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法彬司
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3 摘要地产新政下楼市价格趋势研判 215 年, 在去库存促销费稳增长的政策导向下, 我国房地产市场基本延续上一年趋势小幅回暖, 重点城市成交有所释放, 但价格走势依然相对平稳根据百城价格指数,215 年一季度, 百城均价延续去年四季度下跌态势, 累计微幅下跌, 但跌幅明显收窄政策层面看,214 年第四季度以来, 央行降准两次降息, 货币环境再次进入稳健偏松状态 ; 同时调整公积金贷款额度降低二套房首付比例二手房转让营业税再减免等调控政策先后落地 ; 此外中央定调稳定房地产住房消费支持改善性住房需求长期来看, 多轮宽松政策将有效改善市场预期, 预计未来重点城市市场成交环比将有所增长, 同比增幅也将扩大, 由此进一步影响价格走势, 未来价格或将止跌企稳具体来看, 不同城市房价走势将持续分化一线城市库存量相对合理, 目前出清周期普遍在个月, 未来随着利好政策逐步落地实施, 需求将进一步释放, 房价将继续稳中看涨南京郑州等需求旺盛政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势但三亚天津桂林等库存压力仍较大的二三线城市, 未来仍将以去化库存为主, 虽然在利好政策推动下, 需求将有所释放, 但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄由于城市间中长期库存短期供求及地理位置的差异, 同级别城市间住宅价格也表现分化一线城市中, 深圳房价已进入上行通道, 未来随着需求进一步释放, 房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨广州短期库存压力增大, 宅地供应收紧, 广佛同城长期利好穗城, 未来价格将稳中有升二线城市中, 武汉潜在需求旺盛, 对政策反应敏感, 在利好政策推动下量升价稳杭州库存仍处高位, 出清周期回落至 13 个月以内, 未来房价或将止跌企稳三线城市徐州库存持续走高,3 月末出清周期高达近 2 个月, 未来价格或将延续下行 1 历史经验表明, 市场成交量回升持续半年左右, 房价将进入上升通道 24% 16% 1 8% 4% % -4% -8% 1 图 :5 个代表城市住宅成交量同比变化与百城住宅均价同比走势成交量同比 ( 左 ) 百城住宅均价同比 ( 右 ) 18% 15% 1 9% 6% % - -6% 历史数据显示, 房价变化滞后于市场成交量变化, 市场成交量回升持续半年左右, 房价将止跌企稳 211 年 7 月起代表城市成交量同比曲线出现下行, 至 212 年 1 月曲线到达谷底 ; 百城住宅价格自 211 年 9 月起同比曲线出现下行, 并于 212 年 7 月到达谷底, 到达谷底的时间滞后于成交量同比曲线半年 212 年 2 月起代表城市成交量同比曲线出现上行, 并于 213 年 1 月到达顶峰 ; 百城住宅价格自 212 年 8 月起同比曲线出现上行, 于 213 年 12 月到达峰值, 到达峰值的时间滞后于成交量同比曲线近一年由此可见, 成交量变化能够带动价格变化, 但价格变化时间滞后于成交量变化时间目前市场整体处于下行通道, 百城价格同比曲线仍在下行, 同比跌幅仍在扩大从 215 年一季度来看, 成交量同比曲线在价格同比曲线之上, 未来若随着利好政策效果逐步显现, 成交量同比曲线进入上行通道, 百城价格同比曲线将在经历半年左右的下行期后, 进入上行通道, 价格同比跌幅将先收窄后转为上涨 1 重点城市共 5 个, 其中一线包括北京上海广州深圳 4 个城市 ; 二线包括天津重庆杭州武汉大连苏州厦门成都南京三亚贵阳温州哈尔滨海口长春合肥青岛福州西安南宁郑州沈阳无锡长沙南昌 25 个城市, 主要是各省会城市和计划单列市 ; 三线包括三明莆田中山惠州淮安肇庆汕头镇江绍兴衢州韶关包头佛山徐州唐山泉州泸州芜湖东莞扬州南通 21 个城市, 主要指地级市 2 PINGAN BANK PINGAN BANK 3

