中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 摘要 一 216 年中国房地产市场形势总结 1. 政策 : 政策环境由松趋紧, 因城施策严控市场风险 216 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程 : 两会提出因城施策去库存, 但随着热点城市房价地价快速上涨, 政策分化进一步显现 一方面,

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1 中国指数研究院中国房地产指数系统 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 217 年 1 月 2 日 目录 摘要... 1 第一部分 :216 年中国房地产市场形势总结 政策 : 政策环境由松趋紧, 因城施策严控市场风险 价格 : 热点城市房价涨幅显著, 调控收紧后价格趋稳 供求 : 市场成交全年高位运行, 成交结构明显上移 土地 : 一二线土地市场高热, 高价地开发蕴风险 企业 : 百亿房企市场份额升至五成, 行业整合加速 第二部分 :217 年中国房地产市场趋势展望 市场展望 : 宏观趋稳, 调控深化, 市场量价将回调 关注点 : 价值城市标尺重塑, 掘金存量 抢占洼地 (1) 一线城市 : 存量房时代, 格局已破, 正思变 (2) 二线城市 : 过热之后是理性, 人口博弈竞未来... 3 此版报告为简版报告, 如需完整版报告请咨询当地机构 研究主持 : 中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 主要研究成员 : 中国指数研究院 : 莫天全黄瑜葛海峰白彦军刘丽杰张婷周宣曹晶晶王琳吴建钦祁璇陈召蕾战雪黄秀连程威吴永娟邓西温靓靓潘雪黄圣贾静邹雪晴陈文静冯单单李雪娇郑艳会周巍李璠璠杜咏咏杜语轩孙新宇李沛平刘小芳吴珊高静张曼蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张志杰张化学林建晖丁晓胡超赵玉国赵丽一苑承建薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群王玲袁彬彬马文涛张伟吴晓桃高院生张哲程玉祁丽静王龙涛

2 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 摘要 一 216 年中国房地产市场形势总结 1. 政策 : 政策环境由松趋紧, 因城施策严控市场风险 216 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程 : 两会提出因城施策去库存, 但随着热点城市房价地价快速上涨, 政策分化进一步显现 一方面, 热点城市调控政策不断收紧, 限购限贷力度及各项监管措施频频加码, 遏制投资投机性需求, 防范市场风险 ; 另一方面, 三四线城市仍坚持去库存策略, 从供需两端改善市场环境 同时, 中央加强房地产长效机制建设, 区域一体化 新型城镇化等继续突破前行, 为行业长期发展积极构建良好环境 2. 价格 : 热点城市房价涨幅显著, 调控收紧后价格趋稳 整体来看, 受宽松货币环境 阶段性供求紧张及地价上涨影响, 热点城市房价快速攀升,216 年百城住宅价格累计上涨 18.72%, 较 215 年扩大 个百分点, 其中北京 上海等十大城市新建住宅价格累计上涨 21.86%, 二手房价格涨幅也处于高位 在四季度多城调控政策密集出台后, 热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落 分城市来看, 一线城市累计上涨 23.5, 在各类城市中最显著, 二线城市累计上涨 13.93%, 三线城市累计上涨 11.6% 3. 供求 : 市场成交全年高位运行, 成交结构明显上移 成交方面,216 年, 各类需求持续释放, 房地产交易高位运行,5 个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成, 绝对量创历史同期新高 国庆节前后热点城市调控政策密集出台, 代表城市市场热度开始回落, 四季度成交量高位下调 成交结构方面, 核心一二线城市各层级产品总价提升显著, 北上深高价位楼盘套总价门槛突破千万, 热点城市的改善需求也积极释放, 成交结构上移, 大户型成交占比提升 4. 土地 : 一二线土地市场高热, 高价地开发蕴风险 供求方面,216 年,3 个城市土地市场供求仍呈下降趋势, 各类用地推出同比下降 1.9%, 成交同比下降 3.2% 其中一线城市土地供求大幅下降, 而天津 合肥等热点二线城市土地成交量大幅增长 价格方面, 全国 3 个城市各类用地成交楼面价同比上涨 37.3%; 平均溢价率为 42.77%, 较 215 年提高 个百分点 值得注意的是, 重点一二线城市高价地块频出, 尤其是苏州 合肥 南京 上海等城市, 未来市场走势十分值得关注 1

3 中国指数研究院中国房地产指数系统 5. 企业 : 百亿房企市场份额升至五成, 行业整合加速 业绩方面, 百亿房企扩容至 131 家, 市场份额升至 5, 且恒大 万科及碧桂园销售额超过 3 亿元, 开启了房企规模化发展的新时代 拿地融资方面, 宽松的货币环境为房企融资提供便利, 据不完全统计,216 年房企债券融资超过 9 亿元, 同比增长 77%, 利率水平明显下调 ; 房企拿地积极性也显著提高,216 年 2 家代表企业累计拿地金额同比增长 6, 二线城市仍为房企拿地热点 房企整合方面, 央企国企重组带动行业整合趋势加剧, 房企和资本融合趋势进一步加强 二 217 年中国房地产市场趋势展望 1. 市场展望 : 宏观趋稳, 调控深化, 市场量价将回调 经济方面, 国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响, 而国内消费 投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长 货币信贷方面, 考虑到国内外环境, 央行或将适度收紧国内人民币的流动性, 以平衡人民币币值的稳定, 但 217 年信贷政策有望实现更均衡分配, 即加大对实体经济的信贷支持力度, 适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜 房地产政策方面, 在强化房屋回归居住属性的同时, 通过因城施策 精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设 在此背景下, 根据 中国房地产业中长期发展动态模型 分析, 预计 217 年全国房地产市场将呈现 销售量价回调, 新开工小幅下降, 投资低速增长 的特点 需求方面,217 年是本轮房地产周期的末期, 商品房销售面积受到政策 货币环境的影响, 将出现回调, 预计全年降幅将达到 12.8%~14.8%, 其中一线及二线城市销售面积将呈现下降, 二线城市降幅较为显著, 三四线城市市场波动平缓 供应方面, 鉴于一二线城市销售回落, 新开工意愿也不足, 而前期土地成交处于低位, 将使全国新开工出现小幅下降, 预计全年降幅在 3. 以内 但预计 217 年企业补仓意愿加强, 拿地将有所增加, 推动投资增长, 我们测算房地产投资增速在 2.5%~4.5% 之间 价格方面, 需求回调导致价格有所下跌, 预计全年跌幅在 1.9% 到 3.9% 之间 2. 关注点 : 价值城市标尺重塑, 掘金存量 抢占洼地 217 年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段, 但是不同的城市仍存在市场机会 一线城市步入存量房时代, 新房开发建设的市场空间不断被压缩, 城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题, 租房市场也有望成为行业新机遇 二线过热城市房价空间被透支, 量价回调 成大概率事件, 但具备产业和人口支撑的城市, 将成为下一个发展的新风口, 天津 武汉和郑州受益于城市群发展, 城市潜力逐渐显现, 量价进入平稳增长周期 ; 西部节点型城市发展有望进入新阶段, 房价尚属相对洼地, 如重庆 成都 西安等城市 此外, 位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市, 房地产市场发展仍具备潜力 2

4 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 第一部分 :216 年中国房地产市场形势总结 1. 政策 : 政策环境由松趋紧, 因城施策严控市场风险 216 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程 : 两会提出因城施策去库存, 但随着热点城市房价地价快速上涨, 政策分化进一步显现 一方面, 热点城市调控政策不断收紧, 限购限贷力度及各项监管措施频频加码, 遏制投资投机性需求, 防范市场风险 ; 另一方面, 三四线城市仍坚持去库存策略, 从供需两端改善市场环境 同时, 中央加强房地产长效机制建设, 区域一体化 新型城镇化等继续突破前行, 为行业长期发展积极构建良好环境 图 :216 年地方政策变化 1-2 月 : 政策宽松 3-9 月 : 逐渐收紧 1-12 月 : 集中收紧 央行降准, 不 限购 城市商贷首付比例下调 非一线城市房地产交易环节契税 营业税调整 地方集中出台去库存措施 : 降低信贷门槛 加大税费优惠 鼓励农民工等新市民购房 ; 棚改货币化安置 ; 调整供应节奏和结构等 3 月上海 深圳限购限贷升级 热点二线城市开始收紧, 合肥限贷 廊坊限购, 南京 苏州 厦门 天津 杭州限购限贷, 其它多数城市以加强市场监管为主 十一前后,22 个城市集中出台调控政策, 包括需求端限购限贷 供应端加大住房及土地供应 限房价地价 加强房地产金融监管及市场监管等, 其后部分城市继续加码 三四线城市嘉兴及下辖嘉善县 张家口怀来县首次限购 数据来源 : 中国指数研究院综合整理 可以说, 近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果, 随着市场交易的回升, 三四线城市的库存压力也得到一定缓解 但同时应该看到, 热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围, 房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险 由此, 中央经济工作会议提出, 要把防控金融风险放到更加重要的位置, 并进一步明确住房的居住定位 可以预期的是, 在房地产市场分化的大格局下, 地方调控也将延续分城施策的特点, 在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求, 以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落, 短期政策的发力点将侧重于通过各类措施 稳定 市场环境, 中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革, 为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础 3

5 中国指数研究院中国房地产指数系统 2. 价格 : 热点城市房价涨幅显著, 调控收紧后价格趋稳 图 :21 年 6 月至 216 年 12 月百城住宅均价及环比变化 元 115 \ 平方米 百城均价 ( 左 ) 环比 ( 右 ) 4% 3% 2% 1% -1% 85-2% 216 年百城均价持续上涨, 调控政策影响下涨幅明显收窄 在较为宽松的货币信贷环境下, 市场成交逐步升温, 加之部分城市住宅市场供应紧张 土地价格快速攀升, 共同推动房价持续上涨 根据中国房地产指数系统对 1 个城市的全样本调查数据显示,216 年百城住宅价格累计上涨 18.72%, 较 215 年扩大 个百分点, 其中北京 上海等十大城市累计上涨 21.86%, 百城及十大城市累计涨幅均创近年新高 分季度来看, 一至三季度百城均价累计涨幅持续扩大, 三季度累计涨幅达 6.78%, 其中 8 9 月环比涨幅均突破两个百分点,9 月环比涨幅高达 2.83%, 创单月环比涨幅新高 ; 四季度多城市调控政策密集出台, 市场运行环境趋紧, 各月环比涨幅持续收窄, 四季度百城均价累计上涨 3.31%, 较三季度收窄 3.47 个百分点 图 :213 年 1 月至 216 年 12 月各级城市住宅均价环比走势 4% 一线城市二线城市三线城市 3% 2% 1% -1% -2% 从各级城市来看,216 年各级城市住宅价格均呈上涨态势, 与 215 年全年相比, 一线城市涨幅扩大, 二三线城市止跌转涨, 部分城市涨幅显著 具体来看, 一线城市 216 年房价累计涨幅高达 23.5 调控政策出台后, 四季度一线城市上涨幅度趋缓, 较三季度收窄 5.14 个百分点, 在各线城市中最为显著 二线代表城市房价累计涨幅达 13.93%, 其中一至三季度房价涨幅持续扩大, 四季度调控政策出台后, 近三分之二的二线代表城市 4

