48 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 1 引 言 学 区 房 是 指 由 教 育 部 门 或 者 学 校 规 定 的, 按 照 就 近 免 试 入 学 的 原 则, 学 校 招 收 指 定 地 域 范 围 内 的 学 生, 这 个 范 围 内 的 物 业 房 产 叫 做
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1 第 28 卷 第 12 期 2014 年 12 月 中 国 土 地 科 学 China Land Sciences Vol.28 No.12 Dec.,2014 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 石 忆 邵, 王 伊 婷 ( 同 济 大 学 测 绘 与 地 理 信 息 学 院, 上 海 ) 摘 要 : 研 究 目 的 : 探 讨 上 海 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 研 究 方 法 : 特 征 价 格 法 和 多 元 回 归 分 析 法 研 究 结 果 : 学 校 因 素 对 房 价 影 响 程 度 之 和 达 20.63%, 影 响 程 度 居 第 二 位, 仅 次 于 建 筑 面 积 的 影 响 ; 具 体 而 言, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698%; 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% 研 究 结 论 : 重 点 中 小 学 对 周 边 住 宅 价 格 存 在 着 比 较 重 要 的 积 极 影 响, 在 相 同 情 况 下, 学 校 等 级 越 高 学 校 排 名 越 靠 前 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 则 越 高 ; 重 点 小 学 和 重 点 中 学 相 伴 的 双 学 区 房 更 加 受 到 青 睐 关 键 词 : 不 动 产 价 格 ; 学 区 房 价 格 ; 特 征 价 格 模 型 ; 影 响 机 制 ; 多 元 回 归 分 析 ; 上 海 市 中 图 分 类 号 :F293.3 文 献 标 识 码 :A 文 章 编 号 : (2014) The Impacting Mechanism of Housing Prices in the School Districts in Shanghai City SHI Yi-shao, WANG Yi-ting (College of Surveying and Geo-Informatics, Tongji University, Shanghai , China) Abstract: The purpose of this paper is to discuss the impacting mechanism of housing price of school districts. Methods of Hedonic pricing and multiple regression analysis are employed. The results indicate that the sum of school factors affecting housing prices accounts for 20.63% of the whole, and its influence degree is at the second to that of the construction area. Specifically, in the case of other conditions unchanged, 1)drop in school grade level, housing prices will decline 8.698% averagely; 2)regarding primary school if the rank becomes lower, housing prices will also fell at 0.896% margin; 3)each additional 100 meters from key middle school, housing prices will fell 0.995% averagely; 4)each additional 100 meters from key primary school, housing prices will fell 0.499% averagely. It is concluded that 1)key middle schools and primary schools there are more important positive effect on surrounding residential prices. The higher