4 2 各级城市对政策敏感度有差异, 未来价格分化仍是主要趋势万平方米图 :21 年至今各级城市成交量走势一线二线三线一线城市住宅价格坚挺, 在各个阶段均保持上涨态势一线城市住宅价格 212 年 213 年 214 年分别累计上涨 2.17% 23.44%.58%, 进入 215 年, 各种利好政策频出, 助力楼市稳步回暖, 一季度, 一线城市住宅价格继续保持上涨态势, 累计涨幅为.7, 涨幅较 214 年扩大.14 个百分点从长远来看, 一线城市库存量相对合理, 目前出清周期普遍在个月,214 年四季度以来需求逐步释放, 库存去化压力不大, 未来随着利好政策逐步落地实施, 需求将进一步释放, 房价将继续稳中看涨二三线城市房价波动明显,214 年在楼市下行的背景下, 住宅价格均累计下跌, 且跌幅较大, 分别下跌 5.5 和 4.87% 215 年, 随着各种利好政策的出台, 二三线城市仍下跌, 但跌幅均明显收窄, 分别累计下跌.67% 和.74% 南京郑州等需求旺盛政策利好的热点二线房价仍将呈现上涨趋势但三亚天津桂林等库存压力仍较大的二三线城市, 未来仍将以去化库存为主, 虽然在利好政策推动下, 需求将有所释放, 但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄 3 受中长期库存短期供求等因素影响, 同级城市内部价格也表现分化图 :215 年一季度各级城市中分化较明显城市房价累计涨跌由于对政策敏感度有差异, 各级城市市场表现分化明显成交方面, 一线城市对于货币信贷政策变化较为敏感, 因此回升幅度最大去年,93 限贷新政后, 一线城市迅速回升,1 月环比增幅超过 45%, 而同期二三线城市环比增长不到 15% 同时, 在 11 月降息后,12 月一线城市 26.4% 的环比增幅也明显超过其他城市今年一季度, 在进一步降息降准放松公积金等政策调整后, 一线城市市场回暖最为明显, 同比增长 12.% 二线城市受去年高基数影响, 今年一季度成交微幅下降, 同比下降 1.4% 三线城市保持平稳回升态势, 一季度同比增长 9.9% 价格方面, 从 212 年以来各级城市的住宅价格累计涨跌情况来看, 各级城市价格分化也表现明显图 : 各级城市住宅均价不同阶段累计涨跌幅情况 % % -5% %.57% 1.79% % % % % -2.77% -3.29% -4.66% 深圳上海北京广州武汉太原郑州青岛大连福州鞍山镇江泉州湘潭台州惠州宜昌张家港一线城市二线城市三线城市 25% 15% 5% % -5% - 百城整体一线城市二线城市三线城市 23.44% % 6.58% 2.17%..58% % -.18% -2.69% -.67%-.74% % 212 年 213 年 214 年 215 年一季度从 215 年一季度住宅价格累计涨跌情况来看, 同级城市内部住宅价格也表现分化一线城市一季度整体上涨.7, 除广州累计下跌外, 其他城市均上涨其中深圳因土地稀缺, 住宅类城市更新项目占比提高, 导致地价和房价上涨, 一季度住宅价格累计上涨 1.4, 目前深圳住宅用地依然稀缺, 未来房价仍存上涨压力广州受购房者观望情绪限购政策等因素影响, 住宅市场供过于求矛盾较深, 房企为去化库存对部分项目降价换量, 自去年三季度以来, 广州住宅价格持续下跌, 今年一季度累计下跌 1.16%, 目前在多轮利好政策推动下, 广州成交量已逐渐回暖, 未来房价有望企稳北京上海潜在住房需求仍较旺盛, 宽松政策将刺激需求有序释放, 未来房价将稳中有涨二线城市一季度整体下跌.67%, 不同城市表现明显分化其中武汉自去年 5 月楼市进入调整期以来, 住宅价格持续下跌, 年末价格已跌至 213 年初水平, 但作为发展潜力巨大的重点城市, 武汉住宅成交量自 214 年下半年以来持续走高, 进入 215 年一季度, 多轮利好政策出台, 引发楼市看涨预期,3 月价格上涨项目明显增多, 同时鸿玺公馆天宇盛世滨江等处于核心地区的高价楼盘入市, 带动武汉整体房价上涨太原一季度房价累计上涨 1.7, 4 PINGAN BANK PINGAN BANK 5

