广发报告

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打昶柴
5 years ago
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1 公司跟踪房地产开发 Ⅲ 证券研究报告金融街 (42.SZ) 结算节奏均衡, 业绩加速提升核心观点 : 营收利润大幅增长, 业绩增长略超预期 217 年前三季度, 公司实现营业总收入亿元, 同比增长 88%, 实现归属于上市公司股东的净利润 14.4 亿元, 同比增长 8%, 每股收益.48 元主营业务收入水平大幅提升, 地产开发项目工程和结利进度在季度间更加均衡, 前三季度结算规模有所提升 ; 物业运营方面由于 16 年上海持有项目规模的提升, 同比增加 15%; 实现息税前利润约 9.7 亿元主要城市受政策限制, 销售整体有所下落公司前三季度实现签约销售额 12.5 亿元, 经营性现金流入 147 亿元, 同比下降 26% 其中商务地产实现签约销售额 24.6 亿元, 比去年同期下降 76%, 住宅地产销售金额 77.9 亿元, 比去年同期下降 4% 预收账款方面, 17 年 9 月末, 公司预收账款规模为 163 亿元, 与去年年底下降 25 亿元拿地力度提升, 布局深入核心城市卫星城公司通过招拍挂股权收购等多种方式, 积极获取商务地产住宅地产以及特色小镇类战略性项目储备截至 17 年第三季度末, 共获得项目建筑面积万方, 其中权益建面万方预计年的业绩分别为.97 和 1.1 元, 维持为买入评级关注四季度销售情况同时, 公司资产结构调整是公司未来阶段的重要工作, 再过五年计划安排自持规模资产价值在 1 亿左右, 都进入到运营的稳定阶段后, 这些物业将为公司更加稳定的收入和业绩按照当前股本计算年 PE 水平为 11.6x 11.2x 风险提示行业增长不及预期, 公司转自持计划不及预期公司评级买入当前价格元前次评级买入报告日期相对市场表现金融街沪深 3 18% 7% -4% -15% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 相关研究 : 整体利润表现稳定, 自持体量战略性提升金融街 (42.sz): 高增长源于公允价值变动收益金融街 (42.sz): 公允价值法导致业绩下滑,9 年业绩增长有压力盈利预测 : 215A 216A 217E 218E 219E 营业收入 ( 百万元 ) 15,565 19,853 23,76 26,375 29,342 增长率 (%) % 27.55% 19.41% 11.26% 11.25% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) -23.3% 24.46% 2.87% 4.19% 4.16% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心 1 / 8

2 营收利润大幅增长, 业绩增长略超预期 217 年前三季度, 公司实现营业总收入亿元, 同比增长 88%, 实现营业利润 22.3 亿元, 同比增长 14.2%, 实现归属于上市公司股东的净利润 14.4 亿元, 同比增长 8%, 每股收益.48 元公司前三季度收入水平大幅提升, 地产开发方面, 公司年度经营计划安排, 项目工程和结利进度在季度间更加均衡, 前三季度结算规模有所提升 ; 物业运营方面由于 16 年上海持有项目规模的提升, 写字楼商业酒店板块实现营业收入约 14.8 亿元, 较上年同期增加约 15%; 实现息税前利润约 9.7 亿元, 较上年同期增加约 22% 图 1: 金融街主营业务收入规模 ( 亿元 ) 及增速图 2: 金融街归母净利润规模 ( 亿元 ) 及增速 Q1-3 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% Q1-3 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 营业收入增速净利润增速图 3: 金融街整体毛利率水平图 4: 金融街净利率水平 5.% 45.% 4.% 35.% 3.% 43.9% 31.5% 37.5% 3.6% 3.1% 3.% 29.8% 25.% 2.% 15.% 1.% 21.4% 15.6% 17.7% 14.1% 14.6% 14.2% 1.4% 25.% 5.% 2.% Q1-3.% Q1-3 整体毛利率净利率利润率方面,17 年前三季度公司整体结算毛利率基本维持稳定, 为 29.8%, 与年年度水平基本相当, 但是较 16 年同期下降 8 个百分比, 导致营业利润增速低于收入增速公司通过加大客户定制运用创新营销模式继续完善和推广 4C 服务 2 / 8

3 体系推广住宅产品融社区服务体系等措施, 通过不断的业务创新带动公司利润增长从三费上看, 由于销售规模的下滑, 销售费用管理费用有所下降, 三费占主营业务收入比例从 16 年底的 12% 下降至 9.27% 图 5: 金融街投资净收益规模 ( 亿元 ) 图 6: 公司三项费用占主营业务收入比例 Q1-3 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 9.27% 6.6% Q1-3 投资净收益 ( 亿元 ) 三费占主营业务收入比例管理及销售费用占销售金额比例图 7: 金融街各业务销售规模 Q1-3 商业地产销售金额 ( 亿元 ) 住宅地产销售金额 ( 亿元 ) 图 8: 金融街经营性现金流入图 9: 金融街预收账款规模及增速 Q Q3 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 经营性现金流入 ( 亿元 ) 预收账款规模 ( 亿元 ) 增速 3 / 8

