2018 年浙江省房地产市场发展报告浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 2018 年我国房地产市场仍然坚持坚决遏制房价上涨, 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的主基调, 全省各级政府紧紧围绕这个主基调, 围绕因城施策, 分类调控原则, 房地产市场调控政策不断深化从房地产市

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节奚
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1 2018 年浙江省房地产市场发展报告浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 2018 年我国房地产市场仍然坚持坚决遏制房价上涨, 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的主基调, 全省各级政府紧紧围绕这个主基调, 围绕因城施策, 分类调控原则, 房地产市场调控政策不断深化从房地产市场主要运行指标来看, 房地产开发投资持续增长, 商品房销售规模低速增长, 商品房销售价格有所上涨, 新开工面积增速放缓, 竣工面积连续下降, 企业资金较为紧张总体来看, 房地产市场保持平稳运行, 未来房地产调控政策将面临调整, 市场以稳为主一坚持房住不炒, 调控政策持续深化 2018 年遵照中央经济工作会议和政府工作报告精神, 全省各级政府坚持房住不炒和租购并举的主基调, 因城施策, 分类调控来调控房地产市场, 在市场监管完善限购限售政策人才用房建设, 以及公积金使用等方面及时出台了相应调控措施, 保持了房地产市场健康稳定地发展 1 不断加强房地产市场监管在省级层面, 在 2017 年 4 月浙江省住房和城乡建设厅出台关于进一步优化行业管理服务, 促进房地产市场平稳健康发展的通知的基础上,2018 年 7 月 10 日, 浙江省住房和城乡建设厅以房地产开发企业专项检查为切入点, 开展了双随机抽查, 被检查房地产开发企业, 检查人员均为随机抽取, 并及时向社会公布抽查情况及结果, 首次双随机抽查选点为绍兴市在城市层面,2018 年 7 月 31 日杭州住房保障和房产管理局联合市场监管公安物价等八部门下发了关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知, 在全市范围内联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动同年 11 月 2 日, 杭州住房保障和房产管理局又下发了关于进一步加大我市房地产市场专项整治行动工作力度的通知, 进一步加强房地产市场执法检查, 开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动除杭州市外, 省内其他城市也陆续出台政策加强房地产市场监管 2018 年 6 月 13 日, 嘉兴市建委等 9 部门印发关于进一步加强市区房地产市场监管规范

2 商品住房销售行为的通知, 规定房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后 10 日内一次性公开销售全部准售房源, 不得分幢分单元分层分批销售房地产开发企业应合理安排开盘时间和销售方式, 避免在夜间 (20: 00 至次日 8:00) 进行项目开盘和销售活动, 意向购房人数多于准售房源的, 宜采取摇号等方式公开销售, 也可邀请公证机构全程监督 2018 年 9 月 5 日, 湖州住房和城乡建设局等 10 部门下发了关于在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为, 治理房地产乱象专项行动的通知, 重点打击投机炒房和房地产黑中介, 治理房地产开发企业违法违规和虚假房地产广告, 进一步整顿和规范房地产市场秩序 208 年 9 月 10 日, 金华市建设局等 9 部门联合发出通知, 决定到年底在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象的专项行动 2018 年 9 月 11 日, 衢州市住建局等 10 部门联合下发通知, 通过部门联合执法, 治理房地产市场乱象 2 进一步完善限购限售政策一是杭州实行公开摇号全程公证制度 2018 年 3 月 28 日, 杭州市住房保障和房产管理局宣布, 杭州市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度, 采取公开摇号全程公证的方式, 以切实规范市场销售行为, 维护市场秩序, 保障消费者合法权益同年 4 月 4 日, 关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知在杭州住房保障和房产管理局官网上正式公布, 通知要求: 房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房, 应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案, 一次性公开销售当前准售房源 ; 房地产开发企业公证摇号公开销售商品住房, 应对无房家庭给予倾斜, 提供一定比例的房源保障 2018 年 6 月 25 日, 杭州市住房保障和房产管理局进一步完善该制度, 规定在杭州限购区域内暂停向企事业单住销售住房在住房限购区域范围内, 暂停向企事业单位及其他机构销售住房 ( 含商品住房和二手房 ) 二是宁波市限购政策扩围 2018 年 5 月 19 日, 宁波市奉化区人民政府关于促进奉化区房地产市场平稳健康发展的通知发布, 要求在主城区 ( 锦屏岳林两个街道 ) 新购买的住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ), 需取得不动产权属证书满 2 年后方可转让, 购买时间以交易合同网签时间为准同年 5 月 19 日, 宁波杭州湾新区也发布了关于促进本区房地产市场平稳健康发展的通知, 规定本通知实施之日起, 在新区范围内新购买的住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ), 需取得不动产权属证书满 2 年后方可转让, 购买时间以交易合同网签时间为准 2018 年 7 月 12 日, 宁波杭州湾新区又出台关于本地自住人群购买新建商品住房优先选房暂行办法 ( 试行 ), 规定适用对象为意向购房家庭满足以下条件之一

