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3 2. 公 司 房 地 产 业 务 主 要 集 中 在 宁 波 宁 海 和 台 州 三 地, 且 在 开 发 项 目 规 模 较 大, 存 在 一 定 的 区 域 集 中 风 险 3. 公 司 目 前 土 地 储 备 较 少, 可 能 会 对 公 司 未 来 开 发 规 模 产 生 不 利 影 响 分 析 师 李 晶 电 话 : 邮 箱 张 雪 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 荣 安 地 产 ) 前 身 为 成 功 信 息 产 业 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司, 系 经 宁 波 市 人 民 政 府 甬 政 [1989]24 号 文 批 准, 由 宁 波 机 床 总 厂 股 份 制 改 组 设 立 公 司 股 票 于 1993 年 8 月 6 日 在 深 圳 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易, 股 票 代 码 SZ 此 后, 经 历 次 股 权 变 更, 截 至 2008 年 底, 公 司 注 册 资 本 为 23, 万 元, 股 份 总 数 23, 万 股 经 公 司 2008 年 第 一 次 临 时 股 东 大 会 决 议 同 意, 并 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 监 许 可 [2008]1341 号 文 核 准, 公 司 向 荣 安 集 团 股 份 有 限 公 司 发 行 股 份 82, 万 股, 收 购 荣 安 集 团 股 份 有 限 公 司 所 拥 有 的 八 家 公 司 股 权 和 三 处 房 产, 公 司 注 册 资 本 变 更 为 亿 元 2009 年 6 月 16 日, 公 司 更 名 为 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 2015 年 3 月 16 日, 根 据 荣 安 集 团 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 荣 安 集 团 ) 与 关 联 自 然 人 王 怡 心 先 生 签 订 的 股 权 转 让 协 议, 荣 安 集 团 向 王 怡 心 转 让 2.50 亿 股 公 司 股 份, 占 公 司 总 股 本 23.56% 2015 年 6 月 1 日, 根 据 荣 安 集 团 与 关 联 自 然 人 王 久 芳 先 生 签 署 的 股 权 转 让 协 议, 荣 安 集 团 向 王 久 芳 转 让 0.65 亿 股 公 司 股 份, 占 公 司 总 股 本 的 6.12% 2015 年 9 月 11 日, 公 司 以 总 股 本 亿 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 送 红 股 2 股, 以 资 本 公 积 向 全 体 股 东 每 10 股 转 增 18 股, 公 司 注 册 资 本 变 更 为 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 注 册 资 本 未 1 发 生 变 化, 仍 为 亿 元 王 久 芳 及 其 一 致 行 动 人 王 丛 玮 王 怡 心 为 公 司 实 际 控 制 人 图 1 截 至 2015 年 底 公 司 股 权 结 构 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 跟 踪 期 内, 公 司 经 营 范 围 仍 以 房 地 产 开 发 经 营 为 主, 同 时 从 事 投 资 性 物 业 物 业 管 理 代 建 品 牌 服 务 及 建 筑 施 工 等 业 务 跟 踪 期 内, 公 司 组 织 结 构 未 发 生 重 大 变 化 公 司 下 设 战 略 投 资 部 运 营 管 理 部 资 金 管 理 部 财 务 管 理 部 品 牌 管 理 部 成 本 管 理 部 工 程 管 理 部 营 销 策 划 部 招 商 管 理 部 等 15 个 职 能 部 门 ( 见 附 件 1) 截 至 2015 年 底, 公 司 拥 有 21 家 一 级 子 公 司, 公 司 员 工 合 计 911 人 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 0 元 ) 合 计 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 0 元 )1.03 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 1.03 亿 元 ; 经 营 1 王 丛 玮 先 生 王 怡 心 先 生 系 王 久 芳 先 生 之 子 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 4

6 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.60 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 浙 江 省 宁 波 市 海 曙 区 灵 桥 路 513 号 (14-12); 法 定 人 代 表 : 王 久 芳 二 债 券 发 行 及 募 集 资 金 使 用 情 况 公 司 发 行 不 超 过 人 民 币 12 亿 元 ( 含 12 亿 元 ) 公 司 债 券 获 得 中 国 证 监 会 证 监 许 可 [2015]517 号 文 核 准 公 司 于 2015 年 8 月 6 日 发 行 本 次 公 司 债 券 经 证 券 交 易 所 深 证 上 [2015]430 号 文 同 意, 本 期 债 券 于 2015 年 9 月 30 日 在 深 圳 证 券 交 易 所 集 中 竞 价 系 统 和 综 合 协 议 交 易 平 台 挂 牌 交 易 本 次 公 司 债 券 简 称 为 15 荣 安 债, 证 券 代 码 SZ, 发 行 规 模 为 12 亿 元 人 民 币, 期 限 为 不 超 过 5 年, 在 第 三 年 末 附 公 司 上 调 票 面 利 率 选 择 权 和 投 资 者 回 售 选 择 权, 前 三 年 的 票 面 利 率 为 6.5% 本 次 债 券 募 集 资 金 总 额 12 亿 元, 扣 除 发 行 费 用 之 后 的 净 募 集 资 金 亿 元, 主 要 用 于 补 充 流 动 资 金 截 至 2015 年 末, 公 司 募 集 资 金 专 户 剩 余 元, 公 司 募 集 资 金 基 本 使 用 完 毕 债 券 付 息 日 为 债 券 存 续 期 内 的 每 年 8 月 7 日, 截 至 本 报 告 出 具 日, 15 荣 安 债 尚 未 到 第 一 个 付 息 日 三 行 业 分 析 1. 行 业 概 况 2015 年, 我 国 经 济 增 速 放 缓, 存 在 一 定 下 行 压 力, 但 政 府 持 续 实 行 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 连 续 降 准 降 息, 同 时 降 低 二 套 房 首 付 比 例, 构 建 相 对 宽 松 的 金 融 信 贷 环 境, 全 国 住 宅 市 场 整 体 价 格 涨 幅 明 显 增 加, 同 比 增 长 10%, 但 不 同 城 市 间 及 区 域 间 住 宅 市 场 价 格 明 显 分 化, 一 线 城 市 房 价 涨 幅 继 续 扩 大, 二 线 城 市 涨 幅 有 所 收 窄, 去 库 存 效 果 显 现, 而 三 四 线 城 市 楼 市 依 然 低 迷, 存 量 不 减 反 增, 去 库 存 压 力 加 大 2015 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 较 上 年 名 义 增 长 1%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 9.5 个 百 分 点, 为 近 五 年 来 的 最 低 点 房 屋 新 开 工 面 积 154,454 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 14% 2015 年 房 地 产 行 业 波 动 较 大, 自 2014 年 起 房 地 产 行 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓 作 为 房 地 产 市 场 景 气 度 的 前 导 指 标, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 的 下 降 预 示 房 地 产 开 发 商 对 未 来 房 地 产 市 场 的 谨 慎 态 度 和 未 来 可 售 房 源 的 下 降 土 地 供 应 出 现 一 定 的 下 滑 趋 势 2015 年, 全 国 300 个 城 市 共 推 出 土 地 31,686 宗, 同 比 下 降 14%; 土 地 面 积 113,235 万 平 方 米, 同 比 下 降 18%; 出 让 金 总 额 为 21,793 亿 元, 同 比 下 降 10% 土 地 需 求 减 少, 成 交 总 量 低 位 运 行 2015 年, 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 23,924 宗, 同 比 下 降 18%; 成 交 面 积 85,671 万 平 方 米, 同 比 下 降 21% 土 地 溢 价 率 方 面,2015 年, 随 着 利 好 刺 激 政 策 的 不 断 推 出, 房 地 产 市 场 逐 步 转 暖, 但 土 地 供 应 量 有 所 减 少, 土 地 市 场 溢 价 率 相 应 有 所 好 转, 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 去 年 同 期 上 升 6 个 百 分 点 但 土 地 市 场 分 化 明 显, 一 线 城 市 呈 现 上 升 态 势, 较 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 27%; 二 线 城 市 较 上 年 同 期 上 升 10 个 百 分 点 至 17%; 三 四 线 城 市 较 上 年 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 8% 楼 面 均 价 方 面, 一 线 城 市 同 比 大 幅 上 涨 19% 至 9,180 元 / 平 方 米 ; 二 线 城 市 同 比 上 涨 18% 至 及 1,565 元 / 平 方 米 ; 三 四 线 城 市 同 比 上 涨 1% 至 751 元 / 平 方 米 总 体 看, 在 去 库 存 压 力 下, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑 ; 但 城 市 分 化 比 较 明 显, 一 二 线 城 市 土 地 市 场 热 度 较 高, 三 四 线 城 市 土 地 市 场 相 对 较 为 疲 软 在 开 发 资 金 来 源 状 况 上,2015 年 国 内 融 资 环 境 全 面 宽 松, 央 行 多 次 降 准 降 息,A 股 再 融 资 活 跃, 房 企 银 行 间 市 场 中 期 票 据 发 行 开 闸, 证 监 会 推 出 的 公 司 债 发 行 与 交 易 管 理 办 法 将 发 行 主 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 5