4 销售方面, 公司前三季度实现签约销售额 12.5 亿元, 经营性现金流入 147 亿元, 同比下降 26% 受国家分类调控, 一线城市热度下行的影响, 公司进入的北京上海广州等重点城市销售金额同比有所下滑其中商务地产实现签约销售额 24.6 亿元, 比去年同期下降 76%, 住宅地产销售金额 77.9 亿元, 比去年同期下降 4% 预收账款方面,17 年 9 月末, 公司预收账款规模为 163 亿元, 与去年年底 188 亿元相比下降 25 亿元, 与去年同期相比下滑 16.8% 拿地力度提升, 布局深入核心城市卫星城公司通过招拍挂股权收购等多种方式, 积极获取商务地产住宅地产以及特色小镇类战略性项目储备 17 年以来公司成功获取重庆沙坪坝地块北京丰台区周庄子村改造地块 ( 含住宅用地 4.48 万方 ) 北京黄村镇地块成都暑袜北二街地块天津武清黄庄地块等一批优质资源, 夯实土地储备, 积极获取优质项目资源截至 17 年第三季度末, 共获得项目建筑面积万方, 其中权益建面万方同时, 公司与石家庄新华区政府武汉市青山区政府遵化市政府签订合作框架, 为公司业务拓展打下基础表 1: 金融街 17 年拿地一览时间城市项目拿地方式权益土地规划用途总地面积 ( 万方 ) 建筑面积 ( 万方 ) 总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平 ) 217/2/1 重庆沙坪坝 A3 地块招拍挂 1% 商业 /6/19 北京周庄子村改造地块招拍挂 1% 综合 /7/7 廊坊廊安土地块招拍挂 1% 住宅 /7/17 成都暑袜北二街 6 号地块股权收购 9% 商业住宅 /8/3 北京黄村镇地块招拍挂 1% 住宅 /8/28 重庆沙坪坝地块招拍挂 1% 商业 /8/28 佛山云庭大道地块招拍挂 1% 住宅商服 /9/7 重庆礼嘉组团地块招拍挂 1% 商业住宅 /1/1 天津武清黄庄地块招拍挂 1% 商业住宅汇总从战略布局来看, 公司进一步推进深耕五大城市群的中心城市, 拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城 / 区域的战略在 17 年四限政策持续落地热点城市调控持续升级的背景下, 公司调整布局策略, 从核心一二线城市逐步向三线卫星城渗透,17 年已进入廊坊佛山等城市群周边卫星城, 且三线城市建面占拿地总建面的 25%(16 年仅有惠州项目 ), 在避免了一线城市土地资源的竞争的同时提升去化能力, 受益于核心城市需求外溢的影响, 未来将成为公司销售增长的新的爆发点此外, 公司积极拓展拿地方式, 采用多管齐下方式获取项目, 年内通过公开市 4 / 8

5 场兼并收购等方式在成都获取暑袜北二街项目 ( 规划建筑面积约 5.2 万方 ) 图 1: 金融街拿地权益建筑面积 ( 万方 ) 及增速图 11: 金融街 17 年拿地权益建面城市分布 Q3 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% 14% 27% 北京 5% 成都佛山 17% 廊坊天津重庆 29% 8% 权益建筑面积增速图 12: 金融街拿地金额及占销售金额比例图 13: 金融街储备资源分布 % Q3 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 26% 37% 37% 拿地金额 ( 亿元 ) 占销售金额比例一线城市二线城市三线城市图 14: 金融街有息负债规模 ( 亿元 ) 及净负债率图 15: 金融街短债 + 一年内到期 / 货币现金 Q3 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Q3 37% 有息负债 ( 亿元 ) 净负债率短期有息负债 / 货币现金杠杆水平方面, 截止到 17 年 3 季度, 公司净负债率为 135%, 同 16 年底相比提升 5 / 8

6 16 个百分点, 主要是由于公司投资规模的增加所致短期来看公司在手货币现金规模大于短期借款和一年期到期长期借款的规模, 短期负债现金覆盖率为 37%, 短期偿债压力较小, 整体资金充足, 预计不会出现债务风险盈利预测与投资评级 17 年前三季度公司销售签约 12.3 亿, 较 16 年同期下降 56%, 重点关注四季度销售情况同时, 公司资产结构调整是公司未来阶段的重要工作, 再过五年计划安排自持规模资产价值在 1 亿左右, 都进入到运营的稳定阶段后, 这些物业将为公司更加稳定的收入和业绩预计年的业绩分别为.97 和 1.1 元, 按照当前股本计算年 PE 水平为 11.6x 11.2x, 维持为买入评级风险提示行业增长不及预期, 公司转自持计划不及预期 6 / 8

