2013城市地价状况

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霖路
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108 2013 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 2013 年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称,

1 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市皖江城市带承接产业转移示范区核心城市南京都市圈成员城市现市域面积 5988 平方公里, 人口万, 其中市区面积平方公里人口万, 下属四县 ( 芜湖县繁昌县南陵县无为县 ), 四区 ( 镜湖区弋江区鸠江区三山区 ), 其中包括 2 个国家级开发区 ( 芜湖经济技术开发区芜湖高新技术开发区 ), 同时芜湖也是中国优秀旅游城市, 有皖江明珠, 创新之城之美誉在国土资源部中国土地勘测规划院领导的关怀下, 在省国土资源厅及中心的大力支持下, 芜湖市自 2006 年起被国土资源部批准为开展城市土地价格调查和动态监测工作的城市之一

2 部分监测城市地价总体状况 109 二地价监测范围和标准宗地的设立根据国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知国土资发(2008)51 号文件要求, 本年度的监测范围以 2007 年卫星摇感图片所确定的建成区为依据, 结合芜湖市近期规划进行了调整确定的监测范围以主城区为主, 包含了已于 2010 年 3 月份建成投入使用的城东政务新区, 监测总面积共平方公里 ( 商业居住和工业三种用途监测范围的围合区域面积 ) 对监测范围内的国有土地, 遵循代表性原则一般性原则确定性原则稳定性原则易操作性原则合理分布性原则, 共设立了 65 个标准宗地,33 个区段, 并按照规范和文件的要求, 每季度和年度定期对各标准宗地数据进行采集和维护, 按期编制并上报相关指标三地价指数的编制方法根据城镇土地估价规程的要求, 选择不同的估价方法, 测算各标准宗地在设定条件下的地价, 再采用拉氏公式计算各用途及全市地价和地价指数四地价内涵的说明芜湖市城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日设定用途设定土地利用状况为城市平均容积率设定土地使用权年限为法定

3 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 最高年限设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格 1 基期: 根据文件要求, 地价指数的基期为 2000 年 12 月 31 日 2 基准日 : 地价动态监测体系中的地价基准日期统一设定为每年 12 月 31 日, 则 2013 年基准日为 2013 年 12 月 31 日 3 设定用途 : 根据城镇地价动态监测技术规范, 结合标准宗地的实际土地利用情况和国有土地使用证的登记资料, 对标准宗地的用途按商业居住工业三种用地类型进行设定 4 设定的土地开发程度: 城市区域平均土地开发程度, 五通一平 5 设定土地使用权年限 : 法定最高出让年限, 即商业用途 40 年居住用途 70 年工业用途 50 年 6 设定的土地利用状况 : 按不同用途的平均容积率分别设定土地利用状况五 2013 年度芜湖市城市地价动态监测成果根据城镇地价动态监测技术规范国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 [ 国土资发 (2008)51 号 ] 文件和 2008 年度芜湖市城市地价动态监测技术方案的要求,2013 年, 芜湖市的 12 名专业土地估价师, 对辖区内共平方公里范围内国有土地上的 33 个区段 65 个标准宗地进行城市地价动态监测, 建成了 2013 年度芜湖市城市地价动态监测数据库, 形成了 2013 年度芜湖市城市地价动态监测成果, 具体见下表 :

4 部分监测城市地价总体状况表 5-1 芜湖市 2013 年地价动态监测指标一览表单位 : 元 /m 2 % 序号地价区段区段编码 S001 S002 S003 S004 S005 S006 S007 S008 S009 S010 S011 J001 J002 J003 J004 J005 J006 J007 J008 J009 J010 J011 J012 J013 J014 J015 J016 J017 J018 G001 G002 G003 G004 区段价格地面楼面 / / / / 级别级别类型商业一级商业一级商业二级商业二级商业三级商业三级商业四级商业四级商业四级商业五级商业五级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住二级居住二级居住二级居住二级居住三级居住三级居住三级工业一级工业一级工业二级工业二级级别地价地面楼面 / / 用途用途地价地面楼面 / 316 地价指数综合综合地价地面 1627 楼面 1085 地价指数

