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汀郦
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1 浙江大学房地产研究中心执笔人 : 杨尚 2012 年 3 月 8 日

2 主要观点 1. 舟山经济总体发展良好, 海洋经济发力 2011 年舟山的经济总量实现了快速增长, 增速名列浙江前列按常住人口计算, 人均地区生产总值达到元三产业比例进一步优化为 9.9:45.1:45.0, 农业比例不断下降, 工业主导地位进一步突出, 服务业加快发展 2011 年海洋经济总产出 1758 亿元, 是中国海洋经济比重最高的城市以临港工业港口物流海洋旅游现代渔业为支柱的开放性海洋经济体系逐步成熟, 经济结构初步实现了由单一的传统渔业向综合的现代海洋经济转变 2. 舟山市房地产投资销售量价格波动中增长近年来, 舟山市房地产投资规模销售量和价格都在快速增长, 但增速变化幅度较大舟山市历年房地产投资规模增长速度的变化趋势没有明显规律可循, 上下波动较大, 这主要是由于舟山市特殊的地理区位特征导致土地供应量十分紧缺, 历年的房地产开发投资受土地供应量的影响较大从销售面积来看, 舟山市商品房市场在震荡中发展 2004 年 2008 年 2010 年的商品房交易面积出现了负增长, 其余各年的交易量基本呈现出线性增长的总体态势, 各年的增长速率上下波动较大, 表现出明显的高低错峰式增长从销售均价来看, 舟山市住宅销售价格呈稳定上涨态势, 增长速度在 06 年和 09 年出现下滑,10 年达到增长最快, 其余各年稳定在 13.0% 左右上述现象表明舟山市的房地产市场发展受宏观经济政策和土地供应量的影响较大年调控政策密集出台, 降价预期增加 2011 年我国房地产市场不断面临中央和各级地方政府的调控压力国八条, 限购, 限贷, 加息, 一房一价, 房产税, 房产信息联网一个又一个的重磅炸弹投向房地产市场, 尤其是商品住宅市场舟山市政府也在 3 月 9 日公布了自己的调控政策, 以此向居高不下的房价施加压力面对全方位, 多层次的政策打压, 部分城市尤其是一线城市房价开始松动, 面对资金压力, 少数地产商开始试探性的价格优惠社会各界关于降价的呼声和预期不断增加 4. 调控政策对市场成交量影响较显著舟山市对本次调控政策在住宅成交量上的反应十分显著, 对房地产投资影响较小国八条公布导致 2 月楼市交易量显著下降, 此后 3 个月在刚需的拉动下出现了连续上涨 5 月 1639 套住宅的成交量达到了 2011 年的顶峰此后调控不断加码, 全国不断冷却的市场变化也让舟山的购房者对楼市的预期发生变化到第三季度, 舟山以及全国各大城 I

3 市的房地产市场基本都并未出现以往年份金九银十的火爆局面房地产企业不愿以价换量, 在新楼盘入市时给予优惠, 互不让步造成商品房成交陷入深度博弈 5 月至 12 月的商品房交易量在波动中下降, 下半年全市商品住宅交易 5258 套, 同比减少 26% 与此相反的是, 全市房地产投资较去年同期增长近一倍, 土地市场交易也比较频繁, 从此可以看出, 房地产商看好舟山房市前景, 尤其是在工业, 旅游和商业地产方面, 投资增长更明显 5. 舟山市住宅价格上涨较快, 市场运行存在隐患从商品房平均销售价格来看, 舟山市销售价格节节攀升, 年商品房销售平均价格增长了 136.0% 而从舟山城镇居民人均可支配收入看,2005 年舟山城镇居民人均可支配收入元,2010 年为元,5 年间仅增加了 69.0% 城镇居民人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的上涨速度, 舟山市居民的住房压力还是很大的市场运行指标方面, 舟山市住宅市场 12 月二手住宅挂牌交易均价计算得到的 90 平方米标准下房价收入比为 11.3, 说明舟山市住宅价格已经超过了普通家庭的支付能力, 以住房标准为平方米计算得到的房价收入比在合理取值区间内 ; 90 平方米标准下房租收入比为 18.3, 属于较低水平, 房租压力小 ; 房价房租比在 2 年内呈倒 U 形走势, 最新的比值为 483, 在合理方位边缘, 即将发展为过热形式, 需要警惕 II

4 目录主要观点... I 一社会经济发展... 1 ( 一 ) 城市区位独特... 1 ( 二 ) 经济快速提升... 2 ( 三 ) 海洋经济发达... 4 ( 四 ) 工业增长较快... 4 二房地产业发展... 5 ( 一 ) 中央调控政策... 5 ( 二 ) 舟山调控政策... 7 ( 三 ) 房地产市场发展历程... 8 三房地产市场动态 ( 一 ) 房地产投资 ( 二 ) 土地市场 ( 三 ) 商品住宅市场四房地产运行指标 ( 一 ) 房价收入比 ( 二 ) 房租收入比 ( 三 ) 房价房租比 III