6 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 房价涨幅收窄 苏州 南京等强二线城市年初在相对宽松的市场环境下, 需求大量释放, 而库存明显不足, 加之地王频出, 房价明显上涨, 一二季度轮番领涨, 但随后受到多轮政策趋严影响, 房价涨幅显著收窄 下半年市场热点逐步向武汉 济南 郑州等普通二线城市转移, 此类省会二线城市因在区域内具有良好的城市基本面和人口吸附能力, 需求基础较为稳定, 推动房价快速上涨, 其中济南 郑州三季度房价累计涨幅均在 1 以上 三线代表城市房价整体变化较为稳定 昆山 东莞 廊坊 珠海 惠州等核心城市周边三线城市将逐步趋稳并可能出现回调, 唐山 湛江 扬州等普通三线房价稳中有升 图 : 十大城市 1 主城区二手房均价及新房 二手房环比涨跌幅走势 36 十大城市二手住宅均价 ( 左 ) 二手住宅价格环比 ( 右 ) 新建住宅价格环比 ( 右 ) 5% 元 / 平方米 % 3% 2% 1% -1% -2% -3% 二手房价格变化较新房更为敏感, 整体涨幅居于高位 根据对北京等十大城市主城区二手房活跃样本的调查,216 年十大城市二手房价格累计上涨 19.83% 十大城市二手房价格与新房走势基本一致, 但二手房价格变化较新房更为敏感 年初, 在宽松的市场环境中, 二手房房价上涨幅度更显著, 下半年政策逐步收紧, 二手房率先进行调整 分季度看, 一季度二手房价格累计涨幅高达 7.2, 二季度市场成交降温, 价格涨幅收窄, 调控政策出台后, 四季度二手房价格涨幅较三季度收窄近 1.5 个百分点 具体城市来看, 北京 天津 武汉的二手房价格累计涨幅显著, 而重庆二手房价格累计上涨 4.8%, 是十大城市中唯一一个新房 二手房涨幅均在 1 个百分点以内的城市 216 年热点城市房价上涨过快一方面推高了市场运行风险, 特别是资产价格的波动对金融体系的稳健运行带来了较大隐忧, 另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性, 对实体经济发展 居民生活成本都带来压力 可以说, 十一前后各级政府密集出台调控政策非常及时, 有效影响了市场预期 预计未来随着相关货币信贷政策的进一步收紧, 之前价格透支严重的热点城市将呈现波动性调整态势, 而大多数三四线城市则仍以去库存为基调, 房价走势将继续平稳 1 十大城市包括北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 5

7 中国指数研究院中国房地产指数系统 3. 供求 : 市场成交全年高位运行, 成交结构明显上移 (1) 成交规模 : 全年成交居历史高位, 四季度成交有所回落 图 : 年 5 个代表城市 2 商品住宅月度成交量走势 月度成交面积 国五条国八条 35 国十条万 3 平 25 方米 月月均成交面积限购限贷政策密集出台 93 房贷新政持续政策放松央行降息 全年成交量创历史新高 从国家统计局数据来看,216 年, 全国商品房销售面积 15.7 亿平方米, 同比增长 22.5%; 商品住宅销售面积 13.8 亿平方米, 同比增长 22.4%, 绝对量均创历史新高 从中国指数研究院重点监测的 5 个代表城市商品住宅的成交情况来看, 216 年全年月均成交约 3695 万平方米, 同比增长超两成, 绝对量为历史同期最高水平 国庆前后多地楼市调控政策密集出台, 市场环境收紧, 预期转向, 成交量高位下调, 四季度 5 个代表城市商品住宅月均成交约 3825 万平方米, 同比增长 6.1%, 较三季度增幅收窄 18.1 个百分点 在商品住宅市场成交持续高位运行下, 代表城市库存量及库存消化时间持续走低, 但四季度政策出台后整体趋稳 图 : 年不同城市住宅月均成交面积及同比增速 万平方米 月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 一线二线三线 一线城市成交规模与 215 年基本相当 216 年一线城市月均成交面积约 85 万平方 米, 与 215 年基本持平 分城市来看, 北京受供应端调整影响, 四个季度同比均下降, 2 代表城市共 5 个, 一线包括北京 上海 广州 深圳 4 个城市 ; 二线包括天津 重庆 杭州 武汉 大连 苏州 厦门 成都 南京 三亚 贵阳 温州 哈尔滨 海口 长春 合肥 青岛 福州 西安 南宁 郑州 沈阳 无锡 长沙 南昌 25 个城市, 主要是各省会城市和计划单列市 ; 三线包括三明 莆田 中山 惠州 淮安 肇庆 汕头 镇江 绍兴 宿州 韶关 包头 佛山 徐州 唐山 泉州 泸州 芜湖 东莞 扬州 南通 21 个城市, 主要指地级市 6

8 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 其中四季度同比降幅扩大至 35.5% 沪深一季度成交量大幅增长,3 月底沪深限购加码, 两市二季度成交同比转降, 且降幅显著 ; 四季度调控政策出台后, 市场观望情绪渐浓, 沪 深成交量同比均大幅下降 ; 广州商品住宅市场供求关系相对平衡, 成交量平稳增长 二线城市成交量增长较为明显 216 年二线代表城市月均成交面积约 96 万平方米, 同比增长 26.4%, 平均规模超过一线城市 分季度来看, 一季度南京 天津 杭州 苏州成交火热, 同比增幅显著, 二季度南京 苏州等地楼市开始调控, 市场热度逐步向其它二线城市转移, 三季度济南 郑州成交量同比大增九成以上, 在典型城市中居前列 ; 调控政策出台有效抑制投资投机性需求入市, 南京 苏州 杭州 济南市场快速调整, 四季度成交面积同比明显下降, 其中苏州同比降幅扩大至 7.7%, 天津 郑州等地成交面积同比增幅亦有所收窄 三线城市成交整体波动增长, 核心城市周边区域受调控政策影响较大 216 年三线城市月均成交约 45 万平方米, 同比增长 33. 东莞 惠州 莆田 韶关等三线热点城市受核心城市辐射影响, 成交大幅增长, 但调控政策出台后, 成交明显下降, 其中东莞 惠州 11 月与 12 月成交面积同比降幅均在五成以上 而扬州 泉州 淮安 镇江等普通三线城市库存去化稳步推进, 成交量稳定增长 图 :21 年 1 月至 216 年 12 月十大代表城市 3 二手房成交套数及同比增速走势 万套 1 5 十大城市成交量 ( 左 ) 同比增长率 ( 右 ) 二手房逐步主导热点城市住宅市场 216 年十大城市二手房累计成交 155 万套, 同比增长 25., 创历史同期新高 具体来看, 一季度十大城市二手房累计成交 41.2 万套, 同比大幅增长 116.1%, 随后市场热度下降, 但成交仍处历史高位 四季度调控政策出台后, 二手房市场快速调整,1 月成交套数环比降幅达 25.7%, 市场调整速度快于新房,11 月 12 月成交套数环比持续下降 具体来看, 十个代表城市中, 仅天津 武汉新房成交仍占相对主导地位, 且新房成交套数同比增幅高于二手房 1 个百分点以上 ; 北京 上海新 3 十大代表城市包括北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 苏州 南京 杭州 成都 7

9 中国指数研究院中国房地产指数系统 房成交套数同比均下降但二手房成交同比增幅仍显著, 二手房占据市场主导地位, 其中北京二手房全年成交套数占比达 83% 南京 杭州二手房市场快速发展, 同比增速在十大城市中领先, 远超过新房, 带动二手房成交套数占比提升 ; 广州 苏州 成都新房二手房平分秋色, 规模基本持平 预计未来随着热点城市人口和资本吸引力的不断加强, 加之新房供应的紧缺, 二手房将占据更大的市场话语权 与价格上涨相伴随的, 是全年成交规模的持续放大 应该注意的是, 在此轮市场成交放量的过程中, 各类城市分化运行的特点愈发显著 : 在土地供应越来越少的一线城市, 新房成交量已难以跟上价格攀升的节奏, 把更多的市场空间留给了二手房, 市场供应主体发生了巨大改变, 未来市场运行的复杂性陡增 相比而言, 二线城市的新房市场空间仍然宽广, 市场热度在不同城市间不断传导, 未来这类城市将持续成为众多开发商争夺的焦点 而三四线城市的波动增长, 则给了市场更多的信心 毕竟, 大部分三四线城市的成交更源于刚需和改善需求, 此类需求较具持续性, 也是稳定 217 年市场成交的基础 但从整体来看,216 年房地产市场交易的高基数, 为 217 年市场成交变化带来了压力 (2) 成交结构 : 热点城市各层次产品价格提升显著, 成交结构持续上移 价格水平 : 核心一二线城市套总价明显提升, 北上深高价位楼盘门槛突破千万 基于套总价 结合成交量, 我们将 3 个城市不同层次的楼盘分为三类 : 中低价位 中 高价位 高价位, 具体划分方式为 : 首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列, 成交量 占当地前 1 的属于高价位楼盘,1-4 属于中高价位楼盘, 后 6 属于中低价位楼盘 表 :216 年 3 个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间 一 线 城 市 城市均值中位数 高价位 ( 成交套数占 1) 中高价位 ( 成交套数占 3) 中低价位 ( 成交套数占 6) 北京 561 万 349 万 1167 万 ( 含 ) 以上 464 万 ( 含 )-1167 万 464 万以下 深圳 528 万 4 万 12 万 ( 含 ) 以上 44 万 ( 含 )-12 万 44 万以下 上海 49 万 323 万 164 万 ( 含 ) 以上 38 万 ( 含 )-164 万 38 万以下 广州 183 万 13 万 334 万 ( 含 ) 以上 147 万 ( 含 )-334 万 147 万以下 厦门 32 万 242 万 58 万 ( 含 ) 以上 285 万 ( 含 )-58 万 285 万以下 苏州 213 万 165 万 412 万 ( 含 ) 以上 19 万 ( 含 )-412 万 19 万以下 二线城市 南京 27 万 16 万 383 万 ( 含 ) 以上 195 万 ( 含 )-383 万 195 万以下 杭州 23 万 16 万 372 万 ( 含 ) 以上 184 万 ( 含 )-372 万 184 万以下 宁波 175 万 143 万 313 万 ( 含 ) 以上 166 万 ( 含 )-313 万 166 万以下 天津 152 万 111 万 3 万 ( 含 ) 以上 133 万 ( 含 )-3 万 133 万以下 福州 152 万 137 万 249 万 ( 含 ) 以上 151 万 ( 含 )-249 万 151 万以下 无锡 117 万 93 万 193 万 ( 含 ) 以上 15 万 ( 含 )-193 万 15 万以下 济南 18 万 93 万 161 万 ( 含 ) 以上 12 万 ( 含 )-161 万 12 万以下 8

10 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 城市均值中位数 高价位 ( 成交套数占 1) 中高价位 ( 成交套数占 3) 中低价位 ( 成交套数占 6) 合肥 17 万 86 万 172 万 ( 含 ) 以上 95 万 ( 含 )-172 万 95 万以下 青岛 11 万 83 万 164 万 ( 含 ) 以上 91 万 ( 含 )-164 万 91 万以下 武汉 1 万 87 万 152 万 ( 含 ) 以上 95 万 ( 含 )-152 万 95 万以下 南昌 85 万 7 万 132 万 ( 含 ) 以上 75 万 ( 含 )-132 万 75 万以下 成都 76 万 59 万 13 万 ( 含 ) 以上 67 万 ( 含 )-13 万 67 万以下 西安 76 万 66 万 15 万 ( 含 ) 以上 71 万 ( 含 )-15 万 71 万以下 长沙 72 万 63 万 18 万 ( 含 ) 以上 7 万 ( 含 )-18 万 7 万以下 沈阳 65 万 58 万 98 万 ( 含 ) 以上 63 万 ( 含 )-98 万 63 万以下 重庆 65 万 54 万 14 万 ( 含 ) 以上 59 万 ( 含 )-14 万 59 万以下 东莞 162 万 134 万 248 万 ( 含 ) 以上 152 万 ( 含 )-248 万 152 万以下 昆山 137 万 16 万 242 万 ( 含 ) 以上 12 万 ( 含 )-242 万 12 万以下 三线城市 南通 19 万 89 万 177 万 ( 含 ) 以上 99 万 ( 含 )-177 万 99 万以下 廊坊 12 万 9 万 168 万 ( 含 ) 以上 15 万 ( 含 )-168 万 15 万以下 泉州 95 万 83 万 138 万 ( 含 ) 以上 9 万 ( 含 )-138 万 9 万以下 常州 94 万 78 万 144 万 ( 含 ) 以上 85 万 ( 含 )-144 万 85 万以下 赣州 83 万 77 万 119 万 ( 含 ) 以上 88 万 ( 含 )-119 万 88 万以下 芜湖 68 万 62 万 14 万 ( 含 ) 以上 68 万 ( 含 )-14 万 68 万以下 注 : 不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同, 如北京 上海等地包括所有区县, 重庆 廊坊等仅覆盖主城区, 不 包括下辖县市 ; 北京不含自住型商品房 ; 不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房 具体覆盖区域和物 业类型请参考 CREIS 中指数据详细说明 北京 深圳 苏州 厦门等核心一二线城市及其周边东莞 昆山等三线城市房价涨幅显著, 成交套总价均值及中位数均较 215 年明显上升 具体来看, 北京楼盘成交套总价均值上涨 36% 至 561 万, 中位数上涨 3 至 349 万, 均值在 3 城中居首位 ; 深圳近两年房价涨幅最为明显, 成交套总价均值及中位数分别为 528 万和 4 万, 涨幅均超过 5, 上涨幅度最为显著 ; 苏州 厦门 东莞 昆山等热点二三线城市近一年以来房价涨幅也较大, 均值及中位数涨幅超过 3; 另有合肥 南京等城市成交套总价均值及中位数涨幅在 2 左右 重庆 西安等普通二线城市成交楼盘仍以中低价位为主, 占比超四成, 且 216 年以来房价涨幅较小, 成交套总价均值及中位数与 215 年基本持平 9