5 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 表 5-2 芜湖市 2013 年各季度地价水平值一览表单位 : 元 /m 2 综合商业居住工业第一季度第二季度第三季度第四季度六全市地价水平及整体变化趋势 ( 一 ) 全市整体地价水平值及变化趋势年芜湖市城市地价水平值根据监测结果,2013 年度芜湖市城市地价水平状况见下表 ( 表 6-1) 表年度芜湖市城市地价水平值一览表单位 : 元 /m 2 综合商业居住工业 (1) 地面地价水平值 (2) 楼面地价水平值地价指数 ( 以 2000 年为基期 ) 近五年的城市综合及各用途地价水平相关指标对比分析由于 2008 年以来是房地产市场起伏变化较大的时期, 因此将 2008 年至 2013 年的地价相关指标进行对比, 结果如下 ( 见表 6-2 图 6-1 表 6-3 图 6-2) 表年度芜湖市城市地价水平值对照表单位 : 元 /m 综合商业居住工业

6 部分监测城市地价总体状况综合商业居住工业图年度芜湖市城市地价水平值对照示意图表年度芜湖市地价指数对照表单位 :% 2000 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年综合商业居住工业图年 2012 年地价指数示意图

7 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 表年度芜湖市地价水平值增长率对照表单位 :% 综合商业居住工业根据上图表中相关地价动态监测指标进行分析可知 :2013 年度芜湖市城市地价总体水平受近几年国家对房地产宏观调控政策的影响, 商业地价在连续两年降低后, 出现了小幅上升, 涨幅 0.34%; 居住用地地价仍旧延续下跌趋势, 但跌幅明显减小, 为 -0.64% 通过对 2008 年至 2013 年的相关地价监测指标进行分析可以看出, 2008 年因受金融危机等因素的影响, 地价首次出现了下跌, 但到了 2009 年下半年, 地价随着房价的上涨开始出现反弹, 到 2010 年达到顶峰 2011 年政府开始通过税收金融等多项政策进行调控, 故自 2011 年起随着调控效力的显现, 使地价出现了一定幅度的下跌, 至 2013 年底, 下跌趋势仍在延续, 但下跌幅度有了明显的减缓七城市地价与房价对比分析 ( 一 ) 地价与房价比值分析因商业和工业用房的成交量较少, 最能反应出城市房屋价格水平的一般均指居住用房价格, 故本次仅选取居住类房价与地价进行比较而在对比地价与房价的关系中, 最本质的问题是在房屋的售价中, 地价在

8 部分监测城市地价总体状况 115 房价中占多大的比例而在分析地价在房价中的比例时, 最科学最直观的是分析楼面地价占房价的比例关系以住宅用途为例, 根据芜湖市住宅和房地产市场网的最新统计数据,2013 年 10 月, 市区商品住房销售均价为 5432 元 / m2, 同比下降 3.31%, 环比下降 1.5% ( 因年底前相关经济指标尚未公布, 故取最近公布数据进行对比 ) 本年度地价监测得出的居住地价平均值为 2627 元 /m 2, 楼面地价为 1751 元 /m 2, 同比下降了 0.64% 地价与房价的比例关系见下表: 表年度芜湖市地价与房价的比例关系单位 : 元 /m 2 % 用途房成交均价价增长率地面地价地价楼面地价增长率楼面地价占房价的比例地价 / 增长率 % % 32.23% 图年度芜湖市地价与房价的比例关系图与目前国内城市地价占房价的比例对比分析来看, 我市地价所占房价的比例相对属正常范围 ( 二 ) 地价增长率与房价增长率比较将 2012 和 2013 年两年的地价增长率和房价增长率进行对比, 具体

