注册资产评估师声明

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1 重庆坤德投资有限公司拟了解市场价值事宜涉及的湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益价值项目 资产评估咨询报告 中铭评咨字 [2015] 第 号 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 二 一五年九月二十一日

2 目录 注册资产评估师声明... 1 评估咨询报告摘要... 2 资产评估咨询报告正文... 5 一 委托方 被评估咨询单位和委托方以外的其他评估咨询报告使用者... 5 二 评估咨询目的... 7 三 评估咨询对象和评估咨询范围... 7 四 价值类型及其定义... 9 五 评估咨询基准日... 8 六 评估咨询依据... 8 七 评估咨询方法 八 评估咨询程序实施过程和情况 九 评估咨询假设 十 评估咨询结论 十一 特别事项说明 十二 评估咨询报告使用限制说明 十三 评估咨询报告日 评估咨询报告附件... 1 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 共 1 页第 1 页

3 注册资产评估师声明 一 我们在执行本资产评估咨询业务中, 遵循相关法律法规和资产评估咨询准则, 恪守独立 客观和公正的原则 ; 根据我们在执业过程中收集的资料, 评估咨询报告陈述的内容是客观的, 并对评估咨询结论合理性承担相应的法律责任 二 评估咨询对象涉及的资产 负债清单由委托方及被评估咨询单位申报并经其签章确认 ; 所提供资料的真实性 合法性 完整性, 恰当使用评估咨询报告是委托方和相关当事方的责任 三 我们与评估咨询报告中的评估咨询对象没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见 四 我们已对评估咨询报告中的评估咨询对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 我们已对评估咨询对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估咨询对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 但无法对评估咨询对象的法律权属真实性做任何形式的保证 并对已经发现的问题在评估咨询报告的重要事项中进行了如实披露, 且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估咨询报告的要求 五 我们出具的评估咨询报告中的分析 判断和结论受评估咨询报告中假设和限定条件的限制, 评估咨询报告使用者应当充分考虑评估咨询报告中载明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估咨询结论的影响 六 注册资产评估师执行资产评估咨询业务的目的是对评估咨询对象价值进行估算并发表专业意见, 并不承担相关当事人决策的责任 评估咨询结论不应当被认为是对评估咨询对象可实现价格的保证 七 我们在评估咨询过程中没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜, 以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估咨询结论的影响, 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估咨询结论的影响 我们对评估咨询基准日后有关资产价值发生的变化不负责任 八 我们对在已实施的评估咨询过程中不能获悉的评估咨询对象和相关当事方可能存在的瑕疵事项对评估咨询结论的影响, 亦不承担责任 九 评估咨询报告使用者应关注评估咨询报告特别事项说明和使用限制 1 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 1 页

4 重庆坤德投资有限公司拟了解市场价值事宜涉及的湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益价值项目 评估咨询报告摘要 中铭评咨字 [2015] 第 号重庆坤德投资有限公司 : 接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 采用资产基础法, 按照必要的评估咨询程序, 对重庆坤德投资有限公司拟了解市场价值事宜涉及的湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益, 在 2015 年 6 月 30 日所表现的市场价值进行了评估咨询 现将评估咨询报告书内容摘要如下 : 一 经济行为 : 重庆坤德投资有限公司拟了解湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益市场价值事宜 二 评估咨询目的 : 确定湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益评估咨询基准日的市场价值, 为重庆坤德投资有限公司拟了解湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益价值事宜提供价值参考意见 三 评估咨询对象 : 为湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益评估咨询基准日的市场价值 四 评估咨询范围 : 为湖南申达房地产开发有限公司的全部资产和负债, 以湖南申达房地产开发有限公司填报的评估咨询申报表为准 五 价值类型 : 市场价值 六 评估咨询基准日 :2015 年 6 月 30 日, 一切取价标准均为评估咨询基准日有效的价格标准 七 评估咨询方法 : 资产基础法 八 评估咨询结论 : 经实施评估咨询程序后, 于评估咨询基准日, 委估股东全部权益在持续经营等假设前提下的市场价值为 万元, 股东全部权益评估价值 2 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 2 页

