华远地产股份有限公司2014年公司债券

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4 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司 ( 以下简称 中诚信证评 ) 因承做本项目并出具本评级报告, 特此如下声明 : 1 除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外, 中诚信证评 评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观 独立 公正的关联关系 2 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务, 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观 真实 公正的原则 3 本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律 法规以及监管部门的有关规定, 依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断, 不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况 本评级报告所依据的评级方法在公司网站 ( 公开披露 4 本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/ 及评级对象相关参与方提供, 其它信息由中诚信证评从其认为可靠 准确的渠道获得 因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响, 上述信息以提供时现状为准 中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性 准确度 完整性 及时性进行了必要的核查和验证, 但对其真实性 准确度 完整性 及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保 5 本评级报告所包含信息组成部分中信用级别 财务报告分析观察, 如有的话, 应该而且只能解释为一种意见, 而不能解释为事实陈述或购买 出售 持有任何证券的建议 6 本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效, 有效期为一年 债券存续期内, 中诚信证评将根据监管规定及 跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持 变更 暂停或中止, 并按照相关法律 法规及时对外公布 3 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

5 发行主体概况 绿城房地产集团有限公司 ( 以下简称 绿城集团 或 公司 ) 前身为浙江绿城房地产开发有限责任公司, 成立于 1995 年, 系由浙江广通实业有限公司和宁波保税区义格实业投资有限公司共同投资组建的有限责任公司, 初始注册资本 500 万元 后经多次增资及股权转让,2005 年 3 月, 公司变更为外商独资企业, 才智控股有限公司 ( 以下简称 才智控股 ) 持有公司 100% 的股权 截至 2018 年 9 月 30 日, 公司注册资本为 40 亿元, 实收资本为 20 亿元, 才智控股持有其 100% 的股权, 绿城中国控股有限公司 ( 以下简称 绿城中国,03900.HK) 持有才智控股 100% 的股权 截至 2018 年 9 月 30 日, 中国交通建设集团有限公司 ( 以下简称 中交集团 ) 通过其全资附属公司中交房地产集团有限公司 以及 CCCG Holding ( HK ) Limited 和 CCCG Real Estate Holding Limited( 均为中交房地产集团有限公司全资附属公司 ) 合计持有绿城中国 28.83% 股份, 为绿城中国最大股东 ; 九龙仓集团有限公司 ( 以下简称 九龙仓,00004.HK) 通过其全资附属公司 Wharf China Holdings Limited 及 Target Smart 持有绿城中国 24.94% 股权 ; 宋卫平先生持有绿城中国 10.43% 股份 绿城集团是绿城中国在中国境内的主要运营主体 公司以房地产开发为主业, 坚持打造精品, 经过 20 多年的发展, 产品线涵盖别墅 多层公寓 高层公寓 城市综合体 大型社区和商用物业等 绿城集团以浙江省为立足点, 业务区域拓展至长三角 环渤海经济圈以及其他省会城市 截至 2017 年 12 月 31 日, 公司资产总额 2, 亿元, 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 合计 亿元, 资产负债率为 84.76%;2017 年公司实现营业收入 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 截至 2018 年 9 月 30 日, 公司资产总额 2, 亿元, 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 合计 亿元, 资产负债率为 85.62%;2018 年 1~9 月, 公 司实现营业收入 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 本期债券概况 发行主体 债券名称 表 1: 本期债券基本条款 基本条款 绿城房地产集团有限公司 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 发行规模本期债券发行规模不超过 5 亿元 ( 含 5 亿元 ) 债券期限 债券利率 偿还方式 募集资金用途 本期债券期限为 5 年期, 附第 3 年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权 本期债券票面利率将由发行人和簿记管理人 联席簿记管理人根据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定, 在债券存续期内固定不变 本期债券的票面利率在存续期内前 3 年固定不变 ; 在存续期的第 3 年末, 如发行人行使调整票面利率选择权, 未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加调整基点, 在债券存续期后 2 年固定不变 本期债券采用单利按年计息, 不计复利 每年付息一次, 到期一次还本, 最后一期利息随本金的兑付一起支付 本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于住房租赁项目建设及补充公司营运资金 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 募集资金用途 本期债券发行规模不超过 5 亿元 ( 含 5 亿元 ), 其中 3.5 亿元拟用于公司住房租赁项目, 包括支付 住房租赁项目建设支出 装修改造支出 租赁支出 偿还住房租赁项目贷款等 ;1.5 亿元拟用于补充公 司营运资金 具体情况如下表 : 表 2: 本期住房租赁专项债募集资金使用用途 项目 富阳银湖 20 号地块项目富阳银湖 21 号地块项目 住房租赁项目总投资金额 拟使用募集资金金额 单位 : 万元 募集资金使用比例 10,242 3, % 21,843 11, % 杭州闲林地块项目 50,815 21, % 合计 82,900 35, % 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 行业分析 房地产行业概况 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一, 在 国民经济发展中起着重要作用 自改革开放以来, 4 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

6 中国房地产行业得到快速发展, 国房景气指数持续提升, 并于 2007 年 11 月达到历史顶点 点 此后, 受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响, 国内房价出现十年来的首次下跌 ;2009 年随着国家信贷宽松政策出台, 商品房销售情况有所好转 ; 2010 年以来, 为抑制房价过快上涨, 国务院先后出台多项调控政策, 房地产市场再次步入调整阶段 ; 2012 年, 在中央继续保持从紧政策的同时, 地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求, 商品房销售开始逐步回升 ;2014 年, 房地产市场短期供过于求, 且受价格预期变化等因素影响, 房地产市场销售下滑, 国房景气指数亦随之下降 ; 进入 2015 年, 随着一系列宽松的行业政策出台, 国房景气指数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年企稳, 上升态势延续至 2016 年上半年 2016 年 10 月以来部分重点城市陆续出台限购 限贷等房地产调控政策, 国房景气指数有所调整, 但仍较上年同期有所上升 2017 年以来国房景气指数持续上行, 于 2017 年 12 月达到 点, 但 3 月以来受部分城市不断加大房地产调控力度影响, 景气指数上升增速出现明显回落 进入 2018 年, 各线城市调控政策持续高压,1~4 月国房景气度持续回落, 但得益于 4 月份央行定向降准改善外部资金流动性,5~6 月期间国房景气度有所回升 图 1:2011~2018.H1 国房景气指数 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 图 2:2010~2018.H1 全国房地产开发投资情况单位 : 亿元资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理在房地产投资方面, 根据国家统计局数据显示, 近年来房地产开发投资额保持增长, 但增速有所放缓 受 2014 年国内经济整体下行 房地产销售疲软的影响,2014 年和 2015 年房地产行业投资增速出现大幅回落 ; 其中,2015 年全国房地产开发投资 95,979 亿元, 同比增长仅 0.99% 受益于宽松的行业政策,2016 年房地产行业全面回暖, 良好的销售情况提振了房企信心, 当年房地产投资增速有所提升, 全年累计完成房地产开发投资 102,581 亿元, 同比增长 6.88%, 增速较上年上涨 5.89 个百分点 自 2016 年 10 月以来, 各地房地产市场调控政策持续收紧, 但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平,2017 年全国累计完成房地产开发投资 109,799 亿元, 同比增长 7.04%, 全年整体增速与上年基本持平 2018 年以来, 各线城市调控政策持续高压, 加之外部融资环境持续收紧, 房企为尽快回笼自有资金, 加快房地产开发建设节奏,2018 年 1~6 月全国房地产开发投资较上年同期增长 9.7% 至 55,531 亿元, 增速较上年同期上升 1.2 个百分点 房地产开发投资资金的到位情况方面, 2015~2017 年房地产开发企业到位资金分别为 125,203 亿元 144,214 亿元和 156,053 亿元, 年均复合增长率 11.64%; 同期增速分别为 2.63% 15.18% 和 8.21% 从资金来源来看, 随着房地产市场的回暖, 房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款规模及其占比呈快速上升态势,2015~2017 年房企资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款 5 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

