前言 1998 年 7 月, 国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知, 以此为标志, 按照建立中国特色社会主义市场经济体制的要求, 全面推动住房商品化社会化, 实现了从福利分房到培育住房市场的转变, 开辟了中国城镇住房条件快速改善的新时期, 为中国城市化和经济腾飞注入了巨大

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雍孟
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1 致敬住房制度改革 : 浙江房地产 20 年发展报告 ( ) 浙江大学房地产研究中心 2018 年 7 月

2 前言 1998 年 7 月, 国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知, 以此为标志, 按照建立中国特色社会主义市场经济体制的要求, 全面推动住房商品化社会化, 实现了从福利分房到培育住房市场的转变, 开辟了中国城镇住房条件快速改善的新时期, 为中国城市化和经济腾飞注入了巨大能量在住房制度改革之初, 浙江国有房地产公司占据主导地位, 为整个浙江城市发展做出了贡献伴随着改革开放的深入推进, 民营房地产企业应运而生并快速成长近 10 年来, 全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场, 形成了百舸争流, 繁荣发展的新格局众多房地产企业前仆后继, 为浙江城市化现代化做出了不可磨灭的贡献到 2017 年底, 浙江城镇化率已经达到 68.0% 其中, 杭州为 76.8%, 宁波为 72.4%, 温州为 69.7%, 基本完成了快速城市化进程为了纪念改革开放四十年, 回顾和总结房地产发展经验, 引领新时代浙江房地产行业健康发展, 浙江日报社主办, 联合浙江房地产业协会浙江大学房地产研究中心等单位, 在十一五浙江房地产品牌 30 强和十二五浙江房地产品牌 30 强活动的基础上, 开展了致敬住房制度改革二十周年系列活动本报告作为本次活动的一个内容, 由浙江日报新闻发展有限公司委托浙江大学房地产研究中心完成 20 年来, 浙江房地产业蓬勃发展, 房地产市场持续繁荣, 尽管我们十分幸运地全程参与了这个伟大的历史过程, 但要全面系统总结仍然感到力不从心加之报告写作的时间很短, 我们只能以自己了解的点滴加以概括, 并以此献给 20 年来为浙江房地产发展做出贡献的所有人不当之处在所难免, 敬请批评指正浙江大学房地产研究中心贾生华 2018 年 7 月 11 日 2

3 目录一改革 : 走在前列... 2 二市场 : 勇立潮头... 5 三保障 : 多房并举... 7 四企业 : 生生不息五家庭 : 买不买房六城市 : 换了人间

4 伴随着改革开放的历史大潮, 我国住房制度改革也走过了近 40 年的历程作为中国改革开放的重要组成部分, 住房制度改革深刻影响了当代中国社会经济的发展轨迹, 决定了许多城市企业机构家庭个人的命运在纪念中国改革开放 40 年之际, 作为中国住房制度改革的参与者和见证人, 我们由衷地向这场伟大的改革致敬, 相信它将载入中华民族伟大复兴的历史画卷早在 1980 年, 中国改革开放的总设计师邓小平先生就提出了住房改革的设想, 要考虑城市建筑住宅分配房屋的一系列政策城镇居民个人可以购买房屋, 也可以自己盖不但新房子可以出售, 老房子也可以出售可以一次付款, 也可以分期付款, 十年十五年付清住宅出售后, 房租恐怕要调整要联系房价调整房租, 使人考虑买房合算然而, 受到思想观念经济体制发展阶段等因素的影响,1980 年代的住房制度改革主要在公房出售和租金改革方面进行了不断探索, 商品房市场还处于萌芽状态 1990 年代开始, 中国改革开放的主战场从农村转向城市中共十四届三中全会通过了中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定, 要求到 2000 年初步建立社会主义市场经济体制在此背景下,1994 年 7 月 18 日国务院下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 ( 国发 [1994]43 号 ), 确定建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化社会化, 加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求这个文件的分布, 标志着城镇住房制度改革进入了新的发展阶段 1997 年亚洲金融危机爆发, 中央为了进一步启动内需, 确定把住房作为新的消费热点和经济增长点 1998 年 7 月 3 日, 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ( 国发 [1998]23 号 ) 发布, 宣布停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场由此, 住房制度改革在全国加速推进, 房地产业作为重要的支柱产业登上舞台, 至今演绎了 20 多年的天使与魔鬼停止福利性住房实物分配后, 公房出售大规模推进, 住房金融被百姓接受, 房地产投资高速增长, 房地产市场有效激活, 带动了国民经济高速发展 2003 年 8 月 13 日, 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ( 国发号 ) 发布, 在总结过去五年的基础上, 提出房地产业已经成为国民经济的支柱产业, 要坚持住房市场化的基本方向, 不断完善房地产市场体系, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 促进房地产市场持续健康发展随着房地产投资持续增长和房地产价格大幅上涨, 以 2005 年 3 月 26 日国

5 务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知为起点, 房地产从市场培育阶段进入了政策调控阶段, 抑制房价上涨和解决住房困难成为两个基本政策诉求点 2007 年 8 月 7 日, 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( 国发号 ) 发布, 要求把住房保障作为政府公共服务的一项重要职责, 加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 2010 年 4 月 17 日, 出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发号 ), 要求坚决抑制不合理住房需求, 限贷限购等行政控制手段逐步扩大持续不断的调控政策在稳定房价的同时, 也增加了商品房库存, 降低了房地产投资拉动经济增长的动能 2015 年房地产去库存政策不断发力, 积极扩大商品房有效需求, 基本取消了过时的限制性措施, 引起了 2016 年房价报复性上涨, 进一步加大了房地产金融风险, 被称为灰犀牛为了防范和化解风险, 中共十九大报告强调, 要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居, 确立了今后一个时期完善住房制度改革的基本方向回顾房改历程, 一路艰难, 步步惊心总结历史经验教训, 探求未来发展方略, 是对住房制度改革最好的纪念为此, 浙江大学房地产研究中心在以往研究和积累基础上, 对 1998 年以来浙江住房制度改革城市化进程房地产市场发育城镇住房保障等方面进行了系统梳理, 以浙江房地产 20 年发展报告 ( ) 为题, 献给住房制度改革的所有参与者一孔之见, 挂一漏万, 敬请谅解, 欢迎批评指正一改革 : 走在前列在 1970 年代, 浙江经济基础十分薄弱改革开放的春风唤起了浙江的市场经济大潮, 浙江人以干在实处走在前列勇立潮头的精神, 抓住了改革开放历史机遇, 创造了举世瞩目的经济腾飞奇迹, 用 40 年的时间完成了从农业经济到工业经济再到互联网新经济的跨越, 成为在中国乃至世界有重要影响的现代化经济区域在住房制度改革和房地产市场经济体制创新方面, 浙江省也是一马当先, 走在全国前列, 促进了房地产业繁荣发展, 带动了工业化城市化进程 1994 年 12 月 26 日, 浙江省人民政府落实国务院关于深化城镇住房制度改革的决定, 发布了浙江省深化城镇住房制度改革实施方案, 对浙江省住房制度改革做出了全面部署, 要求到 2000 年初步建立起新的城镇住房制度, 基本 2

