第7期

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忙吕
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1 年第二季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2015 年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下 : 一总体情况 ( 一 ) 地价水平整体稳步上升, 各用途地价环比增速呈上升态势, 同比增速则持续放缓 2015 年第二季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 3574 元 / 平方米, 商服住宅工业地价分别为 6655 元 / 平方米 5359 元 / 平方米和 752 元 / 平方米综合商服住宅工业地价环比增速呈上升态势, 住宅地价增速较其他用途略高第二季度, 全国主要监测城市综合商服住宅工业地价环比增速依次为 0.92% 0.94% 1.01% 0.80%, 分别较上一季度上升个百分点其中, 综合商服工业地价环比增速平稳, 未超过 1.0%; 住宅地价增速则超过 1.0%, 比其他用途地价增速略高 1 全国主要监测城市指 105 个监测城市 ; 重点监测城市指直辖市省会城市和计划单列市 1

2 综合商服住宅工业图 1 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图 (%) 2 年度季度综合商服住宅工业地价同比增速呈持续放缓态势第二季度, 全国主要监测城市综合商服住宅工业地价同比增速依次为 3.01% 2.94% 2.71% 3.42%, 分别较上一季度下降个百分点, 增速均未超过 4.0%, 属平稳波动综合商服住宅工业图 2 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图 (%) 年度季度重点监测城市中, 地价总体水平为 5179 元 / 平方米, 较上一季度增长 1.27%, 较去年同期增长 4.02% 商服住宅和工业地价水平分别为 8729 元 / 平方米 7609 元 / 平方米和 998 元 / 平方米 ; 环比增速分别为 1.22% 1.29% 和 1.26%; 同比增速分别为 3.55% 3.06% 和 5.80% 重点城市定基地价指数稳步上升 2015 年第二季度, 以

3 2000 年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升, 综合商服住宅工业地价指数分别为 , 较上一季度分别增加个点地价指数年度季度综合商服住宅工业图年第二季度重点城市分用途地价指数 ( 二 ) 三大重点区域综合住宅地价环比增速均呈上升态势 ; 长江三角洲地区各用途地价同比增速呈上升态势, 其他两大区域则呈放缓态势 2015 年第二季度, 三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平, 保持稳步上升态势长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合地价水平分别为 5117 元 / 平方米 5775 元 / 平方米 3756 元 / 平方米主要城市长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合商服住宅工业图年第二季度三大重点区域地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 3

4 从环比增速看, 长江三角洲地区珠江三角洲地区环渤海地区综合地价增速均呈上升态势, 依次为 0.79% 2.61% 0.75%, 分别较上一季度上升和 0.07 个百分点其中, 珠江三角洲地区综合地价增速在连续 4 个季度放缓后, 转为上升趋势, 且增幅明显高于全国和其他两大重点区域平均水平分用途看, 三大重点区域住宅地价增速均呈上升态势, 商服和工业地价增速则变化各异长江三角洲地区商服住宅工业地价增速依次为 0.33% 0.80% 0.96%, 其中, 住宅地价增速较上一季度上升 0.41 个百分点, 商服工业地价增速分别较上一季度下降 0.05 和 0.15 个百分点珠江三角洲地区各用途地价增速均高于全国和其他两大重点地区平均水平, 商服住宅工业地价分别较上一季度上升个百分点, 为 1.92% 2.93% 和 2.60%, 其中, 深圳各用途地价增速均超过 3.0%, 属快速增长, 特别是住宅地价增速高达 8.24% 环渤海地区商服住宅地价增速分别较上一季度上升 0.06 和 0.19 个百分点, 为 0.76% 1.08%; 工业地价增速较上一季度下降 0.06 个百分点, 为 0.36% 12% 10% 8% 6% 4% -2% 0% 2% -4% 三大重点区域商服地价季度环比增长率长三角珠三角环渤海 4