5 较账面价值评估增值 万元, 增值率为 7.88% 评估结论见下表: 资产评估结果汇总表 被评估单位 : 湖南申达房地产开发有限公司 金额单位 : 人民币万元 项 目 账面价值评估价值增减额增值率 (%) A B C = B A D=C/A 100% 流动资产 1 5, , 非流动资产 其中 : 长期股权投资 固定资产 无形资产 资产总计 6 5, , 流动负债 7 4, , 非流动负债 负债合计 9 4, , 净资产 评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表 本评估报告仅为评估报告中描 述的经济行为提供价值参考依据 九 特别事项 : 评估咨询报告使用者应关注下述特别事项对评估咨询结论的影 响 ( 一 ) 产权瑕疵 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺, 纳入评估咨询范围的资产不存在产 权瑕疵事项 ( 二 ) 未决事项 或有事项 法律纠纷等不确定因素 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺, 确定纳入评估咨询范围的资产 负 债不涉及未决事项 或有事项 法律纠纷等不确定因素 ( 三 ) 重大期后事项 评估基准日后至评估报告报出日之间, 中国人民银行对存贷款基准利率调整情 况如下 : 3 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 3 页

6 中国人民银行决定, 自 2015 年 8 月 26 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点 除上述事项外, 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺无其他对评估咨询结论有重大影响的评估咨询基准日期后重大事项 ( 四 ) 其他需要说明的重要事项 1. 注册资产评估师未对评估咨询范围内的各种设备在评估咨询基准日时的技术参数和性能做技术检测, 评估师在假定产权持有者提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下, 在未借助任何检测仪器的条件下, 通过实地勘察作出判断 2. 本评估咨询结论未考虑评估咨询值增减可能产生的纳税义务变化 3. 本次评估咨询没有考虑流动性对评估咨询对象价值的影响 4. 本次评估咨询没有考虑控股权和少数股权溢折价对评估咨询对象的影响 5. 本评估咨询结论中应交税费的评估咨询值是根据核实后的账面值确定的 应交税费应以税务机关的税务清算为准 十 报告使用有效期 : 本评估咨询报告的使用有效期为自评估咨询基准日起一年, 即从 2015 年 6 月 30 日起至 2016 年 6 月 29 日的期限内有效 十一 评估咨询报告日 : 本评估咨询报告正式提出日期为 2015 年 9 月 21 日 以上内容摘自资产评估咨询报告书, 欲了解本评估咨询项目的全面情况, 应认真阅读资产评估咨询报告书全文 4 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 4 页

7 重庆坤德投资有限公司拟了解市场价值事宜涉及的湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益价值项目 资产评估咨询报告正文 中铭评咨字 [2015 第 号重庆坤德投资有限公司 : 接受贵公司的委托, 根据有关法律 法规和资产评估准则 资产评估原则, 采用资产基础法, 按照必要的评估咨询程序, 对重庆坤德投资有限公司拟了解市场价值事宜涉及的湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益, 在 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估咨询 现将资产评估咨询情况报告如下 : 一 委托方 被评估咨询单位和委托方以外的其他评估咨询报告使用者本评估咨询项目的委托方为重庆坤德投资有限公司, 被评估咨询单位为湖南申达房地产开发有限公司 委托方以外的其他评估咨询报告使用者为财产评估咨询主管机关和国家法律 法规规定的评估咨询报告使用者 ( 一 ) 委托方名称 : 重庆坤德投资有限公司营业执照号 : 企业类型 : 有限责任公司住所 : 重庆市万州区北山大道鸡冠梁二巷 1 号 2 层 1-1 法定代表人 : 沈明成注册资本 : 人民币壹仟贰佰万元成立日期 :2010 年 10 月 22 日营业期限 :2010 年 10 月 22 日至永久经营范围 : 从事投资业务 ( 不得从事金融业务 ) ( 二 ) 被评估咨询单位 5 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 5 页

