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1 目录 中国房地产政策评估简介 评估背景和目的 中国房地产业中长期发展动态模型 方法体系 数据来源... 3 主报告... 4 房地产市场去库存研究专题... 4 序言 房地产市场库存情况分析 当前房地产市场库存情况 房地产库存结构特点及原因 房地产去库存政策主要方向 供给侧 : 调控增量, 盘活存量 需求侧 : 多渠道鼓励各类需求入市 商办地产 : 供需两端发力, 更重供应端调整 去库存政策效果评估 去库存稳步推进, 但整体库存压力仍存 信贷政策支持力度最大, 农民工成为新需求重要来源 加快政策落实 增强需求的持续性成为重点 政策建议 短期 : 坚持因城施策, 进一步加快政策落地实施 长期 : 新型城镇化发展推动产业及人口结构升级 分报告 年三季度中国房地产政策评述 重点政策 : 热点城市调控升级, 政策分化显著 重点政策效果评估 : 市场持续分化, 热点城市政策收紧改变市场预期 未来中国房地产政策环境预判 短期 : 继续聚焦去库存与控风险 长期 : 长效机制推进市场不断完善... 35

2 中国房地产动态政策设计研究组研究主持 : 住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院 联席组长 : 秦虹 : 住房和城乡建设部政策研究中心主任 莫天全 : 中国指数研究院院长 主要成员 : 住房和城乡建设部政策研究中心 : 浦湛 周江 钟庭军中国指数研究院 : 莫天全黄瑜葛海峰白彦军周宣贾静吴建钦邹雪晴张婷刘丽杰曹晶晶王琳祁璇陈召蕾黄秀连程威吴永娟陈文静战雪冯单单李雪娇郑艳会周巍李璠璠杜咏咏杜语轩邓西温靓靓潘雪孙新宇李沛平刘小芳吴珊高静张曼蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张志杰张化学林建晖丁晓胡超钟文辉赵丽一苑承建薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群王玲袁彬彬马文涛张伟吴晓桃高院生张哲程玉祁丽静

3 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 中国房地产政策评估简介 1. 评估背景和目的 受发展阶段和国情所决定, 影响我国房地产市场的因素众多而又独特, 既有人口 土地 经济等实际指标, 又有消费传统 心理预期等特殊影响, 还有金融体系 土地制度 政策调控等制度因素 其中, 政策变量对房地产市场的即时影响较大 房地产政策既关乎国民经济增长的大局, 又与广大民众安居乐业息息相关, 因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注 从国外经验来看, 房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节, 但在我国, 对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视 为了独立研究和评估政府房地产政策, 并为推动中国房地产业的健康发展 提出合理政策建议, 国家住房和城乡建设部政策研究中心 中国指数研究院共 同发起并组建第三方 中国房地产动态政策设计研究组, 旨在 : (1) 独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策, 深入解读各有关部 门涉及房地产行业的政策措施, 并系统分析政策对我国房地产市场的影响 ; (2) 从房地产发展实际出发, 设计建立 房地产业中长期发展动态模型, 客观描述我国房地产市场的实际运行情况, 发掘房地产市场的长期内在规律 ; (3) 以全方位 前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意 见参考, 并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议 (4) 构建政府 购房者和开发商的交流机制和平台, 使得各方在获得真 实有效信息的基础上来调整自身的行为, 促进房地产市场的平稳健康发展 2. 中国房地产业中长期发展动态模型 在对国外房地产市场模型研究基础上, 同时借鉴国内外的理论成熟 操作 实际的国民经济动态模型和行业模型, 我们从中国房地产发展实际出发, 设计 1 建立了一个 房地产业中长期发展动态模型 来研究房地产市场的长期内在 规律和进行政策评估设计 该模型分为房地产供给 房地产需求 房地产价格 年 4 月, 模型 通过住建部 国家统计局 清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定 2011 年, 模型 获住房和城乡建设部 华夏建设科学技术三等奖 1

4 中国房地产动态政策设计研究组 城镇居民收入 房地产政策和房地产人口,6 个模块共 22 个方程 房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势 : (1) 该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习 的基础上, 吸纳了众模型之长, 既能客观描述房地产行业的内在规律, 又能进 行政策评估和设计 (2) 采用比较先进的动态建模方法, 检验 检验 再检验 的建模思 想贯穿整个模型的设计和估计, 并采用协整理论, 避免了非平稳时间序列产生 的 伪回归 (3) 引入误差修正模型 (ECM), 因而既能较好的描述房地产行业运行 的长期内在规律, 又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性 (4) 遵循宏观经济模型小型化的趋势, 使基本模型保持在比较小的规模, 着重分析重要变量, 不仅有利于对房地产行业运行规律的把握, 也使分析更易 于进行 (5) 充分考虑了房地产政策, 人口和大城市这些之前研究中被探讨得不 够深入却又十分重要的因素, 使得模型能更客观地体现房地产内在规律 2

5 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 3. 方法体系 在评估的方法体系上, 我们采取定量分析和定性分析相结合的方法 4. 数据来源 数据样本区间为 1997 至 2016 年三季度, 涵盖中国房地产市场发展的主 要发展阶段, 主要包括 : 中国房地产指数系统 CREIS 中指数据 国家统计局统计年鉴 中国房地产统计年鉴 中国人民银行发布的公开数据 各城市房地产交易中心发布数据 其他数据来源 同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性 3

6 中国房地产动态政策设计研究组 主报告房地产市场去库存研究专题序言 2015 年末中央经济工作会议指出, 化解房地产库存是 2016 年结构性改革五大任务之一 2015 年以来, 中央及地方各级政府相继出台了一系列化解房地产库存政策, 需求方面积极扩大有效需求 打通供需通道, 消化库存, 供应方面调整土地供应 发展住房租赁市场, 企业方面促进房地产业兼并重组 提高产业集中度等 在政策影响下,2016 年我国房地产市场进入调整阶段, 政策叠加效应逐步显现 当前城市市场表现分化显著, 热点城市受前期政策利好 自身需求及外来资金推动影响, 市场持续回升, 为防范地价房价过快上涨, 部分城市开启政策调控, 限购限贷政策接连出台 ; 而与之形成对比的是, 部分二线及多数三四线城市特别是县城库存量较高, 化解难度较大, 且不同城市 不同区域 不同产品结构库存呈现明显差异 因城施策 分类调控, 促进房地产业平稳健康发展仍是各级政府的重要任务, 房地产去库存大格局仍然延续 在此, 我们结合对部分城市的实地调查, 分析了全国房地产库存整体情况和主要特点, 并重点对取得较好去库存效果的城市进行研究, 挖掘在去库存过程中的政策效果, 以求进一步总结有效经验, 为后期的房地产去库存提供有意义的借鉴 4

7 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 1. 房地产市场库存情况分析 1.1 当前房地产市场库存情况 2015 年末的中央经济工作会议指出, 化解房地产库存是 2016 年结构性改革五大任务之一 2016 年以来在中央及地方开启的一系列利好政策带动下, 全国商品住宅整体库存持续下降, 但是从短期及中长期来看库存总量仍处于较高水平 此外, 数据显示, 部分城市商办库存压力超过商品住宅, 但当前多数省市去库存政策主要针对商品住宅, 商办库存持续新增, 去库存任务任重道远 全面考察我国房地产库存规模, 应从短期和中长期两个方面来分析 短期商品房库存有所下降, 但仍处高位, 商办库存去化压力较大 短期来看, 库存主要为竣工待售库存 在建未售库存和待建库存, 即已竣 工尚未销售的商品房建筑面积 未竣工在建且未售的商品房建筑面积和尚未开 发的土地建筑面积 ( 待开工面积 ) 竣工待售即统计局公布的商品房待售面积, 统计口径为报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中, 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积, 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积, 但不包括报告期已竣工的拆迁还建 统建代建 公共配套建筑 房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 在中央地方一系列宽松政策下, 全国整体库存规模持续下降, 去化压力有所缓解, 截至 2016 年 9 月, 统计局公布的商品房竣工待售面积数据为 6.96 亿平方米, 较上年末减少 2241 万平方米 同时不同结构待售库存呈现明显差异 截至 2016 年 9 月, 住宅待售面积为 4.14 亿平方米, 较上年末减少 3881 万平方米 ; 办公楼和商业营业用房待售面积分别为 0.33 亿平方米和 1.55 亿平方米, 较上年末增加 59 万平方米和 804 万平方米 在建未售即尚未竣工在建的商品房建筑面积, 扣除已经预售的部分 从商品房施工面积来看,2016 年 1-9 月, 全国商品房施工面积为 71.6 亿平方米, 在扣除已预售部分后, 其未售部分也相当庞大且明显超过待售面积 待开工规模是企业拿地但尚未开发的土地规划建筑面积, 这部分存货将在未来 1-2 年开工后形成供给, 因而也将计入库存 5