the school level, the higher the housing price; school to the top, the higher the housing price; the closer distance from key schools, the higher the housing price; 2)meanwhile, the double school district houses, i.e. being the key primary and key high school district simultaneously, are more popular. Key words: real estate price; housing price of school districts; Hedonic price model; impacting mechanism; multiple regression analysis; Shanghai City 收 稿 日 期 : 第 一 作 者 : 石 忆 邵 (1963-), 男, 湖 南 新 邵 人, 博 士, 教 授 主 要 研 究 方 向 为 土 地 资 源 管 理 城 市 与 区 域 经 济 地 理 信 息 系 统 shiyishao@tongji.edu.cn
2 48 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 1 引 言 学 区 房 是 指 由 教 育 部 门 或 者 学 校 规 定 的, 按 照 就 近 免 试 入 学 的 原 则, 学 校 招 收 指 定 地 域 范 围 内 的 学 生, 这 个 范 围 内 的 物 业 房 产 叫 做 学 区 房 [1] 自 1990 年 代 末 以 来, 中 国 的 房 地 产 业 飞 速 发 展 房 价 也 成 了 关 注 重 点 在 房 价 持 续 居 高 不 下 的 情 况 下, 购 买 住 房 成 为 一 项 重 大 的 家 庭 投 资 家 长 为 使 孩 子 获 取 优 质 的 教 育, 不 输 在 教 育 的 起 跑 线 上, 不 惜 倾 其 血 本 为 子 女 购 置 小 学 学 区 的 房 产 [2] 与 此 同 时, 学 区 房 也 成 为 一 些 房 地 产 商 的 促 销 手 段, 挂 上 学 区 房 的 名 称 就 像 贴 上 一 个 稳 增 不 赔 的 标 签, 好 的 学 区 房 甚 至 普 遍 高 出 其 他 房 源 价 格 的 20% 在 国 内 有 关 公 共 设 施 资 源 对 房 地 产 价 格 影 响 的 研 究 中, 主 要 采 用 特 征 价 格 模 型 和 方 法 [3-5], 通 常 单 独 研 究 以 下 几 种 主 要 公 共 设 施, 譬 如 : 轨 道 交 通 大 型 公 园 绿 地 景 观 设 施 大 学 ( 城 ) 基 础 教 育 等, 偶 有 开 展 多 项 公 共 资 源 对 房 地 产 价 格 影 响 的 研 究 [6-10] 在 关 于 学 区 房 价 格 的 有 限 研 究 中, 大 多 局 限 于 定 性 分 析, 而 较 少 展 开 定 量 研 究 [11-19] 在 国 外, 由 于 没 有 学 区 房 的 概 念, 虽 然 运 用 特 征 价 格 法 来 进 行 房 地 产 价 格 研 究 已 经 比 较 成 熟 [20-21], 但 有 关 教 育 设 施 对 周 边 地 区 房 价 的 影 响 方 面 的 研 究 依 然 偏 少 Reback 为 了 识 别 与 学 区 边 界 的 重 要 性 减 弱 相 关 的 资 本 化 效 果, 采 用 公 立 学 校 选 择 项 目, 利 用 来 自 于 明 尼 苏 达 州 的 跨 学 区 选 择 的 调 查 数 据, 发 现 学 生 能 够 转 入 的 首 选 学 区, 其 住 宅 物 业 显 著 升 值, 而 转 出 学 生 的 学 区, 其 住 宅 物 业 价 值 下 降 [22] Black 对 马 萨 诸 塞 州 的 房 地 产 市 场 调 查, 发 现 房 地 产 价 格 与 当 地 小 学 标 准 化 成 绩 有 着 密 切 的 关 系 : 考 试 成 绩 每 提 高 5%, 周 边 房 价 上 涨 2.1% [23] Fack 等 探 讨 了 房 价 对 邻 近 的 公 立 学 校 和 私 立 学 校 的 教 育 质 量 的 反 应 状 况, 比 较 不 同 就 学 界 限 的 销 售, 发 现 公 立 学 校 增 加 一 个 标 准 差 的 绩 效, 就 能 引 起 房 价 上 涨 1.4% 2.4%; 而 且, 随 着 邻 近 地 区 私 立 学 校 可 获 性 的 增 加, 公 立 学 校 绩 效 在 房 地 产 价 格 中 的 资 本 化 价 值 也 会 相 应 缩 小 [24] Downes 等 运 用 芝 加 哥 年 的 数 据 来 估 算 学 校 特 征 对 房 价 的 影 响, 分 析 证 据 显 示, 在 评 价 房 屋 价 值 时, 学 校 级 别 明 显 比 