坦洲房地产月度动态分析

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流森嵌骆
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1 中山市坦洲镇房地产楼盘九月动态分析来源 : 世光创建集团经营管理部时间 : 一坦洲楼盘动态 1 坦洲目前在售楼盘一览表 : 截至 9 月底, 坦洲在售楼盘 14 个 ( 以国土局登记备案为准 ), 其中碧涛花园汇乔花园剩极小部分尾货, 并没有真正纳入本次的研究体系当中, 所以在售的 12 个楼盘则是此次研究对象, 其中锦绣阳光花园中的锦绣名居是别墅盘, 其他都是普通住宅项目楼盘名称发展商地理位置占地面积主推户型价格 ( 元 /m 2 ) 营销动态 9 月登记备案情况现代花园村田地产珠海界涌 105 国道旁 ( 永二村 ) 125 亩 m 2 的三房两厅单位折 32 锦绣阳光花园敏捷地产坦神北路坦洲新行政中心区 1500 亩湖滨散记 m2 的两房和三房单位 ; 观湖雅筑 m2 的两房和三房单位 ; 锦绣名居的 454 m2 的独栋和联排别墅洋房 2800 左右, 别墅 6000 左右部分户型可打折 ; 33 中澳新城中澳地产南坦路与界狮南路交汇处约 495 亩御湖居 1 期三房单位, 御湖居 2 期酒店公寓 ; 3400 部分户型 9.5 折 53 百花小镇益铨房地产十四村靠北邻近珠海翠微 85.5 亩 48m 2 酒店公寓 79m 2 的两房单位 3600 部分户型 8.8 折 36 绿杨居广宇置业十四村靠南邻近珠海翠微 2 期占地约 62 亩 m 2 浪漫两房, m 2 精致三房 3680 起, 3800 国庆期间 3680 元 / m 2 起 53 洲际新天新洲际房地产南坦路 68 号约 285 亩雅典苑三房单位 3900 国庆节期间部分户型可享受 9.5 折优惠 12 志鸿澳园志鸿房地产十四村北面 58-85m 2 两房到三房预计 3600 金筑美居三宝房地产南坦路 260 号 ( 汇昌酒店对面 ) 约 45 亩 45-58m 2 投资度假型一房单位 ; 3400 国庆节期间可获 9.5 折优惠 30 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 1 页共 6 页

2 汇翠山庄红塔集团金斗湾开发区 390 亩 7 期 m 2 两房到四房中颐海伦堡中颐集团南坦路 9 号上冲关口旁约 345 亩 1 期少量两房和三房单位,2 期三房到四房单位 ; 4900 部分户型折优惠 25 凯都国际金山城房地产南坦路占地约 15 亩单身公寓一房两房预计 5000 乐苑圣祥房地产振兴北路 5 号 29-72m 2 一房到两房成交分析 9 月份, 中山市国土局商品房登记备案 3184 套, 其中坦洲镇楼盘国土局登记备案共 288 套, 占中山市将近 1 成的份额, 由于国土局统计的数据存在一定的滞后性 ( 一般认购后 15 天内签约 ), 因此实际成交量会有一定差别, 根据观察到的客流情况来看, 坦洲各楼盘的客流每天可以达到将近 10 多组客其中现代花园锦绣阳光花园中澳新城百花小镇绿杨居洲际新天金筑美居和中颐海伦堡的登记备案数量都达到两位数而从成交的客户来看, 这些楼盘大约 80% 的客户来自珠海, 其他 20% 的客户来自坦洲本地和中山其他镇区和澳门的投资客户, 从这点可以看出, 坦洲市场是有针对珠海消费者展开策划的,9 月 29 号开始的珠海电视台房展, 坦洲有将近 10 个楼盘参展, 营销重点则是打价格战, 与珠海楼市的价格差是坦洲楼盘的最大优势 3 去化率分析从中山市国土资源局了解到, 目前坦洲各楼盘的去化率参差不齐, 从整个坦洲市场来看, 在售的 13 个楼盘共推出商品房套 (2007 年 1 月开始 ), 目前已销售 4735 套, 总去化率为 44.7%, 将近一半的产品已去化完毕, 一年内去化了将近一半, 也就是说, 剩下的一半也需要将近一年的时间来去化, 由于个别楼盘将会加推项目, 加上未来新开盘的项目, 预计到 2009 年, 坦洲市场上也将会达到 8000 套商品房等待销售从各个楼盘的情况来看, 去化率超过一半的楼盘有 7 个, 分别是现代花园绿杨居金筑美居 ( 温馨家园 ) 汇翠山庄中颐海伦堡碧涛花园和汇乔花园, 其中碧涛花园和汇乔花园基本销售完毕, 仅剩 2-3 套尾货, 其余象现代花园的去化率也达到 70.1%, 销售情况比较乐观, 其他楼盘的去化率大部分维持在 30%-40% 之间公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 2 页共 6 页