8 中国房地产动态政策设计研究组 中长期供应逐步降低, 有利于控制库存增量 从中长期来看, 未来土地供应量也将形成供给并增加市场库存量 近三年全国房地产用地供应量逐步下降, 由 2013 年年均供应 20 亿平方米下调至 2015 年的 12 亿平方米 根据 国土资源 十三五 规划纲要 和 全国土地利用总体规划纲要 ( 年 ) 调整方案 中 年新增建设用地总量控制来看, 未来五年全国房地产用地年均供应量将继续减少 国土资源 十三五 规划纲要 还提出结合房地产去库存, 实施有效用地调节政策, 保持房地产市场平稳运行 在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模 ; 对房地产库存较高的城市, 减少直至停止住房用地供应 同时明确用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜, 向发展潜力大 吸纳人口多的县城和重点镇倾斜, 对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划, 促进大中小城市和小城镇协调发展 同时, 国土部发布的 关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见, 明确实行差别化用地标准, 确定进城落户人口新增城镇建设用地标准为 : 现状人均城镇建设用地不超过 100 平方米的城镇, 按照人均 100 平方米标准安排 ; 在 平方米之间的城镇, 按照人均 80 平方米标准安排 ; 超过 150 平方米的城镇, 按照人均 50 平方米标准安排 据此, 库存量较高 当前人均城镇建设用地面积较大的城市, 未来吸纳农业转移人口的同时新增城镇建设用地也不会出现过快增长 土地政策也是各级政府调控房地产的手段, 不同地区将因地制宜, 采取差异化的供地政策 从部分省市今年供地计划来看, 库存压力较大省市计划供应量明显有所下降, 库存严重不足城市将加大供应量 而北京 上海等超大城市中心城区, 由于土地资源稀缺, 未来供应量也将减少, 但这些城市房地产市场已经进入存量房时代, 二手房已占据市场较大比重, 相较于增量, 存量对市场影响更为突出 1.2 房地产库存结构特点及原因 当前我国库存结构呈现明显分化态势, 究其原因, 与供求矛盾以及供需结 构错配有较大关系 热点城市需求旺盛而供应不足, 在宽松政策环境刺激下需 求持续释放, 导致库存下降甚至呈现严重不足 ; 而与之形成鲜明对比的是, 部 6

9 滁州长沙杭州成都长春上海温州运城苏州焦作青岛西安三明宁波徐州九江龙岩湛江蚌埠重庆广州天津芜湖一线二线三四线 合肥莆田北京东营舟山厦门南昌武汉南京南平福州江阴呼和浩特圳2016 年三季度中国房地产政策评估报告 分二线及多数三四线城市供应过剩需求乏力, 长期的供过于求导致库存积压 不同城市 不同区域 不同产品结构库存呈现明显差异, 因城施策 分类调控, 促进房地产业平稳健康发展成为各级政府的重要任务 特点 : 区域及结构分化明显 当前城市库存水平差异明显, 不同城市 同一城市不同区域以及不同产品 结构均呈现差异化 本节我们主要从重点城市短期可售规模的去化压力和长期 土地去化时间来考量 1) 商品住宅 城市之间分化 : 一线及部分热点二线城市需求强劲, 无库存压力, 部分二线及多数三四线城市库存压力显著 图 :2016 年 9 月部分城市商品住宅库存去化时间 月 深 资料来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 市场需求强劲, 无库存压力 : 这类城市主要为一线及部分热点二线城市 2016 年 9 月末, 一线城市平均库存消化时间为 9.3 个月, 其中深圳今年 3 月份以来政策收紧, 导致成交有所放缓, 库存消化时间延长, 截至 9 月末去化时间为 16 个月, 较去年末延长 9 个月 ; 二线城市平均库存消化时间为 8.4 个月, 其中合肥 南京降至 2 个月以下, 库存严重不足 热点城市库存的持续下降导致市场供不应求矛盾加剧, 加之宽松的政策环境, 推动房价地价持续上涨, 部分城市陆续出台调控措施稳定楼市 库存下降明显, 目前压力适中 : 这类城市主要为部分二线及热点三线城 市 二线典型城市如长沙 西安等, 库存消化时间分别由去年末的 14 个月 7

10 中国房地产动态政策设计研究组 13.8 个月降至今年 9 月末的 6 个月 7.7 个月 三线典型城市如蚌埠 芜湖等, 库存消化时间分别由去年末的 13 个月 14 个月降至今年 9 月末的 7 个月 4 个月 库存有所下降, 但压力仍大 : 这类城市主要集中于少部分二线及多数三四线城市 从监测的典型城市来看,2016 年 9 月末, 部分二线城市库存仍然居高不下, 如呼和浩特去化时间超过 3 年, 多数三四线城市库存消化时间有所下降, 但仍在 15 个月以上, 如江阴 运城等城市 这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调 城市内部分化 : 同一城市不同板块呈现明显分化 受城市规划及不同区域配套 产业结构影响, 城市内部不同区域库存也呈现明显分化 城市中心城区需求旺盛, 无库存压力, 而部分非主城区县需求不足导致市场去化缓慢, 库存压力较大 以成都为例, 成都中心城区无库存压力, 而新津县 彭州市等郊区 ( 县市 ) 去化压力较大, 政策方面也呈现分化, 成都针对主城区实施限购限贷政策, 郊区县仍以去库存为主 2) 商办 : 整体压力较大, 二线城市最为突出 从商办市场的库存去化压力来看, 一线城市短期及中长期去化压力不大, 二线及三四线城市库存压力显著, 部分城市短期去化时间超过十年 短期二三线商办去化压力显著 从商办待售面积去化时间 ( 以近六个月月均销售速度计算 ) 来看, 各线城市商办平均库存压力高于住宅, 其中商业库存压力更为突出 一线城市商业短期库存去化需两年半时间, 办公需一年多, 上海 深圳商办库存压力相对较大 ; 二线城市商办去化压力显著, 商业库存去化时间高达 6 年以上, 办公去化时间也超过 4 年, 成都 南京 天津 长沙等城市商办去化压力尤为明显 ; 三四线城市商业库存去化需 6 年半, 办公需近 5 年时间 8

11 天津青岛湖州湛江广州重庆北京芜湖南京南昌上海西安长沙成都长春滁州一线二线三四线 天津青岛湛江湖州一线二线三四线 重庆广州北京芜湖南昌南京深圳西安长春滁州长沙成都圳海2016 年三季度中国房地产政策评估报告 图 : 部分城市商业 办公短期库存去化时间 商业 办公 100 月 月 上0 160 深0 资料来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 中长期来看, 商办库存压力也集中于二线以及三四线城市 从 2010 年以来各线代表城市商办用地成交面积与商办销售面积比值来看, 一线城市为 2.1, 二线城市为 4.4, 三四线城市为 3.8 由于早期大量商办用地成交, 而市场去化较慢, 导致库存积压, 部分城市如兰州 济南等库存压力显著 图 : 年典型城市商办用地规划建筑面积 / 商办销售面积 12 土地成交 / 销售面积 均值 深上北广兰济天西杭苏青福长南温南重武厦成合郑潍唐佛廊肇常惠蚌芜湛邯舟烟中泉莆东宁圳海京州州南津安州州岛州沙京州昌庆汉门都肥州坊山山坊庆州州埠湖江郸山台山州田莞德 一线二线三线 资料来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 从城市内部结构来看, 城市区域间商业布局不均, 存在结构性问题 一线城市人口众多, 第三产业占比较高, 商业地产的供应很好的适应了城市的需求, 而部分二三线城市在发展的过程中, 由于不同历史时期发展重点的差异, 导致各区域内资源分配不均衡, 造成城市内部市场的阶段性分化, 致使不同区域的库存现状和去库存速度呈现明显的差异 如成都商业库存压力较大, 且商业布局严重不均衡, 目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城 大源等板块, 城北也有大量的专业市场库存, 而其他区域大型商业还相对不足 9

