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1 沃 顿 商 学 院 / 新 加 坡 国 立 大 学 / 清 华 大 学 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 (CRLPI) *,# 技 术 白 皮 书 2013 年 10 月 邓 永 恒 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 院 ; 新 加 坡 国 立 大 学 商 学 院 ; 新 加 坡 国 立 大 学 环 境 与 设 计 学 院 Joseph Gyourko 美 国 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 ; 美 国 经 济 研 究 局 (NBER) 吴 璟 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 ; 清 华 大 学 建 设 管 理 系 * 中 文 版 技 术 白 皮 书 为 来 源 于 对 英 文 版 白 皮 书 的 翻 译, 二 者 如 有 不 一 致 之 处 请 以 英 文 版 为 准 # 感 谢 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 刘 洪 玉 教 授 和 郑 思 齐 教 授 在 研 究 全 过 程 中 提 出 的 宝 贵 建 议 来 自 清 华 大 学 的 张 博 黎 明 月 胡 宝 仪 郭 尉 王 璞 黄 敬 婷 和 张 索 迪, 来 自 沃 顿 商 学 院 的 Ying Chen,Hui Liu 和 Chen Zheng, 来 自 新 加 坡 国 立 大 学 的 Jia He 和 Mingying Xu 等 为 本 项 研 究 提 供 了 出 色 的 研 究 助 理 工 作 但 我 们 对 本 指 数 的 任 何 技 术 和 质 量 问 题 负 责 Gyourko 感 谢 来 自 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 全 球 研 究 计 划 项 目 给 予 的 资 金 支 持, 邓 永 恒 和 吴 璟 感 谢 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 所 给 予 的 资 金 支 持, 吴 璟 同 时 感 谢 中 国 国 家 自 然 科 学 基 金 的 支 持 ( ) 1

2 I. 引 言 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 (Chinese Residential Land Price Index; 简 称 CRLPI) 由 美 国 宾 夕 法 尼 亚 大 学 沃 顿 商 学 院 新 加 坡 国 立 大 学 房 地 产 研 究 院 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心 联 合 编 制 发 布, 旨 在 针 对 中 国 35 个 大 中 城 市 ( 图 1) 通 过 招 标 拍 卖 和 挂 牌 ( 以 下 简 称 招 拍 挂 ) 形 式 出 让 的 居 住 用 地, 以 同 质 性 指 数 形 式 对 其 价 格 变 化 情 况 进 行 持 续 监 测 参 考 新 建 商 品 住 房 市 场 数 据, 年 间 这 35 个 大 中 城 市 在 全 国 住 房 市 场 中 所 占 比 例 在 30% ( 按 成 交 面 积 计 算 ) 与 50%( 按 成 交 金 额 计 算 ) 之 间 ( 图 2), 有 条 件 较 好 的 反 映 全 国 层 面 整 体 情 况 CRLPI 指 数 在 全 国 ( 季 度 更 新 ) 区 域 ( 半 年 度 更 新 ) 和 重 点 城 市 ( 年 度 更 新 ) 三 个 地 域 维 度 上 分 别 进 行 编 制 发 布 ( 稍 后 进 行 更 详 细 介 绍 ) 本 白 皮 书 主 要 提 供 关 于 基 础 数 据 和 指 数 编 制 方 法 的 技 术 性 说 明 目 前 CRLPI 指 数 供 公 开 免 费 下 载 但 在 任 何 刊 物 或 者 公 开 场 合 引 用 时, 需 标 记 以 下 参 考 文 献 : Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng (2012). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets, Regional Science and Urban Economics, Vol. 42, No. 2: II. 指 数 的 基 本 设 定 中 国 城 市 土 地 归 国 家 所 有, 但 其 在 一 定 期 限 ( 例 如 居 住 用 地 为 70 年 ) 内 的 使 用 权 可 以 依 照 法 律 规 定 进 行 出 让 和 转 让 在 一 个 典 型 的 商 品 住 房 项 目 开 发 过 程 中, 地 方 政 府 首 先 将 居 住 用 地 使 用 权 出 让 给 房 地 产 开 发 企 业, 开 发 企 业 随 后 在 地 块 上 建 造 商 品 住 房 单 元 并 将 其 出 售 给 购 房 者, 购 房 者 在 余 下 的 土 地 使 用 期 内 享 有 使 用 出 租 出 售 该 住 房 单 元 的 权 利 因 此, 严 格 意 义 上 所 谓 的 土 地 出 让 价 款 更 接 近 于 租 金 而 非 价 格 的 概 念 但 考 虑 到 在 现 行 居 住 用 地 出 让 方 式 下, 土 地 使 用 期 限 全 程 的 租 金 均 在 地 块 出 让 时 点 上 一 次 性 付 清, 而 无 需 再 逐 年 另 行 支 付 费 用, 我 们 沿 用 了 市 场 中 约 定 俗 成 的 观 点, 将 该 一 次 性 支 付 的 土 地 出 让 费 用 视 为 地 块 的 成 交 总 价 CRLPI 指 数 覆 盖 的 居 住 用 地 是 指 全 部 或 部 分 被 规 划 为 居 住 用 途 的 土 地 地 块, 但 其 2

