國立屏東師範學院國民教育研究所碩士論文

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1 國 立 屏 東 大 學 不 動 產 經 營 學 系 碩 士 班 碩 士 論 文 指 導 教 授 : 鄭 博 文 博 士 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 法 律 保 障 研 究 生 : 呂 芳 雄 撰 中 華 民 國 一 四 年 六 月

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3 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 謝 誌 名 師 指 導 片 刻, 勝 君 苦 讀 終 日 對 於 離 開 學 校 相 當 多 年 又 坐 五 望 六 年 齡, 這 正 符 合 我 這 兩 年 來 攻 讀 碩 士 學 位 的 寫 照 我 從 海 巡 署 屏 東 查 緝 隊 分 隊 長 退 休 後, 旋 加 入 公 益 社 團 擔 任 義 工 將 近 十 年, 也 因 此 遇 到 許 多 民 眾 因 土 地 與 建 物 糾 紛 而 詢 問 我 幫 忙 解 決, 讓 我 了 解 自 己 在 這 方 面 知 識 的 貧 乏, 也 激 勵 我 考 進 不 動 產 經 營 學 系 進 修 的 動 力, 謝 謝 老 師 們 從 寬 核 分, 讓 我 順 利 考 上 就 讀 指 導 教 授 鄭 博 文 老 師 拿 十 三 本 有 關 大 陸 房 地 產 新 政 展 望 與 法 規 知 識 方 面 書 籍, 交 代 我 要 好 好 研 讀, 再 仔 細 蒐 集 研 讀 國 內 專 家 學 者 著 作, 相 互 分 析 比 較 而 從 中 獲 取 知 識 及 撰 寫 論 文 參 考 大 戰 略 性 地 指 導, 帶 領 我 認 識 台 灣 與 大 陸 房 地 產 相 同 與 差 異 性, 進 一 步 瞭 解 大 陸 房 地 產 經 濟 發 展 的 梗 概, 也 概 略 介 紹 大 陸 一 帶 一 路 政 策 對 於 經 濟 與 不 動 產 的 影 響 這 兩 年 來, 我 也 分 別 到 大 陸 深 圳 珠 海 溫 州 及 日 本 九 州 等 地 旅 遊 參 訪, 見 識 當 地 建 設 與 經 濟 發 展 及 房 地 產 行 情, 增 長 知 識 與 擴 展 視 野 感 謝 呂 宗 盈 老 師 指 導 不 動 產 法 規 研 究 李 春 長 老 師 教 授 不 動 產 經 濟 學 黃 名 義 老 師 教 授 不 動 產 投 資 與 市 場 分 析 主 任 賴 碧 瑩 老 師 教 授 不 動 產 估 價 理 論 與 實 務 白 金 安 老 師 教 授 不 動 產 金 融 以 及 邱 秋 芳 老 師 教 授 不 動 產 經 紀 法 規 等, 謝 謝 老 師 們 的 教 導, 讓 我 受 益 良 多 且 能 運 用 在 房 地 產 交 易 實 務 上 操 作 也 謝 謝 本 班 同 學 這 兩 年 來 一 路 切 磋 與 相 互 勉 勵 年 輕 的 一 般 生 係 考 試 擠 進 來 的, 而 在 職 生 也 都 有 高 普 考 或 專 技 證 照 甄 選 進 來 就 讀, 實 力 堅 強 的 一 班, 讓 我 體 會 出 見 賢 思 齊 的 學 習 動 力 尤 其 感 謝 威 宏 妙 芳 惠 雅 建 勝 權 芳 晉 挺 冠 綸 等 同 學 在 課 業 上 的 協 助 更 要 感 謝 內 人 錦 齡 與 寶 貝 孟 潔 昕 潔 的 支 持, 讓 我 全 心 全 力 無 後 顧 之 憂 地 進 修 滿 懷 感 恩 將 這 份 喜 悅 分 享 給 大 家, 能 順 利 畢 業 是 力 量 與 事 業 的 擴 張, 我 相 信 進 入 職 場 更 能 得 心 順 手 發 揮 所 長 呂 芳 雄 謹 誌 於 國 立 屏 東 大 學 不 動 產 經 營 系 2015 年 6 月 i

4 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 摘 要 法 治 國 原 則 即 政 府 各 項 施 政 措 施 必 須 依 法 行 政, 任 何 行 政 作 為 必 須 依 據 法 律 明 文 規 定 憲 法 第 142 條 規 定 : 國 民 經 濟 應 以 民 生 主 義 為 基 本 原 則, 實 施 平 均 地 權, 節 制 資 本, 以 謀 國 計 民 生 之 均 足 住 宅 法 第 1 條 規 定 : 為 健 全 住 宅 市 場, 提 升 居 住 品 質, 使 全 體 國 民 居 住 於 適 宜 之 住 宅 且 享 有 尊 嚴 之 居 住 環 境, 特 制 定 本 法 但 是, 住 宅 法 自 2012 年 12 月 30 日 施 行 至 2014 年 底, 期 間, 政 府 規 劃 並 興 建 二 萬 間 合 宜 住 宅 供 應 需 求, 國 內 住 宅 價 格 仍 然 持 續 飆 漲 學 者 1 指 出 住 宅 政 策 應 考 量 ; 一 合 理 性 ( 符 合 社 會 觀 感 與 比 例 原 則 ) 二 公 平 性 ( 量 能 課 稅 原 則 ) 三 政 治 可 行 性 ( 大 多 數 人 可 以 接 受 ) 四 行 政 可 行 性 ( 行 政 操 作 可 以 執 行 ) 本 文 研 究 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 關 係, 以 供 需 法 則 及 邏 輯 歸 納 法, 研 析 比 較, 獲 得 政 策 與 法 律 制 定 及 財 稅 負 擔 是 解 決 住 宅 問 題 關 鍵 因 而 得 知 住 宅 法 中 部 分 條 文 值 得 研 議 誠 信 本 文 值 得 提 供 解 決 民 眾 住 者 有 其 屋 的 需 求 與 問 題 之 參 考 關 鍵 字 : 法 治 國 原 則 依 法 行 政 法 律 保 障 公 平 性 住 宅 政 策 1 張 金 鶚 撰 房 地 合 一 稅 這 樣 改 毛 院 長 看 過 來 聯 合 報 A14 版 ii

5 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 ABSTRACT The principle of the rule of law that the government policy measures must be "according to law" expressly provides that any administration as an essential basis for the law. Article 142 of the Constitution stipulates: "the national economy should be based on people's livelihood and the basic principles of Marxism, the implementation of the average land ownership, control of the capital, to seek people's livelihood are enough." Housing Act Section 1 states: "To improve the housing market, improve the quality of living, so that all citizens resident in a suitable residential and enjoy the dignity of the living environment, especially the development of this law." However, the Housing Act since December 30, 2012 to the end of 2014 the implementation period, government planning and the construction of twenty thousand decent housing supply demand, domestic housing prices continued to rise. More scholars put forward various housing policy should consider; First, the rationality (in accordance with the principle of proportionality social perception). Second, equity (the amount of energy taxation principle). Third, the political feasibility (most people can accept). Fourth, the administrative feasibility (administrative operations can be performed). This paper studies the relationship between housing policy and legal protection, in the principle of supply and demand and logical induction, comparative research analysis, policy and law-making and get the burden of taxation is the key to solve the housing problem. Certainly, this article is worth a reference to resolve "home ownership" of the needs and problems. Keywords: principle of the rule of law, administration by law, legal protection, fairness, housing policy. iii

6 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 目 錄 第 壹 章 緒 論 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 第 二 節 研 究 範 圍 與 研 究 方 法 第 三 節 研 究 架 構 與 研 究 流 程 第 貳 章 文 獻 回 顧 第 一 節 住 宅 政 策 相 關 文 獻 回 顧 第 二 節 住 宅 法 與 相 關 法 規 第 参 章 台 灣 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 第 一 節 台 灣 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 第 二 節 台 灣 現 階 段 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 第 三 節 台 灣 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 第 肆 章 大 陸 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 第 一 節 大 陸 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 第 二 節 大 陸 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 第 三 節 大 陸 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 第 四 節 台 灣 與 大 陸 面 臨 相 同 住 宅 問 題 第 伍 章 國 外 住 宅 政 策 與 保 障 第 一 節 美 國 住 宅 政 策 與 保 障 第 二 節 日 本 住 宅 政 策 與 保 障 第 三 節 新 加 坡 住 宅 政 策 與 保 障 第 陸 章 台 灣 住 宅 法 分 析 與 修 法 芻 議 第 一 節 住 宅 法 融 入 國 民 基 本 權 利 第 二 節 住 宅 法 分 析 與 修 法 芻 議 第 柒 章 結 論 第 一 節 結 論 第 二 節 後 續 研 究 建 議 參 考 文 獻 iv