地 区 级 别 重 要, 因 此, 在 估 算 学 校 特 征 对 房 价 的 影 响 时, 控 制 那 些 不 可 观 测 的 暂 时 稳 定 的 房 价 变 量, 对 房 价 的 无 偏 估 计 是 很 有 必 要 的 ; 同 时 还 发 现, 房 屋 业 主 更 多 地 关 心 学 校 的 产 出 ( 如 考 试 成 绩 ) 而 非 学 校 的 投 入 ( 如 每 个 学 生 的 花 费 ) [25] 本 文 以 上 海 市 为 例, 对 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 展 开 研 究, 具 有 重 要 的 现 实 意 义 2 研 究 方 法 及 数 据 采 集 与 处 理 2.1 研 究 方 法 选 择 在 有 关 公 共 设 施 资 源 对 房 地 产 价 格 的 影 响 研 究 中, 大 多 数 学 者 选 择 应 用 特 征 价 格 法 (Hedonic Price Model) 一 般 认 为, 房 地 产 由 众 多 不 同 的 特 征 组 成, 而 房 地 产 价 格 是 由 所 有 特 征 带 给 人 们 的 效 用 决 定 的 由 于 各 特 征 的 数 量 及 组 合 方 式 不 同, 使 得 房 地 产 的 价 格 产 生 差 异 因 此, 如 能 将 房 地 产 的 价 格 影 响 因 素 分 解, 求 出 各 影 响 因 素 所 隐 含 的 价 格, 在 控 制 房 地 产 的 特 征 ( 或 品 质 ) 数 量 固 定 不 变 时, 就 能 将 房 地 产 价 格 变 动 的 品 质 因 素 拆 离, 以 反 映 纯 粹 价 格 的 变 化 该 方 法 的 优 点 是 能 够 较 为 全 面 地 考 虑 各 种 住 宅 价 格 影 响 因 素, 采 用 真 实 的 数 据 模 拟 市 场, 可 避 免 主 观 意 识 的 干 扰 缺 点 则 是 数 据 收 集 较 繁 琐, 假 设 条 件 较 多 本 文 也 基 于 特 征 价 格 法 展 开 研 究 2.2 研 究 样 本 的 选 取 根 据 网 上 数 据 收 集 及 政 策 了 解, 确 定 上 海 市 学 区 房 最 集 中 的 4 大 区 域 : 徐 汇 区 徐 家 汇 板 块, 浦 东 新 区 洋 泾 板 块, 静 安 区 新 闸 板 块 和 杨 浦 区 黄 兴 板 块 各 区 域 板 块 的 重 点 中 小 学 的 分 布 情 况 如 表 数 据 采 集 与 处 理 住 宅 特 征 一 般 分 为 三 大 类 : 建 筑 特 征 邻 里 特 征 和 区 位 特 征 其 中, 建 筑 特 征 包 括 住 宅 面 积 装 修 程 度 住 宅 的 建 造 年 份 房 间 数 目 有 无 电 梯 等 ; 邻 里 特 征 包 括 小 区 环 境 公 共 配 套 设 施 情 况 等 ; 区 位 特 征 指 到 CBD 距 离 交 通 便 利 情 况 等 由 于 本 文 研 究 的 是 学 区 房, 所 以 特 加 学 校 因 素 在 内 进 行 探 讨 ( 表 2)
3 石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 49 表 1 上 海 市 4 大 学 区 房 重 点 中 小 学 统 计 及 性 质 Tab.1 Statistics and nature of four school district houses in Shanghai City 板 块 名 称 学 校 名 称 重 点 等 级 区 排 名 高 安 路 一 小 市 重 点 2 汇 师 小 学 区 重 点 4 小 学 建 襄 小 学 区 重 点 6 向 阳 小 学 市 重 点 7 徐 汇 徐 家 汇 板 块 东 二 小 学 区 重 点 8 位 育 初 中 市 重 点 1 初 中 西 南 位 育 中 学 市 重 点 3 徐 汇 中 学 区 重 点 4 市 二 初 中 市 重 点 5 小 学 一 师 附 小 区 重 点 1 万 航 渡 路 小 学 区 重 点 7 静 安 新 闸 板 块 教 育 学 院 附 中 市 重 点 1 初 中 育 才 中 学 区 重 点 2 市 西 初 中 区 重 点 3 小 学 杨 浦 小 学 私 立 校 区 市 重 点 4 控 江 二 小 区 重 点 5 杨 浦 黄 兴 板 块 飞 达 中 学 市 重 点 1 初 中 控 江 初 中 市 重 点 2 复 旦 二 中 区 重 点 3 浦 东 洋 泾 板 块 小 学 浦 东 新 区 第 二 中 心 小 学 区 重 点 5 六 师 二 附 小 区 重 点 15 初 中 进 才 中 学 市 重 点 1 建 平 中 学 市 重 点 2 本 文 所 收 集 的 数 据 包 括 4 大 类 :(1) 房 价 数 据 : 从 上 海 搜 房 网 ( 获 得 不 仅 可 以 获 取 房 价, 还 能 了 解 住 宅 地 址 小 区 建 筑 面 积 户 型 朝 向 所 在 楼 层 建 筑 年 代 配 套 设 施 装 修 情 况 等 内 容 (2) 社 区 数 据 : 从 搜 狐 