衡对于住房供应明显偏多的市县减少住宅用地供应, 控制优化住房用地规模及结构, 加快库存去化从需求层面来看,3 月 27 日财政部国家税务总局发布通知, 提出个人购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税, 免征期限由 5 年下调为 2 年, 进一步加快二手房流

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衫邬
7 years ago
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1 中国指数研究院中国房地产政策报告 2015 年 7 月 1 日 2015 年上半年中国房地产政策盘点 2015 年上半年, 我国房地产市场逐步回暖, 特别是二季度以来成交增长显著在整体宏观环境压力仍存的背景下, 中央定调稳定住房消费, 多轮金融信贷政策发力, 改善市场环境, 促进需求入市与此同时, 各地因城施策出台一系列宽松政策, 以公积金政策调整为主, 包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮, 刺激需求特别是改善性需求释放 1. 中央定调稳定住房消费, 供需两端同步改善市场环境 1.1 中央稳字当头, 积极鼓励自住和改善性需求中央着力稳定住房消费, 盘活存量 2015 年 3 月, 全国两会召开 1, 确立了今年政府工作的 10 项主要任务, 焦点仍聚焦在全面深化改革, 并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展, 稳定住房消费成为房地产业的重要任务 4 月 30 日, 中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作, 会议在今年首次提出要盘活存量, 建立房地产健康发展的长效机制 5 月 18 日, 国务院批转发展改革委关于 2015 年深化经济体制改革重点工作意见的通知, 把握导向使改革更好的服务于稳增长调结构惠民生防风险图 : 上半年中央相关事件关键内容 3 月 15 日两会稳定住房消费 ; 坚持分类指导, 因地施策, 支持居民自住和改善型需求, 促进房地产市场平稳健康的发展 4 月 30 日中央政治局会议积极的财政政策要增加公共支出, 加大降税清费力度稳健的货币政策要把握好度, 要注重扩大消费需求 ; 要完善市场环境, 盘活存量资产, 建立房地产健康发展的长效机制 5 月 18 日深化经济体制改革重点工作意见的通知研究提出深化住房制度改革实施方案, 修订住房公积金管理条例资料来源 : 中国指数研究院综合整理供需两端同步改善市场环境从供应层面来看,3 月 27 日国土资源部住房城乡建设部联合下发了关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 2, 提出有供有限, 因地制宜确定住房用地规模, 保证市场供需平 1 详见 2015 年 3 月 5 日 2015 年两会政府工作报告解读 : 稳定住房消费定调楼市自住和改善性需求获支持 2 详见 3 月 27 日两部委新政点评 : 控供应调结构, 剑指房地产库存消化

2 衡对于住房供应明显偏多的市县减少住宅用地供应, 控制优化住房用地规模及结构, 加快库存去化从需求层面来看,3 月 27 日财政部国家税务总局发布通知, 提出个人购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税, 免征期限由 5 年下调为 2 年, 进一步加快二手房流通速度, 活跃市场同时住建部也表示要拓宽保障房源渠道, 注意通过市场筹集房源作为保障房对于部分高库存城市而言, 可进一步去化市场库存 1.2 地方多管齐下去化楼市库存, 多项政策助力改善市场环境地方陆续出台措施稳楼市, 涉及财政补贴税费减免等多方面, 加大库存去化力度在各地库存压力大的背景下, 除放松限购限贷调整公积金外, 根据各地不同的情况, 通过财政补贴契税减免和调整普通住房认定标准等手段, 多重利好政策叠加, 普惠刚需刺激市场需求表 : 上半年地方调整政策城市自贡广安泸州眉山宜宾绵阳资阳四川省长沙郑州昆明蒙自成都双流县佛山西安兰州具体政策七条措施, 涵盖了财政补贴信贷公积金等政策凡在广安购买商品住房建筑面积在 90 平方米以内 ( 含 90 平方米 ) 的, 按购房款总额的 2% 给予补贴 ; 住房建筑面积在平方米 ( 含 140 平方米 ) 的, 按购房款总额的 1.5% 给予购房补贴 ; 购买已办房屋所有权证的存量住房的, 按购房款总额的 1% 给予购房补贴农村居民和普通高等学校毕业五年内的大学生,2015 年 5 月 1 日至 2016 年 4 月 30 日期间, 在泸州主城区购买商品住房, 给予 200 元 / 平方米的补助 ; 其他居民在泸州主城区购买商品住房的, 给予 100 元 / 平方米的补助, 