7 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 表 目 錄 表 學 者 研 究 主 題 與 研 究 成 果...9 表 學 者 指 導 研 究 生 研 究 主 題 與 研 究 成 果...11 表 民 國 103 年 第 4 季 房 價 負 擔 率 所 得 比...16 表 房 價 負 擔 能 力 指 標 分 級 意 函 說 明...16 表 國 民 住 宅 與 合 宜 住 宅 及 社 會 住 宅 之 比 較...20 表 財 政 部 2015 年 1 月 公 布 房 價 合 一 課 稅 ( 草 案 )...21 表 房 價 合 一 課 徵 所 得 稅 制 度 ( 草 案 )...22 表 民 國 103 年 第 4 季 全 國 住 宅 資 訊 統 計 摘 要 表...30 表 民 國 102 年 全 國 住 宅 資 訊 統 計 年 資 料 摘 要 表...30 表 民 國 103 年 第 3 季 房 價 負 擔 能 力 變 動 表...31 表 民 國 102 年 度 家 庭 所 得 年 報 表...32 表 歷 次 普 查 住 宅 數 之 變 動...33 表 十 年 間 空 閒 住 宅 數 之 變 動...34 表 大 陸 住 房 種 類 與 性 質 比 較 表...40 表 大 陸 主 要 城 市 家 庭 2011 年 12 月 住 房 消 費 能 力...47 表 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 優 缺 點 比 較...48 表 美 國 住 宅 政 策 之 優 缺 點...55 表 新 加 坡 住 宅 政 策 之 優 缺 點...62 v

8 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 保 障 圖 目 錄 圖 研 究 流 程...8 圖 標 準 供 給 與 需 求 曲 線...13 圖 供 給 由 S1 變 動 為 S2 曲 線...14 圖 需 求 由 D1 變 動 為 D2 曲 線...14 圖 全 國 房 價 所 得 比 趨 勢 (91Q1 至 103Q4)...17 圖 住 宅 法 體 系 架 構...18 圖 不 動 產 貸 款 占 總 放 款 比 重 (%)...26 圖 不 動 產 貸 款 成 數 (%) 貸 款 利 率 (%)...26 圖 全 國 建 物 買 賣 移 轉 貸 款 成 數 及 利 率...27 圖 全 國 建 物 買 賣 移 轉 棟 數 之 變 化...27 圖 台 北 市 2010 至 2014 年 核 發 建 照 使 用 數...28 圖 大 台 北 地 區 房 價 指 數 (2009 至 2015) 變 化...28 圖 大 台 北 地 區 歷 年 房 價 指 數 走 勢...29 圖 台 北 市 房 價 所 得 比 趨 勢 圖...31 圖 台 北 房 價 貸 款 負 擔 率 趨 勢 圖...32 圖 住 宅 數 量 十 年 間 之 變 動...33 圖 北 京 市 商 品 房 售 價 走 勢 圖...47 vi

9 第 壹 章 緒 論 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 法 律 保 障 政 府 一 向 以 輔 助 人 民 購 置 住 宅 為 主 要 的 施 政 方 向, 並 分 別 由 不 同 部 會, 針 對 不 同 身 分 條 件 對 象, 以 直 接 興 建 利 息 補 貼 或 輔 助 修 繕 等 方 式, 辦 理 住 宅 補 貼 措 施 而 且 住 宅 業 務 所 適 用 的 相 關 法 令, 散 見 於 不 同 部 會 所 訂 的 相 關 法 令 及 行 政 措 施 中 因 此, 對 於 整 體 住 宅 橫 向 聯 繫 與 縱 向 發 展 的 掌 握 及 展 望 尚 有 不 足, 住 宅 資 源 也 未 能 適 當 整 體 規 劃, 作 最 有 效 率 且 公 平 的 利 用 我 國 憲 法 第 142 條 規 定 : 國 民 經 濟 應 以 民 生 主 義 為 基 本 原 則, 實 施 平 均 地 權, 節 制 資 本, 以 謀 國 計 民 生 之 均 足 同 法 第 143 條 第 1 項 規 定 : 中 華 民 國 領 土 內 之 土 地 屬 於 國 民 全 體 人 民 依 法 取 得 之 土 地 所 有 權, 應 受 法 律 之 保 障 與 限 制 私 有 土 地 應 照 價 納 稅, 政 府 並 得 照 價 收 買 憲 法 指 明 我 國 房 地 產 係 採 房 屋 與 土 地 分 別 所 有 權, 私 有 土 地 應 課 稅, 房 地 產 漲 價 歸 公 而 歸 全 體 人 民 共 享, 節 制 私 人 資 本 且 防 止 專 占 壟 斷 對 私 有 土 地 照 價 納 稅 或 照 價 收 買 也 是 節 制 私 人 資 本 防 止 土 地 被 壟 斷 我 國 土 地 法 第 94 條 規 定 : 城 市 地 方, 應 由 政 府 建 築 相 當 數 量 之 準 備 房 屋, 供 人 民 承 租 自 住 之 用 前 項 房 屋 之 租 金, 不 得 超 過 土 地 及 其 建 築 物 價 額 年 息 百 分 之 八 同 法 第 96 條 規 定 : 城 市 地 方 每 一 人 民 自 住 之 房 屋 間 數, 得 由 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 政 府 斟 酌 當 地 情 形, 為 必 要 之 限 制 但 應 經 民 意 機 關 之 同 意 土 地 法 闡 明 政 府 有 責 任 應 讓 人 民 住 者 有 其 屋 住 者 適 其 屋, 而 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 政 府 得 限 制 管 轄 區 內 人 民 房 地 產 數 量, 防 止 專 占 壟 斷 但 是, 應 經 過 民 意 機 關 即 縣 ( 市 ) 議 會 同 意 因 此, 政 府 宜 先 挖 掘 住 宅 方 面 的 問 題, 諸 如 ; 何 以 年 輕 人 購 屋 不 易 房 地 產 易 漲 難 跌 空 屋 率 何 其 多 等 問 題 然 後, 政 府 再 積 極 擬 定 解 決 住 宅 問 題 之 住 宅 政 策, 俾 行 政 機 關 執 行 政 策 均 能 依 法 行 政 有 所 遵 循 所 以, 學 者 呼 籲 政 府 在 提 出 各 種 住 宅 政 策 時, 前 題 必 須 考 量 : 一 合 理 性 ( 符 合 社 會 觀 感 與 比 例 原 則 ) 二 公 平 性 ( 量 能 課 稅 原 則 ) 三 政 治 可 行 性 ( 大 多 數 人 可 以 接 受 ) 四 行 政 可 行 性 ( 行 政 操 作 可 以 執 行 ) 而 法 律 乃 指 國 家 制 定 規 律 命 令, 即 經 過 立 法 院 三 讀 通 過 與 總 通 公 布 之 規 律 命 令 稱 為 法 律 保 障 係 指 對 已 有 的 事 物 加 以 保 護, 使 其 不 受 損 害 因 此, 中 央 政 府 擬 定 的 政 策 及 制 定 法 規, 與 地 方 政 府 的 執 行 相 互 配 合, 對 於 房 地 產 異 常 飆 漲 與 空 屋 率 過 高 人 民 無 力 購 買 住 宅 等 問 題, 都 要 共 同 負 責 監 管, 共 同 以 謀 取 國 家 經 濟 發 達 人 民 生 活 均 衡 富 裕, 彼 此 是 相 輔 相 成 性 質, 並 不 是 地 方 包 圍 中 央 甚 至 地 方 對 抗 中 央 違 背 行 政 倫 理 之 惡 質 生 態, 如 此 方 能 增 進 國 家 社 會 長 治 久 安 1