5 一社会经济发展 ( 一 ) 城市区位独特舟山是全国唯一以群岛设市的地级行政区划, 舟山市由星罗棋布的 1390 个岛屿组成, 据第六次全国人口普查, 共有住人岛屿 103 个, 其中万人以上岛屿 11 个, 全市常住人口为万人舟山市背靠长江三角洲地区, 北与上海南与宁波等大中城市隔海相望 ; 东接太平洋, 是中国对外开放的主要海上门户和中外船舶南来北往的必经之地舟山市辖区如图 1.1 所示 : 下辖 2 区 2 县 ( 定海区普陀区岱山县和嵊泗县 ), 舟山市政府设在临城新区 1 舟山市城市总体规划( 年 ) 将舟山城市定位为我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地, 现代化的港口和海岛旅游城市舟山拥有渔业港口旅游三大优势产业舟山海洋资源极其丰富, 是中国最大的海水产品生产加工销售基地 ; 是中国屈指可数的天然深水良港 ; 是著名的佛教圣地和海岛休闲旅游度假胜地, 拥有普陀山, 桃花岛等驰名中外的风景名胜 2011 年 6 月 30 日, 中国唯一以群岛建制的地级市浙江省舟山市获国务院批准设立浙江舟山群岛新区, 这一国内首个群岛新区, 是继上海浦东新区天津滨海新区和重庆两江新区之后, 中国政府批准设立的第四个国家级新区舟山群岛新区是国务院批准的中国首个以海洋经济为主题的国家战略层面新区根据国务院批复, 舟山群岛新区的功能定位是浙江海洋经济发展的先导区海洋综合开发试验区长江三角洲地区经济发展的重要增长极基于这一功能定位设立的舟山群岛新区发展目标是, 逐步建成中国大宗商品储运中转加工交易中心东部地区重要的海上开放门户海洋海岛综合保护开发示范区重要的现代海洋产业基地陆海统筹发展先行区从行政区划的角度来看, 舟山市的发展中心聚焦在定海城区以及普陀区其中定海区新划分出临城新区, 并将舟山市政府迁往这一新城区, 是未来的舟山经济和行政中心 2 考虑到舟山市的规模较小, 结合舟山的城市规划以及住房的销售情况, 基本上可以从住宅板块的角度将舟山全市的房地产市场分为 : 定海区 ( 不含临城新区 ) 临城新区普陀区岱山县四大板块 1 数据来源 : 根据舟山政府网站和统计局网站整理 2 本研究部分出最后一章以市区定海临城和普陀为研究对象外, 其它章节均以全市为研究对象 1

图 1.1 舟山行政区域示意图 ( 截图自百度地图 ) 定海板块, 作为舟山的中心区域, 定海区长期受到购房者远高于其他城区的销售均价, 显示了定海区在舟山购房者心目中的不可替代性完善的基础配套, 便利的交通深厚的人文底蕴和发达的商业环境, 使得板块内楼盘的身价也随之倍增买房在定海, 不仅可以大大满足生活品质的需求, 也是投资回报较为稳健的区域选择新城板块,

6 图 1.1 舟山行政区域示意图 ( 截图自百度地图 ) 定海板块, 作为舟山的中心区域, 定海区长期受到购房者远高于其他城区的销售均价, 显示了定海区在舟山购房者心目中的不可替代性完善的基础配套, 便利的交通深厚的人文底蕴和发达的商业环境, 使得板块内楼盘的身价也随之倍增买房在定海, 不仅可以大大满足生活品质的需求, 也是投资回报较为稳健的区域选择新城板块, 临城新区是目前舟山新一轮城市规划中的新城在政府和社会各界的见证下, 一座新兴的现代化城市应运而生交通环境规划等优势让开发商也认识到了新区的发展潜力, 知名开发商纷至沓来, 房产投资聚集, 居住环境愈加成熟, 俨然已成为刚需族首选购房热地普陀板块, 沈家门老城区土地资源的日益饱和, 造就东港的潜在资源被充分挖掘 ; 而朱家尖鲁家峙, 双岛合璧, 又引发普陀新一轮的角逐 ; 除此之外还有宜居的浦西, 令所有重视优质生活的人向往岱山板块, 凭借秀丽的海景, 岱山板块脱颖而出, 赢得了开发商的青睐, 成为舟山楼市的闪耀之星舟山的海景房主要分两类 : 小户型海景度假公寓和海景别墅 ( 二 ) 经济快速提升近年来, 舟山市大力发展港口经济以及房地产业, 经济实力快速提升 2011 年全年全市实现地区生产总值亿元, 同比增长 20.8%, 十一五期间年均增长 14.3%, 连续 12 年保持两位数增长经济增速连续多年名列全省和长三角 2