3 中 不 包 含 整 个 地 块 完 全 被 规 划 为 保 障 性 住 房 用 途 的 地 块 1 这 主 要 是 考 虑 到 保 障 性 住 房 建 设 用 地 的 价 格 受 到 政 府 直 接 干 预 程 度 可 能 较 高, 其 价 格 形 成 机 制 与 商 品 住 房 用 地 可 能 存 在 显 著 差 异 CRLPI 指 数 以 2004 年 作 为 起 始 年 份 在 此 之 前, 多 数 城 市 居 住 用 地 出 让 主 要 采 用 协 议 方 式, 其 价 格 可 能 与 合 理 市 场 价 格 存 在 偏 离 年 5 月 国 土 资 源 部 出 台 规 定 ( 国 土 资 源 部 11 号 令 ), 要 求 2002 年 6 月 之 后 包 括 居 住 用 地 在 内 的 所 有 经 营 性 土 地 使 用 权 出 让 必 须 采 用 公 开 招 拍 挂 的 形 式, 随 后 这 一 要 求 在 2004 年 3 月 又 被 进 一 步 强 化 ( 国 土 资 源 部 71 号 令 ) 这 种 改 革 一 方 面 使 得 居 住 用 地 出 让 价 格 更 有 可 能 合 理 反 映 土 地 的 市 场 价 值 另 一 方 面, 作 为 公 开 招 拍 挂 过 程 中 必 需 环 节, 此 后 各 城 市 土 地 管 理 部 门 普 遍 开 始 公 开 发 布 地 块 信 息 和 交 易 情 况, 使 得 相 关 基 础 数 据 的 采 集 成 为 可 能 表 1 对 CRLPI 的 指 数 体 系 进 行 了 描 述 目 前 我 们 在 三 个 不 同 的 地 理 维 度 上 分 别 编 制 和 发 布 指 数 全 国 层 面 指 数 从 2004 年 第 一 季 度 起 按 季 度 更 新, 它 覆 盖 了 全 部 35 个 大 中 城 市 三 个 区 域 层 面 指 数 从 2004 年 上 半 年 起 按 半 年 频 率 更 新, 并 沿 用 了 国 家 统 计 局 对 于 东 部 中 部 西 部 的 官 方 定 义 ( 东 部 区 域 包 含 北 京 天 津 石 家 庄 沈 阳 大 连 上 海 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 济 南 青 岛 广 州 深 圳 和 海 口 等 16 个 城 市 ; 中 部 区 域 包 含 太 原 长 春 哈 尔 滨 合 肥 南 昌 郑 州 武 汉 和 长 沙 等 8 个 城 市 ; 西 部 区 域 包 含 呼 和 浩 特 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 和 乌 鲁 木 齐 等 11 个 城 市 ) 12 个 重 点 城 市 指 数 则 从 2004 年 起 按 年 度 频 率 更 新, 包 括 北 京 天 津 大 连 上 海 ( 始 自 2006 年 ) 南 京 杭 州 武 汉 长 沙 广 州 ( 始 自 2007 年 ) 重 庆 成 都 和 西 安 ( 始 自 2007 年 ) 我 们 在 选 择 这 些 重 点 城 市 时, 综 合 考 虑 了 城 市 代 表 性 和 基 础 数 据 可 靠 性 等 方 面 因 素 特 别 的, 只 有 在 城 市 年 样 本 量 持 续 保 持 在 15 宗 以 上 后 我 们 才 会 针 对 该 城 市 单 独 发 布 指 数, 这 也 解 释 了 为 什 么 上 海 广 州 西 安 等 城 市 年 度 指 数 的 起 始 时 间 晚 于 2004 年 III. 数 据 采 集 和 指 数 计 算 1. 数 据 来 源 作 为 地 块 公 开 出 让 的 必 需 环 节 之 一, 各 城 市 土 地 管 理 部 门 在 特 定 地 块 出 让 前 需 要 在 其 官 1 中 国 现 行 保 障 性 住 房 包 括 廉 租 房 经 济 适 用 住 房 公 共 租 赁 房 限 价 房 等, 其 中 部 分 保 障 性 住 房 ( 例 如 限 价 房 ) 建 设 用 地 仍 需 通 过 招 拍 挂 方 式 公 开 出 让 2 详 见 Cai,Henderson 和 Zhang(2009) 的 讨 论 3