10 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 依 據 內 政 部 2014Q4 全 國 住 宅 資 訊 統 計 摘 要 表, 顯 示 台 灣 人 口 數 23,433,753 人, 戶 籍 登 記 戶 數 8,382,699 戶, 住 宅 存 量 ( 宅 數 )8,409,079( 間 ), 住 宅 自 有 率 達 85.34%, 平 均 每 戶 建 坪 坪, 平 均 每 人 居 住 面 積 坪 (44.76 平 方 公 尺 ) 內 政 部 政 務 次 長 於 2015 年 1 月 宣 布 不 再 興 建 合 宜 住 宅, 未 來 將 依 據 行 政 院 核 定 社 會 住 宅 推 動 中 長 期 方 案 興 建 社 會 住 宅 因 應 需 求 臺 灣 地 區 住 宅 自 2003 年 SARS 過 後 即 開 始 上 漲, 迄 2014 年 底 房 地 產 仍 然 居 高 不 下 具 有 經 濟 與 政 治 領 頭 羊 指 標 作 用 的 台 北 市 為 例, 依 據 台 北 市 政 府 統 計, 台 北 地 區 住 宅 價 格 自 2003 年 迄 2014 年 底 連 續 漲 十 年 而 上 漲 價 格 超 過 120%, 僅 在 2015 年 1 月 至 3 月 比 去 年 同 期 有 稍 微 下 降 約 3% 至 5%, 主 要 是 受 到 財 政 部 主 張 實 施 房 地 兩 稅 合 一 政 策 影 響 ( 該 案 於 2015 年 6 月 5 日 在 立 法 院 三 讀 通 過, 並 自 2016 年 1 月 1 日 次 日 起 開 始 實 施 ) 近 十 年 來 住 宅 價 格 飆 高 不 下, 已 經 成 為 國 人 十 大 民 怨 之 首 國 人 普 遍 認 定 食 衣 住 行 育 樂 為 民 生 六 大 需 求 其 中 住 是 指 有 住 宅 能 安 居, 也 是 憲 法 所 保 障 的 國 民 基 本 權 利 2, 基 本 居 住 需 求 就 是 能 有 房 屋 可 住, 而 住 宅 價 格 讓 卻 讓 初 踏 入 社 會 工 作 年 輕 人 累 積 20 年 工 作 薪 資 才 足 夠 付 住 宅 頭 期 款, 造 成 相 當 多 年 輕 人 對 所 謂 住 者 有 其 屋 的 希 望 變 成 海 市 蜃 樓 根 據 專 家 學 者 評 估 ; 若 個 人 每 月 薪 資 收 入 有 30% 以 上 須 支 付 住 宅 貸 款 費 用 則 超 過 生 活 負 擔, 間 接 排 擠 生 活 品 質 及 年 輕 人 結 婚 成 家 的 意 願, 甚 至 影 響 人 口 出 生 率 而 降 低 國 家 的 競 爭 力 住 宅 問 題 不 解 決, 如 何 讓 年 輕 人 希 望 能 齊 家 治 國 平 天 下 隨 著 我 國 經 濟 的 發 展 和 人 民 生 活 水 準 提 高 與 教 育 知 識 提 升, 民 眾 從 住 者 有 其 屋 的 希 望 進 一 步 追 求 住 者 適 其 屋 目 標 然 而, 政 府 將 近 四 十 年 來 住 宅 政 策 均 以 輔 助 人 民 購 置 住 宅 為 主 其 次 為 補 貼 貸 款 利 息 為 施 政 主 軸, 卻 分 別 由 不 同 部 會, 針 對 不 同 身 分 條 件 對 象, 以 直 接 興 建 利 息 補 貼 或 輔 助 修 繕 等 方 式, 辦 理 住 宅 補 貼 措 施 然 而 執 行 住 宅 政 策 所 適 用 的 相 關 法 令, 又 散 見 於 不 同 部 會 所 訂 定 的 相 關 法 令 及 行 政 措 施 中 因 此, 對 於 整 體 住 宅 橫 向 聯 繫 與 縱 向 發 展 的 掌 握 及 未 來 的 規 劃 明 顯 不 足, 住 宅 資 源 也 未 能 適 當 整 體 規 劃 分 配, 作 最 有 效 率 且 公 平 的 利 用 憲 法 第 142 條 第 143 條 既 已 楬 櫫 房 地 產 政 策 係 民 生 主 義 平 均 地 權 漲 價 歸 公 和 照 價 收 買 土 地 法 第 94 條 第 96 條 亦 規 定 地 方 政 府 應 興 建 準 備 房 屋 ( 相 當 於 現 行 所 稱 之 社 會 住 宅 ) 供 人 民 承 租, 且 限 制 2 憲 法 第 二 章 人 民 之 權 利 義 務 ; 第 7 條 平 等 權 至 第 23 條 比 例 原 則 揭 示 憲 法 保 障 國 民 基 本 權 利 義 務 2

11 人 民 自 住 房 間 數 量 土 地 法 第 95 條 規 定 : 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 政 府 為 救 濟 房 屋 不 足, 經 行 政 院 核 准, 得 減 免 新 建 房 屋 之 土 地 稅 及 改 良 貨 物 稅, 並 定 減 免 期 限 此 規 定 乃 明 示 地 方 政 府 得 結 合 企 業 界 共 同 興 建 房 屋 供 給 民 眾 居 住 而 可 享 受 減 免 土 地 稅 及 房 屋 稅 等 優 惠 措 施 民 生 前 題 即 民 眾 生 活 需 要, 惟 有 讓 民 眾 安 居 才 能 樂 業, 自 然 解 決 民 眾 一 般 生 活 住 者 有 其 屋 住 者 適 其 屋 的 需 要 就 台 灣 戰 略 地 理 位 置 而 言, 東 臨 太 平 洋 北 邊 有 日 本 與 韓 國 南 方 係 菲 律 賓 西 為 台 灣 海 峽 與 中 國 大 陸 相 望 且 距 離 較 短 每 年 台 灣 對 大 陸 出 口 貿 易 額 占 全 國 出 口 貿 易 40% 以 上, 文 化 歷 史 語 言 種 族 等 人 文 方 面 幾 乎 相 同, 海 基 會 董 事 長 林 中 森 於 2001 年 擔 任 中 山 大 學 教 授 時 說 ; 大 陸 引 用 台 灣 制 訂 之 國 土 計 畫 法 草 案 為 範 本, 積 極 制 定 中 國 國 土 計 畫 法, 並 呼 籲 行 政 院 與 立 法 院 共 同 為 國 家 土 地 資 源 長 久 發 展 應 盡 速 通 過 國 土 計 畫 法 我 國 土 地 法 第 17 條 至 第 24 條 羅 列 外 國 人 租 購 土 地 種 類 之 限 制 及 平 等 互 惠 原 則 況 且, 台 灣 人 民 每 年 到 大 陸 觀 光 旅 遊 或 經 貿 業 務 往 返 超 過 240 萬 人 次, 而 目 前 大 陸 人 民 每 年 到 台 灣 觀 光 旅 遊 亦 超 過 300 萬 人 次 政 府 於 2002 年 8 月 8 日 公 布 並 施 行 大 陸 地 區 人 民 在 台 灣 地 區 取 得 設 定 或 移 轉 不 動 產 物 權 許 可 辦 法, 未 來 兩 岸 相 互 投 資 不 動 產 將 會 逐 漸 熱 絡 基 於 這 些 因 素, 縱 然 大 陸 是 中 央 集 權 政 治 制 度 人 治 優 先 於 法 治 社 會, 惟 研 析 比 較 大 陸 住 宅 政 策 仍 有 其 參 考 價 值 觀 察 大 陸 住 宅 政 策, 迄 2014 年 大 陸 已 躍 昇 為 全 世 界 僅 次 於 美 國 的 第 二 大 經 濟 體, 其 住 宅 供 需 政 策 亦 牽 動 民 生 經 濟 成 長 大 陸 城 市 房 地 產 管 理 法 頗 類 似 台 灣 的 土 地 法 與 住 宅 法 其 城 市 房 地 產 管 理 法 第 2 條 第 1 項 規 定 : 在 城 市 規 劃 區 國 有 土 地 範 圍 內 取 得 房 地 產 開 發 用 地 的 土 地 使 用 權, 從 事 房 地 產 開 發 房 地 產 交 易 實 施 房 地 產 管 理, 應 當 遵 守 本 法 明 示 大 陸 土 地 所 有 權 屬 於 國 有, 人 民 只 能 向 政 府 購 買 土 地 使 用 權, 房 地 產 開 發 前 買 賣 須 先 陳 報 經 政 府 核 准 方 可 交 易 土 地 使 用 權 期 限 大 部 分 為 三 十 年 以 上 至 七 十 年 不 等 期 間, 依 規 劃 區 域 用 途 而 有 部 分 年 限 差 異 這 和 台 灣 房 地 產 是 在 自 由 經 濟 體 制 下 雙 方 買 賣 合 意 始 向 政 府 登 記 成 立 備 案 方 式 相 當 不 同 大 陸 自 1995 年 至 2006 年 長 達 十 二 年 期 間 每 年 經 濟 成 長 率 在 18% 至 12% 成 長, 迄 2014 年 經 濟 成 長 率 仍 達 到 8.2%, 人 民 所 得 跟 著 急 劇 成 長 之 下, 住 宅 市 場 發 展 政 策 由 政 府 公 權 力 支 撐 而 逐 漸 轉 移 成 住 宅 民 生 需 求 到 住 宅 消 費, 城 鎮 居 民 住 宅 消 費 占 城 鎮 個 人 可 支 配 收 入 所 得 比 重 平 均 高 達 24.07%, 確 立 住 宅 政 策 為 計 畫 性 經 濟 邁 向 市 場 經 濟 化 導 向 一 方 面, 政 府 鼓 勵 住 宅 投 資, 將 住 宅 產 業 視 為 新 的 經 濟 成 長 點 ; 另 一 方 面, 政 府 相 信 市 場 供 需 是 解 決 住 宅 問 題 的 最 終 途 徑, 應 逐 漸 減 少 對 住 宅 的 直 接 供 給, 以 減 輕 財 政 負 3

12 擔, 提 升 住 宅 市 場 的 運 行 效 率 基 於 上 述, 本 文 研 究 台 灣 地 區 歷 年 來 住 宅 政 策 與 相 關 住 宅 法 律 保 障, 並 參 考 大 陸 地 區 住 宅 政 策 及 美 國 日 本 新 加 坡 等 國 住 宅 政 策, 對 照 其 優 缺 點, 截 長 補 短, 與 分 析 我 國 住 宅 法 中 部 分 條 文 適 用 問 題, 期 望 有 助 於 提 供 主 導 政 策 者 解 決 民 眾 安 居 的 住 宅 問 題 與 相 關 住 宅 法 規 之 參 考 4

