2015 年初以来, 我国房地产市场出现明显的分化趋势, 以北京上海深圳为代表的一线城市房地产量价齐升, 受到一线城市购房需求溢出影响, 环一线周边城市及热点二线城市房价也快速上涨, 而部分三四线城市房价甚至出现了下跌, 大多数三四线城市去库存的压力有增无减 4 月, 100 个样本城市中,

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妊湾卫
7 years ago
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企乐汇行业信用分析报告 2016-5-31 房地产市场分化加剧, 二线城市地王频现公司简介 : 企乐汇创立于 2012 年初, 是面向征信市场投资设立的一家新型互联网征信服务企业创始团队是来自于金融行业和 IT 行业的资深人士, 从业经验都在十年以上, 希望通过跨界的合作与知识的共享, 利用 IT 技术改变一些信息行业固有形态目前已经建立了 360 度数据收集系统, 通过质量标签

1 企乐汇行业信用分析报告房地产市场分化加剧, 二线城市地王频现公司简介 : 企乐汇创立于 2012 年初, 是面向征信市场投资设立的一家新型互联网征信服务企业创始团队是来自于金融行业和 IT 行业的资深人士, 从业经验都在十年以上, 希望通过跨界的合作与知识的共享, 利用 IT 技术改变一些信息行业固有形态目前已经建立了 360 度数据收集系统, 通过质量标签证据货架实现了企业状况立体描述 ; 公司创建的大数据采集 - 分析平台可为企业决策提供多维数据的深度挖掘 ; 公司还上线了企业信用公示平台, 用户可通过公示平台查阅企业信用信息联系方式 : 北京市朝阳区西大望路 1 号温特莱中心 A 座 16 层邮编 : 电话 :(010) 传真 :(010) 邮箱 :info@76hui.com 网址 : 微博 :weibo.com/76hui 内容摘要 : 房地产市场专题报告 2015 年初以来, 我国房地产市场分化明显, 京沪深房价疯涨其中深圳房价在过去一年更是疯狂上涨,4 月深圳房价同比上涨近 60%, 达到元 / 平, 远超北上广三地随着一线城市房地产政策收紧, 环一线城市周边及热点二线城市房价接力上涨, 环比涨幅已经超过一线城市楼市火爆情绪蔓延至土地市场, 二线城市成为房地产企业角逐拿地的主要战场据中原地产统计, 截至 5 月 25 日, 全国地王已达 152 宗, 远超去年 95 宗其中南京苏州合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域一线城市及热点二线城市房价疯涨, 仍然受购房者追捧, 大多数三四线城市房价持续下跌尽管房地产去库存受到政策支持, 但库存本就不高的一二线城市透支了相当一部分购买力, 绝大多数三四线城市去库存压力有增无减房价分化主要原因有三点 : 去库存政策刺激, 购房需求进一步释放 ; 大城市存在虹吸效应, 房地产市场出现供需矛盾, 大城市房价继续上涨, 三四线房价继续回落 ; 实体经济下行压力大, 从资产配置的角度来看, 投资一二线城市房地产是资金保值增值不错的选择企乐汇征信微信服务号一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足, 但随着稳房价政策效果的显现, 涨幅将逐渐趋缓三四线城市楼市去库存, 仍然离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展

2 2015 年初以来, 我国房地产市场出现明显的分化趋势, 以北京上海深圳为代表的一线城市房地产量价齐升, 受到一线城市购房需求溢出影响, 环一线周边城市及热点二线城市房价也快速上涨, 而部分三四线城市房价甚至出现了下跌, 大多数三四线城市去库存的压力有增无减 4 月, 100 个样本城市中, 新建住宅价格有 71 个城市环比上涨,25 个城市环比下跌, 4 个城市持平新建住宅均价较去年同期上涨 8.98%, 其中北京上海等十大城市新建住宅均价同比上涨 14.42%, 可见房价上涨一方面是由于政策的效果得以释放, 另一方面也在于受到部分主要城市的拉动一线城市房价继续保持集体上涨的趋势, 且涨幅不断扩大根据百城价格指数,2015 年中旬以来, 一线城市新房均价保持集体上涨的趋势, 且涨幅不断扩大, 其中深圳房价在过去一年的疯狂上涨更是全国瞩目, 达到全国最贵 2016 年 4 月份, 深圳房价同比上涨近 60%, 达到元 / 平, 远超北上广三地 ( 北京 :36175 元 / 平, 上海 :39394 元 / 平, 广州 :17519 元 / 平 ) 图表年以来一线城市房价疯涨深圳上海北京广州