3 即可优先选购 1 套新建商品住宅 :(1) 宁波杭州湾新区户籍 ;(2) 在宁波杭州湾新区缴纳社保连续 6 个月 ;(3) 派遣到宁波杭州湾新区工作的中高级人才 ( 需满足在派遣单位连续缴纳社保满 6 个月 ) 提供劳动合同派遣证明和中级以上职称证书房源范围为新建普通商品住房项目中户型建筑面积在 144 平方米以内 ( 含 ) 的准售房源根据报名人数, 由宁波杭州湾新区规划建设国土局统筹落实不少于 1.5 倍的房源 3 加快人才用房建设在省级层面,2018 年 6 月 11 日, 浙江省住房和城乡建设厅发布了关于进一步落实高层次人才安居相关政策的通知, 通知提出了五个进一步要求, 即进一步落实非本地户籍高层次人才安居问题进一步落实省部属单位高层次人才同城待遇问题进一步加强外籍人才永久居留服务进一步落实高层次人才住房公积金优惠政策进一步提供便捷优质服务, 目的是更好解决高层次人才安居问题与此同时, 浙江省还加快了住房租赁市场培育步伐例如, 杭州温州绍兴, 义乌和嘉善住房租赁试点全面完成并推广, 杭州市的萧山区余杭区富阳区临安区大江东产业集聚区 5 个地方纳入第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点在城市层面,2018 年 2 月 14 日, 杭州市人民政府办公厅发布了关于做好杭州市区人才专项租赁住房建设工作的通知, 明确在 2018 年至 2021 年间, 杭州市区开工建设 5 万套人才专项租赁住房, 同时要求按各区政府 ( 管委会 ) 和市级做地主体年住宅计划出让用地总量的 5%, 确定其四年人才专项租赁住房供地指标已开工建设的人才专项租赁住房项目不计入总量与此同时,2018 年 10 月 18 日, 杭州市人民政府还出台了关于调整完善市区户口迁移政策的通知, 通知放宽了高技能人才引进户口迁移政策, 即 45 周岁以下具有技师以上职业资格人员及 35 周岁以下具有高级工职业资格人员, 在杭州市区同一用人单位连续工作满 3 年, 且在杭州市区有合法固定住所, 可申请在杭州市区落户, 精益放宽了人才落户以及投靠迁移政策, 并建立了居住证与户口登记相衔接制度其他城市也积极出台相应的人才政策例如,2018 年 5 月 29 日, 中共温州市委温州市人民政府印发了关于高水平建设人才生态最优市的 40 条意见的通知, 通知明确企业引进国千等 B 类人才科获得 1000 万元综合奖励, 包括人才最高 500 万元奖补和企业最高 500 万元奖励 ; 企业引进工程师给予万元奖励 ; 企业博士硕士双一流高校全日制本科毕业生享受万元购房补贴