7 合计分别为 49,182 亿元 66,355 亿元和 72,600 亿 元, 占比从 2015 年的 39.28% 上升至 2017 年的 46.52%; 但受按揭贷款利率持续上升影响,2017 年定金及预收款和个人按揭贷款增速仅为 9.41%, 较 2016 年下降 个百分点 2015~2017 年房企 自筹资金和国内贷款规模呈上升趋势, 分别为 69,252 亿元 70,645 亿元和 76,114 亿元, 占比分别 为 55.31% 48.99% 和 48.77% 2018 年 1~6 月, 房 地产开发企业到位资金 79,287 亿元, 较上年同期增 长 4.6%, 增速下降 6.6 个百分点 其中, 受外部资 金环境紧缩影响, 国内贷款和个人按揭贷款分别为 12,292 亿元和 11,524 亿元, 同比分别下降 7.9% 和 4.0%; 而自筹资金和定金及预收款同比分别增长 9.7% 和 12.5% 至 25,541 亿元和 26,123 亿元, 占比 分别为 32.21% 和 32.95% 在去杠杆的环境下, 房 企资金压力上升, 开发投资资金对其内部流动性资 金的依赖性上升 表 3:2015~2018.H1 房地产开发投资资金来源 单位 : 亿元 % 指标 H1 资金来源合计 125, , ,053 79,287 同比增长 其中 : 自筹资金 49,038 49,133 50,872 25,541 占比 同比增长 国内贷款 20,214 21,512 25,242 12,292 占比 同比增长 利用外资 占比 同比增长 定金及预收款 32,520 41,952 48,694 26,123 占比 同比增长 个人按揭贷款 16,662 24,403 23,906 11,524 占比 同比增长 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 施工方面, 近年房地产新开工面积呈现波动下滑态势 具体来看,2015 年房地产开发企业对新项 目开发持较为谨慎的态度, 有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出, 当期房地产开发企业房屋新开工面积 154,454 万平方米, 同比下降 14.0% 在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下, 房地产新开工面积同比下降导致短期内新增供给量的下滑, 有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间 2016 年, 在一 二线重点城市房地产市场景气度明显提升的带动下, 房企纷纷加快开发节奏以及时补充可售货源, 全国房地产当年累计新开工面积 166,928 万平方米, 同比上升 8.1% 2017 年, 随着房地产政策的持续收紧, 当期房地产开发企业房屋新开工面积为 178,654 万平方米, 增速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%, 同期全国商品房新开工面积与销售面积差额 ( 差额 = 新开工面积 - 销售面积 ) 为 9,246 万平方米, 同比下降 3.48%, 商品房库存去化压力下降 在外部融资环境持续收紧的背景下, 基于对内部流动性资金的需求, 房企加快了项目新开工进度,2018 年上半年房企新开工面积有所提高, 当期房地产开发企业房屋新开工面积 95,817 万平方米, 较上年同期增长 11.8%; 从新开工面积与销售面积的差额来看,2018 年 1~6 月, 全国商品房新开工面积与销售面积差额较上年同期大幅增长 68.87% 至 18,674 万平方米 图 3:2010~2018.H1 商品房新开工与销售面积差额单位 : 万平方米 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 从销售情况看, 得益于频出的利好政策,2015 年全国商品房销售面积与销售额分别为 128,495 万平方米和 87,281 亿元, 同比分别增长 6.5% 和 14.4%; 其中商品住宅销售面积和销售额分别同比 6 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

8 增长 6.9% 和 16.6% 2016 年, 在宽松的行业政策带动下, 我国商品房成交量大幅提升, 当年全国商品房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元, 分别同比增长 22.4% 和 34.8%; 其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.4% 和 36.1% 2017 年, 全国商品房销售面积和销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元, 分别同比增长 7.66% 和 13.67%, 受 2016 年 10 月及 2017 年 3 月连续出台的房地产调控政策影响, 增速均出现较大幅度放缓 值得注意的是,2017 年办公楼及商业营业用房销售增长速度均高于住宅, 其中住宅销售面积及销售额分别同比增长 5.3% 和 11.3%; 办公楼销售面积及销售额分别同比增长 24.3% 和 17.5%; 商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长 18.7% 和 25.3% 2018 年 1~6 月, 全国商品房销售面积和销售额分别为 77,143 万平方米和 66,945 亿元, 同比分别增长 3.3% 和 13.2%, 在各线城市调控政策持续高压的背景下, 增速较上年同期分别下降 12.8% 和 8.3% 图 4:2010~2018.H1 商品房销售情况 售额 14,476 亿元, 同比增长 27.0%; 西部地区商品房销售额 14,008 亿元, 同比增长 28.2%, 东部地区增速及占比持续下降 2017 年以来 去库存 仍是中西部地区三四线城市调控主基调, 商品房销售情况明显改善 从价格来看,2017 年以来全国房价增速有所下降, 但整体价格水平依然持续向上,2017 年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势,2017 年 12 月全国 100 个城市住宅成交均价达 13,967 元 / 平方米, 较上年同期增长 7.15% 分城市能级来看,2017 年 12 月末, 一线城市住宅均价达 41,202 元 / 平方米, 较上年同期增长 1.43%; 同期二线城市住宅均价达 12,684 元 / 平方米, 较上年同期增长 7.70%; 而三线城市住宅均价达 8,335 元 / 平方米, 较年初增长 12.48% 1 受 2016 年 10 月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响,2017 年三线城市房地产住宅价格增幅高于一 二线城市 2018 年 6 月, 全国 100 个城市住宅均价为 12,642 元 / 平方米, 较年初下降 9.49%; 其中, 一线城市住宅均价 41,644 元 / 平方米, 较年初小幅增长 1.07%; 二线城市住宅均价 13,383 元 / 平方米, 较年初增长 5.51%; 受益于热点城市调控政策趋严带来购房需求外溢, 以及棚改货币化安置等因素的综合影响, 三线城市 2018 年 6 月住宅均价较年初大幅增长 25.47% 至 10,458 元 / 平方米 图 5:2012~2018.H1 全国商品房待售情况单位 : 万平方米 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 从不同区域的销售情况来看, 东部地区仍是我国商品房销售的主要区域, 但其商品房销售增速落后于其他区域,2017 年东部地区商品房销售额 74,439 亿元, 同比增长 6.2%, 销售额占比达 55.68%; 同期中部地区商品房销售额 28,665 亿元, 同比增长 24.1%; 西部地区商品房销售额 25,231 亿元, 同比增长 25.9%; 东北部地区商品房销售额为 5,367 亿元, 同比增长 21.8% 2018 年 1~6 月, 东部地区实现商品房销售额 36,034 亿元, 同比增长 3.9%, 销售额占比达 53.83%; 中部地区商品房销 资料来源 : 国家统计局, 中诚信证评整理 1 一线城市包括北京 上海 广州 深圳 ; 二线城市包括天津 重庆 杭州 南京 武汉 沈阳 成都 西安 大连 青岛 宁波 苏州 长沙 济南 厦门 长春 哈尔滨 太原 郑州 合肥 南昌 福州 ; 三线城市包括百城中除一线城市 二线城市之外的其它 74 个城市 7 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

9 商品房库存方面,2015 年以来, 尽管房地产投资速度有所放缓, 同时销售情况有所回升, 房地产市场供需差有所收窄, 但供过于求的局面继续存在, 截至 2015 年末, 全国商品房待售面积 7.19 亿平方米, 同比增长 15.58%, 增速较上年末收窄 个百分点 2016 年主要城市市场成交情况较好, 住宅去化较快, 商品房库存出现近年来首次下降 ; 截至 2016 年末, 全国商品房待售面积 6.95 亿平方米, 环比增加 444 万平方米, 但较上年末减少 2,314 万平方米 2017 年以来房地产行业政策整体延续分类调控 因城施策, 商品房库存持续下降, 截至 2017 年末, 全国商品房待售面积 5.89 亿平方米, 环比减少 683 万平方米, 较上年末减少 10,616 万平方米 截至 2018 年 6 月末, 全国商品房待售面积进一步下降至 5.51 亿平方米, 较上年末减少 3,800 万平方米 从去化周期来看, 以 2018 年 1~6 月商品房月均销售面积估算, 全国待售商品房去化周期较 2017 年末进一步缩短至 4.28 个月 ; 但考虑到 2018 年上半年全国商品房新开工面积有所增长, 未来商品房新增供应将有所增加 土地市场方面, 近三年全国房地产用地供给小幅波动 根据国土资源局数据显示,2015~2017 年全国房地产建设用地供应面积分别为 119,800 万平方米 107,500 万平方米和 115,000 万平方米 土地成交面积受供应波动的影响亦有所波动, 房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一 二线城市, 土地成交均价呈现上升趋势 2015~2017 年, 我国房地产业开发企业购置土地面积分别为 22,811 万平方米 22,025 万平方米和 25,508 万平方米, 同期土地成交价款分别为 7,622 亿元 9,129 亿元和 13,643 亿元 受此影响,2017 年房地产企业土地购置成本涨至 5, 元 / 平方米, 近三年年均复合增长率为 26.52% 2018 年 1~6 月, 房地产开发企业土地购置面积和成交价款分别为 11,085 万平方米和 5,265 亿元, 分别同比增长 7.2% 和 20.3%, 增速有所回落 ; 同时受热点城市调控影响, 整体地价下降明显,2018 年 1~6 月土地购置成本为 4, 元 / 平方米 从不同能级城市来看, 近年来不同能级城市间土地成交楼面均价涨幅及溢价率差异明显 一线城市土地成交楼面均价的涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现下降态势, 而土地成交楼面均价则持续增长至 2016 年到达顶点, 平均溢价率较 2015 年提升 15.6 个百分点至 41.94%, 受土拍限价影响,2017 年以来一线城市土地成交楼面均价持续回落,2018 年上半年一线城市土地成交楼面均价及溢价率分别为 7, 元 / 平方米和 8.43% 二线城市土地成交楼面均价于 2013~2015 年间小幅波动增长, 而 2016 年二线城市土地成交楼面均价大幅增长 74.18% 至 3, 元 / 平方米, 平均溢价率同比上升 个百分点至 56.26%, 同样受土拍限价影响, 2017 年以来土地市场热度持续减弱,2018 年上半年二线城市土地成交楼面均价为 3, 元 / 平方米, 涨幅和溢价率分别回落至 8.71% 和 18.80% 三线城市成交土地楼面均价于 2016 年以来维持高位增长,2016 年和 2017 年土地楼面均价涨幅分别达 36.65% 和 41.35%, 平均溢价率分别为 34.01% 和 32.46%,2018 年上半年, 三线城市土地成交楼面均价为 1, 元 / 平方米, 涨幅回落至 19.61%, 平均溢价率则下降至 22.76% 图 6:2010~2018.H1 各能级城市土地成交情况单位 : 元 / 平方米 资料来源 :Wind 数据, 中诚信证评整理 总体来看, 房地产行业受外部环境及行业政策影响较大 受 2016 年 10 月份以来国内房地产政策持续收紧及政策区域分化加重的影响, 房地产住宅市场销售增速有所放缓, 不同能级城市分化明显 8 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

