2017 年浙江省房地产市场发展报告 浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 按照 房子是用来住的, 不是用来炒的 总体定位,2017 年浙江省紧紧把握住房的居住属性, 积极落实 分类调控 因城施策 的调控政策, 热点城市政府及时推出具有针对性的调控措施, 全省房地产市场保持健康稳定发展态势 从主要运行指标来看, 商品房销售规模持续增长, 商品房销售价格整体上涨, 房地产开发投资增速逐渐回升, 商品房待售面积显著下降, 市场集中度逐步提高 一 积极落实中央政策, 分类调控 因城施策 2017 年遵照中央经济工作会议和政府工作报告精神, 浙江省坚持住房居住属性, 按照 分类调控 因城施策 原则来调控房地产市场, 在加强市场监管 抑制投资 / 投机性需求 增加土地供应和加快租赁市场建设等方面出台了调控措施 1 加强房地产市场监管在省级层面,2017 年 4 月, 浙江省住房和城乡建设厅出台了 关于进一步优化行业管理服务促进房地产市场平稳健康发展的通知, 要求实行房地产开发项目动态管理, 建立全省房地产开发项目库, 促进行业信息共享和发布 同时, 通知 还要求对中介机构的房屋交易信息 租赁信息等加强审核, 统一行业信息平台, 为规范行业管理提供基础条件, 市场监管更加全面 2017 年 11 月初, 浙江省物价局和浙江省住房和城乡建设厅联合下发了 关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知 ( 浙价检 (2017)171 号 ), 决定开展为期近 1 个月的商品房价格行为联合检查工作, 其中杭州市 嘉兴市由国家发改委 住建部派出检查组进行现场检查 在城市层面, 从 2017 年 4 月起杭州在全市范围内开展为期 10 个月的整顿规范房地产开发销售中介行为联合专项执法行动, 重点加大对 16 类房地产开发销售中介违规行为的整顿力度 2017 年 4 月宁波市人民政府办公厅出台 关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知, 要求加大市场监管力度, 其内容包括 严格执行商品房预售许可制度 建立住房销售价格备案制度 完善房地产市场监管制度 等 2017 年 6 月温州市住建委 市国土局联合发布了 关于加强住房和用地供应管理有关工作的通知 ( 温住建发 (2017)96 号 ), 对 市场信息公布 1
住宅用地投放 土地出让调控 住房建设上市 部门联动监管和落实房地产主体责任 等 6 个方面做了明确规定 在市场监管方面, 通知 要求严格执行明码标价 一房一价制度, 已开盘销售的项目未经价格主管部门批准, 不得随意调整价格或取消优惠幅度, 未开盘销售的商品住房项目要合理定价等 2. 抑制投资 / 投机性需求按照 分城施策 的要求, 部分城市 ( 包括县 市 ) 根据本地实际情况, 采用限购 限贷 限售等多种手段, 限制房地产投资和投机性需求 在限购方面,2017 年全省有 3 个城市和 5 个县市出台了限购政策 例如, 杭州明确本市户籍家庭限购 2 套住房, 户籍单身 ( 含离异 ) 人士在限购区域内限购 1 套住房, 外地迁入四县 ( 市 ) 的, 自户籍迁入之日起满 2 年, 方可在市区范围内购买住房 宁波市规定本市户籍家庭在海曙区 江北区 鄞州区行政区域内限购 2 套住房, 非户籍家庭 2 年内缴纳 1 年以上个税或社保限购一套住房 嘉兴市全市 ( 包括下属的海盐 桐乡 平湖 嘉善和海宁 ) 都进行了限购, 规定在本区域范围内暂停向拥有 1 套及以上住房的非本市居民家庭出售住房, 包括新建商品住房和二手住房 在限贷方面,2017 年全省有 3 个城市出台了限贷政策 杭州市限贷政策是 : 首套首付比例不低于 30%, 二套住房未结清首付比例不低于 60%,3 套及以上不能贷款 嘉兴市限贷政策是 : 本市户籍居民家庭首套首付比例不低于 30%, 非户籍家庭首套首付比例不低于 50%; 拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭, 二套房商业贷款首付款比例调整为不低于 50% 宁波市限贷政策是: 在限购区域内, 居民家庭首次购买普通住房申请商业个人住房贷款, 最低首付比例由 20% 调整为 30%; 对限购区域内拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买限购区域内普通住房, 最低首付款比例由 30% 调整为 40% 在限售方面, 全省有 4 个城市出台了限售政策 嘉兴市政策规定, 非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满 2 年的, 不得上市交易, 不得办理转让公证手续 ; 对在市区范围内已拥有 1 套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房, 取得住房不动产权证未满 2 年的, 不得上市交易, 不得办理转让公证手续 宁波市和绍兴市规定在限购区域内新购住房需取得不动产权证书满 2 年后方可转让 杭州市则对企业购买限购区域住房的限制上市交易年限, 规定企业购买限购区域住房需满 3 年方可上市交易 2