8 1. 注册登记情况 名 称 : 湖南申达房地产开发有限公司 注册地址 : 湖南省洪江市黔城镇镡城路 ( 消防大队三楼 ) 法定代表人 : 汤琪 注册资本 : 人民币捌佰万元整 公司类型 : 有限责任公司 ( 法人独资 ) 经营范围 : 房地产开发 经营 ( 取得资质证书后, 在资质证书核定范围内从事 业务 ); 土地开发 ; 房地产信息咨询 ; 房屋销售 租赁 ; 物业管理 ; 销售金属材料 ( 不含稀贵金属 ) 五金 交电 建材 ( 不含危险化学品 ) 化工产品 ( 不含危险 化学品及一类易制毒品 ) 企业法人营业执照注册号 : 经营期限 : 2014 年 2 月 19 日至 2064 年 2 月 18 日 湖南申达房地产开发有限公司成立于 2014 年 2 月, 由湖南申德实业发展有限公 司出资组建, 注册资本为 800 万元人民币, 系湖南申德实业发展有限公司全资子公 司 2. 主要会计政策及税收政策 湖南申达房地产开发有限公司执行企业会计准则及其补充规定, 会计年度自公 历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止, 以权责发生制为记帐基础, 以人民币为记帐本位币 公司营业税税率为 5%; 城建税税率为 7%, 按应缴流转税额计缴 ; 教育附加费为 3%, 按应缴流转税额计缴 ; 地方教育附加收入为 2%, 按应缴流转税额计缴 ; 企业 所得税税率为 25% 3. 所处行业 湖南申达房地产开发有限公司属房地产行业 4. 截止评估咨询基准日, 湖南申达房地产开发有限公司资产总额为 5, 万 元, 净资产额为 万元 公司近年资产及财务状况如下表 : 财务状况表 单位 : 人民币万元 项目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 流动资产 5, , Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 6 页

9 项目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 资产总额 5, , 流动负债 4, , 负债总额 4, , 净资产 资产负债率 86.78% 86.39% 流动比率 速动比率 经营状况表 金额单位 : 人民币万元 项目 2015 年 1-6 月 2014 年 一 营业总收入 二 营业总成本 三 营业利润 四 营业外收入 五 营业外支出 六 利润总额 七 所得税费用 八 净利润 上述 2014 年年度会计报表数据摘自众华会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 出具的 众会字 (2015) 第 1127 号审计报告, 该报告为标准无保留意见审计报告, 评估基准 日财务报表未经审计 5. 执行的会计准则 湖南申达房地产开发有限公司执行财政部颁布的 企业会计准则 及其补充规 定 ( 三 ) 其他评估咨询报告使用者概况 委托方以外的其他评估咨询报告使用者为财产评估咨询主管机关和国家法律 法规规定的评估咨询报告使用者 7 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 7 页

10 ( 四 ) 委托方和被评估咨询单位之间的关系委托方为重庆坤德投资有限公司, 系被评估咨询单位母公司湖南申德实业发展有限公司股东 二 评估咨询目的确定湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益评估咨询基准日的市场价值, 为重庆坤德投资有限公司拟了解湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益价值提供价值参考意见 该经济行为已于 2015 年 6 月 30 日经重庆坤德投资有限公司 2015 年股东会议决议 批准 三 评估咨询对象和评估咨询范围 ( 一 ) 评估咨询对象和评估咨询范围评估咨询对象为湖南申达房地产开发有限公司股东全部权益评估咨询基准日的市场价值 评估咨询范围为湖南申达房地产开发有限公司的全部资产和负债, 资产账面值为 52,354, 元, 负债的账面值为 45,429, 元, 净资产账面价值为 6,925, 元 ( 以上数据未经审计 ) 具体的资产 负债项目内容以湖南申达房地产开发有限公司填报的评估咨询申报表为准, 凡列入申报表内并经过湖南申达房地产开发有 限公司确认的资产 负债项目均在本次评估咨询范围内 占总资资产种类账面值负债种类比例 % 账面值 占负债 比例 % 货币资金 其他应付款 4, 存货 5, 流动负债合计 4, 流动资产合计 5, 负债合计 4, 资产总计 5, 净资产 经核实, 委托评估咨询的资产 负债范围与经济行为涉及的资产范围一致 ( 二 ) 评估咨询对象的基本情况 纳入评估咨询范围为湖南申达房地产开发有限公司的账面全部资产及负债, 具 体评估咨询范围包括 : 8 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 8 页