13 第 二 節 研 究 範 圍 與 研 究 方 法 政 府 於 1975 年 7 月 12 日 制 定 國 民 住 宅 條 例 第 一 條 規 定 : 為 統 籌 規 劃 辦 理 國 民 住 宅, 以 安 定 國 民 生 活 及 增 進 社 會 福 祉, 特 制 定 本 條 例 同 法 第 二 條 指 出 : 本 條 例 所 稱 之 國 民 住 宅, 係 指 由 政 府 計 畫, 依 左 列 方 式, 用 以 出 售 出 租 貸 款 自 建 或 提 供 貸 款 利 息 補 貼, 供 收 入 較 低 家 庭 居 住 之 住 宅 : 一 政 府 直 接 興 建 二 貸 款 人 自 建 三 獎 勵 投 資 興 建 四 輔 助 人 民 自 購 前 項 收 入 較 低 家 庭 之 標 準, 由 行 政 院 定 之 申 購 國 宅 須 具 備 下 列 資 格 ; 一 年 滿 二 十 歲 在 當 地 設 有 戶 籍 者 二 與 直 系 親 屬 設 籍 於 同 一 戶 或 有 配 偶 者 三 本 人 配 偶 戶 籍 內 之 直 系 親 屬 及 其 配 偶, 均 無 自 有 住 宅 者 四 符 合 行 政 院 公 告 之 收 入 較 低 家 庭 標 準 者 各 地 縣 市 政 府 本 著 安 定 國 民 生 活 及 增 進 社 會 福 祉 初 衷, 大 量 興 建 國 民 住 宅, 其 後 修 訂 或 稱 合 宜 住 宅 就 最 近 五 年 興 建 之 合 宜 住 宅 政 策 而 言, 於 2014 年 興 建 完 成 之 板 橋 浮 洲 合 宜 住 宅 2015 年 林 口 A7 合 宜 住 宅 與 即 將 於 2016 年 完 成 興 建 的 桃 園 八 德 合 宜 住 宅 等 三 處, 即 可 提 供 一 萬 住 宅 家 戶 單 元, 預 期 解 決 三 萬 名 人 口 的 居 住 問 題 然 而, 前 揭 由 政 府 主 導 的 合 宜 住 宅 供 給 區 位, 缺 乏 地 方 發 展 規 劃 的 一 致 性, 因 成 本 與 土 地 的 考 量, 而 偏 屬 於 都 會 郊 區 在 學 者 專 家 近 二 十 年 來 研 究 闡 述 推 動 之 下, 立 法 院 於 2011 年 12 月 28 日 三 讀 通 過 住 宅 法, 經 總 統 公 布 於 2012 年 12 月 30 日 施 行 縱 觀 政 府 四 十 年 來 興 建 國 宅 供 應 民 眾 購 買 情 形 可 知, 中 央 與 地 方 政 府 所 推 動 住 宅 政 策 缺 乏 一 致 性 與 整 體 思 維, 反 而 成 為 另 一 種 居 住 不 正 義 的 現 象 本 文 研 究 範 圍 主 要 是 探 討 政 府 在 台 灣 地 區 建 構 國 民 住 宅 合 宜 住 宅 等 供 應 人 民 解 決 居 住 問 題 之 利 弊 得 失, 並 探 討 住 宅 法 與 政 策 配 合 方 面 值 得 修 法 之 芻 議 另 外, 研 究 大 陸 地 區 所 建 構 執 行 的 住 房 政 策 的 優 勢 與 缺 點, 並 參 考 美 國 日 本 與 新 加 坡 等 國 家 住 宅 政 策 將 臺 灣 大 陸 與 新 加 坡 等 地 區 兩 相 對 照 比 較 分 析, 截 短 取 長, 從 中 擷 取 可 行 的 政 策 方 針, 研 擬 可 行 的 法 規 因 應, 俾 有 助 於 未 來 擬 定 住 宅 政 策 能 與 法 規 制 定 及 實 際 執 行 本 文 亦 屬 社 會 研 究 中 滄 海 一 粟, 社 會 研 究 普 遍 採 用 研 究 型 態 主 要 分 為 兩 大 類 : 量 化 (quantitative) 以 數 字 的 形 式 蒐 集 資 料 ; 與 質 化 (qualitative) 以 文 字 或 圖 片 的 形 式 蒐 集 資 料 大 多 數 從 事 質 化 研 究 的 研 究 者 使 用 質 化 資 料, 從 事 量 化 研 究 的 研 究 者 則 使 用 量 化 資 料 不 過, 從 事 質 化 研 究 的 研 究 者 有 時 也 會 使 用 量 化 資 料, 反 之, 從 事 量 化 的 研 究 者 有 時 也 會 使 用 質 化 資 料 總 之, 社 會 研 究 普 遍 採 用 這 兩 種 研 究 型 態 本 文 主 要 引 用 以 質 化 形 式 研 究 與 邏 輯 歸 納 推 理 研 究 說 明 住 宅 政 策 及 其 相 關 法 律 保 5

14 障 為 主 3 定 性 研 究 或 稱 質 性 研 究 質 化 研 究, 是 一 種 在 社 會 科 學 或 教 育 學 領 域 常 使 用 的 研 究 方 法, 通 常 是 相 對 定 量 研 究 而 言 定 性 研 究 實 際 上 並 不 是 一 種 方 法, 而 是 許 多 不 同 研 究 方 法 的 統 稱, 由 於 他 們 都 不 屬 於 量 化 研 究, 被 歸 成 同 一 類 探 討 其 中 包 含 但 不 限 於 民 族 誌 研 究 論 述 分 析 訪 談 研 究 等 定 性 研 究 者 的 目 的 是 更 深 入 瞭 解 人 類 行 為 及 其 理 由 定 性 研 究 方 法 調 查 人 類 決 策 制 定 的 理 由 和 方 法 而 不 只 是 人 做 什 麼 決 定 在 何 時 何 處 做 出 決 定 而 已 因 此, 相 對 於 定 量 研 究, 定 性 研 究 更 專 注 於 更 小 但 更 集 中 的 樣 本, 產 生 關 於 特 定 研 究 個 案 的 資 訊 或 知 識 歸 納 法 或 歸 納 推 理 (Inductive reasoning), 有 時 叫 做 歸 納 邏 輯, 是 論 證 的 前 提 支 持 結 論 但 不 確 保 結 論 的 推 理 過 程 歸 納 推 理 的 類 型 主 要 有 ; 歸 納 普 遍 化 統 計 三 段 論 簡 單 歸 納 類 推 論 證 因 果 推 論 預 測 訴 諸 權 威 ( 典 據 論 證 ) 等 本 文 研 究 引 用 歸 納 普 遍 化 類 推 論 證 ; ( 一 ) 歸 納 普 遍 化 又 稱 普 遍 化, 是 從 關 於 樣 本 的 前 提 到 關 於 總 體 的 結 論 的 過 程 1. 比 例 為 Q 的 樣 本 有 性 質 A 2. 結 論 : 比 例 為 Q 的 總 體 樣 本 有 性 質 A 前 提 提 供 給 結 論 的 支 持 依 賴 於 樣 本 群 體 中 的 個 體 數 目, 可 比 較 於 全 體 中 的 成 員 的 數 目, 和 樣 本 的 隨 機 性 ( 二 ) 類 推 論 證 (Argument from analogy) 指 歸 納 的 類 推, 是 從 已 知 的 在 兩 個 事 物 之 間 的 類 似 性, 到 關 於 在 這 兩 個 事 物 之 間 公 共 的 一 個 額 外 性 質 的 結 論 的 過 程 : 1. 事 物 P 類 似 於 事 物 Q 2. 事 物 P 有 性 質 A 3. 結 論 : 事 物 Q 有 性 質 A 類 推 依 賴 於 已 知 共 享 的 性 質 ( 類 似 性 ) 蘊 含 A 也 是 共 享 的 性 質 的 推 論 前 提 提 供 給 結 論 的 支 持 依 賴 於 相 干 性 和 在 P 和 Q 的 類 似 性 研 究 資 料 蒐 集 是 針 對 有 關 住 宅 政 策 的 基 本 內 涵 與 建 構 行 政 作 業 與 執 行 住 宅 貸 款 與 課 稅 對 社 會 功 能 等 問 題, 廣 泛 蒐 集 文 獻 資 料 借 鏡 現 有 理 論 及 實 際 案 例, 在 相 關 住 宅 法 規 基 礎 上 比 較 分 析 研 究, 提 出 解 決 問 題 發 展 對 策 亦 即, 第 一 蒐 集 和 分 析 住 宅 的 理 論 文 獻 資 料 內 涵 第 二 住 宅 發 展 政 策 和 執 行 機 制 第 三 住 宅 政 策 對 民 生 經 濟 建 設 和 社 會 功 能 存 在 影 響, 與 住 宅 法 及 相 關 法 規 分 析 適 用 等 配 合 定 性 研 究 與 邏 輯 歸 納 推 理 研 究 加 以 解 析 闡 明 而 實 證 出 結 論 3 維 基 百 科 ; 6

