公司报告 招商蛇口 (1979) 业绩抢眼, 销售强劲 地产 218 年 1 月 23 日 公司季报点评 证券研究报告 强烈推荐 ( 维持 ) 现价 :17.98 元 主要数据 行业 公司网址 地产 www.cmsk1979.com 大股东 / 持股招商局集团 /66.1 实际控制人 国务院国有资产监督管理委 员会 总股本 ( 百万股 ) 7,94 流通 A 股 ( 百万股 ) 1,9 流通 B/H 股 ( 百万股 ) 总市值 ( 亿元 ) 1,421.16 流通 A 股市值 ( 亿元 ) 341.56 每股净资产 ( 元 ) 7.84 资产负债率 (%) 77.17 行情走势图 1 5 相关研究报告 招商蛇口 *1979* 业绩靓丽, 销售高增 218-8-21 证券分析师 杨侃 研究助理 郑茜文 招商蛇口沪深 3-5 Oct-17 Jan-18 Apr-18 Jul-18 投资咨询资格编号 S1651482 755-22621493 YANGKAN34@PINGAN.COM.CN 一般从业资格编号 S16118813 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.C N 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 投资要点 事项 : 公司公布 218 年三季报, 前三季度实现营业收入 337.8 亿元, 同比增长 25.8%; 归属上市公司股东净利润 82.8 亿元, 同比增长 114.4%, 实现 EPS1.2 元, 略超预期 平安观点 : 业绩靓丽, 全年高增可期 : 公司三季度实现营入 337.8 亿元, 同比增长 25.8%; 归母净利润 82.8 亿元, 同比增长 114.4% 净利润增速远高于营 收增速主要因 :1) 项目结算结构差异, 毛利率同比上升 14.6 个百分点至 41.2%;2) 由于转让资产及非并表项目收益增长, 投资收益同比增长 75.1% 至 5.6 亿元, 扣非后净利润同比增长 99%;3) 少数股东损益占比下降 由于销售金额远高于营收, 期末预收款较年初增长 53.1% 至 842.7 亿元, 为同期实际营收的 249.5%, 叠加 218 年 3.8% 的竣工高增长计划, 全 年业绩高增可期 销售增速可观, 全年目标完成无忧 : 公司前三季度实现商品房销售面积 556.4 万平, 同比增长 35.7%; 销售额 1162.6 亿元, 同比增长 49%, 已 完成全年 15 亿目标的 77.5% 平均销售均价 2894 元 / 平, 较 217 年 全年增长 5.6% 尽管当前市场去化率有所下行, 但考虑公司四季度为传 统推货高峰, 单季新推货值有望超 8 亿, 且项目主要以核心一二线城市 为主, 我们判断全年销售目标有望超额完成 拿地节奏稳健, 成本持续优化 : 期内累计新增建面 997.9 万平米, 同比增 长 86.6%; 总地价 89.7 亿元, 同比增长 28.2%; 拿地销售面积比 179.3%, 较上半年的 29.7% 有所下降, 仍处于相对高位 但随着楼市降温, 公司 9 月拿地节奏已明显放缓, 预计后续拿地将趋于谨慎 前三季度新增项目 平均楼面地价 8114 元 / 平, 较 217 年全年下降 5%; 地价房价比 38.8%, 较 217 年全年下降 4.4 个百分点, 新增土储成本持续优化 216A 217A 218E 219E 22E 营业收入 ( 百万元 ) 63573 75455 99977 129881 164832 YoY(%) 29.2 18.7 32.5 29.9 26.9 净利润 ( 百万元 ) 9581 1222 1581 2344 25421 YoY(%) 97.5 27.5 29.4 28.7 25. 毛利率 (%) 34.5 37.7 37.1 37. 37. 净利率 (%) 15.1 16.2 15.8 15.7 15.4 ROE(%) 15.7 16.2 18.3 19.5 2. EPS( 摊薄 / 元 ) 1.21 1.55 2. 2.57 3.22 P/E( 倍 ) 14.8 11.6 9. 7. 5.6 P/B( 倍 ) 2.5 2.1 1.8 1.5 1.2 请务必阅读正文后免责条款
融资优势显著, 财务结构稳健 : 在资金趋紧背景下, 公司 1 月新发三年期公司债融资成本 4.8%, 较 217 年末发行利率下行.4 个百分点 ; 前三季度新增公司债 超短融 资产支持专项计划平均融资成本 4.72%, 处行业较低水平 期末在手现金 511.1 亿, 为短期负债 ( 短借 + 一年内到期长债 ) 的 117.6%, 短期偿债压力较小 ; 净负债率 剔除预收账款的资产负债率为 74.3% 57.1%, 较期初分别上升 15.9 个百分点和 1.5 个百分点 投资建议 : 维持原有盈利预测, 预计 218-22 年 EPS 分别为 2. 元 2.57 元 3.22 元, 当前股价对应 PE 分别为 9 倍 7 倍 5.6 倍 公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源, 短期深圳大量地产优质资源集中释放, 奠定业绩增长基础, 中长期园区开发及邮轮业务值得期待, 且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风, 维持 强烈推荐 评级 风险提示 :1) 目前按揭利率连续 21 个月上行, 置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现 ;2) 公司规模化与融资能力需匹配 随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧, 公司融资也面临较大压力 而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加 ;3) 产业新城建设开发进度存在不确定性 产业新城资源的获取不会一蹴而就, 涉及的规模大, 合作方式复杂, 需有一定的谈判周期, 项目开发建设的时间存在不确定性 请务必阅读正文后免责条款 2 / 7