5 10% 8% 6% 4% -2% 0% 2% -4% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 三大重点区域住宅地价季度环比增长率长三角珠三角环渤海三大重点区域工业地价季度环比增长率长三角珠三角环渤海图 5 三大重点监测区域分用途地价环比增速 (%) 从同比增速看, 长江三角洲地区综合地价持续小幅上升, 增速略高于全国和环渤海地区平均水平, 为 3.30%, 较上一季度上升了 0.17 个百分点 ; 珠江三角洲地区综合地价增速连续 4 个季度放缓, 较上一季度下降 1.05 个百分点, 为 7.45%, 仍处于较高位运行 ; 环渤海地区综合地价增速也连续 4 个季度放缓, 较上一季度下降 0.60 个百分点, 为 2.77% 分用途看, 长江三角洲地区各用途地价增速均呈上升态势, 而珠江三角洲和环渤海地区各用途地价增速均呈放缓态势长江三角洲地区商服住宅工业地价增速分别较上一季度上升个百分点, 依次为 0.79% 1.35% 6.23%, 其中, 南京 (64.98%) 杭州 (33.67%) 工业地价增速明显快于区域内其他监测城市, 主要是上调工业用地最低价标准所致珠江三角洲地区商服住宅工业地价增速收窄, 分别较上一季度下降个百分点, 依次为 6.10% 6.69% 9.25%, 商服和住宅地价增速由较快速增长降至 5

6 低速增长, 工业地价增速则处于较高位运行, 其中, 广州工业地价增速最高, 为 12.77% 环渤海地区商服住宅工业地价增速分别较上一季度下降个百分点, 为 2.90% 3.56% 1.79%, 基本保持平稳运行 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 三大重点区域商服地价季度同比增长率长三角珠三角环渤海三大重点区域住宅地价季度同比增长率 6 长三角珠三角环渤海三大重点区域工业地价季度同比增长率长三角珠三角环渤海图 6 三大重点监测区域分用途地价同比增速 (%) ( 三 ) 东部地区综合地价环比增速上升, 同比增速略有放缓 ; 中西部地区综合地价环比同比增速均呈上升态势 2015 年第二季度, 全国重点城市中, 东部中部西部地区平均地价水平呈东高西次中低的布局东部地区平均地价高于全国和中西部地区, 西部地区综合商服住宅平均地价均高于中部地区,

7 仅工业地价水平略低于中部地区平均水平重点城市东部地区中部地区西部地区综合商服住宅工业图年第二季度东中西部地区地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 从环比增速看, 东中西部地区的综合商服住宅工业地价增速均呈上升态势其中, 东部中部西部地区综合地价增速分别较上一季度上升个百分点, 为 1.71% 1.10% 0.53%, 东部和中部地区保持低速运行, 西部地区平稳波动从同比增速看, 东部地区综合地价增速持续 4 个季度放缓, 较上一季度下降 0.51 个百分点, 为 5.69%; 中部和西部地区则呈上升态势, 分别较上一季度上升个百分点, 为 2.70% 2.03%, 东部仍处于低速运行, 中部西部变化平稳重点城市东部地区中部地区西部地区同比环比图年第二季度东中西部地区综合地价增速 (%) ( 四 ) 各类城市分用途地价持续上升, 三线城市住宅地价环比增速 2 变动幅度明显小于一二线城市个监测城市中, 一线城市包括北京上海广州深圳 ; 二线城市包括除一线城市外的直辖市省会城市和计划单列市, 共 32 个 ; 三线城市包括除一线二线城市外的 69 个监测城市 0.53