10 行业政策从房地产的发展过程来看, 房地产行业是受政策影响较大的行业 2008 年受金融危机的影响, 房地产市场景气度下行, 房价有所下降, 随着国家陆续出台救市政策, 房价止跌并快速回升 2010 年以来, 为了遏制房价快速上涨, 国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策, 各地纷纷出台相应的细化措施, 强化行业政策的执行和监督力度 2011 年, 在 调结构, 稳物价 的大背景下, 中央政府继续加强房地产调控 国八条 房产税改革先后落地, 限购 限贷 等政策全面升级, 限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个 2014 年各地方政府在放松限购 购房落户 提高公积金贷款额度等层面自主出台调整政策 ; 同年, 中央政府相继出台 央五条 定向降准, 随后中国人民银行发布 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持 2015 年以来, 去库存 仍是各项政策的主基调, 稳定住房消费 支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向 2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调上, 继续实施 因城施策 的政策引导 2016 年上半年整体房地产政策较为宽松, 进入下半年房地产政策开始收紧 2016 年 8 月, 武汉 厦门 苏州率先重启限购政策,9 月杭州 南京 天津亦重启限购政策, 十一期间, 北京 天津 苏州 郑州 成都 济南 无锡 合肥 武汉 南京 广州 深圳 佛山 厦门 东莞 珠海 福州 上海 杭州 南昌等 21 个城市相继出台了限购限贷政策 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧, 同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作 从全国层面来看,2017 年 2 月份, 中国人民银行 银监会公布通知, 在不实施限购措施的城市, 家庭首套房的商业性个人住房贷款首付款比例可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 二套房再次申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于 30% 在国家因城施策 分类调控的背景下, 部分城市亦相继推 出了限售政策以抑制短期性投机需求 值得注意的是, 在一线城市政策趋严的情况下, 部分购房者需求外溢至环一线周边三四线城市, 受此影响, 环北京周边县市集中出台调控政策, 包括河北省涿州市 河北省保定市涞水县 河北省张家口市崇礼区 河北省保定市主城区 河北省廊坊市等 ; 同时环上海周边嘉兴市 海宁市 南通市 苏州张家港市等及环广州 深圳周边东莞 中山 江门等城市亦加强调控 截至 2017 年末, 共有 46 城相继落地限售令, 承德 西安 东莞 南宁 长沙 石家庄和扬州 7 城升级限售, 海南省则在全省范围内施行限售 就各能级城市而言, 一线城市仅广州针对居民家庭施行限售, 北京 上海和深圳居民家庭不限售 政策层面除短期供需调控外, 长效机制也处于加速推进阶段 2017 年 7 月, 住房城乡建设部 国家发展改革委 公安部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 工商总局 证监会等九部门在 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 中指出, 人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业, 鼓励民营的机构化 规模化住房租赁企业发展, 并选取了广州 深圳 南京 杭州 厦门 武汉 成都 沈阳 合肥 郑州 佛山 肇庆等 12 个城市作为住房租赁首批试点 2017 年 8 月, 国土资源部和住房城乡建设部印发 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案, 确定将在 13 个城市, 开展集体建设用地建设租赁住房试点 同年 10 月, 十九大报告明确坚持 房子是用来住的 不是用来炒 的定位, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 多层次住房体系的加速推进, 有助于促进房地产市场平稳健康发展 2018 年, 房地产行业受相关政策影响持续承压, 四限政策依旧从紧执行, 限购城市再次扩容, 大连 沈阳 太原等城市相继落地限购令, 限售扩容至兰州 长春 大连等二三线城市, 并下沉至阜南 景洪等县级城市 3 月, 李克强总理在十三届全国人大一次会议 政府工作报告 里明确提出要健全地方税体系, 稳妥推进房地产税立法 7 月, 习近平主席在中央政治局会议上明确提出了政府 9 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

11 下决心解决好房地产市场问题, 坚持因城施策, 促 进供求平衡, 合理引导预期, 整治市场秩序, 坚决 遏制房价上涨, 并加快建立促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制 中央将继续坚持加强和完善宏 表 4:2017 年以来房地产行业主要相关政策一览 时间发文部门主要内容 中国人民银行 银监会 观调控, 同时从供给侧进一步发力, 包括加快推进 房地产税相关政策举措, 加快推进租售同权等一系 列配套政策的落实, 促进长效机制建设, 更好实现 房子是用来住而不是用来炒的 基本定位 中国人民银行 中国银监会要求在不实施 限购 的城市, 居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款, 在最低首付 25% 的基础上可再下浮 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且房贷未结清的家庭, 再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 国务院办公厅 2017 年两会政府工作报告 指出, 因城施策去库存, 坚持住房的居住属性, 落实地方政府主体责任, 加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 ; 加强房地产市场分类调控, 房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地, 规范开发 销售 中介等行为 南京 广州 青岛 继地方政府相继出台限购 限贷政策后, 部分城市出台限售令, 规定新购买住房的, 取厦门 福州 珠海 ~06 得不动产权证未满 2 年的, 不得上市交易, 不得办理转让公证手续 ; 或新购买的住房须惠州 成都等市政府在取得不动产权证满 3 年之后才能上市交易 及海南省住建厅 住房城乡建设部 国 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 指出, 人口净流入的大 家发展改革委等九部中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业, 以充分发挥国有企业在稳定租金和租 门 期, 积极盘活存量房屋用于租赁, 增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用 国土资源部和住房城确定将在 13 个城市 ( 第一批包括北京市, 上海市, 辽宁沈阳市, 江苏南京市, 浙江杭州乡建设部印发 利用市, 安徽合肥市, 福建厦门市, 河南郑州市, 湖北武汉市, 广东广州市 佛山市 肇庆集体建设用地建设租市, 四川成都市 ), 开展集体建设用地建设租赁住房试点 赁住房试点方案 全国土地利用管理工大力实施节约集约用地, 以盘活利用 批而未供土地 闲置土地 城镇低效用地 为主攻作会议方向, 推动节约集约用地向纵深发展 十九大报告 坚持 房子是用来住的 不是用来炒 的定位, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 中央经济工作会议 促进房地产市场平稳健康发展 要坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位, 综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段, 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制, 既抑制房地产泡沫, 又防止出现大起大落 十三届全国人大一次健全地方税体系, 按照 立法先行 充分授权 分步推进 的原则, 稳妥推进房地产税立会议 2018 年 政府工法 作报告 中央政治局会议 坚决遏制房价上涨 下决心解决好房地产市场问题, 坚持因城施策, 促进供求平衡, 合理引导预期, 整治市场秩序, 坚决遏制房价上涨 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理 行业关注 在房地产行业政策及融资环境趋于收紧的背景下, 房地产企业内外部流动性来源收紧, 融资成本上 升 随着房企信用债到期高峰的来临, 其资金平衡 能力面临更高挑战 2016 年, 在相对宽松的行业政策带动下, 我国 商品房成交量大幅提升, 房地产企业签约销售金额 增长明显, 为其带来了较为充足的内部流动性来 源 2016 年房地产开发资金来源于房产销售的定金 及预收款和个人按揭贷款金额占比由上年的 39.28% 上升为 46.01%, 金额为 66, 亿元, 同 比增长 34.92%, 较上年同期增速上升 个百分 点 但受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影 响, 房地产企业签约销售金额增速有所放缓,2017 年房地产开发资金来源于房产销售的定金及预收 款和个人按揭贷款金额为 72,600 亿元, 同比增长 9.41%, 增速下降 个百分点 ;2018 年上半年, 房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人 按揭贷款合计 37,647 亿元, 较上年同期增速下降 6.9 个百分点, 房地产企业内部流动性来源呈收紧 趋势 10 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