4 4 不断完善公积金制度在省级层面,2018 年 3 月 29 日浙江省直住房公积金中心首创支付宝提取公积金等措施, 即从 3 月 29 日起, 浙江省直单位缴纳公积金的职工可以在支付宝上办理无房提取离退休提取和本市本人购房提取等业务同年 11 月 5 日, 浙江省直住房公积金中心网上还贷提取业务正式上线, 缴存客户只需轻点鼠标刷脸认证便可完成还贷提取网上申请, 实现了还贷提取零材料零跑腿办理, 极大方便了城市居民的购房在城市层面,2018 年 7 月 6 日, 杭州住房公积金管理委员会发布了关于规范改进住房公积金提取政策的通知, 通知重点支持职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公积金, 职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的, 不得提取住房公积金同一人多次变更婚姻关系购房多人频繁买卖同一套住房非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的, 要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性 2018 年 4 月 19 日, 温州市住房公积金管理中心发布的关于调整我市住房公积金若干业务政策规定的公告明确 : 缴存职工家庭购买建造翻建大修首套自有住房, 申请个人住房公积金贷款的, 贷款首付比例由原不得低于 20% 调整为不得低于 30% 缴存职工家庭已拥有 1 套自住住房, 为改善居住条件购买建造翻建大修家庭第二套自有住房申请个人住房公积金贷款的, 贷款首付比例由原不得低于 30% 调整为不得低于 50% 同年 9 月 21 日, 台州市住房公积金管理中心下发的关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知要求 : 从 21 日起市公积金贷款将实行认房又认贷政策, 即职工家庭在台州市规定区域内已有两套住房的, 或已享受两次及以上住房公积金贷款的, 不再受理购买第三套及以上住房的公积金贷款异地还贷提取公积金, 房子所在地应当是职工家庭成员的工作所在地, 户口所在地或籍贯所在地 2018 年 9 月 25 日, 嘉兴市住房公积金管理委员会办公室和嘉兴市住房公积金管理中心共同发布了关于我市调整住房公积金提取政策的通知, 通知优先支持租房提取, 简化租赁商品房提取手续, 提高租赁商品房提取住房公积金限额每人提取金额由原来的最高不超过 700/ 月提高到 1000 元 / 月职工及其配偶未婚子女在非缴存地或非户籍所在地购买商品住房及偿还住房贷款本息的, 一律不得提取住房公积金总体来看,2018 年全省各级政府的房地产调控政策持续深化, 进一步整顿和规范房地产市场秩序, 健全房地产市场监管机制, 切实维护人民群众合法权益, 把房住不炒精神落到实处

5 二开发投资持续增长, 住宅投资增长明显 1 房地产开发投资持续增长 2018 年全省完成房地产开发投资 9945 亿元, 同比增长 20.9%, 与全国平均水平 (9.5%) 相比, 浙江省房地产投资增速远高于全国平均水平分年度来看, 全省房地产开发投资增速在经历 2015 年下降后, 从 2016 年开始, 房地产开发投资出现持续增长态势,2016 年 2017 年和 2018 年房地产开发投资分别达到 7469 亿元 8227 亿元和 9945 亿元, 增速分别为 5.0% 10.1% 和 20.9% 投资额 ( 亿元 ) 同比 (%) (2.1) 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年图年浙江省房地产开发投资及其同比增幅 0.0 (5.0) 2 住宅开发投资增长明显分类型来看,2018 年全省住宅开发投资实际完成额约为 6707 亿元, 同比增长 26.8%, 办公楼开发投资实际完成额约为 383 亿元, 同比下降 13.0%, 商业营业用房开发投资实际完成额约为 788 亿元, 同比下降 16.3%, 其他房屋开发投资实际完成额约为 1618 亿元, 同比增长 34.9% 其中, 办公楼商业营业用房开发投资实际完成额已经连续三年下降, 下降幅度较大住宅和其他房屋开发投资成为房地产开发投资的主要增长点, 其中, 住宅开发投资增速超过全国平均水平 (13.6%)13.2 个百分点从住宅投资来看, 改善型住宅开发投资增长较快, 而刚需住宅开发投资出现下降 2018 年全省 144 平方米以上住房和别墅高档公寓开发投资完成额分别为 1862 亿元和 566 亿元, 同比分别增长 15.8% 和 46.5% 而 90 平方米以下小户型住房开发投资完成额约为 1063 亿元, 同比下降 1.3%, 已经连续三年出现下降

6 分区域来看,11 个城市房地产开发投资出现分化 2018 年湖州衢州金华台州和嘉兴等 5 个城市房地产开发投资额增长较快, 同比增速分别为 73.8% 59.5% 44.0% 43.1% 和 31.6%, 均高于全省 20.9% 的水平杭州宁波温州绍兴和丽水等 4 个城市房地产开发投资额虽然保持增长, 但增幅低于全省平均水平而舟山市房地产开发投资额出现负增长, 同比下降 10.5%, 是全省 11 个城市房地产开发投资下降的唯一城市表年浙江省 11 个城市房地产开发投资及其同比增幅城市 2018 年 ( 亿元 ) 2017 年 ( 亿元 ) 涨幅 (%) 杭州宁波温州绍兴湖州嘉兴金华衢州台州丽水舟山全省三销售规模低速增长, 城市之间出现分化 1 商品房销售规模低速增长经过 2017 年商品房销售面积增幅回落后,2018 年全省商品房销售面积增速继续下降 2018 年全省新建商品房销售面积约为 9755 万平方米, 同比增长 1.6%, 与 2017 年相比 (11.1%), 增幅下降了 9.5 个百分点分类型来看,2018 年全省商品住宅销售面积约为 7936 万平方米, 同比增长 3.5%, 与 2017 年相比 (6.0%), 增幅回落了 2.5 个百分点, 办公楼销售面积约为 424 万平方米, 同比下降 14.1%, 商业营业用房销售面积约为 642 万平方米, 同比下降了 8.1%, 其他房屋销售面积约为 753 万平方米, 同比增长 2.0% 由此可见, 中央房地产调控政策效应逐渐显现, 商品住宅销售面积呈现低速增长态势, 办公楼和商业营业用房销售面积增速出现下降分月度来看, 全省商品房销售面积增速在下半年呈现逐步回落态势 2108 年全省商品房销售面积增速 7 月份达到了 8.0%, 但从 8 月份开始全省商品房销