表 1 2017 年浙江省部分城市房地产调控政策一览表 城市杭州嘉兴宁波绍兴 限购限贷 本市户非本市籍户籍 2 套, 单身 ( 含离 2 年异 )1 套 1 套 首套 二套 限售 商贷 : 首次 商贷 : 已结清 购房 30%, 40%, 未结清企业购买限购区域住房需满 3 年无房有贷 60%, 公积金 : 方可上市交易 40%; 公积金已结清 30%, 50% 未结清 60% 非本市户籍居民家庭取得不动产 权证未满 2 年的, 不得上市交易 本市户籍贷款未结清对在市区范围内已拥有 1 套以上 30%, 非本市 50% 住房的本市户籍居民家庭新购买户籍 50% 住房, 取得不动产权证未满 2 年 的, 不得上市交易 嘉兴下属的海盐 桐乡 平湖 嘉善和海宁都规定在本区域范围内暂停向拥有 1 套及以上住房的非本市居民家庭出售住房, 包括新建商品住房和二手住房 1 年 ( 海商贷 30%; 商贷未结清在海曙区 江北区 鄞州区 镇海曙 江公积金 : 商 40%; 公积金 2 套区 北仑区新购住房需取得不动产北 鄞州住 30%, 二已结清 : 商住权证书满 2 年后方可转让 2 年 ) 手 40% 30%, 二手 40% 在绍兴市区新购住房需取得不动产权证书满 2 年后方可转让 3. 增加住宅用地供应 2017 年 4 月 1 日住建部 国土资源部联合印发了 关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 强调要强化住宅用地供应 五类 调控目标管理, 保证住宅用地供应平稳有序 省内热点城市积极响应, 出台各项措施增加土地供应 例如, 根据中国指数研究院数据库统计,2017 年杭州全市土地出让面积 1306.82 万平方米, 同比增长 19.03%, 其中, 住宅用地面积 721.16 万平方米, 同比增长 42.63%; 可建建筑面积 3166.45 万平方米, 同比增长 32.30%, 其中住宅用地可建建筑面积 1540.05 万平方米, 同比增长 34.76% 宁波市则公布了 2017 年全市计划供应住宅用地 1028 公顷, 较 2016 年供应量增长了 26% 同时, 宁波市还要求各地应在 2017 年 4 月底前向社会公布年度本地住宅用地出让计划, 对房价上涨预期较大的区域, 各地应尽快增加住宅用地供应, 加快土地投放速度 3
4. 加快租赁市场制度建设杭州市作为全国首批 12 个培育和发展住房租赁市场试点城市之一, 加快制定了 杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案, 积极构建了住房租赁监管服务平台 2017 年 8 月 29 日, 杭州市出台了 加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案, 明确了包括增加租赁住房供应 培育住房租赁市场供应主体 鼓励住房租赁消费 加大政策支持力度 加强住房租赁市场监管等 5 个方面的 19 条工作举措 2017 年 11 月 7 日浙江省住房和城乡建设厅出台了 关于开展住房租赁市场培育试点工作的通知 2017 375 号, 确定了温州市 绍兴市 嘉善县 义乌市为省级住房租赁试点城市, 并开展试点相关工作 二 投资增速逐渐回升, 商品住宅占比提高 1. 房地产开发投资增速逐渐回升 2017 年全省房地产实际完成开发投资 8226.78 亿元, 同比增长 10.1%, 增速高于全国平均水平 (7.0%)3.1 个百分点 分年度来看, 全省房地产开发投资增速在经历 2015 年下降后, 从 2016 年开始房地产开发投资重新出现增长态势 9000.00 8000.00 7000.00 6000.00 5000.00 6216.25 18.90 房地产投资额 ( 亿元 ) 同比增幅 (%) 16.80 8226.78 7262.38 7111.93 7469.37 10.10 20.00 15.00 10.00 4000.00 3000.00 5.00 5.00 2000.00 0.00 1000.00 (2.10) 0.00 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 图 1 2013-2017 年浙江省房地产开发投资及其同比增幅 (5.00) 2. 住宅投资成为主要增长点在全省房地产开发投资中,2017 年住宅开发投资实际完成 5645.98 亿元, 同比增长 17.5%, 办公楼完成投资 439.65 亿元, 同比下降 8.6%, 商业营业用房 4