在泸州主城区购买二手住房的, 给予 60 元 / 平方米的补助符合条件的进城购房农村居民可享受政府补贴 300 元 / 平方米, 房企再给予 200 元 / 平方米补贴 ;8 月 1 日至 12 月底, 政府补贴降至 200 元 / 平方米宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的, 可享受 200 元 / 平方米的补助给购房者补贴全额办证规费, 给购房者补贴 50% 契税 ; 在绵阳科技型中小企业创业的高校毕业生购房, 符合条件的可给予最高额不超过 2 万元 ( 本科 )-5 万元 ( 博士 ) 的安居补助, 并可享受最高不超过 50 万元的公积金贷款 ; 开发商提供房价 2% 以上的优惠明确针对首次置业者政府一次性奖励 7000 元取消境外机构和个人在当地购房限制围绕取消限购限价 90/70 三项政策, 将开展房地产市场去行政化工作落实情况专项检查, 对各市州相关配套政策措施进行集中清理出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知, 包括补贴二手房减税缴纳费用延后等针对获得经济适用房资格的家庭, 若自愿放弃购房资格转普通商品住房, 则对其购房面积 90 平方米以内部分给予每平方米 800 元补贴对个人购买 90 平方米以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的, 按 1% 税率征收契税对于在职教师和农村户籍人口以及农转城人员, 政府每套给予购房补助将对在双流县内购置物业的购房者给予 80 元 / 平方米的补贴自 2015 年 5 月 1 日起不再对在佛山行政区域内购买住房 ( 含新建商品住房存量住房 ) 的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查新九条 : 单套建筑面积 144 平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下的住房 ( 含公寓类住房 ) 可按普通住房享受信贷税收优惠政策个人转让或购买住房暂免征印花税土地增值税对兰州市个人首次购买普通住宅的契税降至 1%, 对购买 144 平方米以上的房屋的契税给予 50% 优惠在二手房交易中, 个人购买商品住房两年后再进行出售的免征营业税同时, 取消外地居民在兰州购房套数和境外居民购房等多种限制政策 2

3 江门长春安徽宁波慈溪县取消实施了三年多的购房限外政策非本市户籍不需要证明即可买房全省取消限购限价对于自愿退出宅基地并还耕还林, 进城购买商品住房的农民, 当地政府可给予一次性购房奖励或其他补助慈溪将对引进高层次人才购房进行补助, 符合条件最高可获得 50 万元的补助, 该办法于 6 月 20 日开始实施房管局对于现行共有住房出售使用折扣政策, 折扣工龄按承租人及配偶 1992 年 1 月 1 天津日之前的合计工龄计算, 且工龄折扣只能使用一次资料来源 : 中国指数研究院综合整理供应端地方调整开启 6 月 17 日消息称福建省国土资源厅住建厅转发了国土资源部住房城乡建设部下发的关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知, 要求福建省内各市县 ( 区 ) 根据本地房地产市场实际情况, 允许房地产企业适应市场变化, 按不同情况, 作出住房套型结构调整或房地产项目转型对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房, 在不改变用地性质和容积率的前提下, 允许房地产开发企业调整住房套型结构, 以适应市场需求这是自住建部发布通知以来首例执行的地方细则此后, 河南西安也相继出台类似政策优化住房供应结构 2. 金融信贷政策积极调整, 改善房地产运行环境 2.1 降息降准组合发力, 稳定市场信心央行年内三次降息, 利率降至历史低水平 3 月 1 日, 央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点 3 ;5 月 11 日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点, 同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍 ; 其他各档次贷款及存款基准利率个人住房公积金存贷款利率相应调整 6 月 28 日, 央行第三次降息,5 年以上商业贷款利率降至 5.4%, 公积金贷款利率降至 3.5%, 均已处于历史低位 3 详见 2 月 28 日, 央行降息即时解读 : 长贷利率降至十年新低, 改善行业运行环境, 助推经济增长 3