11 中国指数研究院中国房地产指数系统 图 :216 年 3 个代表城市高价位 中高价位楼盘门槛较 215 年变化图 % 3.8% 66.9% 54.6% 25.2% 23.1%22.3% 19.7%19.5%19.4%19.4% 51.9% 45.7% 43.3% 高价位门槛变化 23.6% 27.1% 16.6% 15.2% % 9.9% 8.8% 2.9% 9.3% 8.3% 6.7% 5.6% 4.1% 2.. 深圳北京上海广州苏州合肥南京厦门成都杭州天津济南无锡长沙武汉南昌宁波青岛福州西安重庆沈阳昆山东莞廊坊芜湖赣州南通常州泉州 % 一线城市二线城市三线城市 19.6% 4.3% 49.3% 4.3% 24.8% 18.5% 18.3%18.3% 13.6% 12.7% 12.2% 11.1% 9.4% 9.1% 7.7% 6.9% 北京深圳上海广州苏州厦门南京合肥天津无锡杭州济南宁波长沙武汉成都青岛西安沈阳重庆福州南昌东莞昆山廊坊芜湖常州南通赣州泉州 -1.5% 一线城市二线城市 -6.9% 三线城市 -6.9% 54.7% 38.8% 18.1% 中高价位门槛变化 9.1% 9.1% 2.8% 3.2% 北京 上海 深圳高价位楼盘门槛值 (1 分界线 ) 突破千万, 深圳 北京 苏州等热点城市高价位及中高价位门槛均明显提升, 各档次楼盘购买压力均增大 热点城市价格水平明显提升, 前期地王催生的高端项目不断刷新入市标准, 成交结构再度上移, 北上深高价位楼盘套总价门槛值突破千万, 分别为 万元 ;216 年北京 上海 深圳高价位与中高价位门槛差距进一步扩大, 其中深圳由 311 万元扩大至 562 万元, 扩大幅度高达 8, 高价位 中高价位楼盘门槛值均有所上涨, 但高价位门槛值上涨幅度更大, 各档次楼盘购买压力进一步增大 二线城市中苏州随着城市房价走高, 高价位及中高价位楼盘套总价门槛值提升幅度也较大, 在二线城市居首位 ; 合肥因 216 年房价涨幅较大, 改善及投资性需求积极释放, 多重因素导致高价位楼盘门槛值提升幅度显著, 而中高价位楼盘门槛提升幅度相对较小 ; 厦门高价位楼盘门槛已处于二线城市最高水平, 仅次于北上深, 高价位门槛提升幅度不大, 而中高价位门槛提升显著, 改善型需求购房压力增大 ; 位于热点城市周边的昆山 东莞 廊坊高价位楼盘门槛值涨幅均超过 4, 未来高端市场有一定潜力 216 年以来热点二线城市地王频出, 这将进一步加剧未来新上市的商品住宅定价高端化 豪宅化趋势 另外, 住宅市场成交逐渐向大户型转移, 多数城市 9 平米以下住宅成交占比下降, 而 平米之间的大户型占比提升 从成交套数变化来看, 与 215 年相比, 北京 青岛 廊坊等 17 个城市 9 平米以下的小户型成交占比下降, 而福州 苏州等其余城市占比提高, 其中福州 苏州分别提升 8.2 个百分点 6.8 个百分点 上海 深圳 苏州等热点城市 9-12 平中小户型成交占比下降较明显, 成交量向大户型和刚需小户型转移 济南 北京等 19 个城市 平米之间的大户型成交占比提升, 其中济南 北京 赣州提升幅度均在 3 个百分点以上 ; 而泉州 广州等 11 个城市占比回落 1

12 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 216 年各城市楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显, 这主要在于前期宽松政策支持下改善型需求明显释放 ; 二孩 政策放开也进一步推动购房者倾向购买大户型 ; 此外, 随着生活水平提高, 人们对居住水平有更高要求, 宽敞舒适度成为购房重要考虑因素 展望未来, 北京 深圳等部分宅地资源稀缺而住房需求旺盛的城市已重新出台 9/7 政策, 这类城市中小户型供应量将有所增加, 加之国家支持合理自住需求基调下, 各类刚需有望进一步释放, 届时将促进小户型成交占比上升 ; 此外, 近期热点城市持续出台提高二套房首付比例政策, 这将对大户型改善类需求起到较大抑制作用, 市场高端化步伐或将放缓 对于普通二三线城市来说, 房价相对不高, 购买压力不大, 全面放开二孩政策下, 购房者更倾向于一步到位购买大户型产品, 未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升 4. 土地 : 一二线土地市场高热, 高价地开发蕴风险 (1) 供求 : 整体供需仍维持低位, 部分二线城市成交量明显增长图 : 年全国 3 个城市住宅和商办用地推出面积 3 住宅月度 商办月度 住宅历年月均 商办历年月均 25 2 万平 15 方米 注 : 如无特殊说明, 土地面积指规划建筑面积 ; 所有土地数据来自公开招拍挂市场 全国各类土地推出量仍保持低位 在全国去库存政策的指导下, 地方政府继续减少土地推出量,216 年, 全国 3 个城市共推出各类用地 18.2 亿平方米, 同比下降 1.9%, 降幅较 215 年收窄 7.9 个百分点, 整体仍处于较低水平 图 : 年全国 3 个城市住宅和商办用地成交面积 2 住宅月度商办月度住宅历年月均商办历年月均 15 万 1 平方米

13 中国指数研究院中国房地产指数系统 全国各类土地成交面积同比下降 3.2%, 但受热点城市土地市场高热影响, 出让金同比大幅增长 32.4% 216 年全国 3 个城市各类土地成交量同比持续下滑, 共成交 15.4 亿平方米, 同比下降 3.2%, 其中, 住宅用地成交 6.8 亿平方米, 同比下降 5%, 商办用地成交 2.2 亿平方米, 同比下降 11.8% 其中, 四季度成交各类用地 4.9 亿平方米, 同比下降 8.9%, 环比增长 42.6% 出让金方面,216 年, 全国 3 个城市各类土地成交出让金 2.9 万亿元, 同比增长 32.4%, 其中, 住宅用地出让金同比大幅增长 42.3% 主要是二季度以来, 上海 南京 苏州 合肥等重点一二线城市土地市场高热, 尤其是住宅用地热度更高, 高价地块频出, 推动出让金大幅增长, 带动全国二 三季度住宅用地出让金同比分别增长 87.1% 61.7% 值得注意的是, 在多轮政策调控影响下, 四季度土地出让金增幅明显收窄, 住宅用地出让金同比增幅收窄至 18.4% 图 : 年 3 个城市住宅用地成交面积同比增长率 2 15 一线 1 5 三四线 二线 -5-1 一线城市住宅用地成交量同比大幅下降 5, 宁波 天津等热点二线城市成交量大幅增长超六成 216 年一线城市住宅土地成交 1492 万平方米, 同比下降 5, 其中北京成交面积同比下降 74.9%, 上海下降 46.4%, 广州下降 36.7% 在一线城市土地资源有限的影响下, 南京 合肥 天津等热点二线城市基本面较好 人口导入量大 库存压力较小 市场需求旺盛, 成为房企重点布局区域, 土地市场竞争激烈 216 年二线城市住宅用地累计成交 3.2 亿平方米, 同比小幅增长 2%, 其中宁波 无锡 天津等城市增幅显著, 宁波同比增长 15%, 无锡增长 69.4%, 天津增长 62.9% 三四线城市受到高库存影响, 从供应端继续强化去库存效果, 住宅土地成交 3.4 亿平方米, 同比下降 9.9% 12

14 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 (2) 价格 : 整体地价持续上扬, 热点城市高价地块频出 图 : 年全国 3 个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率 元 3 / 35 平方米 楼面均价 住宅 商办 溢价率 住宅 商办 前三季度重点城市各类用地楼面均价和溢价率攀升, 四季度调控政策影响下均有所回落 216 年全国 3 个城市各类用地成交楼面均价为 1885 元 / 平方米, 同比上涨 37.3% 其中住宅用地楼面均价为 332 元 / 平方米, 同比上涨 5.7%; 商办用地为 225 元 / 平方米, 同比上涨 2.1% 溢价率方面,216 年全国 3 个城市各类用地平均溢价率为 42.77%, 较 215 年提高 个百分点 其中, 住宅用地平均溢价率 54.65%, 较 215 年提高 个百分点 ; 商办用地平均溢价率为 14.35%, 较 215 年提高 7.1 个百分点 分季度来看, 一季度各类用地楼面价上涨 16.7%, 二三季度热点城市土地市场热度较高, 整体楼面价同比分别上涨 49.1% 77.2%, 四季度在楼市调控政策影响下, 楼面价同比涨幅收窄至 27.4% 同时, 溢价率在二 三季度快速攀升至 54.5% 6.3%, 四季度也回落至 34.7% 图 : 年各级城市住宅用地成交楼面均价同比及溢价率 2 15 一线同比二线同比三四线同比 一线二线三四线 二线城市土地出让金及楼面均价涨幅在各类城市中最为明显 一线城市, 受土地推出量有限影响,216 年住宅用地累计出让金为 2473 亿元, 同比下降 28.1%, 占各级城市总出让金的 1.9%, 较 215 年下降 1.6 个百分点 ; 住宅用地成交楼面均价同比上涨 43.7%, 溢价率高达 66.9% 二线城市,216 年土地市场热度较高, 尤其是重点二线城市高价地 13

15 中国指数研究院中国房地产指数系统 块频出, 住宅用地出让金 1.5 万亿元, 同比增长 84.9%, 占各级城市总出让金的 66.5%, 较 215 年提高 15.6 个百分点 ; 成交楼面均价同比大幅上涨 81.3%, 上涨幅度在各级城市中最大, 溢价率也高达 59.4% 三四线城市,216 年土地出让金累计达到 514 亿元, 同比增长 15.9%; 成交楼面均价同比上涨 28.6%, 溢价率为 36.93% 目前, 一线城市基于土地资源的稀缺性, 土地供应及成交明显减少 ; 而三四线城市则仍处于去库存周期中, 土地供应一直处于回落的过程中 因此, 二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点, 地价非理性上涨也为后期开发运营带来了较大压力 可以说, 在目前政策严控的基调下,217 年热点城市房价步入调整趋势, 之前大规模成交的高价土地又将面对高端改善需求限贷政策的直接影响, 项目短期开发压力较大 更应该看到的是, 近期各地政府在土地市场创新性的推出多项竞买政策, 土地市场调整的步伐将很快来临, 进一步加剧了已成交地块未来开发环境的复杂性 但从另一方面看, 在政策引导下, 一线及重点二线城市 217 年住宅土地供应量将稳步增加, 竞争环境相对缓和, 对于之前拿地审慎的企业来说, 也许会面临更多投资拓展的机遇 此外, 三四线城市去库存压力犹存, 土地供需仍会维持低位水平 5. 企业 : 百亿房企市场份额升至五成, 行业整合加速 (1) 销售业绩 :131 家百亿房企市场份额升至五成,3 家房企步入 3 亿阵营 216 年, 百亿房企达到 131 家, 市场占有率快速提升 216 年, 共有 131 家房地产企业跻身销售额百亿军团, 较 215 年增加 27 家, 销售总额共计 5.7 万亿元, 市场份额已接近 5, 行业集中度加速提升, 强者恒强态势凸显, 百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力 图 :216 年百亿房企各阵营数量 销售均值及增长率 3 亿以上 3 超级阵营 216 年 215 年 亿 5-1 亿 第一阵营 第二阵营 3 亿 2 元 82.7% 4.5% 73.2% 74.1% % 亿 3-5 亿 第三阵营 77 第四阵营 超级阵营 第一阵营 第二阵营 第三阵营 第四阵营 销售额均值 ( 左 ) 销售额增长率均值 ( 右 ) 14