12 外部流动性方面, 一直以来银行贷款是房企融资的主要方式之一,2016 年和 2017 年房地产开发资金来源于银行贷款资金分别为 18,158 亿元和 20,485 亿元, 分别同比上升 4.3% 和 12.80%; 而受融资环境趋紧影响,2018 年上半年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 9, 亿元, 较上年同期下降 10.30% 2016 年前三季度房企公司债发行政策仍相对宽松, 自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险, 同时上交所 深交所先后发布 关于试行房地产 产能过剩行业公司债券分类监管的函, 严格管控房企公司债发行条件及审批流程以来, 房企交易所市场公司债发行数量和发行规模大幅下降 从融资成本来看,2016 年融资环境相对宽松, 融资成本整体均处于较低水平 2017 年以来, 随着房企融资政策的紧缩, 房企融资成本不断被抬高 从房地产信用债到期分布情况来看, 2018~2023 年为房地产债券到期高峰 在融资渠道收紧 融资成本上升及债券到期高峰到来的背景下, 房企资金平衡能力将面临更大的挑战 近年来房地产企业利润空间不断被压缩, 行业内兼并收购现象明显, 房地产行业集中度进一步提升, 具有规模优势的房地产企业可获得更多的流动性补充 受市场竞争加剧 土地价格上升等因素的影响, 房企的利润空间不断侵蚀, 盈利能力有所下滑, 行业内的兼并收购案例大幅增多,2017 年房地产收并购交易数量超过 480 笔, 交易金额达 5,000 多亿元, 较 2016 年同比增长 31% 与此同时, 资本实力较强 具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升 2017 年 TOP100 房企销售金额集中度提升 个百分点至 55.50%, 占比超过一半 ;TOP20 销售金额集中度则上升 7.77 个百分点至 32.50%; 而 TOP10 房企销售额的比重达到 24.10%, 较上年提升 5.75 个百分点, 千亿房企已达 17 家 2017 年以来房地产行业集中度进一步提升, 资本实力较强 具有品牌影响力的大中型房地产企业凭借较强的销售及筹资能力, 可获得更多的流动性补充 2018 年 1~6 月,TOP100 房企销售额集中度较上年末上升 个百分点至 69.30%, 在融资及房地产行业调控政策持续收紧背 景下, 房企规模分化格局将会持续加大, 集中度也 将进一步提升 表 5:2015~2018.H1 国内房企销售额集中度 H1 TOP3 7.67% 8.88% 12.00% 15.40% TOP % 18.35% 24.10% 29.90% TOP % 24.73% 32.50% 40.60% TOP % 34.59% 45.90% 58.20% TOP % 43.92% 55.50% 69.30% 资料来源 : 克尔瑞信息集团, 中诚信证评整理 竞争实力 最大股东中交集团给予公司较大支持截至 2018 年 9 月末, 中交集团合计持有绿城中国 28.83% 的股份, 为其第一大股东 中交集团是经国务院批准, 由原中国港湾建设 ( 集团 ) 总公司和原中国路桥 ( 集团 ) 总公司以新设合并方式组建, 隶属于国务院国资委 中交集团主要从事基建建设 基建设计 疏浚及装备制造等业务, 是我国建筑领域的龙头企业, 也是国资委批准可以以房地产为主业的 21 家央企之一 2008~2017 年, 中交集团连续入选美国 财富 杂志评选的 世界 500 强企业,2017 年中交集团排名 103 位, 较 2016 年上升 7 位, 近年来其排名持续提升 自 2015 年 6 月成为绿城中国单一持股第一大股东以来, 中交集团积极参与绿城中国的财务管控及资源整合, 目前绿城中国六名执行董事中有四名来自于中交集团 财务管控方面, 中交集团已将绿城中国纳入合并报表范围, 进行财务管理及日常运营的把控 ; 而绿城中国则可以共享中交集团在金融机构的授信额度, 并利用中交集团极强的背景实力进行增信 2015 年 8 月, 在中交集团的支持和指导下, 绿城中国的人民币及美元债券条款修订高票通过, 交换要约下年利率及收益率为 5.875% 的 5 亿美元债券发行完成 ;2016 年 2 月绿城中国成功发行 4 亿美元年息 5.50% 及于 2019 年可赎回的非上市高级永久债券, 有效降低了绿城中国的融资成本并优化了债务期限结构 ;2017 年绿城中国成功发行 4.5 亿美元永续三年可赎回高级证券, 初始分派率为 5.25%, 创下绿 11 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

13 城中国境外永续证券和债券类融资利率的历史新 低 资源整合方面, 绿城中国与中交集团通过合营 项目 共同开发等模式开展合作, 积极发挥协同效 应 在加速三 四线城市项目去化, 重点布局一 二线城市的战略指导下,2015 年 11 月绿城中交平安 联合体摘得北京西郊门头沟一宗土地, 系绿城中国 六年后再次在北京拍得纯住宅用地 2 ; 同时 2016 年 2 月, 绿城中交九龙仓联合体竞得北京驼房营村地 块, 在一线城市成功进行了项目储备 2017 年 3 月, 绿城与中国港湾工程有限责任公司及中交海外房 地产有限公司 ( 中交集团非全资附属公司 ) 共同开 发位于印度尼西亚雅加达一幅土地 2018 年 9 月, 绿城中交以及独立第三方竞得福州市仓山区一幅 地块 区域内领先的市场占有率 公司总部位于浙江省杭州市, 杭州及浙江省内 其他城市一直是公司业务发展的重点区域, 凭借对 品质的不懈追求 精益求精, 公司在区域内具有深 厚的客户基础和品牌认知度, 市场占有率很高 2007~2016 年公司控股股东绿城中国连续十年在杭 州房地产市场的销量均处于首位,2017 年绿城中国 在杭州房地产市场份额仍处于领先地位 多年来, 公司控股股东绿城中国一直位列浙江省房地产市 场及杭州房地产市场销售额前列 很强的品牌知名度及产品认可度 公司是国内领先的住宅物业开发企业, 在 20 多 年的发展中, 已形成了以浙江省杭州市为主要基 地, 覆盖长三角经济圈 环渤海经济圈及其他省会 城市的业务布局 作为一家专注于精品 优质产品 开发的房地产企业, 公司先后开发 桃花源 玫 瑰园 桂花园 等系列产品近 200 项, 物业形态涵 盖高档住宅 别墅 城市公寓 度假公寓 酒店式 服务公寓等, 具有丰富的项目开发经验, 同时亦确 立了 中国高端物业营造专家 的品牌形象 公司坚 持以提升客户满意度为首要目标, 通过精细化管 控 常态化品质督导等措施, 确立了 精品物业营 2 目前该地块由绿城和中交联合开发 造专家 的企业形象, 具有很强的品牌影响力 业务运营 作为一家全国性的房地产龙头企业, 公司长期 以来坚持精品 高端住宅的产品定位, 以 精致品 质 稳健运营 为经营方针, 同时不断加大产品中 的服务内容, 提升产品的附加值, 增强产品的竞争 力 同时公司坚持以提升客户满意度为首要目标, 通过精细化管控 常态化品质督导等措施, 确立了 精品物业营造专家 的企业形象, 具有很强的品牌 影响力 受 2016 年房地产市场回暖以及公司三 四 线去库存成效显著影响, 近年来公司主营业务收入 呈逐年增长趋势 2015~2017 年, 公司主营业务收 入分别为 亿元 亿元和 亿元, 近 三年年均复合增长率为 24.79% 从收入构成来看, 公司商品房销售收入占主营业务收入的比例均在 85% 以上, 收入结构相对稳定 另 2018 年 1~9 月, 公司实现主营业务收入 亿元 表 6:2015~2018.Q3 公司主营业务收入分板块情况 单位 : 亿元 业务类型 Q3 房屋销售收入 商品销售收入 其他收入 合计 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 从新开工面积来看,2015 年在房地产市场波动 和政府持续实施宏观调控的背景下, 公司采取较为 稳健的经营策略, 积极推进项目品质的优化, 并加 快推进存量项目去化,2016 年以来随着房地产市场 转暖及公司三四线去库存力度进一步加大, 公司新 项目开发力度有所加快 2015~2017 年, 公司新开 工面积分别为 万平方米 万平方米和 万平方米 ; 同期公司竣工面积分别为 万平方米 万平方米和 万平方米 表 7:2015~2018.Q3 公司开工及竣工情况 单位 : 万平方米 Q3 新开工面积 竣工面积 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 12 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