完成投资 942.08 亿元, 同比下降 4.3%, 其他房屋完成投资 1199.07 亿元, 同比增长 0.2% 其中, 办公楼 商业营业用房投资已经连续两年下降 住宅开发投资增速超过全国平均水平 (9.4%)8.1 个百分点, 成为房地产开发投资的主要增长点 需要注意的是, 在住宅开发投资中,144 平方米以上住房和别墅 高档公寓投资增长较快, 而 90 平方米以下住房投资下降 2017 年全省 144 平方米以上住房和别墅 高档公寓完成投资额分别为 1607.12 亿元和 386.80 亿元, 分别同比增长 30.3% 和 41.4% 而 90 平方米以下小户型住房完成投资额 1077.85 亿元, 同比下降 1.8%, 已经连续两年出现投资同比下降 3. 开发投资城市间表现分化分城市来看,2017 年嘉兴 衢州 舟山 丽水和温州等 5 个城市房地产开发投资增长较快, 同比增速分别为 51.3% 27.6% 21.8% 13.6% 和 13.5%, 均高于全省 10.1% 的水平 杭州 宁波 绍兴和台州等四个城市房地产开发投资虽然保持增长, 但增幅低于全省平均水平 金华市房地产开发投资出现负增长, 同比下降 9.1% 3000.0 房地产投资额 ( 亿元 ) 同比增幅 (%) 60.0 2500.0 2000.0 1500.0 1000.0 500.0 0.0 2734.0 51.3 50.0 40.0 27.6 30.0 21.8 20.0 1374.5 13.5 13.6 9.8 8.2 8.7 10.0 4.9 5.8 1024.2 0.0 678.1 723.8 (9.1) 461.0 371.6 301.2 158.5 190.5 209.4 (10.0) (20.0) 杭州 宁波 温州 绍兴 湖州 嘉兴 金华 衢州 台州 丽水 舟山 图 2 2017 年浙江省 11 个城市房地产开发投资及其同比增幅 三 销售规模持续增长, 小户型住宅占比降低 1. 商品房销售规模持续增长 5
商品房销售面积经过 2015 2016 两年的同比大幅增长后,2017 年全省商品房销售面积仍然持续增长, 但增幅有所回落 2017 年全省新建商品房销售面积 9599.67 万平方米, 同比增长 11.1%, 但与 2016 年增幅 44.3% 相比, 增幅下降了 33.2 个百分点 分类型来看,2017 年全省商品住宅销售面积 7669.70 万平方米, 同比增长 6.0%, 与 2016 年的 41.0% 相比, 增幅回落 35.0 个百分点 办公楼销售面积 493.48 万平方米, 同比增长 20.3%, 商业营业用房销售面积 698.37 万平方米, 同比增长 31.8%, 其他房屋销售面积 738.12 万平方米, 同比增长 59.5% 可见, 受部分热点城市商品住宅限购政策影响, 商品住宅销售面积增幅明显下降, 而非住宅销售面积增幅明显加大 从 2013 年至 2017 年全省非住宅商品房销售面积及占比来看,2017 年全省非住宅商品房销售面积 1929.97 万平方米, 非住宅商品房销售面积占比为 20.10%, 非住宅商品房销售面积和占比都到达近 5 年最高水平 表 2 2013-2017 年浙江省商品房销售主要指标变化情况指标 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 商品住宅销售面积 ( 万平方米 ) 非住宅销售面积 ( 万平方米 ) 商品房销售面积增幅 (%) 非住宅销售面积占比 (%) 4886.99 4676.83 5985.30 8636.79 9599.67 4097.63 3941.49 5131.88 7234.19 7669.70 789.36 735.34 853.42 1402.6 1929.97 22.00-4.30 28.00 44.30 11.10 16.15 15.72 14.26 16.24 20.10 从商品房销售额来看, 增幅明显超过销售面积增幅 2017 年全省新建商品房销售额为 12339.99 亿元, 创出 5 年来销售额新高, 同比增长 28.50% 与 2016 年同期增长 52.50% 相比, 增长幅度虽然出现回落, 但也是近 5 年来次高速度 分类型来看, 全年商品住宅销售额 10300.34 亿元, 同比增长 24.4%, 商业营业用房销售额 971.17 亿元, 同比增长 48.7%, 办公楼销售额 674.13 亿元, 同比增长 45.1%, 其他房屋销售额 394.35 亿元, 同比增长 90.90% 非住宅商品房销售额增幅明显高于商品住宅 6
14000.00 12000.00 10000.00 销售额 ( 亿元 ) 同比增幅 (%) 52.50 12339.99 60.00 50.00 40.00 8000.00 6000.00 4000.00 5396.03 26.60 4923.00 28.00 6299.46 9605.10 28.50 30.00 20.00 10.00 0.00 2000.00-8.80-10.00 0.00 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 图 3 2013-2017 年浙江省商品房销售额和同比增幅 -20.00 2. 