12 中国房地产动态政策设计研究组 原因 : 供求失衡 供需结构错配 商品住宅高库存主要源于供需失衡, 以及供需结构错配 从供应层面来看, 部分城市由于规划超前, 前期大量开发导致供应规模增长较快, 远远超过了当地需求, 根据统计数据, 年商品住宅新开工面积与销售面积的比值为 1.3, 开工规模大于销售规模, 部分二线如呼和浩特 太原, 开工销售比分别为 2.5 和 1.8 从需求层面来看, 当前全国城镇商品房户均套数已超过 1 套 部分城市人口吸聚力的下降, 导致流入人口规模减少甚至呈现人口外流, 而市场当前需求达到饱和, 潜在需求动力不足, 致使库存消化缓慢 供需结构错配方面, 一线及部分热点二线城市的虹吸效应, 吸引大量人口流入, 市场需求旺盛而供应不足, 三四线城市则供应过剩 需求不足 由于需求受制于人口, 而人口与城市发展水平 产业结构 就业机会有较大关系 热点城市经济 城镇化 产业发展水平高, 较强的人口吸聚力带来大量购房需求, 而三四线中小城市人口吸聚力较弱, 导致市场需求严重不足 同时, 城市内部供需结构错配现象也是库存形成的原因之一 部分城市或区域需求以小户型刚需为主, 但供应更多推出大户型, 反之部分城市保障房 中小户型供应量较大, 但需求已由刚需向改善性需求转变 供应需求结构性比例失衡问题, 也造成部分产品供不应求的同时大量其它产品去化压力严峻 商办库存与城市经济及产业发展密切相关 从全国整体情况来看, 商办库存压力超过商品住宅 商办库存一方面受阶段性供应过剩影响, 供应量增长超出市场消化能力 由于商业市场的培育 经营 发展都有其自身的规律与周期, 如果政府加快商用土地供应节奏, 无疑在短期内加大了商业地产的供应量, 造成商业地产的去化速度与商业的发展周期不相匹配 在 2010 年开启的一轮房地产调控下, 受住宅限购等因素影响, 商办市场迎来一轮供应高峰,2010 年 年间, 全国商业营业用房投资额增长 158.6%, 办公投资额增长了 243.6%, 明显高于同期商品住宅 89.8% 的增幅, 但销售面积并未相应的随之增加, 供过于求导致商办库存积压 另一方面商办库存与城市经济 人口及产业发展息息相关 经济基础好 三产占比较高的城市, 高质 高知人群导入推动商办市场快速发展 此外, 供应配比的不合理 同质化问题等也是加剧商办市场库存压力的重要因素 10

13 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 图 : 典型城市 年商办开工面积与 2015 年三产产值 社会消费品零售总额对比 值(元) 北京 社 北京 上海 会 消 上海 第 费三品 8000 广州产广州深圳零业 售 6000 产天津深圳武汉天津重庆总成都苏州杭州南京额(4000 南京 重庆 亿 5000 成都郑州西安亿 2000 元)贵阳 昆明 合肥 近三年办公累计开工面积 ( 万平米 ) 近三年商业累计开工面积 ( 万平米 ) 资料来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 另外在热点城市, 商办高库存与住宅低库存并存是一个普遍的现象 这种分化现象的存在是由多种因素造成的, 其一, 土地供应环节的配建没有充分考虑结构性的平衡问题 ; 其二, 部分热点城市短期内土地供应较多, 住宅投资热情高, 商办投资热情较低 ; 其三, 部分城市自身产业优势不明显, 对商办的内生性需求有限 小结 : 总体来看, 全国房地产市场库存压力有所缓解, 但总体仍处于历史高位 商品住宅库存呈现多维度结构分化, 库存压力主要集中在部分普通二线城市和普通三四线城市, 且城市内部不同区域间也存在着较大的差异 商办库存整体承压, 部分城市库存形势较为严峻, 去化压力远高于住宅, 去库存难度也高于住宅市场, 商办高库存与住宅低库存并存的格局将持续存在 2. 房地产去库存政策主要方向 2.1 供给侧 : 调控增量, 盘活存量 供应结构和需求不匹配是导致库存积压的重要原因 部分省市通过调节供 应端, 合理安排市场供应规模和结构, 从源头上缓解房地产库存压力 1) 科学调控市场供应 根据库存情况, 实施差别化的供地政策 一方面, 控制好土地供应的规模 布局和节奏, 针对库存严重地区, 减少 或暂停房地产开发用地供应 如海南提出对商品住宅库存消化期超过全省平均 水平的市县, 暂停办理新增商品住宅 ( 含酒店式公寓 ) 及产权式酒店用地审批, 11

14 中国房地产动动态政策设计研研究组 暂停新建商品住宅项目规划报建审批 部分省市更更提出由政府府回购已实际供应但未进行开发发建设的土地 如内蒙古提提出因商品住住房库存量较较大 需要控制房地产开发规模模的地区, 对已已实际供地但但未进行开发发建设的房地地产开发用地地, 可以由政府回购购用于土地储备 另一方面, 优化市场供应结构, 允许房地产开开发企业适当当调整套型结结构, 对不适应市场场需求的住房户型做出调整 ; 研究制订订未开发房地地产用地的用途转换方案, 通过过调整土地用途 规划条件, 引导未开开发房地产用用地转型利用用 2) 积极极培育租赁市场 国务院办办公厅发布的 关于加快培培育和发展住住房租赁市场场的若干意见见 提出, 允许将商业用房等按规规定改建为租租赁住房, 对于住房租赁赁企业 机构和个人均给予税收收优惠政策支持 支持房地地产开发企业业拓展业务范范围, 利用已建成住房或新建住住房开展租赁业务, 鼓励房房地产开发企企业出租库存存商品住房 各地将加快培育租租赁市场作为去库存的重要要措施 图 : 部分省省市相关政策成都 加快快搭建住房租赁赁信息政府服务务平台, 为租赁赁市场供需双方方提供高效 准确 便捷的信息服服务 鼓励励房地产开发企企业自持商业 办公物业并进进行统一招商 整体运营, 各区 ( 市 ) 县可根据据实际情况, 对规模以上自持持经营的商业 办公物业给予租金金补贴 鼓励各各区 ( 市 ) 县采采取租赁方式解解决社区用房 医院 学校 菜市市场等公建配套套 支持持投资人整体购购买或长期租赁赁待售房源用于于租赁经营, 鼓励社会资本和银行行 证券 保险险 信托 基金金等金融机构投投资商业地产租租赁市场 辽宁 培育育住房租赁市场场经营主体, 增加租赁住房有有效供应, 推动动住房租赁市场场健康发发展 将新新建租赁住房作作为住房供应的的新方式, 纳入入住房建设规划, 合理确定租租赁住房房建设规模, 在年度住房建设设计划和土地出出让计划中予以以安排, 有序开开展租赁赁住房建设 数据来源 : 中国房地产动态政政策设计研究组组综合整理 3) 引导导房地产业健康发展 一方面, 降低房地产企业运营成本, 通过下调调商品房预售售资金监管比比例 降低涉及房地地产企业的各项收费等减轻轻企业负担 ; 另一方面, 促进房地产企业 12

15 2016 年三季度中国国房地产政策评评估报告 转型发展, 鼓励房地产企业业利用库存房房源发展旅游游 养老 医医疗 创业等跨界地产, 鼓励房房地产企业兼并重组 转型型升级 图 : 部分省省市相关政策 浙江 发展跨跨界地产 鼓励励和引导房地产产业向上下游产产业链扩展延伸, 鼓励发展商务 创意 园区 文化 教育 旅游 养老 医疗 休闲等跨界地产 提升产产业水平 培育育发展特色地产, 引导企业研研究住房需求, 创新产品内涵, 彰显浙派人居品牌 落实减减负措施 按照照全面减轻企业业负担要求, 切实降低涉及房地产企业的各项收收费 发展总总部经济 推动动兼并重组等 数据来源 : 中国房地产动态政政策设计研究组组综合整理 2.2 需求侧 : 多渠道鼓鼓励各类需求求入市 加大合理理购房消费支支持力度, 推动需求升级 主要通过过加大信贷支持力度, 财政政补贴及税费费减免等方式, 降低购房房成本及购房门槛, 刺激购房需求求入市 同时时提高棚改货货币化安置力力度, 利用存存量房源解决安置房房源, 成为房地产去库存的的重要渠道 1) 加大大信贷财税优惠力度 信贷方面, 积极落实中中央信贷调整, 降低首付付比例, 提高高利率优惠 同时加大公积金政政策支持力度, 一方面提高高贷款额度, 另一方面降降低贷款门槛槛 通过降低提取门槛 缴存基数数及上下限 将农民工等等纳入公积金金缴纳范围 实行异地通贷以及及与商业贷款挂钩等, 鼓励励购房需求, 加快库存去去化 财税方面, 除通过契税税减免 税费费补贴方式鼓鼓励居民购房房外, 部分省省市对购房需求给予予财政直接补贴, 进一步减减轻购房负担, 刺激需求求入市 如四川资阳市提出, 凡在资阳中心城城区购买普通通商品住房的的城乡居民, 按每套 8000 元给予奖励 ; 沈阳阳提出凡个人人购买住房契契税税率超过 1% 的部分, 市及区 县 ( 市 ) 两级财政给予予补贴 2) 提高高棚改货币化力度 随着保障障房建设的持续推进和棚改改的不断深入, 棚改房源源将不再局限于政府主导建设, 而是让接受保保障的家庭到到市场上购买, 政府通过过资金补贴实现保 13