15 第 三 節 研 究 架 構 與 研 究 流 程 本 文 研 究 與 撰 寫 架 構 簡 述 如 下 ; 第 壹 章 緒 論 說 明 研 究 動 機 目 的 內 容 範 圍 方 法 等, 了 解 四 十 年 來 住 宅 政 策 及 制 定 住 宅 法 之 過 程 與 未 來 發 展 第 貳 章 文 獻 回 顧 研 讀 文 獻 中, 學 者 專 家 對 住 宅 相 關 法 規 和 住 宅 問 題 發 掘 與 研 究 分 析 及 解 決 問 題 方 法 之 論 述, 認 知 其 邏 輯 架 構 脈 絡 第 参 章 台 灣 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 政 府 住 宅 政 策 與 照 顧 中 低 收 入 家 庭 福 利 措 施 不 足, 經 產 官 學 界 推 動 制 定 住 宅 法 包 含 住 宅 補 貼 與 興 建 社 會 住 宅 及 居 住 權 利 平 等 宗 旨 現 時 住 宅 政 策 (2014 年 社 會 住 宅 中 長 期 推 動 方 案 ) 與 相 關 法 律 保 障 第 肆 章 大 陸 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 探 討 大 陸 住 宅 政 策 優 缺 點 與 問 題 及 法 律 保 障, 與 台 灣 住 宅 政 策 面 臨 相 同 或 差 異 的 問 題 之 探 討 和 比 較 第 伍 章 國 外 住 宅 政 策 與 保 障 探 討 美 國 日 本 與 新 加 坡 住 宅 政 策 與 保 障 美 國 住 宅 政 策 分 四 大 部 分, 目 的 是 為 了 實 現 中 央 的 目 標, 為 所 有 美 國 人 拓 展 的 機 會 日 本 住 宅 政 策 是 政 府 只 對 中 低 收 入 國 民 的 居 住 需 求 負 責, 公 共 住 宅 的 興 建 及 經 營 主 體 是 中 央 政 府 建 設 省 直 屬 的 公 營 公 司 及 地 方 政 府 住 宅 局 新 加 坡 政 府 自 1964 年 成 立 建 屋 發 展 局 自 己 規 劃 招 標 建 造 為 中 低 收 入 民 眾 提 供 廉 價 房 屋 稱 為 組 屋, 並 充 分 利 用 公 積 金 制 度 第 陸 章 台 灣 住 宅 法 分 析 與 修 法 芻 議 針 對 我 國 住 宅 法 架 構 立 法 理 由 宗 旨 與 現 行 住 宅 政 策 及 法 規 分 析 對 照, 提 供 與 擬 定 政 策 者 及 制 定 法 規 者 可 能 的 修 法 芻 議 第 柒 章 結 論 總 結 上 述 論 點 及 未 來 研 究 部 份 之 建 議 7

16 本 研 究 流 程 如 圖 1-3-1; 第 壹 章 緒 論 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 第 二 節 研 究 範 圍 與 研 究 方 法 第 三 節 研 究 架 構 與 研 究 流 程 第 貳 章 文 獻 回 顧 第 一 節 住 宅 政 策 相 關 文 獻 回 顧 第 二 節 住 宅 法 與 相 關 法 規 第 参 章 台 灣 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 第 一 節 台 灣 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 第 二 節 台 灣 現 階 段 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 第 三 節 台 灣 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 第 一 節 大 陸 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 第 肆 章 大 陸 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 第 二 節 大 陸 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 第 三 節 大 陸 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 第 四 節 台 灣 與 大 陸 面 臨 住 宅 相 同 問 題 第 伍 章 國 外 住 宅 政 策 與 保 障 第 陸 章 台 灣 住 宅 法 分 析 與 修 法 芻 議 第 一 節 美 國 住 宅 政 策 與 保 障 第 二 節 日 本 住 宅 政 策 與 保 障 第 三 節 新 加 坡 住 宅 政 策 與 保 障 第 一 節 住 宅 政 策 與 住 宅 法 融 入 國 民 基 本 權 利 第 二 節 住 宅 法 分 析 與 修 法 芻 議 第 柒 章 結 論 第 一 節 結 論 第 二 節 後 續 研 究 建 議 圖 研 究 流 程 8

17 第 貳 章 文 獻 回 顧 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 法 律 保 障 第 一 節 住 宅 政 策 相 關 文 獻 回 顧 國 內 學 者 與 專 家 對 住 宅 政 策 問 題 都 有 很 精 闢 詳 實 的 論 述, 另 閱 讀 大 陸 學 者 馬 智 利 與 符 啟 林 等 人 著 作 參 考, 依 據 時 間 先 後 羅 列 如 下 ; 表 學 者 研 究 主 題 與 研 究 成 果 作 者 出 版 年 研 究 主 題 研 究 成 果 張 金 鶚 1990 臺 灣 地 區 住 宅 政 策 綱 領 與 實 施 方 向 華 昌 宜 1996 台 北 市 住 宅 政 策 總 體 檢 問 題 與 建 議 說 明 住 宅 政 策 之 長 期 性, 強 調 住 宅 政 策 相 關 部 門 整 合, 指 明 住 宅 政 策 當 前 關 鍵 問 題 及 因 應 住 宅 問 題 之 對 策 住 宅 政 策 中 之 一 項 為 住 宅 補 貼, 對 象 為 中 低 收 入 戶 而 社 會 上 弱 勢 團 體 反 而 欠 缺 應 有 的 協 助, 指 明 住 宅 政 策 之 補 貼 措 施, 如 租 金 補 貼 出 租 國 宅 等 提 供 才 是 住 宅 政 策 應 有 之 取 向 張 金 鶚 彭 建 文 林 祖 嘉 等 十 人 1997 房 地 產 景 氣 循 環 與 住 宅 政 策 1999 臺 灣 地 區 整 體 住 宅 政 策 之 研 究 針 對 住 宅 供 需 失 衡, 避 免 房 地 產 景 氣 劇 烈 波 動 所 造 成 的 衝 擊, 政 府 應 透 過 公 共 工 程 或 公 部 門 住 宅 投 資 或 獎 勵 投 資 方 式, 實 施 反 景 氣 循 環 政 策 對 臺 灣 地 區 整 體 住 宅 政 策 歸 納 總 目 標 住 者 適 其 屋, 並 擬 定 建 全 住 宅 市 場 重 建 住 宅 補 貼 體 系 提 升 居 住 品 質 發 展 出 租 住 宅 市 場 等 四 個 當 前 住 宅 政 策 方 向 依 據 當 前 住 宅 問 題 類 型, 再 整 理 為 十 五 項 政 策 綱 領 與 十 二 項 政 策 議 題, 及 催 生 住 宅 法 的 立 法 張 金 鶚 2008 全 民 住 宅 宣 言 盡 速 制 定 完 整 住 宅 法 全 民 住 宅 宣 言 呼 籲 盡 速 制 定 完 整 住 宅 法, 使 整 體 住 宅 政 策 得 到 普 遍 認 同 和 具 體 落 實, 闡 明 憲 法 保 障 國 民 基 本 人 權 的 精 神 及 住 者 適 其 屋 9

18 ( 續 ) 表 學 者 研 究 主 題 與 研 究 成 果 作 者 出 版 年 研 究 主 題 研 究 成 果 彭 淮 南 2013 健 全 房 市 租 稅 措 施 不 動 產 授 信 風 險 控 管 之 成 效 及 精 進 作 為 專 題 報 告 彭 淮 南 2014 美 國 可 能 升 息 對 台 灣 之 影 響 及 因 應, 暨 四 波 選 擇 性 信 用 管 制 與 房 貸 風 險 權 數 調 整 之 成 效 專 題 報 告 鄭 博 文 2015 追 隨 國 父 平 均 地 權 漲 價 歸 公 居 住 正 義 四 箭 馬 智 利 2010 ( 大 陸 ) 我 國 保 障 性 住 房 運 作 機 制 及 其 政 策 研 究 符 啟 林 2012 ( 大 陸 ) 住 房 保 障 法 律 制 度 研 究 指 出 銀 行 房 貸 占 總 放 款 比 重 高 達 38.3% 且 集 中 在 大 台 北 地 區, 房 價 所 得 及 貸 款 負 擔 利 率 均 高 於 其 他 地 區, 應 當 加 強 風 險 控 管 為 落 實 政 府 健 全 房 屋 市 場 方 案 之 不 動 產 貸 款 風 險 控 管 項 目, 中 央 銀 行 自 2010 年 6 月 起 陸 續 訂 定 數 項 不 動 產 貸 款 針 對 性 審 慎 規 範 ( 選 擇 性 信 用 管 制 ), 加 強 金 融 機 構 控 管 不 動 產 授 信 風 險 並 增 修 購 置 住 宅 貸 款 相 關 規 範 及 不 動 產 受 信 風 險, 房 貸 利 率 提 升, 房 貸 金 額 下 降 主 張 修 法 將 土 地 增 值 稅 調 整 回 40% 50% 60%, 修 改 房 屋 稅 法 遏 止 囤 房 套 利, 政 府 停 止 標 售 土 地 及 仿 效 南 韓 的 住 宅 所 有 上 限 法 規 定 國 人 持 有 房 屋 不 得 超 過 一 定 數 量 說 明 保 障 性 住 房 的 需 求 與 供 應 分 析 保 障 性 住 房 基 金 來 源 及 運 作 中 存 在 問 題 的 對 策 說 明 住 房 保 障 法 律 規 定 及 法 律 制 度 缺 陷 住 房 保 障 法 為 住 房 保 障 問 題 的 解 決 提 供 法 律 依 據 10