4 方 网 站 和 当 地 主 要 媒 体 上 公 开 发 布 出 让 公 告, 其 中 包 含 了 地 块 位 置 规 模 规 划 用 途 出 让 状 况 主 要 规 划 指 标 等 详 细 信 息 出 让 交 易 完 成 后, 土 地 管 理 部 门 还 需 以 交 易 结 果 形 式 公 布 地 块 最 终 竞 得 人 和 竞 得 价 格 在 此 基 础 上, 部 分 城 市 ( 如 北 京 上 海 等 ) 土 地 管 理 部 门 还 在 其 官 方 网 站 上 对 历 年 土 地 出 让 交 易 数 据 进 行 了 汇 总 和 整 理 为 满 足 编 制 CRLPI 指 数 的 需 要, 我 们 首 先 与 中 国 指 数 研 究 院 合 作, 获 得 各 城 市 居 住 用 地 出 让 交 易 的 全 样 本 基 础 数 据, 再 将 其 中 的 每 一 条 交 易 数 据 与 城 市 土 地 管 理 部 门 发 布 的 出 让 公 告 和 交 易 结 果 信 息 进 行 校 核 比 对, 对 其 中 的 错 漏 进 行 更 正, 并 在 地 理 信 息 系 统 (GIS) 上 标 定 每 一 块 出 让 地 块 的 空 间 位 置 这 最 终 构 成 了 编 制 CRLPI 指 数 所 需 的 空 间 化 居 住 用 地 出 让 交 易 微 观 数 据 库 目 前 该 数 据 库 仅 覆 盖 各 城 市 市 区 范 围 内 的 行 政 区 ( 开 发 区 ) 和 部 分 近 郊 区 县, 以 及 通 过 轨 道 交 通 线 路 ( 地 铁 轻 轨 等 ) 与 中 心 城 区 联 通 的 远 郊 区 县 其 他 远 郊 区 县 和 县 级 市 通 常 距 离 城 市 中 心 较 远, 不 能 被 认 为 与 中 心 城 区 处 于 同 一 供 需 圈 内, 因 此 未 被 包 含 在 该 数 据 库 中 表 2 具 体 给 出 了 数 据 库 在 各 个 城 市 中 的 地 域 覆 盖 范 围 表 3 列 出 了 该 数 据 库 在 各 年 份 的 城 市 覆 盖 数 和 样 本 数 其 中 有 22 个 城 市 的 出 让 交 易 数 据 可 以 追 溯 至 2004 年, 其 他 城 市 则 从 稍 后 年 份 开 始 1 2. 价 格 指 标 沿 用 目 前 多 数 城 市 土 地 市 场 惯 例,CRLPI 指 数 以 楼 面 地 价 ( 即 地 块 出 让 总 价 除 以 总 规 划 建 筑 面 积 的 结 果 ) 形 式 统 计 地 块 成 交 价 格, 并 利 用 当 地 统 计 部 门 发 布 的 月 度 居 民 消 费 价 格 指 数 (CPI) 调 整 为 不 变 价 格 2 该 指 标 将 作 为 因 变 量 引 入 此 后 构 建 的 特 征 价 格 模 型, 作 为 进 一 步 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 3. 地 块 属 性 除 成 交 价 格 外, 数 据 库 中 的 每 一 宗 土 地 还 包 括 以 下 属 性 信 息 这 些 属 性 将 在 利 用 特 征 价 格 法 编 制 同 质 性 价 格 指 数 时 作 为 控 制 变 量 引 入 到 城 市 中 心 的 距 离 : 地 块 距 离 城 市 中 心 的 公 里 数 (D_CENTER); 以 对 数 形 式 引 入 1 除 出 让 地 块 外, 该 数 据 库 中 还 记 录 了 流 拍 / 流 标 地 块 这 些 地 块 可 以 被 用 于 检 验 成 交 地 块 是 否 存 在 显 著 的 选 择 性 偏 误 详 见 Deng,,Gyourko 和 Wu(2012) 的 讨 论 2 由 于 各 城 市 在 发 布 CPI 指 数 时 的 滞 后 性, 当 最 近 月 份 的 CPI 指 数 不 可 获 得 时, 我 们 将 暂 时 沿 用 上 一 月 份 的 CPI 指 数, 并 在 此 后 进 行 更 新 时 加 以 调 整 4