7 体 由 上 市 公 司 扩 展 到 所 有 制 法 人, 大 大 降 低 发 行 债 券 门 槛, 且 在 港 交 所 上 市 的 内 地 房 企 也 得 以 通 过 境 内 子 公 司 发 行 公 司 债, 房 地 产 企 业 资 金 来 源 有 所 拓 宽 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6% 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12% 同 时, 房 企 通 过 发 行 公 司 债 降 低 了 融 资 成 本, 央 企 国 企 背 景 企 业 低 成 本 公 司 债 通 道 畅 通, 如 中 海 地 产 发 行 的 70 亿 元 15 中 海 01 公 司 债, 利 率 仅 为 3.4%, 民 营 房 企 通 过 发 行 公 司 债, 将 融 资 成 本 控 制 在 3%-7% 之 间, 相 较 于 过 去 信 托 渠 道 的 融 资 方 式 成 本 也 大 大 降 低 2015 年 以 来, 房 企 融 资 呈 现 出 大 规 模 低 成 本 多 渠 道 等 特 点, 资 金 压 力 获 得 一 定 缓 解 在 市 场 供 需 上,2013 年 份 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2013 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 2014 年, 商 品 房 销 售 面 积 120,649 万 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%; 商 品 房 销 售 额 76,292 亿 元, 同 比 下 降 6.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 7.8% 2015 年, 房 地 产 政 策 持 续 向 好, 房 地 产 企 业 主 动 把 握 政 策 改 善 机 遇, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 增 速 由 负 转 正, 销 售 额 增 长 主 要 由 价 格 增 长 带 动, 整 体 销 售 仍 以 去 库 存 为 主 2015 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 6.5%, 增 速 比 1-11 月 份 回 落 0.9 个 百 分 点 ; 商 品 房 销 售 额 87,281 亿 元, 同 比 增 长 14.4%, 增 速 回 落 1.2 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 16.6%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 26.9%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 下 降 0.7% 图 ~2015 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 数 据 来 源 :wind 资 讯 销 售 价 格 上,2015 年 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 小 幅 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 10,980 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.74% 全 国 楼 市 保 持 平 稳 回 升 态 势,12 月 百 城 价 格 指 数 环 比 同 比 连 续 第 5 个 月 双 涨, 且 涨 幅 均 继 续 扩 大 其 中, 以 深 圳 市 为 首 的 一 线 城 市 住 宅 平 均 价 格 仍 呈 快 速 增 长 态 势, 截 至 2015 年 底, 一 线 城 市 房 价 为 32, 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 17.2% 总 体 看,2015 年 随 着 利 好 政 策 逐 步 落 地 实 施, 房 价 走 势 有 所 回 暖, 一 线 城 市 房 价 呈 快 速 增 长 态 势 从 行 业 集 中 上 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 房 地 产 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2015 年, 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 为 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 6

8 16.87% 和 22.82%, 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 11.31% 和 14.62% 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 2. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力, 在 此 背 景 下 中 央 及 地 方 推 出 多 项 救 市 政 策 以 稳 定 住 房 消 费 2015 年 上 半 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 多 轮 金 融 信 贷 政 策 发 力, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 分 别 于 3 月 5 月 6 月 9 月 10 月 五 次 降 息 降 准 经 此 调 整,5 年 以 上 商 业 贷 款 利 率 降 至 4.9%, 公 积 金 贷 款 利 率 降 至 3.25%, 均 已 处 于 历 史 低 位 同 时, 政 府 分 别 于 3 月 8 月 和 9 月 三 次 调 整 购 房 首 付 比 例, 调 整 信 贷 政 策, 直 接 刺 激 需 求 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度, 以 刺 激 楼 市 需 求 特 别 是 改 善 型 需 求 得 到 释 放 此 外, 在 人 口 政 策 方 面, 全 面 实 施 一 对 夫 妻 可 生 育 两 个 孩 子 政 策, 从 长 期 供 求 关 系 进 行 调 整 2015 年 11 月, 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 持 续 健 康 发 展, 是 十 八 大 以 来 习 近 平 首 次 对 于 房 地 产 去 库 存 的 表 态, 预 计 楼 市 的 政 策 态 度 将 会 更 加 宽 松 2016 年 2 月 份, 政 府 即 出 台 两 项 利 好 政 策, 包 括 降 低 非 限 购 城 市 首 付 比 例, 最 低 可 至 20%; 同 时 调 整 契 税 税 率, 降 低 购 房 成 本 等 总 体 看, 在 我 国 房 地 产 市 场 去 库 存 的 背 景 下, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转 但 行 业 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 受 政 策 影 响, 体 现 出 比 较 明 显 的 行 业 波 动 3. 行 业 关 注 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 末 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 房 地 产 行 业 仍 将 面 临 较 强 的 去 库 存 压 力 行 业 资 产 负 债 率 较 高, 需 防 范 潜 在 风 险 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 2 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2015 年 三 季 度, 按 Wind 资 讯 整 体 法 计 算 的 房 地 产 板 块 资 产 负 债 率 为 77.93%, 较 2014 年 底 提 高 了 3.18 个 百 分 点, 房 地 产 板 块 整 体 债 务 率 较 高 市 场 格 局 持 续 分 化 国 内 房 地 产 市 场 出 现 明 显 分 化 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 受 益 于 政 策 利 好 明 显 回 升, 甚 至 部 分 城 市 出 现 房 地 产 市 场 火 爆 的 情 形 同 时, 大 中 小 型 企 业 的 营 运 状 况 分 化 也 将 日 趋 明 显, 中 小 型 房 企 可 能 面 临 更 大 的 市 场 竞 争 压 力 和 整 合 风 险 房 企 利 润 率 下 降 由 于 全 国 整 体 供 需 情 况 的 变 化, 房 地 产 行 业 利 润 率 呈 下 降 趋 势 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 2 Wind 行 业 内 标 的 公 司 :( 成 分 股 * 总 负 债 )/( 成 分 股 * 总 资 产 ) 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 7

9 涨 带 来 的 机 会 利 润 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 4. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 地 产 金 融 化, 资 本 化 尝 试 催 生 大 地 产 格 局, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 2015 年, 大 规 模 保 险 资 金 进 入 房 地 产 行 业, 推 动 资 本 和 实 业 跨 界 融 合 这 种 资 本 + 地 产 加 速 联 姻, 深 度 合 作 为 轻 资 产 多 元 化 转 型 创 造 条 件 近 年, 房 企 通 过 银 行 贷 款 信 托 等 传 统 方 式 融 资 占 比 有 所 下 降, 股 权 类 权 益 类 信 托 融 资 逐 渐 增 加 地 产 呈 现 金 融 化 趋 势 地 产 金 融 化 发 展, 一 方 面 为 房 企 主 动 利 用 多 元 资 本 加 强 资 本 合 作 创 造 条 件, 另 一 方 面, 房 企 加 速 地 产 金 融 化 尝 试, 获 得 财 务 投 资 回 报 的 同 时, 也 可 实 现 其 自 身 业 务 多 元 化 向 投 融 资 方 向 转 变 转 变 盈 利 模 式, 挖 掘 全 产 业 链 服 务 价 值 伴 随 中 国 房 地 产 正 从 新 房 开 发 交 易 为 主 的 市 场 逐 步 向 以 存 量 房 交 易 为 主 转 变, 行 业 增 长 也 由 外 向 增 长 逐 渐 演 变 为 内 生 驱 动 为 提 前 应 对 行 业 变 化 带 来 的 挑 战, 房 企 2015 年 转 型 服 务 商 力 度 空 前, 结 合 互 联 网 挖 掘 上 下 游 产 业 链 服 务 价 值 拓 展 服 务 型 产 业 为 客 户 提 供 更 为 全 面 的 服 务, 成 为 其 谋 求 突 破 的 新 风 口 房 企 积 极 转 型 服 务 商, 围 绕 现 有 客 户 资 源, 升 级 物 业 服 务 体 系 拓 展 客 户 延 伸 服 务, 打 造 全 产 业 链 增 值 服 务 模 式 兼 并 重 组, 房 企 高 效 盘 活 存 量 优 化 资 源 配 置, 开 启 行 业 整 合 新 时 代 2015 年, 房 地 产 市 场 运 行 环 境 日 趋 宽 松, 但 房 地 产 行 业 拐 点 已 悄 然 来 临, 有 效 供 给 的 挖 掘 和 消 费 需 求 升 级 为 行 业 带 来 结 构 性 发 展 机 会, 技 术 产 品 业 态 等 各 类 创 新 为 主 的 结 构 性 改 革 成 为 未 来 发 展 的 主 旋 律, 为 行 业 新 的 发 展 动 力 在 此 背 景 下, 房 企 以 互 联 网 资 本 为 重 要 切 入 点, 开 启 收 购 并 购 与 整 合 之 路 进 行 资 源 整 合, 以 较 低 成 本 盘 活 存 量, 为 房 企 规 模 化 扩 张 进 一 步 做 大 做 强 提 供 契 机 一 是 推 进 内 部 重 组, 集 中 优 势 资 源 壮 大 核 心 业 务 二 是 借 道 存 量 市 场 兼 并 收 购 以 扩 大 业 务 版 图 房 企 兼 并 完 成 后, 对 资 源 财 务 和 管 理 的 高 效 整 合 也 能 够 实 现 双 方 资 源 互 补, 最 大 化 企 业 价 值 总 体 看, 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 同 时, 长 期 来 看, 人 口 结 构 等 因 素 将 扮 演 更 重 要 的 角 色, 去 库 存 已 成 为 行 业 共 识, 可 以 预 见, 房 地 产 行 业 实 质 性 调 整 刚 刚 开 始, 而 市 场 的 分 化 将 进 一 步 加 大 未 来 几 年, 预 期 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 型 房 地 产 企 业 也 会 获 得 一 定 的 生 存 空 间 5. 宁 波 市 房 地 产 市 场 发 展 情 况 2015 年, 宁 波 市 经 济 运 行 总 体 呈 现 平 稳 态 势, 产 业 结 构 得 到 优 化, 质 量 效 益 逐 步 提 升, 为 房 地 产 市 场 提 供 了 一 个 稳 定 的 宏 观 经 济 环 境 2015 年 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 ( 以 下 简 称 GDP)8, 亿 元, 比 2014 年 增 长 8%, 高 于 全 国 平 均 水 平 1.1 个 百 分 点 按 常 住 人 口 计 算, 全 市 人 均 GDP 为 10,2475 元 2015 年 实 现 财 政 收 入 2, 亿 元, 比 2014 年 增 长 11.4%, 其 中 一 般 公 共 预 算 收 入 1, 亿 元, 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 8

