08陈会广

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1 第 34 卷 第 10 期 2012 年 10 月 2012,34(10): Resources Science Vol.34,No.10 Oct.,2012 文 章 编 号 : (2012) 房 地 产 市 场 及 其 细 分 的 调 控 重 点 区 域 划 分 理 论 与 实 证 以 中 国 35 个 大 中 城 市 为 例 陈 会 广 1, 刘 忠 原 2 1, 张 耀 宇 (1. 南 京 农 业 大 学 中 国 土 地 问 题 研 究 中 心, 南 京 ; 2. 中 国 人 民 大 学 公 共 管 理 学 院, 北 京 ) 摘 要 :2010 年 以 来, 在 国 家 严 厉 的 密 集 的 调 控 政 策 下, 各 大 城 市 房 地 产 市 场 运 行 绩 效 表 现 出 差 异 性, 但 也 显 示 地 方 反 弹 的 压 力 因 而, 如 何 做 到 调 控 精 准 化 差 别 化 和 决 策 科 学 化 需 要 房 地 产 重 点 监 控 区 域 划 分 的 理 论 与 方 法 研 究 本 文 以 房 价 与 地 价 波 动 及 其 关 系 的 表 现 形 式 为 依 据, 提 出 工 作 假 说 房 价 地 价 关 系 与 全 国 基 本 一 致 的 城 市, 其 房 价 波 动 偏 离 全 国 房 价 波 动 均 值 的 程 度 也 较 小, 以 此 作 为 划 分 重 点 监 控 区 域 的 标 准 或 方 法 然 后 利 用 全 国 及 35 个 大 中 城 市 的 房 屋 销 售 价 格 指 数 与 土 地 交 易 价 格 指 数, 通 过 Granger 因 果 关 系 检 验 得 出, 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 短 期 内 双 向 互 动 影 响 一 致 的 城 市 有 26 个 ; 运 用 均 值 方 差 与 离 散 系 数 等 描 述 性 统 计 得 出, 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 的 城 市,2010 年 以 来 其 新 建 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 普 遍 小 于 均 值, 而 海 口 杭 州 深 圳 等 城 市 应 成 为 房 地 产 调 控 政 策 实 施 监 控 的 重 点 ; 单 个 样 本 t 检 验 表 明, 新 建 住 宅 市 场 与 二 手 房 市 场 的 差 异 较 大, 而 后 者 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 的 城 市 较 少, 今 后 国 家 宏 观 调 控 政 策 应 重 点 关 注 二 手 房 市 场 总 体 而 言, 把 握 各 城 市 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 性 以 及 差 异 性, 是 房 地 产 分 区 域 分 市 场 分 类 差 别 化 与 精 准 化 调 控 体 系 的 基 础 关 键 词 : 房 地 产 调 控 ; 房 价 与 地 价 关 系 ; 差 别 化 ; 市 场 细 分 ; 新 建 住 宅 市 场 ; 二 手 房 市 场 1 引 言 从 2010 年 初 至 今, 我 国 房 地 产 市 场 进 入 一 个 政 策 密 集 调 控 的 阶 段, 调 控 的 目 的 旨 在 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨, 抑 制 投 资 投 机 型 住 房 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 从 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 ( 国 发 [2010]10 号 ) 到 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 [2011]1 号 ), 经 济 金 融 税 收 等 手 段 全 面 升 级, 尤 其 是 限 购 令 的 落 实 与 问 责 机 制 的 威 慑, 显 示 了 中 央 政 府 调 控 房 地 产 市 场 的 坚 定 决 心 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示,2011 年 2 月 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 下 降 的 城 市 有 1 个, 二 [1] 手 住 宅 价 格 同 比 下 降 的 城 市 有 3 个 ; 而 2012 年 2 月 新 建 商 品 住 宅 价 格 同 比 下 降 的 城 市 有 27 个, 二 手 住 [2] 宅 价 格 同 比 下 降 的 城 市 有 44 个 这 说 明 房 价 对 政 [3] 策 的 调 控 反 应 敏 感, 而 且 在 国 家 严 厉 而 密 集 的 房 地 产 调 控 政 策 下, 城 市 层 面 上 房 地 产 价 格 波 动 在 往 好 的 效 果 和 良 性 的 方 向 转 化, 但 是 城 市 之 间 房 地 产 市 场 运 行 绩 效 存 在 明 显 差 异 尤 其 有 些 地 方 在 稳 增 长 与 放 松 调 控 之 间 打 擦 边 球, 如 佛 山 市 放 宽 限 购 朝 令 夕 改, 以 及 中 山 松 绑 限 价 芜 湖 新 政 救 市 等, 虽 然 这 些 政 策 均 无 疾 而 终, 但 种 种 现 象 背 后 也 反 映 了 房 地 产 调 控 上 中 央 与 地 方 政 府 存 在 目 标 冲 突 执 行 力 度 和 贯 彻 落 实 不 彻 底 等, 从 而 导 致 [4] 国 家 房 地 产 调 控 的 效 果 不 佳 在 面 对 国 家 调 控 政 策 时 具 有 明 显 自 我 利 益 倾 向 的 地 方 政 府, 一 方 面 会 收 稿 日 期 : ; 修 订 日 期 : 基 金 项 目 : 教 育 部 哲 学 社 会 研 究 重 大 课 题 攻 关 项 目 ( 编 号 :11JZD031); 国 家 自 然 科 学 基 金 ( 编 号 : ); 中 央 高 校 基 本 科 研 业 务 费 - 南 京 农 业 大 学 人 文 社 会 科 学 研 究 基 金 ( 编 号 :SKHQ ); 江 苏 省 青 蓝 工 程 土 地 经 济 与 管 理 方 向 科 技 创 新 团 队 项 目 作 者 简 介 : 陈 会 广, 男, 山 东 莒 南 人, 博 士 后, 副 教 授, 研 究 方 向 为 土 地 制 度 与 政 策 [email protected]