5 涨幅较大, 该城市住宅均价绝对水平一直较低, 房价存上涨空间, 即使在去年全国整体房价走低的环境下, 太原价格仍表现坚挺, 稳中有升, 春节过后多轮利好政策进一步助推太原房价上涨,3 月住宅均价首次突破 7 元 / 平方米郑州市场容量较大, 住房供求关系均衡, 库存量处于合理区间, 房价稳中有升, 一季度累计上涨 1.67% 福州因房价绝对水平较高, 成交量持续低迷致库存压力较大, 价格持续下跌, 一季度累计下跌 3.6; 闽七条政策出台在一定程度上将促进成交上升, 但购房者持币观望情绪仍较浓, 未来随着利好政策实施及自贸区建设的推进, 福州楼市有望迎来新局面三线城市一季度整体下跌.74%, 不同城市表现亦呈分化现象其中泉州经济实力持续增长, 人口流入量不断增加, 住房需求潜力较大, 但土地供应有限, 住宅价格稳中有升, 一季度累计上涨 1.34% 张家港库存压力较大, 在目前房地产政策环境宽松的有利条件下, 房企抓紧时机采取积极销售策略去化库存, 房价下跌较多, 一季度累计下跌 4.66% 总体来看, 各级城市内部, 中长期库存相对合理需求旺盛的城市未来住宅价格将回升较快且具有一定上涨空间 ; 而库存压力较大短期供过于求的城市房价回稳相对较慢, 长期看仍存在价格下行压力 4 典型城市 : 深圳上涨趋势将延续甚至加快 ; 广州长期稳中有升 ; 武汉趋于平稳 ; 杭州或将止跌企稳 ; 徐州延续下跌趋势深圳 : 房价已进入上行通道, 未来随着需求进一步释放, 房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨住面积远低于全国平均水平, 在四个一线城市中也居末位未来深圳住宅市场需求量较为可观由于土地供应逐年减少, 目前宅地存量消化时间较短, 未来政府供地节奏将成为影响住宅价格的关键因素之一预计未来房价将保持稳中有涨, 甚至加速上升万平 2 方米图 :21 年至 214 年深圳住宅用地推出和成交情况成交 ( 左 ) 推出 ( 左 ) 平均溢价率 143 6% 18% 58 % 年 211 年 212 年 213 年 214 年 % 85% 1 8% 6% 4% % 图 : 深圳 21 年至今供求对比新房价格指数环比及出清周期土地供应严重不足, 存量宅地消化时间短, 未来供地压力较大近五年来深圳住宅用地供应量持续减少, 年均 13 1 万 7 平方米单月成交月均成交单月供应月均供应 % ( 左 ) 月新房价格环比出清周期 ( 右 ) % 供地 142 万平米, 明显低于同期商品住宅销售面积的 344 万平米, 长期看供应严重短缺年所有推出的住宅用地全部成交, 受住宅用地供应减少影响,213 年和 214 年土地溢价率飙升根据测算, 深圳市当前存量土地消化时间仅为.51 年, 住宅存量 2.2 亿平米, 仅占全国的.5, 而常住人口数量约占全国的.77% 图 :21 年至 214 年深圳住宅用地成交面积与住宅销售面积 5 土地成交面积住宅销售面积万平方米深圳对楼市宽松政策反应非常敏感, 自 214 年下半年以来住宅成交量持续上升, 出清周期明显缩短, 住宅价格持续上涨 214 年 12 月单月成交万平方米, 为历史最高水平 ;215 年 1 月成交 7.18 万平方米, 为历史次高水平出清周期在 214 年 9 月达到历史最大值, 为 17.8 个月, 之后随着成交量继续增加, 去化速度逐渐加快, 出清周期收窄, 到 215 年 3 月已收窄至 6.7 个月在成交量上升的同时, 住宅均价转为上涨 214 年 9 月, 深圳住宅价格结束了持续五个月的下跌态势, 转为上涨, 至 215 年 3 月已连续 7 个月上涨深圳人口超过 1 万, 但由于自建房小产权房等大量存在, 商品住宅市场规模较小, 住房自有率低, 人均居年 211 年 212 年 213 年 214 年 6 PINGAN BANK PINGAN BANK 7

图 :21 年至 213 年深圳市常住人口及增长率图 :21 年至今城镇居民住房来源及占比万人 12 1 8 6 4 2 常住人口 ( 左 ) 常住人口增速 ( 右 ) 137 147 155 163 5. 995 4.7% 954 912 871 4.6% 4. 725 747 778 81 828 4. 4. 3. 3.4% 3.% 2.9%.9%.8%.

4% 购买租赁自建其他深圳市常住人口数超 1 万, 外来流动人口占比高十二五规划以来, 人口增长率大幅下降, 目前基本维持在以内, 每年新增人口 8 万人从人口结构来看, 深圳常住人口与户籍人口比例高达 3.