4 2007M1 2007M2 2007M4 2007M5 2007M6 2007M8 2007M9 2007M M M M1 2008M3 2008M4 2008M5 2008M6 2008M9 2008M M M1 2010M2 2010M5 2010M M M1 2011M2 2011M3 2011M4 2011M5 2011M6 2011M M2 2012M5 2015M2 2015M 年上半年中国房地产政策盘点图 :2008 年以来利率走势五年以上金融机构贷款利率 9% 五年以上公积金贷款利率 8% 7% 6% 6.15% 5.90% 5.65% 5% 4.25% 5.40% 4% 4.00% 3.75% 3% 3.50% 数据来源 : 中国人民银行, 中国指数研究院整理央行大幅降准释放流动性, 进一步改善企业融资环境 2 月 4 日, 央行下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 4,4 月 20 日再次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点同时为进一步增强金融机构支持结构调整的能力, 加大对小微企业三农以及重大水利工程建设等的支持力度央行年内前两次降准累计降幅为 1.5 个百分点, 大型金融机构存款准备金率降至 18.5%, 与 2010 年底相当这两次降准或向社会释放 1.8 万亿流动资金,6 月 28 日, 央行再度定向降准, 针对三农或小微企业方向降准 0.5 个百分点图 :2007 年以来央行历次存款准备金率调整情况 25% 大型金融机构存准率中小金融机构存准率 20% 18.50% 15% 15.0% 10% 5% 0% 数据来源 : 中国指数研究院综合整理但与历史同期的货币宽松相比, 本轮房地产市场回升幅度将较为有限上一次较大力度的货币宽松出现在年间, 央行五轮降息四轮降准, 采取了适度宽松的货币政策, 有效的化解危机, 促进经济回温,2009 年商品房住宅的销售额 4 详见 2015 年 2 月 5 日, 央行降准即时解读 : 释放流动性助推经济平稳, 货币政策组合效应缓解高压力 4

5 和销售面积明显出现反弹对本轮降息降准来说, 房地产市场已经有了巨大变化, 市场库存高企有效需求不足, 持续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖, 但总体效应将不及年显著图 : 年与年货币政策比较年年货币政策适度宽松稳健, 松紧适度, 灵活调整, 注重预调微调降息 9.16 五年以上贷款利率下降 0.09% 至 7.74% 10.9 五年以上贷款利率下降 0.27% 至 7.47% 五年以上贷款利率下降 0.27% 至 7.20% 五年以上贷款利率下降 1.08% 至 6.12% 五年以上贷款利率下降 0.18% 至 5.94% 五年以上贷款利率下降 0.4% 至 6.15% 五年以上贷款利率下降 0.25% 至 5.90% 五年以上贷款利率下降 0.25% 至 5.65% 五年以上贷款利率下降 0.25% 至 5.4% 9.16 大型金融机构存准率上涨 3% 至 17.5% 10.9 大型金融机构存准率下降 0.5% 至 17% 降准大型金融机构存准率下降 1% 至 16% 大型金融机构存准率下降 0.5% 至 15.5% 数据来源 : 中国指数研究院综合整理大型金融机构存准率下降 0.5% 至 19.5% 大型金融机构存准率下降 1% 至 18.5% 存贷比红线将取消, 建立金融宽松化环境国务院总理李克强 6 月 24 日主持召开国务院常务会议, 通过了中华人民共和国商业银行法修正案 ( 草案 ) 草案借鉴国际经验, 删除了贷款余额与存款余额比例不得超过 75% 的规定, 将存贷比由法定监管指标转为流动性监测指标, 促进形成经济发展新动能, 进一步减轻企业负担 ; 确定设立中国保险投资基金, 以金融创新更好的服务实体经济 2.2 中央放宽二套房首付比例及公积金贷款门槛, 各地积极跟进二套房首付比例放宽, 进一步刺激住房需求 3 月 30 日, 中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知发布 5, 其中, 针对商业贷款, 提出对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 330 信贷新政后, 河南等多个省市的银行落实房贷新政, 对于贷款购买第二套普通自住房的家庭, 相应下调首付款比例, 并且其相关实施细则也即将下发实施表 :2008 年以来央行房地产信贷政策调整时间首套房二套房 2008 贷款利率的下限可扩大为贷款已贷款购买一套住房, 但人均住房面积低于当地平均水基准利率的 0.7 倍, 最低首付款平, 再购买二套可比照首套房优惠政策 (12 月 ) 比例调整为 20% ( 10 月 ) 2009 四大行存量房贷 :2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠无不良信用记录的优质客户, 原则上都可以申请七折优惠利率 (1 月 ) 2010 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍 (4 月 ) 2011 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍 (1 月新国八条 ) 2012 落实好差别化住房信贷政策, 促进房地产市场健康平稳发展 (1 月 ) 2013 取消金融机构贷款利率 0.7 倍的下限 (7 月 ) 5 详见 2015 年 3 月 30 日, 五部委楼市新政解读 : 政策重回 2009, 降首付降税负促进市场消费 5