6 上实现每户有一套经济适用的住房, 人均居住面积达到 9 平方米以上, 使城镇居民住房达到小康水平 1998 年 12 月 31 日, 浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案, 全面落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神, 停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 发展住房金融, 培育和规范住房交易市场政府的积极推动加上老百姓较强的市场经济意识, 浙江省住房制度改革全国领先, 成效显著根据省房改办资料, 到 2001 年底, 全省 74 个县市已累计出售公房 120 多万套,7000 多万平方米, 归集售房款 185 亿元全省有 260 万职工建立了住房公积金制度, 累计归集住房公积金 178 亿元, 这些资金为各地启动和发展住房生产积累了启动资金同时, 住房信贷发展迅速,1998 年末全省房地产开发贷款余额 52.4 亿元 ; 个人住房贷款余额 39.8 亿元 ( 占当年个人购房支出的 21.4%), 累计支持个人购房 5.25 万套, 购房面积万平方米 1999 年底, 全省个人住房贷款余额增加到亿元, 比上一年增长了亿元, 占当年个人购房支出的 43.6% 2000 年全省新增个人住房贷款 169 亿元, 占当年个人购房支出的 70% 由于许多家庭购买公房和商品房,2001 年全省城市居民住房自有率达到 84%, 房地产市场培育基本完成房地产市场启动激发了房地产投资热情, 房地产对经济发展的带动作用十分明显年浙江省房地产开发投资额从 10 亿元增加到 362 亿元, 增长了 35 倍之多房地产投资额占当年固定资产投资的比例, 从 5% 增加到 16% 表年浙江省房地产开发投资 ( 单位 : 亿元 ) 年份投资额数据来源 : 根据历年浙江省统计年鉴整理在房地产投资和交易规模快速增长的同时, 体制改革和创新发展也是浙江走在前列的重要内容作为省会城市, 杭州房地产相关改革开放更是一马当先, 在全国处于领先和标杆地位城市土地使用制度改革是房地产市场发展的基础, 杭州土地储备制度的探索为全国树立了榜样 1997 年 8 月, 杭州成立了土地储备中心, 并由市土管局与浙江大学房地产研究中心合作开展课题研究, 系统探索土地储备制度的理论与实际 1999 年, 杭州土地储备制度建设成果和经验得到肯定, 国土资源部在杭州 3

7 举办了全国市长研讨班, 引起了强烈反响 1999 年 6 月, 国土资源部以内部通报形式转发杭州市土地储备实施办法, 向全国推广杭州开展土地储备的经验和做法, 产生了巨大的社会经济效应到 2001 年 4 月, 国务院关于加强国有土地资产管理的通知明确要求, 有条件的地方政府要试行土地收购储备制度从此, 众多城市纷纷成立土地储备机构, 土地储备工作在全国迅速展开, 成为近 20 年城市土地使用制度的基本模式站在今天, 人们可能更关注土地储备制度导致城市政府垄断商业性土地供应带来的弊端, 但回望 20 年前, 那却是一项有效实现国有土地资源市场价值利国利民的阳光工程, 对中国特色的政府主导大规模快速城市化模式做出了历史性贡献表年浙江省房地产企业土地购置金额 ( 单位 : 亿元 ) 年份土地购置金额年份土地购 1,138 1,380 1,949 2,122 2,681 2,510 2,634 置金额数据来源 : 根据 Wind 数据库资料整理杭州作为房地产热点城市, 土地市场魅力无穷, 出让金规模遥遥领先, 备受关注根据杭州透明售房研究院统计, 杭州市区土地出让金额在 2009 年就突破 1000 亿元大关,2017 年更是突破了 2000 亿元, 据全国城市首位中国指数研究院报告显示,2018 年上半年杭州市区土地出让金达到创纪录的 1439 亿元, 同比翻了一番而同期, 位列第二的北京土地出让金额只有 751 亿元住房制度改革和完善方面, 杭州不仅规范优质高效, 而且也为国家承担了许多责任 2009 年, 针对住房制度改革面临的新形势新阶段, 建设部要求杭州等五个城市展开了住房制度改革调研, 探索城市基本住房制度模式和机制为此, 杭州市住房制度改革领导小组办公室组织浙江大学房地产研究中心等单位开展课题研究, 通过对杭州市区住房制度改革历程的回顾, 系统分析了杭州市区住房制度改革的成就与问题, 提出了城市基本住房制度框架及其实现的路径和机制课题成果提出, 城市基本住房制度的思路是 : 人人享有基本居住权 ; 统筹兼顾, 市场保障两手抓 ; 完善市场制度, 坚持市场主导 ; 转变保障思路, 扩大覆盖范围在基本住房制度框架下, 中高收入家庭通过住房市场实现购房或租房, 中低收入住房困难家庭, 给以政策性有限度的购房支持, 低收入住房困难家庭由政府通过公共住房保障基本居住权 10 年后的今天, 杭州提出的城市基本住房制度框架模式, 仍然是大多数城市努力的方向 4

8 十九大报告提出, 坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居, 明确了今后一个时期住房制度改革的目标任务和方略目前各地探索的情况来看, 住房消费有保障, 住房投资有约束, 正在成为大城市住房制度安排的基本特征二市场 : 勇立潮头在 1990 年代, 住房制度改革的核心任务是培育房地产市场, 建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场和商品房市场随着改革政策的落实和社会各方面思想观念更新, 浙江省房地产市场很快实现了供需两旺, 成为全国房地产市场大潮的排头兵和弄潮儿在培育房地产市场方面, 除了加快各项改革政策落地, 浙江省房博会和各城市人居展办的有声有色, 在全国独树一帜为了搭建购销平台促进供需见面, 浙江省建设厅和浙江省房地产业协会在 1996 年 5 月举办了浙江省住宅与环境建设成就博览会, 在 1996 年 12 月举办了浙江省房地产展销会此后, 每年一届的浙江省房地产博览 ( 展销 ) 会一直持续到 2015 年的第 22 届, 成为浙江房地产行业的盛会, 为房企互相交流展示创新产品创造了条件, 为消费者了解房地产挑选房产品提供了互动平台, 为全国同行了解浙江省房地产市场提供了窗口, 也为宣传政策和推动行业健康发展发挥积极作用在城市层面, 人居展也发挥的重要作用 2000 年 10 月 20 日, 杭州市政府省建设厅和市房管局主办了中国 ( 杭州 ) 第一届最佳人居环境展览会, 此后连续举办了 16 届历届展会围绕不同的主题, 通过形式多样内容丰富的展会活动, 全面展示了不同阶段杭州人居环境建设的成果和特色, 一直受到社会市民房地产业界青睐人居展还被誉为杭州楼市的金名片, 在促进杭州房地产市场健康发展打响住在杭州品牌扩大城市影响力等方面发挥了重要作用和积极意义其它城市, 例如, 宁波嘉兴金华等, 也举办了各具特色的人居展, 对促进房地产市场发展起到了积极作用住房制度改革和房地产市场培育的一系列举措极大地调动了居民企业金融媒体等各方面参与房地产市场的热情, 实现了商品房市场从无到有从小到大的跨越统计资料显示, 从 1990 年到 2000 年, 浙江省商品房销售面积从 74 万方增加到 1476 万方, 年均增长速度高达 35%, 奠定了浙江房地产市场在全国的领先地位 5