图表 1 招商蛇口 218 年前三季度营收同比增长 25.8% 8 7 6 5 4 3 2 1 营收 ( 亿元 ) 同比 3.8% 29.2% 25.8% 25.8% 18.7% 8.2% 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 35% 3 25% 2 15% 1 5% 图表 2 招商蛇口 218 年前三季度归母净利润同比增长 114.4% 14 归母净利润 ( 亿元 ) 同比 14 12 1 97.5% 114.4% 12 1 8 8 6 4 2 51.4% 27.5% 15..2% 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 6 4 2 图表 3 招商蛇口销售毛利率攀升 6 销售毛利率 (%) 销售净利率 (%) 5 5.7 4 3 42.6 39.6 37.7 34.5 37.7 41.2 28.8 2 1 19.3 17.8 14.5 16.3 19.2 19.9 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 请务必阅读正文后免责条款 3 / 7
图表 4 招商蛇口 218 年前三季度销售面积同比增长 35.7% 6 5 4 3 2 1 销售面积 ( 万平米 ) 同比 32.9% 35.6% 35.7% 21. 1.7% -4.6% 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% -5% -1 图表 5 招商蛇口销售均价持续上行 25 2 15 14,7 15,762 销售均价 ( 元 / 平米 ) 14,14 16,572 15,692 19,785 2,894 1 5 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 资料来源 : 平安证券研究所 图表 6 招商蛇口历史拿地与销售面积比 3 拿地销售比 25 243. 2 15 158. 167.7% 14.2% 149. 179.5% 179.3% 1 5 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 请务必阅读正文后免责条款 4 / 7
图表 7 招商蛇口净负债率与剔除预收账款负债率 8 7 净负债率 剔除预收款负债率 74.3% 6 5 4 3 2 1 53.2% 34.5% 49.1% 27.3% 51.8% 4.1% 46.3% 48. 17.6% 23.3% 58.4% 55.6% 57.1% 212 213 214 215 216 217 218Q1-Q3 请务必阅读正文后免责条款 5 / 7
资产负债表 单位 : 百万元 利润表 单位 : 百万元 会计年度 217A 218E 219E 22E 流动资产 286585 365898 524454 629245 现金 45278 79982 129881 164832 应收账款 22 372 397 579 其他应收款 62297 63256 9985 17148 预付账款 5792 1843 1329 26861 存货 164233 195115 27253 32152 其他流动资产 8766 8771 8768 8773 非流动资产 4636 53143 6111 68748 长期投资 8264 1376 19212 24664 固定资产 2839 2798 398 5175 无形资产 465 536 621 622 其他非流动资产 34467 3648 37298 38288 资产总计 332621 41941 585564 697993 流动负债 16731 252711 39213 478443 短期借款 16768 41851 114912 151622 应付账款 21769 31571 37844 5265 其他流动负债 128773 179289 239347 276556 非流动负债 72529 5871 63138 686 长期借款 6994 55275 5973 57426 其他非流动负债 3434 3434 3434 3434 负债合计 239838 311421 455241 53933 少数股东权益 24415 28343 33429 39784 股本 794 794 794 794 资本公积 19714 19714 19714 19714 留存收益 3664 4779 62713 81461 归属母公司股东权益 68368 79278 96895 11897 负债和股东权益 332621 41941 585564 697993 现金流量表 单位 : 百万元 会计年度 217A 218E 219E 22E 经营活动现金流 -479 33647-226 6599 净利润 159 19738 2543 31776 折旧摊销 943 64 856 124 财务费用 836 95 1291 132 投资损失 -291-3185 -3289-3447 营运资金变动 -19446 1554-46888 -24236 其他经营现金流 86 投资活动现金流 -32657-4562 -5534-5394 资本支出 2491 1611 2516 2186 长期投资 -5394-5497 -5487-5452 其他投资现金流 -3556-8448 -855-866 筹资活动现金流 33783-34231 4972-2963 短期借款 12324-14768 长期借款 22676-13819 4428-2278 普通股增加 资本公积增加 -39 其他筹资现金流 -1178-5644 544-685 现金净增加额 -3881-5147 -23162-1759 会计年度 217A 218E 219E 22E 营业收入 75455 99977 129881 164832 营业成本 4739 62886 81838 13877 营业税金及附加 6673 9498 12222 15659 营业费用 1468 18 2338 2967 管理费用 1282 178 2182 2769 财务费用 836 95 1291 132 资产减值损失 331 公允价值变动收益 -14 投资净收益 291 3185 3289 3447 营业利润 2752 2625 333 4174 营业外收入 158 276 275 232 营业外支出 176 176 114 126 利润总额 2734 26388 33461 4181 所得税 5725 665 831 134 净利润 159 19738 2543 31776 少数股东损益 2789 3928 586 6355 归属母公司净利润 1222 1581 2344 25421 EBITDA 25895 28977 37816 4862 EPS( 元 ) 1.55 2. 