股票名称股票代码股票价栺 EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) 213A 214A 215E 216E 213A 214A 215E 216E 评级万科 A 保利地产 648 9

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鸿洗郝
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1 行业报告城市草根调研系列报告之五 : 成都篇楼市蠢蠢欲动, 补涨已在路上地产 216 年 9 月 22 日行业专题报告证券研究报告强于大市 ( 维持 ) 行情走势图 6% 4% 2% % 相关研究报告城市草根调研系列专题之一 : 广州篇 * 低房价区域高供给,216 趋势延续城市草根调研系列报告之事 : 杭州篇 * 典型去库存城市, 上半年成交机会优于下半年城市草根调研系列报告之三 : 武汉篇 * 改善性需求引领市场, 一片欣欣向荣城市草根调研系列报告之四 : 厦门篇 * 调控立杆见影, 年内或量缩价稳证券分析师杨侃沪深 3 投资咨询资栺编号 S YANGKAN34@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用幵注意阅读研究报告尾页的声明内容地产 -2% Sep-15 Dec-15 Mar-16 Jun-16 楼市景气稳步提升, 库存去化持续下滑 216 年前 8 月成都主城区商品住宅成交 632 万平, 同比增长 11%, 月均成交 79 万平米, 较 215 年全年月均成交上升 6.8%, 前 8 月成都事手房月均成交 82 万平米, 同比去年月均值上升 44%, 已达到与一手房市场持平觃模成都房价整体平稳, 统计局数据显示 8 月成都房价环比上涨.9%, 同比仅上涨 4.8% 7 月末主城区住宅库存量降至万平, 去化月数降至 8.94 个月的历史低位上半年首改首置占市场需求 94%, 前十名房企市占率 23.2% 区域分化, 主城区表现优于周边区县无论周边区县还是主城区, 上半年成交面积基本均超过供应面积, 库存持续下滑青羊武侯等区域供销比仅 36% 52%, 新房供不应求明显, 新房供不应求也是导致上半年事手房持续活跃的重要因素各区域房价涨幅各异, 中成房业数据显示, 武侯区与青羊区房价上半年同比上涨 21.4% 和 18.6%, 领涨全市, 明显高于周边区域主城区库存及去化压力明显小于周边, 高新区青羊等去化月数仅 8-9 个月, 进小于周边新都 (14 个 ) 和郫县 (13 个月 ) 等土地市场逐步升温, 全国房企争相布局 216 年前 8 月成都宅地成交建面 681 万平米, 同比下降 19.2% 前 8 月土地成交楼面地价 3669 元 / 平米, 较 215 年全年均值上升 55.3% 仍开収商拿地情况来看, 前 8 月恒大在成都斩获 7 块土地, 万科保利金科北辰等开収商均竞得多宗土地, 全国房企争相布局成都市场单核经济高校众多叠加高租金回报率, 补涨潜力大成都属于典型单核经济, 215 年 GDP 占全省比例高达 36% 215 年成都常住人口 1466 万, 户籍人口 1228 万, 同比分别增长 1.6% 和 1.4%, 保持稳步净流入趋势, 截止 214 年高校数量 56 所, 在校生人数达 73 万人 216 年 8 月成都收入房价为比 4.6, 高于郑州 (3.3) 合肥 (3.5), 杭州 (2.8) 等多数同类城市世联数据显示成都租金回报率达 5.5%, 高于全国首套房平均利率 4.44% 及事套房平均利率 5.39%, 成为大中城市中唯一可以以租抵供以房养房的城市我们选取各个区域代表性事手房楼盘, 根据链家提供的销售价栺和租金价栺计算, 月租金与月供比值普遍超过 65% 开収商及楼盘调研小结 : 补涨已在路上, 看好城南板块 1)7 8 月以来外地购房客明显增加 2)7 8 月房价开始加快上涨 7 8 月房价开始上涨, 我们调研万科锦西润园项目,8 月首周首开 1 元出头每平米, 第事周加推直接上涨 3-4 元 / 平米 3) 城南南延线板块领涨成都城南板块为成都市政府所在地, 未来也是成都重点収展区域, 资源配套领先叠加地铁学位等优势, 城南板块房价领涨成都, 也是外地投资客主要集中地我们草根调研的某楼盘年刜首开 1.1w/ 平米, 预计 1 月加推 1.5w-1.7w/ 平米, 依旧认购火爆 4) 主城区首套首付比例 2.5 成, 利率 8.5 折 ; 周边首套首付 2 成风险提示 : 基本面大幅恶化的风险请务必阅读正文后免责条款

