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1 深圳高速公路股份有限公司拟投资建设的外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值评估咨询报告 德正信咨评报字 [2016] 第 001 号评估咨询基准日 :2018 年 12 月 31 日报告提交日期 :2016 年 1 月 15 日 32/F,Block A,Stars Plaza, Huaqiang North Road,Futian District,Shenzhen,China 中国深圳市福田区华强北路群星广场 A 座 3201 Tel:+86(755) / Fax:+86(755)

2 关于外环高速深圳项目经营权价值评估咨询报告书摘要 目 录 第一册 评估咨询报告评估咨询报告摘要... 2 评估咨询报告... 4 一 委托方概况... 4 二 其他评估咨询报告使用者... 4 三 评估咨询目的... 4 四 评估咨询对象和评估咨询范围... 5 五 价值类型及其定义... 6 六 评估咨询基准日... 7 七 评估咨询依据... 7 八 评估咨询方法... 8 九 评估咨询程序实施过程和情况 十 评估咨询假设 十一 评估咨询结论 十二 特别事项说明 十三 评估咨询报告使用限制说明 十四 评估咨询报告日 深圳德正信国际资产评估有限公司 1

3 关于外环高速深圳项目经营权价值评估咨询报告书摘要 深圳高速公路股份有限公司 拟投资建设的 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值 评估咨询报告摘要 德正信咨评报字 [2016] 第 001 号 谨提请本报告书阅读者和使用者注意 : 本摘要内容均摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当全面阅读评估报告正文 深圳德正信国际资产评估有限公司接受深圳高速公路股份有限公司 ( 以下简称 深 高速 ) 的委托, 参考有关法律 法规和资产评估准则, 遵循独立 客观 公正的原则, 按照必要的评估程序, 对外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值于 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估, 现将评估咨询报告正 文中的主要内容摘要如下 : 评估咨询目的 : 本次评估系对 2018 年 12 月 31 日的外环高速公路深圳段 ( 外环高 速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值进行评估, 为 深高速 拟了解外环 高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值提供价值参 考依据 评估咨询对象 : 深高速 拟投资建设的外环高速深圳项目经营权价值 ; 与评估咨 询对象对应的评估咨询范围为项目建成后相应形成的资产 价值类型 : 市场价值 评估咨询方法 : 本次评估采用收益法对外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值进行评估 评估咨询结论 : 深高速 拟投资建设的外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值于评估咨询基准日 2018 年 12 月 31 日的评估结果为 : 651, 万元人民币 ( 大写 : 人民币陆拾伍亿壹仟万元整 ) 在使用本评估咨询结论时, 提请相关当事方关注下列事项可能对评估咨询结论产生 的影响 1 本报告类型为咨询类评估报告, 而非鉴证类评估报告 深圳德正信国际资产评估有限公司 2

4 关于外环高速深圳项目经营权价值评估咨询报告书摘要 2 本报告的重大假定包括 : 评估咨询基准日为建成通车日, 深高速 预计的外环高速公路深圳段( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 建成通车日为 2018 年 12 月 31 日 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的收费年限为 25 年, 从 2018 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 于评估咨询基准日 2018 年 12 月 31 日的完工状况与目前的规划设计方案基本一致 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 建成通车后的收费标准假定与 2015 年 6 月 30 日广东省的高速公路收费标准一致, 并且在其运营的 25 年内保持不变 我们提醒报告使用人注意, 本报告结论基于上述假定而做出 3 本次评估咨询中, 引用了广东省交通规划设计研究院股份有限公司出具的 深圳外环高速公路交通量及收费收入预测报告 中的相关结论 本公司已了解所引用报告结论的测算及取得过程, 并承担引用报告结论的相关责任 深圳德正信国际资产评估有限公司 3

5 德正信咨评报字 [2016] 第 001 号深圳高速公路股份有限公司拟投资建设的外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值 深圳高速公路股份有限公司 : 评估咨询报告 深圳德正信国际资产评估有限公司接受贵公司的委托, 参考有关法律 法规和资产评估准则, 遵循独立 客观 公正的原则, 采用收益法并按照必要的评估程序, 对贵公司拟了解价值所涉及的外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值于 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估 现将资产评估情况及评估咨询结果报告如下 : 一 委托方概况 委托方名称 : 深圳高速公路股份有限公司 ( 以下简称 深高速 ) 注册地址 : 深圳市福田区益田路江苏大厦裙楼 2-4 层法定代表人 : 胡伟注册资本 :218, 万元人民币经济性质 : 上市股份有限公司经营期限 : 自 1996 年 12 月 30 日起至 2026 年 12 月 30 日止经营范围 : 公路和道路的投资 建设管理 经营管理 ; 进出口业务 ( 凭资格证书经营 ) 二 其他评估咨询报告使用者 根据委托方的介绍, 本报告仅限定为 深高速 使用 三 评估咨询目的 深高速 拟参与投资建设外环高速公路深圳段( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ), 根据项目经营权评估价值负责投入等额资金 为此, 委托对项目 深圳德正信国际资产评估有限公司 4