14 在建项目方面, 截至 2018 年 9 月末, 公司在建项目共 79 个, 规划建筑面积为 2, 万平方米, 权益后建筑面积为 1, 万平方米 项目区域分布方面, 截至 2018 年 9 月末公司在建项目中权益后建筑面积占比靠前的城市分别为杭州 宁波 绍兴 乌鲁木齐 天津 海南陵水 台州和合肥, 占比分别为 8.95% 8.67% 8.00% 7.62% 6.50% 6.15% 5.59% 和 5.11%; 三 四线城市的在建项目权益后建筑面积合计 万平方米, 占比约 48.84% 资金需求方面, 公司上述在建项目计划总投资合计 2, 亿元, 截至 2018 年 9 月末公司累计已投入资金规模 1, 亿元, 尚需投入资金规模达 1, 亿元 公司在建项目中三 四线城市项目的去化情况有待持续关注 从项目的签约和销售情况来看,2015~2017 年公司分别实现销售面积 万平方米 万平方米和 万平方米 ; 同期, 销售签约金额分别为 亿元 亿元和 亿元 在一 二线城市和三 四线城市房地产市场景气度两极分化的背景下, 公司加大销售力度, 积极去化三 四线城市存量项目, 近年公司销售面积增幅较大 销售均价方面,2015~2017 年公司项目签约销售均价分别为 15,665 元 / 平方米 20,102 元 / 平方米和 22,927 元 / 平方米, 其中, 受杭州 天津 宁波 北京和青岛等重点一 二城市市场销售比重提升影响,2017 年公司签约销售均价增长较快 另 2018 年 1~9 月, 公司实现销售面积和销售金额分别为 万平方米和 亿元, 销售均价小幅回落至 22,218 元 / 平方米 表 8:2015~2018.Q3 公司业务运营情况单位 : 万平方米 亿元 元 / 平方米指标 Q3 销售面积 销售金额 销售均价 15,665 20,102 22,927 22,218 结算面积 结算收入 结算均价 14,415 12,222 19,525 17,772 注 : 本表中 2016 年结算面积和结算收入未进行追溯调整 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 区域分布方面, 公司房地产项目销售区域主要集中于杭州 浙江 ( 除杭州以外 ) 江苏及上海地区 环渤海等地区 2016 年杭州 上海 陵水 绍兴和合肥为公司销售金额排名前五大城市, 其中杭州仍为公司销售业绩贡献最大的城市, 销售金额占比为 26.46%, 杭州是公司总部所在地, 在其整体发展战略中具有重要的核心位置, 多年来公司及其控股股东绿城中国长期占据杭州市房地产市场销售金额排名的领先地位 ; 上海 陵水 绍兴和合肥当年销售金额占比分别为 16.37% 10.90% 6.78% 和 5.71%, 其中上海 陵水较上年同期销售占比有所提升 2017 年销售金额排名前五位的城市分别为杭州 天津 宁波 台州和北京, 销售金额占比分别为 23.45% 9.70% 9.28% 8.28% 和 7.91% 此外, 公司销售业绩中三 四线城市项目占比仍较大, 2016 年三 四线城市项目销售金额 亿元, 占比为 44.79%;2017 年三 四线城市项目销售金额 亿元, 占比为 35.33% 另 2018 年 1~9 月, 公司实现销售金额 亿元, 其中来自杭州地区 浙江地区 ( 除杭州 ) 江苏及上海地区和环渤海地区的销售金额占比分别为 14.49% 46.71% 14.35% 和 14.55% 从结算情况来看, 近三年公司结算面积持续增长 2015~2017 年, 公司结算面积分别为 万平方米 万平方米和 万平方米 ; 同期, 受结算均价波动影响, 结算收入整体保持增长趋势, 分别为 亿元 亿元和 亿元 从结算区域分布来看, 近年公司结算贡献区域仍集中于重点布局及优势区域,2016 年公司在杭州实现结算金额 亿元, 占当年结算收入比重达 17.99%, 仍是公司结转收入贡献最重要的城市 ; 而三 四线城市项目结转金额为 亿元, 占同年公司结转收入的比重为 64.35%, 占比仍较大 2017 年公司结算面积 万平方米, 完成结算收入 亿元, 其中上海 天津 杭州结算金额占比分别为 23.22% 19.08% 和 18.90% 三 四线城市项目结转收入为 亿元, 占同年公司结转收入的比重为 22.89% 此外, 截至 2017 年末, 公司预收房款合计 亿元, 可为短期内公司结转收入 13 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

15 提供保障 另 2018 年 1~9 月, 公司完成结算收入 亿元, 其中来自杭州地区 浙江地区 ( 除杭州 ) 江苏及上海地区和环渤海地区的结算金额占比分别为 6.26% 18.13% 8.47% 和 52.37% 近年来公司持续加大在三 四线城市项目的销售力度, 去化压力有所缓解 2015~2017 年末, 公司存货中已完工开发产品账面价值分别为 亿元 亿元和 亿元, 占同期存货的比重分别为 22.17% 13.72% 和 15.72%, 其中受天津全运村项目完工的影响,2017 年末公司开发产品占比小幅提升 土地储备土地储备方面, 近年来公司坚持 核心城市, 核心地段 的投资战略, 聚焦 长三角 珠三角 京津冀 三大城市群, 北上广深 四大都市圈, 择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市 2015~2017 年公司新增土地储备建筑面积分别为 万平方米 万平方米和 万平方米 其中,2015 年公司新增 6 个土地储备项目中三幅位于杭州市 一幅位于北京市, 余下两幅分别位于绍兴和柳州 ;2016 年, 公司新增 7 个土地储备项目, 其中 2 幅位于杭州市, 其它地块分别位于北京 宁波 天津 佛山以及嘉兴 ;2017 年以来, 公司的土地储备亦紧紧围绕核心城市核心地块, 当年新增 24 个土地储备项目, 其中在西安 武汉 无锡 曲阜 南京 丽水 济南和北京各新增一块土地储备, 在宁波 南通 义乌 湖州 陵水和成都新增 2 幅土地储备, 在杭州新增 4 幅土地储备 2015~2017 年公司新增土地储备地价总额分别为 亿元 亿元和 亿元 从储备项目获取的方式来看, 公司主要通过招拍挂 收购和合作开发等多渠道获取土地资源 其中, 2017 年公司通过招拍挂方式新增 18 幅土地储备, 新增建筑面积占当年新增土地储备总建筑面积的 66.65% 另 2018 年 1~9 月, 公司新增土地储备 16 幅, 新增土地储备建筑面积 万平方米, 新增土地储备地价总额 亿元 表 9:2015~2018.Q3 公司土地储备和新增项目情况 单位 : 个 万平方米 亿元 指标 Q3 新增项目数 新增土地储备建筑面积新增土地储备地价总额土地储备建筑面积 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 ,169 1,218 1,570 1,858 从土地储备的区域分布来看, 截至 2018 年 9 月末, 公司土地储备总建筑面积 1,858 万平方米, 权益后建筑面积 1, 万平方米 具体城市来看, 2018 年 9 月末公司土地储备权益后建筑面积占比 靠前的城市分别为西安 杭州 宁波 台州和天津, 占比分别为 13.92% 11.73% 7.37% 5.88% 和 5.43%; 此外, 公司三 四线城市的土地储备权益 后建筑面积合计 万平方米, 占比约 37.03%, 土地储备中三 四线城市项目的去化情况有待持续 关注 图 7: 截至 2018 年 9 月末公司土地储备城市分布情况 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 整体来看, 公司土地获取策略进一步向一线及 重点二线城市倾斜, 其土地储备结构正逐步改善, 但公司三 四线城市项目的去化情况仍有待观察 合营及联营项目 在房地产行业竞争加剧 集中度上升的背景 下, 公司积极通过合营 联营的方式进行房地产项 目运作, 使其投资收益持续增加 2015~2017 年公 司分别实现投资收益 亿元 亿元和 亿元, 近三年年均复合增长率为 49.40%, 投资收 益的持续增长对公司整体运营业绩的提升提供了 14 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

