第一, 股权激励再启动, 夯实未来发展基础 公司今晚公告拟发起设立第二期股票期权激励计划, 拟向 688 名员工 ( 为董事 高管 核心骨干 ) 授予 万份股票期权, 占总股本 1.212%, 行权价格为 8.75 元 / 股 与 2011 年的首期股票期权激励计划相比, 本次股权激励计

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1 15/6/8 15/7/8 15/8/8 15/9/8 15/10/8 15/11/8 15/12/8 16/1/8 16/2/8 16/3/8 16/4/8 16/5/8 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 证券研究报告 上市公司动态 激励强化成长加速 房地产 (600048) 股权激励再启动, 夯实未来发展基础 : 公司今晚公告拟发起设立第二期股票期权激励计划, 拟向 688 名员工授予 万份股票期权, 占总股本 1.212% 与 2011 年的首期股票期权激励计划相比, 本次股权激励计划力度更大 范围更广, 授予股票占总股本比重由 0.95% 提升至 1.21%, 覆盖员工数量占总员工比重由 1.56% 上升至 2.18% 本次股权激励计划延续了公司一直以来的市场化运作风格, 大力度 广覆盖的股权激励体现了公司对人才的高度重视, 有效绑定员工与公司核心利益, 为未来转型发展打下坚实基础 从两次股权激励行权条件比较来看, 略有不同 :1 合理展望未来三年净利润增速 2 强调效率考核 3 盈利能力维持高标准 销售保持高弹性 : 据我们跟踪, 公司 5 月销售额约 190 亿, 同比增长 8.6%,1-5 月销售金额约 842 亿, 同比增长 67%, 基本完成今年销售目标的一半 合理的区域布局与供货节奏是促进销售快速释放的重要因素, 公司 5 月新盘去化率在 65%, 为 2013 年以来峰值 展望下半年, 公司预计可售货值在 亿, 得益于提前锁定销售目标的 50%, 我们认为公司实现 16 年销售目标是大概率事件 新业务稳步推进, 多元协同发展值得期待 : 公司在 15 年年报中明确以房地产开发经营为主 房地产金融和社区消费服务为翼的 一主两翼 业务板块布局, 在保持房地产开发主业稳步增长同时, 公司在社区 金融板块布局稳步推进 我们认为, 随着公司金融产业链布局的完善, 除了金融业务之间的协同外, 还有望同公司房地产开发 社区服务相融合, 为业主提供更加多元化的服务投资评级与盈利预测 : 预计 年 EPS 为 1.33 元和 1.51 元, 维持 买入 评级 预测和比率 2015A 2016F 2017F 2018F 营业收入 ( 百万 ) 123, , , ,287 净利润 ( 百万 ) 12,348 14,321 16,184 18,368 净利润增长率 1.2% 16.0% 13.0% 13.5% EPS( 元 ) P/E [table_invest] 维持 陈慎 chenshen@csc.com.cn 执业证书编号 :S 发布日期 : 2016 年 6 月 7 日 当前股价 : 8.19 元目标价格 6 个月 : 18.6 元 主要数据 股票价格绝对 / 相对市场表现 (%) 买入 1 个月 3 个月 12 个月 -8.21/ / / 月最高 / 最低价 ( 元 ) 13.96/6.95 总股本 ( 万股 ) 流通 A 股 ( 万股 ) 总市值 ( 亿元 ) 流通市值 ( 亿元 ) 近 3 月日均成交量 ( 万 ) 主要股东 保利南方集团有限公司 41.95% 股价表现 [table_stocktrend] 1% -9% -19% -29% -39% -49% 沪深 300 相关研究报告 [table_report] 成长迎硕果金融新起步 销售提速重现雄风 稳扎稳打静待来年