7 前列按常住人口计算, 人均地区生产总值达到元 2001 年至 2011 年舟山市地区生产总值情况如图所示生产总值增长图年地区生产总值及其增长速度 ( 单位 : 亿元,%) 2011 年第一二三产业分别增长 5.6% 10.9% 和 13.0%, 三产业结构比例从 2005 年的 14.1:39.7:46.2 调整为 9.9:45.1:45.0 工业主导地位进一步突出, 第三产业加快发展, 产业结构更趋合理, 形成临港工业港口物流海洋旅游现代渔业等四大基地得益于经济的快速发展, 居民收入稳步增长 2011 年, 城区城镇居民人均可支配收入元, 比上年增长 16.2%; 全市渔农村居民人均纯收入元, 比上年增长 16.4% 城乡居民收入差距进一步缩小, 城乡居民收入比由 2010 年的 1.88:1 缩小至 1.84: 至 2011 年舟山市地区人民收入及增长速度如下表所示表至 2011 年舟山市地区人民收入及其增长速度年份城镇居民人居可支配收入 ( 元 ) 增长速度 (%) 渔农村居民人均纯收入 ( 元 ) 增长速度 (%)

8 续表至 2011 年舟山市地区人民收入及其增长速度年份城镇居民人居可支配收入 ( 元 ) 增长速度 (%) 渔农村居民人均纯收入 ( 元 ) 增长速度 (%) ( 三 ) 海洋经济发达作为全国唯一以群岛设市的地级行政区划, 舟山在早期并没有充分利用得天独厚的海洋资源上世纪 90 年代以来, 舟山大力发展海洋旅游业和海洋房地产业, 并以此为突破点扶持第三产业进入本世纪后, 舟山市与时俱进, 不断优化产业结构, 全市初步形成了以临港工业港口物流海洋旅游现代渔业为支柱的开放性海洋经济体系, 经济结构初步实现了由单一的传统渔业向综合的现代海洋经济转变 2011 年海洋经济总产出 1758 亿元, 比上年增长 15.6%, 十一五期间年均增长 16.8%; 海洋经济增加值占全市 GDP 的比重为 68.6%, 比上年提高 0.6 个百分点, 是中国海洋经济比重最高的城市 ( 四 ) 工业增长较快依托港口经济的发展战略为第二产业的发展带来动力, 舟山市第二产业的发展出现了新的突破, 2011 年, 工业经济保持平稳较快增长, 全年实现全部工业总产值亿元, 比上年增长 20.4%, 年, 全市工业总产值年均增速达到 23.3% 其中增长的主要部分为临港工业,2011 年规模以上临港工业实现总产值亿元, 比上年增长 19.5% 2001 年年工业总产值及其增长速度如下图所示 4

9 工业生产总值增长图年年工业总产值及其增长速度 ( 单位 : 亿元,%) 二房地产业发展 ( 一 ) 中央调控政策 2011 年宏观政策密集出台, 调控密度之大, 覆盖范围之广, 皆为近几年之最 1 月 26 日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 发布房地产市场调控新国八条相对于前几轮的调控, 被市场认为是最具杀伤力的政策, 随着政策的实施, 各地房价稳步回落, 效果持续至今新国八条对保障性住房建设住房信贷政策土地市场等都作了一系列的调控, 包括全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套, 对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍, 增加土地供应, 确保保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的 70% 等 1 月 28 日, 国务院宣布, 同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点上海重庆随即宣布,28 日起开征房产税, 并公布了征收的详细方案, 悬空已久的房产税终于在沪渝两城市落地 3 月 16 日, 国家发改委发布了商品房销售明码标价规定, 明令商品房销售要明码标价, 实行一套一标价, 并明确公示代收代办收费和物业服务收费, 商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源 7 月 12 日, 国务院召开会议部署房地产调控, 提出房价上涨过快的二三线 5