小户型住房销售面积下降 2017 年全省商品住宅销售面积 7669.70 万平方米, 同比增长 6.0% 其中, 90 平方米以下住房销售面积 1277.91 万平方米, 同比下降 22.2%,90-144 平方 米住房销售面积为 4275.77 万平方米, 同比增长 16.73%,144 平方米以上住房销 售面积为 1704.01 万平方米, 同比增长 8.1%, 别墅 高档公寓销售面积 412.01 万平方米, 同比增加 20.3% 与 2016 年相比,90 平方米以下住房销售面积大幅 度下降, 而 90-144 平方米住房 别墅和高档公寓销售面积则增加明显 从商品住宅销售面积占比来看,90 平方米以下住房销售面积占比下降明显 2017 年全省 90 平米以下住房销售面积占比从 2016 年的 22.71% 下降 16.66%, 下 降了 6.05 个百分点 90-144 平方米住房 144 平米以上住房 别墅和高档公寓 商品住房销售面积占比则有所上升, 分别上涨了 5.12 0.42 和 0.51 个百分点 表 3 2016-2017 年浙江省商品住宅销售面积主要指标变化情况 2016 年 2017 年 指标 销售面积 ( 万平方米 ) 增长幅度 (%) 比重 (%) 销售面积 ( 万平方米 ) 增长幅度 (%) 比重 (%) 商品住宅 7234.19 41.0% 100 7669.70 6.0% 100 90 平方米以下住房 90-144 平方米住房 144 平方米以上住房别墅和高档公寓 1642.96 40.0 22.71 1277.91-22.2 16.66 3663.11 50.89 50.63 4275.77 16.73 55.75 1576.85 28.8 21.80 1704.01 8.1 22.22 351.27 14.8 4.86 412.01 20.3 5.37 7
3. 城市之间销售规模增减不一 2017 年因城施策的房地产政策发生效应, 全省 11 个城市之间商品房销售面积增幅出现较大差异 嘉兴 杭州两城市受限购 限价等政策影响较大, 商品房销售面积出现较大回落, 同比分别下降 7.5% 和 11.7%, 而舟山 温州 绍兴 湖州和台州等城市受 需求外溢 影响, 商品房销售面积出现较大幅度增长, 同比分别增长 43.1% 38.3% 34.4% 33.6% 和 25.3% 宁波市虽然从 2017 年 4 月开始进行限购, 但由于限购范围较小 ( 仅限购海曙 江北和鄞州三区 ), 以及限购力度较为温和, 商品房销售面积同比增长了 15.5%, 但与 2016 年 32.7% 增幅相比, 增长幅度有所下降, 表明限购政策还是起到一定作用 2500 2000 1500 1000 500 0 50.0 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 同比增长 (%) 43.1 40.0 38.3 34.4 33.6 2053.67 30.0 25.3 1543.64 20.0 17.8 15.5 15.0 10.4 10.0 1070.35 1038.69 1058.77 743.92 829.39 0.0-7.5 489.67-10.0-11.7 218.34 287.47 265.75-20.0 舟山温州绍兴湖州台州衢州宁波金华丽水嘉兴杭州 图 4 2017 年浙江省 11 个城市商品房销售面积及其同比增幅 四 商品房均价上涨, 二手房出现补涨效应 1. 商品房成交均价上涨将年度商品房销售额除以商品房销售面积, 便可得到年度商品房销售平均价格 根据浙江省房地产统计数据资料计算,2016 年全省商品房 商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为 11121 元 / 平方米 11447 元 / 平方米和 9441 元 / 平方米,2017 年分别为 12855 元 / 平方米 13430 元 / 平方米和 10568 元 / 平方米, 分别同比上涨了 15.59% 17.32% 和 11.94% 8
表 4 2016-2017 年浙江省商品房 商品住宅 非住宅销售主要指标 2016 年 2017 年销售面平均价销售面积平均价格指标销售额销售额积 ( 万平格 ( 元 / ( 万平方 ( 元 / 平 ( 亿元 ) ( 亿元 ) 方米 ) 平方米 ) 米 ) 方米 ) 同比增长 (%) 商品房 9605.10 8636.78 11121 12339.99 9599.67 12855 15.59 商品住宅 8280.85 7234.19 11447 10300.33 7669.70 13430 17.32 非住宅 1324.25 1402.59 9441 2039.66 1929.97 10568 11.94 2. 新建住宅价格指数总体上涨 根据国家统计局公布的 70 个大中城市住宅销售价格指数,2017 年杭州 宁 波 温州和金华新建住宅价格指数分别为 99.4 105.0 106.6 和 109.6, 价格 指数同比增幅分别为 -0.6% 5.0% 6.6% 和 9.6% 杭州 宁波 温州和金华新建 商品住宅价格指数分别为 99.4 105.1 106.7 和 109.7, 价格指数同比增幅分 别为 -0.6% 5.1% 6.7% 和 9.7% 可见, 除杭州市商品住宅价格指数略微下降外, 其他 3 个城市新建商品住宅价格都有不同程度上涨 表 5 2017 年 12 月浙江省 4 个城市新建住宅和新建商品住宅价格指数及其同比涨幅 城市 新建住宅价格新建商品住宅价格指数涨幅 (%) 指数指数 指数涨幅 (%) 杭州 99.4-0.6 99.4-0.6 宁波 105.0 5.0 105.1 5.1 温州 106.6 6.6 106.7 6.7 金华 109.6 9.6 109.7 9.7 3. 