2 股票名称股票代码股票价栺 EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) 213A 214A 215E 216E 213A 214A 215E 216E 评级万科 A 保利地产世联行华夏并福天健集团中洲控股金地集团深振业 A 北京城建宋都股仹中航地产广宇集团滨江集团推荐推荐强烈推荐强烈推荐推荐强烈推荐推荐推荐推荐推荐强烈推荐强烈推荐推荐南国置业推荐招商蛇口强烈推荐万科 A 保利地产世联行华夏并福天健集团中洲控股推荐推荐强烈推荐强烈推荐推荐强烈推荐资料来源 :wind, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 2 / 23

3 正文目录一楼市景气稳步提升, 库存去化持续下滑库存及去化持续下滑, 二手房成交持续上涨首改首置占市场需求 94%, 限购放开后改善性需求释放明显市场集中度相对较高, 全国性房企纷纷布局... 1 二区域分化, 主城区表现优于周边区县上半年各区域整体供不应求, 主城区更甚主城区房价涨幅快于周边区县主城区去化月数低, 外围库存压力略大三土地市场逐步升温, 全国房企争相布局四单核经济高校众多叠加高租金回报率, 补涨潜力大单核经济明显, 产业集聚叠加政策倾斜支撑城南发展人口保持净流入趋势, 高校众多提供增量需求高收入房价比及租金回报率五开发商及楼盘调研小结 : 补涨已在路上, 看好城南板块开发商及楼盘调研小结 : 补涨已在路上, 看好城南板块代表性楼盘草根调研情况... 2 请务必阅读正文后免责条款 3 / 23

4 图表目录图表 1 成都商品住宅成交稳定 ( 中心五区 + 高新区 )... 6 图表 2 成都商品住宅均价小幅攀升... 6 图表 3 成都二手住宅成交情况... 7 图表 4 二手房与一手房成交比值持续上升... 7 图表年以来新盘开盘去化率稳步上升... 7 图表 6 成都商品住宅房价指数走势 (%)... 8 图表年以来成都商品住宅总体供不应求... 8 图表 8 成都主城区住宅库存及去化周期呈下降趋势... 8 图表 9 成都中大户型成交趋于活跃... 9 图表 1 改善性户型房价涨幅更快 (%)... 9 图表 11 成都购房者来源... 9 图表上半年成都房企销售额五强... 1 图表上半年成都房企销售排名... 1 图表上半年成都主城区销售项目排名... 1 图表 15 成都区县行政区划图表 16 上半年成都各区商品住宅供应与成交对比图表上半年成都各区房价 ( 元 / 平 ) 图表 18 上半年成都各区房价同比涨幅 (%) 图表上半年住宅存量去化图表 2 土地市场回暖带动楼面地价大幅上涨图表年以来土地成交溢价率持续走高图表 22 外围新都龙泉驿等区域为土地主要成交集中地 (216 年前 8 月 ) 图表 23 主城各区历史土地成交建面图表 24 成都上半年开发商拿地排名图表 25 成都上半年高楼面地价土地排名图表 26 四川单核经济明显, 成都 GDP 占全省比达 36% 图表 27 成都高新区产业增加值快速增长图表 28 成都第三产业占比持续提升图表 29 成都高新区发展概括图表 3 高新区占成都生产总值比重持续提升图表 31 成都户籍及常住人口保持稳定增长图表 32 成都高校在校生数量庞大图表 33 成都房价低于大多数省会城市 (216.8) 请务必阅读正文后免责条款 4 / 23

5 图表 34 成都收入房价比在省会城市中排名前列图表 35 成都租金回报率居大中城市首位图表 36 二手房楼盘租金 / 月供普遍超过 65% 图表 37 中洲锦城湖岸售楼处... 2 图表 38 中洲锦城湖岸外景图... 2 图表 39 中洲锦城湖岸位置图... 2 图表 4 中洲锦城湖岸沙盘... 2 图表 41 招商大魔方样板房图表 42 招商大魔方位置图图表 43 招商大魔方位置图图表 44 招商大魔方沙盘图表 45 万科城售楼处图表 46 万科城沙盘请务必阅读正文后免责条款 5 / 23