10 增 长 8.2%, 一 般 公 共 预 算 支 出 1, 亿 元, 增 长 17.3% 2013~2015 年 房 屋 建 筑 施 工 面 积 分 别 为 25, 万 平 方 米 27, 万 平 方 米 和 28, 万 平 方 米, 同 比 增 长 率 分 别 为 11.36% 9.3% 和 3.7%;2013~2015 年 全 市 完 成 房 地 产 投 资 1, 亿 元 1, 亿 元 和 1, 亿 元,2013~2014 年 分 别 同 比 增 长 27% 和 18.3%,2015 年 下 降 7.5%;2013~2015 年 商 品 房 销 售 面 积 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 和 1, 万 平 方 米,2014 年 同 比 下 降 0.5%,2015 年 同 比 增 长 38.7%,2015 年 商 品 房 销 售 面 积 中, 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 增 长 42.3% 在 经 历 了 2014 年 商 品 房 销 售 低 迷 之 后, 随 着 中 央 多 轮 降 准 降 息 降 首 付 比 例 减 免 税 费 降 低 购 房 成 本 等 利 好 政 策, 地 方 采 取 税 费 减 免 财 政 补 贴 以 及 取 消 限 购 等 刺 激 措 施,2015 年 宁 波 市 楼 市 得 以 快 速 回 暖, 市 场 成 交 量 节 节 攀 升, 商 品 房 销 售 面 积 从 2014 年 的 万 平 方 米 增 加 到 2015 年 的 1, 万 平 方 米, 同 比 增 长 38.7% 一 方 面 房 地 产 投 资 从 2013 年 以 来 逐 年 减 少, 另 一 方 面 商 品 房 销 售 面 积 实 现 较 快 增 加, 反 映 出 宁 波 市 房 地 产 市 场 去 库 存 步 伐 加 快 总 体 看, 宁 波 市 经 济 运 行 平 稳, 居 民 收 入 水 平 较 高, 为 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 稳 定 的 行 业 发 展 环 境 同 时, 中 央 和 地 方 出 台 的 一 系 列 调 控 政 策, 使 得 宁 波 市 房 地 产 市 场 逐 步 回 暖 四 管 理 分 析 2015 年 12 月 31 日, 公 司 营 销 总 监 钟 卫 民 因 个 人 原 因 离 任 公 司 目 前 尚 未 聘 任 新 的 营 销 总 监 公 司 营 销 工 作 目 前 由 营 销 总 监 助 理 负 责 除 此 之 外, 公 司 无 其 他 重 大 管 理 变 更 事 项 公 司 高 管 团 队 基 本 稳 定, 相 关 管 理 制 度 延 续 以 往 模 式 五 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 房 地 产 开 发 业 务 主 要 布 局 在 浙 江 省 境 内 受 公 司 2015 年 交 付 楼 盘 较 少 的 影 响,2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 下 降 67.5%; 实 现 净 利 润 1.03 亿 元, 同 比 下 降 68.08% 从 业 务 构 成 来 看,2015 年, 房 地 产 开 发 仍 是 公 司 主 要 业 务, 在 营 业 收 入 中 占 比 80.8% 2015 年, 公 司 房 地 产 销 售 业 务 收 入 同 比 下 降 72.4% 至 9.08 亿 元, 下 降 明 显, 主 要 是 公 司 2015 年 部 分 竣 工 项 目 尚 未 结 转 导 致 结 转 规 模 减 少 所 致 公 司 2015 年 两 座 写 字 楼 形 成 的 投 资 物 业 收 入 0.45 亿 元, 同 比 增 长 40.93%, 有 较 大 的 增 幅 公 司 2015 年 已 交 付 项 目 形 成 的 物 业 管 理 收 入 0.40 亿 元, 同 比 增 长 23.79%, 增 收 效 果 明 显 2015 年, 公 司 其 他 业 务 收 入 较 上 年 有 显 著 增 长, 主 要 由 于 公 司 2015 年 建 筑 工 程 业 务 增 长 以 及 新 增 了 代 建 管 理 和 品 牌 服 务 业 务 所 致 从 毛 利 率 变 化 情 况 来 看,2015 年, 房 地 产 销 售 业 务 毛 利 率 较 上 年 提 升 8.18 个 百 分 点 至 27.4%, 主 要 系 结 转 项 目 利 润 较 高 所 致 2015 年, 投 资 物 业 毛 利 率 较 上 年 提 升 个 百 分 点 至 49.33%, 提 升 显 著, 主 要 系 公 司 物 业 出 租 率 提 升 且 同 期 成 本 未 有 增 加 所 致 物 业 管 理 毛 利 率 较 上 年 提 升 2.35 个 百 分 点 至 16.39%, 主 要 系 公 司 物 业 管 理 资 源 增 加 而 成 本 相 对 固 定 所 致 其 他 业 务 中, 由 于 2015 年 新 增 的 代 建 管 理 收 入 和 品 牌 服 务 收 入 的 成 本 较 低, 所 以 毛 利 率 为 37.17%, 较 2014 年 有 大 幅 度 的 增 长 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 9