二手住宅价格出现补涨 2017 年浙江省各城市二手住宅价格均呈现普涨行情 根据禧泰网数据计算, 2017 年浙江省 11 个城市市区二手住宅价格都出现补涨行情 其中, 金华市区二 手住宅涨幅最大, 达到 42.67%, 杭州 衢州 绍兴和湖州市区二手住宅价格涨 幅达到 30% 以上, 嘉兴 宁波 舟山和丽水市区二手住宅价格涨幅达到 20% 以上, 即使涨幅最少的两个城市, 台州和温州市区的二手住宅价格涨幅也达到 17% 以上 表 6 2016 年 -2017 年浙江省 11 城市市区二手住宅价格及其同比涨幅 城市 2016 年 2017 年 涨幅 (%) 杭州 21707 30374 39.93 宁波 13347 17038 27.65 温州 18164 21297 17.25 9
绍兴 9349 12498 33.68 湖州 8484 11511 35.68 嘉兴 9674 12491 29.12 金华 9883 14100 42.67 衢州 8082 11159 38.07 台州 10274 12045 17.24 丽水 13721 16979 23.74 舟山 11067 13873 25.35 数据来源 : 禧泰网 :http://www.creprice.cn/; 单位为元 / 平方米 另外, 根据国家统计局公布的 70 个大中城市住宅销售价格变动情况数据, 2017 年浙江省 4 个城市二手住宅价格均出现上涨 2017 年杭州 宁波 温州和 金华 4 城市二手住宅价格指数分别为 107.2 106.7 106.4 和 107.7, 价格指数 同比涨幅分别达到 7.2% 6.7% 6.4% 和 7.7% 表 7 2017 年 12 月浙江省 4 城市二手住宅价格指数及其涨幅 城市 二手住宅价格指数 指数涨幅 (%) 杭州 107.2 7.2 宁波 106.7 6.7 温州 106.4 6.4 金华 107.7 7.7 五 新开工面积增速加快, 待售面积显著下降 1. 房屋新开工面积增速加快 2017 年全省房屋新开工面积 10117 万平方米, 同比增长 38.9%, 涨幅高于 2016 年 27.4 个百分点 其中, 住宅新开工面积 6654 万平方米, 同比增长 47.3%; 办公楼新开工面积 467 万平方米, 同比增长 26.3%; 商业营业用房新开工面积 894 万平方米, 同比增长 6.6%; 其他房屋新开工面积 2103 万平方米, 同比增长 35.1% 在房屋新开工面积中, 从 2015 年开始住宅新开工面积占比逐年增长 2015 年 2016 年和 2017 年住宅新开工面积占比分别为 57.34% 62.03% 和 65.76% 住宅新开工面积占比提高, 从另一个侧面表明住宅新开工面积增长较为明显 10
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 房屋新开工面积 ( 万平米 ) 住宅新开工面积 ( 万平米 ) 住宅比重 (%) 65.76 10117 9676 9315 62.14 62.03 7282 6534 6654 5788 5603 57.90 57.34 4517 3746 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 图 5 2013-2017 年浙江省房屋新开工面积 住宅新开工面积及其占比 68.00 66.00 64.00 62.00 60.00 58.00 56.00 54.00 52.00 2. 房屋施工面积稳中略降房屋施工面积稳中略降, 商品住宅相对稳定, 非住宅略有下降 2017 年全省房屋施工面积 41236 万平方米, 同比下降 0.9% 其中, 住宅施工面积 24760 万平方米, 同比增长 0.2%, 办公楼施工面积 28456 万平方米, 同比下降 5.7%, 商业营业用房施工面积 5015 万平方米, 同比下降 4.7%, 其他房屋施工面积 8616 万平方米, 与 2016 年持平 2017 年住宅占全部房屋施工面积的比重为 60.4%, 与 2015 年和 2016 年基本相当 45000 房屋施工面积 ( 万平米 ) 住宅施工面积 ( 万平米 ) 住宅比重 (%) 64.00 40000 35000 30000 25000 20000 37647 63.29 23828 42144 41687 41610 41236 61.39 25874 25117 24709 24760 60.25 60.04 63.00 62.00 61.00 60.00 15000 10000 5000 59.38 59.00 58.00 0 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 57.00 图 6 2013-2017 年浙江省房屋施工面积 住宅施工面积及其占比 11