6 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍 ( 9.30 新政 ) 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例为 20% ( 3.30 新政 ) 数据来源 : 中国指数研究院综合整理对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 执行首套房贷款政策 ( 9.30 新政 ) 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房, 最低首付款比例为 30% ( 3.30 新政 ) 中央公积金调整引领地方政策导向住建部出台关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知等多个政策性文件, 要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率提高公积金使用效率, 降低公积金贷款门槛, 在一定程度上能够减轻购房者压力今年 1 月 1 日, 国管公积金中心发布关于提高贷款最高额度的通知, 贷款最高额度上调至 120 万元, 首付降两成 ; 以及二套房贷款最高额度 80 万元, 首付三成 6 月 1 日国管公积金中心又发布除此前的政策继续实施外, 即使此前有过公积金贷款记录的, 也不必在等 5 年之后再使用国管公积金贷款购买政策房各地积极跟进, 降首付提额度等公积金信贷政策调整鼓励住房消费上半年以来, 多省市调整公积金政策, 通过降低首付提高贷款额度等支持住房需求降低公积金首付方面, 广州济南福建等多地已将公积金首套房贷最低首付比例降至 20% 针对公积金贷款申提门槛放松, 福建闽七条规定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款, 贷款利率执行基准利率广西对住房公积金缴存职工的贷款申请, 不再查询借款人家庭持有住房套数, 职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款北京上海等地提高贷款额度上限同时商转公和公转商等公积金贴息贷款措施也成为江西浙江等部分省市公积金调整重要举措表 : 今年以来公积金调整城市不断扩围时间省市 1 月市 : 北京绍兴省 : 山东新疆 2 月市 : 上海省 : 福建 3 月市 : 北京济南株洲省 : 安徽辽宁河北河南贵州云南四川浙江 4 月市 : 深圳上海郑州沈阳哈尔滨福州无锡南京沧州乌鲁木齐成都金华厦门大连省 : 广西海南湖南甘肃西藏湖北 5 月市 : 北京天津济南太原长沙石家庄重庆苏州昆明连云港镇江银川广安眉山自贡濮阳乐清宜宾呼伦贝尔省 : 湖北海南甘肃辽宁陕西吉林广西河南江西云南浙江青海江苏 6 月市 : 东莞西安广州呼和浩特宁波蚌埠安庆长春郑州昆明兰州北京武汉上海保定济南资料来源 : 中国指数研究院整理 6

7 3. 区域经济一体化加快推进, 长效机制配套政策积极落实 3.1 多地联动发展促进区域经济一体化, 城市化进程迈步提速京津粤自贸区正式挂牌, 自贸区建设进入快车道 4 月 21 日, 中国 ( 广东 ) 自由贸易试验区中国 ( 天津 ) 自由贸易试验区中国 ( 福建 ) 自由贸易试验区同步挂牌, 我国自贸区正式进入建设的 2.0 时代 4 月 27 日, 深圳前海蛇口自贸区正式挂牌成立, 该自贸区投资规模达到 1035 亿元的 20 个重大项目正在集中开工 5 月 8 日, 海关总署结合海关深化改革和工作实际, 分别出台了海关支持粤津闽新设自贸试验区建设发展的三个海关支持措施, 从服务自贸试验区改革需求以及实施海关监管制度创新和海关安全高效监管等方面针对三个新设自贸试验区分别拟定了五方面 25 条支持措施京津冀一体化纲要出台在即, 协同效应促进房地产协调发展 4 月 30 日中共中央政治局审议通过京津冀协同发展规划纲要, 京津冀一体化顶层设计出台在即京津冀协同发展均明确被写入北京河北天津三地政府工作报告中北京在其今年重点工作安排中, 积极推动京津冀协同发展被置于首位河北表明将出台推动京津冀协同发展实施意见, 积极打造承接合作平台, 实施战略合作框架协议天津则是强调将深化产业对接引进北京部分产业和项目 6 月 15 日, 京津冀协同发展纲要已下发至各省市, 要按照要求进一步修改完善好北京市推动京津冀协同发展 