6 图 :21 年至 213 年深圳市常住人口及增长率图 :21 年至今城镇居民住房来源及占比万人常住人口 ( 左 ) 常住人口增速 ( 右 ) % % % 3.% 2.9%.9%.8%.8% 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 6% 5% 4% % % 18.6% 73.4% 购买租赁自建其他深圳市常住人口数超 1 万, 外来流动人口占比高十二五规划以来, 人口增长率大幅下降, 目前基本维持在以内, 每年新增人口 8 万人从人口结构来看, 深圳常住人口与户籍人口比例高达 3.42, 户籍人口与外来人口倒挂, 深圳的人口吸纳能力较强深圳住房结构中, 租赁占比超 7 成由于常住人口总量中外来流动人口占比高, 这部分人群主要选择租房居住根据 21 年普查数据, 深圳市家庭户住房来源中, 租赁比例高达 73.4%, 潜在购房需求巨大但值得注意的是, 由于深圳实行限购政策, 并且房价较高, 外来流动人口中有多大比例能够有资格有资金购买住房成为决定需求的关键图 :21 年深圳各区及其他一线城市人均住房面积广州 : 短期库存压力增大, 宅地供应收紧, 广佛同城长期利好穗城, 未来价格将稳中有升平 2 方米全国北京上海广州深圳罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区万平 9 方米图 : 广州 21 年至今供求对比新房价格指数环比及出清周期单月成交单月供应 4% ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) 月均成交月均供应月新房价格环比 % 人均居住面积小, 未来改善空间较大根据 21 年普查数据, 深圳市家庭户人均住着面积仅为平方米, 明显低于全国均值, 也低于其他三个一线城市 214 年广州供应大幅增长而需求未明显改善, 供过于求态势明显, 价格连续 7 个月环比下跌, 后于 12 月和 215 年 1 月出现短暂上涨,2 3 月又转为下跌,3 月跌幅扩大至 1.39% 214 年广州月均新批上市面积 1 万平方米, 同比大幅增长 41.5%, 高于年平均水平 5% 以上, 为近五年历史最高水平相对而言, 广州市场需求增 8 PINGAN BANK PINGAN BANK 9

7 幅较小,214 年月均成交 7 万平方米, 同比增长 3.9%, 高于年月均成交水平年末受季节性因素影响, 供应量大幅下降, 可售面积减少, 出清周期缩短,215 年 2 月缩短至 12.9 个月广州人口接近 13 万人, 较大的人口基数以及每年 1 万人的增量, 对住宅需求巨大尽管短期内广佛同城对广州楼市带来一定影响, 但随着广佛两市的合作逐步深化, 两市优势互补, 房地产市场均有长远发展空间从中长期来看, 政府供地节奏稳中趋缓, 土地供应与住宅去化趋于一致 ; 而随着人口聚集, 产业升级, 未来需求量依然较大预计未来房价仍有上涨空间, 或将稳中有升 21 年至 214 年, 广州住宅用地共推出 3755 万平方米, 其中成交 3126 万平方米, 平均溢价率为 2 图 :21 年至 214 年广州住宅用地推出和成交情况 213 年广州常住人口接近 13 万人, 每年仍有 1 万人的增量人均居住面积低于全国平均水平, 未来需求旺盛 21 年广州人均住房建筑面积为 26.8 平方米 / 人, 较 2 年提高 6.1 平方米 / 人, 但仍低于全国平均水平的 31.1 平方米 / 人广佛同城长期利好广州楼市地铁广佛线的联通, 极大地缩短了广州和佛山的通勤时间和成本, 佛山东部一些位于广佛地铁沿线的楼盘热销, 在一定程度上影响了广州住宅楼盘的去化, 但随着未来两市在产业布局环境保护服务辐射等多个方面合作的深化, 这种影响将逐步减弱武汉 : 潜在需求旺盛, 对政策反应敏感, 在利好政策推动下量升价稳图 : 武汉 21 年至今供求对比新房价格指数环比及出清周期 1 推出 ( 左 ) 成交 ( 左 ) 平均溢价率万 6 平方 5 米 % % 18% 16% 3 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 8% 6% 4% % 25 2 万 15 平方米单月成交月均成交单月供应月均供应新房价格环比 ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) 月 1-5 政府供地节奏放缓, 土地成交量小于住宅销售量, 缓解短期库存压力 21 年至 214 年, 广州商品住宅销售面积共计 3465 万平方米, 而这期间住宅用地成交面积为 3126 万平方米 - 图 :21 年至 214 年广州住宅用地成交面积与住宅销售面积万平 5 方米土地成交面积住宅销售面积年武汉供求创新高, 价格连续 7 个月环比下跌后于 12 月止跌,215 年 1 月供需继续两旺,2 月受季节性因素影响, 稍有回落,3 月在利好政策推动下, 需求大量释放 214 年, 武汉月均成交 148 万平方米, 同比增长 12.; 月均新批上市 168 万平方米, 同比增长 23. 成交量及供应量均高于年,213 年供大于求矛盾有所缓解,214 年供需矛盾再次凸显, 销供比下降为.88,215 年一季度供求矛盾再次缓解,3 月销供比甚至高达 2. 出清周期自 214 年 7 月以来逐步缩短,215 年 3 月出清周期为 16.9 个月年 211 年 212 年 213 年 214 年 1 PINGAN BANK PINGAN BANK 11