6 未来 25 年经营权价值进行评估, 为 深高速 投资决策提供咨询参考意见 对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性, 本公司未作研究, 故对因此而造成的任何后果不负有责任 四 评估咨询对象和评估咨询范围 评估咨询对象为 深高速 拟参与投资建设的外环高速深圳项目经营权价值 ; 与评估咨询对象对应的评估咨询范围为项目建成后相应形成的资产 深高速 拟参与投资建设的外环高速公路深圳段( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 位于深圳市北 东部, 为深圳市西东向的一条六车道外环快速干线, 同时也是广东省 九纵五横两环 高速公路主骨架网中的加密线 项目拟西起于深圳宝安区与沿江高速公路相接, 向东经沙井 观澜 东莞凤岗 坪地 坑梓 葵涌, 终点与盐坝高速公路相接 外环高速公路与深圳市所有纵向高速公路交叉, 进而与珠三角高速公路形成联网 外环高速公路总长度约 93 公里, 其中东莞段约 17 公里, 深圳段 76 公里 根据委托方的要求, 本次仅对外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值进行评估 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 )2014 年 9 月开工, 深高速 预计的建成通车日为 2018 年 12 月 31 日 预计收费年限按照 25 年计算, 自 2018 年 12 月 31 日开始,2043 年 12 月 31 日截止 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的地理位置示意图如下 : 深圳德正信国际资产评估有限公司 5

7 五 价值类型及其定义 本次评估咨询的价值类型为 : 深高速 拟参与投资建设的外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值于 深高速 预计的建成通车日的市场价值所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在咨询基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额, 当事人双方应各自精明 谨慎行事, 不受任何强迫压制 即某项资产按下列条件进行交易, 在公开市场上可合理取得的最可能的价格 : 1 用法律许可的货币进行交易 2 有自愿的卖方和自愿的买方 3 一次性付款, 且无附带条件下完成交易 4 买卖双方对资产的现状 市场供求状况 行情等情况都有充分的了解 且有合理的推广 选择 洽谈及促成交易的经济环境和时间 5 交易完成期间的市场状况 价格水平及其他情况, 与咨询基准日没有重大变化 6 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排, 交易双方均在市场信息充分 理性和非强制情况下进行自由交易 深圳德正信国际资产评估有限公司 6

8 六 评估咨询基准日 本项目评估咨询基准日为 深高速 预计的项目建成通车日 深高速 预计外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的建成通车日为 2018 年 12 月 31 日, 故本项目的咨询基准日为 2018 年 12 月 31 日 本报告书一切取价标准均为此基准日有效的价格标准 评估咨询基准日是评估咨询结论成立的重要条件之一, 如果评估咨询基准日发生改变, 评估咨询结论将发生变化 本次评估咨询基准日系由 深高速 确定 七 评估咨询依据 ( 一 ) 行为依据 深高速 与本公司签订的 资产评估业务约定书 ( 二 ) 法规依据 1 中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令 国有资产评估管理办法 2 原国家国有资产管理局以国资办发 [1992]36 号文发布的 国有资产评估管理办法施行细则 3 国务院办公厅国办发 [2001]102 号 转发财政部 < 关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见 > 的通知 以及财政部 关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见 4 财政部第 14 号部长令 国有资产评估管理若干问题的规定 5 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令 企业国有资产评估管理暂行办法 6 中华人民共和国公司法 7 国家现行的有关税收法规 ( 三 ) 专业规范 1 中华人民共和国财政部财企 [2004]20 号 关于印发 资产评估准则 - 基本准则 和 资产评估职业道德准则 - 基本准则 的通知 2 中国资产评估协会发布的中评协 [2007]189 号 资产评估准则 评估报告 3 中国资产评估协会发布的中评协 [2007]189 号 资产评估准则 评估程序 4 中国资产评估协会发布的中评协 [2007]189 号 资产评估准则 业务约定书 深圳德正信国际资产评估有限公司 7

