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1 2017/8/ /9/ /10/ /11/ /12/ /1/ /2/ /3/ /4/ /5/ /6/ /7/22 证券研究报告 上市公司动态 房地产开发 Ⅱ 积极成长不停步 华侨城 A(000069) 公司发布 2018 年半年报, 实现营业收入 亿, 同比增长 6.7%, 实现归母净利 20.1 亿, 同比增长 16.2% 维持 买入 结算量价齐升, 期待下半年进一步释放 : 上半年公司营收增幅不高, 主要源于地产结算节奏的不平均以及旅游业务收入的下降 而归母净利润增速快于营收增速主要在于 :1 公司上半年结算项目毛利较高 ;2 公司销售管理费用率有所下降 进入下半年, 我们认为随着公司结算资源进入交付周期, 我们认为全年业绩增速将进一步修复 而且从 2017 年以来公司分红比例明显提高, 也将进一步体现公司价值 地产销售创新高, 旅游业务平稳推进 : 房地产方面, 公司上半年累计实现销售回款 217 亿, 同比增长 42% 当前公司各项开发工作有序推进, 下半年公司在深圳 天津 南京 武汉 南昌 成都等地将有多个重点项目计划入市, 为公司下半年推货带来充裕保障 旅游业务方面, 上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长, 其中接待游客同比增长 13% 集团方面, 与上市公司相关业务全面持续推进, 各地项目纷纷落地, 随着集团战略的持续推进, 上市公司的资源获取和货值将不断获得扩充 扩张步伐积极, 储备未来资源 : 上半年公司延续近年来的拿地势头, 新增 10 个项目, 合计建面 万平, 同比增长 83.3%, 进一步强化公司在重点核心城市的储备优势, 扩大公司的全国化市场布局 融资优势渐显 : 由于公司今年拿地力度有所增加, 公司净负债率有所上升, 不过由于公司严抓销售回款, 公司短债压力有所改善 我们认为在融资渠道收窄 市场利率攀升的大环境下, 资金成本上行和融资环境恶化是全行业共同面临的问题, 而华侨城占据央企背景背书优势, 且前瞻性积累充裕低成本流动性资源, 在 2018 年行业流动性饱受压力的环境下, 公司将拥有充分施展拳脚的空间 陈慎 chenshen@csc.com.cn 执业证书编号 :S 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 执业证书编号 :S 发布日期 : 2018 年 08 月 27 日 当前股价 : 6.24 元目标价格 6 个月 : 元 主要数据 股票价格绝对 / 相对市场表现 (%) 1 个月 3 个月 12 个月 0.47/ / / 月最高 / 最低价 ( 元 ) 10.96/6.02 总股本 ( 万股 ) 820, 流通 A 股 ( 万股 ) 614, 总市值 ( 亿元 ) 流通市值 ( 亿元 ) 近 3 月日均成交量 ( 万 ) 2, 主要股东 华侨城集团有限公司 46.99% 股价表现 32% 12% -8% 预测和比率 -28% E 2019E 2020E 营业收入 ( 百万 ) 42,341 59,035 70,890 89,488 华侨城 A 沪深 300 净利润 ( 百万 ) 8, , , ,897.3 净利润增长率 25.5% 25.8% 25.6% 23.7% EPS P/E 相关研究报告 华侨城 A( SZ): 新气象新作为 华侨城 A: 跨越之旅小试牛刀

2 第一, 结算量价齐升, 期待下半年进一步释放 公司发布 2018 年半年报, 实现营业收入 亿, 同比增长 6.7%, 实现归属于上市公司股东的净利润 20.1 亿, 同比增长 16.2% 上半年公司营业收入增幅不高, 主要源于地产结算节奏的不平均以及旅游业务收入的下降 ( 深圳欢乐谷部分区域阶段性改造导致 ) 而归母净利润增速快于营收增速主要在于: 1 公司上半年结算资源集中在一二线城市, 如浦江新城项目 重庆 成都项目毛利较高, 带动公司综合毛利率较去年提高 8.2 个百分点至 56.7%;2 报告期内公司持续加强运营管理, 上半年公司销售管理费用率较去年同期下降 1.3 个百分点至 5.1%, 综上带动公司综合净利率较去年改善 2.6 个百分点至 15.6% 进入下半年, 我们认为随着公司结算资源进入交付周期, 我们认为全年业绩增速将进一步修复 而且从 2017 年以来公司分红比例明显提高, 由此前的 10% 左右提升至 30%,6 月 27 日公司实施利润分配, 每股派 0.3 元, 按当前价格计算, 股息率达到 4.7%, 也将进一步体现公司价值 图 : 综合毛利及净利 图 : 营收及归母净利增速 图 : 房地产及旅游收入增速 图 : 销售管理费用率 1

