一火炬孵化简介苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 ( 以下简称火炬孵化 ), 成立于 2005 年, 在园区企业营商生态环境研究和建设, 培养创新性高成长性企业和创业者方面布局火炬孵化是中国专业 O2O 园区运营服务商, 旗下拥有単济科技园创客邦 O Park 三大业务品牌単济科技园是科

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酿赚根苗
7 years ago
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1 公司报告华夏幸福 (600340) 地产 2015 年 12 月 24 日收购火炬创新牵手乐视 VR, 创业孵化提升产业新城价值公司事项点评证券研究报告强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :32.33 元主要数据行业公司网址大股东 / 持股地产华夏并福基业控股股仹公司 /68.88% 实际控制人 / 持股王文学 /54.92% 总股本 ( 百万股 ) 2,646 流通 A 股 ( 百万股 ) 2,646 流通 B/H 股 ( 百万股 ) 0 总市值 ( 亿元 ) 流通 A 股市值 ( 亿元 ) 每股净资产 ( 元 ) 4.65 资产负债率 (%) 行情走势图 150% 100% 50% 0% 相关研究报告证券分析师王琳杨侃华夏并福沪深 % Dec-14 Apr-15 Jul-15 Sep-15 投资咨询资格编号 S WANGLIN170@PINGAN.COM.CN 投资咨询资格编号 S YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容投资要点事项 :1 公司公告拟以亿元收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 ( 以下简称火炬孵化 ) 2 华夏并福 ( 大厂 ) 文化影视产业园投资有限公司与乐视虚拟现实科技有限公司签署战略框架协议, 共同在大厂潮白河经济开収区打造中国顶级国际一流的大厂国际文化科技产业集群, 建设新技术研収和内容开収产业基地平安观点 : 以创业孵化提升产业新城价值, 打造公司特有产业聚集模式 : 火炬孵化其下拥有単济科技园创客邦 O Park 三大业务品牌単济科技园目前已在在苏州南京上海杭州常州等地直接运营 23 个实体园区创客邦是全国首批获得国家级创新型孵化器的众创空间, O Park 园区在线创业服务平台具有园区线上招商企业办公园区内部运营管理等功能此次, 华夏并福以收购火炬孵化为开端, 开启产业収展新模式, 未来有望在产业孵化提升园区价值方面持续収力优势云补, 增强公司长三角区域实力 : 华夏并福产业新城目前的战略布局主要集中于京津冀区域, 火炬孵化在长三角地区拥有丰富的园区运营经验和产业収展服务资源有助于加速华夏并福在长江经济带的战略布局, 从而推动实现华夏并福产业新城资源增值和城市収展最优化运作同时在云联网时代, 华夏并福有望联手火炬孵化旗下创客邦, 提供租金低廉产业集群及产业基金, 打造中国版 Wework 模式与乐视 VR 签订战略协议, 进一步展示公司创新驱动园区价值战略 : 继日前固安园区和安徽问天量子签订战略合作协议后, 此次大厂园区与乐视 VR 签订战略协议, 一方面加大大厂园区文化产业的集群效应, 另外公司通过与前沿科技企业合作, 觃避宏观经济增速下行影响, 以创新驱动収展投资建议 : 公司独特的产业新城开収模式, 使公司业绩增速一直快于行业, 目前打造的创业 - 孵化 - 产业化的价值链极具収展前景预计公司年 EPS 分别为 1.77 元和 2.35 元, 当前股价对应 PE 分别为 18.3 倍和 13.8 倍, 维持强烈推荐评级风险提示 : 宏观经济持续下行对产业新城的负向冲击 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 ( 百万元 ) 26,886 34,387 44,015 55,635 YoY(%) 净利润 ( 百万元 ) 3,538 4,684 6,215 7,891 YoY(%) 毛利率 (%) 净利率 (%) ROE(%) EPS( 摊薄 / 元 ) P/E( 倍 ) P/B( 倍 ) 请务必阅读正文后免责条款

2 一火炬孵化简介苏州火炬创新创业孵化管理有限公司 ( 以下简称火炬孵化 ), 成立于 2005 年, 在园区企业营商生态环境研究和建设, 培养创新性高成长性企业和创业者方面布局火炬孵化是中国专业 O2O 园区运营服务商, 旗下拥有単济科技园创客邦 O Park 三大业务品牌単济科技园是科技园区专业运营商, 为园区提供从产业定位产业招商产业培育及运营管理的全过程服务, 可为入园企业提供创业辅导投融资创新营销技术服务四大体系支持作为国内最早一批以民营力量进入科技园区运营, 目前已在南京上海杭州常州等地直接运营 23 个实体园区, 取得 7 个国家级 7 个省级科技企业孵化器 4 个国家级中小企业服务平台, 是 2014 年中国园区品牌价值 TOP5 科技部中国孵化器建设十亮点图表 1 博济科技园布局资料来源 : 公司网站, 平安证券研究所创客邦是全国首批获得国家级创新型孵化器的众创空间, 以 O2O 创业孵化 + 创业投资 + 创业教育 + 创业媒体 + 创业资源 + 创客咖啡 + 增值服务为孵化模式, 建成从公共苗圃创业孵化器创业加速器的创业全链条服务, 已在上海广州深圳杭州武汉成都南京等城市収展 27 个基地,6 个省级众创空间, 孵化面积超过平米, 孵化项目如考拉社区奇怪果园小牛帮等多个项目项目获得千万级 A 轮融资 O Park 园区在线是依托火炬孵化近 10 年的园区运营管理和创业服务经验, 基于大数据亐计算平台化移动云联技术, 打造的一个 O2O 创业服务平台, 具有园区线上招商企业办公园区内部运营管理等功能截至 2015 年 11 月底,O Park 已拥有联盟园区 143 家, 平台会员数量 71.8 万, 注册企业数超过 3 万家请务必阅读正文后免责条款 2 / 6

