( 一 ) 7 月 50 城市房价环比上涨 8 月 18 日, 国家统计局发布了 2012 年 7 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况报告 7 月份我国 70 个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有 9 个, 持平的有 11 个, 上涨的城市有 50 个环比价格上涨的城市中, 涨幅均

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亢杨
7 years ago
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1 2012 年 8 月 20 日研究报告行业研究房地产行业地产信息十日谈 7 月 50 城市房价环比上涨两湖房产税征收方案正在制定核心观点 7 月份我国 70 个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有 9 个, 持平的有 11 个, 上涨的城市有 50 个房地产市场经过 5 6 月份成交量持续反弹后, 预期利好增强, 房地产商主动调高价格或取消折扣, 房地产价格开始上涨国土资源部对年初确定的住房用地供应计划进行了调整, 调整后的全国住房用地供应计划总量为万公顷, 比原计划万公顷减少 1.33 万公顷, 降幅为 7.7%, 商品住宅用地供应总量调整后为万公顷, 比调整前减少了 8.7% 多家上市房企业绩出现增收不增利现象在已经公布半年报的 61 家房企中, 约有七成房企的营业收入同比正增长, 但有 30 家净利润同比下滑房企选择以价换量回笼资金策略, 销售量攀升, 营收增加 ; 降价也导致近 5 成房地产企业销售利润率的同比下降国土资源部官方网站 20 日发布消息称湖南湖北新版房产税的征收细则正在制定中, 已购存量二套房也将被征税, 不过税率不会太高, 计税依据由原来的房产原研究员张红姣 (86571) zhanghongjiao@kylin.com.cn 地址 : 杭州市下城区西湖文化广场 19 号环球中心 10 楼浙江凯银投资管理有限公司值改为市场评估价

2 ( 一 ) 7 月 50 城市房价环比上涨 8 月 18 日, 国家统计局发布了 2012 年 7 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况报告 7 月份我国 70 个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有 9 个, 持平的有 11 个, 上涨的城市有 50 个环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.7% 与去年同月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 58 个, 持平的城市有 1 个, 上涨的城市有 11 个 7 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 1.0%, 涨幅比 6 月份回落的城市有 5 个 2012 年 7 月, 杭州新建商品住宅价格指数环比上涨 0.3%, 出现连续 2 月环比上涨, 涨幅比 6 月份回落 0.3% 表格年 7 月 70 个大中城市新建商品住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比环比同比北京唐山天津秦皇岛石家庄包头太原丹东呼和浩特锦州沈阳吉林大连牡丹江长春无锡哈尔滨扬州上海徐州南京温州杭州金华宁波蚌埠合肥安庆福州泉州厦门九江南昌赣州济南烟台青岛济宁郑州洛阳武汉平顶山

3 长沙宜昌广州襄阳深圳岳阳南宁常德海口惠州重庆湛江成都韶关贵阳桂林昆明北海西安三亚兰州泸州西宁南充银川遵义乌鲁木齐大理数据来源 : 凯银投资国家统计局凯银投资观点 : 近期央行连续降息降准, 一定程度上释放了刚需 ; 房地产市场经过 5 月 6 月份成交量持续反弹后, 开发企业的市场预期好转, 主动调高价格或取消折扣, 房地产价格开始上涨多城市房地产价格环比上涨, 也表明房地产市场好转 ( 二 ) 国土部调减全年住房供地计划 15 日, 国土部发布 2012 年 1~6 月份全国住房用地供应计划调整与落实情况, 截至 6 月底, 今年住房用地供应计划落实公顷, 落实率为调整后的 29.6%, 较去年同期有所增加, 但比去年同期减少 1.02 万公顷仅为去年全年实际落实量的 34.7%, 其中商品住宅的落实率为 28.7% 国土部根据国有建设用地供应计划编制规范要求, 对年初确定的住房用地供应计划进行了调整, 其中 20 个地区计划量减少,5 个地区计划量增加调整后的全国住房用地供应计划总量为万公顷, 比原计划万公顷减少 1.33 万公顷, 降幅为 7.7% 在调整后的供地中, 保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷, 比年初预测需求量高 72.5%; 商品住宅用地供应总量调整后为万公顷, 比调整前减少了 8.7%