10 城市也要采取必要的限购措施 ;8 月 17 日, 住房城乡建设部公布列入新增限购城市名单的 5 项建议标准 10 月 27 住建部部长姜伟新表示, 随着个人信息全国联网, 限购等行政调控措施将退出全国 40 座大中城市被要求将房地产纸质档案全部转化为电子数据, 并于 12 月 31 日前实行联网, 计划于 2013 年覆盖全国 256 个地级市此后, 个人住房信息系统全国联网的政策开始引起人们的广泛关注年底, 住建部知会地方政府, 对于限购政策将于 2011 年年底到期的城市, 地方政府需在到期之后对限购政策进行延续 12 月 9 日的中央经济工作会议上, 中央再次重申坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归 2011 全年央行三度上调存贷款利率, 央行七次调整存款准备金率第一次加息于 2 月 9 日开始执行,4 月央行进行了第二次加息, 最近一次加息发生在 7 月与此同时, 公积金贷款利率也随之上调今年前 6 次升准使大型金融机构的存准率在 6 月 14 日达到了 21.5% 的历史高位, 而后 12 月 5 日首度下降 0.5% 今年的一系列调控措施产生了较大反响, 住宅价格开始出现松动, 各界关于拐点即将到来或已经到来的舆论此起彼伏国家统计局数据显示, 在 70 个大中城市新建商品住宅方面, 价格环比下降的城市有 52 个, 持平的城市有 16 个, 环比价格上涨的 2 个城市中, 涨幅均为 0.1%; 与 2010 年 12 月份相比, 价格下降的城市有 9 个, 涨幅回落的城市有 55 个二手住宅价格同样反映回落态势 70 个大中城市中, 价格环比下降的城市有 51 个, 持平的城市有 16 个, 环比价格上涨的城市中, 涨幅均未超过 0.2%; 与 2010 年 12 月份相比, 价格下降的城市有 29 个, 同比涨幅回落的城市有 33 个房地产市场的重重迷雾加重了房地产商的观望情绪, 首先反映在一级市场土地出让市场 2011 年全国 130 个城市土地出让金总额为亿元, 同比减少 13% 其中住宅类用地( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 亿元, 同比减少 24% 其中上海土地出让金 1260 亿元, 位居全国第一, 但与 2010 年相比减少 16.7%; 北京位列第二, 同比减少 37.9%, 降幅非常明显 3 开发商资金链紧张, 整体拿地热情不高, 全国各大中心城市成交量成交单价下 3 数据来源 : 中国指数研究院数据信息中心 6

11 跌, 各地缓拍流拍现象屡见不鲜, 土地市场进入名副其实的寒冬期一系列全方位的调控措施使得依靠财务杠杆的房地产商资金紧张, 尤其是向国有大型银行直接贷款的融资途径被严格控制后, 足够现金流成为各大房企的制胜法宝为缓解资金压力, 狠抓销售成为房地产公司普遍策略与此同时, 融资困难加上前景的不明朗因素促使全国的房地产新增项目减少房地产开发投资增速明显放缓,2011 全年投资亿元, 同比上涨 27.9%, 比上年回落 5.3 个百分点 4 面对如此严峻形势, 现金为王成为了各大房企一切行动的首要目标促销就成为楼市中最直接最有效的手段购房者想都不太敢想的事情, 终于在 2011 年变成了现实随着市场形式的变化, 各种新型的营销方式不断出现 2011 年无条件退房楼市保值计划重出江湖 11 月 29 日, 由 20 家房产开发商组成中国首个房地产电子商务联盟打出了将定价权完全交给购房者的口号面对市场重压, 一二手房联动已经成为普遍策略各地多家房地产中介在销售二手房的同时也在门店进行新房的销售同时, 微博成为房产营销的另一个重要舞台住宅市场因受到限购等政策调控的影响, 促使众多开发企业转战商业地产, 一时间楼市商业地产无限繁荣今年下半年以来, 不少房源的持有者均保持着一个相对较高的心理价位, 而购房者也不愿意轻易出手, 导致二手房市场价格保持在以往的水平, 而成交量却严重下滑二手房价格持续坚挺导致的一二手房价格倒挂, 也开始促使一些购房者彻底放弃二手房转投一手房 ( 二 ) 舟山调控政策为响应国家号召, 遏制房价过快上涨, 舟山市也出台了一系列政策舟山市政府 2 月 21 号出台了关于加快公共租赁住房发展的若干意见明确提出至 2015 年底, 全市新增公共租赁住房 55 万平方米以上新建公共租赁住房的建设标准以满足基本居住需求为原则, 每套建筑面积控制在平方米, 高层建筑和针对引进的高层次紧缺急需人才, 建设标准可适度放宽公共租赁住房主要通过政府投资筹集项目配建企业自建社会自己投资建设等方式筹集 4 数据来源 : 国家统计局 7

12 2011 年 3 月 19 日, 舟山市政府公布关于进一步做好房地产市场调控工作的通知, 以求共有五点 : 切实承担房地产市场调控职责, 促进房地产市场健康平稳发展 ; 继续加大保障性住房建设力度, 努力解决城市低收入群体住房困难 ; 严格执行差别化信贷税收政策, 有效遏制不合理购房需求 ; 继续增加住房建设用地有效供应, 严格规范土地供应管理 ; 不断完善房地产市场监管模式, 严肃查处违法违规行为表 2.1 舟山市具体调控措施序号舟山市调控措施新建住宅价格同比增幅控制在舟山市当年地区生产总值增速以内, 商品住房销售价格超过政府控制目标的, 不予预售 2 全年全市新开工保障性住房 13.4 万平方米 3 第二套住房贷款首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍政策不足 5 年的住房转手交易的, 统一按销售收入全额征收营业税 4 继续执行舟山市 2010 年有关住房限购政策, 房产信息年内实现全市联网 5 保障房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70% 6 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查对房地产开发建设投资达不到 25% 以上的 ( 不含土地价款 ), 不得转让 7 严格新建商品房明码标价制度, 新开楼盘六个月内不得任意提价舟山的调控措施取得了一定的效果, 商品房用地出让略减, 成交量明显下降, 但房地产投资规模持续扩大, 具体分析见第三章 ( 三 ) 房地产市场发展历程从舟山市的房地产业投资增长情况来看 ( 如图 2.1), 仅 2003 年中央政府首次出台措施应对房地产过热和 2008 年金融危机的影响导致投资额有小幅下降其他年份房地产投资均出现增长, 其中尤以 2011 年增长最快 2011 年舟山市房地产开发投资额达到亿元, 增长 101.6% 的十年来最高速度总体来说, 2001 年年舟山市的房地产投资均以一种稳步上升的方式发展, 增长速度虽有一定变化, 但仍在可控范围之内 2011 年的高速增长部分或得益于舟山群岛新区的划定和政府对保障房的大力支持 8