9 表年浙江全省及部分城市商品房销售面积 ( 单位 : 万平方米 ) 年份浙江全省杭州市宁波市嘉兴市湖州市台州市温州市 / 年均增长 (%) 资料来源 : 根据有关统计年鉴整理在房地产市场发展过程中, 媒体的参与和贡献不可或缺开始阶段主要依靠浙江日报杭州日报以及电视电台等传统主流媒体, 随后住在杭州网透明售房网成为主要信息平台, 目前自媒体在房地产市场信息传播方面逐渐占据重要地位随着浙江省房地产市场持续繁荣, 房地产逐步成为经济热点社会焦点和政策难点, 房地产市场的规范化管理要求也不断提高浙江省建设厅和有关城市与时俱进, 加强政府规划引导, 探索房地产市场监管和政策调控的新技术和新方法, 成为房地产市场持续繁荣提供了坚实基础 2003 年, 为了科学规划和引导金华市区房地产业发展, 金华市建设局组织浙江大学房地产研究中心开展了金华市房地产业发展战略研究, 在系统调查研究基础上, 课题沿着城市功能定位分析产业现状评估需求定量测算以及综合平衡等四个步骤, 对金华市区房地产的发展进行战略规划, 提出了依托山水金华, 发展健康人居 ; 发扬人文金华, 丰富温馨家居 ; 打造枢纽金华, 服务便捷商务的房地产业发展战略, 对金华市区房地产业的特色重点和品牌形象产生了深刻影响 2006 年, 舟山市城乡建设委员会和浙江大学房地产研究中心合作, 开展了 6

10 舟山市中心城区住宅建设与人居发展规划 ( ) 课题研究课题组对以往 10 年住宅市场和住房政策的运行状况和存在问题进行调查评估, 根据舟山经济发展城市化进程人口结构变化消费结构演变居住水平改善住房市场发育等因素分析, 预测未来 5-10 年住宅建设的数量结构和分布, 结合舟山市城市发展战略定位和社会经济协调发展要求, 提出舟山市中心城区住宅建设与人居发展的战略定位是发展品质住房, 促进和谐人居, 构筑海上花园城市据此, 制定了年舟山市中心城区商品住宅建设规划住房保障体系规划和人居环境发展规划, 形成了舟山中心城区房地产业发展的蓝图 2006 年, 为加强行业监管和市场服务, 杭州市建委开展了诚信网建设工作, 与浙江大学房地产研究中心联合开展了杭州市房地产市场动态监测研究, 对杭州房地产市场监测指标体系市场历史动态分析住宅需求预测市场风险预警等方法和模型进行了较为深入的研究, 提供了系统的分析方案和预测预警方法, 为房地产市场平稳健康发展提供了技术支持 2016 年, 为满足新形势下房地产市场分类调控分城施策的基本要求, 建立长效机制, 浙江省建设厅组织浙江大学和浙江工业大学相关专家组成课题组, 开展了城市商品住宅市场监测评价与调控策略研究课题成果提出, 从房价波动性和供求稳定性两个角度对城市房地产市场运行状况进行监测评价, 从供需两侧入手, 结合市场情绪和房地产金融等因素, 综合评估城市房价波动特征和市场供求特征, 进而对不同类型的城市房地产市场提出针对性的分类别分强度差异化调控对策, 使浙江省房地产调控水平和能力保持全国领先水平 2017 年以来, 为了稳定商品房价格, 建设部反复要求坚持房地产调控目标不动摇力度不放松, 持续通过因城施策精准发力抑制市场过热目前来看, 各类限制性行政管制措施已经用到了极致, 迫切需要探索新的调控思路和有效机制现阶段我国住房市场的关键问题在于, 供求关系长期紧张, 导致房价持续上涨, 二者形成正反馈机制, 积累了显著的金融风险按照中央防范化解重大风险和金融去杠杆的整体部署, 加上房地产市场抑制投资投机措施的完善, 一段时间内可能出现购房需求收缩趋势, 稳定房地产市场的任务面临日益复杂的形势和更加艰巨的任务三保障 : 多房并举住房是人的基本生活需要, 住房保障是政府的重要职责浙江省住房保障体系是在住房制度改革和房地产市场发育过程中逐步建立起来的, 并且能够与时俱 7

11 进, 不断完善, 形成了独特模式和有效体系 1994 年 12 月, 建设部国务院住房制度改革领导小组财政部发布了城镇经济适用住房建设管理办法, 提出要建立以中低收入家庭为对象, 具有社会保障性质的经济适用住房供应体系, 提高城镇职工居民的住房水平, 并就经济适用房的建设销售问题提出了较为明确的要求 1998 年停止住房实物分配后, 建设部 1999 年 4 月发布了旨在解决城镇最低收入家庭的住房问题的城镇廉租住房管理办法, 向城镇最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房这样, 以高收入家庭购买商品房中低收入家庭购买经济适用房最低收入家庭租住廉租房为主要内容, 我国多层次住房供应和保障体系的发展框架基本确立 1999 年开始, 浙江省落实国家住房保障政策, 各地市纷纷根据自己的实际情况制定了实施政策经济适用房与廉租房建设开始在全省各地逐渐开展据统计,2000 年浙江省经济适用房竣工建筑面积为 193 万平方米, 占当年住宅竣工面积的 14% 2001 年经济适用房竣工建筑面积 218 万平方米, 占当年住宅竣工面积的 13% 2002 年竣工面积 205 万平方米, 占当年住宅竣工面积的 10% 回顾这段历史可以发现, 尽管住房制度改革方案要求建立以经济适用房为主体的住房供应体系, 但实践中工作重心却放在培育和发展商品住房市场方面, 经济适用房和廉租房开发建设的规模较小, 在套型标准供应对象销售价格经营管理等方面也存在许多不尽人意的地方针对住房市场快速发展和住房保障相对滞后的问题, 浙江省房地产业协会唐世定会长主导, 邀请浙江省建设厅房地产业处浙江大学房地产研究中心杭州市住房制度改革办公室浙江国信房地产集团有限责任公司杭州市房屋建设开发总公司等单位共同参加, 在 2003 年开展了浙江省住房保障体系发展模式和协调机制研究课题组对杭州宁波温州金华湖州和衢州六个城市 2000 多户居民进行了问卷调查, 深入分析了住房保障存在的问题和居民意愿, 提出应该兼顾效率与公平, 兼顾政府调控与市场调节, 建立以商品房为主体的包括经济适用住房以及廉租房等多种住房分类供应体系, 租售并举, 多种形式并存互联的住房供应体系, 课题成果对浙江省乃至全国的住房保障理论研究和政策完善都发挥了积极作用 2007 年 8 月, 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见发布后, 浙江省高度重视, 建设厅经过调研分析发现, 浙江省中等收入家庭的比例较高, 他们不能进入住房保障范围, 又买不起商品住房, 形成了一个夹心层为此, 建设厅组织浙江大学房地产研究中心等单位合作开展了浙江省中等收入家庭住房消费模式与政策研究, 针对浙江省住房市场特点和城市居民住房现状, 8