8 2015 年第二季度, 主要监测城市中, 一线城市综合商服住宅工业地价水平环比和同比增速均明显高于全国及二三线城市平均水平 ; 二线城市仅工业地价环比略有回落, 其他各用途地价环比同比增速回升 ; 三线城市各用途地价平均水平整体低于全国及一二线城市, 环比增速呈上升态势, 同比增速呈收窄态势总体来看, 三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市, 反映不同类型城市间的分化程度有所加深一线城市, 从环比增速看, 综合商服住宅工业地价平均增速依次为 2.29% 1.63% 2.52% 2.33% 其中, 北京各用途地价增速平稳, 涨幅均保持在 1.0% 以内 ; 上海综合住宅工业地价增速较快, 商服地价增速平稳 ; 广州综合商服住宅地价保持低速增长, 增幅在 1.0%~2.0% 之间, 工业地价增速较快 ; 深圳各用途地价快速增长, 均超过 3.0%, 其中, 住宅地价增速超过 8.0% 从同比增速看, 综合商服住宅工业地价平均增速分别为 6.74% 5.30% 5.60% 8.62% 其中, 北京各用途地价增速平稳, 介于 2.0%~3.50% 之间 ; 上海住宅工业地价仍保持较快速和快速增长 ; 广州工业地价快速增长, 其他各用途地价处于低速增长 ; 深圳住宅地价快速增长, 超过 10.0%, 综合工业地价增速较快, 商服地价低速增长二线城市, 综合商服住宅工业地价环比增速分别为 0.87% 1.07% 0.90% 0.68%, 同比增速分别为 2.95% 2.91% 2.25% 4.26% 三线城市, 综合商服住宅工业地价环比增速分别为 0.48% 0.50% 0.59% 0.36%, 同比增速分别为 1.71% 2.0% 2.19% 1.13% 另外, 部分城市工业地价环比增速较快, 主要是因为上调了征地补偿标准 8

9 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第二季度一二三线城市地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第二季度一二三线城市地价环比增速 (%) 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第二季度一二三线城市地价同比增速 (%) ( 五 ) 主要监测城市综合住宅地价环比上涨的城市增多, 地价下降的城市减少 2015 年第二季度, 全国主要监测城市综合地价环比增速整体呈上行趋势,82 个城市地价环比上涨, 较上一季度增加 13 个, 其中, 27 个城市涨幅收窄, 比上一季度减少 3 个综合地价环比增速大于 3.0% 的城市增至 5 个, 较上一季度增加了 4 个 ;83 个城市的增速介于 0~3.0% 之间 ; 地价下降的城市 17 个, 比上一季度减少 9 个另

10 外,71 个城市的增速稳定在 -1.0%~1.0% 之间与去年同期相比, 城市综合地价仍保持上升态势,82 个城市地价同比上涨, 增速超过 7.0% 的城市 12 个, 较上一季度减少 1 个, 其中, 平顶山锦州地价增速超过 10.0%; 地价下降的城市为 19 个, 较上一季度增加 2 个, 宜宾汕头阜新地价下降幅度明显, 超过 -5.0% 住宅地价与综合地价变化趋势保持一致, 整体运行呈上行趋势地价环比上涨的城市 79 个, 比上一季度增加 14 个, 其中,26 个城市涨幅收窄, 比上一季度减少 1 个住宅地价环比增速超过 3.0% 的城市为 4 个, 较上一季度增加 1 个 ; 地价下降的城市 20 个, 比上一季度减少 11 个此外,68 个城市的增速稳定在 -1.0%~1.0% 与去年同期相比, 地价同比上涨的城市 79 个, 比上一季度减少 2 个 ; 增速超过 7.0% 的城市 15 个, 较上一季度减少 1 个, 其中, 平顶山锦州青岛深圳拉萨 5 个城市地价增速超过 10.0%, 比上一季度减少 2 个 ; 地价下降的城市 22 个, 比上一季度增加 1 个二当前市场形势分析 ( 一 ) 国内外经济总体格局未变 ; 货币宽松态势有所强化 ; 激发市场活力培育经济新动力等一系列改革措施有序推进多因素的综合作用在土地市场上有所显现 2015 年二季度, 世界经济复苏有所好转, 美国经济在一季度停滞后温和扩张, 就业增速消费者支出及房地产市场均有所改善 ; 欧元区 6 月份数据继续攀升, 显示经济回暖继续, 但就业增长微弱 ; 新兴经济体增长疲软国内 5 月以来主要经济指标稳中向好, 经济格局总体尚未改变, 改革动作频出国务院多次常务会议围绕激发市场活力培育经济新动力, 释放资本以助力企业减负等进行了系列部署, 体现了从多角度 10