16 较大补充 具体来看,2015 年公司的投资收益主要 来自合营及联营企业杭州翡翠城房地产开发有限 公司 济南海尔绿城置业有限公司 上海昊川置业 有限公司 杭州滨绿房地产开发有限公司及上海融 3 创绿城房地产开发有限公司等合作项目 ;2016 年 公司投资收益主要系杭州滨绿房地产开发有限公 司带来的投资收益 ;2017 年公司投资收益主要来自 处置北京绿城银石置业有限公司股权以及取得天 津全运村项目公司控制权后, 原持有股权公允价值 重新计量产生的利得 受青岛绿城华景置业有限公 司等联营企业计提减值以及物业销售毛利减少的 影响, 公司当年来自合联营企业的投资收益大幅下 降 总体来看, 公司坚持以精品住宅为主的经营策 略, 具有丰富的项目运作经验及很强的品牌影响 力, 同时较为丰富的待结算资源将对公司业绩的稳 定提供一定保障 同时, 中诚信证评将持续对公司 在建项目及土地储备中三 四线项目的去化情况保 持关注 公司治理 治理结构 公司按照 公司法 公司章程 等有关法 律法规的要求, 规范运作, 建立了董事会 监事 经营管理层的法人治理结构, 并依照法规和治理规 则, 各司其职 互相协调 公司董事会由 1 名董事 长在内的 5 名董事组成, 为公司的最高权力机构, 对股东负责, 按照公司章程行使各项职权 ; 公司设 1 名监事, 负责对公司的董事 总经理执行职务的 行为进行监督, 并按照公司章程行使各项职权 在内部控制方面, 公司在财务管理 资金管理 采购及招标管理等方面建立了一系列的规章制度 在财务管理方面, 公司贯彻执行国家统一的财务会 计制度, 加强财务管理和经济核算, 按照 会计法 年 5 月 5 日, 融创 绿城分别发布公告, 称绿城向上海融创绿城投资控股有限公司 ( 下称 上海融绿 ) 收购上海华浙外滩 51% 股权对应的投资权益, 融创向绿城收购融绿 50% 股权 上海融绿将彻底归属于融创, 而上海融绿之前在上海的旗舰项目之一 上海黄浦湾 将归属绿城 ; 上海森林高尔夫旗下的上海玫瑰园 上海香溢花城项目则归属融创 企业会计准则 等有关规定, 结合公司实际情况 制定了 内部审计管理标准 会计核算制度 财务档案管理规定 等基本管理制度, 并在此基 础上制定了具体的管理办法, 规范了财务核算流 程 在资金管理方面, 公司制定了 资金管理办 法, 加强公司现金流管理, 确保资金收支平衡, 提高资金使用效率 财务资金中心是资金管理的归 口部门, 负责对公司及其所属公司资金的计划 筹 集 调度 使用和内部结算等实行全面的管理 监 督和控制 财务资金中心要根据集团年度经营目 标, 结合财务战略模型, 确定年度融资规模, 框定 年度财务费用, 合理降低财务费用, 提高资金效益 采购及招标管理方面, 公司制定了 采购及招 标管理标准, 规范了与工程营造相关的采购管控 程序 采购模式选择条件 合同管理要求, 并给出 了招标 直接委托的操作要求, 由项目公司工程管 理部 成本管理部共同负责编制采购需求计划, 成 本管理部负责执行 在采购模式上, 根据采购对象 的金额和风险大小, 采取集团战略合作 区域集中 采购与项目分散采购三种采购模式 总体看, 公司各项规章制度较为完善, 目前已 建立了较健全的治理结构和内控体系, 为公司的持 续稳定发展奠定了良好的基础 战略规划 从长期看, 中国城镇化趋势逐步加强, 由此产 生的大量购房需求将继续为房地产业提供广阔的 发展空间 未来公司将围绕投资 财务 销售 产 品 服务 人才等重点工作, 充分发挥主动性, 制 定更加高效的战略政策, 以谋求更长远的发展 在投资战略方面, 公司将继续坚持 核心城市, 核心地段 的投资战略, 聚焦 长三角 珠三角 京津冀 三大城市群, 北上广深 四大都市圈, 择 优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优 质三四线城市, 同时紧盯内地市场变化, 结合盈利 和流动性的情况, 对投资结构做及时微调和变仓 在产品战略方面, 实现产品多元化 坚守品质 之路, 持续提高产品性价比, 丰富产品线, 实现产 品多元化, 拓宽客户面 品质是公司的生命线, 公 15 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

17 司始终坚守 精致 完美 的产品营造理念, 确保产品品质 同时, 公司将专注塑造 绿城 品牌, 增加品牌的影响力 溢价能力, 升级品牌定位, 坚定市场信心, 提升客户忠诚度 在资产与服务战略方面, 推进轻资产与服务转型 公司也将积极调整资产结构, 加大资产流动性, 着力提高项目管理服务等轻资产业务比重, 通过品牌和管理输出, 充分发挥公司专业开发能力的商业价值 公司将在服务战略上实现重大转型, 将加大服务占比高的项目投资, 在 一体五翼 的架构下, 从传统意义上的 房地产开发商 向 理想生活综合服务商 转型 销售方面, 公司将加大销售力度, 拓宽销售渠道, 加快库存去化 公司将针对不同地区 城市和项目特点, 采取具体有效的应对措施, 加快新推楼盘和在售项目的销售 ; 针对库存量较大 库存时间较长的部分区域, 制定相应的销售策略和灵活的价格手段, 提高产品销售的去化率, 保障资金的回笼 此外, 公司仍将做好产品的增值服务, 持续提升产品价值, 提高产品的市场竞争力及客户满意度 财务及资金方面, 受益于中交集团的资信支持及强大的央企背景, 公司将持续拓宽融资渠道, 积极创新融资模式, 推行融资租赁 商业保理 基金及其他创新业务的多元化发展扩大资金来源, 逐步降低融资成本, 不断优化财务结构 总体看, 中交集团成为公司最大股东后, 公司根据其自身经营实际对制定的战略规划较为稳健, 其发展战略有望逐步实现 财务分析 下列财务分析基于公司提供的经中汇会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 审计并出具标准无保留意见的 2015~2017 年度审计报告以及未经审计的 2018 年第三季度财务报表, 其中 2016 年数据采用追溯调整后的 2017 年审计报告期初数 资本结构近年来随着房地产项目开发建设的推进, 绿城集团资产规模呈现大幅增长趋势,2015~2017 年末公司资产总额分别为 1, 亿元 1, 亿元 和 2, 亿元, 年均复合增长率为 34.79% 得益于良好的经营业绩以及控股股东增资, 绿城集团自有资本实力不断增强,2015~2017 年末公司所有者权益分别为 亿元 亿元和 亿元, 年均复合增长率为 19.32%; 同期末, 公司负债总额分别为 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 近三年年均复合增长率为 38.26% 受此影响, 近年公司财务杠杆水平有所上升且处于较高水平 2015~2017 年末公司资产负债率分别为 80.56% 82.13% 和 84.76%, 总资本化率分别为 53.60% 57.40% 和 59.08% 另截至 2018 年 9 月末, 公司资产总额进一步增至 2, 亿元, 所有者权益提升至 亿元 同期末, 公司资产负债率和总资本化率分别为 85.62% 和 65.80%, 较上年末分别增长 0.86 个百分点和 6.72 个百分点 图 8:2015~2018.Q3 公司资本结构分析 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 资产构成方面,2015~2017 年末及 2018 年 9 月末公司资产主要由流动资产构成, 分别为 亿元 1, 亿元 1, 亿元和 2, 亿元, 占公司资产总额比重分别为 85.91% 88.13% 90.27% 和 91.06%, 主要系货币资金 其他应收款和存货 其中,2015~2017 年末公司货币资金分别为 亿元 亿元和 亿元, 货币资金增长较快主要系商品房预售及回款情况较好和新增借款有所增长所致 2018 年 9 月末, 公司货币资金进一步增至 亿元 ;2015~2017 年末, 公司其他应收款账面价值分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要为关联方往来款, 即公司为绿城中国和非并表项目提供用于房地产项目开发建设及运营的资金 截至 2017 年末, 公 16 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