12 积极探索解决中等收入家庭住房问题的新思路和新模式课题组通过系统调研浙江省城市中等收入家庭住房消费现状和问题, 分析了中等收入家庭住房消费规律, 结合住房存量结构住房供应结构住房市场结构 ( 二手房市场和租赁市场 ) 城市人口结构家庭生命周期等方面的特征, 提出了具有针对性和操作性的政策建议, 对浙江省完善住房保障发挥了参谋作用, 在全国也产生了引导和示范作用根据国务院和省政府的布置, 各城市政府也加大了住房保障方面的投入, 研究制定住房保障规划例如,2007 年杭州市建委与浙江大学房地产研究中心合作, 开展了杭州市解决低收入家庭住房困难工作发展规划研究, 总结杭州市住房保障体系及运行机制方面所取得的成绩和不足, 对照国家和浙江省政府要求, 分析杭州住房保障体系所面临的问题与挑战, 分层测算低收入且居住困难家庭的比例和户数, 预测保障性住房需求的数量和结构, 分年度规划保障性住房不同种类的比例关系, 提出进一步完善杭州市解决低收入家庭住房困难工作的政策配套的建议, 为市政府有关决策提供了科学依据 2010 年 6 月, 在城市化快速推进和房价过快上涨背景下, 为了强化和完善住房保障体系, 建设部等七部委联合发布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见同年 9 月, 浙江省建设厅等部门联合发布了关于加快发展公共租赁住房的实施意见, 发展公共租赁房成为完善住房保障体系的重点工作首先, 经过十多年的发展, 现行住房保障体系在解决城市居民住房问题方面发挥了重要作用, 取得了巨大成就但是, 传统体制和政策在住房保障的公平和效率两方面还都存在不足, 住房保障体系从租售并举, 以售为主转向租售并举, 以租为主, 已经成为国家住房保障政策改革的方向 ; 其次, 在现行住房保障体系中, 夹心层问题一直以来都没能得到很好的解决, 新就业职工和外来务工人员等人群仍然处于住房保障体系之外随着城市化进程加快规模扩大, 城市住房困难人口仍然很多, 住房困难程度也随着房价上涨而有所增加以住房租赁的形式保障这三个群体的基本居住需要, 有利于在政府财力有限的情况下扩大住房保障覆盖面, 是提高城市化质量和建设和谐社会的客观需要 ; 第三, 从发达国家和地区的历史经验来看, 公共租赁房也是经过多种模式探索以后, 公认的比较有效的住房保障模式为了做好公共租赁住房工作, 杭州市住房制度改革办公室联合浙江大学房地产研究中心, 在 2010 年展开了杭州市公共租赁住房十二五规划研究研究提出, 杭州市区公共租赁住房的保障目标应定位为以租赁方式保障常住人口的基本居住权 ; 保障人群应突破户籍限制, 将新就业的大学毕业生和在杭州市区有稳定工作岗位的外来务工人员纳入保障体系 ; 保障标准和范围要根据政府负担能力和住房租赁市场发展情况, 动态调整, 逐步提高和扩大 ; 经过测算,2010 9

13 年杭州市区公共租赁住房需求量约 300 万平方米课题成果为政府决策提供了科学依据经过长期不断努力, 浙江省住房保障体系逐步完善, 住房保障工作整体走在全国前列以杭州为例, 保障性住房五房并举, 成效显著至 2011 年底, 廉租住房已实现对低保标准 2.5 倍以内住房困难群众的应保尽保, 累计保障 1.1 万户, 占市区家庭总户数的 1.58%; 经济适用住房已基本实现对人均可支配收入 80% 以下中低收入住房困难家庭的房等人目标, 累计推出房源万平方米, 惠及 6.8 万户家庭, 占市区家庭总户数的 10.22%; 危旧房改善累计面积达 177 万平米, 有效改善了 3.5 万户困难群众住房条件, 促进了社会公平和谐, 住房城乡建设部曾在全国范围内推广杭州的做法, 并授予杭州危旧房改善工程中国人居环境范例奖 ; 拆迁安置房累计拆迁保底安置 0.9 万户 ; 公共租赁住房累计推出房源 0.9 万套, 使城市中等偏下收入家庭大学毕业生创业人员的住房难得到有效缓解住房保障的推进, 改善了困难群众和弱势群体居住条件, 保障了群众基本权利和切身利益, 维护了社会公平正义, 有效推动了杭州生活品质之城建设 2016 年开始, 去库存背景下房价报复性上涨重新加大的住房保障压力按照中央多渠道保障和住有所居的要求, 许多城市在多房并举方面出现一些新的做法除了针对中低收入家庭增加保障性住房供应, 多种方式的人才房也成为新的亮点住房保障是重大民生工程经过 20 年的努力, 目前迫切需要扩大保障对象范围, 从户籍人口为主, 转向覆盖全体常住人口受到政府财力限制, 住房保障要明确只能保基本, 放弃过于理想化的政策承诺和心理预期, 提高保障体系的有效性和保障对象的满意度国内外实践经验表明, 住房保障也应该因城施策, 住房保障体系的覆盖人群住房标准住房类型保障方式准入和退出机制等, 都要与城市发展阶段经济结构承受能力等相适应, 重点是要提高其运行效果同时, 还要防止盲目扩大政策支持性住房供应对商品性住房供给产生挤出效应, 加剧商品住房供需矛盾和价格上涨压力为了减轻政府财政负担, 需要出台各种鼓励政策, 形成多主体供应和多渠道保障的新格局四企业 : 生生不息在改革开放的历史大潮中, 千千万万的浙江中小企业走南闯北, 前仆后继, 生生不息, 形成了五彩缤纷的浙商风景线鲁冠球宗庆后李书福马云等优秀企业家群星闪耀, 成为影响世界的著名人物 10