16 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 216 年, 在业绩高速增长的刺激下, 百亿企业发展格局发生较大变化 :131 家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营 (3 亿以上 1-3 亿元 5-1 亿元 3-5 亿元 1-3 亿元 ), 企业数量分别为 3 家 9 家 13 家 29 家和 77 家, 各阵营企业数量均较上年有所增加, 部分企业销售业绩翻番, 规模再上新台阶, 实现阵营升级甚至跨越升级 ; 规模效应加速发酵, 强者恒强态势凸显,3 亿元以上的超级阵营脱颖而出, 恒大 万科 碧桂园 3 家房企市场份额已近 1 (2) 拿地融资 : 企业拿地热情不减, 持续聚焦二线城市 全年融资规模大幅增长, 但政策出台后回落显著, 融资成本始终保持较低水平 从不同月份的表现来看,1 月以来, 融资渠道渐收紧, 且房地产公司债发行回落导致房企融资规模逐渐下降,1 月债券融资规模仅为 47 亿元, 是 215 年同期的一半,11 月更是降至了 164 亿元, 但是发行利率仍保持较低水平 图 :211 年 -216 年 2 家代表企业拿地面积和金额情况 万 16 平方 12 米 8 4 拿地面积 ( 左 ) 拿地金额 ( 右 ) 亿元 注 : 重点监测品牌企业包括万科 保利 中海 恒大 碧桂园 华润 世茂 绿城 融创 龙湖 金地 富力 雅居乐 远洋 新城 建业 招商 首创 合景泰富 越秀 较为宽松的融资环境明显改善了房企的资金面, 品牌房企拿地规模大幅增长, 二线城市为布局热点 216 据不完全统计, 房企债券融资达到 939 亿元, 同比增长 77%, 平均利率为 5.7%, 低于 215 年 1.2 个百分点 216 年以来热点城市供不应求, 加之品牌企业融资渠道宽松, 拿地较为积极 216 年,2 家代表性企业累计拿地面积为 1.5 亿平方米 ( 按建筑面积计算, 下同 ), 同比增长 47%; 累计拿地金额为 8622 亿元, 同比增长 6, 其中恒大 世茂 融创 雅居乐 招商等企业拿地金额同比增幅均超过 1 倍 值得注意的是, 国庆节前后各地调控新政出台后, 房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升, 主要源于政策调整下地价逐步趋稳, 加之部分企业存在补仓意愿, 而同期部分热点城市土地供应加大, 且优质地块较多, 年末品牌房企拿地规模再次回升,11 月拿地金额环比增长 7,12 月仍持续增长, 增幅为 6 整体来看, 二线城市为品牌房企的投资热点, 拿 地金额占比高达 63.3% 15

17 中国指数研究院中国房地产指数系统 (3) 房企整合 : 央企国企重组带动行业整合, 房企资本融合趋势不断加快 房企整合成为主流, 行业格局发生改变 216 年房地产企业并购案例明显增多, 据不完全统计, 房地产行业 216 年发生并购案例近 19 宗, 涉及金额超过 35 亿元 一方面, 央企 国企在深化改革的大背景下, 进行资产重组 216 年的中海与中信 保利与中航的整合, 实现资源优势互补, 企业规模不断做大 另一方面, 企业资本整合加剧 企业股权收购, 是为了以并购方式弥补公开市场拿地不足, 扩大土地储备, 同时在竞争格局日益复杂的背景下, 通过并购扩大自身企业规模, 以在未来的竞争整合格局中占据话语权 企业的股权收购, 不仅包括直接入股上市公司方面, 如恒大入股廊坊发展 万科等, 也包括企业购入项目公司, 如融创购买融科智地的 42 个项目股权, 金科购买海尔地产在山东的多个项目等 216 年房地产市场交易规模再创新高, 但行业周期性高点已过也是基本共识, 不过这并不意味着房地产企业已经触及了销售业绩的天花板 可以说, 在有限的市场容量内, 企业之间的激烈竞争才刚刚开始 其中, 通过快速的资源 资本整合, 扩展到更大更广的业务版图, 是做强做大的一条重要路径 过去一年, 无论是国企间的整合, 亦或是上市资本间的融通, 无非是为这条路径打下了新的注脚, 未来可延伸和想象的空间会更大 另外, 对开发企业来说,217 年可能要特别聚焦土地市场的变化 : 之前地价高不可攀的一二线热点城市里, 种类繁多的土地出让政策正在遭遇批量供地的热潮, 会不会有趋势性的拿地机会? 而之前一直被遗忘的三线城市, 哪里还有结构性的投资机会? 找到这些问题的答案, 对开发企业未来两三年发展至关重要 16

18 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 第二部分 :217 年中国房地产市场趋势展望 1. 市场展望 : 宏观趋稳, 调控深化, 市场量价将回调 (1) 行业发展 : 货币政策稳健中性, 房地产市场发展外部动力减弱 经济发展 : 预期 217 年经济平稳运行, 发展环境保持稳定 217 年国内经济预期将继续 稳 字当头 216 年以来, 供给侧改革初见成效, 在房地产和基建投资的拉动下, 钢铁 水泥等行业进入周期性补库存阶段, 且汽车 家电等行业库存也逐步回归合理水平 216 年工业企业的经营状况明显好转, 并且在去产能影响下, 工业品价格上涨, 企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大 216 年 1-11 月, 全国规模以上工业利润总额同比增长 9.4%, 其中电子 专用设备和石油加工等行业拉动明显 截至 11 月末, 工业企业亏损数量降至 5 万家, 同比增幅收窄至.2% 随着供给侧结构性改革逐步深化, 工业结构将不断优化, 新增长动能不断积蓄, 工业企业效益有望保持稳定增长 而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要, 经济增长通过增加企业利润, 扩大就业, 提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用 216 年 12 月中旬召开的中央经济工作会议确定 217 年经济稳中求进的主基调, 财政政策更加积极有效, 深化供给侧改革, 着力振兴实体经济, 这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境 货币信贷 :217 年货币政策稳健中性, 而信贷资源的结构性调整将利好三四线城市 的房地产市场 217 年货币政策稳健中性, 我们对 稳健中性 的理解为 : 货币供应规模增速适中, 货币贷款投向更趋均衡, 在房地产方面继续引导资金流向合理自住需求, 在区域结构方面更多流向库存压力较大的三四线城市 相比较 216 年货币供应 年末掐尾 式收紧,217 年央行货币投放节奏将趋于平稳, 全年供应量无论在规模上还是增速方面都会保持在合理水准 我们预计 217 年 M2 余额增速与 216 年基本持平, 维持在 11.7% 左右 这样相对应的新增 M2 为 18 万亿元左右, 这其中可能近 7 的比例为新增人民币贷款, 即为 12.6 万亿元 而如何合理引导这部分新增资金的流向成为 217 年信贷政策有效与否的关键 17

19 中国指数研究院中国房地产指数系统 图 :21 年以来我国新增人民币贷款 ( 累计值 ) 及房地产贷款 个人住房贷款走势 14, 12, 1, 8, 亿元 6, 新增人民币贷款 ( 左 ) 新增房地产贷款 ( 左 ) 新增个人购房贷款 ( 左 ) 房地产贷款占比 ( 右 ) 个人住房贷款占比 ( 右 ) 31% 23% 43% 37% , 2, 1 数据来源 : 央行 中国指数研究院综合整理 216 年住户部门贷款余额占比明显提升,217 年人民币贷款将向企业部门转移 216 年末, 人民币贷款余额分类投向中, 住户贷款余额占比高达 31.3%, 创历史新高, 较 215 年初提升 3.1 个百分点 ; 而非金融业企业及机关团体贷款余额占比则降至 67.4%, 较 215 年初下降 3.4 个百分点 从新增人民币贷款来看, 房地产贷款占比明显提升, 尤以个人住房贷款最为突出 217 年贷款投向应该更注重满足企业部门的信贷需求, 大力支持实体经济的发展 图 : 一二线代表城市 4 新增贷款与全国新增贷款对比 图 : 一二线城市新增贷款占比情况 一二线城市 (32 城 ) 新增贷款 全国新增贷款 一二线城市 (32 城 ) 全国其他城市 % 54% 5 49% 47% 53% 万 8. 亿元 % 46% 5 51% 53% 47%. 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 E 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 E 数据来源 : 央行 中国指数研究院综合整理 不同城市信贷资源需要平衡,216 年一二线热点城市新增贷款比重较高 217 年三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的稳定发展 我们估算 216 年代表一二线城市 (32 城 ) 人民币新增贷款高达 6.7 万亿元左右, 占全国新增贷款的比重为 53%, 对资金的吸附作用明显增强, 而同期其他城市的占比则降至 47% 可以说,216 年受房价带动影响, 一二线热点城市的吸金效应明显增强, 而 217 年随着调控政策持续收紧, 信贷政策也趋于收紧, 房地产销售量价有望回落, 但是在新型城镇化和去库存的政策支持下,217 年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜 4 32 代表城市包括 : 北京 上海 广州 深圳 太原 呼和浩特 沈阳 哈尔滨 杭州 宁波 合肥 济南 青岛 郑州 南宁 成都 贵阳 西安 兰州 银川 重庆 无锡 苏州 温州 南京 海口 武汉 长沙 福州 厦门 大连 长春 其中 8 个加粗城市为本外币新增贷款 但鉴于多数城市外币贷款占本外币贷款比重很小, 在此我们做忽略处理, 不影响报告观点 18

20 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 人民币汇率 :217 年人民币币值趋于稳定, 对房地产市场影响有限 图 :22 年以来部分国家货币实际有效汇率指数走势 14 美元欧元日元英镑人民币 数据来源 : 国际清算银行 (BIS) 国家外汇管理局 人民币贬值对房地产市场的影响主要表现在资金方面, 但影响作用是有限的 一方面, 216 年全国房地产企业到位资金中, 利用外资占比不足.1%, 这部分外资的下降对企业融资的影响较小, 并且人民币的贬值将增加海外融资成本, 企业一般情况下不仅会降低海外融资规模, 还会优化海外债务结构, 以摊低债务负担 另一方面, 限于国内严格的外汇管制, 每自然人 5 万美元的结售汇额度不足以对资金外流产生重大的影响 另外, 美元升值导致海外投资成本提升, 并且海外资产尤其是房产价格的波动风险也同步提高, 国内资金 出境 不一定是最佳选择 217 年, 国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响, 而国内消费 投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长 具体来看, 供给侧改革初见成效, 工业利润增长加速, 企业亏损面持续收窄, 在消费升级和补库存的促动下, 预期 217 年工业增长动能依然乐观 中央经济工作会议也明确提出 217 年经济增长 稳 为主基调, 货币政策 稳健中性, 这对我国房地产市场的发展预期具有重要的影响 其中货币政策的 稳健中性 决定了 217 年货币环境全面宽松不再, 并且考虑到美元加息预期的影响, 央行或将适度收紧国内人民币的流动性, 以平衡人民币币值的稳定 另外,216 年信贷结构的投向异常 ( 对实体经济支持尚需加强 ) 和流向异常 ( 纷纷涌向一二线热点城市 ), 也有望促使 217 年信贷政策实现更均衡分配, 即加大对实体经济的信贷支持力度, 适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜, 以降低一二线热点城市的居民杠杆比例 房地产政策方面, 在强化房屋回归居住属性的同时, 通过因城施策 精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设 19