11 对大众创业万众创新的重视与扶持, 从扩大信贷投放减轻企业成本负担角度对企业良性发展稳增长促就业予以保障此外, 频繁的降息降准, 对于降低融资成本鼓励创新, 以及有效消化房地产市场库存都有着较为明确的推动作用宽松的货币政策在二季度得以强化, 效应正在逐步显化和传导 5 月末, 广义货币 (M2) 同比增长 10.8%, 较上月末高出 0.7 个百分点, 仍低于一季度整体水平在上述因素的综合影响下, 本季度各用途地价环比增速全面微升, 住宅地价变化相对明显传统商服业在互联网 + 的消费升级影响下整体不振, 但个性化的新兴业态正在促使传统商服的改变与创新, 商服地价也在此背景下处于相对平稳状态 ; 部分地方工业地价的大幅上涨主要原因在于工业出让最低价标准及征地补偿标准的调整 ( 二 ) 中央和地方对于楼市去库存化的支持力度不减, 新政效应有所显现, 土地市场也反映出局部的回暖信号, 但市场分化程度有所加深二季度, 中央层面密集的降准降息进一步释放了货币流动性, 从政策导向及资金支持方面对于楼市的去库存化提供了助力地方层面, 一季度末出台的下调公积金贷款购买首套房和二套房的首付款比例和商品房转让免征营业税的期限放宽等政策实际落地, 地方执行过程中在上述要求的基础上形成了各自宽严不一的标准, 也有省份取消了以前政策的限制性要求上下联动的政策合力, 正在以明确的预期导向触发市场自身的调节机制, 积极释放库存压力风险, 推动房地产市场自身的平稳运行以及宏观经济稳增长目标的实现随着 3 月 30 日多部委出台的各项利好措施的逐步落实, 市场观望情绪有所缓解, 部分房企主动调整策略积极适应楼市新常态, 推动现有库存的逐步消化统计局最新数据显示, 我国房地产市场的 11

12 房地产去库存正在出现积极变化 5 月末商品房待售面积万平方米, 比 4 月末减少 15 万平方米, 这是自本轮房地产市场低迷以来, 商品房待售面积首现减少, 商品房销售面积销售额住宅价格等指标均出现了企稳的迹象, 带动土地市场信心提振, 房地产开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平, 但降幅有所收窄全国房地产投资增速同比增速仍保持正向, 但较一季度有所回落 ; 房地产开发企业到位资金及国内贷款均呈下降趋势, 值得关注的是, 商品房销售额增速已转负为正, 个人按揭贷款增速也在逐月上升信贷优惠措施的效果开始显化, 市场预期有所好转楼市的回暖一定程度上带动了土地市场的预期向好, 二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首, 局部地区市场的上涨动力显现图年年房地产开发企业资金来源月度累计变化情况数据来源 : 国家统计局 2015 年二季度, 在部分城市房地产市场回暖迹象明朗的同时, 3 整体分化现象也较为明显, 据统计局数据显示, 重点城市商品房销 4 售 1-5 月已转为正向增长, 而非重点城市商品房销售仍然下降受此影响, 三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市, 反映不同类型城市间的分化程度有所加深 3 重点城市是指国家统计局解读 : 从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效中所指重点城市 4 非重点城市是指国家统计局解读 : 从商品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效中所指非重点城市 12