14 浙江房地产企业是浙商群体的重要组成部分, 从 1990 年代开始, 就活跃在大江南北许多城市里到 2000 年, 在停止福利性实物分房加快公房出售和上市交易发展房地产金融等改革措施推动下, 浙江房地产市场出现了供需两旺的繁荣景象, 全省有房地产开发企业 1700 多家, 还有许多开发企业随着浙商群体活跃在全国各地, 被称为房地产的浙江现象为了总结行业发展经验, 促进企业健康成长, 浙江省房地产业协会唐世定会长主持, 组织浙江省建设厅房地产业处浙江大学房地产研究中心等单位, 在 2002 年合作开展了浙江房地产业成长模式与演进趋势研究, 全面系统分析了浙江房地产业的发展历程, 评估了行业现状和存在的主要问题, 提出了完善法制政策和舆论环境加快国有房地产公司改制促进民营房地产企业管理提升和品牌建设等对策建议, 受到政府相关部门和房地产行业相关参与主体的积极响应, 促进了浙江省房地行业理论提升观念更新和模式创新 2003 年开始, 浙江省房地产业协会与浙江大学房地产研究中心合作, 研究发布年度浙江省房地产年度发展报告, 至今已经过了十五个年头报告除了分析每年房地产在政策资金投资开发销售价格土地等方面的统计数据, 还针对市场形势和动态, 提出政策调控投资开发经营管理等方面的对策建议, 供政府和企业决策参考浙江现象的背后也意味着一大批有竞争力的优秀本土企业的崛起, 他们是浙江省房地产业发展的中流砥柱 2003 年, 浙江省建设厅浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心杭州市房屋建设开发总公司浙江国信房地产集团等单位合作开展了浙江省房地产开发企业核心竞争力研究课题组通过对浙江省 11 个城市 30 余家房地产企业的走访和问卷调查, 运用因子分析总结了浙江省房地产企业的能力架构, 发现组织管理能力人力资源激励能力营销能力财务资源获取和运用能力社会关系能力企业家能力管理团队建设能力企业文化塑造能力客户掌握能力体制适应能力和成本控制能力等 11 种能力, 共同构成房地产企业核心竞争力体系, 为企业根据自身实际完善和提升核心竞争力提供了依据和方法 20 多年来, 在宋卫平戚金兴等优秀企业家群体带领下, 一批有竞争力的优秀开发商在浙江大地上辛勤耕耘, 在产品品质创新能力经营战略社会责任等方面不断追求, 为城市发展经济繁荣家庭富裕社会和谐和国家进步做出了历史性的巨大贡献在本次致敬住房制度改革二十周年系列活动中, 宋卫平戚金兴王鹤鸣吴忠泉冯建德夏赛丽潘政权沈玉兴虞云新林昌斌等十位企业家荣获浙江房地产十大功勋企业家称号, 我们向他们表示祝贺, 也向他们所代表的房地产企业家群体致以崇高的敬意 11

15 追求高品质是浙江房地产企业的基本特征绿城房产以真诚善意精致完美的基本价值观, 坚持创造城市的美丽, 成为中国高品质房产品的典型代表, 在市场上得到购房者的追捧, 在行业内得到竞争对手的尊重滨江房产秉承创造生活, 建筑家的专业理念, 形成了品牌为基础战略为导向品质为中心精干高效为手段的核心竞争力, 企业盈利能力全国领先在优秀企业的带动下, 浙江房地产企业普遍重视产品品质, 赢得了市场青睐和行业认可从 2007 年起, 浙江省先后有 38 个项目获得全国广厦奖, 获奖项目遍及杭州宁波温州嘉兴绍兴衢州舟山台州丽水 9 个城市一批优秀住宅小区列入国家康居示范工程, 许多住宅小区积极对照国家标准开发建设, 通过了国家 A 级住宅性能认定, 带动了城镇住宅综合品质的不断提升顺应市场需求变化, 重视科技应用和产品创新, 成为引领行业进步的基本力量金都集团作为老牌民营房地产企业, 坚持专业构筑品质生活科技引领人居未来的发展战略, 相继荣获建设部五项金奖, 在住宅科技应用方面发挥了重要引领作用 2005 年金都房产首创人居科技馆, 不仅向购房者普及人居科技知识, 也在推动行业科技成果应用方面发挥了积极作用, 受到建设部的嘉奖近年来, 随着互联网普及和智能化技术应用, 许多房地产公司在住宅设计和开发建设中加大科技含量, 应用智能芯片微信应用云端储存以及智慧设备等, 实现互联网 + 工业级制造的彻底智慧化人居产品, 取得显著成效针对老年社会的到来, 蓝城集团积极探索中国特色的养老住区发展模式, 打造了乌镇雅园桃李春风等标杆示范项目, 引领了养老地产的发展方向良好的人居品质除了依托高质量的住宅开发建设, 还要依靠物业管理和服务浙江房地产企业十分重视物业服务, 多数开发商都不惜代价, 持续投入, 把优质物业服务作为自己品牌延伸的重要组成部分例如, 早在 2005 年, 绿城房产就提出, 要从品质房产的营造者, 转向品质生活的创造者和服务者绿城园区生活服务体系根据对客户生活的全面关注, 形成住宅小区的全生命周期服务体系 2007 年, 该体系作为惟一的企业项目, 荣膺中国城市管理进步奖, 为中国物业服务行业做出了贡献年度广厦奖首次将物业服务企业纳入参评范围, 浙江省有 7 个项目和物业公司入围广厦奖, 是全国获奖数目做多的省份之一在 2016 年初中物协发布的 2015 中国物业管理综合实力百强榜中, 绿城南都银亿亚太酒店浙大新宇永城开元金都和滨江等 9 家浙江物业管理企业进入了全国百强根据中国指数研究院进行的中国城市居民居住满意度调查, 绿城集团一直名列前茅, 得到了住户的肯定和认同绿城物业集团 2014 年荣获中国物业服务百强满意度领先企业第一名, 连续四年荣获中国物业服务百强企业服 12