7 售面积增速逐月下降 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份和 12 月份商品房销售面积增速分别为 6.8% 4.2% 2.8% 2.4% 和 1.6% 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 同比 (%) 图年浙江省商品房销售面积及其同比增幅 ( 分月 ) 从商品房销售额来看, 增幅也呈现下降趋势 2018 年全省新建商品房销售额约为亿元, 同比增长 14.2% 分年度来看, 从 2016 年起, 全省商品房销售额增速呈现逐年下降趋势, 与 2017 年同期增长 28.5% 相比, 增长幅度下降了 14.3 个百分点分类型来看, 全年商品住宅销售额约为亿元, 同比增长 17.4%, 办公楼销售额约为 629 亿元, 同比下降 6.7%, 商业营业用房销售额约为 985 亿元, 同比增长 1.5%, 其他房屋销售额约为 379 亿元, 同比下降 3.9% 住宅和商业营业用房销售额同比增长, 而办公楼和其他房屋销售额同比下降商品房销售额 ( 亿元 ) 同比 (%) 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年图年浙江省商品房销售额和同比增幅 -20.0

8 2 城市之间销售面积出现分化 2018 年因国家继续实行分类调控因城施策的房地产调控政策, 全省 11 个城市之间商品房销售面积出现分化杭州市受商品住宅摇号政策以及限购限贷等政策综合影响, 商品房销售面积出现较大回落, 同比下降了 18.4% 舟山市和衢州市由于需求外溢需求减小, 商品房销售面积也出现下降, 同比分别下降了 7.9% 和 5.7% 丽水和台州两个城市商品房销售面积增幅最大, 同比分别达到 19.2% 和 12.5%, 增幅超过两位数而嘉兴温州湖州金华宁波和绍兴等城市, 商品房销售面积基本稳定, 同比分别增长 9.4% 8.9% 8.7% 8.7% 5.2% 和 2.8% 表年浙江省 11 个城市商品房销售面积及其同比增幅城市 2018 年 ( 万平方米 ) 2017 年 ( 万平方米 ) 涨幅 (%) 杭州宁波温州绍兴湖州嘉兴金华衢州台州丽水舟山全省四商品房价格仍上涨, 涨幅逐渐趋于理性 1 新建商品房价格上涨, 但上涨幅度有所放缓将年度商品房销售额除以商品房销售面积, 计算得到年度商品房销售平均价格根据浙江省房地产统计数据资料计算,2018 年全省商品房商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为元 / 平方米元 / 平方米和元 / 平方米, 而 2017 年全省商品房商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为元 / 平方米元 / 平方米和元 / 平方米, 同比分别上涨了 12.4% 13.5% 和 3.7% 与 2017 年涨幅相比,2018 年全省商品房商品住宅和非住宅的价格上涨幅度有所放缓

9 表年浙江省商品房商品住宅非住宅销售主要指标指标 2017 年 2018 年同比增销售面平均价销售面积平均价格销售额销售额长积 ( 万平格 ( 元 / ( 万平方 ( 元 / 平 ( 亿元 ) ( 亿元 ) (%) 方米 ) 平方米 ) 米 ) 方米 ) 商品房商品住宅非住宅另外, 根据浙江省城调队公布的浙江省 11 个设区市新建商品住宅销售价格指数, 与 2017 年相比,2018 年全省 11 个设区市新建商品住宅价格也全部上涨其中, 舟山宁波嘉兴和杭州四城市涨幅较大, 同比分别上涨 6.2% 6.1% 5.7% 和 5.6%; 涨幅最小的城市有湖州绍兴和温州三个城市, 新建商品住宅价格涨幅分别为 0.5% 1.5% 和 1.9%; 金华衢州台州和丽水四个城市涨幅都在 2.0% 以上表 4 浙江省 11 个城市 2018 年新建商品住宅价格指数 ( 同比 ) 城市 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴金华衢州舟山台州丽水二手住房价格上涨, 但逐渐趋于理性从二手住房来看, 根据浙江省城调队公布的浙江省 11 个设区市二手住宅销售价格指数的数据, 与 2017 年同期相比, 全省 11 个设区市二手住宅销售价格也全部上涨, 但与新建商品住宅相比, 除个别城市 ( 衢州和舟山二手住宅价格分别上涨 8.2% 和 8.1%) 涨幅较大外, 其它城市二手住宅价格涨幅在 % 之间, 二手住宅价格涨幅小于新建商品住宅价格