网 ( 获 得, 可 以 搜 索 到 小 区 的 绿 化 程 度 物 业 管 理 费 用 等 具 体 信 息 (3) 距 离 数 据 : 采 用 百 度 地 图 进 行 各 学 区 房 到 重 点 中 小 学 距 离 到 CBD 的 距 离, 以 及 到 一 些 其 他 的 大 型 公 共 配 套 设 施 的 距 离 测 算 (4) 学 校 数 据 : 对 相 关 政 策 和 资 料 进 行 查 询 由 于 数 据 性 质 不 同 要 将 数 据 进 行 分 类 并 按 指 标 进 行 处 理 其 中 定 量 变 量 有 住 宅 面 积 住 宅 年 龄 所 在 楼 层 数 物 业 费 和 绿 化 率 ; 虚 拟 变 量 有 电 梯 和 装 修 程 度 ; 等 级 变 量 有 住 宅 楼 高 到 CBD 距 离 距 重 点 中 小 学 距 离 轨 道 交 通 ( 表 2) 通 过 数 据 整 合 变 量 取 舍 和 量 化, 最 终 得 到 4 大 板 块 共 1172 个 住 宅 样 本 数 据 3 上 海 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 分 析 3.1 特 征 价 格 模 型 的 设 定 特 征 价 格 模 型 通 常 采 用 线 性 半 对 数 对 数 3 种 基 本 函 数 形 式 经 过 多 次 计 算 实 验 比 较 后, 本 文 决 定 采 用 对 数 形 式 的 特 征 价 格 模 型 对 数 模 型 中 因 变 量 采 用 住 宅 价 格 的 自 然 对 数 形 式 (ln 住 宅 价 格 ) 住 宅 面 积 所 在 楼
4 50 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 表 2 住 宅 特 征 变 量 的 描 述 与 量 化 Tab.2 Description and quantization of residential characteristic variables 特 征 分 类 特 征 变 量 指 标 预 期 符 号 住 宅 面 积 住 宅 总 面 积 (m 2 ) + 所 在 层 数 住 宅 所 在 楼 层 数 未 知 建 筑 特 征 建 筑 年 龄 住 宅 建 筑 的 房 龄 - 建 筑 楼 高 住 宅 建 筑 的 总 楼 层 数,1 3 为 1 分,4 6 为 2 分,6 9 为 3 分,10 以 上 为 4 分 未 知 装 修 程 度 精 装 修 赋 值 1 分, 简 装 修 赋 值 0 分 + 电 梯 有 电 梯 赋 值 1 分, 没 有 赋 值 0 分 + 物 业 费 小 区 每 月 的 物 业 管 理 费 ( 元 / 月 m 2 ) + 邻 里 特 征 绿 化 率 小 区 绿 化 率 (%) + 公 园 绿 地 小 区 1 km 内 有 公 园 绿 地 赋 值 1 分, 否 则 0 分 + 商 店 超 市 小 区 1 km 内 商 店 超 市 每 1 个 赋 值 1 分 + 区 位 特 征 CBD 距 离 小 区 距 离 CBD 中 心 直 线 距 离, 每 0.5 km 增 至 1 分 - 交 通 小 区 1 km 之 内 交 通 站 点 数 量, 每 5 个 赋 值 1 分 + 到 重 点 小 学 距 离 小 区 距 小 学 距 离, 每 100 m 赋 值 1 分 - 到 重 点 中 学 距 离 小 区 距 中 学 距 离, 每 100 m 赋 值 1 分 - 学 校 因 素 小 学 重 点 等 级 市 级 0 分, 区 级 1 分, 普 通 2 分 - 中 学 重 点 等 级 市 级 0 分, 区 级 1 分, 普 通 2 分 - 本 区 小 学 排 名 小 学 在 本 区 排 名 名 次 - 本 区 中 学 排 名 中 学 在 本 区 排 名 名 次 - 层 建 筑 年 龄 绿 化 率 物 业 费 这 5 个 变 量 也 采 用 自 然 对 数 的 形 式 进 入 模 型 装 修 程 度 电 梯 公 园 绿 地 3 个 虚 拟 变 量 和 建 筑 楼 高 距 重 点 小 学 距 离 小 学 本 区 排 名 小 学 重 点 等 级 距 重 点 中 学 距 离 中 学 本 区 排 名 中 学 重 点 等 级 交 通 及 到 CBD 距 离 9 个 等 级 变 量 采 用 直 接 将 数 值 代 入 的 方 式 3.2 样 本 的 描 述 性 统 计 表 3 给 出 了 参 加 回 归 分 析 的 18 个 变 量 的 描 述 性 统 计 分 析 结 果 3.3 模 型 的 估 计 和 检 验 利 用 SPSS14.0 对 模 型 进 行 分 析, 数 据 处 理 采 用 逐 步 替 换 法, 可 将 统 计 显 著 性 不 强 经 济 意 义 不 明 显 的 变 量 逐 步 剔 除 [19], 所 得 结 果 如 表 4 和 表 5 最 终 逐 步 进 入 模 型 的 变 量 有 住 宅 面 积 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 到 CBD 距 离 