18 司关联方往来款规模 亿元, 占同期末其他应 收款账面余额比重为 73.62% 其他应收款金额前 五名合计占期末其他应收款账面余额比重为 32.49% 2017 年末公司对其他应收款计提资产减 值准备 7.82 亿元, 主要系计提应收温州绿城发展房 地产开发有限公司款的减值准备, 公司未来关联方 资金回收和坏账风险需持续关注 2018 年 9 月末, 公司其他应收款规模进一步提升至 亿元 ; 2015~2017 年末, 公司存货账面价值分别为 亿元 亿元和 1, 亿元, 主要由开发成 本和开发产品构成 其中,2017 年末公司存货账面 价值同比增长 66.45%, 主要系 2017 年公司并表天 津全运村项目, 以及北京五里坨地块 义乌桃花源 南京云栖玫瑰园 无锡凤起和鸣 成都文儒德 西 安鸿基新城等项目进度的不断推进所致 此外, 2017 年公司对部分开发产品 杭州蓝庭 奉化玫 瑰园等项目合计计提存货跌价准备 3.52 亿元 2018 年 9 月末, 公司存货规模进一步增至 1, 亿元 非流动资产方面,2015~2017 年末及 2018 年 9 月末, 公司非流动资产分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 主要系长期股权 投资 投资性房地产和固定资产 其中,2015~2017 年末, 公司长期股权投资账面价值分别为 亿 元 亿元和 亿元, 主要为对合营企业和 联营企业投资, 其中 2017 年末公司长期股权投资 余额有所下降主要系当年公司取得原合营企业天 津绿城全运村建设开发有限公司的控制权, 进而转 为并表子公司所致 ;2018 年 9 月末, 公司长期股权 投资增至 亿元 2015~2017 年末, 公司投资 性房地产账面价值分别为 0.62 亿元 0.19 亿元和 亿元, 其中 2017 年公司投资性房地产大幅增 长主要系 37 号地块购物中心转入所致 2018 年 9 月末, 公司投资性房地产小幅降至 亿元 2015~2017 年末, 公司固定资产账面价值分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要系房屋 及建筑物 2018 年 9 月末, 公司固定资产增至 亿元 公司负债主要由预收款项 其他应付款及付息 债务构成 2015~2017 年末, 公司预收款项分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要为预 收购房款 ;2018 年 9 月末, 公司预收款项规模进一 步增加至 亿元 2015~2017 年末, 其他应付 款分别为 亿元 亿元和 亿元, 主要系公司非并表的合作开发项目的拆借款 其 中,2017 年末公司其他应付款前五名合计占比为 20.44%;2018 年 9 月末, 公司其他应付款持续提 升至 亿元 有息债务方面,2015~2017 年末及 2018 年 9 月末, 公司总债务分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 随着项目开发的持续推 进, 公司有息债务规模逐年增加 同期末, 公司长 短期债务比 ( 短期债务 / 长期债务 ) 分别为 0.44 倍 0.29 倍 0.52 倍和 0.31 倍, 债务期限结构较为合理 图 9:2015~2018.Q3 公司债务结构分析 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 总体来看, 近年来公司资产规模稳步增长, 自 有资本实力不断增强, 债务期限结构较为合理 但 公司债务规模增长较快, 财务杠杆水平有所提升 流动性 近年来公司流动资产规模逐年增长, 2015~2017 年末公司流动资产分别为 亿元 1, 亿元和 1, 亿元, 占同期资产总额的 比例始终保持在 85% 以上 公司流动资产主要由货 币资金 其他应收款和存货构成, 截至 2017 年末, 上述科目占流动资产的比重分别为 15.16% 18.60% 和 62.90%, 合计占比达 96.66% 存货方面, 公司开发节奏有所加快, 存货规模 有所上升 截至 2017 年末, 公司存货净额为 1, 亿元, 同比上升 66.45% 从存货的构成来 看,2017 年末公司存货中开发成本 开发产品占存 货总额的比例分别为 83.64% 和 15.72%, 较上年末 17 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

19 分别为下降 2.14 个百分点和上升 2.00 个百分点 存货中已竣工项目的开发产品规模所占比重整体 有所下降, 但 2017 年受并表天津全运村项目影响, 存货中开发产品比重小幅提升 表 10:2015~2017 年末公司存货结构分析 单位 : 亿元 % 存货 , 存货同比增长率 开发成本 开发成本 / 存货 开发产品 开发产品 / 存货 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 资产周转效率方面,2015~2017 年公司存货周 转率分别为 0.36 次 / 年 0.31 次 / 年和 0.29 次 / 年 受存货规模大幅增长影响, 近年来公司存货周转效 率逐年下降 ; 同期, 公司总资产周转率分别为 0.21 次 / 年 0.19 次 / 年和 0.20 次 / 年 表 11:2015~2017 年公司周转率相关指标 存货周转率 ( 次 / 年 ) 总资产周转率 ( 次 / 年 ) 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 现金流方面,2015~2017 年公司经营性净现金流分别为 6.83 亿元 亿元和 亿元 其中,2016 年由于公司销售商品及提供劳务收到的现金增加, 导致当年经营性活动净现金流有所回升 ; 但 2017 年受公司拿地节奏加快影响, 公司经营性活动净现金流大幅减少 2018 年前三季度公司继续保持一定的拿地节奏, 经营性活动净现金仍呈净流出态势, 为 亿元 货币资金方面, 近三年公司货币资金逐年增加, 使得其货币资金对短期债务的保障程度较高 2015~2017 年末公司货币资金 / 短期债务分别为 1.85 倍 2.67 倍和 1.82 倍, 其中受 15 绿城债和部分长期借款划分至 一年内到期的非流动负债 科目影响,2017 年末货币资金对短期债务保障力度小幅下降 表 12:2015~2018.Q3 公司部分流动性指标 Q3 货币资金 ( 亿元 ) 经营活动现金流净额 ( 亿元 ) 经营净现金流 / 短期债务 (X) 货币资金 / 短期债务 (X) 注 :2018 年第三季度经营净现金流 / 短期债务指标经年化处理 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 总体来看, 随着项目开发节奏加快, 近年来公 司存货规模上升较快, 整体周转效率有所下滑 ; 但 公司货币资金较为充裕, 可以对短期债务形成有效 覆盖 盈利能力 公司营业收入主要来源于房屋销售 商品销售 及其他业务收入构成 2015~2017 年, 公司分别实 现营业收入 亿元 亿元和 亿 元 其中, 房屋销售收入分别为 亿元 亿元和 亿元 同期, 公司营业毛利率分别为 23.23% 22.74% 和 21.81%, 受公司对产品高质量 的追求, 近年来初始获利空间有所收窄 另 2018 年 1~9 月, 公司实现营业收入 亿元, 同比 增长 %; 同期, 营业毛利率降至 18.38%, 同 比回落 3.37 个百分点 期间费用方面, 公司期间费用主要由销售费用 和管理费用构成 2015~2017 年, 公司期间费用分 别为 亿元 亿元和 亿元, 其中销 售费用分别为 亿元 亿元和 亿元 ; 管理费用分别为 亿元 亿元和 亿 元 同期, 公司三费收入占比分别为 13.46% 13.18% 和 9.55%, 三费收入占比持续下降, 公司对 期间费用的把控能力得到较好提升 另 2018 年 1~9 月, 公司期间费用为 亿元, 三费收入占比进 一步降至 6.66% 18 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

20 表 13:2015~2018.Q3 公司三费分析 单位 : 亿元 Q3 销售费用 管理费用 财务费用 三费合计 营业总收入 三费收入占比 (%) 资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理 利润总额方面, 公司利润总额主要由经营性业 务利润 投资收益和资产减值损失构成 受益于业 务规模增长和良好的三费控制能力, 近年来公司经 营性业务利润持续向好,2015~2017 年分别为 0.97 亿元 7.01 亿元和 亿元 ; 同期, 投资收益已 成为公司利润总额的重要补充, 分别为 亿元 亿元和 亿元, 其中 2015~2016 年公司投 资收益主要系联营及合营企业投资收益 ;2017 年公 司投资收益主要系处置北京绿城银石置业有限公 司股权产生的投资收益和取得天津全运村项目公 司控制权后, 原持有股权公允价值重新计量产生的 利得 ; 资产减值损失分别为 6.25 亿元 1.38 亿元和 亿元, 其中受杭州蓝庭 奉化玫瑰园等开发 产品和其他应收款计提减值影响,2017 年公司资产 减值损失大幅增长 综上,2015~2017 年, 公司利 润总额分别为 亿元 亿元和 亿元 ; 同期, 公司分别实现净利润为 7.94 亿元 亿 元和 亿元, 所有者权益收益率分别为 3.53% 7.93% 和 8.86% 另 2018 年 1~9 月, 公司实现利润 总额 亿元, 其中经营性业务利润和投资收益 分别为 亿元和 亿元 同期, 公司实现 净利润 亿元 图 10:2015~2018.Q3 公司利润总额分析资料来源 : 公司定期报告, 中诚信证评整理总体来看, 近年来公司业务规模持续增长, 基于良好的费用控制能力, 公司经营性业务盈利能力持续向好 同时, 得益于联营及合营项目的推进, 公司投资收益成为利润总额的重要补充, 公司整体盈利能力大幅增强 偿债能力从债务规模来看, 截至 2017 年末公司总债务为 亿元, 同比增长 34.87% 同期末, 长短期债务比 ( 短期债务 / 长期债务 ) 为 0.52 倍, 债务期限结构合理 另截至 2018 年 9 月末, 公司总债务规模大幅增至 亿元, 长短期债务比降至 0.31 倍 获现能力方面, 公司 EBITDA 主要来自于利润总额和财务性利息支出 2015~2017 年及 2018 年 1~9 月, 公司 EBITDA 分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 随着利润总额增长而逐年提高 受此影响, 公司主要偿债指标表现良好,2015~2017 年及 2018 年 1~9 月公司总债务 /EBITDA 分别 倍 9.78 倍 8.31 倍和 倍 ; 同期 EBITDA 利息保障倍数分别为 1.01 倍 1.19 倍 1.60 倍和 1.46 倍,EBITDA 可对利息支出形成有效覆盖 19 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