10 表 5 浙江省 11 个设区市 2018 年二手住宅价格指数表 ( 同比 ) 城市 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月杭州宁波温州嘉兴湖州绍兴金华衢州舟山台州丽水与年初相比, 一些城市二手住宅价格下降趋势较为明显例如, 根据浙江省城调队公布的浙江省 11 个设区市二手住房销售价格指数, 台州绍兴和嘉兴 3 城市二手住宅价格下降幅度较大以台州市为例,2018 年 1 月份, 台州市二手住宅价格指数为 117.4, 到了 12 月份, 二手住宅价格指数为 100.7, 与 1 月份相比, 二手住宅价格下降了 16.6% 绍兴和嘉兴两城市二手住宅价格下降幅度也较大, 与 1 月份相比, 绍兴和嘉兴两城市 12 月份二手住宅价格分别下降了 13.9% 和 11.6% 总体来看, 二手住房价格虽然上涨, 但逐渐趋于理性台州绍兴嘉兴月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月图年台州绍兴和嘉兴 3 城市二手住宅价格指数 ( 分月 )

11 五开工面积增速放缓, 竣工面积连续下降 1 房屋新开工面积增速放缓 2018 年, 全省房屋新开工面积约为万平方米, 同比增长 27.3%, 涨幅低于 2017 年 (38.9%)11.6 个百分点其中, 住宅新开工面积约为 8766 万平方米, 同比增长 31.7%; 办公楼新开工面积约为 485 万平方米, 同比增长 3.7%; 商业营业用房新开工面积约为 856 万平方米, 同比下降 4.2%; 其他房屋新开工面积约为 2773 万平方米, 同比增长 31.8% 与 2017 年相比, 各种类型房屋新开工面积增速都有所放缓, 特别是商业营业用房, 已经出现负增长情况在房屋新开工面积中, 从 2015 年开始, 住宅新开工面积占比逐年增长, 表明市场住宅开发日益受到开发企业青睐 2015 年 2016 年 2017 年和 2018 年住宅新开工面积分别为 3746 万平方米 4517 万平方米 6654 万平方米和 8766 万平方米, 占比分别为 57.3% 62.0% 65.8% 和 68.1% 房屋新开工面积 ( 万平方米 ) 住宅新开工面积 ( 万平方米 ) 住宅占比 (%) 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 50.0 图年浙江省房屋新开工面积住宅新开工面积及其占比需要注意的是, 刚性需求住宅新开工面积大幅度减少 2018 年 90 平方米以下住宅新开工面积 1136 万平方米, 同比下降 5.4%, 与去年相比 (34.3%), 下降了 39.7 个百分点 ;144 平方米以上住宅新开工面积 1526 万平方米, 同比增长 14.2%; 别墅和高档公寓新开工面积 437 万平方米, 同比增长 16.1% 从近 3 年住宅新开工面积来看,2018 年 90 平方米以下住宅下降尤其明显

12 平方米以下住宅 ( 万平方米 ) 同比 (%) 年 2017 年 2018 年图年浙江省 90 平方米以下住宅新开工面积及其增幅 2 商品房竣工面积连续下降 2018 年全省房屋竣工面积约为 5190 万平方米, 同比下降 24.6% 其中, 住宅竣工面积约为 3048 万平方米, 同比下降 29.8%, 办公楼竣工面积约为 384 万平方米, 同比下降 2.1%, 商业营业用房竣工面积约为 630 万平方米, 同比下降 14.9%, 其他房屋竣工面积约为 1128 万平方米, 同比下降 20.2% 分年度来看, 全省房屋和住宅竣工面积已经连续两年大幅度下降 2016 年 2017 年和 2018 年全省房屋竣工面积分别为 7925 万平方米 6884 万平方米和 5190 万平方米,2017 年和 2018 年同比分别下降 13.1% 和 24.6% 2016 年 2017 年和 2018 年全省住宅竣工面积分别为 5092 万平方米 4339 万平方米和 3048 万平方米,2017 年和 2018 年住宅竣工面积同比分别下降了 14.6% 和 29.8% 表年浙江省房屋 / 住宅竣工面积及其增幅年份 2016 年 2017 年 2018 年房屋竣工面积 ( 万平方米 ) 同比 (%) 住宅竣工面积 ( 万平方米 ) 同比 (%)