7 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元至 12 月 31 日 215A 216A 217E 218E 219E 215A 216A 217E 218E 219E 流动资产 82,729 82,349 91,477 17, ,721 经营活动现金流 -12,842 17,86 8,592 3,644-1,878 货币资金 8,543 13,339 16,632 19,44 22,176 净利润 2,265 2,816 3,37 3,267 3,479 应收及预付 7,935 8,221 13,924 21,386 27,665 折旧摊销存货 64,915 56,452 56,585 62,53 77,543 营运资金变动 -15,81 17,281 4,61-1,557-7,495 其他流动资产 1,336 4,336 4,336 4,336 4,336 其它 566-3, ,612 1,798 非流动资产 22,95 3,486 31,277 32,114 32,967 投资活动现金流 , ,26-1,39 长期股权投资资本支出 ,45-1,58 固定资产 2,886 2,63 2,762 2,927 3,13 投资变动 -2,163-8, 在建工程 ,14 1,614 其他 1,555 6,425 无形资产筹资活动现金流 12,65-8,616-4, ,689 其他长期资产 19,168 27,124 27,219 27,345 27,49 银行借款 23,155 5, ,657 17,312 资产总计 15, , , , ,688 股权融资 1,61 流动负债 26,679 31,552 45,275 6,58 78,693 其他 -5,834-2,797-1,732-1,597-1,782 短期借款 1, ,194 1,387 现金净增加额 ,276 3,292 2,772 2,772 应付及预收 18,818 27,922 38,368 5,218 64,15 期初现金余额 8,62 7,63 13,339 16,632 19,44 其他流动负债 6,336 3,63 6,529 4,646 4,291 期末现金余额 7,63 13,339 16,632 19,44 22,176 非流动负债 49,997 5,152 44,2 42,968 45,771 长期借款 31,746 21,764 15,486 14,33 16,937 应付债券 15,976 25,144 25,144 25,144 25,144 其他非流动负债 2,275 3,244 3,372 3,52 3,69 负债合计 76,675 81,74 89,277 13,26 124,464 股本 2,989 2,989 2,989 2,989 2,989 资本公积 6,884 6,885 7,462 8,63 8,689 主要财务比率留存收益 15,57 17,179 19,487 21,891 24,396 至 12 月 31 日 215A 216A 217E 218E 219E 归属母公司股东权 25,487 27,743 29,938 32,943 36,74 成长能力 (%) 益少数股东权益 3,516 3,389 3,54 3,82 4,15 营业收入增长 -29.4% 27.5% 19.4% 11.3% 11.2% 负债和股东权益 15, , , , ,688 营业利润增长 -22.5% 31.6% 8.7% 8.% 6.9% 归属母公司净利润增长 -23.% 24.5% 2.9% 4.2% 4.2% 获利能力 (%) 利润表单位 : 百万元毛利率 3.1% 3.% 至 12 月 31 日 215A 216A 217E 218E 219E 净利率 14.6% 14.2% 12.8% 12.4% 11.9% 营业收入 15,565 19,853 23,76 26,375 29,342 ROE 8.8% 1.1% 9.6% 9.1% 8.7% 营业成本 1,887 13,89 16,182 18,151 2,147 ROIC 1.8% 2.8% 4.1% 4.2% 4.1% 营业税金及附加 1,479 1,472 1,71 1,858 2,64 偿债能力销售费用 ,145 1,31 资产负债率 (%) 72.6% 72.4% 72.7% 73.7% 75.6% 管理费用净负债比率 162.2% 119.5% 92.3% 81.3% 86.% 财务费用流动比率资产减值损失速动比率公允价值变动收益 2,121 2,161 1,8 1,189 1,248 营运能力投资净收益总资产周转率营业利润 3,189 4,196 4,563 4,929 5,27 应收账款周转率营业外收入 48 5 存货周转率营业外支出每股指标 ( 元 ) 利润总额 3,28 4,215 4,563 4,929 5,27 每股收益所得税 943 1,399 1,526 1,662 1,791 每股经营现金流净利润 2,265 2,816 3,37 3,267 3,479 每股净资产少数股东损益估值比率归属母公司净利润 2,253 2,84 2,885 3,6 3,131 P/E EBITDA 2,16 3,136 4,443 4,727 5,229 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 8

8 广发房地产行业研究小组乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 九年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心分析师, 清华大学工学硕士, 五年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心分析师, 复旦大学经济学硕士, 四年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,215 年进入广发证券发展研究中心广发证券行业投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上广发证券公司投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们地址广州市深圳市北京市上海市广州市天河区林和西路 9 号耀中广场 A 座 141 深圳福田区益田路 61 号太平金融大厦 31 层北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层邮政编码客服邮箱服务热线免责声明 gfyf@gf.com.cn 上海浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 层广发证券股份有限公司 ( 以下简称广发证券 ) 具备证券投资咨询业务资格本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布, 只有接收客户才可以使用, 且对于接收客户而言具有相关保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户本报告的内容观点或建议并未考虑个别客户的特定状况, 不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担 8 / 8

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013