2 第一, 股权激励再启动, 夯实未来发展基础 公司今晚公告拟发起设立第二期股票期权激励计划, 拟向 688 名员工 ( 为董事 高管 核心骨干 ) 授予 万份股票期权, 占总股本 1.212%, 行权价格为 8.75 元 / 股 与 2011 年的首期股票期权激励计划相比, 本次股权激励计划力度更大 范围更广, 授予股票占总股本比重由 0.95% 提升至 1.21%, 覆盖员工数量占总员工比重由 1.56% 上升至 2.18% 本次股权激励计划延续了公司一直以来的市场化运作风格, 大力度 广覆盖的股权激励体现了公司对人才的高度重视, 有效绑定员工与公司核心利益, 为未来转型发展打下坚实基础 表 : 两次股权激励计划对比 时间授予股票 ( 万股 ) 占总股本比例授予员工数量占员工总数 2016 年 6 月 % % 2011 年 12 月 % % 从两次股权激励行权条件比较来看, 略有不同 :1 合理展望未来三年净利润增速: 公司首期股权激励行权条件要求净利复合增速达到 21%, 而本次计划行权条件要求 2017 年开始的净利复合增长率不低于 8%, 我们认为在行业弹性趋于下降的背景下, 此次公司的净利增长规划符合行业特征, 但不排除个别年份的净利出现超预期增长 2 强调效率考核: 首期股权激励行权要求营业利润占利润总额不低于 90%, 但本次计划并没有考核该指标, 而是要求总资产周转率不低于 25%, 对于周转效率的考核提上日程, 公司在项目推进以及拓展方面历来市场化, 我们相信对于公司而言周转效率并不是障碍 3 盈利能力维持高标准: 即使在行业利润率下行的背景下, 公司对 ROE 还是延续了过去的高标准, 不低于 14% 的 ROE 处于行业靠前水平, 彰显公司对未来发展信心 表 : 首期和二期股权激励计划行权条件对比 行权期 首期股权激励计划行权条件 二期股权激励计划行权条件 ( 假设股票授权年为 2012 年 ) ( 假设股票授权年为 2016 年 ) 第一个行权期 2013 年 ROE 不低于 14%,2011 至 2013 年净利年复合增长 率不低于 21%,2013 年营业利润占利润总额不低于 90% 2017 年 ROE 不低于不低于 14%,2015 至 2017 年净利复 合增长率不低于 8%,2017 年总资产周转率不低于 0.25 第二个行权期 2014 年 ROE 不低于 14.5%,2012 至 2014 年净利年复合增 长率不低于 21%,2014 营业利润占利润总额不低于 90% 2018 年 ROE 不低于不低于 14.5%,2016 至 2018 年净利 复合增长率不低于 8%,2018 年总资产周转率不低于 0.25 第三个行权期 2015 年 ROE 不低于 15%,2013 至 2015 年净利年复合增长 率不低于 21%,2015 营业利润占利润总额不低于 90% 2019 年 ROE 不低于不低于 15%,2017 至 2019 年净利复 合增长率不低于 8%,2019 年总资产周转率不低于

