2 The Relationship Between Floor Area And Unit Price Across Different Residential Types Hung-Jian Lee and Chin-Oh Chang and Ching-Chun Hua ABSTRACT Pa

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1 * ** *** (1) 6.76% 10.72% 3.7%(2) * ** *** stte@alumni.nccu.edu.tw jachang@nccu.edu.tw( ) cchua@hotmail.com

2 2 The Relationship Between Floor Area And Unit Price Across Different Residential Types Hung-Jian Lee and Chin-Oh Chang and Ching-Chun Hua ABSTRACT Past studies reveal the main characteristics which affect residential housing price are location, floor area, and residential type. However, no evidence shows the influence of floor area of different residential types on housing price. Some researches had explored whether, due to economies of scale, typical houses, and nonlinear pricing behavior, there exists a convex or a concave relationship between land lot size and its price. This paper attempts to analyze the relationship between floor area and unit price according to different residential types such as single house, condominium, and studio by using the regression method. Our empirical results show that the unit price of a studio is 10.72% higher than that of a condominium and 6.76% higher than that of a single house. The unit price of a single house is 3.7% higher than that of a condominium. The interpretation of this phenomenon may contribute to economies of scale and nonlinear pricing behavior. Keywords: Residential Types, Typical Houses, Floor Area, Unit Price

3 3 (housing submarkets) Nelson and Rabianski(1988) Bourassa et al.(2003) (Hedonic price model) Allen(1995) Fletcher et al.(2000) Goodman(1997) (Co-op) (Condo) 12% Haurin(1988) (standard houses) (atypical 1 (1999) 倂 1 Haurin(1988)

4 4 (1997) 2 (1994) (San diegoda) 3 4 (1994) ( 1)

5 5 5 6 Tabuchi(1996) 7 ( ) Asabere and Colwel(1985)Colwell and Sirmans (1978) Lin and Evans(2000) (size-total price theorem) (2003) p.396 θ Tabuchi

6 6 Tabuchi(1996) 9 (1998) (concave) () 9 Tabuchi(1996) 10 Robert Wilson(1993)

7 7 a b ab b 11 Tabuchi(1996) U ( z, s) = z + θu( s) θ (Uniform) u s z θ

8 8 12 () 13 () Rosen(1974) 12 Ford(1994) 13 Miller(1982)Chau(2001)

9 9 Haurin(1988) (the atypicality index) 14 ( ) V = f i = 1,2L m (1) k i h i i = V / h (2) i i (1)(2) V h k i (3) ( I ) m I = ki hi h i=1 Miller (1982)Sirmans et al.(2005) (Hedonic 15 function) K U p = α 0 exp( β 1 si + γ j x ji + ηl Dli ) + ε (4) j j = 1,2,3,4 LK l = 1,2,3,4 LU i = 1,2,3,4 Ln l p s x D ε (4) (5) K U ln p = lnα + β s + γ + η + ε 0 1 i j x ji l Dli (5) E ( p s ) s == β 1 E ( p ) j l (3) Haurin(1988) Rosen(1974)

10 10 2 E( p s) 2 = β1 E( p) 2 s 16 (1994)Tabuchi(1996) E( p) 17 0 β < 1 0 β > 1 18 () β 1 16 E( p) (exponential model) β β (exponential decay y = e model) (exponential growth Bourassa et al.(2003)sirmans et al.(2005) 21 ( )

11 11 () (1996) (/) * () ( ) ( ) ( 1 0) () ( ) () / *

12 (/) () () () ( )

13 (/) -5.34*** 8.70*** -3.36*** () *** *** *** ( ) -6.92*** *** () *** *** () 0.86*** *** *** 5% LSD HSD 40

14 14 0% 20% 40% 60% 80% 100% ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ () (4) 1.

15 15 Miller(1982) (1996) (CPI) 22 Chau et al.(2001) CPI (90 =100) 2. (1996) Chau et al.(2001) (Rating and valuation Departmaent)RVD 参 (2005) 82

16 (1992) (1994) 5. Sirmans et al.(2005) 6. (1996) 7. (1998) 25 (24 )

17 17 8. Ford(1994) Haurin(1988) 9. Chua et al.(2001) CBD 26 () (COLLINOINT) (Durbin-Watson) () % 10.72% 3.7% 26

18 18 (3) ( 2 adj R ) D.W % % % ( ) 27 LSDHSD 5% 28 ANTI-LOG e =10.72% e =6.76%

19 19 MODEL *** *** *** / *** *** *** *** *** ** *** *** *** R adj (COLLINOINT) (D.W.) (COLLINOINT) ****** 1%5%10% 3. (Durbin-Watson)

20

21 21 MODEL2MODEL3 MODEL *** *** *** *** *** *** / *** ** ** *** *** *** ** * ** *** *** *** *** *** *** *** *** R adj (COLLINOINT) (D.W.) (COLLINOINT) ****** 1%5%10% 3. (Durbin-Watson) 1 3 ( )

22 22 ( ) ( ) 30 30

23 23

24 24 (1999) 26 pp79-94 (1996) 4 pp1-30 (1992) 1 pp75-97 (2003) (1994) 2 pp67-85 (1997) 5 pp37-49 (1998) pp (2005) Allen, M. T. and T. M. Springer and N. G. Waller(1995)Implicit Pricing Across Residential Rental Submarkets Journal of Real Estate Finance and EconomicsVol Asabere, P. K., and P. F. Colwell(1985)The Relative lot Size Hypothesis:An Empirical NoteJournal of Urban StudiesVol Bourassa, S. C., M. Hoesli,and V. S. Peng(2003)Do housing submarket really matter?journal of Housing EconomicsVol Chau,K. W.,F. F. Ng, and Eastman C. T. Hung(2001)Developer s Good Will as Significant influence on Apartment Unit PricesThe Appraisal Journal Vol.69(1): Colwell, P. F.,and C. F. Sirmans(1978)Area,Time,Centrality and the Value of Urban LandLand EconomicsVol.54(4) Fletcher, M., P. Gallimore,J. Mangan(2000) The Modelling of Housing SubmarketsJournal of Property investment & FinanceVol.18(4) Ford, D. A.1994 Fundamentals of Real Estate Investment for Decision Makers St.Paul:West publishing company. Goodman, A. C. and J. L. Goodman,JR(1997)The Co-op DiscountJournal of Real Estate Finance and EconomicsVol Haurin, D.(1988)The Duration of Marketing Time of Residential Housing

25 25 AREUEA JournalVol.16(4): Lin, Tzu-Chin,and A. W. Evans(2000)The Relationship Between the Price of Land and Size of Plot When Plots Are SmallLand EconomicsVol.76(3) Miller, N. G.(1982)Residential property Hedonic pricing models : A Review Research in Real EstateVol.l Nelson, T. R.,and J. Rabianski(1988)Consumer Preference in Housing Market Analysis:An Application Multidimentional Scaling Techniques AREUEA JournalVol.16(2) Rosen, S.(1974)Hedonic price and implicit market:product differentiation in pure competitionjournal of Political EconomyVol Sirmans,G. S.,Macpherson,D. A. and Zietz,E. N.(2005)The composition of hedonic pricing modelsjournal of real eatate literaturevol.13(1)3-43 Tabuchi, T.(1996)Quantity Premia in Real Property MarketsLand Economics Vol.72(2) Wilson, R.(1993)Nonlinear pricingnewyorkoxford University Press

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