19 另 外, 學 者 指 導 研 究 生 ( 作 者 ) 研 究 主 題 內 容, 如 表 2-1-2; 表 學 者 指 導 研 究 生 研 究 主 題 與 研 究 成 果 作 者 出 版 年 研 究 主 題 研 究 成 果 鄧 筱 蓉 楊 智 元 2009 台 北 市 房 價 泡 沫 知 多 少?-- 房 價 VS. 租 金 及 房 價 VS. 所 得 分 析 台 灣 房 市 泡 沫 問 題, 房 價 租 金 比 或 是 房 價 所 得 比 皆 是 衡 量 泡 沫 化 很 好 的 指 標, 經 實 證 結 果 均 指 出 台 北 市 住 宅 市 場 存 在 泡 沫 現 象 蔡 美 惠 2010 不 動 產 價 格 泡 沫 影 響 因 素 之 研 究 台 北 及 上 海 之 比 較 彭 思 穎 2011 戰 後 台 灣 都 市 不 動 產 市 場 價 格 變 動 之 政 治 經 濟 分 析 - 資 本 循 環 的 觀 點 陳 莉 雪 2012 市 地 重 劃 與 容 積 管 制 對 住 宅 土 地 使 用 規 劃 關 係 之 宏 觀 研 究 以 台 中 市 改 制 前 地 區 為 例 從 台 北 及 上 海 所 得 還 原 基 要 價 值 後, 經 實 證 結 果 均 指 出 二 者 之 不 動 產 市 場 皆 存 在 泡 沫 化 現 象 由 法 令 規 章 的 修 訂 金 融 政 策 和 都 市 開 發 政 策 的 推 行 去 促 進 資 本 的 流 通 與 移 轉, 讓 不 具 流 通 性 的 不 動 產 轉 變 成 具 流 通 性 的 衍 生 性 金 融 商 品 要 提 升 都 市 生 活 環 境 品 質, 增 加 綠 地 與 開 放 空 間, 對 建 蔽 率 的 限 制 應 該 緊 縮, 而 容 積 率 應 該 放 寬 甚 至 不 加 限 制, 換 取 更 多 綠 地 及 開 放 空 間 的 留 設 何 啟 榮 2013 住 宅 法 評 析 政 府 之 住 宅 政 策 能 否 達 到 住 宅 法 以 及 其 授 權 之 法 規 命 令 之 核 心 概 念, 健 全 住 宅 市 場 建 立 公 平 效 率 的 住 宅 補 貼 制 度, 以 及 提 升 居 住 環 境 品 質 11

20 第 二 節 住 宅 法 與 相 關 法 規 我 國 憲 法 第 142 條 : 國 民 經 濟 應 以 民 生 主 義 為 基 本 原 則, 實 施 平 均 地 權, 節 制 資 本, 以 謀 國 計 民 生 之 均 足 指 明 民 生 主 義 為 國 民 經 濟 基 本 原 則 同 法 第 143 條 第 1 項 規 定 : 中 華 民 國 領 土 內 之 土 地 屬 於 國 民 全 體 人 民 依 法 取 得 土 地 之 所 有 權, 應 受 法 律 之 保 障 與 限 制 私 有 土 地 應 照 價 納 稅, 政 府 並 得 照 價 收 買 同 條 第 2 第 3 第 4 項 揭 示 土 地 之 礦 屬 於 國 有 土 地 價 值 歸 人 民 共 享 及 國 家 對 於 土 地 之 分 配 與 整 理 以 扶 植 自 耕 農 為 原 則, 闡 明 我 國 土 地 政 策 臺 灣 地 區 有 關 房 地 產 相 關 法 規 基 本 上 比 較 常 使 用 的 法 律, 主 要 有 ; 一 住 宅 法 : 分 總 則 住 宅 補 貼 社 會 住 宅 居 住 品 質 住 宅 市 場 居 住 權 利 平 等 及 附 則 等 七 章 共 54 條 規 定 為 住 宅 政 策 基 本 法 二 民 法 : 第 一 編 總 則 第 三 章 物 第 66 條 至 第 70 條 第 三 編 物 權 自 第 757 條 至 第 966 條 三 土 地 法 : 計 有 總 則 地 籍 土 地 使 用 土 地 稅 土 地 徵 收 等 五 編 共 247 條 文 四 平 均 地 權 條 例 : 分 為 八 章, 計 有 總 則 規 定 地 價 照 價 徵 稅 照 價 收 買 漲 價 歸 公 土 地 使 用 罰 則 及 附 則 等 共 87 條 規 定 五 其 他 相 關 法 規 : 土 地 徵 收 條 例 區 域 計 畫 法 都 市 計 劃 法 都 市 更 新 條 例 土 地 稅 法 房 屋 稅 條 例, 以 及 經 紀 法 規 中 之 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例 公 寓 大 廈 管 理 條 例 公 平 交 易 法 消 費 者 保 護 法, 其 他 則 少 數 引 用 到 行 政 法 大 法 官 解 釋 大 陸 地 區 有 關 房 地 產 相 關 法 規 基 本 上 比 較 常 用 的 規 定, 主 要 有 ; 一 物 權 法 : 分 為 總 則 所 有 權 用 益 物 權 擔 保 物 權 占 有 等 5 編 19 章, 共 247 條 規 定 二 城 鎮 國 有 土 地 使 用 權 出 讓 和 轉 讓 暫 行 條 例 : 屬 於 行 政 法 規, 分 為 總 則 土 地 使 用 權 出 讓 土 地 使 用 權 轉 讓 土 地 使 用 權 出 租 土 地 使 用 權 出 租 土 地 使 用 權 抵 押 土 地 使 用 權 終 止 劃 撥 土 地 使 用 權 及 附 則 等 八 章, 共 45 條 規 定 三 城 市 房 地 產 管 理 法 : 分 為 總 則 房 地 產 開 發 用 地 房 地 產 開 發 房 地 產 交 易 房 地 產 權 屬 登 記 管 理 法 律 責 任 及 附 則 等 七 章, 共 73 條 規 定 四 其 他 相 關 法 規 : 土 地 增 值 稅 暫 行 條 例 城 市 房 地 產 開 發 經 營 管 理 條 例 住 房 公 積 金 管 理 條 例 物 業 管 理 條 例 商 品 銷 售 管 理 辦 法 等 另 有 國 務 院 ( 指 示 性 ) 通 知 或 建 設 部 或 財 政 部 等 部 會 ( 命 ) 令, 其 效 力 相 當 於 法 律 規 定 甚 至 凌 駕 於 法 律 規 定, 這 乃 是 國 家 制 度 與 歷 史 共 業 使 然 12

21 第 参 章 台 灣 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 之 法 律 保 障 第 一 節 台 灣 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 政 府 於 民 國 64 年 制 定 國 民 住 宅 條 例 同 年 公 布 施 行 台 灣 地 區 的 住 宅 政 策 自 此 以 來 局 限 於 " 國 宅 政 策 ", 長 期 以 來 政 府 一 直 期 望 民 生 主 義 的 理 想 能 從 " 耕 者 有 其 田 " 進 到 " 住 者 有 其 屋 " 而 大 力 興 建 國 宅 的 結 果, 反 而 引 發 1980 年 及 1990 年 兩 次 的 住 宅 價 格 畸 形 飆 漲, 漲 價 歸 公 形 成 空 談 在 台 灣 經 濟 發 展 ( 及 政 策 ) 與 其 下 建 構 的 住 宅 來 解 析, 才 能 理 出 台 灣 住 宅 政 策 的 特 殊 性 在 台 灣 意 識 形 態 的 形 成 呈 現 兩 種 稍 顯 矛 盾 的 特 質 ; 一 方 面 是 中 華 民 國 國 父 孫 中 山 先 生 遺 教 漲 價 歸 公 照 價 收 買 的 持 續 實 踐, 另 一 方 面 是 著 重 於 目 前 問 題 的 考 慮 供 需 失 衡 及 尋 求 實 際 短 期 解 決 方 法 之 鋸 箭 療 傷 台 灣 地 區 經 濟 發 展 的 成 功, 可 能 給 人 一 種 印 象 認 為 政 府 所 制 定 的 政 策 非 常 適 當 但 是 我 們 寧 可 說 這 是 因 為 政 策 決 定 者 現 實 急 就 章 解 決 問 題 而 欠 缺 長 遠 規 劃 布 局 執 行 能 夠 更 換 不 能 發 揮 效 用 的 政 策 所 致 爰 就 住 宅 供 需 現 象 引 用 經 濟 學 供 需 法 則 分 析 說 明 如 圖 圖 及 圖 3-1-3; 圖 標 準 供 給 與 需 求 曲 線 圖 ( 資 料 來 源 : 圖 標 準 的 供 給 和 需 求 模 型 : 向 右 上 傾 斜 的 是 供 給 (Supply) 曲 線 藍 色, 代 表 生 產 者 願 意 在 某 一 價 格 水 平 下 出 售 的 物 品 數 量 ; 向 右 下 傾 斜 的 是 需 求 (Demand) 曲 線 紅 色, 代 表 消 費 者 願 意 在 某 一 價 格 水 平 下 購 買 的 數 量 透 過 模 型 的 分 析, 可 發 現 兩 條 曲 線 交 接 之 處 ( 均 衡 點,Equilibrium) 就 是 均 衡 價 格 和 均 衡 產 量 13