21 中国指数研究院中国房地产指数系统 (2) 市场趋势 : 销售量价回调, 新开工小幅下降, 投资低速增长 总体预测 : 销售量价回调, 新开工小幅下降, 投资低速增长 根据 中国房地产中长期发展动态模型, 结合中国人民大学 中国社科院 北大 朗 润预测 等机构对 217 年经济环境的预测, 参照近期宏观政策走向, 对 217 年房地产 市场提出如下假设 : 假设 1: 宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓 (GDP 增长 6.5%); 假设 2: 货币政策稳健中性 (M2 增长 11.7%, 人民币贷款余额增长 12., 新增贷 款约 12.6 万亿元 ); 假设 3:217 年基准利率不变, 热点城市信贷仍将持续收紧, 三四线城市仍将宽松 ; 假设 4: 因城施策, 多措并举, 多管齐下, 力促房地产市场回归平稳理性 根据 中国房地产业中长期发展动态模型 分析, 经济增长 货币政策 地方财政 城市化及房地产调控政策是房地产市场重要的外部影响因素, 特别是货币政策是影响房地 产市场的关键 图 : 房地产市场与宏观经济 经济增速 居民储蓄 政策 居民收入 商品房销售面积.4 商品房价格.3 房地产开发投资 新开工面积 土地成交 企业资金 待售面积 在满足假设条件 不发生超预期事件的前提下, 根据 中国房地产业中长期发展动态 模型 测算,217 年全国房地产市场将呈现 销售量价回调, 新开工小幅下降, 投资低 速增长 的特点 2

22 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 图 :217 年全国房地产市场各项指标预测结果 12 本年完成投资额 ( 左 ) 投资增速 ( 右 ) 4 25 本年新开工房屋面积 ( 左 ) 新开工增速 ( 右 ) 万 6 元 % % 15 万 2 平 15% 米 1 1 5% 商品房销售面积 ( 左 ) 销售面积增速 ( 右 ) 5 8 销售价格 ( 左 ) 销售价格增速 ( 右 ) 25% 万 1 平米 元 5 2 / 4 平 1 米 % 1 5% -2-5% 数据来源 : 中国指数研究院测算 需求 : 销售面积将下滑, 二线城市降幅更明显 216 年, 商品房销售面积同比快速增长, 但 1 月政策出台以来, 增速略有放缓 具体来看,216 年, 全国商品房销售面积为 15.7 亿平方米, 同比增长 22.5%; 销售额为 11.8 万亿元, 同比增长 34.8% 217 年, 针对热点城市的房地产调控政策仍存在进一步收紧的可能性, 特别是房地产货币信贷环境的收紧, 会让 217 年全国商品房销售量面临下滑压力, 预计销售面积将下降 12.8%~14.8% 图 :211 年以来各线城市商品房销售面积同比增速 35% 3 25% 2 15% 1 5% -5% -1-15% -2 一线二线三四线 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 1-11 月 市场表现仍将持续分化, 预计 217 年一二线城市销售面积将下降, 三四线趋稳 具体来看,217 年, 我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线 主要源于一线城市此前限购政策并未放开, 此轮需求释放较为平稳, 销售面积增速在各类城市中最低 且一线城市潜在购买力充足, 市场供不应求, 预计政策收紧影响周期有限, 全年降幅小于二线城市 21

23 7:1-2 7:1-5 7:1-8 7:1-11 8:1-3 8:1-6 8:1-9 8:1-12 9:1-4 9:1-7 9:1-1 1:1-2 1:1-5 1:1-8 1: :1-3 11:1-6 11:1-9 11: :1-4 12:1-7 12:1-1 13:1-2 13:1-5 13:1-8 13: :1-3 14:1-6 14:1-9 14: :1-4 15:1-7 15:1-1 16:1-2 16:1-5 16:1-8 16:1-11 中国指数研究院中国房地产指数系统 二线城市在严格的调控政策下, 部分非理性需求被抑制, 加之需求透支, 市场调整下全年销售面积将出现明显回落 三四线城市 216 年销售面积占全国销售面积比重高达 6 左右 217 年, 对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力, 信贷资源等也有望向三四线城市倾斜 在政策支持下, 预计 217 年三四线城市销售面积将保持平稳 供应 : 全国新开工小幅下降, 投资增速趋缓 216 年受到销售增长影响, 新开工及投资增速回升, 全年房屋新开工面积为 16.7 亿平方米, 同比增长 8.1%; 房地产开发投资为 1.3 万亿元, 同比增长 6.9% 预计 217 年, 可能出现的销售下降会让市场预期有所改变, 新开工面积小幅下降, 我们测算降幅在 3% 以内, 投资增速收窄至 2.5%~4.5% 图 :27 年至今商品房销售面积 房屋新开工累计同比增速对比 商品房销售面积同比 ( 右 ) 新开工面积同比 ( 右 ) 开发商对于市场的反应更为敏感, 新开工与销售变化逐步趋同 从历史数据来看, 在 29 年末的市场高点及 212 年的市场低点时, 新开工均滞后销售约半年的时间 ; 但是在 213 年和 214 年的市场变化中, 新开工与销售变化几乎达到同步,216 年 4 月, 商品房销售和新开工面积同比增速同时达到最大, 说明了新开工对于销售的变化越来越敏感, 而企业对于新开工的态度也更趋于谨慎 217 年如果市场销售下降, 将导致企业预期有所改变, 全年新开工存调整压力 图 :211 年以来 3 城各类城市土地成交规划面积同比走势 5 一线 二线 三四线 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年

24 7:1-2 7:1-5 7:1-8 7:1-11 8:1-3 8:1-6 8:1-9 8:1-12 9:1-4 9:1-7 9:1-1 1:1-2 1:1-5 1:1-8 1: :1-3 11:1-6 11:1-9 11: :1-4 12:1-7 12:1-1 13:1-2 13:1-5 13:1-8 13: :1-3 14:1-6 14:1-9 14: :1-4 15:1-7 15:1-1 16:1-2 16:1-5 16:1-8 16:1-11 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 一二线城市销售回落, 且土地成交连续下降, 会导致新开工有所下调, 而三四线去库存取得一定效果, 新开工将趋稳 分线来看, 一二线城市在严格的调控下, 销售量将出现回调, 企业对于新开工的态度也愈加谨慎, 同时过去三年一二线城市土地成交处于低位, 也会导致新开工增长的基础不稳固 三四线城市来看,216 年三四线城市销售面积 ( 按国家统计局数据 ) 同比增速远超新开工, 去库存初见成效 预计 217 年三四线新开工面积将保持平稳 综合来看,217 年全国新开工面积将略有下降 图 :27 年至今开发投资额 新开工面积累计同比走势 4 房地产开发投资同比 ( 左 ) 新开工面积同比 ( 右 ) 35% 3 25% 2 15% 1 5% 图 :211 年以来开发投资额及土地出让金同比走势 6 房地产开发投资额 3 城土地出让金 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 房地产投资受到新开工 土地购置及资金面影响显著 一方面, 从历史数据来看, 新开工面积同比增速与房地产开发投资增速趋同, 从之前判断来看 217 年新开工面积同比小幅下降, 将导致房地产投资承压 另一方面, 房地产开发投资与土地出让金变化也基本呈现同步波动的趋势 预计 217 年, 在政策影响下, 热点城市将增加土地供应, 加之企业补仓意愿强烈, 综合影响下 217 年土地购置金额有所增加, 从而推动整体投资增长 但是, 由于 217 年的货币环境稳健中性, 且企业融资渠道受限, 也会对房地产投资产生不利影响 综合来看,217 年房地产投资增速将有所放缓 23

25 11:1-2 11:1-4 11:1-6 11:1-8 11:1-1 11: :1-3 12:1-5 12:1-7 12:1-9 12: :1-2 13:1-4 13:1-6 13:1-8 13:1-1 13: :1-3 14:1-5 14:1-7 14:1-9 14: :1-2 15:1-4 15:1-6 15:1-8 15:1-1 15: :1-3 16:1-5 16:1-7 16:1-9 16:1-11 中国指数研究院中国房地产指数系统 图 : 各线城市房地产开发投资同比增速 35% 一线二线三四线 3 25% 2 15% 1 5% -5% 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 1-11 月 从不同类型城市来看,216 年 1-11 月, 一线及二线城市房地产投资同比增速分别为 7.4% 和 7.6%, 三四线由降转增, 达到 5.2%, 表明三四线城市新开工增加带动城市投资回温 展望 217 年, 热点城市土地成交有望继续增长, 从而带动投资, 但受限于新开工调整压力 预计 217 年一线及二线城市投资仍将增长, 但增幅不及 216 年 针对库存较高的三四线城市, 新开工及投资水平也将保持平稳 整体来看, 由于一二线城市房地产投资占全国比重超过五成, 因此在其投资小幅增加下, 有望推动全国房地产投资增长 2.5%~4.5%, 达到 1.5~1.7 万亿元 价格 : 政策趋紧需求下降, 价格将有所回调 图 :211 年至今商品房销售面积及百城价格同比走势 百城价格同比 ( 左 ) 商品房销售面积同比 ( 右 ) 政策收紧 需求下降, 价格面临回调 从历史数据来看, 价格变化滞后市场调整半年 左右 216 年十一前后, 政策显著收紧后, 全国商品房销售面积增速有所放缓, 价格涨幅 开始回落 预计 217 年, 房地产价格存在一定的下跌压力, 但全年跌幅有限 24

26 7:1-2 7:1-5 7:1-8 7:1-11 8:1-3 8:1-6 8:1-9 8:1-12 9:1-4 9:1-7 9:1-1 1:1-2 1:1-5 1:1-8 1: :1-3 11:1-6 11:1-9 11: :1-4 12:1-7 12:1-1 13:1-2 13:1-5 13:1-8 13: :1-3 14:1-6 14:1-9 14: :1-4 15:1-7 15:1-1 16:1-2 16:1-5 16:1-8 16:1-11 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 图 :27 年至今商品房销售价格及 M2 同比增速走势 25% 销售价格 M2 35% % 25% 1 2 5% 15% 1-5% 5% -1 稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足 214 年四季度, 央行开启了连续的降准 降息,215 年价格开始出现上涨态势, 且 216 年价格涨幅加剧 但是,217 年再次降 准降息的可能性降低, 且流入房地产行业的资金将有所收紧, 房地产价格上涨的动力减弱 从不同城市来看,217 年一二线热点城市将继续受到政策影响, 各类需求受到抑制, 价格面临调整, 同时供应结构也将转向自住型供应为主, 价格也存在结构性调整的可能性, 而三四线城市库存压力仍存, 价格上涨动力不足 综合来看,217 年全国商品房均价将出现小幅下跌, 跌幅在 1.9%~3.9% 之间 217 年是本轮房地产周期的末期, 商品房销售面积受到政策 货币环境的影响, 将出现回调, 全年降幅将达到 12.8%~14.8%, 其中一线及二线城市销售面积将下降, 二线城市降幅较为显著, 而三四线城市仍将以去库存为主, 市场波动平缓 鉴于一二线城市销售回落, 新开工意愿也不足, 加之前期土地成交处于低位, 将使全国新开工出现小幅下降, 预计全年降幅在 3% 以内 投资方面, 尽管新开工有所回落, 但预计 217 年企业补仓意愿加强, 拿地将有所增加, 投资仍将增长, 我们测算房地产投资增速在 2.5%~4.5% 左右 价格受到销售回落影响, 预计全年将小幅回落 25