3 资料来源 : 中国指数研究院, 企乐汇整理购房需求溢出, 环一线周边城市及热点二线城市房价快速上涨随着一线城市房地产政策收紧, 资金及购房需求溢出, 环一线城市周边及部分二线城市吸引了大量有购买力的购房者, 推动房价快速上涨中国指数研究院发布数据显示,2016 年 4 月, 住宅价格环比涨幅居前十位的城市依次是 : 惠州昆山中山厦门苏州廊坊南京珠海东莞武汉, 除厦门和武汉之外, 均为环一线周边城市图表 2 环一线周边城市及热点二线城市房价上涨迅速样本均价环比厦门南京珠海苏州东莞昆山武汉廊坊惠州中山 0 资料来源 : 中国指数研究院, 企乐汇整理楼市火爆蔓延至土地市场, 二线城市地王频现一二线楼市火爆情绪蔓延至土地市场, 开发商往热点区域扎堆抢购土地, 高总价高单价高溢价的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照, 而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期当前, 一线城市土地供给不足地价高涨, 而三四线城市库存高企活力不足, 相对而言, 二线城市的市场和政策环境相对温和, 成为房地产企业角逐拿地的主要战场据中原地产统计, 今年以来至 5 月 25 日, 全国各种名目的地王已达 152 宗, 而去年全年同口径的地王数量仅 95 宗其中全国住宅类地块, 楼面价超过 2 亿元溢价率超过 100% 的地块合计有 107 宗, 除了 10 宗在一线城市上海 3 宗在广州以外, 其他全部在二线城市

4 图表 3 部分地王成交情况日期地块名称地区受让方总价溢价 ( 亿 ) 率 % 5.27 奥体单元 MU-01 MU-02 MU-03 杭州信达地产年建邺区 NO.2016G11 南京世茂滨湖区 BH 合肥文一年建邺区 NO.2015G68 南京上海建工南海区 TD2015(NH)WG027 佛山时代地产浦东新区周浦镇西社区 PDP 单元 A 上海保利同安区 2016TP02 厦门保利年鼓楼区 NO.2016G01 南京招商蛇口年江宁区 NO.2016G16 南京中南苏地 2016-WG-6 号苏州北京国瑞江浦 G03 地块南京保利松江区泗泾镇 SJSB0003 单元号上海融创中国苏地 2016-WG-8 号苏州金辉地产泗泾镇 SJSB0003 单元号地块上海格力合肥瑶海区 E1603 地块合肥保利苏地 2016-WG-14 号苏州景瑞地产资料来源 : 企乐汇整理由于土地市场过热, 部分二线城市出台政策限制地价苏州国土资源局于 5 月 18 日紧急出台了限价令, 对即将拍卖的住宅地块设定最高报价, 如果企业竞价超过最高报价, 将终止土地出让, 竞价结果无效继苏州对土地拍卖实施熔断后, 5 月 27 日, 南京也对土地出让设臵了最高价, 报价超出的将终止出让部分三四线城市房价下跌, 去库存压力有增无减房地产市场几家欢喜几家愁, 一线城市及热点二线城市房价疯涨, 仍然受购房者追捧, 部分三四线城市 2015 年以来房价持续下跌, 宜昌 (-2.66%) 吉林 (-7.18%) 福州 (-9.4%) 芜湖 (-6.55%) 金华 (-3.13%) 绍兴 (-5.51%)2016 年 4 月房价同比下跌明显国家统计局的数据显示, 今年 1 4 月份, 非重点城市商品房待售面积 4.55 亿平方米, 比 3 月末有所减少, 但比去年末增加了 1233 万平方米尽管房地产市场去库存受到政策支持, 但库存本就不高的一二线城市透支了相当一部分购买力, 绝大多数三四线城市去库存压力有增无减

5 图表 4 部分三线城市房价下跌宜昌营口芜湖潍坊绍兴绵阳聊城金华吉林湖州桂林福州 2016 年 3 月 2016 年 1 月 2015 年 11 月 2015 年 9 月 2015 年 7 月 2015 年 5 月 2015 年 3 月 2015 年 1 月 2014 年 11 月 2014 年 9 月 2014 年 7 月 2014 年 5 月 2014 年 3 月 2014 年 1 月 2013 年 11 月 2013 年 9 月 2013 年 7 月 2013 年 5 月 2013 年 3 月 2013 年 1 月资料来源 : 中国指数研究院, 企乐汇整理房价短期内疯长, 房屋买卖毁约事件不断在近期房价快速上涨的背景下, 低价卖房又毁约的事件频发, 房主宁可违约也要加价卖房有上海房东一天内三次跳价将房价提涨 70 万, 北京购房者两天内遭业主加价毁约房价环比增幅领跑全国的合肥, 房价上涨导致毁约案件已经成为当前房屋买卖合同纠纷案件的主要类型截至 4 月 10 日, 市区五家基层人民法院受理房屋买卖合同纠纷案件数激增至 326 件, 同比增长 243.2%, 被告的无一例外的全部都是房主因城施策成为主要调控思路, 市场有所降温在楼市分化的背景下, 因城施策是现阶段主要的政策思路目前一二线城市已经出台了不同力度的约束性政策, 限制楼市过热上涨, 库存压力大的三四线城市, 去库存仍然是主要任务