3 从上面我们可以看出, 去化率高的楼盘销售情况也与之成正比, 从中山市 9 月份商品房登记备案排名表当中我们可以发现, 前十名的楼盘中有 2 个是坦洲楼盘, 分别是现代花园和锦绣阳光花园, 两盘的去化率也达到一定的比例 4 普通住宅价格分析 9 月份坦洲镇商品住宅约为 3500 元 / m2, 环比 8 份 3600 元 / m2下跌 2.8 个百分点, 价格出现小规模下降, 主要是本月重点楼盘锦绣阳光花园继续以低价吸引客流中颐海伦堡新增一口价特价单位优惠折扣打至 93 折, 其二期价位集中 3800 元 / m2 ; 现代花园的价格由前段时间的 4000 多元 / m2跌到将近 3500 元 / m2, 优惠促销措施的频繁直接导致水平走低 5 客流分析国庆前客流 : 项目名称调查日期时间段客户资源客流量备注现代花园 :00-10:30 2 组客 ; 5 人据了解, 该盘早上客流较少, 且看楼的人以珠海的工薪阶层为主, 一般坐车前往, 部分自驾车前往 ; 该盘澳门客较多, 现场中 3 组客有 1 组是澳金筑美居 10:00-10:30 3 组客 ; 7 人门客, 另 1 组为珠海自驾车客,1 组为坦洲本地投资客, 该盘的销售方向也是按照这三类客户营销策划 ; 中澳新城 10:40-11: 组客 ; 人该盘属于较大型的社区, 前往看楼的以自驾车为主, 而以珠海的中层管理人员为主, 部分为坦洲和澳门的投资客 ( 酒店公寓类 ); 洲际新天 11:15-11:45 5 组客 ; 13 人该盘客流较旺, 前往看楼大部分自驾车, 珠海和中山车各占一般 ; 中颐 15:10-20 多主要以乘坐售楼车前往为主, 大部分为珠海海伦堡 15: 组客 ; 人客, 另有部分澳门投资和度假客户 ; 红塔汇翠山庄 14:30-15: 组客 ; 10 人该盘客流较少, 看楼的人员以非自驾车为主, 大部分为工薪阶层 ; 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 3 页共 6 页

4 该盘客流较旺, 以坐看楼车前往的珠海中层锦绣 11:00- 将近工薪阶层为主, 另有当地的公务员教师之阳光花园 : 组客 ; 20 人类的自驾车前往, 一般这些客户看别墅楼盘居多 ; 国庆期间客流 : 项目名称调查日期时间段客户资源客流量备注现代花园 09:30-09: 组客 ; 19 人主要是珠海客户, 自驾车 3 台, 其他坐车前往 ; 金筑美居 10:05-10:30 6 组客 ; 17 人 2 组澳门客户, 其余为珠海客户, 4 台车, 共 17 人中澳新城 10:35-11:00 5 组客 ; 14 人 2 组中山客, 其余为珠海客户, 共 4 台车, 14 人 ; 洲际 11:05- 将近中山车 2 台, 共 6 人, 珠海车 2 台, 共 4 人, 新天 11: 组客 ; 20 人售楼车 1 台, 共 10 人 ; 中颐海伦堡 11:35-12: 组客 ; 7-8 人主要是售楼车前来的客户, 平均每台车 7-8 人 ; 红塔汇翠山庄 14:00-14:30 2 组客户 ; 5 人珠海车 2 台, 5 人 ; 锦绣阳光花园 14:30-15:00 平均每台售楼车奖将近 9-10 组客户 ; 15 人主要是乘坐售楼车前往的客户, 平均每台售楼车将近 15 人, 另有 3 台中山车, 其中一台是政府公务车 ; 从国庆前与国庆期间的客流对比我们可以发现, 国庆期间的客流明显增加, 而配套看楼专车的楼盘的客流增加的幅度较大, 因国庆期间交通较拥挤, 很多出行的人员也选择公共交通工具, 此外国庆前三前在珠海电视台和珠海报业大厦的房展汇聚了一定的客流, 据房展当天观察的情况可以了解到, 坦洲的各大楼盘都纷纷设置售楼专车前往看楼, 而客流也较多, 平均每小时有将近 20 多人 ( 合 7-8 组客 ) 流, 有的甚至远远超过这个数字, 这次房展大大促进了坦洲楼盘的客流二住宅供应户型分析公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 4 页共 6 页