2 1872 资 源 科 学 第 34 卷 第 10 期 把 他 们 的 自 我 利 益 以 及 所 代 表 的 集 团 利 益 通 过 种 [5] 种 合 法 和 非 法 的 途 径 渗 透 到 政 策 执 行 之 中 ; 另 一 方 面 通 过 曲 解 规 则 托 市 软 抵 制 等 多 种 手 段 对 抗 国 家 调 控 政 策, 从 而 导 致 多 只 看 得 见 的 手 在 本 位 主 义 的 驱 使 下 相 互 牵 制, 从 而 大 大 抵 消 了 调 控 的 效 [6,7] 果 房 地 产 调 控 政 策 的 忽 紧 忽 松 摇 摆 不 定, 造 [8] 成 了 动 态 不 一 致 性, 使 政 策 的 有 效 性 受 到 影 响 在 当 前 房 地 产 市 场 既 承 受 着 房 价 反 弹 的 供 给 方 压 力, 又 存 在 着 对 调 控 反 复 的 需 求 方 担 忧 的 形 势 下, 中 央 调 控 如 何 做 到 调 控 精 准 化, 又 防 止 限 购 一 刀 切, 力 求 决 策 科 学 化, 成 为 一 个 重 要 理 论 与 政 策 研 究 课 题 上 述 课 题 的 开 展 离 不 开 动 态 监 测 房 地 产 市 场, 而 目 前 的 监 测 工 作 在 重 点 区 域 市 场 监 控 差 别 化 上 没 有 进 展, 缺 少 房 地 产 市 场 调 控 重 点 区 域 划 分 的 理 论 与 方 法 研 究, 尤 其 新 建 住 宅 和 二 手 房 等 细 分 市 场 的 差 别 化 调 控 工 作 更 不 到 位 类 似 佛 山 中 山 芜 湖 等 有 反 弹 现 象 的 城 市 应 列 入 房 地 产 重 点 监 控 名 单, 但 是 只 做 不 说 与 中 央 调 控 逆 向 的 城 市 也 应 列 入 这 就 带 来 一 系 列 的 问 题, 即 监 控 名 单 与 问 责 不 能 仅 仅 枪 打 出 头 鸟, 但 哪 些 城 市 应 该 列 入 房 地 产 重 点 监 控 区 域 名 单, 才 能 既 起 到 调 控 精 准 化 的 作 用 又 防 止 一 刀 切, 更 重 要 的 是, 以 什 么 标 准 或 方 法 划 分 房 地 产 重 点 监 控 区 域, 这 也 就 是 本 文 的 研 究 问 题 而 问 题 解 决 的 关 键 是, 采 取 科 学 方 法 分 析 2010 年 以 来 哪 些 城 市 的 房 屋 销 售 价 格 波 动 符 合 中 央 政 府 房 地 产 政 策 调 控 的 预 期 由 于 房 地 产 市 场 又 由 新 建 住 宅 和 二 手 房 两 个 既 区 分 又 关 联 的 市 场 组 成, 于 是 有 的 城 市 可 能 需 要 重 点 监 控 新 建 住 宅 市 场, 有 的 可 能 重 点 调 控 二 手 房 市 场, 有 的 可 能 二 者 兼 而 有 之, 因 而 需 要 具 体 情 况 具 体 对 待 换 言 之, 若 区 分 新 建 住 宅 市 场 和 二 手 房 市 场, 则 分 别 重 点 监 控 细 分 市 场 的 城 市 名 单 又 该 如 何 确 定? 为 了 回 答 上 述 问 题, 本 文 的 内 容 与 结 构 安 排 如 下 : 2 工 作 假 说 方 法 选 择 与 数 据 说 明 2.1 工 作 假 说 为 落 实 新 国 八 条 关 于 公 布 2011 年 房 地 产 调 1) 控 目 标 的 要 求, 一 些 城 市 将 控 制 房 价 过 快 上 涨 的 目 标 与 GDP 增 长 目 标 挂 钩, 也 有 与 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 增 长 幅 度 挂 钩, 这 些 做 法 启 发 了 本 文 解 决 上 述 问 题 的 思 路 因 而, 本 文 将 全 国 层 面 的 房 屋 销 售 价 格 波 动 作 为 调 控 基 准, 讨 论 2010 年 以 来 城 市 的 房 屋 销 售 价 格 波 动 与 全 国 层 面 波 动 的 偏 离 程 度, 由 偏 离 程 度 推 断 中 央 调 控 政 策 的 效 果 房 地 产 市 场 波 动 表 现 为 房 价 与 地 价 的 波 动, 而 房 价 与 地 价 之 间 ( 或 者 说 房 屋 销 售 市 场 与 土 地 一 级 市 场 之 间 ) 的 关 系 复 杂 而 且, 作 为 房 地 产 市 场 的 两 大 主 体, 房 价 与 地 价 关 系 是 否 协 调 对 房 地 产 业 运 行 城 市 土 地 利 用 效 率 都 有 很 大 影 响 [9] 因 此, 可 以 以 房 价 与 地 价 波 动 及 其 关 系 的 表 现 形 式 为 依 据, 分 析 城 市 的 房 价 波 动 与 全 国 层 面 波 动 的 偏 离 程 度 基 于 这 样 的 分 析 与 判 断, 我 们 提 出 一 个 房 地 产 市 场 调 控 的 工 作 假 说, 即 房 价 地 价 关 系 与 全 国 基 本 一 致 的 城 市, 其 房 价 波 动 偏 离 全 国 房 价 波 动 均 值 的 程 度 也 较 小 如 果 城 市 的 房 屋 销 售 价 格 波 动 偏 离 程 度 不 大, 就 可 以 假 定 该 城 市 符 合 中 央 政 府 房 地 产 政 策 调 控 的 预 期 2.2 数 据 选 取 及 说 明 房 地 产 价 格 指 数 能 反 映 一 定 时 期 内 房 地 产 价 格 变 动 趋 势 和 程 度 我 国 房 地 产 价 格 指 数 由 一 系 列 与 房 地 产 紧 密 相 关 的 指 数 构 成, 如 按 照 物 业 市 场 的 不 同, 房 地 产 价 格 指 数 包 括 房 屋 销 售 价 格 指 数 房 屋 租 赁 价 格 指 数 和 土 地 交 易 价 格 指 数 ; 按 照 房 地 产 市 场 类 型 不 同, 住 宅 销 售 价 格 指 数 又 分 为 新 建 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 在 房 地 产 市 场 中, 房 地 产 价 格 指 数 对 于 投 资 者 消 费 者 和 政 府 来 说 都 是 一 种 很 重 要 的 市 场 信 息 [10] 房 地 产 价 格 指 数 可 以 反 映 不 同 地 区 不 同 物 业 市 场 的 房 地 产 价 格 波 动 情 况, 可 以 作 为 房 地 产 市 场 深 入 监 测 和 分 析 的 基 础 和 宏 观 经 济 景 况 的 晴 雨 表, 还 可 以 作 为 衡 量 生 活 生 产 成 本 的 重 要 指 标 [11] 因 而, 房 地 产 价 格 指 数 符 合 本 文 模 拟 反 映 房 价 与 地 价 的 波 动 的 要 求 本 文 通 过 对 土 地 交 易 价 格 指 数 房 屋 销 售 价 格 指 数 新 建 住 宅 销 售 价 格 指 数 以 及 二 手 住 宅 销 售 价 格 指 1) 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 号 )( 简 称 新 国 八 条 ) 明 确 要 求,2011 年 各 城 市 人 民 政 府 合 理 确 定 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标, 并 于 一 季 度 向 社 会 公 布.