6 地产行业专题报告作为西部重镇, 成都房价一直明显低于部分中西部省会城市, 在南京杭州合肥等城市房价持续大涨后, 我们一直看好成都楼市补涨为此我们在中秋前拜访了成都万科成都招商, 幵实地走访了万科城招商大魔方中洲锦城湖岸等当地楼盘结合实地考察情况, 目前时点我们看好成都楼市 : 1) 绝对价栺低 : 成都全市均价仅 7822 元./ 平米, 主城区房价亦仅 1 元 / 平米出头, 明显低于同级别城市 ; 2) 绝对涨幅少 : 统计局数据显示 8 月成都房价同比仅涨了 4.8% 3) 高租金回报率, 租金 / 月供达 65% 以上 : 世联数据显示成都租金回报率达 5.5%, 高于房贷利率我们根据链家事手房数据随机抽样计算, 租金普遍能覆盖月供的 65% 以上 4) 事手房市场活跃 : 前 8 月成都事手房月均成交 82 万平米, 与一手房觃模持平, 流通转手相对容易 5) 不限购低首付低利率 : 主城区首套房首付 2.5 成, 周边区域为 2 成, 利率 85 折 7 万购置 7 平米 2 房, 首付仅 17.5 万, 月供仅 25 元 / 平米 6) 去化月数处于历史低位 : 此前市场普遍担心成都供应量大, 目前成都去化月数降至 8.94 个月的历史低位同时在相比其它同类城市绝对价栺优势凸显时, 近期来自一线杭州等地的购房者明显增加未来即使不考虑房价上涨, 高租金回报率亦能覆盖月供压力 7) 成都热点楼盘推荐关注中洲锦城湖岸招商大魔方凯德世纪名邸等一楼市景气稳步提升, 库存去化持续下滑 1.1 库存及去化持续下滑, 二手房成交持续上涨政策扶持叠加宽货币环境, 加上近期热点城市房价大幅上涨带动, 成都楼市逐步升温 216 年前 8 月成都主城区 ( 五城区 + 高新区 ) 商品住宅成交 632 万平, 同比增长 11%, 月均成交 79 万平米, 较 215 年全年月均成交上升 6.8%, 新房开盘去化率稳步提升相比一手房, 事手房成交活跃度明显提升, 前 8 月成都事手房月均成交 82 万平米, 同比去年月均值 57 万平米上升 44%, 已达到与一手房市场持平的成交觃模图表 1 成都商品住宅成交稳定 ( 中心五区 + 高新区 ) 图表 2 成都商品住宅均价小幅攀升万方商品住宅成交面积千元 / 平商品住宅成交均价资料来源 :WIND, 平安证券研究所资料来源 :WIND, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 6 / 23

7 地产行业专题报告图表 3 成都事手住宅成交情况万二手住宅成交面积 15% 1% 5% % -5% -1% 图表 4 事手房与一手房成交比值持续上升 12.% 二手房成交 / 一手房 13.7% 1.% 8.% 77.4% 6.% 51.3% 48.6% 4.% 2.%.% 年 1-8 月资料来源 :WIND, 平安证券研究所资料来源 :WIND, 平安证券研究所图表年以来新盘开盘去化率稳步上升 9.% 8.% 去化率 ( 左 ) 新开盘数量个 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% 资料来源 : 成都房管局, 平安证券研究所仍房价角度来看, 相比其它热点事线城市, 成都房价整体平稳根据国家统计局数据,8 月成都房价环比上涨.9%, 同比上涨 4.8%, 房价涨幅明显低于其它核心事线成交量上行同时, 成都库存及去化月数持续下降,7 月末主城区住宅库存量降至万平, 去化月数降至 8.94 个月的低位请务必阅读正文后免责条款 7 / 23

8 /1 215/2 215/3 215/4 215/5 215/6 215/7 215/8 215/9 215/1 215/11 215/12 216/1 216/2 216/3 216/4 216/5 216/6 216/7 216/8 地产行业专题报告图表 6 成都商品住宅房价指数走势 (%) 成都 : 新建商品住宅价格指数 : 当月同比成都 : 新建商品住宅价格指数 : 环比 ( 右轴 ) 资料来源 : 国家统计局, 平安证券研究所图表年以来成都商品住宅总体供不应求 16 万平批售面积销售面积图表 8 成都主城区住宅库存及去化周期呈下降趋势万平库存面积出清周期月资料来源 : 中指数据库, 平安证券研究所资料来源 : 中指数据库, 平安证券研究所 1.2 首改首置占市场需求 94%, 限购放开后改善性需求释放明显仍成交户型结构来看,144 平米以下首置首改为成交主力, 约占全部成交的 94%; 其中 7 平以下小户型占比 51%, 但已经持续两年下滑 ; 由于总价较低, 更多购房者选择一步到位,9-144 平偏改善户型占比持续提升, 仍 214 年 36% 升至今年上半年 43% 房价涨幅亦反映出这种趋势,8 月平户型房价环比上涨 1.1%, 涨幅大于 9 平米以下 (.9%) 和 144 平米以上 (.7%) 请务必阅读正文后免责条款 8 / 23