27 中国指数研究院中国房地产指数系统 2. 关注点 : 价值城市标尺重塑, 掘金存量 抢占洼地 (1) 一线城市 : 存量房时代, 格局已破, 正思变 图 :216 年一线城市二手房与新房销售套数对比 ( 单位 : 万套 ) 17% 3.5 倍 83% 77% 23% 二手房 37. 二手房 27.4 新房 5.8 新房 1.8 二手房 9.6 新房 4. 二手房 11.8 北京上海深圳广州 新房 11.9 注 : 广州数据为 216 年 1-11 月 北上深二手房成为住房供给的重要组成部分, 市场进入存量房时代 随着重点城市人口的不断聚集, 城市外延也在不断扩展, 但土地供应有限导致新房供应不足, 购房者退而求其次, 逐渐转向二手房市场 目前来看, 热点城市存量房交易数量远远超越新房, 成为住房总供给不可忽视的一部分 北京 216 年二手房销售套数是新房的 4.7 倍, 上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为 3.4 和 2.4 倍, 北上深已正式步入 存量房时代 存量房时代, 格局重塑, 新生态确立 新房供应有限, 郊区化与高端化同现, 刚需转向市内二手房, 存量趋势增强 一线城市土地资源稀缺, 新房市场的供应越来越小, 需求转向二手房市场, 存量房交易量不断扩容 一线城市由于土地供应逐渐减量, 导致新房供应远远低于市场需求量, 从 216 年的数据看, 北京 上海 广州的新房新增供应面积分别比市场销售面积低 18% 42% 和 32% 在此之下, 大量的新房需求转向二手房市场, 导致二手房市场规模不断扩大 未来一线城市土地供应仍将有限, 二手房成交主导市场的趋势将不断强化 26

28 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 图 : 年北京成交宅地多分布在五六环中间 图 : 上海 216 年成交宅地多分布在外环 六环 五环 四环 图 : 北京 上海 216 年新房项目成交分布 更少销售面积更多 新房市场呈现郊区化与高端化特征, 刚需与部分刚改则流向二手房市场 一线城市土地供应量逐年减少, 且可供出让土地多集中在城市郊区, 意味着未来的新房供应仍将集中于郊区, 而且不少地块楼面均价直逼甚至赶超周边房价, 北京五环的楼面价甚至超 4 万 / 平方米 可以说, 高端住宅将会占据未来新房市场的主要供应份额, 对于刚需 首改人群来说, 新房市场可选择的余地越来越小, 只能逐渐退至二手房市场 从目前成交的二手房数据来看, 北京西城和东城二手房成交套数分别是新房的 78 倍和 39 倍, 朝阳和海淀该比值分别为 17 和 13, 中心城区的二手房交易活跃而新房基本无供应 此外, 预计未来昌平 通州和大兴三区, 随着配套设施的加速完善, 二手房成交占比将会提升 27

29 中国指数研究院中国房地产指数系统 存量房时代市场参与者个人化, 房产消费传导链条形成, 二手房对新房的影响力料 将增强, 新生态出现 新房时代与存量房时代由于参与主体不同, 市场运行机制有着根本性的差别 在新房时代, 房屋供应端由开发商掌控, 需求端是个人, 属于典型的 B2C 市场, 由于开发商的市场化属性更强, 开发销售行为更易受企业组织运营机制的约束, 特别是阶段性的现金流水平 盈利目标等, 均会对项目经营策略带来影响 在市场波动时, 为完成销售目标, 开发商的价格调整策略也更灵活 同时, 在新房为主的市场格局中, 供应主体相对单一, 开发商的经营活动相对具有群体一致性的特点, 买卖双方的沟通流程较为简单, 交易成本也能得到更好的控制 但是在存量房时代, 供应主体和需求主体都是个人, 市场是典型的 C2C 格局 而且房 屋高总价促使市场形成了典型的 先卖后买的升级置换 链条, 即 以小换大, 以老换新 图 : 住房市场的升级置换链条 高价格弹性 向上进行升级改善 高风险意识 购买 2-3 万 购买 3-5 万购买 5-8 万购买 8 万以上 刚需无房者 刚需房拥有者 初改房拥有者 中改房拥有者 高改房以上 无财产出售 出售 出售 出售 向下寻找接盘者 资料来源 : 中国指数研究院 在这种市场变局下, 政府 企业亦或是个人都亟需调整思路去应对 在有限的资源下, 政府或许更应该思考存量物业 存量土地的盘活, 以积极扩大有效供给 ; 企业应当转变原 有新房时代的快周转模式, 培养长期持有下的资产运营能力, 重新挖掘市场投资价值 房企谋变 : 新服务 新模式 新价值 对于开发企业来说, 存量时代的压力可想而知 土地供应有限, 一线城市市场开发空间正在缩小 ; 但是, 存量房时代, 房地产模式由传统的一次性销售转向长期持有运营, 提供高效的服务与平台也是未来盈利的重点 另外, 一线城市租赁需求旺盛, 长租市场也是一片新蓝海 ; 城市产业变迁和建筑物老旧, 置换出大量的城市更新机会, 开发企业应该有更多新玩法 此外, 一线城市外溢需求活跃, 周边三四线城市仍然存在开发机遇 28

30 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 图 :215 年北京城镇居民家庭房屋来源图 : 上海历年商品住宅出租面积 ( 单位 : 万平 ) 3.5% 租赁 6.7% 16.9% 5.1% 自建住房 购买商品房 % 购买房改房 购买保障房 拆迁安置房 29. 其他来源 图 : 一线城市租客未来的购房计划各自占比 图 : 一线城市租客租房过程中各类问题的发生比例 打算长期租房, 9% 其他, 5% 1-2 年内打算在本地买房, 19% 66% 67% 6-1 年内打算在本地买房, 26% 28% 25% 3-5 年内打算在本地买房, 42% 和二房东发生纠纷房东随意涨价房屋设施破旧押金收不回 数据来源 : 中国指数研究院调研高房价之下, 一线城市住房租赁需求旺盛, 长租市场成新蓝海 一线城市凭借多样的就业机会 高水平收入, 吸引了众多年轻人, 人口年龄结构日趋年轻化, 而年轻人的整体购买力有限, 在过渡阶段中, 租房成为其主要选择, 叠加房价越来越高, 一线城市租房需求旺盛 从我们近期一组租赁调研数据看 在当前租客中超过 7 的人在 3 年之内无购房打算 也确实证明了这种需求 而且这些租客在租房过程中, 会遭遇形形色色的问题, 租房痛点始终未得到解决, 这也正给新晋力量提供了竞争机会 一线城市本身的产业升级 区域结构变化 人口组成更新 个体需求变化, 都要求城市持续更新, 这些将给片区物业的改造带来投资机会 第二产业在世界发达城市中不断退出, 出让出大量的土地和物业, 而同时第三产业成为城市活力的核心驱动力, 给城市带来新的需求 正如我们在前文中所述, 目前一线城市第三产业比重正不断提高, 主导产业也在不断演变 同时这些城市最早一批建筑物已经有一定历史, 功能 形态 审美等都已无法满足当前时代需要, 亟需升级改造 京津冀一体化, 北京低端产业腾退, 大量批发市场迁出, 将置换出大量土地和物业, 这些都是未来存在的投资开发机会 核心城市房价高企将带动需求向周边扩散, 一线城市周边县市仍是布局价值点 当前 北京 上海等一线城市城市病突出, 人口膨胀 交通拥堵 房价高企 雾霾天频现等亟待 年 12 月, 中国指数研究院对全国 3 座城市的租客与房东展开了一项租赁调研, 收回近万份问卷, 图中租赁数据均来自此调研 29

31 中国指数研究院中国房地产指数系统 解决 而随着城市轨道交通的日益完善, 郊区及周边县市与一线核心城区的通勤时间缩短, 将更有利于需求向周边扩散 为解决大城市的诸多问题, 将人口与产业有意识的向周边城市转移成为可行路径之一 对于开发商来说, 新一轮机会中, 一线城市周边区县仍是布局价值点 总结 : 经过数十年的城市化发展后, 北上广深土地资源愈发稀缺, 新房供应逐渐减少, 城市已逐步进入存量房时代 未来新房市场郊区化与高端化并存, 刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场 存量房时代参与主体的个人化, 致使市场运行逻辑较之新房时代产生根本性变化 : 升级置换链条形成, 房产消费跨越二手房与新房, 可传导性加大了市场不确定性, 二手房市场的影响力更强 在这种市场变化之下, 政府和企业都亟需调整思路去应对 政府可以更聚焦于存量土地和存量物业的盘活 对于开发商而言, 无地可拿和地价高企的尴尬境地仍将持续, 原有的快周转模式已不适用, 房地产驱动模式正向服务业转变 新时代当有新机会, 一线城市周边县市 长租公寓 自住房建设 城市更新中蕴藏的投资价值依然诱人 (2) 二线城市 : 过热之后是理性, 人口博弈竞未来 随着一线城市逐渐步入存量房时代, 房企的玩法与策略已与过去截然不同, 三四线城市去库存的基调依然未改, 白银时代的新房市场必然属于二线城市 216 年, 在对关键词 城市房价 的网页搜索量统计中可以看到, 城市间轮动效应明显, 一季度, 北上深楼市延续 215 年热度, 并不断向二线城市传导, 苏州 合肥市场热度在一季度已经启动, 并且合肥的房价高关注度持续至今, 成为 216 年高热城市之一, 郑州关注度也在 8 月开始走高, 并于 9 月实现明显增长, 其后杭州 长沙 成都和武汉关注度大幅提高, 市场热度传导至更多二线城市, 可以说二线城市已然成为房地产市场的主战场 3

32 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 图 :216 年房价关注度最高的 1 个一二线城市 注 : 房价关注度是根据关键词 城市房价 在主流搜索引擎的搜索量汇总所得 我们对城市房地产市场的判断主要基于经济 产业 人口流向和市场发展规律等因素, 而这其中最为重要的一个因素当属人口流动, 无论是资源的凝聚还是产业的发展, 最终都将体现为人口的聚集, 而人口也是支撑房地产需求的核心因素 劳动力人口流动的根本目的在于提高收入, 获得更好的就业机会, 大城市经济产业基础雄厚 教育医疗资源丰富 公共配套设施完善, 显然有更多的就业机会可供选择, 虹吸效应愈发明显, 这也正是我们判断二线城市是未来房地产市场, 尤其是新房市场主要阵地的原因 过去中国经济走的是非均衡发展战略, 因此即便是在这些各地区最具活力的城市中, 差距也依然存在 造成当下差距的原因, 我们认为主要是各城市正处于不同的发展阶段, 例如 216 年市场快速爆发的合肥 苏州等城市, 虽然有诸多外部环境的刺激因素, 但城市本身过去积聚的能量得以释放才是市场被点燃的内在动因 因此, 研究城市产业 人口特点以及与市场密切相关的指标走向将为我们寻找下一个未来之城指明方向 31