3. 商品房待售面积显著下降 2017 年全省新开工面积虽然大幅上升, 房屋施工面积小幅下降, 但由于 2016 年和 2017 年商品房销售面积的大幅度上升, 使得全省商品房待售面积显著减少, 商品住宅可售面积下降幅度尤其明显 据统计,2017 年全省商品房待售面积同比下降 18.6%, 其中, 商品住宅待售面积同比下降 32.5%, 办公楼待售面积同比下降 3.2%, 商业营业用房待售面积同比下降 5.2%, 其他房屋待售面积同比下降 7.2% 从近 5 年全省商品房待售面积来看,2016 年和 2017 年全省商品房和商品住宅的待售面积已经连续两年下降 与 2016 年相比,2017 年全省商品房待售面积比 2016 年多下降了 18.1 个百分点, 商品住宅待售面积比 2016 年多下降了 19.9 个百分点 80 60 40 60.6 43.8 待售面积增长 (%) 住宅待售面积增长 (%) 64.3 46.4 20 0-20 -40 21.4 17.5-0.5 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 -12.6-18.6-32.5 图 7 2013-2017 年全省商品房待售面积 商品住宅待售面积增长率以杭州市为例,2017 底全市剩余可售商品住宅面积约为 539.0 万平方米, 同比下降 37.6%, 其中, 市区剩余可售商品住宅面积约为 390.7 万平方米, 同比下降 38.9% 按近一年月均成交面积计算, 全市商品住宅去化周期为 4.0 个月 其中, 市区 主城区和四县市去化周期分别为 3.5 3.4 和 5.9 个月, 均已创下历史最低水平 六 市场集中度逐步提高, 企业杠杆有所加大 1. 开发商持有乐观预期国房景气指数持续走高 从 2016 年 11 月份开始, 国房景气指数已经连续 12
14 个月高于 100, 进入 2017 年后, 除 5 月份曾有回落外, 指数一直处于上升状 态,2017 年 12 月份达到近期最高, 国房景气指数为 101.72 101.8 101.6 101.4 101.2 101 100.8 100.6 100.4 100.2 101.13 101.23 101.18 101.01 100.88 100.76100.77 101.63 101.72 101.38 101.42101.43 101.45 101.49 图 8 2016 年 11 月 -2017 年 12 月国房景气指数 ( 数据来源 : 国家统计局 ) 2. 市场集中度逐步提高随着房地产开发成本的上升, 尤其地价的上涨, 房地产行业的进入门槛逐步提高 大型房企依托资产厚实优势 融资成本优势 运营管理优势和品牌影响优势, 在房地产市场上占据主导地位, 市场份额逐步提高 以杭州市房地产市场为例, 根据杭州透明售房网数据,2016 年杭州市前 10 位房地产销售额占比为 39.27%, 第 10 位房企销售额为 58 亿元 到了 2017 年, 全市前 10 位房地产销售额占比提高到了 40.93%, 第 10 位房企销售额也提高到 79 亿元 从杭州市土地市场来看, 市场集中趋势也比较明显 据住在杭州网的数据,2017 年市区拿地排名前 10 大房企的成交总价占全部成交土地总价的占比达 43.61% 3. 企业杠杆有所加大 2017 年全省房地产企业实际到位资金 13034.21 亿元, 同比增长 30.0% 分类型来看, 国内贷款 2052.03 亿元, 同比增长 33.1%, 其中, 银行贷款 1535.15 亿元, 同比增长 29.9%, 非银行金融机构贷款 516.89 亿元, 同比增长 43.7%; 利用外资 13.15 亿元, 同比下降 59.3%; 自筹资金 3485.93 亿元, 同比增长 30.5%; 其他资金来源 7483.09 亿元, 同比增长 13.1% 其中, 定金及预收款 5124.46 亿元, 同比增长 38.9%, 个人按揭贷款 2071.00 亿元, 同比下降 15.6% 2017 年全省非银行金融机构贷款和定金及预收款大幅度增加, 表明房企杠杆有所放大 13
15.74 0.10 57.41 26.74 国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源 图 9 2017 年浙江省房地产企业实际到位资金分类占比图另外, 根据万德数据库资料统计, 截至 2017 年 9 月底, 沪深 136 家上市房企的平均资产负债率为 79.39%, 而 2016 年同期则为 77.72%, 同比增加 1.67 个百分点 从企业负债规模来看, 截至 2017 年 9 月底, 沪深 136 家上市房企总负债约为 6.04 万亿元, 同比增加 1.40 万亿元, 增幅为 30.17% 2017 年沪深上市房企负债总额和负债率走高, 表明房企财务杠杆在放大 七 房租收入比较为合理, 房租房价比偏高 1. 房价收入比有所提高从近 5 年浙江省 11 个城市市区房价收入比来看, 房价收入比自 2015 年创下新低后, 由于 2016 年和 2017 年房价上涨, 房价收入比有所提高 按照每套住宅建筑面积 60 平方米测算, 在全省 11 个城市中,2017 年杭州 温州 丽水和宁波 4 个城市市区房价收入比超过 6, 房价收入相对较高, 城市居民购房压力较大 而其他城市 2017 年房价收入比都小于 6, 城市居民购房压力相对较小 表 8 2013-2017 年浙江省 11 个城市市区房价收入比 ( 每户面积 60 平方米 ) 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 9.4 8.1 7.4 8.3 10.8 宁波 7.0 5.5 4.9 5.2 6.1 温州 10.6 8.5 8.0 7.6 8.3 14