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 9 个 变 量, 其 他 变 量 均 被 剔 除 从 表 4 可 知,9 号 特 征 价 格 对 数 模 型 R 2 为 0.839, 经 调 整 R 2 为 0.838, 拟 合 程 度 非 常 高, 且 标 准 估 计 误 差 是 9 个 模 型 中 最 小 的 第 9 号 特 征 价 格 模 型 的 F 检 验 都 远 远 大 于 0.01, 说 明 在 置 信 水 平 α = 0.01 下, 回 归 方 程 是 显 著 的, 即 进 入 方 程 的 住 宅 特 征 与 因 变 量 ln( 住 宅 价 格 ) 之 间 的 线 性 关 系 能 够 成 立 由 9 号 特 征 价 格 模 型 回 归 系 数 检 验 结 果 ( 表 5) 可 知, 绝 大 多 数 回 归 系 数 的 T 检 验 值 在 α = 0.05 上 均 具 有 显 著 性, 表 明 回 归 方 程 中 相 应 的 系 数 具 有 显 著 性 通 过 显 著 性 水 平 的 检 验, 说 明 对 数 模 型 对 样 本 数 据 的 拟 合 在 统 计 上 是 有 意 义 的, 回 归 方 程 是 有 效 的
5 石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 51 表 3 样 本 数 据 统 计 分 析 Tab.3 Statistical analysis of sample datum 均 值 最 大 值 最 小 值 标 准 差 N ln 住 宅 价 格 ln 住 宅 面 积 ln 所 在 楼 层 ln 建 筑 年 龄 ln 绿 化 率 ln 物 业 费 装 修 程 度 建 筑 楼 高 ( 层 ) 电 梯 距 重 点 小 学 距 离 小 学 本 区 排 名 小 学 重 点 等 级 距 重 点 中 学 距 离 中 学 本 区 排 名 中 学 重 点 等 级 公 园 绿 地 交 通 CBD 距 离 超 市 商 场 表 4 特 征 价 格 模 型 的 显 著 性 检 验 Tab.4 Significance test of the Hedonic price models 模 型 R R 2 调 整 R 2 标 准 估 计 的 误 差 更 改 统 计 量 R 2 更 改 F 更 改 df1 df2 Sig.F 更 改 a b c d e f g h i 注 :a. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积 ;b. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费 ;c. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级 ;d. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名 ;e. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄 ;f. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离 ;g. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离 ;h. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离, ln 绿 化 率 ;i. 预 测 变 量 :( 常 量 ), ln 住 宅 面 积, ln 物 业 费, 中 学 重 点 等 级, 小 学 本 区 排 名, ln 建 筑 年 龄, 距 重 点 中 学 距 离, CBD 距 离, ln 绿 化 率, 距 重 点 小 学 距 离 ;m. 因 变 量 :ln 住 宅 价 格
6 52 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 表 5 回 归 系 数 t 检 验 Tab.5 T test of regression coefficients 模 型 自 变 量 t Sig. ( 常 量 ) ln 住 宅 面 积 ln 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 ln 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 CBD 距 离 ln 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 图 1 是 残 差 的 直 方 图 可 以 看 出 9 号 特 征 价 格 模 型 的 残 差 的 直 方 图 比 较 符 合 正 态 分 布 的 曲 线, 表 明 9 号 特 征 价 格 模 型 拟 合 程 度 较 高, 在 统 计 上 是 具 有 意 义 的, 可 以 用 来 分 析 和 解 释 住 宅 特 征 对 住 宅 价 格 的 影 响 图 1 残 差 