9 图表 9 成都中大户型成交趋于活跃 % 7 以下以上资料来源 : 成都房管局, 平安证券研究所 213 年 214 年 215 年 216H1 图表 1 改善性户型房价涨幅更快 (%) 平方 : 房价环比 >144 平方 : 环比 9 平方及以下 : 环比资料来源 : 国家统计局, 平安证券研究所图表 11 成都购房者来源 1% 8% 成都主城成都郊区省内其他地区省外 15% 14% 15% 15% 14% 15% 15% 16% 15% 15% 14% 15% 6% 39% 41% 44% 48% 49% 53% 58% 61% 65% 65% 65% 63% 4% 2% % 12% 13% 12% 11% 12% 12% 12% 34% 32% 29% 12% 26% 25% 11% 11% 11% 12% 2% 15% 11% 9% 9% 1% 1% 资料来源 : 房联, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 9 / 23

10 1.3 市场集中度相对较高, 全国性房企纷纷布局 216 上半年成都销量前五强分别为保利恒大蓝光万科绿地, 合计实现销售额 18.6 亿元, 总市占率 15%, 其中保利以 4.7% 的市占率排名第一前十名房企市占率 23.2%, 其中全国性房企占据 8 席, 本地房企仅蓝光龙湖两家图表上半年成都房企销售额五强 7 亿元销售金额市占率 : 右轴 8% % 6% % 4% 3% 2 2% 1 1% 保利恒大蓝光万科绿地 % 资料来源 : 透明房产网, 平安证券研究所图表上半年成都房企销售排名销售金额 : 亿元市占率企业性质保利地产 % 全国性房企恒大地产 % 全国性房企蓝光地产 % 成都房企万科地产 % 全国性房企绿地集团 % 全国性房企融创中国 24 2.% 全国性房企龙湖地产 % 成都房企万达集团 % 全国性房企中铁地产 % 全国性房企华润置地 % 全国性房企资料来源 : 透明房产网, 平安证券研究所图表上半年成都主城区销售项目排名销售金额销售金额 : 亿元 1 中港 CCPARK 复地金融岛龙湖九里晴川 9.55 请务必阅读正文后免责条款 1 / 23

11 双流温江龙泉郫县新都锦江成华金牛青羊武侯高新区地产行业专题报告 4 仁恒滨河湾信和御龙山万科国兵润园中德英伦城邦中国铁建西派国际南城都汇绿地成都中央广场 6.19 资料来源 : 透明房产网, 平安证券研究所二区域分化, 主城区表现优于周边区县 2.1 上半年各区域整体供不应求, 主城区更甚分区域来看, 由于外围新盘供应量大, 周边区县成交占比明显高于主城区但无论周边区县还是主城区, 上半年成交面积基本均超过供应面积, 库存持续下滑青羊武侯等区域供销比仅 36% 52%, 新房供不应求明显, 新房供不应求也是导致上半年事手房持续活跃的重要因素图表 15 成都区县行政区划图表 16 上半年成都各区商品住宅供应与成交对比 18 万平供应面积成交面积供销比 12% 16 1% 1% 1% 14 73% 12 84% 75% 8% 76% 81% 1 71% 52% 6% % 36% 4% 4 2 2% % 资料来源 : 互联网, 平安证券研究所资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所 2.2 主城区房价涨幅快于周边区县仍房价涨幅来看, 各区域房价涨幅差异明显, 主城区涨幅快于非主城区根据中成房业数据, 武侯区与青羊区由于供不应求, 上半年同比分别上涨 21.4% 和 18.6%, 领涨全市, 明显高于周边区域请务必阅读正文后免责条款 11 / 23

12 图表上半年成都各区房价 ( 千元 / 平 ) 图表 18 上半年成都各区房价同比涨幅 (%) 14 住宅均价 25 同比锦江青羊武侯金牛成华双流新都温江郫县龙泉 -5-1 锦江青羊武侯金牛成华双流新都温江郫县龙泉资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所 2.3 主城区去化月数低, 外围库存压力略大仍各区库存及去化月数来看, 同样是主城区库存及去化压力明显小于周边, 高新区青羊等去化月数仅 8-9 个月, 进小于周边的新都 (14 个 ) 和郫县 (13 个月 ) 等图表上半年住宅存量去化 3 万平存量去化月数月资料来源 : 中成房产, 平安证券研究所三土地市场逐步升温, 全国房企争相布局成都土地市场供应相对充足,216 年前 8 月住宅用地成交建面 681 万平米, 同比下降 19.2%, 土地成交下滑主要受土地供应量下滑影响受益楼市回升及土地成交结构影响, 前 8 月土地成交楼面地价 3669 元 / 平米, 较 215 年全年均值上升 55.3% 请务必阅读正文后免责条款 12 / 23

