中央地方联动, 展开新一轮楼市调控措施 6 月份, 全国 70 个大中城市中, 有 63 个城市房价上涨住建部等七部委 6 月底宣布, 自 7 月初至 12 月底, 在北京上海等 30 个城市治理房地产市场乱象房地产调控已由一二线城市向三四线城市全面铺开, 各地房价预期有望回落总的来说, 一

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弥晁屈
5 years ago
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1 gg 二零一八年七月廿五日经济触角光银国际研究团队评论简述中国 6 月房价指数加速上升, 环比涨幅创下 20 个月以来新高, 国家统计局最新数据显示, 全国 70 个大中城市中有 63 个城市的新房价格指数环比涨幅扩大上半年, 房地产市场调控政策延续从严趋势, 一二线热点城市成交稳中有降, 价格趋稳 ; 三四线由于去库存及严控政策, 房价得到抑制 2018 年上半年, 房地产市场保持高位运行, 无论开发投资销售额还是销售面积, 都录得可观增长展望下半年, 房地产调控政策将持续加强监管, 治理市场投机炒房乱象, 并建立长效监管机制, 防止房地产市场泡沫及剧烈波动房地产政策在继续推行限购限贷限售限价四限的前提下, 将加码热点城市及因城施策政策调控, 鼓励租赁调整人才市场抢人政策等, 并加快房地产税租售同权等政策落实对下半年商品房住宅销售回落, 库存积压, 在岸资金流动性收紧等市场风险加剧的预期仍在, 我们预计, 下半年房价将趋于平稳, 量降价稳将成趋势林樵基研究部主管 banny.lam@cebi.com.hk (852) 下半年中国房地产市场调控从严, 量降价稳将成趋势中国 6 月房价指数加速上升, 环比涨幅创下 20 个月以来新高, 国家统计局最新数据显示, 全国 70 个大中城市中有 63 个城市的新房价格指数环比涨幅扩大上半年, 房地产市场调控政策延续从严趋势, 一二线热点城市成交稳中有降, 价格趋稳 ; 三四线由于去库存及严控政策, 房价得到抑制 2018 年上半年, 房地产市场保持高位运行, 无论开发投资销售额还是销售面积, 都录得可观增长, 分别同比增长 9.7%, 13.2% 和 3.3% 展望下半年, 房地产调控政策将持续加强监管, 治理市场投机炒房乱象, 并建立长效监管机制, 防止房地产市场泡沫及剧烈波动房地产政策在继续推行限购限贷限售限价四限的前提下, 将加码热点城市及因城施策政策调控, 鼓励租赁调整人才市场抢人政策等, 并加快房地产税租售同权等政策落实对下半年商品房住宅销售回落, 库存积压, 在岸资金流动性收紧等市场风险加剧的预期仍在, 我们预计, 下半年房价将趋于平稳, 量降价稳将成趋势考虑到房地产投资增速回落的影响, 我们预期下半年中国经济增速将放缓至 6. 上半年房地产开发投资及销售增速加快, 库存继续下降上半年全国房地产开发投资增速提升, 同比增长 9.7%, 远超 2017 年全年的 7% 其中, 占开发投资的比重超过 7 的住宅投资, 同比增长 13.6%, 高于 2017 年的 9.4% 商品房销售额和销售面积增长提速, 连续两月攀升, 分别同比增长 13.2% 和 3.3%, 增速提高其中, 商品住宅销售额同比增长 14.8%, 销售面积同比增长 3.2% 与此同时, 上半年商品房待售面积比去年同期下降了 14.7%, 虽然跌幅有所收窄, 但却达到了待售面积历史新低随着三四线城市去库存压力的大幅改善, 去库存动力逐步减弱, 房地产行业将迎来补库存周期一线城市房价总体稳定, 二线城市房价有所反弹, 三线城市房价得到抑制 6 月份全国 70 个大中城市中, 一线城市房价总体平稳, 新建商品房和二手住宅销售价格分别结束了连续 4 个月 3 个月下跌的态势但一线城市中, 深圳北京和上海的新房价格仍延续了 10 个月 9 个月和 6 个月的连跌二线城市由于人才引进政策及摇号政策, 购房人群持续扩大, 变相降低了限购门槛, 使部分城市楼市供给短暂不足, 导致阶段性房价反弹其中,6 月份 31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 6.3 和 4.6%, 涨幅较前五个月有所扩大今年以来,35 个三线城市去化周期降至十年低点, 房价持续上涨,6 月份新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 6. 和 4.3%, 与 5 月持平, 反映出在严格去库存及调控措施下, 三四线城市房价的上涨势头得到抑制 1