16 中国房地产动动态政策设计研研究组 障 这一方式不不仅能够解决决棚户区改造造多年来建造造实物安置房房带来的大拆大建 资金难以筹措措等困难, 还能能够促进棚改改与利用存量量房的有效衔衔接, 成为部分高库存城市去库库存的重要措施 图 : 部分省省市相关政策 安徽 要求市市 县政府要搭搭建棚改货币化化安置服务平台, 鼓励信誉好的房地产开发企业 中介服务机构构 金融机构进进入平台, 公布布房源信息和信信贷产品, 给予棚改居居民适当降价或或折扣 让利等等优惠 也可通通过公开竞价等方式, 组织棚改居民民团购住房 海口 棚户区居民选择货币直接补偿安置方式后, 一年内购买我市新建商品房 ( 不含回迁迁商品房 ) 用做做安置房的, 市政府给予 200元 / 平方米补贴, 单户补贴总额最高高不超过 元 ; 棚户区居居民选择部分现现房安置部分货货币直接补偿安置方式式的, 一年内购购买新建商品房 ( 不含回迁商商品房 ) 用做安置置房的, 市政府给予 100 元 / 平方米补补贴, 单户补贴贴总额最高不超超过 元 数据来源 : 中国房地产动态政政策设计研究组组综合整理 此外, 部分分省市推行共共有产权模式, 即政府与与购房者按约约定比例共同拥有住房的所有权, 购房者享有有使用权 对对于具有一定定购房能力的的中低收入住住房困难家庭 新就业人群 进城城务工人员等等保障对象, 推行共有产产权模式成为去库存的又一可行行模式 从现行行去库存政策策中的共有产产权模式来看, 可以分为青海等地的先租后后售及邯郸等地的半租半售售两大类 3) 鼓励励企业降价促销 2015 年末末中央经济工工作会议在化化解房地产库库存工作中提提出要鼓励房房地产开发企业顺应应市场规律调整营销策略, 适当降低商商品住房价格格 目前多地地鼓励企业降价促销, 部分省市提出采用由政政府主导的 团购 模式式鼓励企业让让利 如福建要求各各市 县 ( 区 ) 政府应当搭搭建购房服务务平台, 引导导房地产企业业 中介机构发布库库存房源信息, 促进购房者者与在售项目目对接, 并结结合实际组织 团购, 由房地产产企业与房地地产主管部门门签订 团购 优惠框架架协议, 承诺 团购 价格优惠惠幅度 鼓励新市市民进城购房, 扩展增量量需求 在刺激居居民购房需求的同时, 寻找找新的需求点点 鼓励更多多的群体购房房也是化解库存的重重要途径 目前, 安徽 河河南 河北等等多个省市加加大对农民工等新 14

17 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 市民购房的支持力度, 一方面通过加大信贷优惠力度 货币补贴力度以及将农 民工等新市民纳入公积金范围等, 鼓励新市民购房 ; 另一方面通过推进户籍制 度改革, 保障新市民享有与城镇居民同等权利 1) 货币补贴 实施货币补贴政策是部分三四线中小城市去库存重要措施, 通过货币补贴的方式能够直接减轻购房者负担, 鼓励居民购房 货币补贴主要有税费补贴和地方政府对购房需求给予财政直接补贴, 且从补贴力度和范围来看, 库存压力越大城市补贴力度也较大 补贴对象也相对较为广泛 当前实施货币补贴省市主要集中在中西部, 人口外流较为突出, 如四川省的眉山 乐山 资阳 自贡等地, 河南省多地 江苏宿迁 福建泉州等地 也有部分二线城市, 如沈阳等地 表 : 部分省市相关政策地区补贴类型关键内容四川自 2015 年 5 月 8 日起, 对城乡居民家庭购买的我市自住商品房, 财政直接补贴自贡给予 100 元 / 平方米的财政补贴 农民购买普通住房给予实缴契税额 50% 的补贴, 新一轮国家确定河南契税补贴的易地扶贫搬迁农户进城购房给予实缴契税额 100% 的补贴 三门农民购买首套普通住房 ( 包括二手房 ) 每平方米补贴 150 元, 对峡财政直接补贴第二套改善性住房每平方米补贴 100 元 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2) 信贷优惠 通过加大信贷优惠力度 降低购房门槛等措施鼓励新市民购房也是一些城市去库存的重要方式 部分省市通过降低贷款门槛及贷款成本等措施, 为农民工等新市民提供便利服务, 减轻购房负担 如山东 湖北等地积极推动 农民安家贷, 有效解决农民进城购房贷款准入难 条件高 费用多 办理慢等难题 3) 户籍改革 基本住房保障是进城务工人员的主要诉求, 在加快户籍改革背景下, 保障农民工等新市民权益, 解决农民工等新市民安置就业等相关配套问题, 鼓励外来人口购房意愿, 切实将农民工等新市民转化为购房需求, 才能更好地扩大当地住房需求 全国大部分省市均已出台户籍改革方案, 全面推行居住证制度 15

18 中国房地产动态政策设计研究组 国务院发布了 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案, 明确进一步拓宽落户 通道和健全配套政策体系等 2.3 商办地产 : 供需两端发力, 更重供应端调整 从商办库存情况来看, 部分城市库存规模显著, 去化压力较大 根据当前城市库存情况, 主要有两大类, 一类城市住宅库存不大, 而商办库存压力较大, 如福州 南昌等地, 主要推进非住宅库存去化 ; 另一类城市住宅和商办库存压力均较大, 如沈阳等地, 在大力推进住宅库存去化的同时, 还进一步出台政策推动商办地产库存去化 针对商办库存去化政策方面, 地方政府也从供应端和需求端同步发力 供应端 : 调整优化供应规模 结构 一方面, 控制新增商办用地供应规模, 对商业办公地产库存明显供过于求的市 县, 暂停商业办公用地供应 ; 另一方面, 优化供应结构, 允许对已出让非住宅项目进行转型, 推进商业办公等非住宅商品房结构调整, 转化为企业孵化器 众创空间等 同时通过货币补贴等方式鼓励将商业办公转化为开发企业自持物业或租赁 此外, 部分省市通过提高购买商办地产的配套保障, 使之与住宅等同 如沈阳提出在商业用地上已经建设的商住公寓 酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目, 可以调整为自住型公寓, 在落户 入学 水电暖民用价等方面享受住宅同等政策 需求端 : 通过补贴等多方式促进需求 通过货币补贴 信贷支持等方式, 鼓励购买非住宅 如福州提出购买五城区新建商业办公房地产的, 由财政按所缴契税等额给予补贴 ; 南昌提出各银行业金融机构要在国家统一信贷政策的基础上, 加大对个人购买非住宅的贷款支持 小结 : 总体来看, 各地去库存政策供需两端并进, 供应端注重政企齐发力, 控增量 盘活存量 调整结构, 寻求多渠道解决方案, 更好地适应市场需求 ; 需求端通过政策聚焦, 从消费需求出发, 多项措施鼓励潜在需求入市, 如加大信贷支持力度 货币补贴力度等 此外, 加大户籍改革力度 完善周边配套等, 积极推进农业转移人口进城落户, 也是地方去库存的重要措施 16

19 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 3. 去库存政策效果评估 3.1 去库存稳步推进, 但整体库存压力仍存 商品房待售面积减少, 但商办库存压力仍较大 今年以来, 地方去库存工作稳步推进,9 月末, 商品房待售面积 6.96 亿平方米, 比 8 月末减少 1258 万平方米, 较上年末减少 2241 万平方米以上, 但绝对水平仍然处于高位 其中, 住宅待售面积为 4.14 亿万平方米, 较上年末减少 3881 万平方米 ; 办公与商业营业用房库存压力则仍然持续, 待售面积为 1.88 亿平方米 图 : 商品房待售面积走势图 商品房待售面积 ( 万平方米 ) 住宅待售面积 ( 万平方米 ) 万 平 方 米 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 9 月 2015 年 12 月 2016 年 9 月 商品房住宅办公 + 商业营业用房 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 三线城市成交量保持较高速增长, 有效缓解了库存压力 在各地去库存宽松政策影响下, 各线城市成交向好 一线城市限购力度加强, 成交面积同比涨幅收窄 ; 二线城市成交反弹,1-9 月代表二线城市月均成交约 95 万平方米, 同比增长 35.3%;2015 年以来, 三线代表城市成交保持较高增长速度,2016 年 1-9 月三线代表城市月均成交 44 万平方米, 同比增长 36.2%, 增速与上年同期持平 17