3 2012 年 10 月 陈 会 广 等 : 房 地 产 市 场 及 其 细 分 的 调 控 重 点 区 域 划 分 理 论 与 实 证 1873 数 等 房 地 产 价 格 指 数 的 分 析 与 计 量, 探 究 调 控 下 各 大 城 市 房 地 产 市 场 运 行 绩 效 差 异 由 于 我 国 从 1998 年 才 逐 步 从 福 利 分 房 制 向 实 行 货 币 化 分 房 转 变, 而 我 国 城 市 级 地 价 与 房 价 数 据 从 2001 年 才 开 始 正 式 对 外 公 布 因 此, 本 文 收 集 整 理 了 从 2002 年 第 1 季 度 到 2009 年 第 4 季 度 的 全 国 及 35 个 大 中 城 市 的 土 地 交 易 价 格 指 数 和 房 屋 销 售 价 格 指 数 ( 以 下 简 称 地 价 指 数 和 房 价 指 数 ), 其 中,2002 年 的 数 据 来 源 于 国 研 网,2003 年 至 2009 年 数 据 来 源 于 国 家 统 计 局 官 方 网 站 2010 年 各 月 份 以 及 2011 年 1 月 -6 月 份 新 建 住 宅 销 售 价 格 指 数 与 二 手 住 宅 销 售 价 格 指 数 也 来 源 于 国 家 统 计 局 官 方 网 站 2.3 方 法 选 择 在 房 地 产 市 场 调 控 过 程 中, 中 央 与 地 方 政 府 开 发 商 等 相 关 利 益 主 体 之 间 的 博 弈 决 定 了 房 地 产 调 控 政 策 的 绩 效, 即 房 地 产 价 格 波 动 形 式 因 而, 对 房 地 产 市 场 各 利 益 主 体 之 间 进 行 博 弈 分 析, 能 够 对 过 去 调 控 效 果 不 佳 给 出 解 释, 并 为 今 后 房 地 产 市 场 调 控 指 明 方 向 但 是, 基 于 信 息 不 对 称 假 设 的 博 弈 分 析 并 不 能 保 证 政 策 应 用 可 以 达 到 调 控 的 精 准 化 因 此, 各 利 益 主 体 之 间 的 动 态 博 弈 及 其 对 房 价 波 动 产 生 的 影 响 不 是 本 文 考 虑 的 重 点, 而 是 将 房 地 产 调 控 中 各 利 益 主 体 博 弈 作 为 既 定 假 设 和 研 究 背 景, 对 博 弈 的 动 态 演 进 过 程 不 作 展 开 各 主 体 博 弈 均 衡 状 态 间 的 转 化, 亦 即 失 衡 到 均 衡 到 再 失 衡 均 衡 到 失 衡 到 再 均 衡, 作 为 供 求 力 量 反 映 在 房 地 产 市 场 上 就 是 房 价 与 地 价 的 波 动 本 文 将 利 用 全 国 及 35 个 大 中 城 市 的 房 价 指 数 与 地 价 指 数 描 述 房 地 产 市 场 波 动, 通 过 Granger 因 果 关 系 检 验, 梳 理 出 各 个 城 市 在 不 同 时 期 不 同 方 向 的 房 价 与 地 价 关 系, 并 与 全 国 数 据 进 行 比 较 和 归 类, 以 此 为 房 地 产 波 动 分 析 提 供 基 础 ; 然 后, 运 用 离 散 系 数 和 单 样 本 t 检 验, 对 2010 年 以 来 上 述 城 市 的 房 屋 销 售 价 格 及 房 地 产 市 场 类 型 进 行 计 量, 将 各 地 区 房 价 的 波 动 与 全 国 房 价 的 波 动 进 行 比 较 以 分 析 各 地 房 价 波 动 与 全 国 房 价 波 动 的 协 同 性 与 差 异 性 关 系, 从 而 确 定 房 地 产 调 控 重 点 监 控 的 城 市 名 单 以 及 市 场 细 分 调 控 的 重 点 下 面 对 Granger 因 果 关 系 检 验 描 述 性 统 计 与 单 个 样 本 t 检 验 等 方 法 原 理 作 一 介 绍 2.4 Granger 因 果 关 系 检 验 在 时 间 序 列 情 形 下, 两 个 经 济 变 量 X Y 之 间 [12] 的 Granger 因 果 关 系 定 义 为 : 若 在 包 含 了 变 量 X Y 的 过 去 信 息 的 条 件 下, 对 变 量 Y 的 预 测 效 果 要 优 于 只 单 独 由 Y 的 过 去 信 息 对 Y 进 行 的 预 测 效 果, 即 变 量 X 有 助 于 解 释 变 量 Y 的 将 来 变 化, 则 认 为 变 量 X 是 引 致 变 量 Y 的 Granger 原 因 Granger 因 果 关 系 检 验 假 设 了 有 关 y 和 x 每 一 变 量 的 预 测 的 信 息 全 部 包 含 在 这 些 变 量 的 时 间 序 列 之 中 检 验 要 求 估 计 以 下 的 回 归 : n n X t = η i X t - i + i = 1 j = 1 m m Y t = α i Y t - i + i = 1 j = 1 δ j Y t - j + μ 1t (1) β j X t - j + μ 2t (2) 式 中 μ 1t μ 2t 假 定 互 不 相 关 式 (1) 假 定 当 前 X 与 X 自 身 以 及 Y 的 过 去 值 有 关, 而 式 (2) 对 Y 也 假 定 了 类 似 的 行 为 著 ; 显 著 对 式 (1) 而 言, 其 零 假 设 H 0 :δ 1 = δ 2 = = δ n = 0 对 式 (2) 而 言, 其 零 假 设 H 0 :β 1 = β 2 = = β n = 0 可 能 存 在 四 种 检 验 结 果 : X 对 Y 有 单 项 影 响, 则 H xy 0 显 著,H yx 0 不 显 著 ; Y 对 X 有 单 项 影 响, 则 H yx 0 显 著,H xy 0 不 显 著 ; X 与 Y 之 间 存 在 双 向 影 响, 则 H yx 0 显 著,H xy 0 显 X 与 Y 之 间 不 存 在 影 响, 则 H yx 0 不 显 著,H xy 0 不 Granger 因 果 关 系 检 验 是 目 前 研 究 房 价 与 地 价 关 系 最 为 成 熟 且 常 用 的 方 法,Raymond [13] 对 香 港 房 价 与 地 价 关 系 进 行 的 实 证 检 验 就 采 用 了 该 方 法, 算 是 该 方 法 应 用 在 房 价 与 地 价 关 系 问 题 上 较 早 的 尝 [14] [15] [16] 试 随 后 郑 娟 尔 和 吴 次 芳 况 伟 大 严 金 海 以 [17] 及 陈 会 广 等 等 运 用 Granger 因 果 关 系 检 验 对 全 国 房 价 与 地 价 关 系 进 行 计 量, 差 别 在 于 所 选 变 量 及 其 时 间 序 列 长 度 ; 有 学 者 考 虑 房 地 产 市 场 的 区 域 性, 对 部 分 区 域 或 城 市 的 房 价 与 地 价 关 系 进 行 计 量, 如 [18] [19] 曾 向 阳 张 安 录 等 基 于 武 汉 市 的 数 据, 崔 光 灿 基 于 上 海 的 数 据 ; 也 有 在 此 基 础 上 进 一 步 考 虑 市 场 结 [20] 构 特 性, 如 陈 会 广 等 对 全 国 和 部 分 城 市 的 数 据 同

4 1874 资 源 科 学 第 34 卷 第 10 期 时 进 行 检 验 本 文 继 续 采 用 该 方 法 并 不 是 简 单 地 重 复, 而 是 在 总 结 和 概 括 我 国 房 价 与 地 价 关 系 的 城 市 差 异 的 基 础 上, 为 模 拟 35 个 城 市 房 地 产 市 场 波 动 与 全 国 波 动 的 关 系 提 供 基 础 2.5 描 述 性 统 计 与 单 个 样 本 t 检 验 描 述 性 统 计 是 数 据 分 析 中 最 为 常 见 和 基 础 性 的 工 作, 其 目 的 在 于 了 解 资 料 的 基 本 特 征, 并 为 深 入 研 究 提 供 研 究 基 础 描 述 性 统 计 的 指 标 包 括 离 散 趋 势 集 中 趋 势 以 及 分 布 参 数 等 其 中 离 散 系 数 (Coefficient of Variance, 即 CV) 是 衡 量 资 料 中 各 观 测 值 变 异 程 度 的 重 要 统 计 量 该 指 标 反 映 的 是 单 位 均 值 上 的 离 散 程 度, 常 用 在 两 个 总 体 均 值 不 等 的 离 散 程 度 的 比 较 上 用 公 式 表 达 为 : CV = σ μ 式 中 σ 表 示 标 准 差 ;μ 表 示 均 值 (3) 单 个 样 本 t 检 验 目 的 是 利 用 来 自 某 总 体 的 样 本 数 据, 推 断 该 总 体 的 均 值 是 否 与 指 定 的 检 验 值 之 间 存 在 显 著 差 异 它 是 对 总 体 均 值 的 假 设 检 验 其 基 本 的 步 骤 是 提 出 零 假 设 选 择 检 验 统 计 量 计 算 检 验 统 计 量 观 测 值 和 概 率 p 值 以 及 最 后 给 出 显 著 性 水 平 α, 并 作 出 决 策 运 用 单 个 样 本 t 检 验, 可 