11 1. 流动资产账面值 52,354, 元, 包括货币资金 存货 (1) 货币资金账面值 2, 元 ; (2) 存货账面余额 52,352, 元, 存货跌价准备账面值 0.00 元, 存货净值 52,352, 元, 系在建开发产品 - 土地使用权 ; 2. 负债账面价值 45,429, 元, 系其他应付款 四 价值类型及其定义 ( 一 ) 价值类型本次评估咨询采用的价值类型为市场价值 ( 二 ) 价值类型定义市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下, 评估咨询对象在评估咨询基准日进行正常公平交易的价值估计数额 ( 三 ) 选择价值类型的理由采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比, 更能反映交易双方的公平性和合理性, 使评估咨询结果能满足本次评估咨询目的之需要 五 评估咨询基准日本项目资产评估咨询基准日是 2015 年 6 月 30 日 评估咨询基准日是确认资产 评估咨询价格的基准时间 评估咨询基准日的确定, 是委托方及被评估单位根据本次评估咨询工作的总体安排择定的, 本报告书中一切取价标准均为评估咨询基准日有效的价格标准 六 评估咨询依据 ( 一 ) 行为依据 1. 重庆坤德投资有限公司 2015 年股东会议决议 ; 2. 重庆坤德投资有限公司 湖南申徳实业发展有限公司与本公司签订的 资产评估业务约定书 ( 二 ) 法律法规依据 1. 中华人民共和国公司法 ( 中华人民共和国主席令第 42 号 ); 2. 国有资产评估管理办法施行细则 ( 国资办发 [1992]36 号 ); 3. 财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意 见的通知 ( 国办发 [2001]102 号 ); 9 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 9 页

12 4. 国有资产评估管理办法 ( 国务院令第 91 号 ); 5. 国有资产评估管理若干问题的规定 ( 财政部第 14 号令 ); 5. 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ( 国土资源部令第 11 号 ) 6. 中华人民共和国城市房地产管理法 ( 中华人民共和国主席令第 29 号 ); 7. 城市房地产转让管理规定 ( 建设部令第 96 号 ); 8. 中华人民共和国土地管理法 ( 中华人民共和国主席令第 28 号 ); 9. 中华人民共和国土地管理法实施条例 ( 国务院第 256 号令 ); 10. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ( 国务院第 55 号令 ); 11. 关于发布实施 < 全国工业用地出让最低价标准 > 的通知 ( 国土资发 [2006] 307 号 ); 12. 调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 ( 财政部国土资源部中国人民银行财综 [2006]48 号 ); 13. 其他有关法律法规 ( 三 ) 准则依据 1. 资产评估准则 基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 2. 资产评估职业道德准则 基本准则 ( 财企 [2004]20 号 ); 3. 资产评估准则 业务约定书 ( 中评协 [2011]230 号 ); 4. 资产评估准则 评估程序 ( 中评协 [2007]189 号 ); 5. 资产评估准则 工作底稿 ( 中评协 [2007]189 号 ); 6. 资产评估准则 评估报告 ( 中评协 [2007]189 号 ); 7. 资产评估准则 企业价值 ( 中评协 [2011]227 号 ); 8. 资产评估准则 机器设备 ( 中评协 [2007]189 号 ); 9. 资产评估准则 不动产 ( 中评协 [2007]189 号 ); 10. 以财务报告为目的的评估指南( 试行 ) 中评协[2007]169 号 ; 11. 企业国有资产评估报告指南 ( 中评协 [2008]218 号 ); 12. 评估机构业务质量控制指南 ( 中评协 [2010]214 号 ); 13. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 会协[2003]18 号 ; 14. 资产评估价值类型指导意见 ( 中评协 [2011]230 号 ); 10 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 10 页