11 表 ~2015 年 公 司 营 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 业 务 板 块 2014 年 2015 年 营 业 收 入 占 比 毛 利 率 营 业 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 开 发 329, % 19.22% 90, % 27.40% 投 资 物 业 3, % 22.30% 4, % 49.33% 物 业 管 理 3, % 14.04% 3, % 16.39% 其 他 3, % 2.06% 13, % 37.17% 合 计 339, % 19.00% 112, % 29.03% 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 总 体 看, 由 于 公 司 2015 年 结 转 项 目 较 少, 房 地 产 开 发 销 售 收 入 下 降 显 著, 但 各 项 业 务 的 毛 利 率 均 有 所 提 升 2. 房 地 产 开 发 业 务 情 况 土 地 储 备 情 况 从 公 司 拿 地 策 略 看, 由 于 公 司 多 年 来 深 耕 宁 波 市 场, 在 当 地 产 生 了 较 好 的 品 牌 效 益 公 司 经 营 管 理 层 根 据 市 场 状 况 并 充 分 考 虑 风 险 因 素 进 行 投 资 决 策, 未 来 公 司 仍 将 围 绕 宁 波 进 行 房 地 产 项 目 土 地 储 备, 同 时 密 切 关 注 台 州 杭 州, 有 高 性 价 比 地 块 随 时 介 入 土 地 成 本 的 高 低 直 接 决 定 了 项 目 的 盈 利 与 否 及 盈 利 空 间 大 小 公 司 高 度 重 视 土 地 储 备 的 成 本 管 控, 坚 持 贯 彻 执 行 先 定 位 再 拿 地 拿 性 价 比 高 的 地 的 原 则 公 司 根 据 公 司 资 金 储 备 及 下 属 项 目 公 司 的 开 发 进 度, 合 理 预 计 新 增 土 地 储 备 规 模 在 确 定 增 加 土 地 储 备 之 前, 公 司 充 分 开 展 土 地 储 备 的 调 研 产 品 地 位 利 润 测 算 等 前 期 工 作, 并 通 过 项 目 投 资 评 审 会 进 行 集 体 决 策, 评 审 委 员 必 须 进 行 实 地 考 察 按 公 司 规 定, 公 司 不 拿 地 王, 项 目 测 算 利 润 低 于 10%~15% 的 地 不 拿, 不 符 合 城 市 发 展 方 向 的 不 拿, 超 过 10 亿 元 的 地 尽 量 不 拿, 降 低 公 司 资 金 压 力, 公 司 土 地 储 备 政 策 较 为 理 性 公 司 2015 年 9 月 以 1.13 亿 元 的 价 格 获 得 宁 波 鄞 州 新 城 区 原 向 阳 集 团 C 地 块, 土 地 面 积 1.67 万 平 方 米, 计 容 建 筑 面 积 为 2.18 万 平 方 米 ;2015 年 11 月 以 0.67 亿 元 的 价 格 获 得 宁 波 机 场 路 以 西 姚 丰 片 区 HS e 地 块, 土 地 面 积 0.75 万 平 方 米, 计 容 建 筑 面 积 为 2.95 万 平 方 米 ;2016 年 1 月 又 以 4.76 亿 元 的 价 格 获 得 宁 波 火 车 东 站 潘 火 地 段 JD 地 块, 土 地 面 积 3.73 万 平 方 米, 计 容 建 筑 面 积 为 8.20 万 平 方 米 2015 年 以 来, 公 司 取 得 的 土 地 总 价 均 在 5 亿 以 下, 符 合 公 司 将 平 均 拿 地 成 本 控 制 在 4~5 亿 元 的 目 标 区 间, 避 免 了 高 价 竞 地, 降 低 了 公 司 资 金 压 力 地 块 名 称 宁 波 鄞 州 新 城 区 原 向 阳 集 团 C 地 块 宁 波 机 场 路 以 西 姚 丰 片 区 HS e 地 块 宁 波 火 车 东 站 潘 火 地 段 JD 地 块 表 2 截 至 2016 年 3 月 公 司 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 平 方 米 ) 取 得 时 间 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2016 年 1 月 土 地 面 计 容 建 筑 积 面 积 所 处 区 域 土 地 使 用 性 质 宁 波 市 鄞 州 区 潘 火 街 道 土 桥 村 中 河 街 道 顾 家, 东 16,743 21,765 住 宅 西 至 用 地 界 线, 南 至 鄞 县 大 道, 北 至 规 划 河 流 宁 波 市 鄞 州 区 古 林 镇 薛 家 村, 东 西 至 地 块 界 线, 商 住 混 7,476 29,530 南 至 联 丰 路, 北 至 庙 前 河 合 宁 波 市 鄞 州 区 潘 火 街 道 殷 家 坑 村, 东 至 沧 海 路, 南 37,278 82,011 至 永 达 路, 西 至 百 宁 街, 北 至 用 地 界 线 合 计 -- 61, , 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 住 宅 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 土 地 储 备 总 面 积 万 平 方 米, 主 要 为 荣 安 香 园 二 期 荣 安 心 园, 项 目 位 置 较 好, 且 毗 邻 公 司 前 期 成 熟 项 目, 区 域 内 品 牌 认 可 度 较 高, 以 荣 安 香 园 为 例, 该 项 目 一 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 10

12 期 二 期 毗 邻 而 建, 一 期 处 于 在 建 在 售 状 态, 一 期 开 盘 1,386 套, 截 至 2016 年 4 月 中 旬 已 经 签 约 销 售 987 套, 销 售 占 比 71.21%, 整 体 销 售 情 况 较 好 另 一 方 面, 受 快 周 转 的 开 发 模 式 影 响, 为 了 减 少 资 金 占 压, 公 司 整 体 土 地 储 备 规 模 较 小, 难 以 满 足 未 来 公 司 扩 大 开 发 规 模 的 要 求 总 体 看, 公 司 土 地 成 本 管 控 较 为 严 格, 项 目 集 中 于 宁 波 市 场, 位 置 较 好, 后 续 销 售 前 景 较 好 但 公 司 储 备 规 模 较 小, 难 以 满 足 公 司 未 来 扩 大 开 发 规 模 的 需 要 项 目 建 设 情 况 2015 年, 受 公 司 项 目 储 备 有 限 等 原 因, 公 司 新 开 工 面 积 万 平 米, 仅 为 2014 年 的 41.64%; 同 时, 竣 工 面 积 明 显 增 长 2015 年 公 司 竣 工 面 积 万 平 米, 较 上 年 增 长 %;2015 年 末, 公 司 在 建 项 目 面 积 万 平 米, 较 上 年 末 下 降 21% 表 ~2015 年 公 司 项 目 开 发 建 设 情 况 项 目 2014 年 2015 年 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 期 末 在 建 面 积 ( 万 平 方 米 ) 数 据 来 源 : 公 司 提 供 注 : 期 末 在 建 面 积 指 该 时 点 公 司 在 建 项 目 面 积, 由 于 规 划 动 态 调 整, 可 能 会 与 公 司 当 期 全 部 在 建 面 积 存 在 差 异 截 至 2015 年 底, 公 司 在 开 发 / 在 售 二 级 开 发 项 目 共 7 个, 包 括 在 建 但 尚 未 达 到 出 售 条 件 的 项 目 公 司 在 开 发 / 在 售 项 目 总 投 资 合 计 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 资 亿 元, 尚 需 投 资 亿 元, 大 部 分 的 投 资 已 经 完 成, 后 续 投 资 压 力 一 般 公 司 项 目 储 备 不 足, 后 续 还 有 进 一 步 补 充 项 目 的 需 求, 但 考 虑 到 公 司 目 前 销 售 回 款 情 况 较 好, 现 金 较 充 裕, 若 控 制 一 定 拿 地 规 模, 未 来 资 金 支 出 方 面 压 力 不 大 表 4 截 至 2015 年 底 公 司 在 开 发 / 在 售 项 目 基 本 情 况 ( 单 位 : 平 方 米 亿 元 ) 项 目 名 称 所 在 城 市 占 地 面 积 计 容 建 筑 面 积 预 计 总 投 资 额 已 投 金 额 项 目 进 展 金 域 华 府 台 州 89, , 竣 工 在 售 凤 凰 城 ( 一 期 ) 宁 海 47, , 在 建 在 售 凤 凰 城 ( 二 期 ) 宁 海 47, , 在 建 荣 安 香 园 ( 一 期 ) 宁 波 90, , 在 建 在 售 荣 安 香 园 ( 二 期 ) 宁 波 48,021 93, 在 建 钱 湖 山 庄 宁 波 16,368 9, 在 建 欢 乐 家 园 高 层 宁 波 15,900 56, 在 建 合 计 , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 在 建 项 目 区 域 分 布 集 中 在 宁 波 宁 海 和 台 州 三 地, 在 建 项 目 规 模 较 大, 公 司 将 面 临 一 定 的 资 金 支 出 压 力 和 区 域 集 中 风 险 项 目 销 售 情 况 从 销 售 数 据 看, 公 司 多 数 项 目 均 在 2015 年 达 到 预 售 条 件, 截 至 2016 年 3 月, 金 域 华 府 和 荣 安 月 园 ( 持 股 25%) 已 经 竣 工 交 付, 其 他 预 售 项 目 主 要 为 凤 凰 城 ( 一 期 ) 荣 安 香 园 ( 一 期 ) 和 中 央 公 园 ( 持 股 2%), 公 司 2015 年 签 约 销 售 面 积 和 金 额 分 别 达 万 平 方 米 和 亿 元, 同 比 分 别 大 幅 增 长 % 和 %,2015 年 多 项 房 地 产 利 好 政 策 出 台 以 及 房 地 产 市 场 回 暖 是 今 年 签 约 销 售 面 积 和 销 售 金 额 大 幅 增 长 的 主 要 原 因 伴 随 未 来 项 目 竣 工 交 房, 公 司 未 来 可 结 转 收 入 规 模 有 望 扩 大 2015 年, 公 司 签 约 项 目 位 于 台 州 和 宁 海 的 项 目 较 多, 销 售 均 价 有 所 下 滑,2015 年 公 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 11