22 圖 供 給 由 S1 變 動 為 S2 時 ( 資 料 來 源 : 圖 供 給 是 藍 線 S, 需 求 是 紅 線 D, 當 供 給 由 S1 變 動 為 S2 時, 成 交 的 價 格 P1 降 至 P2 數 量 Q1 增 至 Q2 隨 之 變 動 需 求 曲 線 一 定, 供 給 數 量 增 加 易 造 成 價 格 下 跌 圖 需 求 由 D1 變 動 為 D2 時 ( 資 料 來 源 : 圖 供 給 是 藍 線 S, 需 求 是 紅 線 D, 當 需 求 由 D1 變 動 為 D2 時, 成 交 的 價 格 P1 增 長 至 P2 數 量 Q1 也 增 加 到 Q2 隨 之 變 動 供 給 曲 線 一 定, 需 求 數 量 增 加 則 價 格 隨 之 上 漲 上 述 曲 線 圖 可 概 括 描 述 住 宅 供 給 與 需 求 國 民 住 宅 條 例 第 1 條 : 為 統 籌 規 劃 辦 理 國 民 住 宅, 以 安 定 國 民 生 活 及 增 進 社 會 福 祉, 特 制 定 本 條 例 同 法 第 2 條 : 本 條 例 所 稱 之 國 民 住 宅, 係 指 由 政 府 計 劃, 依 左 列 方 式, 用 以 出 售 出 租 貸 款 自 建 或 提 供 貸 款 利 息 補 貼, 供 收 入 較 低 家 庭 居 住 之 住 宅 :1. 政 府 直 接 興 建 2. 貸 款 人 民 自 建 3. 獎 勵 投 資 興 建 4. 輔 助 人 民 自 購 前 項 收 入 較 低 家 庭 之 標 準, 由 行 政 院 定 之 然 而, 在 1989 年 民 眾 組 織 無 殼 蝸 牛 聯 盟, 發 動 公 民 社 會 抗 議 運 動, 抗 議 政 府 對 台 灣 地 價 與 房 價 高 漲 導 致 貧 富 不 均, 人 民 買 不 起 房 子 號 召 群 眾 上 街 頭, 夜 宿 台 北 市 忠 孝 東 路 當 時 總 統 李 登 輝 為 平 抑 民 怨, 遂 推 出 六 萬 元 的 國 民 住 宅 政 策, 高 喊 口 號 住 者 有 其 屋 但 是, 台 灣 住 宅 並 未 停 止 上 漲, 六 萬 元 國 民 住 宅 政 策 只 是 暫 時 緩 解 了 人 14

23 民 的 不 滿 情 緒 政 府 於 2014 年 12 月 8 日 經 立 法 院 初 審 通 過 廢 止 國 民 住 宅 條 例, 顯 示 階 段 性 任 務 量 的 需 求 目 標 已 達 成 依 據 內 政 部 在 2015 年 1 月 公 布 資 料 ; 國 民 住 宅 條 例 從 民 國 65 年 施 行 至 今, 已 辦 理 三 十 九 萬 戶 解 決 一 百 五 十 八 萬 人 居 住 問 題 目 前 我 國 人 民 居 住 自 有 住 宅 達 到 85% 以 上, 未 來 將 以 2011 年 12 月 30 日 通 過 並 於 2012 年 12 月 30 日 起 施 行 之 住 宅 法 取 代, 對 於 年 輕 族 群 與 低 收 入 戶 家 庭 或 弱 勢 族 群, 政 府 將 以 提 供 租 金 補 貼 或 社 會 住 宅 來 彌 補 不 足, 現 今 則 修 訂 為 只 租 不 賣 之 社 會 住 宅 行 政 院 於 2013 年 3 月 14 日 聲 明 ; 住 宅 法 第 49 條 既 已 明 定 政 府 辦 理 的 各 類 住 宅 補 貼 尚 未 完 成 配 售 的 政 府 直 接 興 建 國 民 住 宅 或 政 府 已 辦 理 出 租 國 民 住 宅 的 相 關 事 項 政 府 直 接 興 建 的 國 民 住 宅 社 區 內 商 業 服 務 設 施 及 其 他 建 築 物 的 標 售 標 租 作 業, 依 原 依 據 的 法 令 繼 續 辦 理, 則 國 民 住 宅 條 例 廢 止 後, 尚 不 影 響 其 適 用, 故 內 政 部 擬 廢 止 國 民 住 宅 條 例, 符 合 中 央 法 規 標 準 法 第 21 條 第 4 款 規 定 : 法 規 規 定 之 同 一 事 項 已 定 有 新 法 規, 並 公 布 或 發 布 施 行 者, 廢 止 之 復 依 據 中 華 民 國 104 年 1 月 7 日 總 統 華 總 一 義 字 第 號 令 廢 止 國 民 住 宅 條 例 台 灣 是 以 出 口 為 經 濟 成 長 導 向 的 實 體, 而 經 濟 政 策 的 務 實 正 顯 示 了 住 宅 政 策 與 都 市 政 策 的 屈 從 於 經 濟 發 展, 政 策 也 顯 示 了 住 宅 論 述 在 解 嚴 之 前 矛 盾 的 特 質, 政 府 應 該 大 量 興 建 廉 價 住 宅, 但 實 務 的 分 析 也 指 出 政 府 缺 乏 大 量 財 力, 勉 強 為 之 恐 有 通 貨 膨 脹 之 虞, 甚 至 被 抨 擊 與 民 間 營 建 業 者 爭 利 尤 其 住 宅 建 設 為 一 種 非 直 接 生 產 性 的 長 期 投 資 產 業, 銀 行 貸 款 資 金 並 未 直 接 注 入 興 建 住 宅, 而 是 由 建 商 取 得 資 金 申 貸 低 利 優 惠, 經 財 務 分 配 後 注 入 部 分 資 金, 或 且 因 少 數 執 行 者 收 取 回 扣, 導 致 興 建 住 宅 品 質 不 良, 問 題 叢 生, 民 怨 不 斷 根 據 內 政 部 營 建 署 不 動 產 資 訊 平 台 於 2015 年 初 發 布 2014 年 第 4 季 房 價 負 擔 能 力 指 標 統 計 成 果 ; 民 國 103 年 第 4 季 全 國 貸 款 負 擔 率 為 35.61%, 房 價 所 得 比 為 8.41 倍, 持 續 屬 於 房 價 負 擔 能 力 略 低 程 度, 如 下 列 表 3-1-1; 15

24 表 民 國 103 年 第 4 季 房 價 負 擔 率 (%) 房 價 所 得 比 ( 倍 ) 指 標 資 料 來 源 ; 內 政 部 營 建 署 自 行 整 理 繪 製 從 表 可 知 ; 台 北 市 新 北 市 及 台 中 市 民 眾 對 住 宅 貸 款 負 擔 比 率 超 過 35% 偏 高, 全 國 平 均 貸 款 負 擔 比 率 35.61% 也 相 對 偏 高, 說 明 住 宅 供 給 數 量 增 加 與 價 格 下 降 才 能 減 輕 民 眾 生 活 負 擔 表 房 價 負 擔 能 力 指 標 分 級 意 涵 說 明 負 擔 能 力 指 標 貸 款 負 擔 率 定 義 / 意 涵 以 二 十 年 期 本 利 均 等 攤 還 方 式, 貸 款 成 數 為 七 成, 計 算 每 月 應 償 還 本 利 再 以 應 繳 本 利 除 以 家 庭 可 支 配 月 所 得 求 算 貸 款 負 擔 率 = 中 位 數 房 價 貸 款 每 月 攤 還 額 / 家 戶 月 可 支 配 所 得 中 為 數 代 表 中 位 數 房 價 之 每 期 應 償 還 本 利 和 占 家 戶 月 可 支 配 所 得 的 比 例 狀 況, 比 例 越 大 則 房 價 負 擔 能 力 越 低 貸 款 負 擔 率 <30% 表 示 可 合 理 負 擔 30% 貸 款 負 擔 率 <40% 表 示 房 價 負 擔 能 力 略 低 40% 貸 款 負 擔 率 <50% 表 示 房 價 負 擔 能 力 偏 低 貸 款 負 擔 率 50% 表 示 房 價 負 擔 能 力 過 低 房 價 所 得 比 房 價 所 得 比 = 中 位 數 房 價 總 價 / 家 戶 年 可 支 配 所 得 中 位 數 代 表 需 花 多 少 年 的 可 支 配 所 得 才 買 到 一 戶 中 位 數 房 價, 數 值 越 高 表 示 房 價 負 擔 能 力 越 低 資 料 來 源 ; 內 政 部 營 建 署 16

25 自 92 年 3 月 SARS 發 生 至 103 年 底 止, 全 國 房 地 產 價 格 飆 漲 超 過 120%, 全 國 房 價 所 得 比 達 8.41 倍, 如 圖 所 示 ; 圖 全 國 房 價 所 得 比 趨 勢 (91 年 Q1 至 103 年 Q4) ( 單 位 : 倍 數 ) 資 料 來 源 ; 內 政 部 營 建 署 自 行 標 示 從 圖 所 示,2003 年 3 月 台 灣 受 SARS 感 染, 一 度 造 成 民 眾 恐 慌 且 打 擊 經 濟 成 長, 房 價 有 稍 微 降 2% 至 3%, 但 是 從 7 月 份 起 即 恢 復 緩 慢 上 漲 趨 勢 全 國 房 價 所 得 比 倍 數 逐 年 上 升, 房 地 產 儼 然 已 成 為 商 品 化, 造 成 一 般 民 眾 購 屋 困 難, 尤 其 是 剛 踏 入 社 會 就 業 青 年 人 須 花 費 15 年 甚 至 20 年 工 作 與 儲 蓄 方 能 負 擔 購 屋 頭 期 款, 這 也 間 接 影 響 青 年 人 結 婚 意 願, 進 一 步 造 成 台 灣 人 口 出 生 率 世 界 最 低 而 促 成 台 灣 人 口 提 早 老 人 化 依 據 內 政 部 戶 政 司 統 計 2014 年 台 灣 人 口 中 平 均 3.21 人 負 擔 供 養 1 位 老 人, 到 了 2025 年 平 均 2.36 人 負 擔 供 養 1 位 老 人, 嚴 重 影 響 台 灣 的 國 力 與 競 爭 力 17