13 房地产投资增长图年房地产投资及其增长速度 ( 单位 : 亿元,%) 图 2.2 是 2001 年至 2010 年舟山市房屋销售趋势图根据图 2.1 和图 2.2 所反映出的信息, 结合近年房地产市场的一些宏观信息, 可以得出舟山市房地产发展基本遵循如下的轨迹 : (1)2001 年以来, 随着住房消费信贷房地产开发投资信贷政策的进一步宽松, 加上 2002 年 7 月 1 日开始实行的土地招投标制度, 使原本平稳增长的房地产市场出现了高速增长的态势 2001 和 2002 年, 舟山房地产开发投资额分别以 48.1% 和 22.9% 的速度增长进而, 舟山房地产市场出现了明显的卖方市场, 炒作迹象明显, 消费者心理恐慌, 出现追涨购房的现象年, 舟山市商品房竣工面积与销售面积之比均大于 1( 仅 2004 年略显供不应求, 比值为 0.94: 1) 这一期间, 商品房空置率持续维持在一个较低的水平, 连最高的 2004 年也仅为 7.5%, 远远低于警戒线标准也正是在这段时期, 舟山的房价出现了快速上涨舟山市房地产市场的繁荣发展, 一方面由于政府的住房制度改革, 而且也已将住宅产业作为新的经济增长点 ; 另一方面也与舟山经济持续快速发展, 居民收入水平稳步上涨, 居民住宅需求得到有效释放密不可分 9

14 面积均价图年舟山市商品房销售面积和销售均价趋势 ( 单位 : 平方米, 元 / 平方米 ) (2) 从 2007 年下半年开始, 房贷利率连续加息存款准备金率连续上调第二套房的贷款从紧等一系列宏观调控政策的陆续出台, 给购房者的购房心理造成了一定的影响, 部分购房者出现观望态势再加上受 2007 年下半年股市低迷物价攀升等因素的影响, 部分开发商也持观望姿态, 整个楼市状态低迷, 全市商品房成交量也逐渐回落这一时期的住宅交易均价仍然维持了一段时间以来的增长速度, 并未受到较大的影响 (3)2008 年以后, 商品房销售下降趋势逐步扩大, 商品房销售面积 1 3 月增长 0.8%,1 6 月下降 40.1%,1 9 月下降 44.6% 房地产市场逐步回归理性, 全市房屋销售价格涨幅呈前高后低的走势, 前 9 个月房屋销售价格比较平稳增长, 后 3 个月稳定, 同比涨幅主要回落 2008 年舟山全市房屋销售价格却逆势上涨, 比 2007 年上涨了 25.3% 这一时期舟山房地产市场成交量的相对低迷, 随着各项宏观调控房地产政策的相继落实, 加上美国次贷危机引发的全球金融危机等多种因素影响, 舟山市房地产投资增速明显放缓, 房屋销售低迷 2008 年以来, 随着国家宏观调控房地产市场政策措施的到位, 特别是第二套房首付比例的提高以及第二套房贷款界定以家庭为单位等政策的实施, 在一定程度上抑制了投机性和投资性的购房需求, 延缓了部分自主性购房需求, 这是销售量回落的主因 2007 年销售火爆, 交易量超过竣工量, 导致 2008 年上半年的库存短缺可能是商品房价格稍有上涨的原因 2008 年下半年金融危机正式爆发, 价格涨幅才趋于平稳 10