13 15. 企业会计准则 基本准则 具体准则 会计准则应用指南和解释等 ( 财政部 2006 年颁布 ); ( 四 ) 权属依据 1. 出资证明 ( 验资报告 ); 2. 中华人民共和国国有土地使用证 ; 3. 其他权属证明文件等 ( 五 ) 取价依据 1. 房地产估价规范 ( 中华人民共和国国家标准 GB/T ); 2. 城镇土地估价规程 ( 中华人民共和国国家标准 GB/T ); 3. 中国统计年鉴 分行业工业品出厂价格指数( 国家统计局 ); 4. 中国价格信息网 中关村在线报价网 阿里巴巴网等网站 ;; 5. 全国资产评估价格信息 ; 年最新资产评估常用数据与参数手册 ; 7. 本评估机构和评估咨询人员收集的有关询价资料和参数资料 ; 8. 其他有关取价标准 ( 六 ) 参考资料及其他有关依据 1. 被评估咨询企业提供的各类 资产清查评估申报明细表 ; 2. 委托方 被评估咨询单位撰写的 关于进行资产评估有关事项的说明 ; 3. 委托方及被评估咨询单位承诺函 ; 4. 评估咨询人员现场清查核实记录 现场勘察所收集到的资料, 以及评估咨询过程中参数数据选取所收集到的相关资料 ; 5. 被评估咨询企业提供的其他有关资料 七 评估咨询方法 ( 一 ) 评估咨询方法的选择资产评估咨询的基本方法包括市场法 收益法和资产基础法 由于我国目前市场化 信息化程度尚不高, 难于收集到足够的同类企业产权交易案例等情况, 不适合采用市场法进行评估咨询 ; 由于被评估咨询单位自成立起无营业收入, 无法合理预测未来收益, 不适合采用收益法评估咨询, 因此本次采用资产基础法评估咨询 ( 二 ) 评估咨询方法介绍 11 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 11 页

14 企业价值评估咨询中的资产基础法, 是指在合理评估咨询企业账面各项资产价值和负债的基础上确定评估咨询对象价值的评估咨询思路 即将构成企业的各种要素资产的评估咨询值加总减去负债评估咨询值求得账面净资产价值的方法 基本公式如下 : 账面净资产评估咨询值 = 各单项资产评估咨询值之和 - 负债评估咨询值之和 1. 流动资产的具体评估咨询方法 (1) 货币资金按实存数作为评估咨询值 全部系银行存款, 在核对银行存款对账单及银行存款余额调节表的基础上, 以审查核实的账面值作为评估咨询值 (2) 存货存货系在建开发产品 - 土地使用权, 根据 城镇土地估价规程 ( 以下简称 规程 ), 通行的估价方法有基准地价系数修正法 市场比较法 收益还原法 假设开发法等 根据当地地产市场发育实际状况, 结合待估宗地的具体特点 土地用途及估价目的, 并对委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析, 在此基础上选择适当的估价方法 本次评估设定待估宗地为商住用地, 在充分收集估价所需资料的基础上, 经过综合分析, 决定采用基准地价法和假设开发法进行评估 选取基准地价法和假设开发法作为本次评估的基本方法, 这是出于以下考虑 : 待估宗地区域内同级别或同区域土地交易案例较少, 不适合使用市场比较法的进行评估 ; 估价对象区域内有较多房地产开发项目 ( 商住楼 ), 适宜选取假设开发法进行评估 ; 估价对象处于基准地价覆盖范围内, 适宜采用基准地价法进行评估 1) 基准地价法基准地价系数修正法, 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果, 按照替代原则, 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法 本次评估采用的基准地价依据是 洪江市城镇土地定级与基准地价更新技术报告 (2011.6), 以 2010 年 7 月 1 日为基准地价估价期日, 设定开发程度为 五通一平 ( 红线外通上水 通下水 通电 通路 通讯及宗地红线内场地平整 ), 设定 12 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 12 页