绍兴 5.3 4.5 3.9 3.7 4.6 湖州 4.7 4.1 3.8 3.7 4.6 嘉兴 4.0 3.8 3.4 4.0 4.7 金华 5.5 4.8 4.4 4.3 5.6 衢州 5.1 4.5 4.1 4.5 5.7 台州 5.8 4.8 4.3 4.4 4.7 丽水 8.3 8.2 7.5 7.6 8.7 舟山 7.0 5.6 4.9 4.6 5.3 注 :1 住宅建筑面积按照 60 平方米计算, 家庭人口数按照 3 人计算 ;2 房价数据根据禧 泰网各城市每年 12 月二手住宅价格数据整理得到 ;3 2013-2016 年城镇居民人均可支配收 入根据各城市统计年鉴数据整理得到,2017 年数据根据各城市 2016 年数据 *8% 计算得到 如果每套住宅按照 90 平方米计算, 则全省 11 个城市市区房价收入比明显偏 高 2017 年全省 11 个城市市区房价收入比都超过了 6, 超出了国际公认的合理 房价收入比范围 表 9 2013-2017 年浙江省 11 个城市市区房价收入比 ( 每户面积 90 平方米 ) 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 14.2 12.1 11.1 12.5 16.2 宁波 10.5 8.2 7.4 7.8 9.2 温州 15.9 12.7 12.0 11.4 12.4 绍兴 7.9 6.7 5.8 5.6 6.9 湖州 7.1 6.1 5.6 5.5 7.0 嘉兴 6.1 5.7 5.2 5.9 7.1 金华 8.2 7.2 6.6 6.4 8.4 衢州 7.6 6.8 6.1 6.7 8.6 台州 8.7 7.2 6.4 6.5 7.1 丽水 12.5 12.3 11.2 11.4 13.1 舟山 10.5 8.5 7.3 6.9 8.0 注 :1 住宅建筑面积按照 90 平方米计算, 其他同上 2. 房租收入比较为合理从近 5 年浙江省 11 个城市市区房租收入比来看, 如果每套住宅按照 60 平方米计算, 各城市市区房租收入比都低于 25.0%, 处在合理范围内, 并且呈现逐年下降趋势 单从经济意义上看, 如果城市家庭以租赁方式实现住房消费, 平均收 15
入水平以上的家庭不存在负担过重问题 以杭州为例,2013 年杭州市区房租收 入比为 22.9%,2017 年则进一步下降为 16.3% 这表明收入增长速度快于房租上 涨速度, 有平均收入水平的家庭, 通过租赁方式能够满足基本居住消费需要, 在 经济上是可行的 表 10 2013-2017 年浙江省 11 个城市市区房租收入比 ( 每户面积 60 平方米 ) 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 22.9 21.5 20.0 17.6 16.3 宁波 17.9 16.0 14.2 14.1 13.1 温州 21.5 19.2 16.7 16.8 15.6 绍兴 13.3 13.3 11.5 10.5 9.7 湖州 15.0 14.3 13.2 12.4 11.5 嘉兴 13.6 13.1 11.8 9.9 9.1 金华 13.6 13.3 11.7 10.5 9.7 衢州 11.7 11.8 10.5 11.7 10.8 台州 14.0 12.8 11.3 11.8 10.9 丽水 15.2 13.8 14.2 13.2 舟山 15.4 13.9 11.9 11.7 10.8 注 :1 每户住宅面积按照 60 平方米计算, 单位为 %;2 房租数据根据禧泰网每年各城市 12 月份二手住宅租金数据整理得到 ;3 2013-2016 年城镇居民人均可支配收入根据各城市 统计年鉴数据整理得到,2017 年数据根据各城市 2016 年数据 *8% 计算得到 ;4 丽水市 2013 年租金数据缺失 如果每套住宅按照 90 平方米计算, 与每套住宅按照 60 平方米相比, 虽然全 省 11 个城市房租收入比有所提高, 但 2017 年全省 11 个城市市区房租收入比均 小于 25.0%, 属于国际公认的合理房租收入比 ( 不高于 25%) 范围内 表 11 2013-2017 年浙江省 11 个城市市区房租收入比 ( 每户面积 90 平方米 ) 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 34.3 32.3 30.0 26.3 24.4 宁波 26.9 24.0 21.4 21.2 19.6 温州 32.3 28.8 25.1 25.3 23.4 绍兴 19.9 19.9 17.3 15.7 14.6 湖州 22.5 21.4 19.8 18.5 17.2 嘉兴 20.3 19.7 17.7 14.8 13.7 金华 20.4 20.0 17.6 15.8 14.6 16