13 ( 三 ) 主要监测城市土地供应总量环比上升同比有所下降 ; 房地产用地供应比例有所下降, 其他用地供应上升较快, 所占比例超过 50% 全国 105 个主要监测城市土地供应量环比上升, 符合市场近期变化, 各类用途土地供应量同比均出现下滑, 商服用地最为明显截至 2015 年 6 月 30 日, 二季度,105 个主要监测城市土地供应面积达到 4.25 万公顷, 环比上升 8.05%, 同比下降 22.34% 其中商服住宅工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地分别供应约和 2.14 万公顷, 环比分别减少 27.98% 减少 19.33% 减少 3.65% 增加 42.71%, 同比变化分别减少 43.95% 34.05% 28.62% 和 7.95% 受前期投资下滑库存压力较大因素持续影响, 房地产开发用地供应面积下降, 供应面积约 0.99 万公顷, 环比下降 22.01%, 同比下降 37.22%, 连续第 6 个季度出现同比下滑根据供应规律, 二季度保障性住房用地供应有序推进, 供应面积有所上升, 供应面积约 0.18 万公顷, 环比上升 39.12%( 主要是一季度供地面积基数偏小 ), 同比下降 23.67% 二季度, 交通水利基础设施等其他用地占比明显提高, 住宅用地占比的下降相对明显, 工业用地占比较去年同期微降商服住宅工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为 6.67% 16.66% 26.42% 和 50.25%, 分别较上一季度占比下降个百分点和上升个百分点与去年同期相比, 分别为下降和上升 7.86 个百分点房地产开发用地供应量占土地供应总量的 23.33%, 是 2011 年 2 季度以来占比的次低值, 较上一季度下降 8.99 个百分点, 较去年同期下降 5.53 个百分点保障性住房用地供应占比略有下降, 占比 4.25%, 环比略升 0.95 个百分点, 同比下降 0.07 个百分点 13

图 13 2014 年 2 季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图数据来源 : 土地市场动态监测与监管系统三后期走势预判及关注要点 2015 年第三季度, 经济结构调整仍将持续, 下行压力仍然较大, 中央和地方将着力把握好稳增长和控风险的平衡, 通过局部风险的释放降低长期和全局风险货币环境宽松预期逐步实现, 三季度将成为全力推进落实的关键期部分城市土地市场或将迎来转化期,

14 图年 2 季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图数据来源 : 土地市场动态监测与监管系统三后期走势预判及关注要点 2015 年第三季度, 经济结构调整仍将持续, 下行压力仍然较大, 中央和地方将着力把握好稳增长和控风险的平衡, 通过局部风险的释放降低长期和全局风险货币环境宽松预期逐步实现, 三季度将成为全力推进落实的关键期部分城市土地市场或将迎来转化期, 地价整体趋于温和上行, 城市间不论是供需博弈还是量价变动, 都将显示出更为明显的分化趋势, 一些存量规模较大需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险下一步, 土地利用管理要从防风险就是稳增长的角度, 主动适应经济结构从增量扩能向盘存用增效率优先发展方向的转变, 通过深入研究, 合理确定土地供应数量及结构的差异化要求, 切实做好风险防范, 并从长远角度来把握当前的用地管理思路 : 一是因地制宜的限增去存, 对于前期供地量偏大的城市, 通过限制新增来减少未来的存量, 通过创新管理思路实现消化当期库存的目标 ; 二是着眼新常态下经济运行的客观环境, 运用好节约集约利用与促进产业结构调整的一系列政策工具 14

第7期

第7期 2014 年第四季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 摘要 :2014 年第四季度, 全国综合地价水平继续上涨, 环比增速年内首次上升同比增速持续放缓 ; 商服地价环比增速连续 5 个季度收窄, 住宅地价与综合地价表现一致, 工业地价环比同比增速在各类地价中上升最为明显 ; 长江三角洲地区各用途地价环比增速回升, 工业地价增速最快 ; 珠江三角洲商服