5 特 征 价 格 模 型 到 最 近 地 铁 站 的 距 离 : 地 块 距 离 地 块 成 交 时 点 已 经 开 通 使 用 的 最 近 的 地 铁 站 ( 或 轻 轨 站 ) 的 公 里 数 (D_SUBWAY); 以 对 数 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型 1 行 政 区 哑 元 变 量 : 用 于 控 制 前 两 个 变 量 无 法 反 映 的 其 他 区 位 属 性 ; 其 取 值 以 表 2 所 示 的 样 本 区 域 为 依 据 土 地 规 模 : 地 块 的 总 占 地 面 积 (SIZE), 单 位 为 平 方 米 ; 以 对 数 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型 容 积 率 : 地 块 规 划 容 积 率 (FAR) 是 否 包 含 商 业 用 途 : 某 些 情 况 下, 地 块 除 居 住 用 途 外 还 包 括 商 业 用 途 部 分 ( 例 如 办 公 楼 零 售 物 业 等 ), 此 时 该 虚 拟 变 量 (COMMERCIAL) 取 值 为 1, 否 则 取 0 是 否 配 建 公 共 设 施 : 某 些 情 况 下, 地 块 除 居 住 用 途 外 还 包 括 公 共 服 务 设 施 用 途 部 分 ( 如 学 校 医 院 等 ), 此 时 该 虚 拟 变 量 (PUBLIC) 取 值 为 1, 否 则 取 0 成 交 日 期 : 地 块 的 成 交 日 期 ; 该 因 素 以 时 间 哑 元 变 量 形 式 引 入 特 征 价 格 模 型, 其 系 数 构 成 了 计 算 同 质 性 价 格 指 数 的 基 础 2 4. 指 数 的 编 制 CRLPI 指 数 采 用 特 征 价 格 法 (hedonic method) 进 行 编 制 3 在 计 算 城 市 层 面 指 数 时, 每 个 城 市 单 独 建 立 特 征 价 格 模 型 ( 一 次 性 建 模 形 式 ), 并 采 用 普 通 最 小 二 乘 法 进 行 估 计 模 型 形 式 如 式 (1) 所 示, 每 宗 地 块 的 权 重 相 等, 以 下 标 i 表 示 ln (1) 其 中 :LP 代 表 地 块 交 易 价 格 ( 楼 面 地 价 ); 向 量 α 表 示 上 述 ln(d_center) ln(d_subway) ln(size) FAR COMMERCIAL PUBLIC 区 域 哑 元 等 地 块 特 征 属 性 X 的 系 数 ( 这 里 假 设 1 如 果 地 块 交 易 时 该 城 市 没 有 在 营 地 铁 线 路, 则 该 地 块 该 变 量 记 为 缺 失 ( 其 他 变 量 不 受 影 响 ) 2 北 京 等 部 分 城 市 中, 我 们 还 可 以 获 取 更 丰 富 的 地 块 属 性 信 息, 例 如 是 否 要 求 配 建 保 障 性 住 房 代 征 地 面 积 土 地 是 否 已 经 平 整 配 套 条 件 等 在 这 些 城 市 中, 我 们 曾 尝 试 将 这 些 变 量 也 引 入 特 征 价 格 模 型 尽 管 这 些 变 量 中 有 些 是 显 著 的, 但 并 未 对 最 终 计 算 得 到 的 价 格 指 数 产 生 实 质 性 影 响 因 此, 为 保 证 不 同 城 市 间 编 制 方 法 的 一 致 性, 我 们 最 终 选 择 在 各 城 市 特 征 价 格 模 型 中 均 引 入 相 同 的 地 块 属 性 3 特 征 价 格 法 是 住 房 和 土 地 价 格 指 数 编 制 的 常 用 方 法 对 该 方 法 的 更 详 细 介 绍 可 参 见 Kain 和 Quigley (1970) Thibodeau(1989) 等 在 美 国 住 房 价 格 统 计 中 的 应 用, 或 Wu,Deng 和 Liu(2013) 近 期 对 中 国 住 房 价 格 统 计 的 讨 论 5