2 中央地方联动, 展开新一轮楼市调控措施 6 月份, 全国 70 个大中城市中, 有 63 个城市房价上涨住建部等七部委 6 月底宣布, 自 7 月初至 12 月底, 在北京上海等 30 个城市治理房地产市场乱象房地产调控已由一二线城市向三四线城市全面铺开, 各地房价预期有望回落总的来说, 一二线城市房价在严格房控下整体趋稳, 三四线城市由于自身缺乏产业基础, 和人才吸引力, 未来房价上行空间较小由于二线城市将从一线城市承接更多产业人口转移, 伴随人口增加及购房需求攀升, 未来房价上行压力相对较大进入下半年, 随着中央坚持房住不炒的定位持续强化, 各地房地产调控将因城施策, 密集加码, 推进房地产供给侧改革的同时, 加快落实防止炒卖投机行为等政策, 预计下半年楼市将整体降温, 房价增幅有所收窄 2

3 图.1: 全国房地产开发投资增速 ( 同比 ) 图.2:2018 年 1-6 月份房地产开发投资 ( 百分比 ) 12% 8 7 8% 6 6% 5 4% 4 2% 3 2 住宅办公楼商业营业用房其他图.3: 企业土地购置面积增速 ( 同比 ) 图.4: 商品房销售额增速 ( 同比 ) 图.5: 商品房销售面积增速 ( 同比 ) 图.6: 商品房待售面积增速 ( 同比 ) 2 1-8% -9% - -11% -12% -13% -14% -1-16% -17% -18% 3

4 图.7: 一二三四线城市新建商品住宅销售价格 ( 环比 ) 图.8: 一二三四线城市二手住宅销售价格 ( 环比 ) % 0.6% 0.4% 0.2% % -0.4% -0.6% 一线二线三线四线一线二线三线四线图.9: 房地产开发景气指数图.10: 固定资产投资 ( 累计同比 ) % % % % 来源 : 万得, 光银国际来源 : 万得, 彭博和光银国际图.11: 新增人民币贷款 ( 人民币十亿 ) 和货币增速图.12: 社会融资总额 ( 人民币十亿 ) 12% 3,500 4,000 8% 6% 4% 2% 新增人民币贷款 ( 右 ) M2 ( 左 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 人民币十亿 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 来源 : 万得, 彭博和光银国际来源 : 万得, 彭博和光银国际 4

5 中国经济数据 Q2018 2Q2018 1H2018 实际国民生产总值 ( 同比 %) 制造业 PMI (%) 非制造业 PMI (%) 出口 ( 人民币 / 同比 %) (1.8) (1.9) (1.9) 进口 ( 人民币 / 同比 %) (13.2) 贸易余额 ( 人民币 / 十亿 ) 出口增长 ( 美元 / 同比 %) (2.9) (7.7) (7.7) 进口增长 ( 美元 / 同比 %) (14.1) (5.5) (5.5) 贸易余额 ( 美元 / 十亿 ) 消费物价指数 ( 同比 %) 生产者物价指数 ( 同比 %) (5.2) (1.4) (1.4) 固定资产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 房地产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 工业增加值 ( 同比 %) 零售额 ( 同比 %) 新增贷款 ( 人民币 / 十亿 ) 广义货币供应量 ( 同比 %) 总社会融资 ( 人民币 / 十亿 ) /17 7/17 8/17 9/17 10/17 11/17 12/17 1/18 2/18 3/18 4/18 5/18 6/18 实际国民生产总值 ( 同比 %) 制造业 PMI (%) 非制造业 PMI (%) 出口 ( 人民币 / 同比 %) (9.9) 进口 ( 人民币 / 同比 %) (0.2) 贸易余额 ( 人民币 / 十亿 ) (31.6) 出口增长 ( 美元 / 同比 %) (2.9) 进口增长 ( 美元 / 同比 %) 贸易余额 ( 美元 / 十亿 ) (5.3) 消费物价指数 ( 同比 %) 生产者物价指数 ( 同比 %) 固定资产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 房地产投资 ( 年初至今 / 同比 %) 工业增加值 ( 同比 %) 零售额 ( 同比 %) 新增贷款 ( 人民币 / 十亿 ) 广义货币供应量 ( 同比 %) 总社会融资 ( 人民币 / 十亿 ) 全国城镇调查失业率 (%) 个大城市城镇调查失业率 (%)