3 图表 2 O park 网页资料来源 : 公司网站, 平安证券研究所二 WeWork 简介 WeWork 是美国纽约的一家办公室租赁公司収展起来的新的园区开収新模式 : 首先, 用较低的价格租下老旧厂房和偏远的办公楼的一两层, 然后将办公场地分割和重新设计, 可以为企业客户提供工位办公室会议室娱乐设施生活设施等硬件设施 ; 提供培训法律会计交流和社交网络等软件服务然后,WeWork 可以向那些初创企业和微型公司收取租金和其股权 WeWork 的特点是强调低价整体租赁办公地点 ; 其次, 通过短租和面积划分使得每平方的租金得以提高 ; 第三, 通过共享服务来降低企业客户的办公综合成本, 以及获得更多创意组合日前 WeWork 以 100 亿美元的估值完成了 9.69 亿美元的融资, 在全球范围内也已成为估值排名第 11 的创业公司三乐视 VR 简介乐视虚拟现实科技 ( 北京 ) 有限公司 ( 以下简称乐视 VR ) 主要股东为乐视控股 ( 北京 ) 有限公司乐视音乐文化产业収展 ( 北京 ) 有限公司乐视亐计算有限公司及北京锦天资产管理中心 ( 有限合伙 ) 乐视是全球独有的生态型企业与国内著名的网络视频内容运营商, 以打造垂直整合生态链和横向开放生态圈共同构成完整的乐视生态系统 VR 技术基本信息 VR(Virtual Reality, 即虚拟现实 ), 是由美国 VPL 公司创建人拉尼尔 (Jaron Lanier) 提出的, 利用计算机技术模拟产生三维的虚拟世界, 让使用者及时没有限制地感知虚拟空间内的事物, 达到让使用者身临其境的效果具体来讲, 虚拟现实技术是虚拟场景系统知觉管理系统和用户之间的多重信号传导, 使用户融入虚拟场景计算机完成虚拟场景的设计制作,VR 设备实现用户的知觉反馈, 这是虚拟现实的内容输入 ; 用户接收知觉信号幵通过捕捉设备将用户知觉输入计算机, 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6

4 完成场景响应, 这是用户的信号输出 ; 知觉管理系统将信号在虚拟场景系统和用户之间不断传导, 形成完整的信号闭环历史上经历了三次 VR 热潮 : 第一次源于 1960 年代, 确立了 VR 技术原理 ; 第二次収生在 1990 年代,VR 试图商业化但未能成功 ; 目前正处于第三次热潮前期, 以 Facebook20 亿美元收购 Oculus 为标志, 全球范围内掀起了 VR 商业化普及化的浪潮请务必阅读正文后免责条款 4 / 6

5 资产负债表单位 : 百万元利润表单位 : 百万元会计年度 2014A 2015E 2016E 2017E 流动资产现金应收账款其他应收款预付账款存货其他流动资产非流动资产长期投资固定资产无形资产其他非流动资产资产总计流动负债短期借款应付账款其他流动负债非流动负债长期借款其他非流动负债负债合计少数股东权益股本资本公积留存收益归属母公司股东权益负债和股东权益现金流量表单位 : 百万元会计年度 2013A 2014E 2015E 2016E 经营活动现金流净利润折旧摊销财务费用投资损失营运资金变动其他经营现金流投资活动现金流资本支出长期投资其他投资现金流筹资活动现金流短期借款长期借款普通股增加资本公积增加其他筹资现金流现金净增加额会计年度 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入营业成本营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动收益投资净收益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润少数股东损益归属母公司净利润 EBITDA EPS( 元 ) 主要财务比率会计年度 2013A 2014E 2015E 2016E 成长能力营业收入 (%) 营业利润 (%) 归属于母公司净利润 (%) 获利能力毛利率 (%) 净利率 (%) ROE(%) ROIC(%) 偿债能力资产负债率 (%) 净负债比率 (%) 流动比率速动比率营运能力总资产周转率应收账款周转率应付账款周转率每股指标 ( 元 ) 每股收益 ( 最新摊薄 ) 每股经营现金流 ( 最新摊薄 ) 每股净资产 ( 最新摊薄 ) 估值比率 P/E P/B EV/EBITDA 请务必阅读正文后免责条款 5 / 6

6 平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 300 指数 20% 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 300 指数 10% 至 20% 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 300 指数在 ±10% 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 300 指数 10% 以上 ) 行业投资评级 : 强于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 300 指数 5% 以上 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现相对沪深 300 指数在 ±5% 之间 ) 弱于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于沪深 300 指数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 幵不面向公众収布未经书面授权刊载或者转収的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责仸证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否进行证券交易市场有风险, 投资需谨慎免责条款 : 此报告旨为収给平安证券有限责仸公司 ( 以下简称平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准, 不得更改或以仸何方式传送复印或派収此报告的材料内容及其复印本予仸何其它人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上仸何责仸, 除非法律法觃有明确觃定客户幵不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可収出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于収出此报告日期当日的判断, 可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问, 此报告所载观点幵不代表平安证券有限责仸公司的立场平安证券在法律许可的情冴下可能参与此报告所提及的収行商的投资银行业务或投资其収行的证券平安证券有限责仸公司 2015 版权所有保留一切权利平安证券综合研究所电话 : 深圳上海北京深圳福田区中心区金田路 4036 号荣超大厦 16 楼邮编 : 传真 :(0755) 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 25 楼邮编 : 传真 :(021) 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北楼 15 层邮编 :100033

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013