8 平方21 年 211 年 212 年 213 年 214 年万平方21 年 211 年 212 年 213 年 214 年万平方21 年 211 年 212 年 213 年 214 年万平安银行地产金融事业部图 :21 年至 214 年武汉住宅用地推出和成交情况杭州 : 库存仍处高位, 出清周期回落至 13 个月以内, 未来房价或将止跌企稳米2 成交 ( 左 ) 推出 ( 左 ) 平均溢价率 ( 右 ) % % 4 4% 5% 2 % 25% 15% 9 6 万平方米图 : 杭州 21 年至今供求对比新房价格指数环比及出清周期单月成交单月供应新房价格环比 ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) 月均成交月均供应 4% % 月图 :21 年至 214 年武汉住宅用地成交面积与住宅销售面积 - 2 土地成交面积住宅销售面积米年杭州供需双降, 市场继续供大于求态势, 价格连续 1 个月环比下跌于 12 月止跌,215 年 2 3 月又转为下跌 214 年, 杭州月均成交 29 万平方米, 同比下降 3., 较 212 年下降 1.6%, 高于 21 年和 211 年月均成交水平 214 年杭州供应量也整体下降, 月均新批上升面积为 32 万平方米, 同比下降 16., 略高于 212 年 215 年 3 月杭州住宅可售面积为 486 万平方米, 出清周期为 12.8 个月 2 3 月住宅价格均有所下跌 4 2 图 :21 年至 214 年杭州住宅用地推出和成交情况 214 年武汉土地市场供求整体表现较平稳, 供应住宅用地 858 万平方米, 成交 716 万平方米, 溢价率为 4%, 较 213 年下降较多近几年住宅销售面积持续走高, 潜在需求旺盛 214 年住宅销售面积高达 1774 万平方米, 明显高于土地成交面积, 短期库存压力得到明显缓解预计未来武汉房价将趋于平稳 12 47% 成交 ( 左 ) 推出 ( 左 ) 平均溢价率 ( 右 ) % 28% 米 % % 62 5% 45% 4% 35% 25% 15% 5% % 12 PINGAN BANK PINGAN BANK 13

9 平方21 年 211 年 212 年 213 年 214 年万万平方平安银行地产金融事业部 12 图 :21 年至 214 年杭州住宅用地成交面积与住宅销售面积土地成交面积住宅销售面积米自 214 年二季度以来, 徐州住宅存量持续走高 8 月首度破千万平方米, 之后继续大幅增加 ;215 年 2 月创历史最高, 达 1383 万平方米 ;3 月供应量减少, 成交量环比略有增加, 库存量有所回落, 但仍达 1338 万平方米, 出清周期高达 19.5 个月徐州库存压力较大, 未来去库存仍是楼市主基调图 :21 年年 6 月以来徐州住宅成交量与新房价格走势米18 销售面积 ( 左 ) 新房价格指数 ( 右 ) 平方米万元 4 / 平 3 方年至 214 年杭州住宅用地供应面积为 3777 万平方米, 住宅用地成交面积为 3264 万平方米, 而住宅销售面积仅为 155 万平方米 214 年平均溢价率为 7%, 较 213 年下降 21 个百分点总体来看, 杭州市场短期内库存仍处高位, 但今年以来出清周期已回落至 13 个月以内在政策利好作用下,3 月杭州商品住宅成交面积同环比均大幅增长预计未来随着库存消化速度加快, 杭州房价将止跌企稳徐州 : 库存持续走高,3 月末出清周期高达近 2 个月, 未来价格或将延续下行图 :214 年以来徐州库存量及出清周期走势 214 年以来徐州住宅成交量表现平淡,214 年月均成交面积为 63 万平方米,215 年一季度月均成交面积为 62 万平方米住宅价格自 214 年 5 月以来平稳回落,9 月降至 6 元 / 平方米以下 215 年 3 月在利好政策推动下, 需求有所释放, 价格环比在连续 1 个月下跌后止跌, 上涨.8, 但同比仍下跌 5.4%, 跌幅较 2 月收窄 2 个百分点以徐州为代表的部分二三线城市库存仍处于较高水平, 中长期存在住宅供应过剩风险, 且需求支撑不足今年以来在利好政策推动下, 依然成交表现平平预计这类城市未来房价仍有较大下行压力, 短期内难以扭转下行局面米月可售面积 ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) PINGAN BANK PINGAN BANK 15

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