6 地 块 属 性 的 系 数 不 随 时 间 发 生 变 化 ); 向 量 D 表 示 年 份 虚 拟 变 量, 土 地 在 该 年 成 交 取 1, 否 则 取 0,β 为 相 应 的 时 间 哑 元 系 数 ; 标 准 误 差 项 用 ε 表 示 CRLPI 指 数 即 由 式 (1) 中 时 间 哑 元 变 量 系 数 β 计 算 得 到, 它 反 映 了 在 尽 可 能 地 控 制 了 不 同 地 块 的 属 性 差 异 后, 单 纯 的 时 间 效 应 对 于 土 地 价 格 的 影 响, 因 此 属 于 一 种 同 质 性 价 格 指 数 1 区 域 和 全 国 层 面 指 数 的 编 制 方 法 与 城 市 层 面 类 似, 即 仍 采 用 式 (1) 所 示 特 征 价 格 模 型, 并 将 所 属 范 围 内 各 城 市 出 让 地 块 一 次 性 等 权 重 引 入 模 型 进 行 估 计 ( 允 许 地 块 属 性 系 数 在 不 同 城 市 间 存 在 差 异 ) 但 因 为 区 域 层 面 指 数 按 半 年 频 率 计 算, 国 家 层 面 指 数 按 季 度 频 率 计 算, 时 间 哑 元 变 量 的 定 义 需 要 相 应 调 整 尽 管 由 于 篇 幅 原 因 我 们 没 有 详 细 报 告 各 特 征 价 格 模 型 的 估 计 结 果, 但 总 体 而 言 各 模 型 均 表 现 出 较 强 的 总 体 解 释 能 力, 同 时 各 地 块 属 性 的 系 数 整 体 上 也 与 预 期 相 一 致 更 详 细 的 说 明 和 分 析 可 参 见 Wu,Gyourko 和 Deng(2012) 基 于 北 京 市 居 住 用 地 市 场 的 讨 论, 或 Deng,, Gyourko 和 Wu(2012) 对 35 个 大 中 城 市 居 住 用 地 市 场 的 研 究 总 体 而 言, 指 数 编 制 结 果 凸 显 了 在 土 地 价 格 统 计 过 程 中 控 制 地 块 属 性 变 化 的 重 要 性 例 如, 在 全 国 层 面 上, 与 未 控 制 地 块 属 性 的 平 均 价 格 指 标 相 比, 同 质 性 价 格 指 数 的 年 均 增 长 率 高 出 约 5 个 百 分 点 ( 相 当 于 在 2004 年 至 2012 年 间 累 积 价 格 增 幅 高 出 约 50%), 这 反 映 了 出 让 地 块 质 量 整 体 呈 下 降 趋 势 ( 例 如 与 城 市 中 心 距 离 趋 远 ) 这 种 同 质 性 和 非 同 质 性 价 格 指 标 之 间 的 差 异 可 能 随 时 间 和 市 场 发 生 变 化, 但 仍 充 分 体 现 了 引 入 同 质 性 价 格 指 标 考 察 居 住 用 地 价 格 变 化 的 重 要 性 需 要 说 明 的 是, 由 于 采 用 一 次 性 建 模 形 式 的 特 征 价 格 法 进 行 指 数 编 制, 在 引 入 一 个 新 的 报 告 期 ( 季 度 半 年 或 年 ) 样 本 进 行 指 数 更 新 时, 历 史 指 数 值 可 能 受 到 影 响 而 发 生 改 变 2 迄 今 为 止 的 各 报 告 期 内 这 种 改 变 都 非 常 微 弱, 但 理 论 上 我 们 无 法 保 证 未 来 不 发 生 特 殊 情 况 1 除 了 这 里 采 用 的 一 次 性 建 模 形 式 特 征 价 格 模 型 外, 还 可 以 采 用 其 他 形 式 例 如 可 以 逐 年 分 别 建 立 和 估 计 特 征 价 格 模 型, 再 将 选 定 的 标 准 地 块 分 别 代 入 各 年 的 特 征 价 格 模 型, 以 此 作 为 计 算 价 格 指 数 的 基 础 2 对 此 问 题 的 更 详 细 讨 论 参 见 Deng 和 Quigley(2008) 6