13 图表 2 土地市场回暖带动楼面地价大幅上涨万平住宅类用地供应建面住宅类用地成交建面成交楼面均价 ( 右 ) 2,94 2,37 1,691 3,154 2,363 元 / 平米 4 3, 图表年以来土地成交溢价率持续走高 14% 宅地成交溢价率 126.1% 12% 1% 8% 6% 77.4% 4% 32.7% 25.2% 25.1% 44.2% 37.% 32.7% 68.1% 55.5% 99.7% 2%.9% 7.1% 5.% % 215/7 215/1 216/1 216/4 216/7 资料来源 :WIND, 平安证券研究所资料来源 :CRIC, 平安证券研究所分区域来看, 前 8 月外围新都龙泉驿等区土地成交及供应量较大, 主城区高新区近年来土地成交及供应明显高于其它区域, 这与近年来政策倾斜集中力度収展南部高新区及天府新区有关图表 22 外围新都龙泉驿等区域为土地主要成交集中地 (216 年前 8 月 ) 35 万平米土地成交 3 土地供应青羊区锦江区金牛区成华区武侯区温江区新都区龙泉驿区青白江区高新区资料来源 :wind, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 13 / 23

14 图表 23 主城各区历史土地成交建面 12 万平年前 8 月青羊区锦江区金牛区成华区武侯区高新区资料来源 :wind, 平安证券研究所仍开収商拿地情况来看, 前 8 月恒大在成都斩获 7 块土地, 万科保利金科北辰等开収商均竞得多宗土地, 亦反映全国性开収商对成都市场的重视图表 24 成都上半年开収商拿地排名开发商拿地宗数排名开发商拿地面积排名排名开发商拿地宗数排名开发商占地面积 ( 亩 ) 1 恒大地产 7 1 中航地产万科地产 2 2 恒大地产保利地产 2 3 四川广汇蜀信 + 四川广汇雪莲堂 2 红星美凯龙 2 4 万科地产金科地产 2 5 都江堰市同心置业北辰实业 2 6 都江堰实验外国语学校华润置地 2 7 成都北新不锈钢物流公司新希望地北京首开旭 2 8 产泰蓝光地产 2 9 红星美凯龙都江堰市同心置业 2 1 德商投资资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 14 / 23

15 图表 25 成都上半年高楼面地价土地排名土地位置土地用途可开収体量 ( 万楼面地价平 ) ( 元 / 平 ) 溢价率 (%) 关联商青羊区苏坡街道办亊处百仁社区住兼商朗诗地产 4 5 组成华区小龙桥路 81 号住兼商恒大地产武侯区簇锦街道办亊处高碑社区 2/4 组, 顺江村 7 住兼商苏南阳光城置业组锦江区一环路以东, 东大街以南住兼商新希望地产武侯区永丰乡肖家河村 12 组住兼商蓝光地产成华区建材路临西南汽贸地块住兼商中洲青羊区苏坡街道办亊处中坝社区 5 组黄土社区 5 住兼商融创置业组青羊区大安东路 1 号住兼商嘉昱房地产武侯区簇桥街道桥上街住兼商朋汇房地产武侯区机投桥街道办亊处半边街村 2 组住兼商自然人资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所四单核经济高校众多叠加高租金回报率, 补涨潜力大 4.1 单核经济明显, 产业集聚叠加政策倾斜支撑城南发展成都属于典型单核经济, 经济体量在省内一家独大,215 年 GDP 占全省比高达 36%, 高于多数省会城市, 经济集聚明显请务必阅读正文后免责条款 15 / 23

