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李侯
7 years ago
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1 2012 年成都春季房交会总结报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心

2 2012 年春季房交会总结一. 春交会概况展会概况 2012 年 4 月 29 日, 以住成都, 好安逸为主题, 为期 5 天, 主要包含商品房展区二手房展区以及家居建材展区的第 39 届成都市房地产交易会于在成都世纪城新国际会展中心举行本次房交会共有 111 家开发商推出 188 个楼盘项目参展参展项目涵盖商品住宅写字楼商业用房保障房以及二手住宅等多种物业类型本次展会共设 6 个展馆 :2 号馆至 6 号馆为商品房展区 6 号馆二手房展区,7 号馆家装建材展区此外,2-6 号展馆还分别设置了电子商务轨道交通品牌天府新区 7 大区县组团展区, 在 3 4 号馆连接处设置保障房项目集中展示区及公积金咨询服务中心

3 春交会背景为您我做到四川中原市场研究中心 /2012/5/4 本次房交会, 虽 2 3 月份小阳春来袭, 给楼市带来一丝热潮, 但在政府坚持房地产调控政策不动摇, 限购限贷政策继续执行和扩大房产税的背景下, 仅靠刚需支撑的楼市仍然显得困难重重前景不明政策方面 : 关注北改保障刚需当前, 成都最大规模的民生工程北改工程, 引人注目, 随着北改的深入推进, 城市功能的完善和居住环境的提升, 深度影响城北楼市格局政府抑制房价回归合理水平, 限购政策不变, 扩大房产税投资及改善性需求进一步被遏制面对广大刚需群体, 保障性住房项目增加, 住房公积金使用项目从去年的 49 个升至现在的 80 个, 公积金楼盘覆盖率加大金融方面 : 信贷微调首套房受惠中国目前 GDP 保持 8%-10% 以上增长速度, 国内经济稳定发展政府货币政策逐渐向宽松方面转变, 存款准备金率的下调, 放贷加快利率回归基准利率, 公积金政策微调, 在一定程度上降低购房成本, 对市场需求尤其是刚性需求有较大的刺激作用市场方面 : 成交结构性回升价格波动收窄从市场需求来看, 以刚需为主的中青年购房者成为了市场的主力由于信贷环境有一定程度的改善, 开发商实质性降价, 前期积压需求释放等多种利好因素, 市场出现小阳春开发商更是抓住难得窗口期, 加紧出货, 集中推盘, 以期在房交会期间, 取得良好的销售业绩, 回笼资金中原预计后期市场将因房交会的推动, 成交量在一定的时间内出现短暂的反弹, 之后会回归平稳二. 参展情况分析参展楼盘增质减量, 主城区与郊县持平本次房交会共有 111 家开发商,188 个项目参加本次房交会 ( 原定项目 191 个, 实际参展 188 个 ) 参展项目比上届房交会减少 45 个其中, 主城区项目 90 个, 郊县项目 98 个, 二者数量基本持平图 1: 主城区及郊区县项目数量 (2009 年春交会年春交会 )

4 在售性项目居多参展的在售项目 159 个, 展示性项目达 29 个, 在售性项目呈现大比例的小幅增加受到整体市场的影响, 开发商也改变观望态度, 推出大幅度优惠蓄客, 推盘较为积极, 多个计划开盘的项目都在房交会之前开盘展示性项目比重明显减少中铁骑士公馆比华利国际城 3 期三友香澜半岛摩玛新城等均为展示性项目图 2: 展示性项目及在售项目数量 (2009 年春交会年春交会 ) 物业类型丰富, 涵盖面广