6 世界经济 / 金融指标全球股指货币市场指数收市市盈率一周变动收益率一周变动价格 (%) (%) (%) 美国联邦基金目标利率道琼斯工业平均指数 25, 美国最佳利率标准普尔 500 指数 2, 联储贴现率纳斯达克综合指数 7, 欧洲央行最低再融资利率 1 周欧洲日本央行政策利率富时 100 指数 7, 美国综合国债 1 个月收益率德国 DAX 30 指数 12, 美国综合国债 1 年收益率法国 CAC 40 指数 5, 美国综合国债 5 年收益率斯托克 600 价格指数美国综合国债 10 年收益率亚洲美国综合国债 30 年收益率香港恒生指数 28, 伦敦银行同业拆放利率 - 1 个月恒生中国企业指数 11, 伦敦银行同业拆放利率 - 3 个月上海深圳沪深 300 指数 3, 日本综合国债 1 年收益率上海证券交易所综合指数 2, 日本综合国债 10 年收益率深证综合指数 1, 德国综合国债 1 年收益率日经 225 指数 22, 德国综合国债 10 年收益率韩国 KOSPI 指数 2, 中国基准利率台湾证交所加权股价指数 10, 中国国债收益率 CFIF 报价 - 1 年标普 / 澳证 200 指数 6, 中国国债收益率 CFIF 报价 - 5 年 MSCI 指数中国国债收益率 CFIF 报价 MSCI 世界指数 2, 上海银行同业拆放利率 - 隔夜 MSCI ACWI 指数上海银行同业拆放利率 - 1 个月 MSCI 新兴市场指数 1, 香港基本利率 ( 贴现率 ) MSCI 美国指数 2, 香港银行同业拆放利率 - 隔夜 MSCI 英国指数 2, 香港银行同业拆放利率 - 一个月 MSCI 法国指数离岸人民币拆放利率 - 隔夜 MSCI 德国指数离岸人民币拆放利率 -1 个月 MSCI 中国指数公司债 ( 穆迪 ) MSCI 香港指数 15, Aaa MSCI 日本指数 1, Baa * 亚洲市场根据 25/7/2018 收市价, 其他市场根据前一日的收市价全球商品外汇市场价格一周变动一周变动现货价格 (%) (%) 能源美元指数 NYMEX 轻质低硫原油期货美元 / 桶欧元 / 美元 ICE 布伦特原油期货美元 / 桶英镑 / 美元天然气期货美元 / 百万英澳大利亚元 / 美元基本金属热单位美元 / 加拿大元 LME 原铝现货 ($) 美元 / 吨 2, 美元 / 日元铜期货美元 / 磅美元 / 瑞士法郎 LME 钢筋期货美元 / 吨人民币中间价指数 LME 铅现货 ($) 美元 / 吨 2, 美元 / 中国人民币贵金属交割远期现货金美元 / 盎司 1, 中国人民币 12 月无本金黄金期货美元 / 盎司 1, 美元 / 中国境外即期汇率现货银美元 / 盎司美元 / 港币现货铂美元 / 盎司中国人民币 / 港币农产品中国境外即期汇率 / 港币玉米期货美元 / 蒲式耳美元 / 韩元 1, 小麦期货 (CBT) 美元 / 蒲式耳美元 / 新台币号糖 ( 全球 ) 美元 / 磅美元 / 新加坡元大豆期货美元 / 蒲式耳美元 / 印度卢比数据来源 : 彭博, 光银国际, 国家统计局 6