16 图表 26 四川单核经济明显, 成都 GDP 占全省比达 36% 4% 37% 36% 215 年省会 GDP 占全省比 35% 3% 25% 26% 23% 22% 2% 15% 14% 1% 5% % 武汉成都合肥杭州福州南京资料来源 :WIND, 平安证券研究所高端产业聚集, 增长潜力巨大目前已有 268 家 5 强企业落户成都, 其中多为创新产业制药手游电子信息等创新产业以天府软件园为代表的高端软件与信息服务业已成为全国行业领跑者 216 年一季度, 成都高新区新设立各类企业 6624 户, 同比增长达 15.27%; 根据觃划,216 年成都将加快培育一批创业先锋团和创业企业, 力争新增科技企业超过 1 家, 高新技术产业产值 85 亿元以上图表 27 成都高新区产业增加值快速增长 14 百亿产业增加值增长率资料来源 :WIND, 平安证券研究所 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 图表 28 成都第三产业占比持续提升 56% 52% 48% 44% 4% 资料来源 :WIND, 平安证券研究所第二产业第三产业分区域来看, 城南高新区自 1988 年筹建以来収展迅速, 贡献全市生产总值的 11.8% 区域经济収展叠加政策倾斜, 高新区为代表的城南板块亦是成都年刜以来房价上涨的领头羊相比其它事线城市, 作为成都高新技术及政治中心, 区域房价仌存升值空间请务必阅读正文后免责条款 16 / 23

17 图表 29 成都高新区収展概括时间主要亊件 1991 年被国务院批准为全国首批国家高新技术产业开収区 2 年被国务院批准为中国亚太经济合作组织 (APEC) 科技工业园区 21 年成为西部首个通过 ISO141 中国认证和英国皇家 UKAS 国际认证的区域 26 年被科技部批准为全国首批创建世界一流园区试点单位 211 年 9 月被国家版权局授予全国首批版权示范园区 212 年 4 月被科技部中国人民银行等部委批准为全国首批科技和金融结合试点地区 213 年 2 月被国家知识产权局确定为中国西部首个国家知识产权示范园区 213 年 8 月被国家质检总局确定为全国知名品牉创建示范区 213 年 9 月被国家标准化管理委员会确定为国家高新技术标准化示范区 213 年 1 月启动三次创业计划 215 年 6 月被国务院批准为中国西部第一个国家自主创新示范区 215 年 9 月与电子科技大学签署战略合作协议共建国家自主创新示范区 215 年 1 月中韩两国共同宣布在设立中韩创新创业园 216 年 1 月与中国科技城签署战略合作协议共建四川省全面创新改革试验区 216 年 3 月与双流区签订合作协议共建成都国际生物产业城 216 年 4 月被国家质检总局授予国家级出口电子信息产品质量安全示范区 215 年 1 月中韩两国共同宣布在设立中韩创新创业园资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所图表 3 高新区占成都生产总值比重持续提升年仹及数据 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年高新区生产总值 ( 亿元 ) 增长率 25.2% 24.4% 18.3% 13.32% 8.44% 成都市生产总值 ( 亿元 ) 高新区占比 1.31% 1.8% 11.41% 11.72% 11.83% 资料来源 : 中成房业, 平安证券研究所 4.2 人口保持净流入趋势, 高校众多提供增量需求 215 年成都市常住人口 1466 万, 户籍人口 1228 万, 同比分别增长 1.6% 和 1.4%, 保持稳步净流入趋势同时成都拥有西南地区仅次于重庆的高校及在校生数量, 截止 214 年高校数量 56 所, 在校生人数达 73 万人由于四川相对独立的地理人文等特征, 以及近年来越来越多大型企业入驻高新技术产业的崛起, 成都高校毕业生留川比例普遍较高, 四川大学留川比例即高达一半, 其他高校普遍在六七成左右, 川才川用特征明显而成都又是大部分留川毕业生的首选众多高校毕业生的安家落户需求为成都楼市的首置刚需提供支撑请务必阅读正文后免责条款 17 / 23

18 图表 31 成都户籍及常住人口保持稳定增长 15 百万人户籍人口常住人口图表 32 成都高校在校生数量庞大万人 / 所高校在校生数量高校数量武汉郑州成都南昌长沙合肥资料来源 :WIND, 平安证券研究所资料来源 :WIND, 平安证券研究所 4.3 高收入房价比及租金回报率仍收入房价比来看, 按 216 年 8 月房价计算, 成都人均可支配收入与住宅均价比值为 4.6, 高于郑州 (3.3) 合肥 (3.5), 杭州 (2.8) 等多数同类城市租金回报率高 : 根据 8 月世联研究公布的各大城市租赁数据, 成都租金回报率 5.5%, 高于全国首套房平均利率 4.44% 及事套房平均利率 5.39%, 成为大中城市中唯一可以以租抵供以房养房的城市我们选取各个区域代表性楼盘, 根据链家提供的销售价栺和租金价栺, 月租金与月供比值普遍超过 65% 图表 33 成都房价低于大多数省会城市 (216.8) 元 / 平米住宅均价南京杭州福州武汉郑州南昌成都长沙资料来源 : 中指 8 月百城房价住宅均价, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 18 / 23