以 得 到 35 个 大 中 城 市 的 房 价 波 动 水 平 的 均 值, 通 过 对 统 计 量 的 假 设 检 验 来 推 断 各 个 城 市 房 价 波 动 水 平 的 总 体 均 值 与 全 国 整 体 房 价 波 动 的 均 值 之 间 是 否 存 在 显 著 性 差 异, 以 此 作 为 房 地 产 调 控 重 点 监 控 城 市 名 单 的 依 据, 从 而 判 断 限 购 时 期 哪 些 城 市 的 市 场 波 动 符 合 中 央 调 控 的 预 期 3 房 价 与 地 价 关 系 类 型 划 分 : 基 于 Granger 因 果 关 系 检 验 的 分 析 进 行 Granger 因 果 关 系 检 验 的 一 个 必 要 前 提 条 件 是 时 间 序 列 必 须 具 有 平 稳 性, 本 文 采 取 常 用 的 Augmented Dickey-Fuller 检 验 (ADF 检 验 ) 来 分 别 对 各 大 城 市 的 房 价 与 地 价 指 标 序 列 的 平 稳 性 进 行 单 [21] 位 根 检 验 随 后, 采 用 EG 方 法 对 各 大 城 市 房 价 与 地 价 之 间 的 关 系 进 行 检 验, 当 检 验 结 果 显 示 变 量 之 间 存 在 关 系 时 才 能 进 行 Granger 因 果 关 系 检 验, 探 究 变 量 之 间 的 因 果 关 系 以 及 因 果 关 系 的 方 向 数 据 整 理 过 程 中 发 现, 广 州 和 兰 州 的 数 据 的 地 价 指 数 统 计 信 息 不 全, 将 其 剔 除 后 剩 余 33 个 城 市, 受 篇 幅 所 限, 本 文 只 给 出 检 验 结 果, 见 表 1 根 据 理 论, 只 有 同 阶 单 整 阶 数 的 两 个 变 量 才 可 能 有 关 系 由 表 1 可 见, 北 京 石 家 庄 西 安 和 银 川 四 个 城 市 未 通 过 检 验, 其 余 均 通 过 协 整 检 验 并 运 算 出 Granger 因 果 关 系 检 验 结 果 本 文 结 合 房 地 产 开 发 周 期, 设 置 的 滞 后 时 间 最 大 为 10 期 ( 两 年 半 ) 同 时, 以 滞 后 6 期 ( 一 年 半 ) 为 界 限, 滞 后 6 期 以 内 的 房 价 与 地 价 关 系 归 纳 为 短 期 效 果, 滞 后 6 期 及 以 上 为 长 期 效 果 由 表 1 可 见, 各 城 市 房 价 与 地 价 关 系 与 全 国 的 情 况 存 在 差 异, 这 种 差 异 表 现 在 长 短 期 是 否 有 影 响 影 响 方 向 影 响 强 度 等 方 面 为 方 便 观 察, 笔 者 根 据 表 1 反 映 的 房 价 与 地 价 关 系, 将 29 个 大 中 城 市 重 新 划 分 和 归 类, 形 成 表 2 结 果 从 表 2 中 可 以 看 出, 虽 然 不 同 城 市 的 房 价 与 地 价 关 系 存 在 一 定 复 杂 性, 但 当 按 照 一 定 的 分 类 标 准 进 行 归 类 时, 其 结 果 表 现 出 以 下 特 征 : (1) 从 短 期 来 看, 房 价 与 地 价 之 间 基 本 存 在 一 定 关 系, 并 且 以 双 向 影 响 为 主, 个 别 表 现 出 房 价 对 地 价 的 单 向 影 响 关 系 进 一 步 来 看, 在 双 向 影 响 关 系 中, 房 价 对 地 价 影 响 在 短 期 内 更 为 显 著 的 城 市 占 绝 大 多 数 上 海 厦 门 南 昌 济 南 以 及 深 圳 的 房 价 与 地 价 关 系 表 现 为 双 向 影 响, 且 地 价 对 房 价 影 响 较 大 (2) 从 长 期 来 看, 房 价 与 地 价 关 系 表 现 出 一 定 的 复 杂 性, 即 有 无 影 响 影 响 方 向 和 影 响 方 式 都 存 各 有 一 定 比 例 的 城 市 具 体 来 看, 大 部 分 城 市 的 房 价 与 地 价 在 较 长 时 间 内 存 在 一 定 关 系 其 中, 房 价 与 地 价 单 向 影 响 的 数 量 要 比 双 向 影 响 的 个 数 多, 并 且 房 价 对 地 价 的 单 向 影 响 更 对 显 著 (3) 值 得 一 提 的 是 个 别 城 市 无 论 是 长 期 还 是 短 期, 房 价 与 地 价 关 系 表 现 一 定 的 规 律 性, 如 海 口 市 的 房 价 与 地 价 不 存 在 关 系 ; 上 海 市 和 厦 门 市 的 房 价 与 地 价 关 系 是 相 互 影 响, 并 且 地 价 对 房 价 的 影 响 更 为 显 著 ; 福 州 市 的 房 价 一 直 单 向 影 响 地 价 (4) 房 价 与 地 价 关 系 检 验 结 果 并 没 有 呈 现 出 任 何 地 域 分 布 的 特 点 : 不 同 地 域 空 间 的 城 市 的 房 价 与 地 价 关 系 可 以 表 现 出 相 同 的 影 响 方 向 和 强 度 ; 部 分 有 一 定 地 域 联 系 并 且 检 验 结 果 相 同 的 城 市 由 于 缺 乏 足 够 的 证 据 也 不 能 得 出 一 般 性 的 规 律

5 2012 年 10 月 陈 会 广 等 : 房 地 产 市 场 及 其 细 分 的 调 控 重 点 区 域 划 分 理 论 与 实 证 表 1 全 国 及 33 个 大 中 城 市 房 价 与 地 价 关 系 检 验 结 果 Table 1 The result of the national and 33 major cities housing price and land price relationship 1875 城 市 全 国 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 福 州 厦 门 南 昌 济 南 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 深 圳 南 宁 海 口 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 安 西 宁 银 川 乌 鲁 木 齐 房 价 指 数 I(2) 单 位 根 检 验 ** ** ** ** I(2) I(2) ** 地 价 指 数 ** ** ** ** ** 检 验 不 不 * * ** ** 不 不 ** Granger 检 验 结 果 短 期 内, 房 价 单 向 影 响 地 价 ; 长 期 内, 地 价 单 向 影 响 房 价 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 强 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 强 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 短 期 房 价 对 地 价 影 响 较 强, 长 期 地 价 对 房 价 影 响 较 强 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 地 价 单 向 影 响 房 价 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 地 价 单 向 影 响 地 价 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 强 ; 长 期 内 房 价 单 向 影 响 地 价 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 短 期 地 价 对 房 价 影 响 较 强, 长 期 地 价 影 响 房 价 较 强 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 地 价 单 向 影 响 地 价 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 与 地 价 没 有 影 响 短 期 长 期 房 价 单 向 影 响 地 价 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 地 价 对 房 价 影 响 较 强 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 地 价 房 价 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 单 向 影 响 地 价 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 地 价 对 房 价 影 响 较 强 ; 长 期 房 价 与 地 价 没 有 影 响 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 短 期 内 房 价 对 地 价 影 响 较 