3 第二, 地产销售创新高, 旅游业务平稳推进 房地产方面, 上半年, 公司陆续推出南京置地海珀滨江 顺德华侨城四期等十余个项目入市, 在深圳 武汉 南京 重庆 天津 西安 成都等重点城市取得优异的销售业绩, 公司上半年累计实现销售回款 217 亿, 同比增长 42%, 累计认购率超过 80%, 超额完成上半年预算计划 当前公司各项开发工作有序推进, 深圳宝安滨海文化公园 ( 一期 ) 项目部分地块开始施工 ; 深圳国际会展项目 深圳渔人码头项目 杭州大江东项目已全面开工 ; 南京华侨城项目 南京置地项目均在有序建设 ; 南昌华侨城天鹅堡 武汉华侨城原岸地产等部分项目正在办理预售许可, 下半年公司在深圳 天津 南京 武汉 南昌 成都等地将有多个重点项目计划入市, 为公司下半年推货带来充裕保障, 在去年 400 亿左右的销售规模上进一步提升 图 : 公司销售商品现金流及增速 图 : 公司上半年销售结构 旅游业务方面, 公司 欢乐谷集团 正式组建, 将加大对主题公园新业态及商业模式的研究, 创新植入国产动漫 IP 元素 新园区方面, 北京欢乐谷四期 甜品王国 水上主题公园天津玛雅海滩水公园开放 上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长, 其中接待游客同比增长 13% 集团方面, 与上市公司相关业务全面推进, 开年以来集团与碧桂园联手惠州市惠阳区政府实施乡村振兴战略, 随后与肇庆市 鹤山市 潮州市 无锡市 衡阳市分别签约项目和合作协议, 肇庆市华侨城文化旅游科技产业小镇项目 无锡华侨城古运河大型文旅综合项目 来雁新城 雨母山项目等纷纷落地, 随着集团战略的持续推进, 上市公司的资源获取和货值将不断获得扩充 2

4 图 : 公司主题公园旅游人次 图 : 华侨城集团和碧桂园集团合作惠阳项目 第三, 扩张步伐积极, 储备未来资源 今年上半年公司延续近年来的拿地势头, 通过市场竞拍 合作拍地 股权收购等多种方式, 先后获取了济南章丘项目 天津西青 + 精武项目 杭州丁桥项目 重庆悦来项目 蓬莱尚岛项目等一批优质资源, 共 10 个项目, 合计建面 万平, 同比增长 83.3%, 支付地价款 127 亿, 支付股权投资款 74 亿, 进一步强化公司在重点核心城市的储备优势, 扩大公司的全国化市场布局 同时, 公司在粤港澳大湾区 京津冀 长三角以及全国各大重点城市积极进行项目拓展, 目前有多个项目在洽谈推进之中 图 : 历年以来公司拿地金额及增速 图 : 历年以来公司拿地面积 3

5 表 :2018 年新增项目城市 项目名称 权益比例 占地面积 ( 万平 ) 规划建面 ( 万平 ) 权益建面 ( 万平 ) 章丘 济南章丘项目 天津 天津西青水街 + 精武镇仙姑 杭州 杭州丁桥项目 杭州 杭州钱江世纪城项目 成都 蓬莱尚岛项目 重庆 两江新区悦来组团 C 分区 C62-2/06 等 10 宗地项目 重庆 两江新区悦来组团 C 分区 C89/05 等 7 宗地项目 重庆 两江新区悦来组团 C 分区 C71-2/05 等 10 宗地项目 成都 博客小镇西侧 108 亩住宅用地 顺德 顺德主题公园用地 第四, 融资优势渐显 由于公司今年拿地力度有所增加, 导致上半年公司净负债率较年初增加 18.0 个百分点至 70.8%, 不过由于公司严抓销售回款, 货币资金规模较年初增长 50.5% 至 亿, 带动公司短债压力改善 23.8 个百分点 同时公司充分把握融资窗口期, 发挥融资优势, 通过直接融资 发行债券 集团委贷 保险债权等方式提前锁定低成本资金, 于一季度先后发行了 95 亿公司债券, 虽然负债率有所提升, 但杠杆质量颇高, 上半年公司全部有息负债的综合资金成本仅 5.07%, 在行业内保持着较大的资金成本优势 我们认为在融资渠道收窄 市场利率攀升的大环境下, 资金成本上行和融资环境恶化是全行业共同面临的问题, 而华侨城占据央企背景背书优势, 且前瞻性积累充裕低成本流动性资源, 在 2018 年行业流动性饱受压力的环境下, 公司将拥有充分施展拳脚的空间 图 : 公司净负债率 图 : 公司短债压力 4