的 直 方 图 Fig.1 The histogram of residuals 3.4 特 征 价 格 模 型 结 果 分 析 由 上 可 知, 进 入 模 型 的 9 个 变 量 在 α = 0.05 上 均 呈 现 显 著 性 由 表 6 可 得 出 住 宅 特 征 价 格 方 程 如 下 : ln 住 宅 价 格 = ln 住 宅 面 积 ln 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 ln 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 - ( 式 1) 距 CBD 距 离 ln 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离
7 石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 53 表 6 回 归 系 数 表 Tab.6 The regression coefficients 9 模 型 非 标 准 化 系 数 标 准 系 数 B 标 准 误 差 试 用 版 ( 常 量 ) ln 住 宅 面 积 ln 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 ln 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 CBD 距 离 ln 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 由 表 6 可 知, 自 变 量 符 号 均 与 预 测 的 符 号 相 同, 且 学 校 因 素 很 大 程 度 上 影 响 了 住 宅 价 格 在 对 数 模 型 中, 自 变 量 为 连 续 变 量 时, 为 标 准 化 的 回 归 系 数 对 应 着 住 宅 价 格 的 弹 性 系 数 半 价 格 弹 性 系 数 是 由 于 自 变 量 是 虚 拟 变 量 或 者 等 级 变 量, 不 能 直 接 采 用 回 归 系 数 的 数 值, 需 要 做 计 算 处 理 : 回 归 系 数 半 弹 性 系 数 = 100 (e -1) ( 式 2) 由 表 6 和 上 述 公 式 可 推 算 出 各 变 量 对 住 宅 价 格 的 影 响 程 度 ( 表 7) 表 7 各 特 征 变 量 的 价 格 弹 性 系 数 Tab.7 Price elastic coefficient of characteristic variables 模 型 影 响 因 素 非 标 准 化 系 数 弹 性 系 数 (%) 半 弹 性 系 数 (%) ln 住 宅 面 积 ln 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 ln 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 CBD 距 离 ln 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 连 续 变 量 包 括 住 宅 面 积 物 业 费 建 筑 年 龄 绿 化 率 住 宅 面 积 的 价 格 弹 性 系 数 为 0.803, 表 示 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 面 积 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 上 涨 0.803% 同 样, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 物 业 费 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 上 涨 0.162%; 建 筑 年 龄 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.098%; 绿 化 率 每 增 加 1%, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.049% 虚 拟 变 量 均 无 入 选 等 级 变 量 入 选 的 有 重 点 中 学 等 级 小 学 本 区 排 名 距 重 点 中 学 距 离 距 CBD 距 离 距 重 点 小 学 距 离 中 学 重 点 等 级 的 价 格 半 弹 性 系 数 为 , 表 示 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698% 同 样, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格