9 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 见下表 : 表和 2013 年地价增长率和房价增长率对比表居住用地地价增长率单位 :% 商品住房售价增长率从以上两上表中可以看出,2012 年和 2013 年的芜湖市房价和地价均出现下跌, 变化趋势一致, 而且房价下跌幅度大于地价下跌幅度 ( 三 ) 城市地价与土地市场协调状况 1 地价增长率与土地计划供应面积增长率比较根据上报表格中的表 1-14 可知, 商业居住土地计划供应量增长率分别为 % %, 保障性住房用地经过几年的大量供应, 在 2013 年计划中有所减少, 一般商品房用地供应计划增加, 工业土地计划供应量与上年基本持平, 土地计划供应总量的增长仅是因为其他用途用地中的水域及水利设施用地集中供应造成的由此可以看出, 政府在土地供应方面也预测到 2013 年土地市场的不景气, 并已做出了提前规划从土地供应计划可以看出, 供应面积的负增长率与地价的负增长率表现一致 2 地价增长率与土地实际供应面积增长率比较经过 2012 年土地实际供应的负增长,2013 年, 商业住宅工业用地实际供应面积均有所反弹, 增长率分别为 64.56% 27.17% 15.66%( 数据源自表 1-14), 但其中一般商品房用地仍持续负增长, 为 -5.91%, 而保障性住房用地仍保持着增长态势, 为 45.46%, 并且突破供应计划在商业和住宅等经营性土地供应方面, 全市共采取挂牌拍卖供应商住用地 60 宗, 另有 8 宗土地出现流标 ; 出让总面积共公顷, 成交

10 部分监测城市地价总体状况 117 均价为 3408 元 /m 2, 量和价均较去年出现了明显增长, 其中, 成交总面积增长率为 %, 成交均价增长率为 51.40% 实际的供应结果与地价监测结果的变化方向恰恰相反, 分析其原因, 主要表现以下几个方面 : 1 由于近年来芜湖市政府加大市政基础设施建设及保障房建设, 使得政府财政资金吃紧, 而土地出让金作为政府财政收入的重要来源之一, 故促使政府加大土地供应量 ; 年土地市场的不景气, 造成已达到出让条件的部分土地延期至 2013 年进入市场 ; 3 受国家对住宅用房调控, 而对商业用房不调控等政策的影响, 使得价值量较大的商业用地供应量明显增加, 从而造成了商住用地成交均价的较大增长 ; 4 使成交的商住用地面积比例约为 1:2, 明显大于地价动态监测中商业居住用地实际面积比,1:3.4, 造成 2013 年商住土地成交均价比往年明显高于地价监测结果近年来芜湖市商业居住用地地价水平值与土地实际供应量增长率对照表如下 : 表年 2013 年芜湖市商住用地供应情况对照表商业居住用地地价经营性用地供应土地成交均价商住用地供应面积水平值 ( 元 /m 2 ) ( 宗数 ) ( 元 /m 2 ) ( 公顷 ) 2008 年年年年年年较 2012 年增长率 -0.22% 92.55% 51.40% %

11 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 图年 2013 年芜湖市商住地价监测水平值与实际交易平均值对照图从以上图表可以看出,2008 年至 2010 年, 芜湖市的商住土地供应量成交价格均呈上升趋势, 至 2010 年为最高点 ; 其与地价监测结果相同纵观近几年的地价监测结果与土地市场交易均价, 其中四年的地价监测结果均高于土地市场交易均价, 只有 2010 年和 2013 年的土地成交价格高出了地价监测水平值, 通过分析可知, 芜湖市的商业住宅交易地块大多位于城郊或是次中心区, 以至于其地价水平低于全市监测区域内的地价水平实属正常现象, 而 2010 年恰恰土地市场交易火爆, 交易价格频频被刷新, 房产价格较以往几年上涨幅度最快但之后的 2011 年 2012 年, 土地交易市场开始冷清, 交易价格开始回落, 流标地块也越来越多交易价格又重新回到了低于地价监测结果的水平随着近几年城郊和次中心区域的基础设施完善, 也是造成 2013 年土地市场交易均价高于地价监测结果的原因之一