13 六加强金融风险管控, 企业资金普遍紧张 1 加强金融风险管控 2017 年 12 月中央经济工作会议上提出, 中央要求今后三年打好三个攻坚战, 防范化解重大风险居于首位 2018 年中央各部委积极部署房地产市场调控长效机制构建任务, 深化基础性关键制度改革例如, 央行要求切实防范化解金融风险, 加强金融风险研判及重点领域风险防控, 加强影子银行房地产金融等宏观审慎管理国家发改委强调引导规范房地产企业境外发债资金投向, 限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目补充运营资金等, 并要求企业提交资金用途承诺随着中央一系列化解金融风险企业债务风险地方政府债务风险房地产市场风险等加强金融风险管控措施出台,2018 年房地产开发企业海外融资公司债信托银行贷款等融资渠道受到很大限制, 流向房地产的资金规模收缩, 融资成本提高, 融资难度增加等, 对房地产开发企业的资金链形成压力和考验融资方式海外债公司债信托银行贷款表年金融监管层对房地产企业融资的主要措施主要措施 1 境外发债主要用于偿还到期债务; 2 限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目 1 禁止公司债与票据互还 2 旧债到期或长租公寓领域, 房企才可放新债 1 超过 9 家地方银监局向 11 家信托公司开具 15 张罚单, 其中 2 家因信托资金违规用于土地储备贷款受罚,2 家因房地产项目贷款审批不审慎受处罚 2 对信托产品上下穿透监管持续收紧银保监会重申 :1 禁止个人经营性消费贷款挪用购房;2 加强房地产项目审批 2 企业资金普遍紧张 2018 年全省房地产开发企业到位资金约为亿元, 同比增长 9.3%, 增速与去年同期相比 (20.0%) 下降了 10.7 个百分点其中, 国内贷款约为 2279 亿元, 同比增长 11.1%; 利用外资约为 4 亿元, 同比下降了 72.3%; 自筹资金约为 4503 亿元, 同比增长了 29.2%; 定金及预收款约为 5064 亿元, 同比下降 1.2%, 个人按揭贷款约为 1904 亿元, 同比下降了 8.0%, 其他到位资金约为 494 亿元,

14 同比增长 71.7% 表年浙江省房地产开发企业实际到位资金分类表类型金额 ( 亿元 ) 占比 (%) 国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他到位资金总计从近几年房地产开发企业实际到位资金结构来看, 自筹资金定金及预收款和个人按揭贷款一直是开发企业资金的重要来源,2014 年 2015 年 2016 年 2017 年和 2018 年自筹资金定金及预收款和个人按揭贷款三项之和占房地产开发企业到位资金的比例分别为 74.9% 80.6% 81.2% 81.9% 和 80.5% 2018 年房地产开发企业定金及预收款和个人按揭贷款的下降, 加上金融风险管控, 房地产开发企业融资渠道受限, 使得房地产开发企业资金普遍感到紧张表年全省房地产开发企业实际到位资金主要指标年份实际到位资金 ( 亿元 ) 其中 : 自筹资金 ( 亿元 ) 占比 (%) 个人按揭贷款 ( 亿元 ) 占比 (%) 其中 : 定金及预收款 ( 亿元 ) 占比 (%) 三者合计比例 (%) 七改革开放四十周年, 房地产业贡献巨大 2018 年是我国改革开放 40 周年, 房地产业作为我国经济支柱, 对我国经济社会发展产生了非常重要的影响浙江省在住房制度改革和房地产市场经济体制创新等方面走在全国前列, 产生了浙江现象, 浙江省房地产业的繁荣发展, 对浙江省经济社会发展贡献巨大