33 32 中国指数研究院中国房地产指数系统接下来, 我们将对全国主要的 38 个一二线城市, 就产业发展 人口流向以及市场表现进行梳理和分析, 一线城市的市场潜力毋庸置疑, 但本部分我们的结论将主要指向二线城市, 一线城市放入其中只作为参照标准 天津 重庆 杭州经济规模与增速 双高 ; 杭州 南京等发达城市三产主导, 经济活力突出 ; 合肥等中部二线城市仍以二产为主, 工业化加速助力经济快速增长图 : 一二线城市 GDP 及增速数据来源 : 各城市统计局,CREIS 中指数据,fdc.fang.com 天津 重庆 杭州经济规模与发展速度 双高, 城市定位明确, 发展前景突出 经济产出既是城市发展的结果, 又是城市能够实现快速增长的基石,215 年全国 GDP 过万亿的城市已达 1 个, 除一线城市外, 天津 重庆 苏州 武汉 成都和杭州 215 年 GDP 过万亿, 南京 青岛 216 年有望加入 216 年的前三季度, 一二线城市经济增速仍普遍高于全国整体 (6.7%), 尤其是贵阳 重庆和杭州继续保持了两位数增长速度, 天津增速也达 9.1% 无论是天津借势 京津冀 打造先进制造新高地 杭州发展互联网经济, 抑或是重庆的西部崛起, 其共同的特点都是在逆势中主动求变, 依靠创新的力量, 大力发展符合地区优势的特色产业, 从而实现经济快速增长 图 :215 年一二线城市三次产业占比数据来源 : 各城市统计局,CREIS 中指数据,fdc.fang.com 5% 1 15% 上海北京广州深圳天津重庆苏州武汉成都杭州南京青岛无锡长沙宁波大连郑州沈阳济南西安哈尔滨合肥福州长春石家庄温州南昌昆明厦门南宁呼和浩特贵阳太原乌鲁木齐兰州银川海口西宁亿元 215 年 GDP( 左 ) 215 年增速 ( 右 ) 216 年前三季度增速 ( 右 ) 北京海口乌鲁木齐呼和浩特上海广州太原兰州西安深圳杭州南京济南贵阳哈尔滨厦门昆明成都青岛天津温州武汉苏州南宁无锡西宁福州郑州大连重庆宁波沈阳石家庄长春长沙银川南昌合肥第三产业占比第二产业占比第一产业占比

34 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 一线及杭州 南京等发达城市服务业占主导, 同时部分西部省会由于在省内首位度极高, 优势资源倾斜导致三产占比较高, 合肥 南昌等中部省会城市仍以二产为主 一线及杭州 南京等发达城市已发展至服务业主导经济增长的阶段, 经济活力突出 ; 乌鲁木齐 太原 兰州和西安等城市三产占比较高主要源于西部省会在当地优势极为突出, 金融 房地产及服务业均集中于省会城市, 资源倾斜造成西部省会跨越式进入服务业主导的阶段, 但服务业质量相对发达城市仍较弱 而合肥 南昌 长沙 郑州等多数中部城市仍处于工业化阶段, 第二产业仍占主体地位, 工业快速发展有助于带动经济持续增长 天津人口流入居全国首位, 京津冀 成渝以及中部城市群成为新的人口聚集地 从长周期来看, 住房价值仍主要体现在其居住属性, 支撑房地产发展的核心要素在于 人口, 无论是资源的凝聚还是产业的发展, 最终都将体现为人口的聚集, 人口规模决定了 城市住房需求的总量, 因此研究城市竞争力最重要的就是研究城市对人口的吸引力 图 :215 年一二线城市常住人口规模 万人 重上北天成广深石苏武哈郑温青杭西沈南宁合长福长济大南昆无南贵太厦兰庆海京津都州圳家州汉尔州州岛州安阳京波肥春州沙南连宁明锡昌阳原门州庄滨 注 : 哈尔滨 长春为户籍人口 乌鲁木齐 呼西海银和宁口川浩特 数据来源 : 各城市统计局 重庆 天津 成都 石家庄 苏州 武汉人口规模超千万, 大量人口为房地产市场带 来持续需求, 同时我们认为具有先发优势和资源高度集中的城市短期仍是人口流动的方向 图 : 年一二线城市年均新增常住人口分类 数据来源 : 各城市统计局, 人口普查数据 33

35 中国指数研究院中国房地产指数系统 京津冀 成渝以及中部城市群成为新的人口聚集地 从 年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出, 北上深和天津 重庆在过去五年是全国人口流入最多的城市, 人口竞争优势突出 而郑州 武汉 广州 成都 石家庄处于第二梯队, 年均新增常住人口在 1-2 万之间 这 1 个城市是目前全国人口增长最快的地区, 城市竞争力正在不断增强 其中, 天津已超越北京 上海, 成为近五年人口增长最多的城市, 这主要源于天津仍处于城市扩张期, 同时受益于京津冀城市群规划利好 另一个发生显著变化的城市是重庆, 重庆常住人口由 年年均增长 3.6 万上升至近五年年均增长 26.4 万, 即使只看主城 9 区, 近五年人口年均增量也达到 17.8 万, 这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象 苏州 杭州 南京等东部沿海发达城市人口已具有一定规模, 且人口增长正经历由数量扩张型向质量增长型转变, 对高品质产品和服务的需求正在全面增长 随着产业结构升级以及用工成本的上升, 东部产业向中西部转移的动能正在不断增强, 东部发达城市过去劳动密集型产业正在逐渐转出, 人口增量放缓实属意料之中 随着高新技术产业的比重逐步提升, 东部城市人口增长模式正经历由数量扩张转向质量提升的阶段, 更多高知人群的聚集将带来更高的消费能力, 也势必将带动城市消费需求升级, 人们对高品质产品和服务的需求正在全面扩张 图 : 一二线城市近三年小学在校生人数复合增速与 年房价年均涨幅 相关系数.67 3 小学生增长最快, 房价上涨最明显 深圳 2 厦门 年房价年均涨幅 1-1 上海 南京北京合肥 石家庄武汉广州天津无锡济南杭州 南昌兰州长沙西宁长春太原南宁成都宁波青岛重庆福州大连银川西安昆明 哈尔滨乌鲁木齐 -4% -2% 2% 4% 6% 8% 1 呼和浩特沈阳海口贵阳小学生数量下降, 温州房价微涨或下跌 数据来源 : 各城市统计局, 城市统计年鉴,CREIS 中指数据,fdc.fang.com 郑州 年小学生在校生人数复合增速 小学生增长与房价涨幅高度相关 我们前面提到, 房地产的需求与人口密切相关, 而 全国小学入学率接近 1, 且小学生数量统计接近全样本, 相比常住人口的抽样调查, 34 更接近实际情况 同时, 对于大城市来说, 也不存在儿童留守的问题, 因此, 利用小学生

36 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 在校生人数来衡量大城市的人口流动更加真实 根据数据验证, 过去三年小学在校生人数 的复合增速与房价涨幅相关系数达到.67, 两者存在较高的相关性 小学生数量增长最快的深圳 厦门也正是近几年房价涨幅最大的城市, 北京 郑州 南京 武汉 广州 合肥 天津小学生数量增速也基本与房价涨幅相吻合 而哈尔滨 长春 西宁等城市小学生数量出现下降, 过去四年房价仅出现微幅上涨, 而呼和浩特和昆明房价甚至出现了下跌 当然, 除了从需求角度来看之外, 房价的涨跌还会受到供应的影响, 因此也会出现诸如成都 长沙这类虽然小学生人数快速增长, 但房价温和上涨的城市, 所以, 如果仅就需求端来看, 小学生现象 不失为一个有效的度量指标 杭州人均储蓄存款余额较高, 购买力较强, 厦门 合肥等城市房价相对居民购买力已 偏高 图 :215 年主要一二线城市人均储蓄存款余额与 216 年新房成交平均套总价 15 北京 215 年末人均储蓄存款余额 ( 万元 ) 广州 杭州西安无锡宁波苏州沈阳成都武汉南京长沙济南天津青岛南昌福州重庆合肥 厦门 上海 深圳 年新房成交平均套总价 ( 万元 ) 数据来源 : 各城市统计局,CREIS 中指数据,fdc.fang.com 除人口之外, 另一个与房地产密切相关的因素就是购买力, 有购买力的需求才能称之为有效需求 与一线城市依靠全国资金支撑高房价相比, 多数二线城市仍以本地需求为主, 因此人均储蓄存款余额也更能反映城市购买力, 杭州人均储蓄存款余额紧随一线城市之后, 超强购买力对房价支撑力充足, 苏州 南京虽然人均储蓄在杭州之下, 但也基本处于趋势线附近 ; 西安 沈阳 成都新房套总价相对较低, 购房压力偏小 ; 而厦门平均套总价超过 3 万, 处于趋势线下方且距离较远, 厦门房价水平相对本地居民购买力偏高, 也表明厦门外来购房需求可能已占到相当比例 ; 再如 216 年房价快速上涨的合肥, 新房平均套总价已超过 1 万, 相比当地购买力, 房价也已偏高 35

37 中国指数研究院中国房地产指数系统 一二线城市整体短期去化无压力, 热点城市面临补库存, 投资高回报惯性下杭州 苏 州 合肥等城市仍将是 217 年房企重点投资区域 图 : 截至 216 年 12 月主要一二线城市商品住宅可售面积与出清周期 2 可售面积 ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) 万平方米 1 1 月 5 5 厦门 深圳 长春 福州 温州 苏州 北京 成都 青岛 重庆 上海 西安 广州 天津 杭州 宁波 长沙 南昌 武汉 南京 注 : 上海为商品住宅不含保障房, 杭州为包括萧山 余杭的商品住宅不含保障房 短期去化无压力, 南京 武汉 南昌等城市短期库存紧张 216 年一二线城市迎来量价普涨的行情, 库存已基本去化完成, 甚至部分热点城市出现住宅供应紧缺情况 截至 216 年 12 月末,2 个主要的一二线城市出清周期大部分降至 1 个月以内, 南京 武汉 南昌 长沙和宁波出清周期不足 5 个月, 短期库存紧张, 但随着政策的收紧以及土地供应的增加, 热点城市供不应求的局面有望得到改善, 上涨过快的城市房价也将出现回调 图 :216 年 1-11 月商品住宅销售额与开发投资额对比 亿元 商品住宅销售额 ( 左 ) 住宅开发投资额 ( 左 ) 销售投资比 ( 右 ) 上杭苏深天武北广重南成郑合青长宁西福济无厦温沈南昆南大哈长兰贵石太海乌银呼西 海州州圳津汉京州庆京都州肥岛沙波安州南锡门州阳昌明宁连尔春州阳家原口鲁川和宁 滨 庄 木齐 浩特 多数城市 216 年投资回报超预期, 此类城市 217 年仍将是房企拿地投资的热点区域 216 年, 对于房企来说是收获颇丰的一年, 一二线城市中除呼和浩特 石家庄等个别城市外, 其他城市商品住宅销售额均超过开发投资额, 房企资金实现大幅盈余 杭州销售投资比超过 2, 长沙 兰州 厦门 合肥 苏州这一比例也达到 1.8 以上, 在这类城市布局的房企 216 年均得到了较好的回报 虽然 217 年无论是政策面还是信贷面都将面临更严峻的挑战, 但房企对于过去一年取得高回报的城市, 尤其市场规模已经达到一定程度 36

38 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 的城市, 拿地投资偏好存在惯性, 因此, 我们认为一线城市以及杭州 苏州 合肥等热点 城市 217 年仍将是房企拿地投资的重点区域 图 : 年 11 月 38 个一二线城市住宅用地成交规划建筑面积与商品住宅销售面积对比 8 住宅用地成交规划建筑面积 商品住宅销售面积 6 万平方米 :1-11 一二线城市住宅用地供应相对不足, 市场进入补库存周期 如果把时间周期拉长, 从土地市场的供应我们也可以看出, 年明显属于市场扩张周期, 一二线城市住宅用地供应量保持高位运行, 并在 213 年达到峰值 ; 而在中央提出去库存政策后, 宅地供应出现明显回落,214 年至今处于收缩周期, 而 降首付 降利率 等一系列的宽松政策使住宅销售面积保持平稳, 且在 216 年销售面积再创新高, 土地供应明显出现短缺, 可以说, 大部分一二线城市住宅市场已基本不存在去化压力, 房企正处于补库存周期中, 热点城市价格大幅上涨叠加土地供应紧缺也是造成 216 年地王频出的主要原因 图 : 年 11 月宅地成交规划建面 / 商品住宅销售面积与 216 年 12 月房价同比涨幅 年 11 月住宅用地成交量与住宅销售面积比值 ( 左 ) 216 年 12 月房价同比涨幅 ( 右 ) 土地存量充足房价涨幅普遍较小 土地供应平衡 土地供应稀缺房价普遍大幅上涨 济兰太昆郑宁重长青大贵乌南南州原明州波庆春岛连阳鲁宁木齐 石武西家汉宁庄 哈南温沈呼苏西银长福南杭无天成合海上北广厦深尔昌州阳和州安川沙州京州锡津都肥口海京州门圳滨浩特 -1 注 : 住宅用地成交量为公开市场招拍挂数据 虽然一二线整体不存在去化问题, 但城市房价基本还是会受到供求关系的影响, 我们将 年 11 月各城市住宅用地成交规划建面与商品住宅销售面积比值作为潜在供应指标, 从上图的城市分类可以看出, 潜在供应充足的城市价格涨幅较小, 而供应紧缺的城市房价则普遍实现大幅上涨 厦门 合肥 无锡等城市 211 年至今住宅用地成交规划建筑面积均低于同期商品住宅销售面积, 土地供应相对不足,216 年 12 月房价同比涨幅 37