16 务规模 TOP10 第二名, 发展水平居全国领先地位, 并与 2016 年 7 月登陆香港证券交易所 2018 年 2 月初, 南都物业在上海证券交易所挂牌, 成为国内首家物业服务上市公司在浓厚的理想主义氛围中, 浙江房地产企业在项目开发中十分注重城市发展历史传承人文关怀和社会责任 20 多年来, 浙江省众多房地产企业通过用心规划设计精心开发建设诚心合作共赢, 不断履行社会责任, 创造城市的美丽, 许多项目都成为地标建筑和城市风景, 为城市发展做出了重要贡献在本次致敬住房制度改革二十周年活动中, 浙江万科浙江建工浙江佳源蓝城集团银亿股份湖州城投浙江华都杭州龙湖中交千岛舟山恒尊等十家企业获得浙江十大城市运营商称号, 他们的声誉将会与他们凝固在城市的作品一起, 载入城市发展的史册以湖州城投为例, 作为湖州市属大型国有企业, 着力发挥投融资主体重大项目建设主体和城市建设运营主体作用, 专业从事城市基础设施投资建设运营管理商品房开发民生保障金融投资等业务, 在湖州一核三区建设推进中, 出色完成 200 项市重大工程的投资建设任务, 努力保障好路桥公益场馆水务燃气农贸市场保障房等基础设施的安全运行, 为改善城市环境提升城市功能做出了重要贡献经过市场的洗礼, 浙江房地产企业实力不断增强, 在全国房地产行业占有重要地位根据中国指数研究院等单位发布的排行榜单, 年浙江房地产企业入围全国百强家数分别为 5 家 7 家 12 家和 16 家其中, 绿城集团连续 14 年荣膺中国房地产百强企业综合实力 TOP10 ; 滨江集团银亿股份佳源房产金昌房产等企业连续 10 多年入围中国房地产开发百强企业 2006 年绿城房产在香港上市,2007 年广宇集团在深圳上市,2008 年滨江集团在深圳上市, 目前已经有 20 多家浙江房地产企业进军资本市场, 为企业完善治理机制和可持续发展创造了有利条件房地产企业的成长和进步不断积累, 凝聚成为品牌价值以绿城房产为例, 至 2017 年已经连续 14 年荣膺中国房地产公司品牌价值 TOP10, 品牌价值达到 290 亿元在于浙江房地产行业而言,2006 年是一个重要时间节点绿城房产上市不久, 创始人宋卫平就提出, 现在绿城不过是个杭州冠军, 下来要争取省冠军, 将来还要参加全国比赛和国际比赛, 必须了解竞争对手为此, 由省房协牵头, 绿城房产与浙江大学房地产研究中心合作开展了房地产上市公司案例比较研究课题组以万科金地绿城中国海外合生创展富力雅居乐华润置地碧桂园世茂房地产新鸿基恒基兆业共 12 家房地产企业为研究对象, 采用访谈实地调研专家研讨资料查阅等方式, 从企业文化发展战略治理模式财务运作土地储备市场运作等角度进行了系统的分析, 标志着浙江 13

17 房地产企业眼睛向外, 系统学习外地开发企业经验教训的开始与此同时, 随着 2006 年万科整合南都高调进入浙江市场, 越来越多的全国性开发商义无反顾地进军杭州和浙江其它城市, 打破了本土开发商占主导地位的行业格局, 带来了许多新的经营管理理念和方法, 标志着浙江房地产市场进入百舸争流的新阶段到 2007 年, 浙江房地产市场与全国一样, 进入了阶段性发展高潮, 全省拥有 3000 余家房地产公司, 其中既有绿城滨江金都等本土知名企业, 也有万科中海保利等全国性开发企业, 但大多数仍然是中小型民营房地产企业, 行业内优胜劣汰和逐步整合将成为一种趋势在激烈的市场竞争环境下, 品牌在企业产品销售产品溢价能力合作伙伴选择等方面都开始发挥不可小觑的作用, 消费者在选择产品时也对企业品牌建设提出了现实要求在此背景下, 浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心金都房产集团有限公司联合开展了房地产企业品牌价值形成机制及提升策略研究, 目的是针对房地产企业自身品牌建设和社会对房地产企业能够客观公正评价的实际需要, 经过系统的科学研究, 深刻理解房地产企业品牌的内涵和实质, 揭示品牌价值的表现要素和形成与提升机制然后, 设计出准确反映房地产企业品牌价值水平和等级的指标体系和方法, 通过实证研究进行检验和修正, 结合浙江省房地产企业实际情况, 提出提升房地产企业品牌价值的对策建议课题研究工作和研究成果对浙江省房地产企业品牌价值的提升发挥了积极作用为了树立行业典范, 浙江日报社联合浙江房地产业协会浙江大学房地产研究中心等单位, 先后组织评选了十一五浙江房地产品牌 30 强和十二五浙江房地产品牌 30 强, 助力行业品牌建设在本次致敬住房制度改革二十周年评选活动中, 入选浙江房地产品牌十强的企业, 既有在杭州家喻户晓的绿城房产滨江房产杭房地产等老牌本土开发商, 也有保利地产融创中国等全国性知名开发商, 还有祥生实业德信控股交投地产横店地产华鸿嘉信等浙江省内优秀房地产企业, 他们以强大的市场影响力为浙江房地产迈向高品质新时期做出了贡献 2008 年下半年开始, 在国际金融危机冲击下, 房地产市场形势急转直下, 一轮完整的房地产周期循环基本形成, 为研究房地产周期波动和不同企业战略和经营模式的利弊优劣提供了难得机会和样本鉴于此, 浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心与滨江房产合作, 在 2009 年开展了房地产市场周期波动中企业发展战略与经营策略比较研究课题在 2006 年房地产上市公司案例研究基础上, 扩大案例公司范围到 16 家, 侧重对市场周期波动中不同企业的发展战略与经营策略进行比较研究, 重点吸收借鉴海内外优秀房地产企业的成果经验, 14

18 体现了浙江房地产企业直面竞争走出浙江开放性发展的姿态 2010 年中国房地产调控进一步升级, 限购限贷为主的行政性管制不断强化, 严重抑制了浙江房地产市场的活跃度 2015 年房地产去库存政策来袭, 浙江房地产市场也随之起舞在政策和市场不确定性影响下, 这一时期浙江房地产市场上本土开发商地位降低, 全国主要开发商则大举进入以 2017 年杭州土地出让为例, 有十几家外来开发商首次拿地, 非本土企业占据主导地位随着融创融信旭辉恒大碧桂园等企业全面进军浙江三四线城市, 浙江房地产业正在演绎更加精彩纷呈群雄逐鹿的景象, 成了全国房地产市场的兵家必争之地随着浙江城市化进入成熟阶段, 在国际贸易战和国内去杠杆的双重压力下, 浙江房地产企业正在进入新的发展阶段在本次致敬住房制度改革二十周年活动中, 一批中青年企业家已经走上前台, 担当重任绿城中国曹舟南德信控股费中敏浙江万科李嵬融信中国余丽娟浙江赞成罗晓伟杭州金隅吴建新杭州行致盛李晓桃方远建设陈志军三盛宏业陈立新宏地置业戴志强等荣获浙江房地产十大杰出人物称号, 相信在一代又一代企业家的努力下, 浙江房地产的明天会更加美好五家庭 : 买不买房家庭是住房制度改革的主要参与主体和受益群体改革开放初期, 浙江城镇居民住房十分困难,1980 年人均住房使用面积只有 9.4 平方米 1990 年代以来, 住房建设突飞猛进, 浙江省城镇人均住房面积长期位居全国第一, 住房品质不断提高, 居住环境日新月异, 成为区域经济现代化的重要成果表年以来浙江省城镇人均住房建筑面积 ( 单位 : 平方米 ) 年份人均住房建筑面积资料来源 : 根据浙江省统计年鉴资料整理 2016 年 9 月, 浙江省人民政府办公厅印发关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见, 提出 10 月 1 日起, 全省各市县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅, 全部实行全装修和成品交付, 鼓励在建住宅积极实施全装修, 标志着浙江省住宅建设标准进入了新的发展阶段对老百姓来说, 除了住房条件改善带来的获得感, 更加纠结的是房价上涨产生的财富效应从 1995 年到 2017 年, 浙江省商品房销售均价增长 8.9 倍, 15