20 中国房地产动态政策设计研究组 2 图 : 年 1-9 月不同城市住宅月均成交面积及同比增速 万平方米 月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 一线二线三线 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 部分二线及多数三四线城市库存压力仍然严峻 短期来看, 尽管库存消化时间有所缩短, 部分二线城市及多数三四线城市库存压力仍然较大 如呼和浩特 2016 年 9 月末库存消化时间高达 3.5 年, 江阴和运城 9 月末库存消化时间也达到 22 个月和 33 个月 未来一段时间这些城市施策仍将坚持去库存为主基调 图 : 部分城市库存消化时间对比 月 年 12 月 2016 年 9 月 2015 年 12 月 2016 年 9 月 2015 年 12 月 2016 年 9 月 呼和浩特江阴运城 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 3.2 信贷政策支持力度最大, 农民工成为新需求重要来源 信贷 公积金等政策推动城市现有需求升级, 是去库存的重要动力 目 前, 我国城镇已基本实现户均一套房, 对于居住的需求也逐渐向追求舒适度 满意度转变, 改善性需求占比逐渐扩大, 部分大中城市首改需求已超过了首置 2 一线包括北京 上海 广州 深圳 4 个城市 ; 二线包括天津 重庆 杭州 武汉 大连 苏州 厦门 成都 南京 三亚 贵阳 温州 哈尔滨 海口 长春 合肥 青岛 福州 西安 南宁 郑州 沈阳 无锡 长沙 南昌 25 个城市, 主要是各省会城市和计划单列市 ; 三线包括三明 莆田 中山 惠州 淮安 肇庆 汕头 镇江 绍兴 宿州 韶关 包头 佛山 徐州 唐山 泉州 泸州 芜湖 东莞 扬州 南通 21 个城市, 主要指地级市 18

21 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 需求比重 而信贷首付下降 利率优惠加大直接促进市场需求, 特别是随着高库存城市二套房首付下调, 促进城市购房客群结构发生变化, 改善性需求入市速度加快 如宁波去年市场仍以刚需为主, 今年受最低利率 85 折 二套房三成首付影响, 改善性需求大批量进入市场 同样, 降税以及放开首套房的认定标准等政策, 也刺激了青岛改善性住房需求, 从今年上半年的销售数据来看, 改善性需求的成交量大幅增加, 且占比提高 公积金政策优惠受益人群更广泛 部分城市提升公积金额度, 能减轻购房压力, 特别对中低收入家庭购房成为重大利好 从部分城市公积金最高贷款额度与当前住宅套均价格对比来看, 西安 沈阳 太原 哈尔滨 长沙等城市这一比值在 80% 以上, 可以有效支持居民购房 公积金异地贷款也支持需求进一步扩大, 特别对于外来人口较多 相关置业需求资金缺口较大的城市而言是一大利好 如西安是西北外来人口最多的城市, 配合公积金异地贷款政策, 西安今年以来外地购房人群明显增加, 在西安今年上半年销售的商品房中, 外地户籍家庭购房占比接近一半 图 : 主要城市公积金贷款额度及占购房款比例 贷款最高限 ( 左 ) 占前三季度套均总价比 ( 右 ) 万元 沈阳太原西安长沙哈尔滨海口宁波济南 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 棚改货币化政策发力, 积极推动高库存城市低收入人群置房 货币化安置鼓励棚改人群自主进入市场, 是去库存的有利保障 特别是在三四线城市, 棚改货币化安置效果显著 如内蒙古自治区积极推进政府购买棚改服务工作, 截止上半年全区房地产库存面积较去年底下降 6.6%, 棚改货币化安置比例达到 75.3%, 高于全国平均水平 同时, 创新性货币化安置模式也使得库存去化加快 安徽芜湖创新地使用 房票 + 超市 模式, 棚改户持房票在 超市 买房享有多重优惠, 将棚改安置房购买力就地消化, 三年来芜湖市通过棚改消 19

22 中国房地产动态政策设计研究组 化的存量房地产占同期商品房销售总量的 1/3 以上 鄂尔多斯也加大棚改推进力度, 截至 10 月 7 日, 全市 2016 年棚改任务 户中, 已签订拆迁协议 户 232 万平方米, 完成自治区下达的 2016 年度目标任务的 117.1% 和市棚改去库存攻坚年度目标任务的 57.18%; 已安置 户 186 万平米, 其中房票安置 4005 户 65 万平方米, 纯货币安置 4109 户 36 万平方米, 实物安置 6218 户 85 万平方米 城市新需求受鼓励, 货币补贴 优惠信贷 推动户籍改革等多管齐下, 支持农民工进城购房 在河南 四川 安徽等农民工流出大省的中小城市, 对农民工进城购房的定向补贴政策和农民安家贷等信贷支持政策, 有力刺激了农民工购房需求 四川广元对农村居民 大学生 城镇低收入家庭等购买首套自住普通商品房实行财政补助, 截至 2016 年 7 月底, 共审核 2583 户符合条件的购房户, 发放补贴资金 万元, 而 2016 年 1-7 月, 全市商品房销售面积 万平方米, 同比增长 39.1%, 去库存成效明显 同时将农民工纳入公积金缴存范围等政策也有利于进城务工农民在当地置业 2015 年安徽芜湖市率先成立住房金融公司, 进城务工农民只需一次性缴纳 6 个月住房公积金, 即可申请公积金贷款, 享受公积金低利率优惠 2015 年以来, 芜湖农民购房超过 9000 套, 占芜湖商品房销售量近五分之一 而在大城市特别是省会城市, 推进户籍改革 鼓励农民工购房成为库存去 化的重要动力 大城市本身吸纳周边县市人口进城数量较大, 户籍的放开和城 市功能的均等化, 有效吸引外来人口特别是农民购房 重庆制定五大措施去库 存目标, 其中一条是鼓励农民工购房 从今年上半年的政策完成率来看, 鼓励 农民工购房指标已接近完成, 是五大措施去库存中完成率最高的一个, 这得益 于重庆继续放宽购房落户政策, 增加农民就业扶持力度, 推动农业转移人口在 就业地落户 表 :2016 年上半年重庆去库存目标完成情况对比 去库存措施 目标 完成情况 完成率 鼓励农民工购房 100 万平方米 万平方米 98.84% 发展规模化 专业化住房租赁市场 100 万平方米 万平方米 24.95% 全面推行货币化安置 400 万平方米 万平方米 44.37% 推动房地产功能转型 200 万平方米 - - 土地规划条件和用途调整 税费优惠等 200 万平方米 万平方米 77.19% 总计 1000 万平方米 万平方米 45.57% 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 20

23 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 3.3 加快政策落实 增强需求的持续性成为重点 部分城市政策落地缓慢, 影响相关受惠人群需求释放 部分地区由于政策落实的迟缓性和需求动力不足, 政策效果未能完全显现 部分城市货币补贴政策实施效果不明显, 不能成为去库存的有效支持 如宁波对大学生毕业十年内在宁波购买首套房进行总价 2% 最高 8 万的补贴, 但从政策实施情况来看, 此前政策落地仍存一定问题 而重庆实施主城区个人首次购房按揭财政补助政策, 但从实际调研情况来看, 政府方面没有专门窗口对接 当前实际操作流程不明晰, 而开发商方面也不会专门提及这一项补贴, 部分购房者对此项补贴及相关操作并不了解 商办库存庞大而需求动力不足, 政策执行力有限, 去库存政策效果尚未完全体现 城市产业 经济的发展及对人口的吸聚力, 将推动第三产业发展和对办公 商业的需求, 第三产业未占主导地位 人口吸引力不强都成为制约商办库存去化的主要因素 西安 南昌等城市都提出, 本地相关产业发展与高库存不匹配, 特别是以服务业为主导的第三产业发展相对较缓, 因而去化商办库存仍较困难 同时商办库存政策目前多以供应端优化为主, 但政策执行力相对有限 目前出台商办去库存政策城市中, 南昌 3 月出台非住宅去库存政策, 但从实际执行情况来看, 关于土地性质变更 ( 商改住 ) 的仅有个例, 且时间跨度从去年至今年, 时间较长 ; 关于办公面积调整的, 更是无相关案例, 总体政策推动性不强, 去化时间仍在高位 图 :2015 年 年 9 月南昌商业及办公去化时间走势 商业 月 办公 3 月出台非住宅去库存措施 年 2016 年 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 同样成都商办库存也在高位并呈现供需匹配不平衡的状态, 但调整商业用 地用途的案例也极少 成都城南金融城三期土地全方位调整规划, 大量行政办 21