强, 长 期 内 地 价 对 房 价 影 响 较 强 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 与 地 价 没 有 影 响 短 期 内, 房 价 与 低 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 强, 长 期 内 房 价 与 地 价 没 有 影 响 短 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 大 ; 其 后 各 期 地 价 单 向 影 响 房 价 无 论 短 期 还 是 长 期, 地 价 与 房 价 之 间 均 没 有 明 显 因 果 关 系 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 与 地 价 没 有 影 响 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 地 价 房 价 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 单 向 影 响 地 价 短 期 长 期 内 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 影 响 较 强 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 地 价 房 价 影 响 较 大 ; 长 期 内 房 价 单 向 影 响 地 价 注 :* 表 示 在 10% 的 置 信 水 平 下 平 稳 或 ;** 表 示 在 5% 的 置 信 水 平 下 平 稳 或 ; 其 余 均 指 的 是 在 1% 的 置 信 水 平 下 的 检 验 结 果 总 之, 本 节 运 用 Granger 因 果 关 系 检 验, 从 不 同 时 期 不 同 影 响 方 向 上 对 全 国 35 个 大 中 城 市 进 行 了 分 析 和 归 类 结 果 表 明, 虽 然 不 同 城 市 房 价 与 地 价 关 系 表 现 出 一 定 的 差 异 性, 但 是 与 全 国 房 价 地 价 关 系 一 致 的 城 市 仍 占 多 数 ( 见 表 2) 下 面 用 离 散 系 数 和 单 个 样 本 t 检 验 来 验 证 这 些 城 市 房 价 波 动 偏 离 全 国 房 价 波 动 均 值 的 程 度 在 总 体 上 是 否 也 较 小 年 以 来 房 屋 销 售 价 格 波 动 分 析 与 重 点 监 控 城 市 名 单 表 2 根 据 各 大 城 市 与 全 国 在 房 价 地 价 关 系 上 给

6 1876 资 源 科 学 表 2 各 大 中 城 市 房 价 与 地 价 关 系 的 分 类 Table 2 The classification of the major cities housing price and land price relationship 第 34 卷 第 10 期 短 期 有 影 响 双 向 影 响 房 对 地 全 国 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 地 对 房 上 海 厦 门 南 昌 济 南 深 圳 单 向 影 响 房 对 地 天 津 福 州 地 对 房 没 影 响 海 口 长 期 有 影 响 双 向 影 响 房 对 地 地 对 房 太 原 呼 和 浩 特 贵 阳 沈 阳 上 海 厦 门 青 岛 单 向 影 响 房 对 地 全 国 哈 尔 滨 宁 波 合 肥 福 州 南 昌 长 沙 南 宁 成 都 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 地 对 房 天 津 大 连 长 春 南 京 深 圳 不 确 定 没 影 响 北 京 石 家 庄 西 安 银 川 广 州 兰 州 杭 州 济 南 郑 州 武 汉 海 口 重 庆 出 了 分 类 从 2010 年 4 月 份, 为 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨, 抑 制 投 资 投 机 型 住 房 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 中 央 政 府 先 后 出 台 了 新 国 十 条 新 国 五 条 以 及 新 国 八 条 等 房 地 产 调 控 政 策, 行 政 经 济 金 融 税 收 等 调 控 手 段 全 面 升 级 一 系 列 密 集 政 策 实 施 以 来,2010 年 以 来 房 地 产 市 场 价 格 发 生 波 动 但 是, 各 大 城 市 房 地 产 运 行 是 否 符 合 国 家 房 地 产 政 策 调 控 预 期, 本 节 对 此 将 采 取 离 散 系 数 指 标 进 行 度 量, 并 给 出 重 点 监 控 的 城 市 名 单 通 过 对 35 个 大 中 城 市 2010 年 1 月 至 2011 年 6 月 新 建 住 宅 价 格 销 售 指 数 和 二 手 住 宅 销 售 价 格 指 数 离 散 系 数 的 计 算, 测 算 出 各 城 市 房 价 波 动 趋 势 与 全 国 房 价 波 动 一 致 性 及 差 异 性 结 果 如 表 3 和 表 4 所 示 由 表 3 可 知,35 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 位 于 0~0.025 之 间 的 达 到 62.86%, 且 样 本 数 随 离 散 系 数 的 增 加 而 减 少 35 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 的 均 值 为 0.03, 标 准 差 为 对 35 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 而 言, 半 数 以 上 城 市 离 散 系 数 集 中 于 0~0.025 之 间, 比 例 达 到 62.86%, 且 样 本 数 随 离 散 系 数 的 增 加 而 减 少 35 个 大 中 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 的 均 值 标 准 差, 见 表 4 二 手 住 宅 价 格 指 数 计 量 数 据 时 间 跨 度 为 18 个 月, 与 表 2 中 短 期 的 内 涵 相 同 因 此, 考 察 2010 年 以 来 的 市 场 波 动 情 况, 只 需 与 表 2 中 短 期 情 况 进 行 对 比 分 析 即 可 分 析 结 果 如 表 5 所 示 由 表 5 可 知, 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 小 于 均 值 的 城 市 名 单 中, 与 全 国 房 价 与 地 价 关 系 短 期 波 动 一 致 的 有 : 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 等 20 个 城 市 ; 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 小 于 均 值 的 城 市 名 单 中, 表 3 35 个 大 中 城 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 Table 3 The CV of 35 major cities new residential price index 离 散 系 数 区 间 ~ ~ ~ ~ ~ ~ 合 计 样 本 数 百 分 比 (%) 表 4 35 个 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 Table 4 The CV of 35 major cities new residential price index 离 散 系 数 区 间 ~ ~ ~ ~ ~ ~ 合 计 样 本 数 百 分 比 (%)