19 高于同期城镇人均可支配收入 7.2 倍的增幅面对不断上涨的房价, 在买不买房的反复纠结中, 在什么地方拥有几套房子? 最终成为家庭财富积累水平的决定性因素事实表明, 过去 20 年来, 购房是家庭最有效的投资方式表年以来浙江省商品房销售均价 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 年份均价资料来源 : 根据历年统计年鉴数据整理, 商品房销售价 = 商品房销售额 / 商品房销售面积在杭州市区, 房价上涨的财富效应更加显著据统计,2014 年新建商品住宅销售均价约元 / 平方米,2017 年上涨到了元 / m2 如果 2014 年在杭州以平均价格购买一套 100 平方米的住宅, 三年后大约可以增值 90 万元, 相当于 2017 年杭州市城镇人均可支配收入元的 16 倍房价大幅上涨教训了坚持不买房的家庭, 鼓励了以炒房团为代表的投资客, 买房问题成了社会广泛关注的热点话题在有房家庭享受房价上涨带来财富效应的同时, 需要购房的刚需家庭却越来越感到力不从心根据浙江大学房地产研究中心对浙江省 11 个城市住房市场运行状况的跟踪研究, 如果三口之家购买 90 平方米的住宅, 房价收入比远远高于 4-6 倍的国际合理标准以杭州为例,2017 年和 2018 年 6 月的房价收入比分别达到 16.2 和 16.3, 新进杭州的青年家庭, 如果仅仅依靠自己收入积累, 只能望房兴叹一些家庭举全家几代人之力购房, 或者为了购房每月按揭还款压力巨大, 都将严重影响家庭正常消费, 降低整体生活品质表年 6 月浙江省 11 个城市市区房价收入比 ( 每户面积 90 平方米 ) 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 6 月杭州宁波温州绍兴湖州嘉兴金华衢州台州

20 丽水舟山资料来源 :1 住宅建筑面积按照 90 平方米计算, 家庭人口按照 3 人计算 ;2 房价根据禧泰网各城市每年 12 月二手住宅价格数据整理 ; 年城镇居民人均可支配收入根据各城市统计年鉴数据整理,2018 年 6 月城镇居民人均可支配收入按照比上年增长 8% 估算 2017 年以来, 限价措施管住了新建商品住宅价格, 出现了新房与二手房价格倒挂现象, 形成了套利机会, 激发许多沉寂的购房资格加入了抢房和摇一摇大军对于需要买房的家庭来说, 除了资金不足的困难, 还要面对运气不佳的折磨当然, 无论对于坐拥多套住房的富豪家庭, 还是对于千辛万苦贷款买房的房奴家庭, 或者高杠杆投资购房者来说, 高企的房价和严厉调控的利剑也使他们焦虑不安房价房租比是指单位房价与单位月租金的比值, 它反映一个城市住房销售市场和住房租赁市场的经济关系在成熟的房地产市场, 房价房租比的合理范围在之间, 对应的住宅投资租金回报率在 4%-6% 之间在我国现阶段, 由于城市家庭投资渠道较为缺乏, 加上房价长期上涨带来资本增值收益, 城市居民更倾向于购买住房, 而不愿意长期租赁住房, 从而导致房价房租比高于成熟房地产市场水平根据浙江大学房地产研究中心研究结果, 我国城市的房价房租比在之间认为是正常水平, 房价房租比超过 500 表明高城市住房价格被市场高估, 投资风险较大根据房价房租比指标观察, 目前浙江省 11 个城市住宅租金回报率都很低, 存在房价偏高和泡沫化问题, 不能忽视住房资产出现缩水的风险发生表年 6 月浙江省 11 个城市市区房价房租比城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 6 月杭州宁波温州绍兴湖州嘉兴金华衢州

21 台州丽水 NA 舟山注 :1 房价房租根据禧泰网每年各城市 12 月份和 2018 年 6 月份数据整理回顾 20 年来家庭参与房地产市场的历程, 前 10 年住房条件显著改善, 住房价值快速积累, 是获得感十分显著和普惠制的幸福时光后 10 年政策调控不断, 市场虽有波动, 但房价持续大幅上涨, 住宅市场的投资属性日益显著, 许多家庭出现了纠结困惑迷茫甚至绝望站在新时代的起点回望过去, 不管你是庆幸还是后悔, 都要笑着面向未来现在再问买不买房, 仍然无法得到简单答案不同的家庭身份财产和收入状况, 决定你的选择空间, 需要按照因人而异, 因时而变, 因地制宜从长计议的思路具体分析和决策分几大类来看, 首套自住, 有合适的尽快买吧 ; 功能改善, 合意就买 ; 资产配置, 优化结构 ; 炒房投资, 风险自担六城市 : 换了人间城市是人类社会进步的重要载体, 城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关 1990 年代开始, 随着中国社会从温饱阶段进入小康阶段, 启动房地产市场成为推进中国特色的政府主导大规模快速城市化模式的现实选择 20 年来, 随着住房制度改革和房地产市场发展, 房地产不负众望, 对城市化进程发挥了巨大的不可替代的推动作用 1990 年代开始, 随着住房制度改革和房地产市场持续繁荣, 浙江省城市化水平快速提升, 在全国各省区处于领跑地位,2017 年达到 68%, 已经进入城市化后期在城市化水平大幅提升的数字背后, 老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善, 基础设施和公共服务水平不断提高, 城市品质越来越好, 的确能够让生活更美好在商品房大规模开发建设启动以前, 浙江省城市基础设施十分落后正是房地产市场启动, 才使得大规模城市建设得以实施例如, 中房集团湖州公司坚持优质高效的开发宗旨,1996 年开发完成当时湖州市最大的旧城改造项目马军巷小区由于其注重项目品质和改善城市功能, 先后荣获建设部综合金奖工程质量金奖和中国建设工程鲁班奖, 成为当时浙江省乃至全国房地产开发与城市建设的标杆又如, 绿城集团投资建设学校医院, 金城集团投资建设 18