7 主 要 参 考 文 献 : Cai, Hongbin, Vernon Henderson, and Qinghua Zhang (2009). China s Land Market Auctions: Evidence of Corruption, NBER Working Paper # Deng, Yongheng and John Quigley (2008). Index Revision, House Price Risk, and the Market for House Price Derivatives, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 37, No. 3: Deng, Yongheng, Joseph Gyourko and Jing Wu (2012). Land and House Price Measurement in China, in Property Markets and Financial Stability, A. Heath, F.Packer and C.Windsor eds., Reserve Bank of Australia. Kain, John and John Quigley. (1970). Measuring the Value of Housing Quality, Journal of the American Statistical Association, Vol. 65, No. 330: Thibodeau, Thomas. (1989). Housing Price Indexes from the SIMSA Annual Housing Surveys, AREUEA Journal, Vol. 17, No. 1: Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng (2012). Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets, Regional Science and Urban Economics, Vol. 42, No. 2: Wu, Jing, Yongheng Deng and Hongyu Liu (2013). House Price Index Construction in the Nascent Housing Market: The Case of China, Journal of Real Estate Finance and Economics, forthcoming. 7

8 图 1: 全 国 35 个 大 中 城 市 8

9 图 2: 35 个 大 中 城 市 的 住 房 交 易 市 场 份 额 75% 70% 65% Market Share by Floor Area Market Share by Total Value 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 数 据 来 源 : 根 据 中 国 国 家 统 计 局 公 开 发 布 的 统 计 数 据 统 计 得 到 9

10 表 1: 中 国 居 住 用 地 价 格 指 数 体 系 指 数 发 布 频 率 起 始 时 间 全 国 层 面 季 度 2004 年 第 1 季 度 区 域 层 面 城 市 层 面 东 部 半 年 2004 年 上 半 年 中 部 半 年 2004 年 上 半 年 西 部 半 年 2004 年 上 半 年 北 京 年 度 2004 天 津 年 度 2004 大 连 年 度 2004 上 海 年 度 2006 南 京 年 度 2004 杭 州 年 度 2004 武 汉 年 度 2004 长 沙 年 度 2004 广 州 年 度 2007 重 庆 年 度 2004 成 都 年 度 2004 西 安 年 度 2007 注 释 : 东 部 区 域 包 含 16 个 城 市 : 北 京 天 津 石 家 庄 沈 阳 大 连 上 海 南 京 杭 州 宁 波 福 州 厦 门 济 南 青 岛 广 州 深 圳 和 海 口 中 部 区 域 包 含 8 个 城 市 : 太 原 长 春 哈 尔 滨 合 肥 南 昌 郑 州 武 汉 和 长 沙 西 部 区 域 包 含 11 个 城 市 : 呼 和 浩 特 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 兰 州 西 宁 银 川 和 乌 鲁 木 齐 全 国 层 面 的 指 数 包 含 全 部 35 个 城 市 10