4 凯银投资观点 :2012 年 1-6 月住宅用地落实率较 2011 年上半年有所增加, 但落实总量较 2011 年上半年同比减少 1.02 万公顷, 主要是由于市场住宅用地供给总量减少 ;1 至 7 月份, 全国房屋新开工面积万平方米, 下降 9.8%, 降幅比 1 至 6 月份扩大 2.7 个百分点商品住宅用地供应量进一步调低和连续数月的商品房开发投资放缓, 后续可能将直接导致商品住宅的供给量的缩减, 根据市场供求规律, 或导致房价再次上扬按照土地供求季节性规律呢, 三季度和四季度为土地市场的供求旺季, 预计下半年落实率会明显提升 ( 三 ) 多家上市房企增收不增利截至 8 月 19 日, 沪深两市共有 61 家上市房企发布 2012 年上半年中期业绩报告, 营收榜前三的为万科保利及招商地产其中万科以 307 亿元的营业收入排名第一, 而保利地产和招商地产则分别以 202 亿和 101 亿元的营收暂时排行第二和第三从营业收入来看, 经历了月份的楼市回暖之后, 大多数房企的日子显然比年初时的预计好很多在目前已经公布半年报的 61 家房企中, 约有七成房企的营业收入同比正增长上半年, 多家房企的业绩出现增收不增利的现象披露信息报告的上市房地产企业中, 有 30 家净利润同比下滑, 包括招商地产, 保利地产 ; 而滨江集团甚至出现了营收与利润的双降的局面表格 2 部分上市房企的营收数据营业收公司名称营业收入营收同比净利同营收同比净利同公司名称入 ( 亿 ( 亿元 ) (%) 比 (%) (%) 比 (%) 元 ) 万科 A 苏州高新保利地产中航地产龙湖地产广宇发展招商地产南京高科荣盛发展信达地产

5 金融街广宇集团华夏幸福名流置业冠城大通滨江集团福星股份天保基建苏宁环球大名城北京城建合肥城建栖霞建设天伦置业顺发恒业世荣兆业天地源光华控股数据来源 : 凯银投资凯银投资观点 : 从上市房企公布的数据来看, 多数房地产企业取得了不错的销售成绩今年 2 3 月份, 房地产市场普遍持悲观预期, 多数房企选择以价换量争取回笼资金 ; 随着月楼市回暖, 房地产市场成交活跃, 销售回款增加而也正是因为房企采取了以价换量的策略, 导致近 30 家房地产企业销售利润率的同比下降连续数月 GDP PMI 等宏观经济数据疲软, 货币政策进一步放松预期增强, 将利好房地产市场 ; 同时, 三四季度也是房地产市场传统的销售旺季, 手持大量现金的情况下, 以价换量将不再是开发商的主要策略, 后续开发商的核心目标将转向如何提升房地产企业的利润率 ( 四 ) 湖南湖北房产税征收方案正在制定国土资源部官方网站 20 日发布了一则信息, 披露了湖南湖北新版房产税的征收细则正在制定中, 新版本中已购存量二套房也将被征税, 不过税率不会太高据悉, 此次视点与上海重庆不同的是, 计税依据由原来的房产原值改为市场评估价 20 日这则信息公布后被全国各地许多网站转载有意思的是, 可能意识到影响过于激烈, 国土资源部网站在昨日下午 6 点左右便撤下了这则消息不过业内人士分析, 两湖将继上海重庆之后成为新的房产税试点应该是板上钉钉的事

6 凯银投资观点 : 自从上海重庆两地房产税开征以来, 房产税就一直备受关注 2011 年全国商品房成交量增幅放缓, 土地出让金土地增值税契税等随之下调 2012 年中央政府调控房地产市场的决心依旧不变, 商品房的价格不能迅速上扬, 而是缓慢回升 ; 开发商能承受的土地出让价格必然会较前有一定程度的下降土地出让收入及涉房地产税费减少或增收乏力, 使得地方政府迫切需求新税源弥补, 房产税的逐渐扩容也将是一种必然趋势

7 信息披露本公司在知晓范围内履行披露义务客户可索取有关披露资料法律声明本报告仅供浙江凯银投资管理有限公司 ( 以下简称凯银投资 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是基于本公司认为的已公开信息, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买任何投资标的的邀请或向人作出邀请客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当期的判断, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问市场有风险, 投资需谨慎在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 请务必阅读正文最后的凯银投资免责声明或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记

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