的 44.4%, 较 216 年上升 6 个百分点公司拿地始终聚焦一二线, 一二线城市拓展面积及金额分别占比 63% 82% 新进入城市 24 个, 布局城市增加至 92 个除传统招拍挂外, 通过幵购等方式新增建面 219 万平, 占总土地拓展面积 48% 期末待开収土地储备面积 99 万平,

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稳茹
5 years ago
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1 公司报告保利地产 (648) 业绩靓丽, 扩张积极地产 218 年 4 月 16 日公司年报点评证券研究报告强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :13.24 元主要数据行业公司网址大股东 / 持股实际控制人地产保利南方集团有限公司 /38.5% 国务院国有资产监督管理委员会总股本 ( 百万股 ) 11,858 流通 A 股 ( 百万股 ) 11,736 流通 B/H 股 ( 百万股 ) 总市值 ( 亿元 ) 1, 流通 A 股市值 ( 亿元 ) 1, 每股净资产 ( 元 ) 7.94 资产负债率 (%) 79.9 行情走势图相关研究报告保利地产 *648* 业绩超出预期, 发展持续提速保利地产 *648* 激励持续完善, 提速意愿明显证券分析师杨侃保利地产沪深 3-5 Apr-17 Jul-17 Oct-17 Jan-18 投资咨询资格编号 S YANGKAN34@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用幵注意阅读研究报告尾页的声明内容投资要点事项 : 保利公布 217 年年报, 全年实现营收亿, 下降 5.5%, 归母净利润亿, 增长 25.8%, 对应 EPS1.32 元, 与此前业绩快报基本一致公司拟每 1 股派収现金红利 4. 元 ( 含税 ) 平安观点 : 毛利率回升带动业绩高增长 : 公司 217 年营收下降 5.5%; 归母净利润增长 25.8% 净利润增速远高于营收增速主要因 :1) 由于结算项目结构和区域变化, 毛利率及净利率分别提高 2.1 个和 2.4 个百分点至 31.1% 和 13.5%;2) 幵表结转项目权益占比提高, 归母净利占净利润比重上升 6.7 个百分点至 79.4%;3) 非幵表项目贡献投资净收益 16.8 亿, 增长 34.8% 由于销售额远大于同期结算, 期末预收款增长 44.9% 至亿, 叠加 22.3% 的计划竣工增速, 218 年业绩高增长可期销售延续高增长, 新开工积极进取 : 公司 217 年实现销售金额亿, 增长 47.2%, 市占率提升.5 个百分点至 2.3%; 销售面积万平, 增长 4.3%; 销售均价 1379 元 / 平米, 增长 4.9% 其中住宅产品销售金额占比为 85.5% 9 个城市突破百亿 7 个城市市占率排名第一 23 个城市排名位居前三公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市, 占比为 82%, 得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献, 三四线城市销售占比提升 1 个百分点至 18% 217 年新开工万平, 增长 5.8%, 为年初计划的 134%, 远超同期全国增速, 开工高增长为 218 年提供充足可售货源 218 年计划新开工 33 万平, 增长 7.3% 土地拓展积极, 幵购占比达 48%: 公司期内拓展项目 24 个, 新增建面 452 万平, 总成本 2765 亿元, 分别增长 88% 和 128%, 为同期销售面积 ( 金额 ) 的 22% 和 89%, 较 216 年分别提高 51.2 个和 31.6 个百分点平均楼面地价 6118 元 / 平米, 增长 21.1%, 为同期销售均价 216A 217A 218E 219E 22E 营业收入 ( 百万元 ) ,36 178,64 225,81 286,9 YoY(%) 净利润 ( 百万元 ) ,626 2,34 25,823 32,344 YoY(%) 毛利率 (%) 净利率 (%) ROE(%) EPS( 摊薄 / 元 ) P/E( 倍 ) P/B( 倍 ) 请务必阅读正文后免责条款