24 中国房地产动态政策设计研究组 公用地变更为商业服务设施用地, 商业兼容住宅用地变更为二类居住用地 成 都城南商办库存量大去化不易, 而住宅回升较快, 商改住后有利于土地去化 小结 : 总体而言, 我们认为, 目前各省市去库存政策已取得一定成效, 住宅库存去化改善 从各项政策效果来看, 信贷政策直接降低购房门槛, 对刺激需求入市作用较大, 货币补贴政策配合定向信贷支持 户籍改革推进, 也极大促进了农民进城购房 但部分城市政策落实存在一定延缓性, 且商办库存由于需求动力不足, 政策效果不明显 而从市场表现来看, 多数城市去库存稳步推进, 部分此前库存较高但经济基本面较好的大城市, 在各类政策推动下, 住宅库存由消化缓慢转为市场供不应求, 其政策也转为以限购限贷等手段进行调控 4. 政策建议 4.1 短期 : 坚持因城施策, 进一步加快政策落地实施 供需两端用力, 盘活存量 鼓励需求 去库存只是楼市发展过程中的一个周期性现象, 去库存政策的发力仍然要基于有利于促进楼市健康发展来考虑 短期内库存去化仍需要政企协力, 供需两端共同作同 从供应端来看, 要充分发挥政府有形之手与市场无形之手的作用, 盘活存量 调整结构, 一方面控制新增用地, 高库存城市根据库存消化状况控制土地供应规模和商住配比结构, 特别是要吸取此前高商办配比土地集中入市导致库存积压的教训, 合理把控供应节奏, 避免在销售攀升时出现大量高商办配比的土地扎推 ; 一方面盘活存量用地, 积极推进房地产转型, 由住宅 商办库存向众创空间 停车场 文化 教育 旅游 养老 医疗等新业态综合发展, 鼓励社会资本 金融机构和个人购房成为租赁市场的房源提供者 需求端则继续实行税费减免和信贷优惠, 实行货币补贴政策特别是对农民购房 棚改安置进行补贴, 继续促进现有需求升级和新需求进入, 多渠道鼓励潜在的需求入市 已出台政策城市积极落实, 保证政策执行链条的畅通 从各地调研情况来看, 部分地区去库存政策落地速度缓慢, 如购房补贴政策仍存一定问题, 政府与购房者之间沟通困难, 实际操作流程不明晰等 政府部门仍需要加强政策执行力, 促进前期各项优惠政策尽快落地 特别是对于供应端去库存而言, 在 22

25 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 住宅去化无忧但商办库存较高的城市, 加快落实商办用地用途转换, 减少中间 流程及时间, 有利于缓解库存压力的同时增加住宅供应, 推动房地产市场合理 回归 坚持因城施策, 持续细化 完善各类去库存政策 各类城市应该结合自身库存特点和城市需求结构, 积极完善相关去库存政策 供应方面, 中小城镇根据各区县库存消化情况控制土地供应节奏, 部分大中城市可以积极推进鼓励社会资本 金融机构和个人购房投入住房租赁市场, 鼓励企业转向自持经营租赁业务 需求方面, 从实际的调研情况来看, 购房资金的变化对需求的释放具有直接的作用, 各地方区县可根据实际, 加大补贴力度或扩大补贴范围, 非住宅也可以纳入补贴范围 进一步加快城镇建设特别是城区边沿地带基础配套设施, 完善教育 医疗 商业等配套服务设施, 提高住房吸引力, 加快楼市库存去化, 稳定市场预期, 改善房地产投资环境 同时要加强市场监管力度, 完善库存监测体系, 对于土地出让不规范 上市项目证件不全 旧改项目没有纳入统一的库存监测体系等问题进一步规范, 全面监控并管理城市库存, 避免项目后期运营风险 4.2 长期 : 新型城镇化发展推动产业及人口结构升级 城镇化仍存发展空间, 为房地产业提供支撑 目前我国房地产市场将面临调整, 但出现大幅波动的可能性较小 一方面, 由于我国处于经济结构转型阶段, 货币政策仍将保持稳健, 有助于房地产业的平稳发展 ; 另一方面, 虽然我国的人口结构已过拐点, 但是由于 岁人口仍维持高位, 也将为房地产业提供支撑 ; 最后, 城镇化水平与房地产市场调整持续时间密切相关, 我国仍处于快速城镇化阶段,2015 年城镇化率为 56.1%, 未来城镇化发展空间仍较大, 由城镇化带来的城市建设 新增人口等, 也将为市场发展提供基本面支撑 因而房地产库存去化要紧紧结合新型城镇化背景, 特别是城市化率较低且库存严重的城市要通过加快新型城镇化推进库存去化 加快产业引入和升级步伐, 推进户籍制度改革 从调研各地去库存情况来看, 多个库存较高城市均表示消化大量库存需要引入更多外来需求, 特别是商办库存去化, 需要第三产业发展的支撑, 而大部分城市商办库存高企与第三产业发展不匹配 商办高库存现象与整体经济运行的紧密关系, 其需求大量释 23

26 中国房地产动态政策设计研究组 放仍然要基于投资者对未来经济的预期向好以及城市整体价值的上升, 因而吸引外来需求 去化商办库存亟需加快产业引入和升级, 通过产业发展和升级, 推动第三产业发展, 结合户籍制度改革, 拓展房地产新需求 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 已开始启动, 全面放开放宽重点群体落户限制, 加大对农业转移人口市民化的财政支持力度并建立动态调整机制, 建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制, 落实享受基本公共服务的政策, 继续完善鼓励农民购房的相关长效机制 完善城市布局调整, 提升城市经营能力 城市房地产库存内部区域性及商住配比结构问题突出, 主要由于城市整体资源分配不均匀 城市规划布局尚未完善等 因而可以采取调整城市布局等方式, 合理规划区域商办供应配比 在建设大规模商业片区时, 根据片区商业布局情况, 在库存高的区域, 对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块可以适当降低或取消土地商办比例设置 ; 而对于住宅过于集中区域, 可以加大配套商业比重, 完善使用功能 配套等细项 同时要提高城市经营能力, 积极探索 PPP 模式, 发挥政府资源的示范带动作用, 吸引企业和产业进入, 并给予信贷 税费等方面的放宽, 鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目, 通过品牌注入 提高住房品质的方式消化库存 而商办库存去化仍需提升城市整体经济实力, 同时也要着眼于优化供应端控制及转型, 在商办发展过程中, 鼓励开发企业提高创新力度, 创造符合市场需求的产品, 避免同质化, 向主题化 体验式商业等创新模式转变 24

27 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 分报告 2016 年三季度, 各城市房地产市场分化态势延续, 热点城市成交量价增长明显, 部分中小城市库存压力依然严峻 针对市场分化的情况, 政策方面继续坚持因城施策, 各地调控继续呈现明显差异化, 热点城市政策频频加码, 限购限贷政策接连出台, 多数三四线城市加大库存去化力度 同时, 区域一体化 户籍制度改革等长效机制建设持续推进 年三季度中国房地产政策评述 1.1 重点政策 : 热点城市调控升级, 政策分化显著 多地楼市调控升级, 限购限贷政策接连出台 热点城市调控政策持续收紧, 多地接连强化调控 苏州 南京 合肥 武汉等地三季度政策升级, 限购限贷不断收紧 ; 厦门 7 月收紧信贷政策,8 月出台限购措施 随着市场热度的不断蔓延, 调控收紧范围也在扩展, 杭州在限购限贷的同时暂停购房入户, 福州开启限价模式 十一前后已有二十二个城市密集出台房地产调控政策, 主要从限购 限贷 土地供应 市场监管等方面进行调节 各城市因城施策, 一线城市政策力度多已回到上一轮调控的水平, 二线城市总体政策力度也持续攀升 从各热点城市政策措施来看, 我们认为, 此轮政策继续坚持了分类调控 精准施策的原则, 在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持, 有利于市场回归平稳 从消费端来看, 因城施策特点鲜明 一线城市对社保或个税缴纳年限要求最高 ; 二线城市中苏州 南京 厦门对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求, 信贷政策收紧更为突出, 二套房首付比例也可与一线城市相比, 其中南京 苏州要求有 1 套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于 80%; 而其它二三线城市限购多数仅限制外地户籍购买 1 套房 本地户籍购买 2 套房, 限贷则要求二套房首付比例不低于 40% 25

28 中国房地产动态政策设计研究组 图 :2016 年部分城市政策不断收紧限贷限购 ( 最低首付 ) 城市非本市本市首套二套 ( 社保或个税 ) 普通住房 35%, 北京 2 套, 单身 1 套普通住房 50%; 非普通住房 40% 非普通住房 70% 上海 2 套, 单身 1 套 5 年 30% 深圳 2 套, 单身 ( 含离异 )1 套 无房无贷 30%; 无房有贷 50% 70% 广州 2 套 3 年 30% 70% 苏州 南京 3 套 2 套新房, 单身 ( 含离异 )1 套 1 年 首次购房 30%; 无房有贷 50% 合肥 2 套新房 1 年 首次购房 30%; 南昌 1 套新房 1 套 无房有贷 40% 厦门 郑州 福州 2 套 (180m 2 及以下 ) 2 套 (180m 2 以下 ) 2 套 (144m 2 及以下 ) 2 年 (180m 2 及以下 ) 1 套 (180m 2 以下 ) 1 年 (144m 2 及以下 ) 30% 30% 本市 30%; 非本市 40% 无贷或已结清 50%; 贷款未结清 80% 无贷或已结清 40%; 贷款未结清 50% 贷款未结清 : 普通住房 60%; 非普通住房 70% 40% 杭州 / 1 套 / 50% 天津 / 1 套非本市 40% / 武汉 / 2 套 25% 成都同一身份只能新购买 1 套 30% 无锡 不得向同一买受人出售多套 济南 3 套 1 套 东莞 2 套 1 年 ( 有 1 套房 ) 佛山 珠海 2 套 3 套 (144m 2 及以下 ) 1 套 20% 1 套 ( 无房 ); 1 年 ( 有 1 套房 ) 1 年 (144m 2 及以下 ) 数据来源 : 中国房地产动态政策设计研究组综合整理 30% 本市 50% 非本市停发 40% 从供应端来看, 政策调整的城市均提出要增加住宅用地供应, 但各城市间仍有差别 一线城市重启 90/70 政策, 未来中小户型用地将迎来供应高峰, 另外北京试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施, 或将成为其它城市抑制企业高价拿地的参考 ; 二线城市中, 设定土地出让指导价 提高土地竞买条件, 包括竞配建 竞自持 竞保障房 要求现房销售等, 均是各地控制地价过快上涨的主要手段, 而此前地价房价过快上涨的城市政策强度更明显, 厦门同样重提 90/70 政策, 加大中小套型供应, 南京 苏州更是提出 现场摇号 一次报价出让 等方式控地价 部分三线城市也较为严厉, 26