5 市场研究统计显示,2008 年 9 月份坦洲商品房供应住宅面积区间主要集中在一房两房和三房, 分别占总户型的 30% 25% 和 37%, 三者共占了总户型的 92%, 其中三房是当前坦洲楼市的主流户型, 三房面积跨度较大, 具体可把三房的面积分为小三房 m2 传统三房 m2两个区间, 这两个区间里面的比例旗鼓相当, 约各占一半, 即各占据 18.5% 的幅度 ; 一房主要是单身公寓, 比例占 30%, 其中以 m2为主的单身公寓的供应量明显增多 ; 四房跟复式的比例很少, 加起来占到 7% 左右, 复式户型面积呈现出 m2的大面积的特点, 且复式的比例比 8 月份略有上升, 主要原因是销售不佳导致期积压坦洲镇房地产市场主流户型结构需求特征以 m2的面积区间为主, 一房以单身公寓 m2受热追, 且单身公寓有上升的趋势, 由于珠海消费者市场的拉大, 部分单身公寓得到畅销, 但由于总体供应量大, 去化速度慢, 因此 9 月份的比例较大上升 ; 两房的需求面积以 m2的小家庭户型为主, 而三房的需求面积以 m2的传统居家的户型为主坦洲镇 9 月份供应户型结构图五房 ( m 2 ), 33 套, 1% 四房 ( m 2 ), 216 套, 3% 复式 ( m 2 ), 258 套, 4% 一房 (37-80m 2 ), 1904 套, 30% 三房 (80-180m 2 ), 2306 套, 37% 两房 (60-90m 2 ), 1576 套, 25% 三后市展望坦洲楼市 : 中山楼市的生力军, 珠海楼市的后花园 2007 年以来, 坦洲楼市在销量上长期稳居中山市南部第一位, 对中山楼市整体市场的成交贡献巨大, 成为了中山楼市稳定发展有力的支撑点, 目前虽受到全国总体楼市惨淡的影响, 坦洲楼盘销公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 5 页共 6 页

6 量仍然较稳定,9 月中山市登记备案排名当中, 排名前十名的现代花园和锦绣阳光花园分别备案 268 和 147 套, 而其他并没有排上前十名的楼盘销量都比中山其他镇区的楼盘高, 坦洲楼市成为中山楼市的生力军虽然中山楼市低迷, 但坦洲楼市相对较稳定, 其原因主要是坦洲楼盘的消费对象大部分为珠海和澳门消费者, 据了解, 坦洲楼盘 9 月成交的客户当中, 有将近 75% 来自珠海消费者, 坦洲楼市俨然成为珠海楼市的后花园 ( 以上数据均来源于中山市国土资源局 ) 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 : 第 6 页共 6 页

中山市房地产月度报告

中山市房地产月度报告 (2008 年 10 月 ) 公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 :528463 第 1 页共 28 页市场调研组中山市世光创建集团目录一宏观经济回顾二政策动向三市政规划四楼市动态五土地市场六二级市场分析七新政策的反响和后市的预测公司地址 : 广东省中山市三乡镇文昌东路绿榕居广场邮政编码 :528463 第 2 页共