5 本次房交会以住宅为主,159 个在售项目中, 包含高层住宅的项目 144 个, 占据市场绝对主导地位由于郊县项目较多, 包含别墅小高层等低密度产品的项目也分别达到 28 及 35 个除了住宅项目, 本次参展项目也包含部分写字楼商业用房等商业地产项目其中, 在售的写字楼项目 19 个, 商业用房 15 个随着近年住宅地产开发量的大幅上升和政府关注度不断上升, 住宅地产项目参展数量继续不减图 3: 项目建筑形态及物业类型情况 (2011 年秋交会年春交会 ) 主城区城南项目集中主城区参展项目主要集中在城南, 城南参展项目为 35 个 ; 其次是城东和城西, 分别为 18 个和 16 个除城北与去年秋交会持平, 此次其他主城区参展项目数量均出现小幅下降 ; 城南大源板块楼盘较为集中, 市场竞争激烈图 4: 主城区各方位分布 (2009 年春交会年春交会 )

6 新都双流领跑郊县随着主城区的土地市场减弱和轨道交通建设的逐步完善, 郊区项目优势日益明显, 关注度逐步升高大成都范围内 98 个项目参展主要集中在双流温江郫县新都龙泉等近郊区其中新都双流参展项目分别为 26 个和 23 个, 这主要是受到北改及天府新区利好地铁带来的外溢效应等因素影响, 两地房地产开放进程加快, 在郊县区域中发展迅猛图 5: 郊县项目分布 (2009 年春交会年春交会 ) 清水房依旧为主流, 精装比例有所上升

根据 159 个在售项目统计, 清水房占据 89% 的比重, 依旧是市场主流, 精装房比例 6%, 多为精装商务小户此外, 约有 5% 的项目为混合型, 例如华润凤凰城花样年香年广场蓝光公馆 1881 等项目同时提供清水房及精装房供购房者选择, 也有项目针对不同的产品采取不同的装修策略, 销售较为灵活图 6: 精装房项目情况 (2011 年春交会 -2012 年春交会 )

7 根据 159 个在售项目统计, 清水房占据 89% 的比重, 依旧是市场主流, 精装房比例 6%, 多为精装商务小户此外, 约有 5% 的项目为混合型, 例如华润凤凰城花样年香年广场蓝光公馆 1881 等项目同时提供清水房及精装房供购房者选择, 也有项目针对不同的产品采取不同的装修策略, 销售较为灵活图 6: 精装房项目情况 (2011 年春交会年春交会 ) 主城区高性价比项目抢占市场主城区参展在售住宅项目中价格段项目占比 41%, 较上届房交会有所增加, 成为市场主流价格段 ; 价格段元及元以上项目占比均为 28%;5000 以下与去年不变, 占比十分少应首次置业刚性需求, 性价比较高价格优势较为明显的项目更倾向于参加房交会图 7: 主城区项目价格情况 (2009 年春交会年春交会 ) 郊区中低价位项目增加

8 郊县情况与主城区不同,10000 元以上项目在本届房交会中占比却明显增加, 此类项目均为包含别墅产品的项目, 价格普遍较高在售项目价格主要集中在 5000 元到 6000 元左右郊县项目凭借较低的价格较好的居住环境吸引购房者图 8: 郊县项目价格情况 (2011 年春交会年春交会 ) 吸引力不足难以撬动需求房交会优惠方式较多, 如推出特价房一口价, 交诚意金抵购房款等, 大多数优惠 5%, 个别楼盘如老会展现代城最高优惠力度达 28% 整体来看, 按揭优惠幅度集中在 3%-5%, 一次性付款优惠幅度集中在 4%-8% 之间, 相比上届房交会多 1-3 个点优惠, 优惠力度有所加大 ; 但与今年平日踩盘数据相比, 优惠并不明显表 1: 部分项目优惠情况 (2011 年秋交会年春交会 ) 项目秋交会价格 ( 元 / m2 ) 秋交会优惠春交会价格 ( 元 / m2 ) 2012 春交会优惠绿地世纪城 7000 一口价 6500 按揭 3%, 一次性 5% 新里柏士公馆 8500 一口价 7300 按揭 3%, 一次性 5% 中粮祥云国际按揭 1%, 一次性 4% 9000 一次性 2% 蓝光云鼎特价房一次性 139 万, 按揭 145 万按揭 3%, 一次性 5% 蓝光锦绣城 8000 全款 8%, 按揭 6% 7800 全款 8%, 按揭 7% 大牌缺席星光黯淡