39 中国指数研究院中国房地产指数系统 均超过 3 而兰州 太原 昆明等城市 211 年至今住宅用地成交规划建筑面积是同期 商品住宅销售面积的 2 倍左右, 土地存量充足,216 年 12 月房价同比涨幅均未超过 7% 人均住房拥有量高企, 多数二线城市告别住房短缺时代, 需警惕增量空间不足风险 ; 消费升级带动高品质住宅需求增加 值得注意的是,216 年如此 天时 地利 人和 的大环境难再现,217 年货币政策也将导向稳健中性, 因此对于房企来说, 除了抓住城市发展周期择机进入外, 更应加强对城市风险的管控, 主动升级产品策略, 未雨绸缪, 居安思危, 才能积极应对可能到来的市场调整, 在分化中抓住机会 图 : 截至 216 年 11 月一二线城市人均住房建筑面积 6 21 年末人均住房建筑面积 年商品住宅人均销售面积 平方米 长杭苏无成郑重武西福南济银昆合南贵宁南沈石青大乌厦温北天广西海上沙州州锡都州庆汉安州京南川明肥宁阳波昌阳家岛连鲁门州京津州宁口海庄木齐 呼兰长太和州春原浩特 哈深尔圳滨 注 : 人均住房建筑面积 =21 年末人均住房建筑面积 年 11 月商品住宅销售面积 / 常住人口 数据来源 : 第六次人口普查数据,CREIS 中指数据,fdc.fang.com 15 个二线城市人均住房建筑面积超 4 平米, 高存量城市市场空间将受限, 同时短缺时代结束也意味着更高品质需求有望爆发 从住房存量的角度来看, 房地产市场经过黄金十年的快速发展, 大部分城市早已告别住房短缺的时代, 我们将各城市 年 11 月人均商品住宅成交量加上 21 年六普的人均住房建筑面积用来衡量各城市人均住房拥有量, 杭州 苏州 无锡等东部沿海发达城市以及长沙 成都 郑州等中西部核心城市人均住房建筑面积均已超过 4 平方米 一方面, 对于住房拥有量已经很高的城市来说, 未来增长空间已经相对有限, 房企布局时除了关注城市潜力外, 也应适时关注市场风险, 尤其在政策收紧周期, 对于多套房的限制将显著影响市场增量空间 ; 另一方面, 我们可以看到住房存量较大的城市也正是近年经济发展较快的城市, 经济发展使居民生活水平显著提高, 未来高品质的改善需求仍有空间, 因此差异化定位以及具有较强产品能力的房企在此类城市仍有较大发展机会 此外, 即便是在人口规模庞大的一线城市中, 除深圳人均住房建筑面积仍较低外, 北 38 上广人均住房拥有量均在 32 平米左右, 这似乎与我们对一线城市住房紧张的直观感受不

40 中国房地产市场 216 总结 & 217 展望 符, 我们认为虽然人均水平已经不低, 但一线城市住房分布不均现象仍较为严重, 同时在一线城市进入存量房时代后, 二手房业主话语权不断增强, 以往更针对新房市场的调控政策效果会受到影响, 对于此类城市唯有加大保障性住房供应以及增加多套房持有成本才能引导市场健康发展 当然对于高存量的热点二线城市而言, 一味单纯增加土地供应显然只能解近忧, 还会在一定程度上增加城市存量, 因此长效机制的建立迫在眉睫 (3) 城市展望 岁末回首,216 年中国房地产市场销售再创新高, 这一年必将被载入史册, 而贯穿始终的核心关键词非 分化 莫属, 当大部分三四线城市仍在 去库存 的压力下挣扎时, 热点城市的房价 地价已经上演轮番上涨的行情, 面对局部过热的市场环境, 限购限贷政策再次重启, 高层表态 房子是用来住的 不是用来炒的, 为 217 年市场定下基调 此外, 美联储宣布加息, 意味着全球流动性宽松周期基本结束, 中国货币政策也将从高速增长转向稳健中性, 过去一年宽松的货币信贷环境难以持续 随着内外部环境的转变, 我们认为,217 年中国房地产的基本政策目标将以 稳定 为主, 市场将逐步回归理性 鉴于热点城市短期库存吃紧, 且经过一年的快速上涨, 房价已攀升至较高水平,217 年政策收紧叠加外部环境等因素, 我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,216 年的普涨行情难以再次出现, 对于房价过快上涨的热点城市, 价格将面临调整压力, 同时高基数也将导致销售量回落 而对于城市机会的判断, 我们认为城市发展阶段的不同将直接影响房地产市场启动的先后次序, 当一个城市具备丰厚的产业基础, 并且吸引大量人口流入, 那么房地产市场的爆发也许只是时间问题 一线城市新房成交量将回落, 价格也将出现松动 216 年, 一线城市住宅用地供应继续大幅回落, 短期库存降至低点, 但预计 217 年随着土地供应的增加, 市场将在供应端得到改善, 同时限购限贷政策的出台对需求端形成一定抑制, 预计 217 年市场成交量将回落, 同时价格也可能出现松动 但值得注意的是, 一线城市住房需求仍然旺盛, 同时存量房时代二手房业主话语权不断提高, 个体化的交易使价格易涨难跌, 从而对新房价格也形成一定支撑作用, 因此我们认为,217 年一线城市房价调整幅度有限 而对于开发企业来说, 新房开发建设的市场空间不断被压缩, 城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题, 租房市场也有望成为行业新的风口 二线过热城市房价空间被透支, 量价回调 成大概率事件, 且调整幅度将超过一线 城市 216 年, 合肥 厦门 南京和苏州房价领涨全国, 被业界称为中国楼市 四小龙, 这四个城市的共同特点是人口持续流入, 尤其是近几年小学在校生人数快速增长, 领先全 39

41 中国指数研究院中国房地产指数系统 国 同时, 四小龙 均位于中国经济最发达的长 珠三角地区, 过去几年价格被低估也造就了此类城市在 216 年楼市的集中爆发, 成为房企争相布局的城市 我们认为,216 年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好, 而更重要的是外部宽松的货币环境, 但 217 年政策收紧成为必然, 因此房价快速上涨动力已然不足, 而房企过去一年在热点城市销售业绩突出, 在惯性的驱使下, 拿地投资大概率将保持高位运行 这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力, 市场积聚了一定风险, 预计 217 年量价调整也将先于其他城市出现 天津 武汉和郑州受益于城市群发展, 城市潜力逐渐显现, 量价进入平稳增长周期 天津 武汉和郑州虽然房价涨幅不及合肥 厦门等热门城市, 但 216 年也均实现了明显上涨, 天津是京津冀都市圈核心组成部分, 而武汉和郑州分别是长江中游城市群和中原城市群的中心城市, 在省内具有绝对优势地位, 此类城市是继沿海发达城市之后, 产业和人口增长最具潜力的地区 天津人口已超 15 万, 且是近五年中国人口流入最多的城市, 我们看好天津不仅是因为京津冀战略地位显著, 更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市, 未来仍具有较大增长空间 而武汉和郑州人口规模也达千万级, 大量的常住人口带来大规模住房需求,216 年 12 月 26 日, 国家发改委印发 促进中部地区崛起 十三五 规划, 其中明确提出支持武汉 郑州建设国家中心城市, 城市地位再次升级 西部节点型城市发展有望进入新阶段, 房价尚属相对洼地 重庆 成都 西安等西部城市在 216 年的上涨周期中房价涨幅均未超过 1, 由于西部经济发展水平与东部发达地区仍有差距, 土地供应相对充足, 因此近年来住宅市场表现相对平稳 未来随着西部核心城市不断承接产业转移和人口回流, 城市发展有望进入新的阶段, 成渝城市群是西部最具发展潜力和增长活力的地区, 重庆和成都作为成渝城市群双核城市, 人力 财力优势已不仅限于省内及周边, 对整个西南地区的辐射作用也在日益加强, 而西安在西北地区的地位也首屈一指, 此类西部节点型城市房价尚处于价值洼地 最后想说的是, 虽然我们看好中国的一二线城市, 但不得不说在过去的一年中, 多数城市房价已涨至较高水平, 使得购房需求在一定程度上会向三四线城市溢出, 但这绝不是一二线向三四线城市的全面传导 我们认为, 最有潜力的三四线城市大致分为两种 : 一种是位于发达大城市周边的小城市, 借势一体化发展机遇, 承接产业 人口转移的同时, 房地产需求自然不断增长 ; 另一种是依靠自身产业优势, 吸引更下一层级的人口流入与置业需求 当然, 无论是哪类城市, 房地产市场的发展一定是建立在产业经济发展的基础之上, 有产业才有未来, 否则, 房地产的狂飙突进最终也难逃泡沫破裂的命运 4

42 中国指数研究院中国房地产指数系统 中国指数研究院总院地址 : 北京市丰台区郭公庄中街 2 号院 A 座邮编 :17 电话 : 传真 : ( 南京 ) 地址 : 南京市秦淮区汉中路 27 号南京友谊广场 12 楼邮编 :217 电话 : 传真 : 中国指数研究院华北分院 ( 北京 ) 地址 : 北京市丰台区郭公庄中街 2 号院 A 座 邮编 :17 电话 : 传真 : ( 天津 ) 地址 : 天津市和平区赤峰道 136 号国际金融中心大厦 16 层 邮编 :341 电话 : 传真 : ( 青岛 ) 地址 : 青岛市崂山区深圳路 169 号中创大厦 12 层 邮编 :2661 电话 : 传真 : ( 西安 ) 地址 : 西安市高新区丈八四路 2 号神州数码西安科技园 4 号楼 9 层 邮编 :7177 电话 : 传真 : 中国指数研究院华东分院 ( 上海 ) 地址 : 上海市浦东新区东方路 8 号宝安大厦 2 楼 邮编 :2122 电话 : / 传真 : ( 杭州 ) 地址 : 杭州滨江区滨盛路 1786 号汉氏大厦 16 楼 邮编 :31 电话 : 传真 : ( 宁波 ) 地址 : 宁波市鄞州区天童北路 933 号和邦大厦 A 座 6 楼 邮编 :315 电话 : 传真 : ( 苏州 ) 地址 : 苏州市工业园区东环路 148 号东环时代广场 18 层 邮编 :21521 电话 : 传真 : 中国指数研究院华南分院 ( 深圳 ) 地址 : 深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场 2 层 B 邮编 :5184 电话 : / 传真 : ( 广州 ) 地址 : 广州市海珠区赤岗北路 118 号四季天地 5 层邮编 :5131 电话 : / 传真 : 中国指数研究院华中分院 ( 武汉 ) 地址 : 武汉市江岸区江汉路 25 号船舶国际广场 17F 邮编 :4313 电话 : 传真 : ( 长沙 ) 地址 : 长沙市开福区芙蓉中路一段 88 号天健壹平方英里 H 栋 6 楼邮编 :41 电话 : 传真 : ( 南昌 ) 地址 : 南昌市施尧路 1111 号天使水榭公馆 A 座 7 层邮编 :33 电话 : 传真 : 中国指数研究院西南分院 ( 重庆 ) 地址 : 重庆市江北区江北嘴力帆中心 2 号楼 23A 层邮编 :42 电话 : 传真 : ( 成都 ) 地址 : 成都市高新区天府二街 368 号房天下大厦 5 楼邮编 :6141 电话 : 传真 :