2015 工作重点 6 月 24 日, 财政部发布关于印发京津冀协同发展产业转移对接企业税收收入分享办法的通知, 明确纳入地区间分享范围的税种包括增值税企业所得税营业税三种地方分成部分长江中游城市群获批, 进一步推进区域一体化进程 4 月 5 日, 国务院批复同意长江中游城市群发展规划, 为探索新型城镇化道路促进区域一体化奠定了基础规划立足位于长江中游城市群发展实际, 明确的提出推进长江中游城市群发展的指导思想和基本原则, 旨在打造中国经济发展新增长极中西部新型城镇化先行区内陆开放合作示范区同时规划提出主要目标到 2020 年人均地区生产总值要达到 7500 元, 常住人口城镇化率达到 60% 一带一路纲领文件出台, 构建全方位对外开放新格局 2 月 1 日推进一带一路建设工作会议在北京召开, 安排部署 2015 年及以后一段时期推进一带一路建设的重大事项和重点工作 3 月 28 日, 国家发展改革委外交部商务部 28 日联合发布了推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动, 涉及 18 个省, 并提及要发挥港澳台地区在一带一路的作用辽宁河南重庆等地 7

8 也开始积极接洽, 多地联动发展, 一带一路战略初见成效新型城镇化继续推进, 试点进入实操阶段 1 月 9 日国家发改委等 11 部委联合印发国家新型城镇化综合试点方案, 明确了新型城镇化的五大任务, 安徽江苏两省和宁波等 62 个城市 ( 镇 ) 及 2 个建制镇被列为国家新型城镇化综合试点地区 14 日, 我国城市群规划正式进入编制阶段, 初步从重点培育国家新型城镇化政策作用的角度出发, 确定打造 20 个城市群重庆两会中提出, 提升区县城基础设施支撑能力和公共服务水平, 打造一批特色中心镇开展国家新型城镇化综合试点陕西贵州内蒙古等地也陆续开始落实新型城镇化规划, 并开始有序推进相关工作 3.2 不动产登记正式实施, 构建行业数据基点不动产登记机构试点运行, 明确权属盘清房地产基底 2015 年各地两会的报告中, 不动产登记成为政府工作的一项重点, 各地政府也纷纷明确年内将积极推行不动产登记的职责和机构调整 3 月 1 日, 不动产登记暂行条例正式实施 6, 并率先在南京哈尔滨厦门等 12 个城市试行, 条例要求县级以上的地方政府负责登记, 国土资源部门负责指导监督北京四川海南广东河北辽宁山西河南等省市已进入不动产登记的实质性阶段其中北京的不动产登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合山西海南已经出台不动产登记暂行办法和实施方案, 为不动产登记建立健全做好配套措施的准备同时广东省的不动产登记局也正式挂牌, 即将建立不动产等级制度, 并且将全面启动不动产登记工作图 :2015 上半年不动产统一登记相关政策 2 月 3 日 2 月 26 日 4 月 20 日 5 月 4 日国土资源部公布今年不动产统一登记工作六项重点 : 登记职责机构整合 ; 制定登记簿册证书 ; 制定出台规章依据 ; 加快建设信息平台 ; 构建经费技术保障 ; 结合工作进展情况, 有重点地做好解读和舆论引导工作农业部关于土地承包经营权确权登记颁证试点等情况发布会, 要统筹考虑确权登记颁证工作与不动产统一登记的衔接, 加快建设确权登记颁证信息应用平台, 搞好与不动产登记信息平台的数据对接, 逐步实现互联互通信息共享国土资源部中央编办近日联合下发关于地方不动产登记职责整合的指导意见, 对不动产统一登记作出新一轮部署, 同时强调要充分认识不动产登记职责整合的重要性和紧迫性, 加快推进不动产登记职责整合, 确保不动产登记职责整合工作有序推进国土资源部下发关于做好不动产权籍调查工作的通知, 部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作, 确保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡, 实现日常不动产权籍调查有序运行 5 月 11 日国土部印发通知明确今年立法工作计划和立法重点, 将以细化不动产统一登记制度推进行政审批制度改革健全国家土地督察制度强化依法行政制度建设等为重点资料来源 : 中国指数研究院整理 6 详见 2015 年 3 月 1 日不动产登记正式实施, 明确权属盘清家底筑底房地产税费改革 8