3 图 : 公司 ROE 和总资产周转率 图 : 公司房地产占营收比重 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% ROE( 左轴 ) 总资产周转率 34% 33% 32% 31% 30% 29% 28% 27% 85% 75% 65% 55% 45% 35% 25% 净利增速 ( 左轴 ) 房地产占营收比重 97.5% 97.0% 96.5% 96.0% 16% % 15% % 第二, 销售保持高弹性 公司还未公布 1-5 月销售数据, 据我们跟踪, 公司 5 月销售额约 190 亿, 同比增长 8.6%,1-5 月销售金额约 842 亿, 同比增长 67%, 基本完成今年销售目标的一半 合理的区域布局与供货节奏是促进销售快速释放的重要因素, 公司 5 月新盘去化率在 65%, 为 2013 年以来峰值 从货值角度看, 公司 6 月份推货量充足, 上半年销售整体有望保持较高增速 展望下半年, 公司预计可售货值在 亿, 得益于提前锁定销售目标的 50%, 我们认为公司实现 16 年销售目标是大概率事件 图 : 公司销售额 ( 亿元 ) 图 : 公司库存 新推比较 销售额 ( 亿元 ) 销售增速 库存 新增 % 100% 80% 60% 40% 20% 0% 年 2015 年 2016 年 第三, 新业务稳步推进, 多元协同发展值得期待 公司在 15 年年报中明确以房地产开发经营为主 房地产金融和社区消费服务为翼的 一主两翼 业务板块布局, 在保持房地产开发主业稳步增长同时, 公司在社区 金融板块布局稳步推进 社区方面, 保利物业 15 年末在管面积 6000 万平, 营收规模超 20 亿, 未来将切入社区商业等服务领域 ; 金融方面, 公司信保基金已有 413 亿规模, 位列行业前三, 上月参与设立粤港证券, 增加券商布局, 同房地产基金业务形成良好的协同效应 我们认为, 随着公司金融产业链布局的完善, 除了金融业务之间的协同外, 还有望同公司房地产开发 社区服务 2

4 相融合, 为业主提供更加多元化的服务 图 : 业务结构 房地产金融 房地产开发 社区消费服务 房地产基金 证券 住宅开发 物业管理 社区商业 养老服务 第四, 投资评级与盈利预测 公司是目前 A 股龙头企业中估值最具备优势的企业,15 年下半年开始相对进取的土地投资保证了未来两年 仍可实现较快增长, 同时公司将持续受益于房企融资成本中枢下移, 此外, 再融资和国企改革机遇带来公司资 源优化,5P 战略规划打开公司转型想象空间 我们预计 年 EPS 为 1.33 元和 1.51 元, 维持 买入 评级 3

5 财务报表及指标预测 利润表 资产负债表 指标名称 E 2017E 2018E E 2017E 2018E 营业收入 123, , , ,287 货币资金 37,485 49,200 51,660 53,726 减 : 预付账款 25,382 23,616 25,978 27,276 营业成本 82,453 99, , ,031 存货 288, , , ,544 毛利率 33.2% 30.2% 30.1% 29.5% 其他流动资产 30,401 31,061 31,061 31,061 营业税金及附加 12,157 14,419 16,173 17,520 流动资产 384, , , ,605 营业费用 2,731 2,914 3,078 3,226 投资性房地产 9,432 9,760 10,104 10,462 营业费用率 递延所得税资 2.2% 2.0% 1.9% 1.8% 产 1,561 1,973 2,343 2,698 管理费用 1,872 2,065 2,183 2,289 非流动资产 19,158 22,886 27,507 33,387 管理费用率 1.5% 1.4% 1.4% 1.3% 资产总计 403, , , ,992 财务费用 2,328 1,231 1,420 1,894 短期借款 3,101 2,396 1,723 2,309 财务费用率 1.9% 0.9% 0.9% 1.1% 应付账款 32,478 39,477 46,350 53,543 资产减值损失 预收款项 132, , , ,874 营业利润 22,724 22,993 26,011 27,992 应交税费 (10,345) (9,714) (7,709) (4,807) 营业利润率 18.4% 16.1% 16.2% 15.8% 其他流动负债 64,051 70,323 78,003 79,545 营业外收入 流动负债 221, , , ,463 营业外支出 长期负债 66,412 92,012 97, ,871 利润总额 递延所得税负 22,901 22,993 26,011 27,992 债 ,483 2,244 所得税费用 6,073 6,146 6,971 7,583 非流动性负债 84,859 92,763 98, ,115 所得税率 26.5% 26.7% 26.8% 27.1% 负债合计 306, , , ,578 净利润 16,828 16,848 19,040 20,409 股本 10,753 10,753 10,753 10,753 少数股东损益 4,480 2,527 2,856 2,041 少数股东权益 25,618 28,145 31,001 33,042 归属母公司股东的 股东权益合计 净利润 12,348 14,321 16,184 18,368 97, , , ,414 现金流量表 负债及股东权益总计 403, , , ,992 指标名称 E 2017E 2018E 主要财务指标 E 2017E 2018E 销售商品 提供劳务 142, , , ,675 增长率 (% ) 购买商品 接受劳务 86, , , ,045 营业收入 13.2% 15.8% 12.3% 10.4% 职工支出 3,061 2,460 2,583 2,686 营业利润 19.7% 1.2% 13.1% 7.6% 税费支出 21,336 22,047 23,314 24,457 净利润 18.2% 0.1% 13.0% 7.2% 经营现金流 17,785 10,999 3,819 1,486 利润率 (% ) 取得借款 44,844 47,920 34,466 46,174 毛利率 33.2% 30.2% 30.1% 29.5% 偿还债务 63,957 35,295 22,320 29,327 EBIT Margin 19.5% 17.2% 17.5% 17.5% 融资现金流 -17,744 4,762 3,359 6,980 EBITDAMargin 19.5% 16.6% 16.7% 16.5% 现金及等价物增加额 -2,405 11,715 2,460 2,066 净利率 10.0% 10.0% 10.1% 10.4% 4