15 土地用途为商业 住宅, 剩余使用年限为法定最高使用年限商业 40 年 住宅 70 年的区域内平均土地使用权价格 基准地价法计算公式如下 : P 商 = 区段 ( 片 ) 价 (1+ Ki) Kn Kv Kt+Kf P 住 = 级别价 (1+ Ki) Kn Kv Kt+Kf 式中 : Ki--- 某一宗地所有区域影响因素修正值 ; Kn --- 宗地使用年期修正系数 ; Kv --- 容积率修正系数 Kt --- 期日修正系数 Kf --- 开发程度修正 2) 假设开发法假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造 买卖有关的专业费 利息 利润 税收等费用后, 以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法 其基本计算公式为 : 土地价格 = 土地购置成本 - 土地购置税费土地购置成本 = 项目开发总价值 - 建筑成本 - 专业费 - 不可预见费 - 管理费 - 投资利息 - 投资利润 - 销售税费土地购置税费 = 契税 + 招拍挂服务费等测算思路 : A. 调查待估宗地的基本情况 ; B. 确定待估宗地的最有效利用方式 ; C. 估算开发完成后的房地产总价值 ; D. 估算开发成本 开发商的合理利润 利息 税费等 ; E. 确定待估宗地的土地价格 ; 2. 负债具体评估咨询方法负债系其他应付款 对评估咨询范围内的负债, 对各项负债进行核实, 判断各笔债务是否是被评估咨询单位基准日实际承担的, 债权人是否存在, 以评估咨询基准日实际需要支付的 负债额来确定评估咨询值 13 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 13 页

16 八 评估咨询程序实施过程和情况本次评估咨询程序主要分四个阶段进行, 自 2015 年 8 月 6 日开始至 2015 年 9 月 21 日 ( 一 ) 评估咨询准备阶段与委托方洽谈, 明确评估咨询业务基本事项, 对自身专业胜任能力 独立性和业务风险进行综合分析和评价 ; 接受委托, 签订资产评估咨询业务约定书, 明确评估咨询目的 评估咨询范围 评估咨询基准日 ; 确定项目负责人, 组成评估咨询项目组, 编制评估咨询计划 ; 辅导被评估咨询单位填报资产评估咨询申报表, 准备评估咨询所需资料 ( 二 ) 现场调查及收集评估咨询资料阶段根据此次评估咨询业务的具体情况, 按照评估咨询程序准则和其他相关规定的要求, 评估咨询人员通过询问 核对 监盘 抽查等方式进行实地调查, 从各种可能的途径获取评估咨询资料, 核实评估咨询范围, 了解评估咨询对象现状, 关注评估咨询对象法律权属 ( 三 ) 评定估算阶段对收集的评估咨询资料进行必要分析 归纳和整理, 形成评定估算的依据 ; 根据评估咨询对象 价值类型 评估咨询资料收集情况等相关条件, 选择适用的评估咨询方法, 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判断, 形成初步评估咨询结果 ( 四 ) 编制和提交评估咨询报告阶段根据各类资产的初步评估咨询结果, 编制相关评估咨询说明, 在核实确认相关评估咨询说明具体资产项目评估咨询结果准确无误, 评估咨询工作没有发生重复和遗漏情况的基础上, 依据各资产评估咨询说明进行资产评估咨询汇总分析, 确定最终评估咨询结论, 撰写资产评估咨询报告 ; 根据相关法律 法规 资产评估咨询准则和评估咨询机构内部质量控制制度, 对评估咨询报告及评估咨询程序执行情况进行必要的内部审核 ; 与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估咨询报告有关内容进行必要沟通 ; 按资产评估咨询业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估咨询报告 14 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 14 页

17 九 评估咨询假设由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素, 必须建立一些假设以便注册资产评估师对资产进行价值判断, 充分支持我们所得出的评估咨询结论 本次评估咨询是建立在以下前提和假设条件下的 : ( 一 ) 一般假设 1. 交易假设交易假设是假定所有待评估咨询资产已经处在交易的过程中, 评估师根据待评估咨询资产的交易条件等模拟市场进行估价 交易假设是资产评估咨询得以进行的一个最基本的前提假设 2. 公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对资产的功能 用途及其交易价格等作出理智的判断 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础 3. 企业持续经营假设企业持续经营假设是假定被评估咨询企业的经营业务合法, 并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营, 被评估咨询资产按目前的用途和使用的方式 规模 频度 环境等情况继续使用, 或者在有所改变的基础上使用, 相应确定评估咨询方法 参数和依据 ( 二 ) 特殊假设 1. 经济环境稳定假设 : 是假定评估咨询基准日后国家现行的有关法律法规及政策 国家宏观经济形势无重大变化, 本次交易各方所处地区的政治 经济和社会环境无重大变化, 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 2. 无重大变化假设 : 是假定国家有关利率 汇率 赋税基准及税率 政策性征收费用等不发生重大变化 3. 无不利影响假设 : 是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方的待估资产造成重大不利影响 4. 政策一致假设 : 是假定被评估咨询单位会计政策与核算方法无重大变化 15 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 15 页