12 部分监测城市地价总体状况 119 ( 四 ) 地价增长率与房屋市场协调状况根据芜湖市住宅和房地产市场网的最新统计数据,2013 年 1-10 月, 市区累计批准商品房预售面积万m2, 较去年同期下降 17.87% 其中, 商品住房批准预售面积万m2, 较去年同期下降 10.58%; 商业用房批准预售面积万m2, 较去年同期增长 18.86%; 办公用房批准预售面积 9.83 万m2, 较去年同期下降 79.35% 2013 年 1-10 月, 市区累计销售商品房面积万m2, 较去年同期下降 14.2% 其中, 商品住房销售面积万m2, 较去年同期下降 14.14%; 商业用房销售面积万m2, 较去年同期下降 15.01%; 办公用房销售面积 8.17 万m2, 较去年同期下降 5.88% 从以上数据可以看出,2013 年商品房供应面积中, 商业住宅房的批准预售面积已经连续两年出现负增长, 实际销售面积也与去年不同, 均呈现接近 15% 的负增长这是因为在 2012 年, 开发商迫于市场和政策的双重压力, 不得不通过降低价格, 以价换量, 提振市场 ; 同时由于往年积压的刚需的释放, 使得 2012 年的销售情况有所好转 ; 到了 2013 年, 受去年国家调控政策持续的影响, 使得老百姓的观望情绪日益浓重, 虽然刚需消化了部分存量, 但整个市场的不景气打压了开发商的供应激情, 从而使得放入市场的商品房面积呈现近 15% 的缩水这与地价增长率呈现负增长的发展趋势相吻合的 ( 五 ) 城市地价与社会经济环境协调状况地价动态变化与社会经济发展之间具有明显的相关性社会经济发展促使土地需求增加, 从而导致地价的抬升, 地价的抬升也会作用于社会经济发展同样, 社会经济环境的下滑会引起房地产投资的减少,

13 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 以及增大房地产开发的风险, 从而带动多个行业, 乃至影响到整个社会经济的发展因此城市地价的变化必须与整个社会经济环境相协调 1. 与 GDP 发展水平之间的关系预计 2013 年, 全市地区生产总值比上年增长 13% 2. 与固定资产投资增长率比较预计 2013 年, 全市固定资产投资比上年增长 20.1% 3. 与城市房地产投资增长率比较预计 2013 年, 全市固定资产投资比上年增长 13.3% 表年度国民经济各项指标增长率状况表单位 :% 指标地价增长率 GDP 增长率城镇固定资产投资增长率城市房地产投资增长率 2012 年年图年度国民经济各项指标增长状况以上数据显示, 全市 GDP 固定资产投资房地产投资增长率虽稳步增长, 但较 2012 年涨幅有所减缓, 这与地价增长率变化方向是一致的

14 部分监测城市地价总体状况 121 八背景情况与未来趋势分析 ( 一 ) 城市地价变化的背景及存在的问题年的房地产调控政策回顾 2013 年, 宏观稳微观活成为房地产政策的关键词, 全国整体调控基调贯彻始终, 不同城市政策导向出现分化年初国五条及各地细则出台, 继续坚持调控不动摇, 有保有压方向明确下半年以来, 新一届政府着力建立健全长效机制维持宏观政策稳定, 十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革 ; 不动产登记保障房建设等长效机制工作继续推进, 而限购限贷等调控政策更多交由地方政府决策不同城市由于市场走势分化, 政策取向也各有不同, 北京上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期, 而温州等市场持续低迷的城市, 在不突破调控底线的前提下, 微调当地调控政策以促进需求释放芜湖市作为三线城市, 近年来经济发展迅速, 房地产市场也较繁荣, 但与其他城市一样, 国家房地产调控政策对芜湖市房地产的影响直接而深远 2 土地市场的变化及存在的问题: 2013 年的调控政策是前几年的延续, 在芜湖的效果明显, 且影响持续时间长于其他城市 2013 年, 我市的土地市场也受到了很大的影响, 从表 9 中的相关数据可以看出, 虽然成交宗地数成交面积成交均价均有较大幅度增加, 但分析其原因, 供应量的增加实际是对 2012 年的反弹造成的, 而成交价的增长是因为 2013 年实际成交的商业用地面积较去年明显增大, 使成交的商住用地面积比例明显大于往年, 土地市场低迷状