7 2012 年 10 月 陈 会 广 等 : 房 地 产 市 场 及 其 细 分 的 调 控 重 点 区 域 划 分 理 论 与 实 证 表 年 以 来 城 市 房 价 波 动 与 全 国 房 价 与 地 价 关 系 对 比 分 析 1877 Table 5 The relationship between cities housing price fluctuating and national housing price fluctuating 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 小 于 均 值 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 大 于 0.05 二 手 房 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 小 于 均 值 二 手 房 价 格 指 数 离 散 系 数 大 于 0.05 城 市 名 单 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 厦 门 南 昌 济 南 福 州 石 家 庄 兰 州 杭 州 深 圳 海 口 广 州 北 京 银 川 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 长 春 哈 尔 滨 合 肥 青 岛 郑 州 武 汉 南 宁 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 南 昌 济 南 广 州 福 州 石 家 庄 天 津 西 安 北 京 厦 门 杭 州 深 圳 银 川 海 口 其 中, 与 全 国 房 价 与 地 价 关 系 一 致 的 城 市 名 单 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 厦 门 南 昌 济 南 杭 州 深 圳 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 长 春 哈 尔 滨 合 肥 青 岛 郑 州 武 汉 南 宁 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 南 昌 济 南 厦 门 杭 州 深 圳 与 全 国 房 价 与 地 价 关 系 短 期 波 动 一 致 的 有 : 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 等 17 个 城 市 同 时, 新 建 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 高 于 0.05 的 城 市 有 海 口 杭 州 深 圳 广 州 北 京 银 川 6 个 城 市, 这 是 新 建 住 宅 市 场 重 点 监 控 的 城 市 名 单 ; 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 高 于 0.05 的 城 市 有 海 口 杭 州 深 圳 银 川 厦 门 5 个 城 市, 这 是 二 手 房 市 场 重 点 监 控 的 城 市 名 单 从 表 5 同 样 可 以 得 出, 与 全 国 房 价 地 价 关 系 波 动 一 致 的 城 市 落 在 重 点 监 控 名 单 的 较 少 由 于 房 价 是 房 地 产 市 场 各 个 因 素 的 综 合 体 现 和 最 终 表 现, 因 此, 以 房 价 的 波 动 来 反 映 房 地 产 市 场 运 行 状 况 具 有 一 定 的 科 学 性 而 离 散 系 数 方 法 的 运 用, 将 房 地 产 市 场 及 其 波 动 的 复 杂 性 简 化 成 对 房 价 变 异 程 度 的 考 察, 为 解 释 和 度 量 房 地 产 市 场 运 行 效 果 提 供 了 一 种 简 洁 而 明 确 的 思 路 离 散 系 数 的 计 算 结 果 显 示, 房 价 变 异 程 度 较 小 的 城 市, 基 本 上 是 与 全 国 房 价 地 价 关 系 一 致 的 城 市 由 此, 已 初 步 验 证 了 本 文 之 前 提 出 的 工 作 假 说 5 新 建 住 宅 市 场 与 二 手 房 市 场 : 市 场 细 分 调 控 的 重 点 上 文 基 本 上 验 证 了 工 作 假 说, 并 且 细 分 为 新 建 住 宅 市 场 和 二 手 房 市 场 的 情 况 下 也 基 本 成 立 下 面 通 过 35 个 大 中 城 市 2010 年 1 月 -12 月 新 建 住 宅 价 格 销 售 指 数 和 二 手 住 宅 销 售 价 格 指 数, 与 全 国 层 面 相 应 指 数 的 均 值 t 检 验, 进 一 步 验 证 工 作 假 说 对 市 场 细 分 调 控 仍 然 成 立, 结 果 见 表 6 从 单 样 本 t 检 验 的 结 果 来 看, 除 天 津 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 西 安 7 个 城 市 外, 大 多 数 城 市 的 新 建 住 宅 价 格 的 变 化 幅 度 要 小 于 全 国 的 平 均 变 化 幅 度 对 照 表 2 有 太 原 等 25 个 城 市, 与 全 国 层 面 的 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 ; 石 家 庄 福 州 兰 表 6 各 城 市 新 建 住 宅 市 场 与 二 手 房 市 场 细 分 调 控 的 侧 重 点 Table 6 The key regulation cities in new residential market and second-hand residential market 新 建 住 宅 价 格 指 数 显 著 小 于 全 国 均 值 新 建 住 宅 市 场 调 控 重 点 城 市 二 手 房 价 格 指 数 显 著 小 于 全 国 均 值 二 手 房 市 场 调 控 重 点 城 市 城 市 名 单 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 南 京 宁 波 合 肥 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 上 海 厦 门 南 昌 济 南 深 圳 福 州 兰 州 石 家 庄 合 肥 宁 波 天 津 上 海 西 安 南 京 杭 州 北 京 天 津 石 家 庄 太 原 呼 和 浩 特 长 春 哈 尔 滨 南 京 宁 波 福 州 南 昌 济 南 郑 州 广 州 南 宁 西 宁 成 都 昆 明 乌 鲁 木 齐 长 沙 大 连 宁 波 兰 州 上 海 重 庆 南 京 其 中, 与 全 国 房 价 地 价 关 系 一 致 的 城 市 名 单 太 原 呼 和 浩 特 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 南 京 宁 波 合 肥 青 岛 郑 州 武 汉 长 沙 南 宁 重 庆 成 都 贵 阳 昆 明 西 宁 乌 鲁 木 齐 上 海 厦 门 南 昌 济 南 深 圳 太 原 呼 和 浩 特 长 春 哈 尔 滨 南 京 宁 波 郑 州 南 宁 成 都 乌 鲁 木 齐 南 昌 昆 明 西 宁 济 南

8 1878 资 源 科 学 第 34 卷 第 10 期 州 三 城 市 虽 均 值 显 著 小 于 全 国 平 均 水 平, 但 与 全 国 层 面 的 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 不 一 致, 可 列 入 新 建 住 宅 市 场 调 控 观 察 名 单, 进 一 步 观 察 它 们 的 动 向 ; 天 津 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 西 安 七 个 城 市 应 成 为 新 建 住 宅 市 场 重 点 监 控 名 单 从 二 手 房 市 场 的 单 个 样 本 t 检 验 结 果 来 看, 有 北 京 等 19 个 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 显 著 低 于 全 国 的 均 值 对 照 表 2 有 太 原 等 14 个 城 市, 与 全 国 层 面 的 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 ; 北 京 天 津 石 家 庄 福 州 广 州 五 城 市 虽 均 值 通 过 t 检 验, 但 与 全 国 的 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 不 一 致, 可 进 一 步 观 察 它 们 的 动 向 ; 长 沙 大 连 宁 波 兰 州 上 海 重 庆 南 京 7 个 城 市 的 均 值 没 有 通 过 t 检 验, 应 列 为 二 手 房 市 场 重 点 监 控 名 单 单 个 样 本 t 检 验 结 果 表 明, 多 数 城 市 的 新 建 住 宅 价 格 和 二 手 住 宅 价 格 的 变 化 程 度 显 著 小 于 全 国 均 值, 且 房 价 波 动 小 于 全 国 均 值 的 城 市 也 与 Granger 因 果 关 系 检 验 的 结 果 基 本 一 致 这 进 一 步 验 证 了 工 作 假 说 由 此 可 以 认 为, 对 各 个 城 市 房 价 波 动 水 平 与 全 国 整 体 房 价 波 动 的 均 值 之 间 的 差 异 进 行 显 著 性 检 验 可 以 为 市 场 细 分 与 差 别 化 调 控 提 供 简 单 而 行 之 有 效 的 思 路, 并 有 助 于 决 策 的 科 学 化 6 结 论 与 讨 论 本 文 利 用 全 国 及 35 个 大 中 城 市 的 房 价 