21 表 14:2015~2018.Q3 公司部分偿债指标 指标 Q3 总债务 ( 亿元 ) EBITDA( 亿元 ) 总债务 /EBITDA(X) EBITDA 利息倍数 (X) 经营活动净现金流 / 总债务 (X) 经营活动净现金流 / 利息支出 (X) 资产负债率 (%) 净负债率 (%) 总资本化比率 (%) 长期资本化比率 (%) 注 :2018 年第三季度总债务 /EBITDA 和经营活动净现金流 / 总债务 指标经年化处理 资料来源 : 公司提供, 中诚信证评整理 财务弹性方面, 公司与多家金融机构建立了良 好的合作关系 截至 2018 年 9 月末, 公司已获得 金融机构的授信总额为 2, 亿元, 其中未使用 授信额度 1, 亿元, 备用流动性充裕 与此同 时, 绿城中国作为香港上市公司, 亦可获得境外融 资途径的流动性补充, 有助于进一步提升公司财务 弹性 或有负债方面, 截至 2018 年 9 月末, 除对客 户提供的按揭贷款担保外, 公司对外担保余额为 亿元, 系对关联方担保, 或存在一定代偿风 险 此外, 截至 2018 年 9 月末, 不存在对公司构 成重大不利影响的重大未决诉讼或未决仲裁形成 的或有负债 整体来看, 近年来公司资产规模实现大幅增 长, 债务期限结构较为合理 受益于业务规模持续 增长 良好的费用控制能力和投资收益的增长, 公 司盈利能力持续向好, 获现能力可对债务利息形成 有效覆盖, 且多元化的外部资金补充途径亦有助于 增强公司的财务弹性, 公司具备极强的偿债能力 结论 综上, 中诚信证评评定绿城房地产集团有限公 司主体信用级别为 AAA, 评级展望稳定 ; 评定 绿 城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁 专项公司债券 ( 第一期 ) 信用级别为 AAA 20 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

22 关于绿城房地产集团有限公司 公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 的跟踪评级安排 根据中国证监会相关规定 评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定, 自首次评级报告出具之日 ( 以评级报告上注明日期为准 ) 起, 本公司将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内, 持续关注本期债券发行人外部经营环境变化 经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素, 以对本期债券的信用风险进行持续跟踪 跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级 在跟踪评级期限内, 本公司将于本期债券发行主体及担保主体 ( 如有 ) 年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级, 并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告 此外, 自本次评级报告出具之日起, 本公司将密切关注与发行主体 担保主体 ( 如有 ) 以及本期债券有关的信息, 如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件, 发行主体应及时通知本公司并提供相关资料, 本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级, 就该事项进行调研 分析并发布不定期跟踪评级结果 本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站 ( 和交易所网站予以公告, 且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所 媒体或者其他场合公开披露的时间 如发行主体 担保主体 ( 如有 ) 未能及时或拒绝提供相关信息, 本公司将根据有关情况进行分析, 据此确认或调整主体 债券信用级别或公告信用级别暂时失效 21 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

23 附一 : 绿城房地产集团有限公司股权结构图 ( 截至 2018 年 9 月 30 日 ) 国资委 100% 中交集团九龙仓集团宋卫平先生公众股东 28.83% 24.94% 10.43% 35.80% 绿城中国 (3900.HK) 100% 才智控股有限公司 100% 绿城集团 22 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

24 附二 : 绿城房地产集团有限公司组织结构图 ( 截至 2017 年 12 月 31 日 ) 23 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

25 附三 : 绿城房地产集团有限公司主要财务数据及指标 财务数据 ( 单位 : 万元 ) Q3 货币资金 1,477, ,080, ,871, ,933, 应收账款净额 66, , , , 存货净额 5,269, ,160, ,918, ,079, 流动资产 9,925, ,530, ,946, ,367, 长期投资 957, , , , 固定资产合计 419, , , , 总资产 11,553, ,218, ,989, ,563, 短期债务 798, , ,577, ,605, 长期债务 1,795, ,643, ,039, ,191, 总债务 ( 短期债务 + 长期债务 ) 2,594, ,423, ,617, ,797, 总负债 9,306, ,677, ,791, ,030, 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 2,246, ,540, ,198, ,532, 营业总收入 2,253, ,482, ,496, ,310, 三费前利润 313, , , , 投资收益 160, , , , 净利润 79, , , , 息税折旧摊销前盈余 EBITDA 243, , , , 经营活动产生现金净流量 68, , ,383, ,399, 投资活动产生现金净流量 -180, , , , 筹资活动产生现金净流量 707, , ,055, ,023, 现金及现金等价物净增加额 594, , , ,354, 财务指标 Q3 营业毛利率 (%) 所有者权益收益率 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 速动比率 (X) 经营活动净现金 / 总债务 (X) 经营活动净现金 / 短期债务 (X) 经营活动净现金 / 利息支出 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 资产负债率 (%) 净负债率 (%) 总资本化比率 (%) 长期资本化比率 (%) 注 :1 所有者权益包含少数股东权益, 净利润包含少数股东损益 ; 年数据采用追溯调整后 2017 年审计报告期初数 ; 年 9 月末 其他流动负债 中短期融资券调入短期债务中 ;2015~2018.Q3 长期应付款 及 2017~2018.Q3 其他非流 动负债 中有息债务调入长期债务中 ; 年 1~9 月所有者权益收益率 经营活动净现金 / 总债务 经营活动净现金 / 短期债务和总债务 /EBITDA 经年化处理 24 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

26 附四 : 基本财务指标的计算公式 货币资金等价物 = 货币资金 + 交易性金融资产 + 应收票据 长期投资 = 可供出售金融资产 + 持有至到期投资 + 长期股权投资 固定资产合计 = 投资性房地产 + 固定资产 + 在建工程 + 工程物资 + 固定资产清理 + 生产性生物资产 + 油气资产 短期债务 = 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债 + 其他一年内到期的付息债务 长期债务 = 长期借款 + 应付债券 + 其他长期付息债务 总债务 = 长期债务 + 短期债务 净债务 = 总债务 - 货币资金 三费前利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 利息支出 - 手续费及佣金收入 - 退保金 - 赔付支出净额 - 提取保险合同准备金净额 - 保单红利支出 - 分保费用 - 营业税金及附加 EBIT( 息税前盈余 )= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 EBITDA( 息税折旧摊销前盈余 )=EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销 资本支出 = 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金 + 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 营业毛利率 =( 营业总收入 -( 营业成本 + 利息支出 + 手续费及佣金支出 + 退保金 + 赔付支出净额 + 提取保险合同准备金净额 + 保单红利支出 + 分保费用 ))/ 营业总收入 EBIT 率 =EBIT/ 营业总收入 三费收入比 =( 财务费用 + 管理费用 + 销售费用 )/ 合同销售收入 所有者权益收益率 = 当期净利润 / 期末所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 流动比率 = 流动资产 / 流动负债 速动比率 =( 流动资产 - 存货 )/ 流动负债 存货周转率 = 主营业务成本 ( 营业成本 )/ 存货平均余额 应收账款周转率 = 主营业务收入净额 ( 营业总收入净额 )/ 应收账款平均余额 资产负债率 = 负债总额 / 资产总额 总资本化比率 = 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) 长期资本化比率 = 长期债务 /( 长期债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) EBITDA 利息倍数 =EBITDA/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 净负债率 =( 总债务 - 货币资金 )/ 所有者权益 25 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

27 附五 : 信用等级的符号及定义主体信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 受评主体偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 受评主体偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 受评主体偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 受评主体偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 受评主体偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 受评主体不能偿还债务注 : 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级 评级展望的含义内容含义正面表示评级有上升趋势负面表示评级有下降趋势稳定表示评级大致不会改变待决表示评级的上升或下调仍有待决定评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向 给予评级展望时, 主要考虑中至长期内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断 长期债券信用评级等级符号及定义等级符号含义 AAA 债券安全性极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 债券安全性很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 债券安全性较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 债券安全性一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 债券安全性较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 基本不能保证偿还债券 C 不能偿还债券注 : 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示信用质量略高或略低于本等级 26 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

28 短期债券信用评级等级符号及定义等级含义 A-1 为最高短期信用等级, 还本付息能力很强, 安全性很高 A-2 还本付息能力较强, 安全性较高 A-3 还本付息能力一般, 安全性易受不利环境变化的影响 B 还本付息能力较低, 有一定的违约风险 C 还本付息能力很低, 违约风险较高 D 不能按期还本付息 注 : 每一个信用等级均不进行 + - 微调 27 绿城房地产集团有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券 ( 第一期 ) 信用评级报告

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