6 一线城市已全面强化调控, 北京针对通州地区商住公寓出台了限购政策, 上海深圳大幅提高购房门槛上海社保及个税需连续缴纳满 5 年才在上海购房, 住房贷款首付比例提高 ; 深圳本市户籍居民家庭限购 2 套住房, 非本市户籍能提供 3 年及以上个税或社保证明的, 限购 1 套住房, 多家银行上调了首套房首付比例和利率随着一线城市购房政策收紧, 廊坊惠州等一线周边城市投机需求增加房价上涨过快, 随后政府出台限购提高首付比例规范开发商行为等政策, 为楼市降温 ; 苏州南京等热点二线城市, 已经出台了土地出让最高限价办法, 抑制土地市场过热, 有消息称, 具体限购政策将马上出台受此影响, 市场已经出现明显降温, 公开数据显示, 自 4 月下旬以来, 30 大中城市的房地产周成交量出现震荡下行吉林长沙等部分城市库存压力依然严峻, 政府通过提高贷款额度给予财政补贴等措施刺激需求释放, 鼓励库存去化图表 5 30 大中城市商品房销售面积 ( 万平方米 ) 600 一线城市二线城市三线城市资料来源 : 企乐汇整理资金人口向一二线城市集聚, 房价或将继续分化一方面是三四线城市努力去库存, 另一方面是一线城市及部分热点二线城市房价疯涨, 造成这种现象的原因主要有以下三点 : 1 去库存政策刺激, 购房需求进一步释放

7 随着房贷首付比例下调公积金利率下调房产交易契税营业税减免等一系列政策红包逐步落地, 购房需求被进一步释放, 尤其是本就库存压力不大的一二线城市, 而大多数三四线城市去库存周期较高, 房价难以大涨 2 大城市存在虹吸效应, 房地产市场出现供需矛盾京沪深等一线城市, 其地理位臵产业结构教育环境以及公共资源的优越性对各类人群特别是年轻人的吸引力都是三四线城市不可比拟的, 无论是开发商还是购房者, 资金不断向一二线城市集中, 许多打工者甚至卖掉老家房到大城市, 导致大城市房价继续上涨, 三四线房价继续回落 3 实体经济下行压力大, 购房投资需求增加从资产配臵的角度来看, 目前实体经济下行压力较大, 股市动荡人民币贬值债券基金等理财产品收益率下降, 相对来说, 投资一二线城市房地产是资金保值增值不错的选择部分投资投机资金开始进入一二线楼市此外随着一线城市及热点二线城市的楼市升温, 房产中介市场乱象重重, 部分中介机构违规提供资金增加杠杆, 也助长了房地产投机, 推高了房价一二线城市房价泡沫大, 或面临政策收紧目前, 一线城市及热点二线城市的房价涨幅过大, 透支了相当一部分的购买力, 而三四线城市去库存压力仍然非常大, 楼市分化趋势明显三四线城市楼市去库存, 仍然离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展由于土地价格上涨明显超过房价上涨, 未来房价上涨预期更加强烈, 加剧房地产泡沫, 未来楼市政策面临收紧的概率很大价格方面, 一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足, 但随着稳房价政策效果的显现, 涨幅将逐渐趋缓未来一定阶段内, 全国整体土地推出量将继续维持低位, 其中库存压力较大的少数二线及多数三四线城市将继续减少土地供应 ; 但苏州南京等热点城市在供不应求压力下, 已出台相应政策指出将加大土地供应量, 未来部分区域土地供应有望增长

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月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options)

大连期货市场月报 DALIAN FUTURES MARKET MONTHLY REPORT 市场提要本月要事品种运行与价格交易数据产业资讯美国农业部数据主办 : 大连商品交易所 218 年第 5 期总第 15 期 5 内部资料妥善保存月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options) CONTENTS 目录 5 月市场提要 1 本月要事