13 司 销 售 均 价 为 1.15 万 元 / 平 方 米, 较 上 年 下 降 6.5% 表 ~2015 年 公 司 销 售 情 况 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 2014 年 较 2015 年 变 化 率 签 约 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) % 签 约 销 售 金 额 ( 亿 元 ) % 签 约 销 售 均 价 ( 万 元 / 平 方 米 ) % 结 转 收 入 面 积 ( 万 平 方 米 ) % 结 转 收 入 ( 亿 元 ) % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2015 年 底, 公 司 有 3 个 在 售 项 目, 分 别 为 宁 波 的 荣 安 香 园 ( 一 期 ) 台 州 的 金 域 华 府 和 宁 海 的 凤 凰 城 ( 一 期 ), 分 别 售 出 738 套 714 套 和 422 套, 已 销 售 比 例 分 别 为 53.25% 55.39% 和 44.61% 截 至 本 报 告 出 具 日, 公 司 有 5 个 拟 售 项 目, 分 别 为 荣 安 香 园 ( 二 期 ) 凤 凰 城 ( 二 期 ) 荣 安 钱 湖 上 荣 安 诚 园 和 荣 安 心 园, 除 凤 凰 城 ( 二 期 ) 位 于 宁 海 县 外, 其 他 项 目 都 位 于 宁 波 荣 安 香 园 ( 二 期 ) 占 地 面 积 4.80 万 平 方 米, 投 资 总 额 亿 元, 共 14 栋 楼,715 套 住 宅, 计 划 2016 年 下 半 年 开 盘, 该 项 目 毗 邻 前 期 成 熟 区 域 内 品 牌 认 可 度 较 高 的 荣 安 香 园 ( 一 期 ), 预 计 销 售 情 况 比 较 乐 观 凤 凰 城 ( 二 期 ) 占 地 面 积 4.77 万 平 方 米, 投 资 总 额 8.38 亿 元, 共 9 栋 楼,836 套 住 宅, 计 划 2016 年 下 半 年 开 盘, 考 虑 到 宁 海 县 房 地 产 市 场 情 况 和 公 司 前 期 项 目 销 售 状 况, 该 项 目 的 开 盘 将 给 凤 凰 城 ( 一 期 ) 及 自 身 带 来 一 定 的 销 售 压 力 荣 安 钱 湖 上 占 地 面 积 1.64 万 平 方 米, 投 资 总 额 2 亿 元, 共 8 栋 楼,43 套 住 宅, 计 划 2016 年 下 半 年 开 盘 荣 安 诚 园 占 地 面 积 0.75 万 平 方 米, 投 资 总 额 2.75 亿 元, 共 2 栋 楼, 其 中 1 栋 住 宅 楼 共 192 套,1 栋 写 字 楼, 计 划 2017 年 上 半 年 开 盘 荣 安 心 园 占 地 面 积 3.73 万 平 方 米, 投 资 总 额 11 亿 元, 共 12 栋 楼, 共 670 套 住 宅, 计 划 2017 年 上 半 年 开 盘 从 公 司 去 库 存 情 况 来 看, 截 至 2015 年 末, 金 域 华 府 已 销 售 714 套, 已 出 售 占 总 套 数 比 例 为 55.39% 受 2016 年 房 地 产 市 场 火 爆 影 响,2016 年 一 季 度 台 州 项 目 销 售 较 快, 销 售 109 套, 截 至 2016 年 3 月 底 的 去 化 率 达 到 63.85% 目 前 台 州 金 域 华 府 项 目 的 存 量 不 高, 且 台 州 当 地 人 口 经 济 及 人 均 消 费 能 力 情 况 均 较 好 截 至 2015 年 末, 台 州 市 常 住 人 口 万 人, 全 市 实 现 生 产 总 值 3, 亿 元, 比 上 年 增 长 6.5%; 全 市 人 均 生 产 总 值 59,570 元, 按 平 均 汇 率 折 算 达 9564 美 元, 比 上 年 增 长 6.2%; 全 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 33,788 元, 比 上 年 增 长 9.2% 考 虑 到 台 州 市 经 济 情 况 较 好, 居 民 购 买 力 较 强 及 金 域 华 府 项 目 容 积 率 低 小 区 环 境 好 配 套 设 施 齐 全, 随 着 房 地 产 市 场 回 暖, 金 域 华 府 的 销 售 状 况 也 会 逐 步 改 善, 去 库 存 压 力 较 小 截 至 2016 年 3 月 末, 凤 凰 城 ( 一 期 ) 已 销 售 544 套, 去 化 率 达 到 57.29% 凤 凰 城 ( 二 期 ) 拟 于 2016 年 下 半 年 开 盘, 共 836 套 短 期 看, 由 于 宁 海 县 房 地 产 市 场 复 苏 乏 力, 公 司 前 期 库 存 较 大, 加 上 拟 售 项 目 开 盘 在 即, 公 司 短 期 内 面 临 一 定 的 去 库 存 压 力 从 结 转 情 况 来 看,2014 年 公 司 结 转 收 入 面 积 为 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 62.41%,2015 年 结 转 收 入 面 积 7.46 万 平 方 米, 较 上 年 下 降 69.86%, 结 转 收 入 面 积 波 动 较 大, 主 要 受 到 公 司 2015 年 仅 金 域 华 府 竣 工, 且 竣 工 时 间 在 年 底 及 项 目 销 售 情 况 不 理 想 的 影 响 总 体 上 看, 由 于 公 司 2015 年 结 转 交 付 项 目 和 面 积 较 少 等 原 因, 造 成 公 司 2015 年 结 转 收 入 面 积 和 规 模 也 相 应 大 幅 下 降, 同 时, 公 司 2015 年 签 约 销 售 面 积 和 销 售 金 额 较 2014 年 大 幅 增 长, 对 未 来 公 司 收 入 规 模 的 扩 大 形 成 了 有 效 支 撑 2015 年 在 市 场 整 体 回 暖 的 情 况 下, 销 售 情 况 明 显 好 于 2014 年, 但 比 较 2013 年 的 情 况, 数 据 差 距 较 大, 所 以 短 期 内 业 绩 恢 复 到 2013 年 的 水 平 存 有 难 度 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 12

14 3. 其 他 业 务 投 资 性 物 业 截 至 2015 年 底, 公 司 持 有 的 投 资 性 物 业 是 杭 州 荣 安 大 厦 和 位 于 宁 波 鄞 州 的 荣 安 大 厦, 合 计 建 筑 面 积 达 8.00 万 平 方 米, 未 来 公 司 计 划 择 机 持 有 自 行 开 发 的 高 品 质 升 值 潜 力 巨 大 的 物 业, 同 时 也 可 以 对 其 他 公 司 开 发 的 具 有 升 值 潜 力 的 物 业 进 行 投 资, 扩 大 投 资 性 物 业 经 营 规 模 表 6 截 至 2015 年 底 公 司 持 有 物 业 情 况 项 目 用 途 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 出 租 率 宁 波 荣 安 大 厦 写 字 楼 % 杭 州 荣 安 大 厦 写 字 楼 % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 投 资 性 物 业 的 经 营 状 况 良 好, 位 于 鄞 州 的 荣 安 大 厦 于 2012 年 9 月 正 式 对 外 招 商, 现 除 食 堂 物 业 办 公 及 预 留 自 用 部 分 已 基 本 出 租 完 毕, 截 至 2015 年 底 出 租 率 达 96.6% 2015 年 公 司 投 资 物 业 收 入 0.45 亿 元, 较 2014 年 的 0.32 亿 元 增 长 40.62%, 主 要 系 公 司 投 资 物 业 出 租 率 大 幅 提 升 所 致 投 资 性 物 业 毛 利 率 较 高, 达 到 49.33% 物 业 管 理 公 司 开 发 的 所 有 项 目 及 所 持 有 的 投 资 性 物 业 均 由 子 公 司 宁 波 荣 安 物 业 服 务 有 限 公 司 提 供 物 业 管 理 服 务 随 着 公 司 开 发 交 付 项 目 的 逐 渐 增 加, 公 司 物 业 管 理 经 营 规 模 稳 步 增 长, 物 业 管 理 收 入 持 续 增 加 2015 年 公 司 实 现 物 业 管 理 收 入 0.40 亿 元, 较 2014 年 0.32 亿 元 增 长 25% 物 业 管 理 收 入 毛 利 率 为 16.39% 公 司 的 物 业 管 理 注 重 卓 越 人 性 化 的 管 理, 从 长 期 运 作 成 果 来 看, 物 业 管 理 业 务 的 提 升 对 荣 安 品 牌 起 到 了 积 极 作 用 代 建 建 筑 施 工 及 品 牌 服 务 业 务 2014 年 以 来, 公 司 开 始 涉 足 代 建 建 筑 施 工 业 务 及 品 牌 服 务 业 务, 进 一 步 延 伸 了 房 地 产 开 发 链, 对 公 司 收 入 形 成 有 益 补 充 2015 年, 由 于 施 工 规 模 扩 大 新 增 代 建 管 理 和 品 牌 服 务 业 务, 公 司 三 项 业 务 收 入 达 1.31 亿 元, 同 比 增 长 % 总 体 看, 公 司 其 他 业 务 收 入 规 模 占 营 业 收 入 比 例 不 大 但 增 长 显 著, 可 为 公 司 营 业 收 入 提 供 一 定 补 充 4. 经 营 关 注 (1) 公 司 由 于 竣 工 项 目 较 少 而 未 能 结 转 销 售 收 入, 导 致 公 司 营 业 收 入 波 动 较 大, 公 司 未 来 收 入 仍 存 在 一 定 不 确 定 性 (2) 公 司 土 地 储 备 仅 有 2015~2016 年 新 购 入 的 3 个 地 块, 难 以 满 足 公 司 未 来 开 发 需 要, 影 响 公 司 整 体 开 发 节 奏 (3) 公 司 房 地 产 业 务 主 要 集 中 在 宁 波 宁 海 和 台 州 三 地, 存 在 一 定 的 区 域 集 中 风 险 (4) 公 司 在 建 项 目 规 模 大, 截 至 2015 年 底 在 开 发 项 目 尚 需 投 资 总 额 为 亿 元, 公 司 仍 将 面 临 一 定 投 资 支 出 压 力 5. 未 来 发 展 公 司 将 继 续 坚 持 以 战 略 为 导 向, 向 管 理 要 效 益, 控 制 风 险, 稳 健 发 展 的 经 营 发 展 思 路, 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 13