6 表 : 公司今年发债情况债券类型 发行日期 期限 发行规模 票面利率 一般公司债 2018 年 3 月 一般公司债 2018 年 3 月 一般公司债 2018 年 2 月 一般公司债 2018 年 2 月 一般公司债 2018 年 1 月 一般公司债 2018 年 1 月 第五, 投资评级与盈利预测 华侨城的优质在于能够以高性价比的成本获取全国主流城市稀缺资源, 而且随着华侨城集团的加速布局, 近年来拿地力度加大, 土地储备进一步扩充 华侨城集团作为国内 文化 + 地产 龙头, 站在三十而立的关口, 用创新来启动新跨越, 新模式也将继续助长股份公司的成长空间 公司地产业务和文化旅游业务持续提速, 也将为公司业绩增长带来保障, 我们预计公司 年 EPS 分别为 1.32 和 1.65 元, 维持 买入 评级 5

7 财务报表及指标预测 利润表 资产负债表 指标名称 E 2019E 2020E E 2019E 2020E 营业收入 42,341 59,035 70,890 89,488 货币资金 29,156 49,200 55,965 72,755 减 : 预付账款 17,013 18,013 19,763 20,776 营业成本 21,064 28,294 33,514 41,085 存货 105, , , ,328 毛利率 50.3% 52.1% 52.7% 54.1% 其他流动资产 14,549 14,529 14,529 14,529 营业税金及附加 7,958 8,643 10,320 13,599 流动资产 166, , , ,125 营业费用 1,445 2,008 2,533 3,199 投资性房地产 5,459 5,465 5,473 5,483 营业费用率 3.4% 3.4% 3.6% 3.6% 递延所得税资产 6,894 6,894 6,894 6,894 管理费用 2,230 2,957 3,733 4,719 非流动资产 50,802 55,425 60,343 65,467 管理费用率 5.3% 5.0% 5.3% 5.3% 资产总计 217, , , ,593 财务费用 1,598 1, ,141 短期借款 12,758 11,555 19,197 26,332 财务费用率 3.8% 2.1% 1.1% 2.4% 应付账款 11,346 13,274 15,858 18,859 资产减值损失 预收款项 30,910 56,010 92, ,431 营业利润 12,188 16,570 20,804 25,661 应交税费 5,926 7,029 7,657 8,868 营业利润率 28.8% 28.1% 29.3% 28.7% 其他流动负债 41,855 55,968 57,144 61,407 营业外收入 流动负债 102, , , ,897 营业外支出 长期负债 44,706 48,626 62,835 83,483 利润总额 12,821 16,570 20,804 25,661 递延所得税负债 219 1,581 3,352 5,854 所得税费用 3,502 4,072 5,103 6,239 非流动性负债 49,194 50,984 66,963 90,114 所得税率 27.3% 24.6% 24.5% 24.3% 负债合计 151, , , ,011 净利润 9,318 12,498 15,701 19,422 股本 8,204 8,204 8,204 8,204 少数股东损益 675 1,625 2,041 2,525 少数股东权益 13,427 15,052 17,093 19,618 母公司股东的净利润 8,643 10,874 13,660 16,897 股东权益合计 65,476 78,234 93, ,358 负债及权益总计 217, , , ,369 现金流量表 主要财务指标 E 2019E 2020E 指标名称 E 2019E 2020E 增长率 (% ) 销售商品 提供劳务收 56,672 84, , ,431 营业收入 19.3% 39.4% 20.1% 26.2% 入 减 : 购买商品 接受劳 49,205 54,180 92, ,590 营业利润 42.4% 35.8% 25.6% 23.3% 务支出 职工支出 2,417 1,341 1,743 2,266 净利润 25.5% 25.8% 25.6% 23.7% 税费支出 9,697 13,721 17,367 21,547 利润率 (% ) 经营现金流 -7,700 14,771-4,812-1,972 毛利率 50.3% 52.1% 52.7% 54.1% 取得借款 95,905 28,887 47,993 65,831 EBIT Margin 21.2% 31.0% 31.3% 31.5% 发行债券 EBITDA Margin 20.8% 29.0% 29.3% 30.0% 偿还债务 69,367 15,548 24,967 33,785 回报率 (%) 融资现金流 29,326 8,826 17,294 24,512 ROE 17.9% 19.8% 20.4% 20.7% 现金及现金等价物净增加额 12,143 20,044 6,765 16,790 ROA 4.3% 4.6% 4.4% 4.2% 6