19 图表 34 成都收入房价比在省会城市中排名前列图表 35 成都租金回报率居大中城市首位人均可支配收入 / 住宅均价 6% 5.5% 216 年 8 月租金回报率 6 5% 4.64% % % 2.82% 2.85% % % 2.1% 2 2% 1 1% % 长沙成都合肥郑州杭州广州福州南京成都大连广州南昌北京合肥南京资料来源 :WIND, 平安证券研究所资料来源 : 世联行, 平安证券研究所图表 36 事手房楼盘租金 / 月供普遍超过 65% 代表楼盘名称面积 ( 平米 ) 总价 ( 万 ) 首付 (2.5 成 ) 月供 (3 年 85 折, 元 / 月 ) 租金 ( 元 / 月 ) 租金 / 月供区域中海城南壹号 % 城南板块晶蓝半岛一期 % 锦江区华润事十四城一期 % 成华区冠城花园事期 % 武侯区资料来源 : 链家, 平安证券研究所五开发商及楼盘调研小结 : 补涨已在路上, 看好城南板块 5.1 开发商及楼盘调研小结 : 补涨已在路上, 看好城南板块月以来外地购房客明显增加 7 8 月以来受热点城市大涨带动及成都低房价带动, 外地投资客明显增长, 主要来自一线以及南京杭州等城市我们草根调研了解的某城南楼盘, 仅一个普遍销售代表手上就有 4 5 个外地客认筹排号月房价开始加快上涨 7 8 月房价开始上涨, 我们调研万科锦西润园项目,8 月首周首开 1 元出头每平米, 第事周加推直接上涨 3-4 元 / 平米万科国宾润府 7 月加推 13 元 / 平米, 较 3 月上涨 3 块 3 城南南延线板块领涨成都城南板块 ( 高新区和天府新区 ) 领涨成都, 城南板块是成都市政府所在地, 未来也是成都重点収展方向, 资源配套领先叠加地铁学位等优势, 城南板块房价领涨成都, 也是外地投资客主要投资地我们草根调研的某楼盘年刜首开 1.1w/ 平米, 预计 1 月加推 1.5w-1.7w/ 平米, 依旧认购火爆 4 主城区首套首付比例 2.5 成, 利率 8.5 折 ; 周边首套首付 2 成请务必阅读正文后免责条款 19 / 23

20 5.2 代表性楼盘草根调研情况 1) 中洲锦城湖岸 : 优质学区房城南明星产品简介 : 位于高新区天府一街与益州大道交汇处 ( 蒙彼利埃小学旁 ), 总建面 57 万平米分三期开収, 目前在售一期高层,2 3 期限高预计小洋房或叠拼产品目前主推建面平米,2 到 4 房此前三次推盘全部日光, 年刜开盘 1.1w/ 平米, 预计 9 月底 1 月刜加推 1# 3#4 单元, 预计开盘价 1.5w-1.7w/ 平米优质学位是最大卖点 : 蒙彼利埃小学为成都市第一所公办国际学校由成都市与友城法国蒙彼利埃市为深化双方的国际交流合作而达成意向, 在成都高新区兴建一所小学学校采用中英法三语教学, 仍设计到装修均由法国方面操刀, 由成都著名五朵金花之一泡桐树小学提供师资力量认购踊跃, 采取 1 比 3 的推盘节奏 : 预计 1 月中旬推 36 套 ( 不一定全推 ), 目前排号 36 个公司采取 1 比 3 的推盘节奏, 即假设蓄客 3 人, 则推 1 套房子外地购房客较多, 仅接待的销售代表手上就有 4-5 个外地客户图表 37 中洲锦城湖岸售楼处图表 38 中洲锦城湖岸外景图资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所图表 39 中洲锦城湖岸位置图图表 4 中洲锦城湖岸沙盘资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 2 / 23

21 2) 招商大魔方 : 配套完善, 高品质靓房简介 : 位于高新区锦城大道与天府大道交汇处 ( 锦江旁 ), 城南金融岛附近招商大魔方拥有大魔方演艺中心, 毗邻环球影视中心和成都市政府, 附近有金融岛复地银泰整个项目的住宅是临江一线排开, 挨着成都母亲河锦江定位高端, 去化率较高项目总建面 76.4 万平米, 包括 15 万平的自持商业, 写字楼物业大魔方演艺中心高端服务公寓六星级酒店及高端住宅 6 月加推 5 号楼 136 平 4 房, 去化 75%, 均价 1.8w/ 平, 目前只剩下高层预计 9 月加推 6 号楼, 包括 93 平 2 房 135 平 4 房 91 平 2 房,3 梯 5 户, 南北通透, 预计开盘价 1.9w-2w/ 平米, 预计推 145 套, 目前排了 163 组号配套小学为一在建中英合资小学 2 3 号楼交房时间为 217 年年底,5 6 号楼交房时间为 218 年 12 月, 精装标准 5 元 / m2以上图表 41 招商大魔方样板房图表 42 招商大魔方位置图资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所图表 43 招商大魔方位置图图表 44 招商大魔方沙盘资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 21 / 23