15 以 房 地 产 开 发 销 售 为 主 营 业 务, 做 专 做 精 公 司 将 加 强 对 持 有 物 业 的 投 资 和 管 理 公 司 将 对 已 开 发 的 高 品 质 升 值 潜 力 巨 大 的 物 业 进 行 持 有 和 管 理, 同 时 也 对 其 他 公 司 开 发 的 具 有 升 值 潜 力 的 物 业 进 行 投 资 一 方 面 可 以 获 得 持 有 物 业 升 值 的 收 益, 另 一 方 面 可 以 通 过 持 有 物 业 的 出 租 获 得 稳 定 的 现 金 流, 降 低 公 司 单 一 业 务 的 经 营 风 险 公 司 拟 积 极 渗 透 到 房 地 产 开 发 的 上 下 游 业 务, 上 游 拓 展 建 筑 施 工 园 林 绿 化 市 政 工 程 等 业 务, 并 积 极 探 索 节 能 环 保 建 材 的 使 用, 适 时 推 出 绿 色 住 宅, 同 时 伺 机 进 行 绿 色 环 保 新 材 料 新 技 术 项 目 的 投 资 下 游 继 续 拓 展 物 业 管 理 的 增 值 业 务 公 司 拟 拓 展 幼 教 K12 3 国 际 教 育 职 业 教 育 以 及 互 联 网 教 育 领 域, 通 过 并 购 及 自 建 教 育 机 构 的 方 式 实 现 公 司 在 教 育 领 域 的 产 业 拓 展 总 体 看, 公 司 发 展 战 略 明 确, 有 利 于 公 司 未 来 保 持 健 康 发 展 六 财 务 分 析 公 司 2015 年 度 合 并 财 务 报 表 已 经 天 衡 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 2015 年, 公 司 财 务 报 表 合 并 范 围 有 所 变 化, 新 设 一 级 子 公 司 1 家, 注 销 一 级 子 公 司 2 家, 上 述 3 家 子 公 司 规 模 均 较 小, 对 财 务 数 据 影 响 不 大, 公 司 2015 年 财 务 数 据 可 比 性 强 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 0 元 ) 合 计 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 0 元 )1.03 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.60 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 1. 资 产 质 量 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 增 长 32.18%, 主 要 系 流 动 资 产 增 加 较 快 所 致 从 资 产 构 成 看, 公 司 资 产 中 流 动 资 产 占 比 为 91.12%, 资 产 结 构 仍 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 伴 随 公 司 业 务 规 模 扩 大 及 发 行 债 券 取 得 资 金, 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 35.55%, 主 要 系 其 他 流 动 资 产 增 长 较 快 所 致 ; 公 司 流 动 资 产 主 要 以 存 货 ( 占 68.77%) 和 其 他 流 动 资 产 ( 占 25.01%) 为 主 3 K12 是 kindergarten through twelfth grade 的 简 写, 是 指 从 幼 儿 园 (kindergarten 通 常 5-6 岁 ) 到 二 年 级 (grade12 通 常 岁 ), 这 两 个 年 纪 时 美 国 及 澳 大 利 亚 等 国 的 免 费 教 育 的 头 尾, 也 可 用 作 对 基 础 教 育 阶 段 的 通 称 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 14

16 图 3 截 至 2015 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 由 于 公 司 开 发 力 度 加 大 及 销 售 结 转 的 共 同 作 用, 公 司 存 货 规 模 基 本 与 年 初 基 本 持 平 ; 截 至 2015 年 末, 公 司 存 货 账 面 价 值 亿 元, 较 期 初 增 长 3.99% 具 体 来 看, 存 货 内 部 分 类 有 所 变 化, 其 中 公 司 开 发 成 本 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 11.26%; 由 于 公 司 部 分 已 完 工 项 目 未 结 转, 导 致 已 完 工 开 发 产 品 较 年 初 大 幅 增 长 %, 达 到 亿 元 公 司 存 货 规 模 较 大, 且 集 中 台 州 宁 海 和 宁 波 等 地, 考 虑 到 该 区 域 房 地 产 市 场 景 气 度 一 般, 存 在 一 定 的 存 货 跌 价 风 险 2015 年 公 司 为 存 货 计 提 了 0.29 亿 元 的 跌 价 准 备, 主 要 是 公 司 系 开 发 金 域 华 府 项 目 过 程 中, 繁 荣 村 未 按 照 约 定 回 购 相 应 商 铺 和 车 位, 公 司 依 据 相 关 规 定 并 测 算 后 对 繁 荣 村 应 回 购 商 铺 和 车 位 计 提 的 存 货 跌 价 准 备, 计 提 较 合 理 公 司 存 货 中 有 9.06 亿 元 因 抵 押 贷 款 受 限, 受 限 存 货 占 比 较 低 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 流 动 资 产 余 额 亿 元, 其 中 2.22 亿 元 是 预 缴 税 款,15.86 亿 元 为 理 财 产 品, 年 末 余 额 较 年 初 增 加 超 过 12 倍, 主 要 系 公 司 2015 年 运 用 闲 置 资 金 购 买 理 财 产 品 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 货 币 资 金 总 额 为 2.82 亿 元, 较 期 初 下 降 14.35%, 占 总 资 产 比 例 下 降 1.93% 公 司 的 货 币 资 金 中 银 行 存 款 为 2.80 亿 元, 占 比 99.29% 公 司 其 他 应 收 款 账 面 价 值 达 1.30 亿 元, 较 年 初 大 幅 增 长 %, 其 中 包 括 主 要 是 各 类 保 证 金 及 押 金 1.09 亿 元, 较 年 初 增 长 %, 备 用 金 代 收 代 付 维 修 基 金 及 其 他 合 计 0.21 亿 元 其 他 应 收 款 大 幅 增 长 主 要 系 土 地 保 证 金 及 押 金 增 长 所 致 ; 从 账 龄 组 合 看, 一 年 以 内 的 其 他 应 收 款 占 比 为 62.86%,1~2 年 的 占 7.75%,2~3 年 的 占 26.65%,3 年 以 上 的 占 2.74% 2015 年 计 提 坏 账 准 备 0.11 亿 元 非 流 动 资 产 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 合 计 7.05 亿 元, 较 年 初 增 长 5.31%, 其 中 投 资 性 房 地 产 占 77.09%, 递 延 所 得 税 资 产 占 10.29%, 长 期 股 权 投 资 占 5.87%, 其 他 占 6.74% 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 15

17 图 4 截 至 2015 年 底 公 司 非 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 公 司 投 资 性 房 地 产 主 要 为 写 字 楼, 目 前 公 司 拥 有 的 投 资 性 物 业 为 分 别 位 于 鄞 州 和 杭 州 的 荣 安 大 厦, 分 别 于 2012 年 和 2013 年 建 成 转 入 投 资 性 物 业, 公 司 对 投 资 性 房 地 产 按 成 本 法 计 量 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 总 额 为 5.43 亿 元, 较 年 初 增 长 13.39%, 主 要 系 新 增 杭 州 望 江 南 项 目 的 酒 店 公 司 递 延 所 得 税 资 产 规 模 较 大, 主 要 是 由 于 预 售 收 入 计 提 的 预 计 利 润 和 未 弥 补 亏 损 所 引 起 的 暂 时 性 差 异 所 致 2014~2015 年, 递 延 所 得 税 资 产 年 均 增 长 了 16.62%, 截 至 2015 年 底, 递 延 所 得 税 资 产 账 面 余 额 为 0.73 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 为 0.41 亿 元, 较 年 初 下 降 47.28%, 主 要 系 公 司 减 少 了 对 宁 波 陈 婆 渡 置 业 有 限 公 司 0.75 亿 元 的 投 资 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 未 计 提 减 值 准 备 总 体 看,2015 年 公 司 资 产 规 模 增 长 较 快, 其 中 流 动 资 产 占 比 高, 符 合 行 业 特 征 ; 公 司 存 货 规 模 较 大, 且 以 台 州 宁 波 和 宁 海 三 地 的 房 地 产 开 发 项 目 为 主 ;2015 年 末 公 司 账 面 上 理 财 资 金 规 模 较 大, 变 现 性 较 好 ; 非 流 动 资 产 以 投 资 性 房 地 产 为 主 公 司 资 产 流 动 性 较 好, 资 产 质 量 尚 可 2. 负 债 及 所 有 者 权 益 负 债 截 至 2015 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 85.53%, 主 要 系 公 司 预 收 款 项 和 应 付 债 券 增 长 所 致 其 中 流 动 负 债 亿 元, 占 55.19%; 非 流 动 负 债 亿 元, 占 44.81% 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 规 模 较 年 初 增 长 71.65%, 主 要 系 预 收 款 项 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 预 收 款 项 合 计 亿 元, 占 公 司 流 动 负 债 的 68.86%, 较 年 初 增 长 %, 主 要 系 公 司 2015 年 签 约 销 售 面 积 和 销 售 金 额 大 幅 提 升 所 致, 可 为 公 司 未 来 收 入 提 供 支 撑 公 司 2015 年 应 付 利 息 0.33 亿 元, 较 年 初 0.02 亿 元 有 较 大 幅 度 增 加, 其 中 计 提 公 司 企 业 债 券 利 息 0.31 亿 元, 到 期 还 本 的 长 期 借 款 利 息 0.02 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 账 款 余 额 3.79 亿 元, 较 年 初 大 幅 下 降 38.32%, 主 要 系 公 司 开 发 节 奏 减 慢 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 较 年 初 增 长 % 至 亿 元, 主 要 是 公 司 发 行 本 次 12 亿 元 公 司 债 券 所 致 其 中, 公 司 长 期 借 款 余 额 7.33 亿 元, 较 年 初 下 降 20.15%, 主 要 系 公 司 使 用 发 行 公 司 债 募 集 资 金 对 长 期 借 款 进 行 了 偿 还 从 公 司 长 期 借 款 期 限 结 构 上 看, 公 司 长 期 借 款 分 别 集 中 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 16