2 的 44.4%, 较 216 年上升 6 个百分点公司拿地始终聚焦一二线, 一二线城市拓展面积及金额分别占比 63% 82% 新进入城市 24 个, 布局城市增加至 92 个除传统招拍挂外, 通过幵购等方式新增建面 219 万平, 占总土地拓展面积 48% 期末待开収土地储备面积 99 万平, 可保障未来 2-3 年的开収需求, 其中一二线城市土地储备面积占比约 63% 资源整合加速, 跨越式収展可期 : 公司大型幵购整合持续収力, 期内完成中国航空工业集团旗下 11 个项目收购, 新增觃划容积率面积近 538 万平同时公司以 51.5 亿 ( 现金对价 23.8 亿, 承担债务 27.7 亿 ) 收购保利香港控股 5 股权获得股东大会高票通过保利香港控股持有保利置业 39.66% 股份 ( 实际拥有 4.39% 的表决权 ) 若本次交易完成, 公司相当于持有保利置业 19.83% 股权, 按保利置业 217 净资产 237 亿计算, 本次收购对价仅为 1.1 倍 PB, 低于主流地产估值保利置业 217 年实现销售额 379 亿, 项目覆盖上海香港广州深圳等 2 个城市, 在手土储达 2 万平随着央企整合拉开大幕, 公司作为央企龙头房企, 预计未来仍有望获得更多收购兼幵机会, 助力觃模跨越式提升激励不断完善, 助力觃模腾飞 : 公司 216 年已推出新一轮股权激励, 授予期权 1.3 亿份, 授予价格 8.72 元, 覆盖包括公司高管在内的 682 名员工期内公司进一步启动项目跟投机制, 有效解决项目层面激励相对不足的诟病, 其中单个项目跟投金额不超过 1, 处于国企中较高水平结合前两轮股权激励, 公司激励制度不断完善, 进一步绑定员工与公司利益目前董事会已授权经营层制定相应细则幵具体实施, 随着未来跟投制度的逐步落地, 有望助力公司觃模再上台阶财务状况整体稳健, 负债率有所上升期末在手现金 678 亿, 为一年内到期负债总和 (295 亿 ) 的 23, 短期偿债压力较小剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为 44.9% 和 86.5%, 较期初上升 3.4 个和 31.2 个百分点期内公司获批全国首单房企租赁住房 REITS 首单储架収行 REITS; 新增有息负债综合成本仅为 4.98%, 存量有息负债综合成本仅为 4.82%, 均处于行业较低水平受拿地及开工大幅增长影响, 期内经营性现金流净流出 293 亿 ; 累计回笼金额 2644 亿元, 回笼率达到 85.5%, 处于历史较高水平投资建议 : 考虑公司持续超预期的销售表现及提速収展的意图, 小幅上调公司年盈利预测预计年 EPS 分别为 1.71(+.8) 元和 2.18(+.2) 元, 当前股价对应 PE 分别为 7.7 倍和 6.1 倍公司激励制度不断完善资源整合持续推进提速収展意图明显, 维持强烈推荐评级风险提示 : 1) 房地产行业去杠杆信号不断加强, 银行信贷信托资管通道债券融资等融资方式均受到不同程度的限制, 行业将面临一定的流动性风险 ;2) 目前按揭利率连续 15 个月上行, 置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现 ;3) 随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧, 公司的融资成本面临上行风险, 无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力请务必阅读正文后免责条款 2 / 9

3 图表 1 保利地产 217 年营收降 5.5% % 营收 ( 亿元 ) % 13.2% 25.4% % -1 图表 2 保利地产 217 年归母净利润增长 25.8% % 净利润 ( 亿元 ) 27.4% 13.5% 1.2%.6% 35% % 25% 2 15% 1 5% 图表年盈利能力有所上升销售毛利率 (%) 销售净利率 (%) 请务必阅读正文后免责条款 3 / 9

4 图表年归母净利占净利润比重上升 % 9.6% 归母净利润占比 85.7% 73.4% 72.8% 79.4% 图表 5 保利地产 217 年销售额增长 47.2% 亿元销售金额增速 47.2% 38.9% 36.3% 23.1% 9.1% 12.8% % 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% 图表 6 保利地产 217 年销售均价上涨 4.9% 元 / 平米销售均价增速 % % 8 4.3% 3.9% 6 4.2% 2-1.3% % 6% 4% 2% -2% 请务必阅读正文后免责条款 4 / 9

5 图表 7 保利地产 217 年新增建面增长 88% 新增土储建面 ( 万平米 ) 38.5% -32.6% 6.3% 83.8% 图表 8 保利地产历年楼面地价走势 ,386. 楼面地价 ( 元 / 平米 ) 3,111. 3,485. 5,169. 5, 图表 9 25 保利地产历年拿地面积与销售面积比拿地销售比 % 171.7% 15.4% 21.6% % 17.4% 5 请务必阅读正文后免责条款 5 / 9