15 (4)2009 年, 房地产市场迅速回暖住宅销售价格小幅上涨, 住宅成交持续放量, 销售屡创新高, 出现了销售火爆的局面 2009 年, 全市房地产开发投资 49.0 亿元, 比上年增长 25.8% 全年商品房销售面积万平方米, 比上年增长 1.2 倍, 超过历史上销售面积最高的年份 2007 年 (136.5 万平方米 ) 全年商品房销售套, 比上年增长 1.5 倍全年房屋销售价格同比上涨 4.2% 随着市场上供大于求的局面逐渐显现, 商品房价格缓慢攀升 2008 年尤其是下半年积累的存货在 2009 年得到消化金融危机中大量一线城市商品房价格保持平稳或下降, 但舟山逆势上扬因此即使在市场信心恢复和市场销售火爆的 2009 年, 舟山商品房价格稳步上涨由于金融危机尚未完全消除, 实体经济仍未彻底复苏, 而房地产业在扩大内需和拉动经济增长方面起到了重要作用, 所以国家对于过热的房地产市场采取了宽容的态度, 这使得房地产投资性需求在一段时间内持续增长 (5)2010 年舟山房地产投资仍不断增加, 但商品房销售市场却出现了罕有的量跌价涨的局面全年房地产投资增长 20.4%, 达到了近 60 亿元的历史新高商品房销售面积虽达到了 138 万平方米, 仍比前一年下降 14.3% 与此形成显著对比的是,2010 全年商品房价格上涨明显, 达到了 9077 万元每平方米, 创造了 41.0% 的 10 年来最大增幅平均价格的上涨部分归因于办公用房和商业营业用房 74.2% 和 67.5% 的大幅投资加速舟山房地产市场经历了前一年的繁荣后略显疲软 2009 年商品房销售面积达到了所有房屋竣工面积的 2.3 倍, 房地产开发商的存货销售殆尽 2010 年竣工量虽达到了 135 万平方米, 仍不能满足刚需一族的住房要求再加上前一年的高价购得土地的土地在遭遇 2010 年调控政策的密集出台, 这在推高新建商品房的销售价格的同时又促使开发商减缓新楼盘的入市因此, 舟山市场上的需求过剩而供给不足的局面出现导致了部分区域的商品房价出现了快速上涨总的来说, 舟山市住宅销售价格在 2001 至 2008 年呈稳定上涨态势, 其中 2001 年增速仅 5.2%, 后逐步缓慢提升仅在 2006 年增长速度稍有下滑 2008 年受全球经济的影响, 房价增速明显减缓,2009 年相对 2008 年房价增长 4.2%, 而 2010 年在中国 4 万亿经济复苏计划的刺激下, 舟山商品房上涨 41.0%, 达到 9077 元, 直逼万元关口这是近十年来的最大涨幅, 一定程度上促成了 2011 年舟山政府紧跟中央政府脚步, 出台相应措施抑制房价过快上涨 11

16 三房地产市场动态 ( 一 ) 房地产投资 2011 年各月舟山市房地产累计投资额与去年同期相比都有较大幅度的上升, 其中 1-2 月累计房地产投资同比增长最小, 为 31.2% 3 月和 4 月投资额分别达到了 18.2 亿元和 13.2 亿元, 如此全年单月最高和第二的投资额使得累计投资迅速拉升,1-4 月房地产投资同比增长 96.1%, 达到 2011 年的第一个峰值, 随后缓降缓升, 值至 1-12 月 102.6% 的最高增幅虽然后 3 个季度出现一定的波动, 但累计房地产投资同比增幅始终保持在 70% 以上单月房地产投资在 3 月达到全年高峰后一路下滑, 直到 9 月和 10 月才有所回升,11 12 月又有小幅波动月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月月投资累计投资累计增速 20 0 数据来源 : 浙江省统计局图年舟山各月房地产投资 ( 单位 : 亿元,%) 如图 3.2 所示, 浙江省其他各市中, 杭州的房地产投资额以 1302 亿元居首, 其次是宁波和温州, 分别为 757 亿元和 681 亿元相比之下, 舟山市 119 亿元的规模和上述城市差别明显舟山的房地产投资额在浙江 11 个地级市中排名第 9, 占全省房地产投资总和的 2.6% 造成这一现象的原因大致有三个, 第一, 舟山的人口较少, 常住人口仅 112 万, 占浙江省常住人口的 2%, 较少的人口数量所能提供的需求有限 ; 第二, 舟山市陆地面积有限 ( 仅占全省总面积的 1.4%), 土地紧张, 必须合理有序开发 ; 舟山一直将海洋产业作为重点发展方向, 未将房地产业列为该市支柱产业 12

17 虽然舟山房地产投资规模在浙江省还不大, 但投资增速却以 103% 的优异表现取得了全省第 2 的成绩, 高于全省 64.5 个百分点这充分说明了舟山房地产的成长潜力和发展实力, 作为全国唯一以群岛建市的城市, 独特的海洋资源可以为旅游地产提供得天独厚的先天条件尤其是在获批成为我国首个海洋经济新区后, 持续的经济发展动力将提供房地产需求, 舟山房地产业的前景值得期待 % 160% 140% 120% % 100% % 36% 36% 64% % % 42% % 33% 40% % 22% 20% 0% 投资 ( 亿元 ) 增速 (%) 数据来源 : 浙江省统计局图年浙江各市房地产投资额即增速 ( 二 ) 土地市场 2011 年, 舟山市全市挂牌成交地块共计 137 块, 其中定海区 38 块, 普陀区 63 块, 岱山县 35 块, 嵊泗县 1 块 ; 累计成交面积约 370 公顷, 其中定海共出让 174 公顷占比最大 137 个地块中, 住宅 ( 商品住宅 ) 用地仅仅 18 块, 商业及公共服务用地 52 块, 工业仓储及其它用地 67 块土地出让金定海区 77.6 亿元, 普陀区 25.5 亿, 岱山县 5.1 亿, 嵊泗县 0.5 亿住宅用地成交量相比去年有所减少, 并且地块集中在临城朱家尖和六横 ; 而 2010 年成交的住宅用地集中在定海城北东港二期开发区和鲁家峙岛由此不难看出, 热点区域住宅用地保有量逐渐减少, 未来几年将会通过继续拆迁等手段增加新的住宅用地 ; 通过土地出让情况, 还能进一步看出临城东港 2 大开发区的建设规划和进程, 过去的一年, 尽管房地产市场渐渐冷淡, 但是舟山新城的建设继续向前迈进了一步同时, 舟山市 3 月份开始出台了居民限购政策的细则, 住宅市场前景不被看好但商业服务业和工业房地产开发并没有受到限 13