8 54 中 国 土 地 科 学 2014 年 12 月 第 12 期 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 CBD 的 距 离 每 增 加 0.5 km, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 1.292%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% 由 表 8 可 以 看 出, 在 各 个 因 素 中, 住 宅 面 积 的 影 响 程 度 最 大, 高 达 51.26%; 其 次 是 物 业 费, 为 15.53%; 接 下 来 便 是 中 学 重 点 等 级, 为 10.14%; 其 他 各 个 因 素 为 2% 至 5% 不 等, 差 距 不 大 由 此 可 见, 除 了 住 宅 因 素 和 物 业 费 以 外, 重 点 中 小 学 对 住 宅 价 格 也 具 有 较 大 的 积 极 影 响, 学 校 等 级 越 高 学 校 排 名 越 靠 前 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 则 越 高 由 于 本 文 以 重 点 小 学 为 主, 所 以 学 区 房 选 取 也 是 以 小 学 学 区 房 为 中 心, 而 重 点 中 学 的 影 响 特 征 显 得 更 加 明 显, 可 见 当 今 家 长 或 投 资 者 对 于 能 够 享 受 到 小 升 初 政 策 的 双 学 区 房 更 加 青 睐 表 8 各 因 素 的 影 响 程 度 系 数 表 Tab.8 The impact degree of factors 影 响 因 素 标 准 化 系 数 绝 对 值 后 标 准 化 系 数 绝 对 值 后 影 响 程 度 系 数 比 重 (%) ln 住 宅 面 积 ln 物 业 费 中 学 重 点 等 级 小 学 本 区 排 名 ln 建 筑 年 龄 距 重 点 中 学 距 离 CBD 距 离 ln 绿 化 率 距 重 点 小 学 距 离 总 计 结 论 与 讨 论 (1) 重 点 中 小 学 对 周 边 住 宅 价 格 存 在 着 比 较 重 要 的 积 极 影 响 在 相 同 情 况 下, 学 校 等 级 越 高, 住 宅 价 格 越 高 ; 学 校 排 名 越 靠 前, 住 宅 价 格 越 高 ; 距 离 重 点 学 校 越 近, 住 宅 价 格 也 越 高 这 体 现 出 学 区 房 政 策 推 动 了 一 定 地 区 的 房 价 抬 升 离 学 校 越 近 则 方 便 孩 子 上 学, 学 校 等 级 越 高 和 排 名 越 靠 前, 则 教 学 质 量 升 学 率 有 了 充 足 的 保 障, 因 而 家 长 愿 意 支 付 更 高 的 房 价 或 房 租 来 购 买 或 租 赁 学 区 房 (2) 总 体 来 看, 学 校 因 素 影 响 程 度 之 和 达 20.63%, 影 响 程 度 居 第 二 位, 仅 次 于 建 筑 面 积 的 影 响 程 度 具 体 而 言, 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下, 学 校 重 点 等 级 每 下 降 一 级, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 8.698%; 小 学 本 区 排 名 每 降 低 一 位, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.896%; 到 重 点 中 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.995%; 距 重 点 小 学 距 离 每 增 加 100 m, 住 宅 价 格 将 平 均 下 降 0.499% (3) 虽 然 本 文 主 要 是 基 于 重 点 小 学 为 基 础 进 行 的 研 究, 但 是 重 点 中 学 的 影 响 特 征 却 显 得 更 加 明 显, 可 见 当 今 家 长 或 投 资 者 对 于 能 够 享 受 到 小 升 初 政 策 的 双 学 区 房 更 加 青 睐 (4) 要 关 注 学 区 房 价 格 变 动 的 不 利 影 响 一 是 哄 抬 房 价, 房 产 商 和 中 介 恶 意 利 用 重 点 学 校 称 号 牟 利, 导 致 市 场 愈 发 畸 形 ; 二 是 好 学 区 由 于 高 价 成 为 富 人 专 属, 致 使 穷 人 家 孩 子 读 好 学 校 的 机 会 越 来 越 少 ; 三 是 增 加 家 庭 的 精 神 压 力 和 孩 子 的 心 理 压 力 因 此, 短 期 内 要 着 手 于 均 衡 教 育 资 源, 从 长 远 角 度 则 需 要 建 立 更 科 学 更 完 善 的 教 育 评 价 体 系, 只 有 彻 底 改 变 人 们 过 分 追 求 名 次 的 心 理 需 求, 才 能 从 根 本 上 解 决 学 区 房 哄 抢 问 题 参 考 文 献 (References): [1] 王 曦, 葛 幼 松, 张 含. 南 京 老 城 区 学 区 房 价 格 机 制 研 究 [J]. 合 作 经 济 与 科 技,2010,(12):10-13.