11 表 2: 每 个 城 市 所 辖 区 县 城 市 所 含 区 县 北 京 共 11 个 区 县 : 昌 平 朝 阳 大 兴 东 城 房 山 丰 台 海 淀 石 景 山 顺 义 通 州 西 城 天 津 共 11 个 区 县 : 北 辰 东 丽 河 北 河 东 和 平 河 西 红 桥 津 南 南 开 塘 沽 西 青 石 家 庄 共 4 个 区 县 : 桥 东 桥 西 新 华 长 安 太 原 共 6 个 区 县 : 尖 草 坪 晋 源 万 柏 林 小 店 杏 花 岭 迎 泽 呼 和 浩 特 共 4 个 区 县 : 回 民 赛 罕 新 城 玉 泉 沈 阳 共 9 个 区 县 : 大 东 东 陵 和 平 皇 姑 浑 南 沈 河 苏 家 屯 铁 西 于 洪 大 连 共 7 个 区 县 : 甘 井 子 高 新 园 金 州 开 发 区 沙 河 口 西 岗 中 山 长 春 共 9 个 区 县 : 朝 阳 二 道 高 新 经 开 净 月 宽 城 绿 园 南 关 汽 车 开 发 哈 尔 滨 共 8 个 区 县 : 道 里 道 外 阿 城 呼 兰 南 岗 平 房 松 北 香 坊 上 海 共 15 个 区 县 : 宝 山 长 宁 奉 贤 虹 口 嘉 定 卢 湾 闵 行 南 汇 浦 东 普 陀 青 浦 松 江 徐 汇 杨 浦 闸 北 南 京 共 10 个 区 县 : 白 下 鼓 楼 江 宁 建 邺 浦 口 秦 淮 栖 霞 下 关 玄 武 雨 花 台 杭 州 共 8 个 区 县 : 滨 江 拱 墅 江 干 上 城 下 城 萧 山 西 湖 余 杭 宁 波 共 4 个 区 县 : 海 曙 江 北 江 东 鄞 州 合 肥 共 8 个 区 县 : 包 河 滨 湖 新 区 高 新 区 开 发 区 庐 阳 蜀 山 新 站 瑶 海 福 州 共 4 个 区 县 : 仓 山 鼓 楼 晋 安 台 江 厦 门 共 5 个 区 县 : 海 沧 湖 里 集 美 思 明 翔 安 南 昌 共 7 个 区 县 : 东 湖 红 谷 滩 新 区 开 发 区 青 山 湖 青 云 谱 湾 里 西 湖 济 南 共 6 个 区 县 : 高 新 区 槐 荫 历 城 历 下 市 中 天 桥 青 岛 共 6 个 区 县 : 崂 山 李 沧 市 北 市 南 四 方 郑 州 共 7 个 区 县 : 二 七 高 新 区 管 城 惠 济 金 水 郑 东 新 区 中 原 武 汉 共 10 个 区 县 : 东 湖 东 西 湖 汉 阳 洪 山 江 岸 江 汉 开 发 区 硚 口 青 山 武 昌 长 沙 共 5 个 区 县 : 芙 蓉 开 福 天 心 岳 麓 雨 花 广 州 共 8 个 区 县 : 白 云 番 禹 海 珠 黄 埔 荔 湾 南 沙 天 河 越 秀 深 圳 共 5 个 区 县 : 宝 安 福 田 龙 岗 南 山 盐 田 南 宁 共 6 个 区 县 : 邕 宁 江 南 良 庆 青 秀 兴 宁 西 乡 塘 海 口 共 4 个 区 县 : 龙 华 美 兰 琼 山 秀 英 重 庆 共 8 个 区 县 : 巴 南 大 渡 口 江 北 九 龙 坡 南 岸 沙 坪 坝 渝 北 渝 中 成 都 共 8 个 区 县 : 郫 县 成 华 高 新 区 锦 江 金 牛 龙 泉 驿 区 青 羊 武 侯 贵 阳 共 7 个 区 县 : 白 云 花 溪 金 阳 新 区 南 明 乌 当 小 河 云 岩 昆 明 共 7 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 官 渡 盘 龙 五 华 西 山 西 安 共 7 个 区 县 : 灞 桥 碑 林 长 安 莲 湖 未 央 新 城 雁 塔 兰 州 共 7 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 安 宁 城 关 七 里 河 西 固 西 宁 共 4 个 区 县 : 城 北 城 东 城 西 城 中 银 川 共 3 个 区 县 : 西 夏 金 凤 兴 庆 乌 鲁 木 齐 共 6 个 区 县 : 米 东 沙 依 巴 克 水 磨 沟 天 山 头 屯 河 新 市 11

12 表 3: 居 住 用 地 出 让 交 易 数 据 库 样 本 分 布 情 况 覆 盖 城 市 成 交 地 块 数 成 交 地 块 规 划 建 筑 面 积 ( 百 万 平 米 ) 合 计

2011 1 2802 2000-2009 2802 10 10 205 2000-2009 1 2008 2003

2011 1 2802 2000-2009 2802 10 10 205 2000-2009 1 2008 2003 2000-2009 * 2800 2000-2009 30 20 90 2008 2010 * CityU 143210 RES - 000-22 - 4407 204 2011 1 2802 2000-2009 2802 10 10 205 2000-2009 1 2008 2003 2012. 4 McCarthy et al. 1999 113-130 1 2007 360 188 2002

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