15 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 态虽有所好转, 但尚未达到转好并趋稳的程度细究其原因, 主要有以下几点 : 1 受全国房地产市场调控政策的影响, 芜湖市的房地产市场状况也是调控政策效果的显现 ; 2 近年来芜湖市政府在保障性住房方面投入较大, 并对低收入家庭配备了廉租房公租房, 在缓解了低收入家庭的住房需求压力的同时, 使刚性需求有了一定的保障, 从而消化了相当一部分刚性需求的购买力 ; 3 百城房地产价格指数环比连续 18 个月上涨, 今年以来累计上涨超过 10%, 预计将有新的调控措施出台, 房地产市场刚刚有好转态势的芜湖不免受到波及, 购房者的这种预期影响了 2013 年的房地产供应市场 4 对于三线城市, 开发商对未来房地产市场信心不足, 观望气氛浓厚, 进而表现为土地市场的低迷 ( 二 )2014 年度芜湖市城市地价变化趋势预测 2013 年房地产市场整体向好, 但房价已由普涨时代进入分化时代, 进一步促使调控政策的差异化月, 一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策, 而三四线城市如温州和徐州, 则对限购政策有所放松三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想, 正引导着各地调控机制的稳步建立国家宏观经济方面,2014 年经济工作的核心是坚持稳中求进, 不再单纯重视经济增速, 稳中求进与改革创新两者并重, 结构优化是关键货币政策方面, 央行继续保持稳健的货币政策, 短期内信贷和社会融资仍将平稳增长, 但利率市场化汇率改革等金融改革也将稳步推进, 中长期货币信贷环境不再宽松房地产调控方面, 随着不同区域市场表现分

16 部分监测城市地价总体状况 123 化进一步加剧, 调控政策取向进一步差异化随着土地财税制度改革和住房供应体系的稳步推进, 以市场为决定作用的调控机制将逐步形成, 行业中长期环境日趋明晰, 有助于社会经济和房地产业的健康理性发展对于芜湖市来说, 为保障民生, 保证中低收入和困难家庭人有所居, 政府在 2014 年供地计划中, 仍将继续加大供应中小户型的保障性住房用地, 以及为困难家庭配备的廉租用房和公租房用地因 2010 年房地产市场的大幅反弹, 使得房地产价格达到本市历史最高水平, 此后虽经过了三年的政策调整, 但房地产市场的低谷尚未走出, 房屋库存量逐年增多, 国家持续的抑制房价虚高的调控政策仍未有松动迹象, 而房地产开发商经过一段时间的以价换量自救, 虽然也取得了一定的成效, 但因开发周期的延长所带来的资金压力及国家对房地产金融政策的持续收紧, 使得 2014 年上半年开发商的严冬仍将延续随着芜湖市的快速发展, 特别是无为县的汤沟镇二坝镇两个大镇划入市区, 形成了跨江联动布局, 势必加快市区崛起, 从而带动刚需, 促进市区房地产市场的发展同时, 因自 2013 年房地产开发量的减少和经过刚需对市场一年多的消化, 使得房地产的存量日益减少, 从而使得房地产价格会根据市场做出上涨的反应综合以上因素可以预测, 在即将到来的 2014 年, 上半年可能会因消化存量而使房地产价格保持稳定, 但到 2014 年下半年芜湖市房地产市场成交量和价格将会随着市场的升温而逐步走出低谷, 实现稳中有升, 但不会出现大涨或大跌之势

2014城市地价状况

2014城市地价状况部分监测城市地价总体状况 75 2014 年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市皖江城市带承接产业转移示范区核心城市南京都市圈成员城市现市域面积 5988