9 本次展会吸引了保利华润绿地蓝光置信等一大批品牌房企的参展, 但是也有很大部分知名开发商如万科万达中海龙湖九龙仓新鸿基等多家品牌房企都缺席, 令本次房交会失色不少 7 大品牌开发商展出 31 个项目, 约占总参展项目的 16%, 市场集中度较高表 2: 部分品牌开发商参展及优惠情况 (2012 年春交会 ) 开发商参展数量参展项目主要优惠方式保利 9 保利心语花园保利城保利公园 198 项目保利中心保利花园保利香槟国际保利拉斐庄园保利康桥贝森公馆全款 4%, 按揭 1% 置信 6 逸景苑逸都丹郡芙蓉青城牧山丽景置信逸都学府杏林全款 5%, 按揭 2% 蓝光 6 云鼎公馆 1881 空港国际城四叶城金楠府锦绣城全款 5%, 按揭 3% 华润 6 华润紫云府翠林华庭凤凰城橡树湾金悦湾华润广场全款 7%, 按揭 4% 绿地 4 绿地圣路易名邸绿地国际花都绿地世纪城锦天府全款 5%, 按揭 3% 保障房项目大力推进在本届房交会上, 市房管局专门制作了大型沙盘模型, 里面包含了成都市城区所有拟建及在建的保障性住房项目, 共有 38 个今年将建的东锦城 (A B 区 ) 尚锦苑银木佳苑海棠佳苑蓉西阳光等 6 个项目将在现场首次露面 ; 主城区东洪广厦胜天人居清溪雅筑 3 个保障房项目今年将交付使用, 包含廉租房限价房, 经济适用房在内约 9987 套房源根据计划,2012 年成都市保障性住房设任务为 4.4 万套截止 4 月底, 全市共开工各类保障性住房 2.15 万套, 占市政府下达目标任务的 49% 表 3: 成都市在售保障房项目情况保障房类型项目套数廉租房 1500 限价房东洪广厦胜天人居清溪雅筑 5993 经济适用房 2494 三. 总结及市场预判总结 : 人气惨淡沦为鸡肋大牌开发商缺席, 中低价项目仍为市场主流本次春季房交会共有 111 家开发商 188 个项目参展, 数量较往届有所减少, 不仅如此, 万科中海等大牌开发商的缺席也让本届春交会显得星光黯淡, 市场前景不明及推广渠道的多样化, 是开发商参与展会积极性不高的主要原因

10 另 : 目前刚需为王, 本次展会万元以下中低价位项目占比提升, 也符合目前刚性需求为主的市场需求特征优惠折扣成常态吸引力不足大多项目价格价格相比去年房交会都明显下降, 虽然开发商推出的优惠活动力度较往届展会有所加大, 但在楼市普遍打折的背景下, 与平时几乎无异的折扣力度, 虽然被包装为房交会特别优惠, 但在越发理性的购房者面前, 吸引力明显不足自娱自乐成交平淡很明显, 本次房交会工作人员多于参展顾客, 不少非优质项目的展位显得较为冷清在限购限贷持续作用及预期房价下跌等因素影响下, 较大部分购房者保持观望态度, 成交量也难以出现较大突破, 房交会沦为展示平台, 促销作用并不明显, 销售整体表现平淡预判 : 刚需苦撑难以为继较多项目集中在房交会前后推盘, 大量新增房源的上市在短时间内能够对成交有一定的促进作用,5 月前后将迎来一波成交备案的小高潮, 但长期来看, 缺乏政策支撑, 改善性需求离场, 以刚需为主的市场需求难以持续推动销售, 未来数月楼市将持续低位徘徊, 市场回归仍有待时日

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