15 1 房地产市场繁荣发展 1998 年 12 月 31 日, 浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案, 全面落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神, 停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场自此浙江省房地产市场开始启动, 房地产投资热情不断提高, 市场得到空前发展根据浙江省统计年鉴资料, 年全省房地产开发投资额从不到 10 亿元增加到 2018 年的 9945 亿元, 增长了近 1000 倍之多 ; 商品房销售面积从 1990 年的 193 万平方米, 增加到 2018 年的 9755 万平方米, 增长了 50 倍之多浙江省房地产开发企业个数从 1990 年的 216 个增加到 2015 年的 6252 个, 房地产从业人数从 1990 年的 5365 人, 增加到 2015 年的人同时, 全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场, 形成了百舸争流, 繁荣发展的新格局表年以来全省房地产投资额开发企业个数就业人数和商品房销售面积年份房地产投资额 ( 亿元 ) 商品房销售面积 ( 万平米 ) 开发企业个数 ( 个 ) NA 房地产就业人数 ( 人 ) NA 资料来源 : 根据历年浙江省统计年鉴资料整理,2018 年开发企业数和就业人数空缺 2 城镇居民住房状况得到改善改革开放之前, 很多城镇居民通过租赁房管部门或单位房屋解决居住问题, 居民拥有住房的比例较低, 住房面积小改革开放实施以来, 浙江城镇住房制度进行了市场化改革, 使城镇居民购买房屋成为可能 1992 年浙江城镇居民中租住公房的家庭所占比例超过 80%, 拥有住房产权的家庭仅为 15.4%; 到了 2013 年, 城镇居民中租住公房的家庭的比例下降至 1.48%, 自有房家庭的比例达到 81.67%, 至 2017 年自有家庭的比例进一步提高至 85.3% 2017 年, 浙江城镇居民人均住房建筑面积达到平方米, 比 1990 年和 2000 年分别增加了平方米和平方米改革开放 40 年来, 浙江城镇居民住房状况不断改善

16 表年以来浙江省城镇人均住房建筑面积年份人均住房建筑面积 ( 平方米 ) 资料来源 : 根据历年浙江省统计年鉴资料整理 3 城市基础设施得到不断提高城市是人类社会进步的重要载体, 城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关在商品房大规模开发建设启动以前, 浙江省城市基础设施十分落后正是房地产市场启动, 才使得大规模城市建设得以实施例如,1998 年, 杭州市政府明确提出了住在杭州游在杭州学在杭州创业在杭州的发展战略, 政府引导, 市场驱动, 大规模投资住房建设, 实施安居工程, 完善住宅物业管理, 增加园林绿化建设, 在水大气噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著, 使城市居住环境得到了改善据此, 杭州市政府获得了 2001 年世界人居环境改善方面的最高奖项联合国人居奖, 旨在表彰其通过大规模的住房及基础设施投资, 使城市环境得到了根本改善表年以来杭州城市建设固定资产投资和城市维护建设资金年份城市建设固定资产投资年份城市维护建设资金资料来源 : 根据历年浙江省统计年鉴资料整理 4 住房保障体系逐步完善经过长期不断努力, 浙江省住房保障体系逐步完善以杭州为例, 保障性住房五房并举, 成效显著至 2011 年底, 廉租住房已实现对低保标准 2.5 倍以内住房困难群众的应保尽保, 累计保障 1.1 万户, 占市区家庭总户数的 1.58%; 经济适用住房已基本实现对人均可支配收入 80% 以下中低收入住房困难家庭的房等人目标, 累计推出房源万平方米, 惠及 6.8 万户家庭, 占市区家庭总户数的 10.22%; 危旧房改善累计面积达 177 万平米, 有效改善了 3.5 万户困难群众住房条件, 促进了社会公平和谐, 住房城乡建设部曾在全国范围内推广杭