22 青少年活动中心等正是浙江省房地产企业的不断努力, 使得城市基础设施和公共服务设施得到了不断改善和提升 1998 年, 杭州市政府明确提出了住在杭州游在杭州学在杭州创业在杭州的发展战略, 政府引导, 市场驱动, 大规模投资住房建设, 实施安居工程, 完善住宅物业管理, 增加园林绿化建设, 在水大气噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著, 使城市居住环境得到了改善据此, 杭州市政府获得了 2001 年世界人居环境改善方面的最高奖项联合国人居奖, 旨在表彰其通过大规模的住房及基础设施投资, 使城市环境得到了根本改善 2001 年, 钱江新城的建设拉开了杭州城市沿江开发跨江发展的序幕作为杭州构筑国际大都市领头雁工程的钱江新城, 其开发建设的成功与否, 将直接关系到杭州构筑大都市, 建设新天堂的战略目标能否顺利实施对于这样一项规模宏大影响深远的战略性城市开发工程, 其涉及的土地面积投资金额时间跨度项目管理利益协调等方面的复杂性都是前所未有的为了深入研究国内外 CBD 发展的规律, 借鉴国内外经验教训, 钱江新城管委会牵头, 委托浙江大学房地产研究中心组织各方面专家, 合作开展了钱江新城开发建设整体方案与投资战略研究课题组运用城市规划城市经济学土地经济学大型项目管理社会经济预测等科学原理和方法, 借鉴国内外城市 CBD 发展的经验教训, 提出了钱江新城分阶段发展战略规划, 并重点对钱江新城形成期的城市功能发育土地增值分析资金平衡分析等进行了定量分析, 为钱江新城开发建设发挥了战略性决策支持作用得益于房地产市场的持续繁荣, 杭州市政府经营城市的理念取得巨大成功, 成为中国典范 2009 年, 王国平的城市论 (1-3 卷 ) 由人民出版社出版发行王国平写到 : 回杭州担任市委书记, 已经十个年头了作为特大型城市的管理者, 天天都在品尝酸甜苦辣, 体验喜怒哀乐每当夜深人静的时候, 毛泽东主席于 1949 年 3 月 5 日, 在河北平山的一个小山村西柏坡的一段讲话, 就会在耳边响起 : 必须用极大的努力去学会管理城市和建设城市我, 一名后来的共产党人, 能够用自己的辛苦和智慧, 回答好这一历史性的重大课题吗? 城市论就是我的一份极不成熟的答卷, 并想以此来纪念 60 年前那篇著名的讲话整个 2000 年代, 城市化大潮席卷浙江大地, 房地产开发和城市建设如火如荼, 每个城市都发挥优势, 突出特色, 实现了旧貌换新颜在海岛城市舟山, 土地资源是制约城市发展的主要瓶颈 1991 年 8 月, 浙江省国信企业 ( 集团 ) 公司浙江省水利厅普陀区国有资产投资经营有限公司共同投资组建了东港开发公司, 负责实施省内唯一不占用耕地的省级经济开发区 19

23 普陀东港经济开发区的海涂围垦和城市开发建设, 把普陀区城区面积拓展了 12 平方公里 2006 年, 普陀区委托浙江大学房地产研究中心开展浙江省舟山东港开发有限公司战略规划研究, 提出东港公司以沧海变桑塔, 东港建新城作为使命愿景, 战略定位为东港新城的发展运营商课题成果认为, 东港新城地处普陀旅游金三角的中心, 又即将成为普陀区新的行政中心, 结合东港普陀临城定海等区域特点和互动关系分析, 东港新城应该打造成为舟山旅游集散地, 普陀佛国新地标经过十多年的开发建设, 目前东港新城已经成为普陀现代化新城区, 与沈家门渔港交相辉映, 翻开了普陀城市发展新篇章上有天堂, 下有苏杭, 钱塘自古繁华随着房地产市场发展, 杭州城市建设和管理日新月异, 杭州城市知名度幸福感在国内领先 2009 年, 时任杭州市长蔡奇主持了一项市长课题, 组织浙江大学经济学人智库杭州市建委等单位合作, 研究如何进一步建设与世界名城相媲美的生活品质之城课题研究通过对在杭州生活的本地市民外省人士海归人士外籍人士留学生等各类人群的 4000 多分调查问卷, 比照温哥华维也纳大连苏州等国内外宜居城市经验, 提出宜居城市的评价要素包括自然环境与地理区位人文环境与城市文明安全健康与生活便利经济发展与开放程度社会和谐与可持续性等五大方面, 认为宜居城市的评价要从宜居性和宜居度两个角度出发, 全面评价宜居城市建设的客观表现和居民的主观满意度通过评价和比较杭州城市宜居性和宜居度指标, 建议杭州从综合治理交通问题大力整治生态环境着力提升国际化水平加大教育资源投入和加强城市文明建设等方面入手, 建设国际宜居城市, 打造一个与国际名城相媲美的生活品质之城杭州对宜居城市的研究和探索, 明确了什么是宜居城市如何评价宜居城市怎么建设宜居城市等三个核心问题, 十年来深刻影响了杭州城市发展战略和策略, 其成效在 2016 年 G20 峰会期间得到广泛称赞面向未来, 浙江省进入了后工业化和现代化发展阶段, 新型城镇化战略和乡村振兴战略将引领城乡协调发展在新的起点上, 房地产业的基础地位不会变化, 但作用方式将会调整和升级住房制度改革进一步深化, 房地产市场长效机制建设加快, 我们期待更加美好的明天在城市竞争过程中, 城市政府经营城市的任务艰巨过去 30 年, 房地产成为经营城市的主战场未来 30 年, 房地产依然是经营城市的重要内容不同的是, 要更多从城市资源人口环境人文产业交通管理等多方面综合平衡, 把城市看作一个多元复合的高集聚度的大型复杂生态系统, 努力提高城市综合品质, 实现可持续发展 20

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,,, (, ),, ( ),,, :,,,,,,.,.,, (, ),., : (, ),,.. ( ),.,,,, ;,,,,,, 陈星内容提要 : 本文通过对住房商品和住房市场的分析, 剖析了住房市场构架以及市场主体的行为特点, 并进一步分析了政府干预行为对住房市场的影响及作用作者认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性地域性层次性和价格的差别性, 市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性住房商品的社会属性表明人们对住房的需求不仅与收入相关, 低收入家庭人群的住房需求需要政府的支持和帮助