9 3.3 土地制度改革试点落实, 农村土地流转有序推进农村土地制度改革试点审慎推进 1 月 22 日, 国务院办公厅出台关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见, 要求建立健全各类农村产权依法流转交易的平台, 引导农村产权流转规范化市场化 2 月 1 日, 中央一号文件公布 7, 再次提出农村土地制度改革作为农村改革的重要方面 2 月 6 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 决定报请全国人大授权在土地制度改革试点地区暂时调整实施土地管理法 11 日, 李克强再次主持国务院常务会议, 强调研究加强土地管理和保护, 更加有效支撑经济发展 2 月 27 日, 十二届全国人大常委会第十三次会议闭幕会召开, 会议通过了关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县 ( 市区 ) 行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定, 明确了授权的范围内容和时限, 为相关改革试点提供了法律依据两会期间政府工作报告中也同样提出, 土地制度改革方面要求审慎开展土地征收集体经营性建设用地入市宅基地制度集体产权制度等改革试点农村土地制度改革试点进入启动实施阶段, 目前改革试点顶层设计法律授权已经完成并形成了改革路线和时间表土地供应有保有压 1 月 5 日, 国土资源部举行永久基本农田划定和设施农用地管理视频会议, 国务院总理李克强在会议中指出, 任何时候都要守住耕地红线, 守住基本农田红线 3 月 25 日, 农村土地制度改革三项试点工作部署暨培训会议上国土部部长姜大明表示反对改变我国土地公有制性质的主张, 农村土地制度改革要守住底线试点先行稳步推进, 坚持土地公有制性质不改变耕地红线不突破农民利益不受损三条底线 5 月 5 日, 国务院关于加快推进生态文明建设的意见中明确规定, 科学确定城镇开发强度, 提高城镇土地利用效率建成区人口密度, 划定城镇开发边界, 从严供给城市建设用地, 推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变 3.4 户籍制度改革深入推进, 财税改革逐步落实户籍制度改革进入实操阶段 2 月 15 日, 中央审议通过了关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见及相关改革方案其中关于户籍改革部分, 意见提出要全面取消暂住证制度, 全面实施居住证制度, 建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制 2 月 25 日, 福建省出台关于进一步推进户籍制度改革的意见, 福州厦门平潭全面建立积分落户制度, 泉州等多地则全面放开落户限制同时, 青海省也开始施行青海省人民政府关于进一步深化户籍制度改革的实施意见, 强调 7 详见 2015 年 2 月 2 日中央一号文件再次聚焦三农, 深化农村土地户籍制度改革, 创新推进产业结构升级 9

10 统一城乡户口登记制度, 取消农业户口与非农业户口性质区分, 全面推行实施居住证制度 3 月两会期间, 政府工作报告中提出强化居住证负载服务功能, 财政转移支付与市民化挂钩, 重申户籍制度改革的重要性 6 月 26 日, 青海省公安厅发布信息称, 青海省将于 7 月 1 日全面取消农业户口与非农业户口性质区分, 调整后只有居民家庭户口和居民集体户口两种类型营改增改革预计年底完成 1 月 28 日, 国家税务局就提出推进营业税改增值税试点, 并将范围逐渐扩大营改增是十二五税制改革的重要举措, 且今年是十二五收官之年, 政府报告中提到营改增试点范围会继续扩大, 并在年底能够力争全面完成营改增 5 月 18 日国务院批转发改委关于 2015 年深化经济体制改革重点工作的意见中也明确, 力争全面完成营改增, 将营改增范围扩大到建筑业房地产业金融业和生活服务业等领域此次房地产业营改增不仅在一定程度上能够减免税负, 而且在前期能够给企业带来现金流量的盘活 3.5 完善多层住房体系, 托底民生推进住房制度改革推进保障房建设新思路, 加大棚改资金力度 2015 年两会期间, 政府工作报告中提到, 今年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度, 保障性安居工程安排 740 套, 其中棚户区改造 580 万套, 增加 110 万套, 把城市危房纳入棚改的政策范围内李克强总理 6 月 17 日主持召开国务院常务会议, 决定进一步强化城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设, 实施三年行动计划, 改造包括城市危房城中村在内的各类棚户区 1800 万套, 农村危房 1060 万套, 同步规划和建设公共交通水气热通讯等配套设施 6 月 20 日, 在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上, 住房和城乡建设部副部长王宁表示,2015 年中央安排棚改及配套基础设施补助 1494 亿元, 农村危房改造补助 365 亿元 6 月 30 日, 国务院发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见, 确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划 ( 年 ) 的工作目标, 要求加大改造力度创新融资体制机制同时, 各地政府也相应推出保障性安居工程建设, 因地施策拟定并公布保障房计划表 : 各地保障性住房相关举措时间省市具体措施 1 月 13 日辽宁推进保障性安居工程建设城镇享住保障房家庭要覆盖 20% 左右, 新开工建设或预购保障房 2 万套, 基本具备入住条件 9500 套保障性住房逐步从建房为主转向建设和租赁补贴并重 1 月 27 日山东抓好保障性安居工程建设开工建设和购买保障性住房 53.7 万套, 其中, 公共租赁住房 6.1 万套, 棚户区改造 46.6 万套逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并举, 有序推进公租房和廉租房并轨 10

11 时间省市具体措施 2 月 4 日江苏江苏省住建厅表示, 从 2008 年开始, 江苏已经有少数城市零星出现过回购商品房的情况而对于商品房库存大的地区, 如果政府回购用作保障房, 江苏省也持鼓励态度 2 月 15 日山西将探索发展共有产权住房, 支持城市中低收入群体自住需求 2 月 26 日北京北京市正在试点的合作型保障房近期将陆续启动分配居民家庭仅需承担房屋建设费用, 其中包括开发企业 3% 的代建利润价格大约为每平方米 5000 到 6000 元 3 月 3 日深圳 2015 年, 计划开工建设保障房 1.5 万套竣工 1.5 万套供应 1.8 万套, 加大保障房的配套建设力度同时, 探索保障房区位补偿机制和价格补偿机制, 允许购租偏远地区的保障房申请人适当享受较大面积保障房 3 月 25 日北京市住建委发布关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知, 对于申请保障性住房的离婚满三年的限制放宽, 在能提供相关材料之后, 可以参与新家庭的保障房申请 4 月 1 日黑龙江黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法规定政府应当结合本地实际和被征收人住房状况, 合理确定多层次的棚户区改造安置住房户型面积, 公租房每套不超过 60 平米, 保障房每套不超过 40 平米 6 月 3 日南京发布住房保障 1+4 文件, 凡是符合条件的城市中低收入住房困难家庭无房家庭和新就业人员经市政府认定的其他住房困难家庭四类群体, 可按规定申购一套共有产权保障房 6 月 17 日南京根据南京市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则, 南京江南六区范围内的公租房和廉租房将并轨运行, 并轨后统称为公共租赁住房 6 月 20 日沈阳今年沈阳城市棚户区改造任务为 51 个地块,22549 户, 涉及和平沈河等 14 个区县 ( 市 ) 截止目前, 已启动 39 个地块, 签订补偿协议户资料来源 : 中国指数研究院整理试点 REITs PPP 模式推进公租房建设, 提升资源配置效率改善服务质量 1 月 14 日, 住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见, 明确提出鼓励 REITs 试点, 多来源增加住房租赁市场资金供给随后, 中央提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知, 进一步加大对租赁市场的支持力度 5 月 22 日, 财政部等六部门印发了关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知, 鼓励地方运用 PPP 模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理 6 月 18 日, 安徽省财政厅同省住房和城乡建设厅等有关部门制定试点方案, 从目标原则范围条件主要任务实施步骤工作机制等五个方面, 对全省推进 PPP 模式公租房项目试点工作作出规定, 要求运用 PPP 模式逐步建立企业建房居民租房政府补贴社会管理的新型模式养老地产逐步推进, 民生获益 6 月 9 日, 北京人大召开老年权益保障法执法检查组全体会议, 市老龄委公布了落实北京市居家养老服务条例任务分解表, 明确市规划委等相关部门要在年内出台老旧小区养老服务设施配置达标建设办法同时, 市规划委还在编制社区养老服务设施规划设计标准, 要求社区养老服务设施要配建不少于 800 平方米的社区养老服务用房和不少于 150 平方米的室外活动场地, 拟利用部分国有企业闲置土地建设 32 个养老设施建立 80 处养老日间照料中心 11