29 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 东莞新建商品住房销售价格实行备案制度, 商品住房实际成交价格高于备案价 格或下浮幅度超过 15% 时, 无法进行网上签约程序 本轮政策一方面通过限购政策抑制部分城市非理性购房群体, 特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者 ; 一方面通过限贷政策制约部分非刚需群体的资金来源 ; 同时, 多数城市提到积极扩大土地供应, 也在一定程度上有利于稳定市场预期 总体来看, 本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温, 但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求, 因此在相关政策方面都做了针对性区分, 仍能保证一定规模的刚需置业需求 有保有压, 维护市场的理性运行 同时, 高库存城市去库存政策仍持续并更具针对性 三季度地方出台去库存措施城市也继续扩围, 且政策更加具体细化 沈阳等地住宅和商办库存压力均较大, 在大力推进住宅库存去化的同时, 还进一步出台政策推动商业地产库存去化 ; 浙江明确去库存短期及中长期目标, 措施涵盖供需两端以及健全长效机制等多个方面 ; 长沙通过调整公积金政策刺激改善需求释放 ; 芜湖着重鼓励农民进城购房 此外, 户籍制度改革等长效机制建设加快完善 国务院印发 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知, 为农业转移人口市民化提供政策支持 地方也积极推进户籍制度改革, 多地已取消农业和非农业户口区分, 加大力度推进农业转移人口市民化, 为地方库存去化开拓新需求 1.2 重点政策效果评估 : 市场持续分化, 热点城市政策收紧改变市 场预期 全国 : 商品房销售量增长仍较快, 三季度价格涨幅扩大 量 : 销售仍保持较快增长 2016 年 1-9 月份, 商品房销售面积 万平方米, 同比增长 26.9%, 增速比上季度末回落 1.1 个百分点, 其中住宅销售面积同比增长 27.1%, 增速较上季度末回落 1.5 个百分点 ; 商品房销售额 亿元, 同比增长 41.3%, 增速比上季度末回落 0.8 个百分点, 住宅销售额同比增长 43.2% 进入三季度, 城市分化加剧, 热点城市调控收紧趋势蔓延, 加之前期部分需求提前释放以及 27

30 中国房地产动态政策设计研究组 基数较高等因素, 全国销量增速较上季末略有回落, 但仍处于历年同期较高水 平 图 :2009 年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速 100% 商品房销售面积同比商品住宅销售面积同比商品房销售额同比商品住宅销售额同比 75% 50% 25% 0% 25% 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 2016 年 1-9 月,50 个代表城市住宅月均成交约 3640 万平方米, 同比增 长 32.1% 具体来看, 一季度宽松政策环境下, 成交稳步提升 ; 二季度, 部 分热点城市调控转向, 相继出台收紧措施, 成交增速有所回落 ; 三季度市场成 交量稳步增长, 据初步估计, 三季度住宅市场月均成交约 3800 万平方米, 同 比增长 23.1% 3 图 :2010 年至今 50 个代表城市月度成交量走势 5000 月度成交面积 1 9 月月均成交面积 国十条 国八条 国五条 930 房贷新政央行降息 持续政策放松 万 3000 平 2500 方米 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 价 : 三季度百城住宅均价涨幅扩大 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示, 截至 2016 年 9 月, 百城住宅均价上涨至 元 / 平方米, 环比连续 17 个月上涨, 3 代表城市共 50 个, 一线包括北京 上海 广州 深圳 4 个城市 ; 二线包括天津 重庆 杭州 武汉 大连 苏州 厦门 成都 南京 三亚 贵阳 温州 哈尔滨 海口 长春 合肥 青岛 福州 西安 南宁 郑州 沈阳 无锡 长沙 南昌 25 个城市, 主要是各省会城市和计划单列市 ; 三线包括三明 莆田 中山 惠州 淮安 肇庆 汕头 镇江 绍兴 宿州 韶关 包头 佛山 徐州 唐山 泉州 泸州 芜湖 东莞 扬州 南通 21 个城市, 主要指地级市 28

31 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 1-9 月累计涨幅达 14.91%, 其中一季度累计上涨 2.94%, 二季度累计涨幅扩 大至 4.54%, 三季度随着更多城市房价加入上涨行列, 累计涨幅扩大至 6.78% 图 :2010 年 6 月 年 9 月百城住宅均价及环比变化 元 / 平米 百城均价 ( 左 ) 环比 ( 右 ) 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% 图 :2011 年 年各季度百城价格累计涨跌情况 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2% 4% 4.27% 0.03% 11.51% 2.69% 4.15% 14.91% 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1 9 月 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 1.0% 6.78% 4.54% 2.94% 1.78% 1.51% 1.00% 0.18% 一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度 2015 年 2016 年 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 土地市场 : 三季度土地成交量继续走低 2016 年 1-9 月, 全国 300 个城市共成交各类用地 10 亿平方米, 绝对量处于近年来较低水平, 同比下降 4.8%, 其中, 住宅用地同比下降 3%, 商办用地同比下降 15.4% 三季度, 各类土地共成交 3.5 亿平方米, 同比下降 14.6% 其中, 住宅用地成交 1.6 亿平方米, 同比增长 33.4%; 商办用地成交 0.5 亿平方米, 同比下降 19.9% 出让金方面,1-9 月各类土地出让金达 1.9 万亿元, 同比增长 39.7%, 住宅用地出让金同比增长 56.3% 三季度, 各类土地出让金同比增长 49.7%, 住宅用地出让金同比增长 61.7% 29

32 中国房地产动态政策设计研究组 图 :2010 年至今全国 300 个城市住宅和商办用地成交面积 住宅月度商办月度住宅历年 1-9 月月均商办历年 1-9 月月均 万 平方米 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 2016 年三季度, 一线城市住宅用地成交 222 万平方米, 同比下降 68.7%, 降幅明显, 其中广州同比降幅超过六成, 上海同比下降 12%, 北京 深圳未有住宅用地成交 ; 二线城市住宅用地成交 8169 万平方米, 同比增长 10%; 三四线城市住宅用地成交 8095 万平方米, 同比下降 8.4% 综合前三季度来看, 一线城市整体供地较为有限, 成交面积同比下降 53.2%; 二线部分城市土地供应量增加, 致二线城市住宅用地成交面积同比增长 5.8%; 三四线城市住宅用地成交面积同比下降 7.4% 200% 150% 图 :2011 年至今各级城市住宅用地成交面积同比增长率 一线 100% 50% 0% 三四线 二线 -50% -100% 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 全国整体楼面价及溢价率均明显上升 三季度, 全国 300 个城市各类用地成交楼面均价为 2415 元 / 平方米, 较去年同期上涨 77.2%, 其中住宅用地楼面均价为 3965 元 / 平方米, 同比上涨 64.6%; 商办用地为 2781 元 / 平方米, 同比上涨 66.2% 溢价率方面, 三季度全国 300 个城市各类用地成交平均溢价率为 60.3%, 其中住宅用地溢价率为 76.6%, 均较去年同期提高 30

33 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 图 :2011 年至今全国 300 个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率 元 / 3000 平方 2500 米 楼面均价 住宅 商办 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 溢价率 住宅 商办 % 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 企业 : 三季度销售额继续增长, 行业并购加速 品牌房企销售业绩继续增长 从重点监测的 10 家品牌房企来看, 前三季 度累计销售额同比增长 70.7%, 销售面积同比增长 63.5% 其中三季度销售 额同比增幅超过八成 良好的销售业绩加之宽松的融资环境, 保证企业充足的 现金流, 提升企业拿地积极性 4 图 :2012 年至今代表企业月度销售额及同比增速 亿 1200 元 销售金额 ( 左 ) 同比增速 ( 右 ) 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 今年以来, 龙头房企更加展现自身 强者恒强 的综合实力, 通过兼并收购的方式扩大市场份额 一方面, 央企 国企深化改革, 加快整合, 重组房地产业务 ; 另一方面, 大型品牌房企如恒大 融创等通过自身规模优势 财务优势 融资优势等积极并购入股其他房企 大型品牌房企的整合并购势必将压缩中小企业的生存空间, 行业竞争格局将更加激烈, 市场集中度将越来越高 总体来看, 地方去库存持续推进, 去化压力有所缓解 值得关注的是, 宽松的货币信贷环境下, 各类资金大量涌入, 抑制热点城市房价过快上涨成 为解决当前房地产市场的重要问题, 房地产要在去库存的同时控房价 稳市 4 代表企业包括万科 保利 恒大 中海 碧桂园 华润 绿城 融创 金地 富力 31