18 5. 评估咨询范围仅以委托方及被评估咨询单位提供的评估咨询申报表为准, 未考虑委托方及被评估咨询单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债 ; 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时, 本评估咨询结果一般会失效 十 评估咨询结论 经实施评估咨询程序后, 于评估咨询基准日, 委估股东全部权益在持续经营等 假设前提下的市场价值为 万元, 股东全部权益评估价值较账面价值评估增值 万元, 增值率为 7.88% 评估结论见下表: 资产评估结果汇总表 被评估单位 : 湖南申达房地产开发有限公司 金额单位 : 人民币万元 账面价值 评估价值 增减额 增值率 (%) 项 目 A B C = B A D=C/A 100% 流动资产 1 5, , 非流动资产 其中 : 长期股权投资 固定资产 无形资产 资产总计 6 5, , 流动负债 7 4, , 非流动负债 负债合计 9 4, , 净资产 评估结论详细情况详见资产基础法评估明细表 本评估报告仅为评估报告中描 述的经济行为提供价值参考依据 十一 特别事项说明 ( 一 ) 产权瑕疵 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺, 纳入评估咨询范围的资产不存在产 权瑕疵事项 ( 二 ) 未决事项 或有事项 法律纠纷等不确定因素 16 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 16 页

19 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺, 确定纳入评估咨询范围的资产 负债不涉及未决事项 或有事项 法律纠纷等不确定因素 ( 三 ) 重大期后事项评估基准日后至评估报告报出日之间, 中国人民银行对存贷款基准利率调整情况如下 : 中国人民银行决定, 自 2015 年 8 月 26 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点 除上述事项外, 根据湖南申达房地产开发有限公司的承诺无其他对评估咨询结论有重大影响的评估咨询基准日期后重大事项 ( 四 ) 其他需要说明的重要事项 1. 注册资产评估师未对评估咨询范围内的各种设备在评估咨询基准日时的技术参数和性能做技术检测, 评估师在假定产权持有者提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下, 在未借助任何检测仪器的条件下, 通过实地勘察作出判断 2. 本评估咨询结论未考虑评估咨询值增减可能产生的纳税义务变化 3. 本次评估咨询没有考虑流动性对评估咨询对象价值的影响 4. 本次评估咨询没有考虑控股权和少数股权溢折价对评估咨询对象的影响 5. 本评估咨询结论中应交税费的评估咨询值是根据核实后的账面值确定的 应交税费应以税务机关的税务清算为准 评估咨询报告使用者应关注上述特别事项对评估咨询结论的影响 十二 评估咨询报告使用限制说明 ( 一 ) 本评估咨询报告只能由评估咨询报告载明的评估咨询报告使用者使用, 且只能用于评估咨询报告载明的评估咨询目的和用途 评估咨询报告使用者应按有关法律 法规以及资产评估咨询业务约定书的要求正确 恰当地使用本评估咨询报告, 任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失, 将由报告使用者自行承担责任 ( 二 ) 未征得本公司同意, 评估咨询报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体, 法律 法规规定以及相关当事方另有约定的除外 ( 三 ) 本评估咨询结论是在以 2015 年 6 月 30 日为评估咨询基准日时, 对湖南申第 17 页 17 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd

20 达房地产开发有限公司股东全部权益价值客观公允反映 在发生评估咨询基准日期后重大事项时, 不能直接使用本评估咨询结论 ( 四 ) 本评估咨询报告的使用有效期原则上为自评估咨询基准日起一年, 即从 2015 年 6 月 30 日起至 2016 年 6 月 29 日的期限内有效 如果资产状况 市场状况与评估咨询基准日相关状况相比发生重大变化, 委托方应当委托评估咨询机构执行评估咨询更新业务或重新评估咨询 十三 评估咨询报告日本评估咨询报告正式提出日期为 2015 年 9 月 21 日 资产评估机构 : 法定代表人 : 注册资产评估师 : 注册资产评估师 : 18 Zhong Ming (Bei jing)assets Appraisal International Co.,Ltd 第 18 页

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