9 石 忆 邵 等 : 上 海 市 学 区 房 价 格 的 影 响 机 制 55 [2] 文 嘉 琪. 上 海 市 长 宁 区 学 区 房 价 格 走 势 分 析 [J]. 经 济 视 角 ( 下 ),2011,(5): [3] 王 旭 育. 基 于 Hedonic 模 型 的 上 海 住 宅 特 征 价 格 研 究 [D]. 上 海 : 同 济 大 学,2006. [4] 符 文 颖. 基 于 Hedonic 价 格 模 型 的 广 州 住 房 市 场 研 究 [D]. 广 州 : 中 山 大 学,2008. [5] 邵 飞 波, 张 鑫. 基 于 Hedonic 模 型 的 上 海 住 宅 价 格 影 响 因 素 分 析 [J]. 经 济 论 坛,2008,(23):9-13. [6] 王 琳. 城 市 轨 道 交 通 对 住 宅 价 格 的 影 响 研 究 基 于 特 征 价 格 模 型 的 定 量 分 析 [J]. 地 域 研 究 与 开 发,2009,28(2): [7] 石 忆 邵, 张 蕊. 大 型 公 园 绿 地 对 住 宅 价 格 的 时 空 影 响 效 应 以 上 海 市 黄 兴 公 园 绿 地 为 例 [J]. 地 理 研 究,2010,(3): [8] 钟 海 玥, 张 安 录, 蔡 银 莺. 武 汉 市 南 湖 景 观 对 周 边 住 宅 价 值 的 影 响 基 于 Hedonic 模 型 的 实 证 研 究 [J]. 中 国 土 地 科 学, 2009,23(12): [9] 杨 尚. 城 市 教 育 配 套 对 住 宅 价 格 的 影 响 研 究 [D]. 杭 州 : 浙 江 大 学,2013. [10] 温 海 珍, 贾 生 华. 住 宅 的 特 征 与 特 征 的 价 格 基 于 特 征 价 格 模 型 的 分 析 [J]. 浙 江 大 学 学 报 ( 工 学 版 ),2004,38(10): [11] 张 品. 试 析 学 区 房 的 形 成 及 其 社 会 效 应 以 天 津 市 为 例 [J]. 社 会 工 作,2012,(24): [12] 余 璇. 学 区 房 受 追 捧 的 原 因 及 外 部 性 探 究 [J]. 中 国 城 市 经 济,2011,(14):210. [13] 陈 玲 玲, 唐 学 玉. 学 区 房 热 的 原 因 及 外 溢 效 应 研 究 [J]. 中 国 集 体 经 济,2009,(25):48. [14] 陈 玲 芬. 城 区 学 区 房 需 求 现 状 调 查 : 以 浙 江 省 海 宁 市 为 例 [J]. 江 苏 商 论,2013,(11): [15] 杨 雯 婷, 刘 冰 玉, 王 丽. 经 济 学 视 角 下 学 区 房 供 需 因 素 分 析 及 其 对 策 [J]. 财 会 研 究,2012,(16): [16] 央 吉. 学 区 房 : 另 类 的 教 育 投 资 [J]. 绿 色 中 国,2013,(12): [17] 江 坚. 基 于 学 区 房 现 状 浅 谈 教 育 地 产 的 发 展 [J]. 创 新,2010,(2): [18] 车 佳 玮, 贝 佳 凤, 王 晨 宇, 等. 绍 兴 市 学 区 房 效 应 及 其 对 策 研 究 [J]. 学 理 论,2013,(29): [19] 聂 飞. 重 点 中 小 学 对 普 通 住 房 市 场 价 格 的 影 响 以 保 定 市 为 例 [D]. 保 定 : 河 北 农 业 大 学,2011. [20] Bowes, D. R, Ihlanfeldt, K.R. Identifying the impacts of rail transit stations on residential property values[j]. Journal of Urban Economics, 2001, 50(1):1-25. [21] Liisa, T., Miettinen, A. Property prices and urban forest amenities[j]. Journal of Environmental Economics and Management, 2000, 39 (2): [22] Reback, R. House prices and the provision of local public services: capitalization under school choice programs[j]. Journal of Urban Economics, 2005, 57(2): [23] Black, S. E. Do better schools matter? Parental valuation of elementary education[j]. The Quarterly Journal of Economics, 1999, 114 (2): [24] Fack, G., Grenet, J. When do better schools raise housing prices? Evidence from Paris public and private schools[j]. Journal of Public Economics, 2010, 94(1): [25] Downes, T. A, Zabel, J. E. The impact of school characteristics on house prices: Chicago [J]. Journal of Urban Economics, 2002, 52(1): ( 本 文 责 编 : 郎 海 鸥 )
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