衢州 17.5 17.7 15.8 17.6 16.3 台州 21.0 19.2 16.9 17.7 16.4 丽水 NA 22.9 20.7 21.3 19.7 舟山 23.2 20.8 17.9 17.6 16.2 注 :1 每户住宅面积按照 90 平方米计算, 单位为 %;2 其他数据同上 3. 房价房租比进一步提高 从近 5 年浙江省 11 个城市市区房价房租比来看, 与房价收入比类似, 各城 市市区房价房租比自 2015 年创下新低后,2016 年和 2017 年的房价房租比开始 上升, 且上升幅度较大 2015 年除个别城市 ( 例如, 温州和丽水 ) 外, 其它城 市市区房价房租比都回落到了正常范围内 ( 低于 500), 但到了 2017 年, 全省 11 个城市市区房价房租比都超出了正常范围 以杭州为例,2015 年杭州市区房价 房租比为 443,2017 年则达到 650, 超出了正常范围 总体来看,2016 和 2017 年由于房价上涨较快, 全省 11 个城市市区房价房租比显著提高 房价房租比上 升表明房地产投资回报率降低, 市场投资风险正在提高 表 12 2013-2017 年浙江省 11 个城市市区房价房租比 城市 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 杭州 495 449 443 569 650 宁波 467 411 415 441 650 温州 591 528 574 542 764 绍兴 475 407 401 426 668 湖州 378 343 341 358 547 嘉兴 357 346 349 481 668 金华 480 430 447 484 579 衢州 523 462 463 458 823 台州 498 451 456 442 669 丽水 NA 645 647 645 971 舟山 545 487 489 469 777 注 :1 房价 房租数据根据禧泰网每年各城市 12 月份二手住宅房价 租金数据计算得到 八 政策转向精准维稳, 市场热度将会逐步回落 随着十九大的胜利召开,2018 年我们国家进入了新时代, 在习近平新时代中国特色社会主义思想指导下, 社会经济发展的主题从 高速度 转向 高质量 在房地产领域, 新时代 特征也越来越明显, 深化住房制度, 完善长效机制, 17
将成为 2018 年的主旋律 不过, 房地产政策目标仍然是 平稳健康发展, 房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期 首先, 继续强化 分类调控 分城施策, 政策精准维稳 中央经济工作会议提出, 要 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 根据 平稳健康发展 的整体要求,2018 年各类 限制性 调控政策仍将是抑制热点城市市场需求的基本工具 在大数据技术支撑下, 分城施策 将会更加精准和及时, 市场 过热 和 过冷 都将得到有效监控 其次, 防范化解风险, 房地产金融逐步收紧 中央要求今后三年打好三个攻坚战, 防范化解重大风险 居于首位 随着化解金融风险 企业债务风险 地方政府债务风险 房地产市场风险等方面的措施出台,2018 年流向房地产的资金规模收缩 融资成本提高 融资难度增加, 房地产金融逐步收紧在所难免, 将会对房地产企业的资金链形成压力和考验 第三, 房地产资金供给减少, 土地市场降温 在金融收紧背景下, 已经处于高负债运营状态的开发商将感受到 供血不足, 加上对央企过度投资的约束, 2018 年土地市场不再会延续 地王频现 的疯狂状态, 非热点城市土地市场可能降温 但是, 因为 配建 自持 等附加要求, 热点城市商品房实际楼面地价整体水平并不会下降 第四, 商品房市场回归理性, 房价涨跌互现 随着房地产金融收紧 涨价预期回稳和前两年购房能力的集中释放,2018 年购房需求逐步回归理性 在 分城施策 政策作用下,2018 年商品房价格仍将呈现 涨跌互现 局面 在热点城市, 限价政策使得新建商品房价格 被动平稳, 但优质项目供不应求加剧, 继续 一房难求 二手房市场价格坚挺, 难以出现明显回落 在三四线城市和多数县城, 尽管政策继续 去库存, 但商品房市场整体供过于求, 存在房价回调的可能性 第五, 房地产市场活跃度降低, 长效机制不断完善 严厉的 限制性 政策加上房地产金融全面收紧, 在前两年土地市场和商品房市场需求集中释放后, 2018 年房地产市场活跃度将明显下降, 稳定性 更加明显 同时, 按照中央部署, 不断完善房地产市场健康稳定发展的长效机制, 大力发展住房租赁市场 完善住房供应体系和住房保障体系, 加快城中村改造 完善城镇基础设施和公共服务等措施, 将维持人口和资金向城市集聚的态势, 城市房地产市场的长期动力依然存在 同时, 集体建设用地入市 乡村振兴战略等方面的改革推进, 也可能为房地产行业带来新的增长点 18