6 分析师介绍 报告贡献人 研究服务 陈慎 : 上海财经大学经济学学士, 英国纽卡斯尔大学金融学硕士,3 年房地产研究经 验,2013 年加入中信建投房地产研究团队, 所在团队获 2014 年第十二届新财富房地产 最佳分析师第一名 周子涵 zhouzihan@csc.com.cn 社保基金销售经理 彭砚苹 pengyanping@csc.com.cn 姜东亚 jiangdongya@csc.com.cn 机构销售负责人 赵海兰 zhaohailan@csc.com.cn 北京地区销售经理 张博 zhangbo@csc.com.cn 程海艳 chenghaiyan@csc.com.cn 李祉遥 lizhiyao@csc.com.cn 朱燕 zhuyan@csc.com.cn 黄玮 huangwei@csc.com.cn 李静 lijing@csc.com.cn 赵倩 zhaoqian@csc.com.cn 黄杉 huangshan@csc.com.cn 任师蕙 renshihui@csc.com.cn 王健 wangjianyf@csc.com.cn 上海地区销售经理 黄方禅 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 daiyuefang@csc.com.cn 李岚 lilan@csc.com.cn 孙宇 sunyush@csc.com.cn 何利丽 helili@csc.com.cn 潘振亚 panzhenya@csc.com.cn 深广地区销售经理 曹加 caojia@csc.com.cn 胡倩 huqian@csc.com.cn 芦冠宇 luguanyu@csc.com.cn 张苗苗 zhangmiaomiao@csc.com.cn 券商私募销售经理 任威 renwei@csc.com.cn 5

7 评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准 买入 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 15% 以上 ; 增持 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 5 15%; 中性 : 未来 6 个月内相对市场表现在 -5 5% 之间 ; 减持 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 5 15%; 卖出 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 15% 以上 重要声明 本报告仅供本公司的客户使用, 本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料, 但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料 意见和预测均仅反映本报告发布时的资料 意见和预测, 可能在随后会作出调整 我们已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 不构成投资者在投资 法律 会计或税务等方面的最终操作建议 本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险, 据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关 在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或类似的金融服务 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 任何机构和 / 或个人不得以任何形式翻版 复制和发布本报告 任何机构和个人如引用 刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和 / 或修改 本公司具备证券投资咨询业务资格, 且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点 本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 股市有风险, 入市需谨慎 地址 北京 中信建投证券研究发展部 上海 中信建投证券研究发展部 中国 北京 中国 上海 东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 12 层 浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 22 楼 2201 室 电话 :(8610) 电话 :(8621) 传真 :(8610) 传真 :(8621)

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

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