9 5 中国资产评估协会发布的中评协 [2007]189 号 资产评估准则 工作底稿 6 中国资产评估协会发布的中评协 [2007]189 号 资产评估价值类型指导意见 7 中国资产评估协会发布的中评协 [2011]227 号 资产评估准则 企业价值 8 中国资产评估协会发布的中评协 [2008]218 号 企业国有资产评估报告指南 9 中国注册会计师协会发布的会协 (2003)18 号 关于印发 < 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 > 的通知 ( 四 ) 产权依据 1 深高速 提供的相关声明及承诺 2 深圳外环高速公路的相关政府批准文件等 ( 五 ) 取价依据及参考资料 1 深圳外环高速公路工程可行性研究报告 ; 2 深圳外环高速公路交通量及收费收入预测报告 ; 3 深圳外环高速公路的相关政府批准文件等 ; 4 同行业上市公司有关财务数据等 ; 5 评估师市场调查获取的其他有关资料 八 评估咨询方法 参考 资产评估准则 基本准则, 注册资产评估师执行咨询评估业务, 应当根据评估咨询对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 分析资产基础法 收益法和市场法三种资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估基本方法 资产评估中的资产基础法, 是指在现时条件下重新购置一个全新状态的被评估资产所需的全部成本, 减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值 功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值, 所得的差额作为被评估资产评估值的评估方法 资产评估中的收益法, 是指将资产的预期收益资本化或折现, 确定评估对象价值的评估方法 深圳德正信国际资产评估有限公司 8

10 资产评估中的市场法, 是指在市场上选择若干相同或近似的资产作参照物, 针对影响资产价值的各项因素, 将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整, 再综合分析各项调整结果, 确定被评估资产的评估值的一种评估方法 ( 一 ) 评估咨询方法的适用性分析及选择 结合本项目的实际情况, 因无法获得评估咨询基准日被评估资产的重置成本等相关资料 因此本次评估不适宜采用资产基础法估值 被评估资产为尚未建成的高速公路经营权, 虽没有历史经营数据可供参考, 但其收入 成本和费用等可以合理预期 公司管理层能够对该高速公路经营权未来的经营状况进行合理的预测, 因此本次评估适宜采用收益法估值 由于未能收集到与被评估资产在业务结构 资产规模 经营规模 盈利状况等诸多因素可比的交易案例资料, 本次评估不适宜采用市场法评估 根据此次评估目的 评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件, 本次评估咨询采用收益法对被评估资产进行评估 ( 二 ) 收益法的介绍 根据被评估资产的有关政府批文 可研报告和交通流量预测报告等, 本项目具体采用企业自由现金流 (FCFF) 折现方法对被评估资产进行评估 其基本思路是通过估算被评估资产所创造的经营性自由现金流量 (FCFF) 并选用适当的折现率计算出被评估资产的价值 评估的基本模型为 : t n P FCFF 1 r t t 1 其中 : P: 被评估资产的价值 FCFF t: 未来第 t 年资产所创造的自由现金流 r : 折现率 t : 被评估资产未来持续经营期限本次评估中, 资产所创造的企业自由现金流 (FCFF) 定义为 : FCFF NI DEPR INT CAPEX NWC 其中 : FCFF = 预期的归属于全部投资者 ( 包括股东和债权人 ) 的自由现金流 量 深圳德正信国际资产评估有限公司 9

11 NI = 税后净利润 DEPR = 折旧与摊销等非付现费用 INT = 扣除所得税后的利息费用 CAPEX = 资本性支出 NWC = 净营运资金的增加关于收益年限 : 本次评估咨询对被评估资产的收益期限确定为有限年 关于折现率 : 本次评估中, 根据净现金流量的计算口径 (FCFF), 折现率采用加权平均成本模型 (WACC) 确定 其中付息债务资本的回报率根据中国人民银行公布的 2015 年 10 月 31 日 5 年期以上贷款利率进行计算, 股东权益资本的回报率根据资本资产定价模型 (CAPM) 确定 九 评估咨询程序实施过程和情况 ( 一 ) 评估咨询工作的起止时间 本次评估咨询工作的开始时间为 2015 年 8 月 8 日至出具评估咨询报告日结束 其中外勤截止日为 2015 年 8 月 17 日 ( 二 ) 已执行的主要评估咨询程序 1 自 2015 年 8 月 8 日至 2015 年 8 月 10 日 : 项目的预备调查, 在了解评估咨询目的和评估咨询对象及范围 评估咨询基准日等的基础上接受项目委托, 拟定评估咨询方案的过程并制订评估咨询工作计划 2 自 2015 年 8 月 10 日至 2015 年 8 月 17 日 : 收集相关的政府批文 可研报告 交通流量预测报告等资料, 在此基础上, 对所收集的资料进行分析, 并根据分析结果确定评估方法, 对市场价值进行估算和分析 3 自 2015 年 8 月 17 日至出具评估咨询报告日, 编制评估咨询报告书 经本公司内部审核后出具评估咨询报告 十 评估咨询假设 本次评估咨询基于以下假设, 当假设条件发生较大变化时, 对评估咨询结果将产生重大影响 1 假设未来经济环境 市场环境 社会环境 ( 如国家宏观经济政策 市场供求关系 财政税收政策 内外贸易政策 环境保护政策 金融货币政策等 ) 等因素不 深圳德正信国际资产评估有限公司 10