指 数 与 地 价 指 数,2010 年 各 月 份 及 2011 年 1 月 -6 月 份 新 建 住 宅 销 售 价 格 指 数 与 二 手 住 宅 销 售 价 格 指 数, 运 用 Granger 因 果 关 系 检 验 描 述 性 统 计 及 单 样 本 t 检 验, 对 中 国 房 价 与 地 价 关 系 城 市 房 价 波 动 与 全 国 房 价 波 动 关 系 等 问 题 进 行 了 研 究, 拟 定 出 基 于 精 准 化 调 控 的 房 地 产 市 场 重 点 监 控 城 市 名 单 总 结 全 文 如 下 : 6.1 基 本 结 论 及 其 政 策 含 义 (1) 把 握 各 城 市 房 价 地 价 关 系 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 性, 及 其 与 全 国 水 平 房 价 的 离 散 程 度, 是 精 准 化 调 控 的 基 础 中 国 房 价 与 地 价 关 系 主 要 表 现 为 : 短 期 内, 房 价 与 地 价 相 互 影 响, 且 房 价 对 地 价 的 作 用 较 显 著 从 长 期 来 看, 房 价 与 地 价 的 关 系 表 现 出 不 稳 定 性 由 此 可 见, 二 者 各 受 即 期 地 价 或 房 价 的 影 响 比 较 大, 地 价 的 波 动 本 质 上 又 是 由 住 房 需 求 引 起 因 此, 可 以 房 价 与 地 价 短 期 波 动 的 表 现 形 式 为 依 据, 将 各 城 市 的 房 价 波 动 与 全 国 层 面 波 动 的 偏 离 进 行 分 类 结 果 显 示, 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 的 城 市, 其 新 建 住 宅 价 格 指 数 和 二 手 住 宅 价 格 指 数 离 散 系 数 普 遍 小 于 均 值 这 说 明 受 到 2010 年 以 来 的 房 地 产 市 场 调 控 政 策 的 影 响, 这 些 城 市 房 地 产 市 场 运 行 的 健 康 程 度 较 高, 基 本 符 合 中 央 政 府 调 控 房 地 产 市 场 的 目 标 和 要 求 但 是, 海 口 杭 州 深 圳 等 城 市 的 房 价 的 离 散 系 数 较 大, 则 说 明 这 些 城 市 房 地 产 市 场 调 控 效 果 不 佳, 应 该 成 为 房 地 产 调 控 政 策 实 施 监 控 的 重 点 正 是 因 为 如 此, 各 城 市 房 价 地 价 关 系 与 全 国 水 平 的 一 致 性, 以 及 与 全 国 水 平 房 价 的 离 散 程 度, 是 反 映 房 地 产 市 场 健 康 状 况 的 两 个 重 点 指 标, 以 此 为 依 据 可 拟 定 出 今 后 我 国 房 地 产 精 准 化 调 控 的 城 市 名 单 (2) 准 确 把 握 各 城 市 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 性 以 及 差 异 性, 也 是 建 立 新 建 住 宅 与 二 手 房 市 场 分 类 差 别 化 调 控 体 系 的 基 础 单 个 样 本 t 检 验 表 明, 新 建 住 宅 价 格 指 数 显 著 小 于 全 国 均 值 的 城 市 中 与 全 国 层 面 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 的 有 25 个 ; 而 二 手 房 市 场 的 差 异 较 大, 与 全 国 层 面 的 房 价 地 价 关 系 的 短 期 效 应 一 致 的 有 14 个 城 市 今 后 国 家 宏 观 调 控 政 策 应 重 点 关 注 二 手 房 市 场, 重 点 监 控 天 津 上 海 南 京 杭 州 宁 波 合 肥 西 安 7 个 城 市 的 新 建 住 宅 市 场, 重 点 监 控 长 沙 大 连 宁 波 兰 州 上 海 重 庆 南 京 7 个 城 市 的 二 手 房 市 场, 调 控 二 手 房 与 新 建 住 宅 市 场 的 关 系 总 之, 与 已 有 的 官 方 房 地 产 市 场 监 测 不 同, 本 文 的 一 个 重 要 贡 献 是 利 用 监 测 数 据 并 基 于 短 期 效 应 的 讨 论 而 建 立 了 房 地 产 分 区 域 分 市 场 分 类 差 别 化 调 控 体 系, 并 为 此 提 供 了 确 定 重 点 监 控 城 市 名 单 的 思 路 与 方 法 至 此, 本 文 研 究 结 论 的 政 策 应 用 对 中 央 政 府 而 言, 应 坚 持 房 地 产 调 控 政 策 不 动 摇, 防 止 调 控 出 现 反 复, 同 时 对 房 地 产 市 场 进 行 分 区 域 分 市 场 分 类 调 控, 逐 步 推 进 房 地 产 市 场 调 控 的 精 准 化, 提 高 政 策 的 针 对 性 和 灵 活 性 动 态 监 测 房 地 产 市 场, 划 分 市 场 监 控 重 点 区 域, 实 行 房 地 产 重 点 监 控 城 市 名 单, 是 今 后 调 控 差 别 化 制 度 化 的 方 向

9 2012 年 10 月 陈 会 广 等 : 房 地 产 市 场 及 其 细 分 的 调 控 重 点 区 域 划 分 理 论 与 实 证 进 一 步 讨 论 与 展 望 (1) 本 文 的 结 论 与 政 策 含 义 是 针 对 短 期 效 应 而 作 出 的, 若 推 广 应 用 到 长 期 情 形 尚 需 进 一 步 研 究 本 文 是 基 于 短 期 效 应 的 讨 论, 并 仅 从 短 期 角 度 验 证 了 工 作 假 说, 提 供 了 划 分 重 点 监 控 区 域 的 方 法, 并 基 于 实 现 中 央 和 地 方 政 府 等 利 益 主 体 之 间 的 博 弈 均 衡 的 意 图, 建 议 在 监 控 名 单 之 内 外 的 不 同 城 市 实 施 差 别 化 调 控 策 略 但 是, 房 地 产 市 场 是 动 态 变 化 的, 若 以 2011 年 或 2012 年 为 基 准, 重 点 监 控 城 市 名 单 有 可 能 与 上 述 结 果 不 同 况 且 从 长 期 来 看, 房 价 与 地 价 关 系 的 协 调 程 度 与 全 国 基 本 一 致 的 城 市, 其 房 价 波 动 偏 离 全 国 房 价 波 动 均 值 的 程 度 又 会 有 怎 样 的 变 化, 也 是 后 续 亟 待 验 证 的 命 题 就 长 期 效 应 而 言, 如 何 构 建 分 区 域 分 类 精 准 化 调 控 体 系 也 尚 需 进 一 步 研 究 因 此, 若 应 用 转 化 为 政 策 则 应 侧 重 本 文 划 分 房 地 产 重 点 监 控 区 域 的 标 准 或 方 法, 而 不 是 结 果 本 身 (2) 本 文 以 35 个 大 中 城 市 为 例 研 究 房 地 产 市 场 调 控 问 题, 但 可 能 由 于 方 法 与 数 据 本 身 问 题, 尚 有 关 系 不 确 定 的 一 些 城 市, 这 需 要 进 一 步 收 集 数 据 资 料 与 创 新 研 究 方 法 广 州 和 兰 州 因 为 数 据 缺 失 而 没 有 进 行 Granger 因 果 关 系 检 验 及 进 一 步 的 研 究, 不 能 确 定 其 是 否 属 于 重 点 监 控 范 围 ; 北 京 石 家 庄 西 安 和 银 川 因 其 不 能 通 过 分 析, 故 而 不 能 进 行 Granger 因 果 关 系 检 验, 只 进 行 了 离 散 系 数 和 t 检 验, 也 不 能 确 定 这 4 个 城 市 是 否 支 持 本 文 的 工 作 假 说 因 而, 通 过 数 据 完 善 与 方 法 改 进 是 否 能 将 35 个 大 中 城 市 完 整 包 含 在 研 究 工 作 中, 并 将 结 论 与 政 策 含 义 进 一 步 一 般 化, 在 政 策 应 用 不 仅 适 用 于 上 述 35 个 大 中 城 市, 还 适 用 于 当 前 统 计 口 径 中 的 70 个 城 市, 以 及 其 他 城 市, 这 个 研 究 工 作 有 待 深 入 参 考 文 献 (References): [ 1 ] 国 家 统 计 局. 2 月 份 70 个 大 中 城 市 住 宅 销 售 价 格 变 动 情 况 [EB/OL]. search word=70% B8% F6% B4% F3% D6% D0% B3% C7% CA% D0 & channelid=19761&record=14, [2] 国 家 统 计 局 年 2 月 份 70 个 大 中 城 市 住 宅 销 售 价 格 变 动 情 况 [EB/OL] htm, [3] 李 玲, 朱 道 林, 胡 克 林. 基 于 PSR 模 型 的 房 地 产 调 控 政 策 对 房 价 影 响 的 研 究 [J]. 资 源 科 学, 2012, 34(4): [4] 孔 行, 刘 治 国, 李 国 平, 等. 