18 制, 加上 2011 年 6 月 30 日中央正式批准舟山建立新区的利好消息刺激, 进一步推断非住宅地产在舟山的乐观前景因此, 住宅用地出让仅占 13%, 这也可能正是房地产投资在 2011 年下半年逐步上升的原因表年土地出让情况指区标域定海普陀岱山嵊泗土地出让数量 (%) 土地出让面积 (%) 土地出让金 (%) 数据来源 : 舟山搜房网 ( 三 ) 商品住宅市场 2011 年 1 月受到信贷优惠政策可能被取消的信息影响, 很多人选择在节前出手, 新年伊始, 舟山楼市并非典型淡季受春节大假的影响和新国八条出台 2 月的楼市推盘量低迷, 市场开始 3 月的楼市, 楼市回暖, 成交量逐渐上升, 之后的 3 个月市场持续升温由于个别楼盘火爆的表现,5 月份的成交量继续上升, 成交量达到上半年最高点迈入 6 月, 成交面积成交量环比纷纷跳水, 成交量跌幅达 41.0%, 楼市大幅降温上半年的调控政策并未像之前的历次调控越调越涨, 中央不断发出楼市政策短期不会松动的信号 7 月的加息使得 5 年以上购房贷款升至历史高位降价呼声和降价预期日趋高涨, 部分一线城市的市场价格已经出现下行预期这全国整体的变化也让本地的购房者和开发商对舟山楼市的预期发生变化到第三季度, 舟山以及全国各大城市的房地产市场基本都并未出现以往年份金九银十的火爆局面, 拐点论的声音日渐响亮另一方面, 面对资金和库存双重压力的房地产企业并未在新楼盘入市时给予松动互不让步造成商品房成交陷入深度博弈中 5 月至 12 月的商品房交易量涨跌交替, 在不断地波动中下降 2011 下半年全市商品住宅交易 6222 套, 较上半年下降 10.1%, 比 2010 年下半年下降 12.6% 14

19 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月商品住宅成交量 ( 套 ) 环比 (%) 图年商品住宅成交量情况四房地产运行指标为更进一步地了解舟山市区 2011 年房地产市场的运行情况, 把握舟山房地产脉搏, 本报告选取了房价收入比房租收入比和房价房租比三个国际通用指标测算舟山房地产业 2011 年年末的最新动态为实时检测到上述三个指标的准确值, 浙江大学房地产研究中心于 2011 年 12 月底在舟山搜房网嘉城搜房网和舟山房途网选取了 301 个二手房挂牌交易样本和 206 个租赁样本, 样本基本情况如表 4.1 所示通过对表 4.1 的样本挂牌数据分析, 可以看出舟山市各区块中定海区的二手房交易和普陀区的租赁均价分别是最高的, 分别达到了元 / 平方米和每月 34.6 元 / 平方米这也反映了定海和普陀区块作为传统行政中心和商业中心的地块价值值得注意的是, 作为未来城市中心的临城新区二手房租赁均价低于全市交易均价, 而交易的均价却高于市平均水平, 甚至高于普陀区这是因为临城区是新区, 且是未来的行政商业中心, 其投机性需求相对较高, 地块升值潜力较大但由于目前相关的配套设施还无法与老城区相比, 故反映住宅实际价值的租赁价格则显得相对较低但值得注意的是, 临城新区的租赁均价和交易均价都和市区均价最为接近, 样本量也分别达到了第一和第二的位置, 这说明了经过十年的建设, 临城新区的价格已经能代表整个市区的房价水平 5 资料来源 : 舟山透明搜房网 15