18 在 2017 年 2023 年 和 2029 年, 金 额 均 较 小, 届 时 集 中 兑 付 压 力 较 轻 表 7 截 至 2015 年 底 公 司 长 期 借 款 期 限 结 构 ( 单 位 : 亿 元 ) 到 期 日 金 额 合 计 7.33 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 债 务 短 期 债 务 和 全 部 债 务 分 别 为 亿 元 0.51 亿 元 和 亿 元, 长 短 期 债 务 均 有 较 大 幅 度 的 增 长, 导 致 全 部 债 务 较 上 年 末 增 长 % 公 司 资 产 负 债 率 长 期 债 务 资 本 化 比 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 54.34% 34.67% 和 35.27%, 均 较 年 初 有 所 提 升, 主 要 是 公 司 发 行 公 司 债 券 使 得 长 期 债 务 增 加 所 致, 考 虑 到 公 司 未 来 无 需 偿 还 的 预 收 账 款 规 模 较 大, 公 司 债 务 负 担 整 体 仍 处 于 较 低 水 平 总 体 看, 受 发 行 公 司 债 券 和 预 收 售 房 款 增 长 影 响, 公 司 负 债 规 模 有 所 扩 大 ; 但 伴 随 公 司 债 的 发 行, 公 司 债 务 结 构 有 所 调 整, 长 期 债 务 占 比 提 高 ; 整 体 上 看, 公 司 债 务 水 平 仍 属 适 中 所 有 者 权 益 2015 年 9 月 11 日, 公 司 以 总 股 本 亿 股 为 基 数, 向 全 体 股 东 每 10 股 送 红 股 2 股, 以 资 本 公 积 向 全 体 股 东 每 10 股 转 增 18 股, 公 司 注 册 资 本 变 更 为 亿 元, 同 期 资 本 公 积 由 年 初 的 2.19 亿 元 变 为 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 1.52% 其 中 股 本 亿 元, 资 本 公 积 亿 元, 盈 余 公 积 0.83 亿 元, 未 分 配 利 润 亿 元, 所 有 者 权 益 中 未 分 配 利 润 规 模 较 大, 稳 定 性 较 弱 总 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 总 额 较 上 年 变 化 不 大, 但 结 构 变 化 显 著 ; 所 有 者 权 益 中 实 收 资 本 占 比 较 低, 权 益 稳 定 性 较 弱 3. 盈 利 能 力 2015 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 下 降 67.50%; 实 现 营 业 利 润 1.17 亿 元, 同 比 下 降 68.74%; 实 现 净 利 润 1.03 亿 元, 同 比 下 降 66.61% 2015 年 公 司 营 业 收 入 和 净 利 润 较 上 年 下 降 显 著, 主 要 系 公 司 2015 年 交 付 的 楼 盘 较 少,2015 年 公 司 只 有 台 州 金 域 华 府 项 目 实 现 交 付 所 致 从 期 间 费 用 来 看,2015 年 公 司 销 售 费 用 管 理 费 用 和 财 务 费 用 分 别 为 0.25 亿 元 0.69 亿 元 和 0.57 亿 元 销 售 费 用 和 管 理 费 用 较 上 年 同 期 分 别 下 降 26.82% 和 6.04% 由 于 2015 年 公 司 利 息 支 出 大 幅 增 长, 财 务 费 用 由 上 年 同 期 的 亿 元 增 长 至 0.57 亿 元 公 司 费 用 收 入 比 为 13.45%, 较 上 年 上 升 个 百 分 点, 主 要 系 公 司 2015 营 业 收 入 下 降 幅 度 较 大 所 致 公 司 2015 年 因 应 收 款 坏 账 和 存 货 跌 价 产 生 了 0.44 亿 元 的 资 产 减 值 公 司 2015 年 投 资 收 益 0.52 亿 元, 占 公 司 营 业 利 润 的 44.95%, 占 比 很 高 投 资 收 益 中 包 括 长 期 股 权 投 资 收 益 0.37 亿 元, 占 71.15%, 主 要 是 公 司 从 宁 波 陈 婆 渡 置 业 有 限 公 司 取 得 的 投 资 收 益, 但 由 于 公 司 已 于 2015 年 减 少 了 0.75 亿 元 对 宁 波 陈 婆 渡 置 业 有 限 公 司 的 长 期 股 权 投 资, 该 部 分 投 资 收 益 未 来 将 大 幅 减 少 ; 理 财 产 品 收 益 0.15 亿 元, 占 28.85%, 理 财 期 限 一 般 较 短, 随 着 未 来 公 司 项 目 建 设 资 金 投 入 的 增 加, 理 财 产 品 收 益 也 存 在 不 确 定 性 盈 利 指 标 方 面, 公 司 2015 年 的 净 资 产 收 益 率 总 资 产 报 酬 率 和 销 售 毛 利 率 别 为 2.83% 2.51% 和 24.51%, 净 资 产 收 益 率 和 总 资 产 报 酬 率 同 比 分 别 下 降 了 6.09 个 百 分 点 和 2.94 个 百 分 点, 销 售 毛 利 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 17

19 率 上 升 了 个 百 分 点, 与 国 内 同 行 业 其 他 主 要 上 市 公 司 相 比, 公 司 净 资 产 收 益 率 总 资 产 报 酬 率 均 处 于 较 低 水 平, 销 售 毛 利 率 处 于 中 等 偏 低 的 水 平, 公 司 盈 利 能 力 有 待 改 善 表 年 主 要 房 地 产 上 市 公 司 盈 利 指 标 情 况 公 司 简 称 净 资 产 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 销 售 毛 利 率 (%) 华 夏 幸 福 泛 海 控 股 城 投 控 股 万 科 A 陆 家 嘴 招 商 蛇 口 荣 安 地 产 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 体 看,2015 年 公 司 收 入 规 模 和 盈 利 规 模 下 降 幅 度 均 较 大 ; 费 用 控 制 能 力 有 所 下 降 ; 公 司 部 分 盈 利 指 标 有 所 提 升, 盈 利 能 力 较 强 4. 现 金 流 受 公 司 签 约 销 售 规 模 增 加 的 影 响,2015 年 公 司 经 营 性 现 金 流 入 亿 元, 同 比 增 长 43.29%; 受 新 开 工 面 积 减 少 的 影 响, 公 司 经 营 性 现 金 流 出 额 为 亿 元, 同 比 下 降 9.67% 受 此 影 响, 公 司 经 营 性 现 金 净 流 量 为 6.60 亿 元, 由 上 年 的 净 流 出 转 为 净 流 入 状 态 同 期, 由 于 收 入 结 转 较 少 及 签 约 预 收 房 款 增 加, 公 司 现 金 收 入 比 由 上 年 的 25.27% 提 高 到 %, 公 司 收 入 实 现 质 量 明 显 提 高 投 资 活 动 方 面, 投 资 活 动 流 入 亿 元, 其 中 收 回 投 资 收 到 现 金 亿 元, 投 资 活 动 现 金 流 出 亿 元, 主 要 是 投 资 支 付 的 现 金 亿 元, 均 较 上 年 有 大 幅 增 长 2015 年 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 流 出 为 亿 元, 主 要 系 公 司 大 量 购 买 理 财 产 品 产 生 的 净 流 出 筹 资 活 动 方 面,2015 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 为 亿 元, 较 上 年 下 降 1.32%, 主 要 系 公 司 2015 年 取 得 借 款 收 到 的 现 金 降 低 亿 元 及 收 到 其 他 与 筹 资 活 动 有 关 的 现 金 降 低 1.53 亿 元 ; 筹 资 活 动 现 金 流 出 为 6.63 亿 元, 较 上 年 下 降 33.93%, 主 要 系 偿 还 债 务 支 出 有 所 减 少 所 致 2015 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 净 额 为 8.27 亿 元 总 体 看,2015 年 公 司 经 营 活 动 现 金 由 净 流 出 转 为 净 流 入, 由 于 收 入 结 转 较 少 及 签 约 预 收 房 款 增 加, 收 入 实 现 质 量 明 显 提 高 ; 公 司 投 资 性 现 金 流 主 要 源 自 大 量 购 买 理 财 产 品, 同 时, 发 行 债 券 以 后, 公 司 偿 还 大 规 模 借 款, 筹 资 结 构 有 所 变 化 5. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 指 标 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 3.04 倍 和 0.95 倍, 分 别 较 上 年 减 少 0.81 和 提 高 0.55 流 动 比 率 下 降 主 要 系 预 收 账 款 带 动 流 动 负 债 大 幅 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 5.52 倍, 较 年 初 的 倍 明 显 下 降, 主 要 是 2015 年 公 司 短 期 债 务 大 幅 增 加 所 致, 公 司 现 金 对 短 期 债 务 的 覆 盖 程 度 高 整 体 上 公 司 短 期 偿 债 指 标 均 处 在 较 高 水 平, 短 期 偿 债 能 力 强 从 长 期 偿 债 指 标 来 看,2015 年 EBITDA 为 2.04 亿 元, 主 要 由 利 润 总 额 和 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 构 成, 占 比 分 别 为 57.82% 和 28.69%;EBITDA 对 全 部 债 务 的 保 障 程 度 为 0.10 倍, 与 上 年 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 18