8 分析师介绍 陈慎 : 上海财经大学经济学学士, 英国纽卡斯尔大学金融学硕士,6 年房地产研究经验,2013 年加入中信建投房地产研究团队, 所在团队获 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名,2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016 年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名 江宇辉 : 中南财经政法大学管理学学士, 上海财经大学金融硕士,2015 年加入中信建投房地产研究团队, 曾获 2015 年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016 年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名 研究服务 社保基金销售经理姜东亚 jiangdongya@csc.com.cn 机构销售负责人赵海兰 zhaohailan@csc.com.cn 保险组张博 zhangbo@csc.com.cn 周瑞 zhourui@csc.com.cn 高思雨 gaosiyu@csc.com.cn 张勇 zhangyongzgs@csc.com.cn 张宇 zhangyuyf@csc.com.cn 北京公募组黄玮 huangwei@csc.com.cn 朱燕 zhuyan@csc.com.cn 任师蕙 renshihui@csc.com.cn 黄杉 huangshan@csc.com.cn 王健 wangjianyf@csc.com.cn 杨济谦 yangjiqian@csc.com.cn 私募业务组李静 lijing@csc.com.cn 赵倩 zhaoqian@csc.com.cn 上海地区销售经理黄方禅 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 daiyuefang@csc.com.cn 李祉瑶 lizhiyao@csc.com.cn 翁起帆 wengqifan@csc.com.cn 李星星 lixingxing@csc.com.cn 范亚楠 fanyanan@csc.com.cn 李绮绮 liqiqi@csc.com.cn 薛姣 xuejiao@csc.com.cn 许敏 xuminzgs@csc.com.cn 王罡 wanggangbj@csc.com.cn 深广地区销售经理胡倩 huqian@csc.com.cn 许舒枫 xushufeng@csc.com.cn 程一天 chengyitian@csc.com.cn 曹莹 caoyingzgs@csc.com.cn 张苗苗 zhangmiaomiao@csc.com.cn 廖成涛 liaochengtao@csc.com.cn 陈培楷 chenpeikai@csc.com.cn 7

9 评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准 买入 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 15% 以上 ; 增持 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 5 15%; 中性 : 未来 6 个月内相对市场表现在 -5 5% 之间 ; 减持 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 5 15%; 卖出 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 15% 以上 重要声明 本报告仅供本公司的客户使用, 本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料, 但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料 意见和预测均仅反映本报告发布时的资料 意见和预测, 可能在随后会作出调整 我们已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 不构成投资者在投资 法律 会计或税务等方面的最终操作建议 本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险, 据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关 在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或类似的金融服务 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 任何机构和 / 或个人不得以任何形式翻版 复制和发布本报告 任何机构和个人如引用 刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和 / 或修改 本公司具备证券投资咨询业务资格, 且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点 本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 股市有风险, 入市需谨慎 中信建投证券研究发展部 北京上海深圳 东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 浦东新区浦东南路 528 号上海证券大 座 12 层 ( 邮编 :100010) 厦北塔 22 楼 2201 室 ( 邮编 :200120) 福田区益田路 6003 号荣超商务中心 B 座 22 层 ( 邮编 :518035) 电话 :(8610) 电话 :(8621) 电话 :(0755) 传真 :(8610) 传真 :(8621) 传真 :(0755)

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