7 权益披露分析员保证分析员, 林樵基 ( 香港证监会中央编号 :AGH217), 作为本研究报告全部或部分撰写人, 谨此证明有关就研究报告中提及的所有公司及 / 或该公司所发行的证券所做出的观点, 均属分析员之个人意见分析员亦在此证明, 就研究报告内所做出的推荐或个人观点, 分析员幷无直接或间接地收取任何补偿此外, 分析员及分析员之关联人士幷没有持有研究报告内所推介股份的任何权益, 幷且没有担任研究报告内曾提及的上市法团的高级工作人员免责声明该报告只为客户使用, 并只在适用法律允许的情况下分发本研究报告幷不牵涉具体用户的投资目标, 财务状况和特殊要求该等信息不得被视为购买或出售所述证券的要约或要约邀请我等幷不保证该等信息的全部或部分可靠, 准确, 完整该报告不应代替投资人自己的投资判断文中分析建立于大量的假设基础上, 我等并不承诺通知阁下该报告中的任何信息或观点的变动, 以及由于使用不同的假设和标准, 造成的与其它分析机构的意见相反或不一致分析员 ( 们 ) 负责报告的准备, 为市场信息采集整合或诠释, 或会与交易销售和其它机构人员接触光银国际资本有限公司不负责文中信息的更新光银国际资本有限公司对某一或某些公司内部部门的信息进行控制, 阻止内部流动或者进入其它部门及附属机构. 负责此研究报告的分析员的薪酬完全由研究部或高层管理者 ( 不包括投资银行 ) 决定分析员薪酬不取决于投行的收入, 但或会与光银国际资本有限公司的整体收入 ( 包括投行和销售部 ) 有关报告中所述证券未必适合在其它司法管辖区销售或某些投资人文中所述的投资价格和价值收益可能会有波动, 历史表现不是未来表现的必然指示外币汇率可能对所述证券的价格价值或收益产生负面影响如需投资建议交易执行或其它咨询, 请您联系当地销售代表光银国际资本有限公司或任何其附属机构总监员工和代理, 都不为阁下因依赖该等信息所遭受的任何损失而承担责任进一步的信息可应要求而提供版权所有 2018 年光银国际资本有限公司该材料的任何部分未经光银国际资本有限公司的书面许可不得复印影印复制或以任何其他形式分发 ; 办公地址 : 香港, 干诺道中 1 号, 友邦金融中心 22 楼, 光银国际资本有限公司电话 : (852)

图.1: 美国联储局 - 经济增长预测图.2: 美国联储局 - 失业率预测 6.0% 5.0% 4.0% 来源 : 万得, 彭博和光银国际图.3: 美国联储局 - 通胀率预测来源 : 万得, 彭博和光银国际图.4: 美国联储局 - 核心通胀率预测 E 2019E 20

图.1: 美国联储局 - 经济增长预测图.2: 美国联储局 - 失业率预测 6.0% 5.0% 4.0% 来源 : 万得, 彭博和光银国际图.3: 美国联储局 - 通胀率预测来源 : 万得, 彭博和光银国际图.4: 美国联储局 - 核心通胀率预测 E 2019E 20 吧 gg 二零一八年三月二十二日经济触角光银国际研究团队评论简述美联储再度上调联邦基金利率 25 个基点至 1.50%-1.75%, 符合市场预期, 是 2018 年首次加息 2017 年以来, 美联储四度加息 25 个基点, 并开始削减大规模的资产负债表, 旨在保持逐步收紧货币政策的步伐, 以确保经济持续复苏和抑制通胀攀升美国的经济活动正稳步复苏, 就业良好, 失业率一度触及 16 年新低