20 表 4.1 舟山市 2010 年 12 月挂牌交易和租赁均价统计表区块交易样本租赁样本交易均价租赁均价数 ( 套 ) 数 ( 套 ) ( 元 / 平方米 ) ( 元 / 平方米 / 月 ) 定海临城普陀总计 ( 一 ) 房价收入比房价收入比是国际上广泛使用的反映居民购房能力情况的一个指标, 其比值越大, 说明居民购房能力越弱通常而言, 国际上对合理住房价格的房价收入比应为 3-6, 大部分亚洲国家的房价收入比值会高于这个数值而考虑到我国具体国情, 比如特殊的住房体制住房需求长期受到压抑等原因, 我国部分学者认为, 对于我国 8-10 的房价收入比仍然属于正常范围, 但如果超过 10, 则表明居民购房能力较弱本报告根据三口之家购买 60 平方米 75 平方米和 90 平方米住宅的标准, 使用二手房挂牌数据进行分析计算得到的结果如表 4.2 所示由表 4.2 中 90 平方米标准可知, 根据舟山市二手房挂牌交易均价计算得到的 2011 年 12 月房价收入比为 11.3, 继 2010 年 12 月和 2011 年 6 月房价收入比超过 13 后开始下降, 这主要是因为 2011 年城镇居民人均可支配收入出现可较大幅度的增加 2 年内 4 次测算的平均值为 12.3, 说明若舟山 3 口之家购买 90 平方米的二手商品住宅, 住宅价格已经超过了居民的支付能力当然, 这一比较并未考虑二手房挂牌价格普遍高于市场价的现实情况, 故是对房价收入比的高估, 仅起参考作用若以 75 平方米住宅为标准得到的最新房价收入比为 9.4, 平均值为 10.1; 若以 60 平方米住宅为标准得到的最新房价收入比为 7.5, 平均值为 8.2 以平方米的住宅计算得出的 2 年内房价收入比基本和合理取值区间吻合, 但平方米的家庭住房面积是否达到了舟山的人均水平还有待证实表 4.2 舟山市 2010 年和 2011 年挂牌房价收入比时间 2010 年 6 月 2010 年 12 月 2011 年 6 月 2011 年 12 月平均值 60 平方米标准平方米标准平方米标准数据来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据 16

21 ( 二 ) 房租收入比根据目前的国际经验, 房租收入比的合理区间应小于 25%, 而居民租房压力承受临界点为 30%, 如果比重超过 30%, 则对居民造成较大的租房压力表 4.3 是根据舟山 3 口之家租赁 90 平方米住宅计算得到的舟山市的房租收入比如下表所示,2010 年 12 月房租收入比稍有下降, 随后的 2011 年呈现小幅上升 2011 年 12 月房租收入比为 18.7, 这一比例相对较低, 说明舟山市的房屋租赁市场相对稳定, 房屋租赁价格较低, 租房者的压力较小这一现象的主要原因是舟山市外来常住人口和购房者比例都较低, 而且多集中在高档海景房市场, 故房屋租赁市场的有效需求不足, 市场反映相对购买市场显得相对冷淡因舟山居民租赁 90 平方米的住宅不会带来经济压力, 故未在表中列出的 60 平方米和 75 平方米标准的房租收入, 舟山居民不必要租赁过于小的住宅表 4.3 舟山市区年房租收入比时间 2010 年 6 月 2010 年 12 月 2011 年 6 月 2011 年 12 月房租收入比数据来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据 ( 三 ) 房价房租比根据国际经验, 房价房租比处于之间属于合理范围, 假若超出 300, 说明该区域房产被市场高估, 投资价值会缩小, 房地产市场存在过热现象 ; 若低于 200, 则说明该区域住宅市场投资潜力较大因为国情不同, 我国住宅买卖市场较租赁市场发达很多, 因此, 将房价房租比以 300 和 500 为界限, 若超过 500, 则市场被高估, 若低于 300, 则被低估舟山市区住宅市场 12 月份挂牌房价租金比为 483, 从这一指标可以看出舟山市区房地产的价值逐渐趋于合理据统计, 舟山市约有 25% 城镇住户拥有二套及以上房屋, 渔农村居民进城购房者也已占相当大的比例 6, 表明了舟山市的房地产市场存在部分泡沫, 且住宅价格对 2010 年和 2011 年上半年的市场调控反映不是很明显另一方面,2 年内舟山的房租房价比走势为典型的倒 u 型房租房价比从 600 以上降至 500 以下, 按照我国惯用标准, 住宅的价值从价值被高估逐渐回归合理有力的证明 2011 年的调控的效果在舟山市区范围内开始显现, 限购加息等措施已将部分泡沫挤出舟山商品住宅市场但这一比值仍处于过

22 热边缘, 依然需要警惕房地产泡沫的形成, 以打击投机为目的的调控仍需继续表 4.4 舟山市 2010 年和 2011 年房租房价比时间 2010 年 6 月 2010 年 12 月 2011 年 6 月 2011 年 12 月房租房价比数据来源 : 浙江大学房地产研究中心观测数据 18

23 资料来源 (1) 嘉城搜房网 (2) 舟山房途网 (3) 舟山搜房网 (4) 舟山市门户网站 (5) 大舟山网 (6) 舟山统计信息网 (7) 新华网 (8) 浙江统计信息网 19

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