2.57 3.22 主要财务比率会计年度 217A 218E 219E 22E 成长能力 - - - - 营业收入 (%) 18.7 32.5 29.9 26.9 营业利润 (%) 27. 26.5 26.9 25.2 归属于母公司净利润 (%) 27.5 29.4 28.7 25. 获利能力 - - - - 毛利率 (%) 37.7 37.1 37. 37. 净利率 (%) 16.2 15.8 15.7 15.4 ROE(%) 16.2 18.3 19.5 2. ROIC(%) 1.6 11. 9.6 1.2 偿债能力 - - - - 资产负债率 (%) 72.1 74.3 77.7 77.3 净负债比率 (%) 58.4 28.8 48.4 42. 流动比率 1.7 1.4 1.3 1.3 速动比率.7.7.6.6 营运能力 - - - - 总资产周转率.3.3.3.3 应收账款周转率 337.6 337.6 337.6 337.6 应付账款周转率 2.4 2.4 2.4 2.4 每股指标 ( 元 ) - - - - 每股收益 ( 最新摊薄 ) 1.55 2. 2.57 3.22 每股经营现金流 ( 最新摊薄 ) -4.8 4.26-2.86.83 每股净资产 ( 最新摊薄 ) 8.65 1.3 12.26 15.4 估值比率 - - - - P/E 11.6 9. 7. 5.6 P/B 2.1 1.8 1.5 1.2 EV/EBITDA 8.6 7.1 6.4 5.2 请务必阅读正文后免责条款 6 / 7
平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 2 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 1 至 2 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 3 指数在 ±1 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 3 指数 1 以上 ) 行业投资评级 : 强于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 3 指数 5% 以上 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现相对沪深 3 指数在 ±5% 之间 ) 弱于大市 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于沪深 3 指数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定 本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 并不面向公众发布 未经书面授权刊载或者转发的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责任 证券市场是一个风险无时不在的市场 您在进行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险 请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否进行证券交易 市场有风险, 投资需谨慎 免责条款 : 此报告旨为发给平安证券股份有限公司 ( 以下简称 平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士 未经平安证券事先书面明文批准, 不得更改或以任何方式传送 复印或派发此报告的材料 内容及其复印本予任何其他人 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考 平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任, 除非法律法规有明确规定 客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告 本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想 见解及分析方法 报告所载资料 意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断, 可随时更改 此报告所指的证券价格 价值及收入可跌可升 为免生疑问, 此报告所载观点并不代表平安证券的立场 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券 平安证券股份有限公司 218 版权所有 保留一切权利 平安证券综合研究所电话 :48866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路 533 号平安金 融中心 62 楼 邮编 :51833 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融大厦 25 楼邮编 :212 传真 :(21)3383395 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 中心北楼 15 层 邮编 :133