我 国 房 地 产 市 场 的 价 格 波 动 与 宏 观 调 控 效 应 分 析 [J]. 西 安 交 通 大 学 学 报 ( 社 会 科 学 版 ), 2009, 29 (5): [5] 王 学 杰. 我 国 公 共 政 策 执 行 力 的 结 构 分 析 [J]. 中 国 行 政 管 理, 2008(7): [6] 么 英 莹, 李 志 丹. 中 央 与 地 方 之 间 的 博 弈 分 析 [J]. 法 制 与 社 会, 2007(3): [7] 赵 晓, 谭 国 荣. 看 不 见 的 手 打 败 了 多 只 看 得 见 的 手 [J]. 开 放 导 报, 2006(3):5-10. [8] 韩 蓓, 蒋 东 生. 房 地 产 调 控 政 策 的 有 效 性 分 析 [J]. 经 济 与 管 理 研 究, 2011(4): [9] 周 京 奎. 城 市 土 地 价 格 波 动 对 房 地 产 业 的 影 响 [J]. 当 代 经 济 科 学, 2006, 28(4):1-7, 124. [10] 张 宏 斌, 贾 生 华. 编 制 城 市 房 地 产 价 格 指 数 的 理 论 模 型 和 实 用 方 法 [J]. 中 国 软 科 学, 2000(4): [11] 刘 洪 玉, 孙 峤. 房 地 产 价 格 与 房 地 产 经 济 学 研 究 [J]. 建 筑 经 济, 2006(2): [12] Granger. C. W. J. Investigating Causal Relations by Econometric Models and Cross-Spectral Methods[J]. Econometrica, 1969, 37: [13] Raymond Y. C. Tse. Housing price, land supply and revenue from land sales[j]. Urban Studies,1998, 35(8): [14] 郑 娟 尔, 吴 次 芳. 地 价 与 房 价 的 因 果 关 系 [J]. 中 国 土 地 科 学, 2006(6): [15] 况 伟 大. 房 价 与 地 价 关 系 研 究 模 型 及 中 国 数 据 检 验 [J]. 财 贸 经 济, 2005(11): [16] 严 金 海. 中 国 房 价 与 地 价 : 理 论, 实 证 和 政 策 分 析 [J]. 数 量 经 济 技 术 经 济 研 究, 2006(1): [17] 陈 会 广, 刘 忠 原. 普 通 住 宅 房 价 与 地 价 因 果 关 系 的 检 验 及 其 政 策 含 义 [J]. 产 经 评 论, 2011(1): [18] 曾 向 阳, 张 安 录. 基 于 Granger 检 验 的 地 价 与 房 价 关 系 研 究 [J]. 中 国 土 地 科 学, 2006(2): [19] 崔 光 灿. 上 海 市 房 价 地 价 和 租 金 关 系 研 究 [J]. 中 国 房 地 产, 2006(4):4-6. [20] 陈 会 广, 刘 忠 原. 中 国 普 通 住 宅 房 价 与 地 价 关 系 的 理 论 及 实 证 研 究 [J]. 资 源 科 学, 2011, 33(5): [21] Engle, Robert F. and C. W. J. Granger. Co-integration and Error Correction: Representation, Estimation, and Testing[J]. Econometrica, 1987(55):

10 1880 资 源 科 学 第 34 卷 第 10 期 A Theoretical Zoning and Empirical Study on Control of the Real Estate Market and Its Segmentation in 35 Major Cities, China CHEN Huiguang 1, LIU Zhongyuan 2, ZHANG Yaoyu 1 (1. China Center for Land Policy Research, Nanjing Agricultural University, Nanjing , China; 2. College of Public Administration, Renmin University of China, Beijing , China) Abstract: Since 2010 the real estate market has undergone intensive policy regulation in China. Under these strict real estate policies the performance of real estate markets varies from city to city. Real estate market regulation now faces problems from price rebounds resulting from local pressure and the challenge remains as to how best regulate the market while making decisions scientifically. Our aim in this study is to provide a method to determine the division of key cities of control over the real estate market and segmentation. We established the hypothesis that if one city s relationship between housing price and land price is basically in accordance with the national relationship, its fluctuation in housing prices deviates less from the national mean. First, using data from 35 major cities we conducted a Granger causality test in order to discuses relationships between land price and housing price for each city across different periods and directions. Second, we analyzed short term effects on the price index of real estate sales since Our findings supported the hypothesis above, that a city with a low coefficient of variation basically follows the national rule for the relationship between housing prices and land prices. We also found a significant difference between the new residence market and second-hand real estate market and attention should now be given to the second-hand real estate market via national macro-control policy. It is important for the Chinese government to grasp the consistencies and differences in the short-term effects of housing-land price relationships between these 35 major cities, and the nation. The approach presented here is an important contribution different from the present official monitoring methods of the real estate market. Future policy should emphasize accurate classified control. Key words: Real estate control; Housing prices; Land prices; Market segmentation; New residential market; Second-hand residential market