22 3) 万科城 : 城西品质大盘简介 : 项目位于城西郫县羊西线百草路地铁口旁, 均价约元 / 平米, 最高优惠 13.5%, 目前主推号楼, 房源为建面平套三套四精装户型, 预计 218 年 6 月交房项目独栋单元,2 梯 6 户 3 梯 8 户, 装修标准约 15 元 / 平价栺已有上涨 8 月推出的 18 栋平 / 平米,9 月马上加推 17 栋,2 梯 8 户,24 层,16-2 户, 现在在认筹阶段目前排号, 加推预计元 / 平米 2 万认筹抵 98 折, 可以留房, 留房不要摇号, 精装修近期市场升温明显, 外地购房者明显增加 7 月 24 日 G2 财长和央行行长会议后, 去化明显加快中秋的周一销售 2 套, 相当于平时周末的水平, 外地客明显增加, 销售代表出售 5 套房, 其中 3 套为外地人购买, 许多外地人当天到当天买销售代表 5 套房,3 套是外地的, 北上深过来 8 平三房加赠送 92 平, 首付 2 成利率 85 折 7 月日成都 G2 前后, 外地人增加周一一天卖 2 套, 相当于平时周末的数据现在卖的 8 月库存,8 月开盘去化目前认筹尚可图表 45 万科城售楼处图表 46 万科城沙盘资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所资料来源 : 现场拍摄, 平安证券研究所请务必阅读正文后免责条款 22 / 23

23 平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 2% 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 1% 至 2% 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 3 指数在 ±1% 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 3 指数 1% 以上 ) 行业投资评级 : 强于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 3 指数 5% 以上 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现相对沪深 3 指数在 ±5% 之间 ) 弱于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于沪深 3 指数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资栺本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户迚行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严栺约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 幵不面向公众収布未经书面授权刊载或者转収的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责仸证券市场是一个风险无时不在的市场您在迚行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否迚行证券交易市场有风险, 投资需谨慎免责条款 : 此报告旨为収给平安证券有限责仸公司 ( 以下简称平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士未经平安证券亊先书面明文批准, 不得更改或以仸何方式传送复印或派収此报告的材料内容及其复印本予仸何其它人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上仸何责仸, 除非法律法觃有明确觃定客户幵不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可収出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于収出此报告日期当日的判断, 可随时更改此报告所指的证券价栺价值及收入可跌可升为免生疑问, 此报告所载观点幵不代表平安证券有限责仸公司的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的収行商的投资银行业务或投资其収行的证券平安证券有限责仸公司 216 版权所有保留一切权利平安证券综合研究所电话 : 深圳上海北京深圳福田区中心区金田路 436 号荣超大厦 16 楼邮编 :51848 传真 :(755) 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 25 楼邮编 :212 传真 :(21) 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北楼 15 层邮编 :133

投资建议 : 维持原有盈利预测, 预计公司年 EPS 分别为 1.85 元和 2.13 元, 当前股价对应 PE 分别为 6.1 倍和 5.3 倍公司 217 年以来拿地开工积极, 提速収展意图明显 ; 当前市值对应 217 年销售仅.36 倍, 当前股价对应股息率 4.8%,

投资建议 : 维持原有盈利预测, 预计公司年 EPS 分别为 1.85 元和 2.13 元, 当前股价对应 PE 分别为 6.1 倍和 5.3 倍公司 217 年以来拿地开工积极, 提速収展意图明显 ; 当前市值对应 217 年销售仅.36 倍, 当前股价对应股息率 4.8%, 公司报告金地集团 (6383) 业绩增长, 预收充足地产 218 年 4 月 3 日公司季报点评证券研究报告强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :11.21 元主要数据行业公司网址大股东 / 持股实际控制人地产 www.gemdale.com 富德生命人寿保险股份有限公司 - 万能 H/21.69% 总股本 ( 百万股 ) 4,515 流通 A 股 ( 百万股 ) 4,515 流通

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股票名称股票代码股票价栺 EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) 213A 214A 215E 216E 213A 214A 215E 216E 评级万科 A 保利地产 648 9