6 图表年新开工增长 5.8% 新开工面积 4.7% -2.8% 45.4% 5.8% 7.3% 图表年竣工增长 6.3% 竣工面积 7.8% % 4 35% 3 25% 22.3% 2 15% 1 5% 图表年负债率略有上升净负债率 % 剔除预收款负债率 94.5% 16.5% % % 2 请务必阅读正文后免责条款 6 / 9

7 图表年短期偿债压力较小 % 16.8% 现金覆盖一年内到期负债比例 139.8% 16.2% 355.1% 229.9% 图表 14 公司存量负债融资成本维持低位存量综合融资成本 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 5.2% 4.7% 4.82% 请务必阅读正文后免责条款 7 / 9

8 资产负债表单位 : 百万元利润表单位 : 百万元会计年度 217A 218E 219E 22E 流动资产现金应收账款其他应收款预付账款存货其他流动资产非流动资产长期投资固定资产无形资产其他非流动资产资产总计流动负债短期借款应付账款其他流动负债非流动负债长期借款其他非流动负债负债合计少数股东权益股本资本公积留存收益归属母公司股东权益负债和股东权益现金流量表单位 : 百万元会计年度 217A 218E 219E 22E 经营活动现金流净利润折旧摊销财务费用投资损失营运资金变动其他经营现金流投资活动现金流资本支出长期投资其他投资现金流筹资活动现金流短期借款 2658 长期借款 (33349) 普通股增加 1 资本公积增加 576 其他筹资现金流现金净增加额会计年度 217A 218E 219E 22E 营业收入营业成本营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失 66 公允价值变动收益投资净收益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润少数股东损益归属母公司净利润 EBITDA EPS( 元 ) 主要财务比率会计年度 217A 218E 219E 22E 成长能力营业收入 (%) 营业利润 (%) 归属于母公司净利润 (%) 获利能力毛利率 (%) 净利率 (%) ROE(%) ROIC(%) 偿债能力资产负债率 (%) 净负债比率 (%) 流动比率速动比率营运能力总资产周转率应收账款周转率应付账款周转率每股挃标 ( 元 ) 每股收益 ( 最新摊薄 ) 每股经营现金流 ( 最新摊薄 ) 每股净资产 ( 最新摊薄 ) 估值比率 P/E P/B EV/EBITDA 请务必阅读正文后免责条款 8 / 9

9 平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 挃数 2 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 挃数 1 至 2 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 3 挃数在 ±1 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 3 挃数 1 以上 ) 行业投资评级 : 强于大市 ( 预计 6 个月内, 行业挃数表现强于沪深 3 挃数 5% 以上 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业挃数表现相对沪深 3 挃数在 ±5% 之间 ) 弱于大市 ( 预计 6 个月内, 行业挃数表现弱于沪深 3 挃数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 幵不面向公众収布未经书面授权刊载或者转収的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否进行证券交易市场有风险, 投资需谨慎免责条款 : 此报告旨为収给平安证券股份有限公司 ( 以下简称平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准, 不得更改或以任何方式传送复印或派収此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任, 除非法律法觃有明确觃定客户幵不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可収出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于収出此报告日期当日的判断, 可随时更改此报告所挃的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问, 此报告所载观点幵不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的収行商的投资银行业务或投资其収行的证券平安证券股份有限公司 218 版权所有保留一切权利平安证券综合研究所电话 : 深圳上海北京深圳福田区中心区金田路 436 号荣超大厦 16 楼邮编 :51848 传真 :(755) 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 25 楼邮编 :212 传真 :(21) 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心北楼 15 层邮编 :133

投资建议 : 维持原有盈利预测, 预计公司年 EPS 分别为 1.85 元和 2.13 元, 当前股价对应 PE 分别为 6.1 倍和 5.3 倍公司 217 年以来拿地开工积极, 提速収展意图明显 ; 当前市值对应 217 年销售仅.36 倍, 当前股价对应股息率 4.8%,

投资建议 : 维持原有盈利预测, 预计公司年 EPS 分别为 1.85 元和 2.13 元, 当前股价对应 PE 分别为 6.1 倍和 5.3 倍公司 217 年以来拿地开工积极, 提速収展意图明显 ; 当前市值对应 217 年销售仅.36 倍, 当前股价对应股息率 4.8%, 公司报告金地集团 (6383) 业绩增长, 预收充足地产 218 年 4 月 3 日公司季报点评证券研究报告强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :11.21 元主要数据行业公司网址大股东 / 持股实际控制人地产 www.gemdale.com 富德生命人寿保险股份有限公司 - 万能 H/21.69% 总股本 ( 百万股 ) 4,515 流通 A 股 ( 百万股 ) 4,515 流通