20 的 0.45 倍 有 显 著 下 降 ;EBITDA 利 息 倍 数 由 上 年 的 2.45 倍 降 至 1.99 倍, 主 要 系 公 司 债 务 水 平 提 高 所 致 公 司 长 期 偿 债 能 力 一 般 截 至 2015 年 底, 公 司 共 取 得 银 行 授 信 额 度 亿 元, 其 中 未 使 用 的 额 度 为 8.50 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 通 畅 截 至 2015 年 底, 公 司 无 未 决 重 大 诉 讼 和 对 外 担 保 根 据 公 司 提 供 的 中 国 人 民 银 行 2016 年 3 月 17 日 出 具 的 企 业 信 用 报 告, 跟 踪 期 内, 公 司 无 未 结 清 不 良 贷 款 或 关 注 类 信 贷 信 息 记 录, 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 总 体 看, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 处 于 正 常 水 平, 短 期 偿 债 能 力 强 ; 考 虑 到 公 司 未 来 可 结 转 面 积 较 大, 公 司 整 体 偿 债 能 力 增 强 七 公 司 债 券 偿 债 能 力 分 析 从 资 产 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 类 资 产 ( 货 币 资 金 交 易 性 金 融 资 产 应 收 票 据 ) 达 2.82 亿 元, 约 为 15 荣 安 债 本 金 合 计 (12 亿 元 ) 的 倍, 公 司 现 金 类 资 产 对 债 券 的 覆 盖 程 度 较 低 ; 净 资 产 达 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 (12 亿 元 ) 的 3.02 倍 公 司 现 金 类 资 产 对 15 荣 安 债 的 保 障 程 度 较 低, 公 司 净 资 产 能 够 对 15 荣 安 债 的 按 期 偿 付 起 到 较 强 的 保 障 作 用 从 盈 利 情 况 来 看,2015 年, 公 司 EBITDA 为 2.04 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 (12 亿 元 ) 的 0.17 倍, 公 司 EBITDA 对 15 荣 安 债 的 覆 盖 程 度 较 低 从 现 金 流 情 况 来 看, 公 司 2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 (12 亿 元 ) 的 2.79 倍, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 15 荣 安 债 的 覆 盖 程 度 高 综 合 以 上 分 析, 并 考 虑 到 公 司 作 为 一 家 区 域 中 型 房 地 产 企 业, 行 业 区 域 深 耕 等 方 面 具 有 优 势, 公 司 对 15 荣 安 债 的 偿 还 能 力 较 强 八 综 合 评 价 跟 踪 期 内, 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 由 于 开 发 节 奏 变 化 等 原 因, 经 营 状 况 出 现 一 定 程 度 衰 退 2015 年 公 司 营 业 收 入 和 净 利 润 均 较 上 一 年 出 现 了 较 大 幅 度 的 下 降, 但 签 约 销 售 面 积 及 签 约 销 售 金 额 明 显 增 加, 预 收 款 项 规 模 大 幅 增 长, 可 对 公 司 未 来 盈 利 形 成 支 撑 ; 公 司 目 前 的 在 建 项 目 和 土 地 储 备 集 中 在 宁 波 宁 海 和 台 州 三 地, 有 较 强 的 区 域 竞 争 优 势 ; 公 司 债 务 负 担 略 有 上 升, 整 体 债 务 水 平 适 中 同 时, 房 地 产 业 务 仍 将 面 临 较 大 的 政 策 影 响 波 动 公 司 未 来 投 资 支 出 规 模 较 大, 以 及 公 司 土 地 储 备 较 少 等 不 利 因 素 未 来 随 着 公 司 在 建 项 目 的 开 发 和 销 售, 以 及 预 售 项 目 的 完 工 结 转, 公 司 经 营 规 模 和 盈 利 水 平 有 望 较 2015 年 有 所 提 升 综 上, 联 合 评 级 维 持 公 司 的 主 体 长 期 信 用 等 级 为 AA, 评 级 展 望 维 持 稳 定, 同 时 维 持 15 荣 安 债 的 债 项 信 用 等 级 为 AA 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 19

21 公司债券跟踪评级报告 附件 1 荣安地产股份有限公司 荣安地产股份有限公司组织结构图 20

22 附 件 2 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 主 要 财 务 指 标 项 目 2014 年 2015 年 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 净 利 润 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 应 收 账 款 周 转 次 数 ( 次 ) 存 货 周 转 次 数 ( 次 ) 总 资 产 周 转 次 数 ( 次 ) 现 金 收 入 比 率 (%) 总 资 本 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 营 业 利 润 率 (%) 费 用 收 入 比 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 长 期 债 务 资 本 化 比 率 (%) EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) EBITDA 全 部 债 务 比 ( 倍 ) 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 现 金 短 期 债 务 比 ( 倍 ) 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 (%) EBITDA/ 公 司 债 券 额 度 ( 倍 ) 注 : 本 报 告 中 部 分 合 计 数 与 各 相 加 数 之 和 在 尾 数 上 存 在 差 异, 系 四 舍 五 入 造 成 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 21

23 附 件 3 有 关 计 算 指 标 的 计 算 公 式 增 长 指 标 指 标 名 称 计 算 公 式 年 均 增 长 率 (1)2 年 数 据 : 增 长 率 =( 本 期 - 上 期 )/ 上 期 100% (2)n 年 数 据 : 增 长 率 =[( 本 期 / 前 n 年 )^(1/(n-1))-1] 100% 经 营 效 率 指 标 应 收 账 款 周 转 率 营 业 收 入 / [( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 率 营 业 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 率 营 业 收 入 /[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 )/2] 现 金 收 入 比 率 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 营 业 收 入 100% 盈 利 指 标 总 资 本 收 益 率 ( 净 利 润 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 初 全 部 债 务 + 期 末 所 有 者 权 益 + 期 末 全 部 债 务 )/2] 100% 总 资 产 报 酬 率 ( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 ) /2] 100% 净 资 产 收 益 率 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 末 所 有 者 权 益 )/2] 100% 主 营 业 务 毛 利 率 ( 主 营 业 务 收 入 - 主 营 业 务 成 本 )/ 主 营 业 务 收 入 100% 营 业 利 润 率 ( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 )/ 营 业 收 入 100% 费 用 收 入 比 ( 管 理 费 用 + 营 业 费 用 + 财 务 费 用 )/ 营 业 收 入 100% 财 务 构 成 指 标 资 产 负 债 率 负 债 总 额 / 资 产 总 计 100% 全 部 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 /( 长 期 债 务 + 短 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 长 期 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 /( 长 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 担 保 比 率 担 保 余 额 / 所 有 者 权 益 100% 长 期 偿 债 能 力 指 标 EBITDA 利 息 倍 数 EBITDA/( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) EBITDA 全 部 债 务 比 EBITDA/ 全 部 债 务 经 营 现 金 债 务 保 护 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 债 务 保 护 倍 数 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 短 期 偿 债 能 力 指 标 流 动 比 率 流 动 资 产 合 计 / 流 动 负 债 合 计 速 动 比 率 ( 流 动 资 产 合 计 - 存 货 )/ 流 动 负 债 合 计 现 金 短 期 债 务 比 现 金 类 资 产 / 短 期 债 务 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 流 动 负 债 合 计 100% 经 营 现 金 利 息 偿 还 能 力 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 利 息 偿 还 能 力 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 本 期 公 司 债 券 偿 债 能 力 EBITDA 偿 债 倍 数 EBITDA/ 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 入 量 偿 债 倍 数 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 偿 债 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 注 : 现 金 类 资 产 = 货 币 资 金 + 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 + 应 收 票 据 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 应 付 短 期 债 券 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 + 拆 入 资 金 全 部 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 EBITDA= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 固 定 资 产 折 旧 + 摊 销 所 有 者 权 益 = 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 + 少 数 股 东 权 益 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 22

24 附 件 4 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 设 置 及 其 含 义 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 划 分 成 9 级, 分 别 用 AAA AA A BBB BB B CCC CC 和 C 表 示, 其 中, 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 AAA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 ; AA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 ; A 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 ; BBB 级 : 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 ; BB 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 ; B 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 ; CCC 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 ; CC 级 : 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 ; C 级 : 不 能 偿 还 债 务 长 期 债 券 ( 含 公 司 债 券 ) 信 用 等 级 符 号 及 定 义 同 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 荣 安 地 产 股 份 有 限 公 司 23