17 州的做法, 并授予杭州危旧房改善工程中国人居环境范例奖 ; 拆迁安置房累计拆迁保底安置 0.9 万户 ; 公共租赁住房累计推出房源 0.9 万套, 使城市中等偏下收入家庭大学毕业生创业人员的住房难得到有效缓解住房保障的推进, 改善了困难群众和弱势群体居住条件, 保障了群众基本权利和切身利益, 维护了社会公平正义八限政措施面临调整, 未来市场以稳为主 1 限政措施面临调整 2018 年各级政府出台各种房地产调控政策 450 次左右, 成为历史房地产调控政策最密集的年份, 限政是 2018 年房地产调控的基本特征, 全国有 90 多个不同级别城市执行了限售政策, 上百个城市执行限购限贷等各种政策限制性政策属于临时管制的短期措施, 长期实施会损害市场机制的正常功能, 不利于长效机制建设, 也不适应使市场在资源配置中起决定性作用的改革要求 2018 年 12 月的中央经济工作会议指出,2019 年要统筹推进稳增长促改革调结构惠民生防风险工作, 保持经济运行在合理区间, 进一步稳就业稳金融稳外贸稳外资稳投资稳预期, 提振市场信心在国内外形势复杂经济下行压力加大的背景下, 更加需要稳定房地产市场, 使其在国家稳中求进的总基调中发挥重要作用 2018 年 12 月 24 日, 住建部召开了全国住房和城乡建设工作会议, 在这次会议上住建部提到了 2019 年的核心目标是稳地价稳房价及稳预期, 在这三大稳定工作目标中, 住建部将稳地价放在了第一位因为自从进入 2018 年以来, 中国土地市场确实呈现出流拍数量增大, 溢价率迅速下降的基本态势中央经济工作会议强调六稳和住建部工作会议三稳表述, 预计一些限政措施将有所松动从近期一些地方政府的动作来看, 放松限政措施的积极性更高例如,2018 年 12 月 18 日菏泽市取消一二手房限售, 同年 12 月 21 日珠海市出台非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至 1-12 月等总体来看, 我国房地产业规模巨大, 涉及因素复杂, 影响的广度和深度也比其它产业要大从投资规模销售面积销售金额商品房价格市场氛围等方面来看, 限政政策面临适当调整 2 未来市场以稳为主虽然房地产调控政策会有所调整, 未来房地产市场将以稳为主, 不会出现房价大幅上涨的局面, 主要有以下几个方面的原因 :

18 一是放松限政是因城施策的体现, 并不会改变房住不炒的定位因此, 政策放松的范围方式力度都会呈现渐进性此外, 政策放松的主要目的并不是刺激房价, 而是完善和稳定市场, 防止大起之后出现大落二是受国内外一系列复杂因素的影响, 未来我国宏观经济景气度下降压力较大, 宏观经济运行与房地产市场密不可分, 必然会大大影响房地产市场的预期和投资销售价格等等再加上宏观经济政策的重点在于加快供给侧结构性改革, 促进金融服务实体经济, 推动高质量发展房地产并不是其重点支持方向, 因此很难出现火爆的市场氛围三是在去库存政策刺激下, 我国商品住宅近三年来成交规模巨大, 集中释放了购房需求据统计, 全国商品住宅销售面积 2016 年是 13.8 亿平方米,2017 年是 14.5 亿平方米,2018 年是 14.8 亿平方米按照 7 亿城镇人口粗略计算, 近三年人均购买商品住宅超过 6 平方米从信贷统计数据来看, 居民家庭加杠杆力度很大, 存在阶段性透支购房能力的问题四是从购房心理和行为分析, 随着市场热度降低, 放松限制性政策不需要摇号购房新房与二手房市场价格倒挂缩小甚至消失一些项目出现维权活动等, 都会使购房者心态变得冷静, 从抢购转变为观望整体而言, 未来市场可能出现限政放松 + 市场调整的情景组合各级政府金融机构开发商购房者等各类市场主体都应审时度势, 回归本位, 把防控风险放在重要地位, 追求高质量发展, 是房地产为美好生活做出贡献

住宅用地投放土地出让调控住房建设上市部门联动监管和落实房地产主体责任等 6 个方面做了明确规定在市场监管方面, 通知要求严格执行明码标价一房一价制度, 已开盘销售的项目未经价格主管部门批准, 不得随意调整价格或取消优惠幅度, 未开盘销售的商品住房项目要合理定价等 2. 抑制投资 / 投

住宅用地投放土地出让调控住房建设上市部门联动监管和落实房地产主体责任等 6 个方面做了明确规定在市场监管方面, 通知要求严格执行明码标价一房一价制度, 已开盘销售的项目未经价格主管部门批准, 不得随意调整价格或取消优惠幅度, 未开盘销售的商品住房项目要合理定价等 2. 抑制投资 / 投 2017 年浙江省房地产市场发展报告浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心按照房子是用来住的, 不是用来炒的总体定位,2017 年浙江省紧紧把握住房的居住属性, 积极落实分类调控因城施策的调控政策, 热点城市政府及时推出具有针对性的调控措施, 全省房地产市场保持健康稳定发展态势从主要运行指标来看, 商品房销售规模持续增长, 商品房销售价格整体上涨, 房地产开发投资增速逐渐回升, 商品房待售面积显著下降,