12 年下半年展望 : 中央注重长效机制健全, 地方自主把控调整力度稳消费促需求仍是调整主要导向 2015 年宏观工作目标中 GDP 增长率为 7% 完成这一目标, 要坚持稳增长与调结构之间的平衡, 推动经济在稳定增长中优化结构而房地产业首要任务是保持市场平稳发展, 稳定住房消费, 为整体经济实现保增长目标提供保障两会也提出, 要稳定住房消费, 促进房地产市场平稳健康发展具体到相关措施,4 月 30 日中共中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作, 提出要完善市场环境, 盘活存量资产, 建立房地产健康发展的长效机制这成为下半年中央层面房地产相关政策的主要方向中央着力推进长效机制建设完善从中央政治局会议后的政府表现来看, 加快推进长效机制建设成为政府房地产相关政策的关注点中央仍将为房地产业构建宽松的政策环境特别是金融政策环境, 未来再度降准等货币政策调整仍然可期在继续推进新型城镇化农村土地改革和不动产统一登记试点的同时, 涉及房地产业营转增等财税制度改革将全面落实, 住房公积金制度改革国家住房银行等房地产制度建设也将有较大进展以京津冀协同发展长江经济带发展为代表的区域经济规划也成为下半年政府工作重点在推进长效机制健全的大背景下, 房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战地方政策调整更主动, 空间更大两会再度提出分类指导, 因地施策, 强调落实地方政府主体责任, 支持居民自住和改善性住房需求我们依然秉持此前一贯的观点 : 在上年地方宽松政策后, 今年地方政策调整更为主动灵活一方面信贷新政执行力度仍可加强, 另一方面公积金政策或转向公转商贴息贷款, 通过财政补贴等更直接手段鼓励购房也将不仅仅局限于三四线城市另外, 福建省出台土地调控政策落实住建部 327 政策, 允许住房套型结构调整或房地产项目转型, 未来将有更多省市效仿重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料, 我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息不会发生任何变更本公司已力求报告内容的客观与公正, 但文中的观点与评论仅供参考, 不代表对市场走势的确定性判断本报告版权仅为本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发, 需注明出处为中国指数研究院, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改 12

13 中国指数研究院总院 ( 苏州 ) 地址 : 北京市丰台区南四环西路 186 号四区汉威国际广场 5 号楼 3 层地址 : 苏州市工业园区东环路 1408 号东环时代广场 20 层邮编 : 邮编 : 电话 : 电话 : 传真 : 传真 : ( 南京 ) 中国指数研究院华北分院地址 : 南京市秦淮区汉中路 27 号南京友谊广场 12 楼 ( 北京 ) 邮编 : 地址 : 北京市丰台区南四环西路 186 号四区汉威国际广场 5 号楼 3 层电话 : 邮编 : 传真 : 电话 : ( 南昌 ) 传真 : 地址 : 南昌市施尧路 1111 号天使水榭公馆 A 座 7 层 ( 天津 ) 邮编 : 地址 : 天津市和平区南京路 189 号津汇广场 2 座 2602 室电话 : 邮编 : 传真 : 电话 : 传真 : 中国指数研究院华南分院 ( 青岛 ) ( 深圳 ) 地址 : 青岛市南京路 122 号中联创意广场 D 栋 303 室地址 : 深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场 20 层 B 邮编 : 邮编 : 电话 : / 电话 : / 传真 : 传真 : ( 沈阳 ) ( 广州 ) 地址 : 沈阳市沈河区友好街 10 号新地中心 1 号楼 9F 地址 : 广州市海珠区赤岗北路 118 号四季天地 5 层邮编 : 邮编 : 电话 : 电话 : / 传真 : 传真 : ( 西安 ) 地址 : 西安市高新区科创路 168 号西电科技园 C 座 208 室中国指数研究院华中分院邮编 : ( 武汉 ) 电话 : 地址 : 武汉市江岸区江汉路 250 号武汉船舶国际广场 20 楼传真 : 邮编 : 电话 : 中国指数研究院华东分院传真 : ( 上海 ) ( 长沙 ) 地址 : 上海市浦东新区东方路 800 号宝安大厦 2 楼地址 : 长沙市芙蓉区五一大道 618 号银华大酒店 2712 室邮编 : 邮编 : 电话 : 电话 : 传真 : 传真 : ( 杭州 ) 地址 : 杭州滨江区滨胜路 1786 号汉氏大厦 15 层中国指数研究院西南分院邮编 : ( 重庆 ) 电话 : 地址 : 重庆市江北区江北嘴力帆中心 2 号楼 23 楼传真 : 邮编 : 电话 : ( 宁波 ) 传真 : 地址 : 宁波市和义路 77 号汇金大厦 1501 ( 成都 ) 邮编 : 地址 : 成都市天府大道北段 28 号茂业中心 C 座 8 层电话 : 邮编 : 传真 : 电话 : 传真 :

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