34 中国房地产动态政策设计研究组 场 防风险 重点城市 : 热点城市市场热度较高, 调控收紧下市场有所降温 各线城市分化明显, 二线城市热度较高 三季度, 各线城市住宅价格涨幅均扩大, 二线城市表现更明显 具体来看, 一线城市新建商品住宅价格三季度累计上涨 7.24%; 二线城市累计上涨 5.13%, 其中超九成城市房价上涨, 无锡 福州 济南等城市涨幅较大 ; 三线城市累计上涨 3.51%, 部分一线周边城市房价上涨幅度相对较高 4% 图 : 各线城市住宅均价环比走势 一线城市二线城市三线城市 3% 2% 1% 0% 1% 2% 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 总体来看, 三季度房价领涨城市仍主要集中在长三角 珠三角 环渤海三大城市群, 以北京 上海 深圳三大城市为核心, 逐级向外传导 本季度涨幅较大城市大致分三类, 第一类是廊坊 昆山 佛山等一线周边城市, 区位优势显著, 且价格较一线城市差距明显, 政策相对宽松, 在同城化发展规划下, 未来发展前景较好, 备受各类需求青睐 第二类是上海 杭州 南京等宏观基本面表现突出, 并且住宅市场库存量明显不足城市, 这类城市需求旺盛而供应相对不足, 同期土地市场竞争加剧了房价上涨预期 第三类是无锡 福州等城市, 因邻近政策收紧力度加码的南京 苏州 厦门, 承接了部分外溢需求, 成交量价齐涨 各线城市楼面价及溢价率持续攀高 2016 年三季度, 一线城市住宅用地楼面均价为 元 / 平方米, 较去年同期明显上涨 ; 二线城市楼面均价为 5563 元 / 平方米, 较去年同期上涨 86%, 但受热点城市限制高价地政策影响, 增速较二季度显著回落 32 个百分点 ; 三四线城市楼面均价为 1686 元 / 平方米, 同比上涨 50% 溢价率方面, 一线城市住宅用地成交溢价率为 113.4%, 较去 32

35 方2016 年三季度中国房地产政策评估报告 年同期提高 69.9 个百分点, 但较上半年下降 26 个百分点 ; 二线 三四线城 市溢价率分别较去年同期提高 52.5 和 45 个百分点至 79.6% 53.8% 一线楼面均价二线楼面均价三四线楼面均价元/ 平图 :2011 年至今各级城市住宅用地楼面均价及溢价率 150% 130% 110% 90% 一线二线三四线 % 米50% % % 0-10% 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 今年以来, 部分热点城市土地市场竞争激烈, 为抑制热点城市房价地价的 过快上涨, 稳定市场预期, 各地陆续收紧调控, 采取重启限购限贷 严控土地 市场 加强市场监管等多项措施, 对稳定楼市价格及市场预期起到积极的作用 重点城市政策持续加码, 为过热楼市适度降温 南京 : 政策方面此前已采取控房价地价措施, 政策出台后成交量同比增速明显回落, 价格涨幅也有所放缓 三季度调控加码,8 月限贷,9 月限购并加强监管 从市场表现来看, 调控收紧后,6-7 月成交量同比增速回落,8 月同比下降 ; 价格涨幅也有所放缓, 但仍处于高位 苏州 : 此前已出台限房价地价措施, 从市场表现来看, 成交量明显回落 进入三季度, 调控继续加码, 明显改变市场预期,7 月同比降幅超过五成,8-9 月持续下降, 价格环比涨幅放缓至 2% 以内水平 厦门 : 今年以来房价涨幅较为显著, 三季度加入调控收紧行列,7 月出台 限贷措施,8 月限购, 成交量同比明显下降, 价格涨幅持续回落 合肥 :6 月末出台限贷政策, 三季度市场进入调整阶段, 成交量同比增速 呈现下降 - 缓慢回升 - 回升特点, 除受政策短期影响外, 与季节性等因素也有较 大关系 价格方面, 仍持续上涨但涨幅呈现平稳波动态势 33

36 中国房地产动态政策设计研究组 图 :2016 年 1-9 月部分城市商品住宅成交量及价格环比 万平 90 米 成交量 ( 左 ) 价格环比 ( 右 ) 4 5 月出台限房价地价措施 8 月限贷 南京 9 月限购 加强监管 5% 4% 3% 2% 1% 万 90 平米 成交量 ( 左 ) 价格环比 ( 右 ) 3 月限房价 5 月限地价 8 月限购 限贷 苏州 9 月吴江 昆山纳入限购范围 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 0% 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 -1% 万平米 30 0 成交量 ( 左 ) 价格环比 ( 右 ) 7 月限贷 8 月限购 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 厦门 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 7% 150 6% 5% 120 4% 万 90 3% 平 2% 米 60 1% 0% -1% -2% 30 0 成交量 ( 左 ) 价格环比 ( 右 ) 4 月加强监管 6 月限贷 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 合肥 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 总体来看, 三季度热点二线城市出台调控收紧政策后, 成交量有明显回落, 但持续性相对较短, 价格仍维持上涨态势 十一前后, 二十二个城市继续加码调控, 限购限贷均升级, 二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定, 部分城市二套房首付比例高达八成, 将抑制非理性购房群体购房资格和部分非刚需群体的资金来源, 特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者 同时多数城市均提到积极扩大土地供应, 也在一定程度上有利于稳定市场预期 考虑到本轮政策力度, 并结合历次政策收紧后市场反应, 可以预期未来楼市将逐步降温, 成交量价回调可期 同时我们认为由于各个城市自身存在的需求的差异性使其在面对政策调控的过程中呈现出多样化的反应 : 投资投机比重较为显著的城市, 政策出台后将会使交易量出现下滑, 价格也将在后期的博弈过程中出现波动 ; 资源稀缺供需矛盾长期存在的城市, 受各类需求托底, 预计后续市场将高位回调 ; 前期去化较快 需求透支过快的城市, 调控政策将引导市场理性回归, 成交量也将呈现明显回落 ; 而需求稳定且后期供应充足的城市, 量价调整将有限 34

37 2016 年三季度中国房地产政策评估报告 2. 未来中国房地产政策环境预判 2.1 短期 : 继续聚焦去库存与控风险 推进供给侧改革, 稳定整体去库存格局 在宏观经济企稳背景下, 全国宏观政策仍将以稳为主, 部分热点城市紧缩政策并不能改变整体去库存的大格局 在关注重点城市房价进快上涨的同时, 继续鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度仍是政策的重要导向 未来一段时间, 房地产政策将坚持分类调控 因城施策, 推进供给侧改革去库存, 防范一二线热点城市地价房价过快上涨 多数三四线高库存城市将继续落实税收信贷优惠 货币补贴 棚改货币化等政策, 并通过控制土地供应 结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化 而商办库存整体承压, 未来将积极调节增量 盘活存量, 通过各类措施来促需求 继续坚持分类指导, 关注房地产金融风险 当前热点城市均已出台调控政策, 坚持了分类调控 精准施策的原则, 在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持, 有利于市场回归平稳 同时, 资金端加强监管也将是政策重点 2014 年末以来金融信贷持续宽松, 在实体经济面临下行压力 投资回报率低的背景下, 大量新增贷款流入房地产市场 在资本市场等各个渠道限制资金流入, 适当降低行业杠杆, 有利于防范房地产金融风险 热点城市也将进一步加强住房金融监管, 特别是加强商品住房用地交易资金来源监管 2.2 长期 : 长效机制推进市场不断完善 着力推进长效机制完善健全 加快推进长效机制建设 继续推进新型城镇化成为政府房地产相关政策的长期关注点 国务院已发布 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案, 明确进一步拓宽落户通道和健全配套政策体系等 推进户籍改革 落实居住证制度 解决中小城镇落户和配套福利措施, 将切实促进中小城镇需求增加, 成为中西部三四线城市去库存的有效动力 区域一体化进程不断加快 新版 中长期铁路网规划 出台, 明确要构 筑 八纵八横 高速铁路主通道, 将带动区域间城市联系更加紧密, 对于主要 节点城市特别是中西部新节点城市而言, 铁路经济带来的持续利好将成为未来 35

38 中国房地产动态政策设计研究组 经济发展的重要推动力 未来节点城市围绕区域联动发展将有系列配套政策出台 同时长江经济带纲领性文件正式印发, 要求进一步提高城镇化质量, 以长江经济带 京津冀协同发展等牵动的区域一体化进程, 也将给中西部地区带来经济增长和结构升级, 吸引人口就地城镇化 36