12 发生重大变化 ; 2 假设被评估资产所在公司基准日后所执行的税赋 税率政策与现在无重大变化 ; 3 假设评估咨询基准日后无不可抗力对被评估资产造成重大不利影响 ; 4 假设评估咨询基准日后被评估资产的管理团队是负责的 尽职的 ; 5 假设被评估资产所有经营活动均能依照有关法律 法规的规定和相关行业标准及安全生产经营之有关规定进行 ; 6 假设所有资产的取得 使用等均符合国家法律 法规和规范性文件的规定 ; 7 假设评估咨询基准日后被评估资产采用的会计政策在重要方面保持一致 ; 8 委托方所提供的有关本次评估的资料是真实 准确 完整 9 假设外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的建成通车日为 2018 年 12 月 31 日 10 假设外环高速深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的收费年限为 25 年, 从 2018 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日 11 假设外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 未来建成后的收费标准与 2015 年 6 月 30 日广东省高速公路收费标准一致, 并且在其运营的 25 年内保持不变 12 假设评估咨询基准日, 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的完工状况与评估咨询报告出具日的规划设计方案基本一致 13 假设在计算折现率时, 折现率中的所有参数的选取时点均为 2015 年 10 月 31 日 十一 评估咨询结论 深高速 拟投资建设的外环高速公路深圳段( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 经营权价值于评估咨询基准日 2018 年 12 月 31 日的评估咨询结果为 : 651, 万元人民币 ( 大写 : 人民币陆拾伍亿壹仟万元整 ) 十二 特别事项说明 本报告所载评估咨询结果仅反映评估对象在本次评估咨询目的 价值定义 评 深圳德正信国际资产评估有限公司 11

13 估咨询假设及限制条件下, 根据有关经济原则确定的市场价值 本公司认为 : 下列事项可能会影响评估咨询结论, 但在目前情况下本公司无法估计其对评估咨询结果的影响程度 谨提请本报告使用人和阅读人注意 1 本报告类型为咨询类评估报告, 而非鉴证类评估报告 2 本报告的重大假定包括 : 评估咨询基准日为建成通车日, 深高速 预计的外环高速公路深圳段( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 建成通车日为 2018 年 12 月 31 日 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 的收费年限为 25 年, 从 2018 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 于评估咨询基准日 2018 年 12 月 31 日的完工状况与目前的规划设计方案基本一致 外环高速公路深圳段 ( 外环高速沿江高速 - 深汕高速段, 约 60 公里 ) 建成通车后的收费标准假定与 2015 年 6 月 30 日广东省的高速公路收费标准一致, 并且在其运营的 25 年内保持不变 我们提醒报告使用人注意, 本报告结论基于上述假定而做出 3 本次评估咨询中, 引用了广东省交通规划设计研究院股份有限公司出具的 深圳外环高速公路交通量及收费收入预测报告 中的相关结论 本公司已了解所引用报告结论的测算及取得过程, 并承担引用报告结论的相关责任 十三 评估咨询报告使用限制说明 ( 一 ) 评估咨询报告使用说明 1 本报告的使用权归委托方所有 委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分, 本报告的每一个组成部分单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解 评估报告中所列示的任一评估值, 脱离本次评估范围的单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效 使用人还应当特别关注本报告书中价值定义 评估咨询假设条件 评估咨询依据 特别事项说明的承诺函 2 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报告书时外, 未经委托方书面许可或同意, 本公司不会将本报告书的全部或部分内 深圳德正信国际资产评估有限公司 12

14 容向他人提供或公开 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报告书时外, 本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务 ( 二 ) 限制说明 1 涉及国有资产的评估, 需经有权备案的部门备案后方可使用 2 本报告只能用于评估咨询报告载明的评估咨询目的和用途 3 评估咨询报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用 4 除法律 法规规定以及相关当事方另有约定外, 未征得本公司的同意, 评估报告的内容不得被摘抄 引用或披露于公开媒体 5 本报告不是对评估对象的价值证明, 而是基于一定评估咨询基准和假设条件下的价值评估咨询意见 十四 评估咨询报告日 本报告主要依据本公司在本次咨询开始之日至外勤截止日之间所获取的资料而作出 本次评估咨询外勤截止日为 2015 年 8 月 17 日, 本次评估咨询报告日为 2016 年 1 月 15 日 深圳德正信国际资产评估有限公司 13

15 ( 此页无正文 ) 深圳德正信国际资产评估有限公司 中国深圳 二 一六年一月十五日 深圳德正信国际资产评估有限公司 14