26 第 二 節 台 灣 現 階 段 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 鑒 於 民 眾 有 土 斯 有 財 的 根 深 蒂 固 觀 念, 檢 視 歷 年 實 施 國 民 住 宅 政 策 缺 失, 並 廣 納 學 者 專 家 興 革 意 見 政 府 於 民 國 100 年 制 定 住 宅 法 並 自 101 年 12 月 30 日 起 施 行 住 宅 法 制 定 本 旨 為 ; 產 官 學 界 期 望 住 宅 法 具 體 實 施 住 宅 政 策, 以 確 實 建 立 合 理 住 宅 補 貼 機 制 健 全 住 宅 市 場 及 提 昇 居 住 品 質 住 宅 法 第 1 條 規 定 : 為 健 全 住 宅 宅 市 場, 提 升 居 住 品 質, 使 全 體 國 民 居 住 於 適 宜 之 住 宅 且 享 有 尊 嚴 之 居 住 環 境, 特 制 定 本 法 住 宅 法 體 系 架 構 如 圖 3-2-1; 住 宅 法 第 一 章 總 則 第 二 章 住 宅 第 三 章 社 會 第 四 章 居 住 第 五 章 住 宅 第 六 章 居 住 權 第 七 章 附 則 1~7 補 貼 2~13 住 宅 14~32 品 質 33~38 市 場 39~44 利 平 等 45~47 48~54 圖 住 宅 法 體 系 架 構 住 宅 法 的 內 容 本 應 就 健 全 住 宅 市 場 建 立 公 平 效 率 的 住 宅 補 貼 制 度, 以 及 提 昇 居 住 環 境 品 質 三 大 架 構, 兼 籌 並 顧, 比 重 均 衡 建 立 全 民 對 住 宅 政 策 之 共 識, 以 期 國 民 和 公 私 部 門 重 視 居 住 水 準 的 提 昇 及 關 照 弱 勢 者 的 居 住 需 求, 通 過 宣 導 和 教 育, 促 進 對 整 體 住 宅 政 策 的 重 視, 一 起 共 同 為 台 灣 人 民 住 者 適 其 屋 的 目 標 而 努 力 合 宜 住 宅 係 按 健 全 房 屋 市 場 方 案 辦 理, 為 房 地 出 售, 採 限 定 承 購 資 格, 提 供 中 低 收 入 之 無 自 有 住 宅 家 庭 合 宜 價 位 之 住 宅, 以 達 促 進 台 北 都 會 區 住 宅 供 給 與 需 求 之 均 衡, 舒 緩 房 價 上 漲 情 形 之 政 策 目 標 目 前 推 動 中 之 合 宜 住 宅 位 於 機 場 捷 運 A7 站 周 邊 及 板 橋 浮 洲 地 區, 機 場 捷 運 A7 站 亦 將 有 助 提 升 機 場 捷 運 線 之 運 量 政 府 先 後 推 出 板 橋 浮 洲 合 宜 住 宅 興 建 4480 戶 林 口 A7 合 宜 住 宅 興 建 4238 戶 不 含 保 留 出 租 住 宅 225 戶 桃 園 八 德 鄉 合 宜 住 宅 興 建 約 1200 戶 等, 卻 因 政 府 官 員 涉 嫌 貪 污 嚴 重 打 擊 政 府 施 政 形 象, 同 時 讓 民 眾 直 覺 認 為 興 建 合 宜 住 宅 廠 商 偷 工 減 料 致 住 宅 品 質 粗 陋 依 據 2014 年 2 月 6 日 桃 園 縣 政 府 發 佈 新 聞, 要 在 八 德 鄉 蓋 近 1200 戶 的 合 宜 住 宅, 其 規 劃 的 條 件 如 下 :1. 地 點 鄰 近 捷 運 站, 交 通 方 便 2. 每 戶 30 坪 到 50 坪 之 間 3. 室 內 每 坪 價 格 約 14.8 萬 元 4. 陽 台 每 坪 6 萬 元 5. 公 共 設 施 比 不 得 超 過 30% 6. 購 屋 者 10 年 內 不 得 轉 售 另 外 桃 園 縣 建 築 師 公 會 部 分 建 築 師 則 立 即 撰 文 指 摘 ; 政 府 機 關 認 知 18

27 了 合 宜 住 宅 應 該 是 一 個 實 用 的 住 宅, 虛 坪 不 實 用 的 空 間 應 限 制 不 可 以 灌 給 消 費 者 承 擔, 雖 然 公 共 設 施 比 30% 對 合 宜 住 宅 的 消 費 者 仍 屬 太 高, 但 已 經 有 官 員 正 視 了, 虛 坪 在 過 去 政 府 默 許 與 協 助 下, 建 商 合 法 對 消 費 者 嚴 重 的 剝 削 是 一 種 事 實 住 宅 運 動 聯 盟 之 公 民 團 體 則 倡 議 社 會 住 宅 又 稱 社 會 出 租 住 宅, 強 調 其 只 租 不 賣 簡 單 的 說 社 會 住 宅 則 是 為 協 助 部 分 無 法 透 過 租 金 補 貼 在 市 場 上 租 到 合 適 住 宅 之 弱 勢 者, 解 決 其 居 住 問 題 惟 只 租 不 售, 將 採 高 品 質 建 築 規 劃 設 計, 並 為 避 免 歧 視 標 籤 化 問 題 產 生, 將 採 適 度 分 散 混 居, 並 將 由 政 府 委 託 社 會 福 利 團 體, 或 於 一 定 規 模 以 上 之 社 會 住 宅 引 入 社 工 員 服 務, 協 助 照 護 就 業 生 活 輔 導 等, 俾 利 弱 勢 者 有 機 會 融 入 社 會, 達 到 脫 貧 的 終 極 目 標 住 宅 法 第 3 條 第 2 款 社 會 住 宅 ; 指 由 政 府 興 辦 或 獎 勵 民 間 興 辦, 專 供 出 租 之 用, 並 應 提 供 至 少 百 分 之 十 以 上 比 例 出 租 予 具 特 殊 情 形 或 身 分 者 之 住 宅 比 較 國 民 住 宅 與 合 宜 住 宅 及 社 會 住 宅 之 差 異, 如 表 3-2-1, 國 民 住 宅 與 合 宜 住 宅 是 低 價 讓 售, 社 會 住 宅 是 只 租 不 售, 惟 有 民 眾 因 怕 列 為 中 低 收 入 戶 標 籤, 或 顧 慮 建 商 因 財 務 資 金 分 配 運 用 而 偷 工 減 料 致 品 質 不 佳 等 因 素, 社 會 住 宅 的 推 廣 除 依 據 住 宅 法 規 定 執 行, 仍 需 要 政 府 與 民 眾 相 互 配 合 建 立 共 識 19

28 表 國 民 住 宅 與 合 宜 住 宅 及 社 會 住 宅 之 差 別 比 較 如 下 ; 名 稱 國 民 住 宅 合 宜 住 宅 社 會 住 宅 性 質 公 益 性 民 辦 有 營 利 性 公 益 性 稍 有 營 益 性 公 益 性 兼 具 正 義 性 推 動 政 府 興 建 或 民 間 企 業 興 政 府 與 企 業 合 作 興 政 府 與 企 業 合 作 興 建 主 體 建 五 年 內 不 得 出 售 建 五 年 內 不 得 出 售 不 得 轉 租 營 利 定 義 國 民 住 宅 係 指 由 政 府 政 府 2010 年 推 動 健 社 會 住 宅 係 指 由 政 府 及 適 計 劃, 依 左 列 方 式, 全 房 屋 市 場 方 案 辦 理 興 辦 或 獎 勵 民 間 興 合 對 用 以 出 售 出 租 貸 出 售 式 公 共 住 宅 改 善 辦, 專 供 出 租 之 用, 象 與 款 自 建 或 提 供 貸 款 利 以 往 國 宅 建 築 品 質 不 並 應 提 供 至 少 百 分 之 目 的 息 補 貼, 供 收 入 較 低 佳 的 問 題, 由 政 府 提 供 十 以 上 比 例 出 租 予 具 家 庭 居 住 之 住 宅 :1. 土 地, 低 價 賣 給 企 業, 特 殊 情 形 或 身 分 者 之 政 府 直 接 興 建 2. 貸 由 企 業 提 供 資 金 技 術 住 宅 指 款 人 民 自 建 3. 獎 勵 興 建, 承 購 者 需 符 合 限 中 低 收 入 戶 弱 勢 團 投 資 興 建 4. 輔 助 人 定 資 格, 提 供 無 自 有 住 體 教 養 機 構 或 寄 養 民 自 購 宅 的 中 低 收 入 戶 合 宜 家 庭 特 殊 家 庭 境 遇 價 位 購 買, 以 達 促 進 台 者 如 失 智 或 身 障 或 無 北 都 會 區 住 宅 供 給 與 自 理 能 力 者 等 需 求 之 均 衡, 舒 緩 房 價 上 漲 情 形 之 目 的 為 減 緩 房 地 飆 漲 與 市 場 住 宅 供 需 失 衡 情 況, 避 免 2008 年 次 級 房 貸 造 成 金 融 經 濟 衰 退 風 暴, 在 人 民 居 住 正 義 的 呼 籲 下, 政 府 於 2014 年 10 月 推 動 房 地 合 一 實 價 課 稅 政 策, 並 於 2015 年 1 月 公 布 房 地 合 一 實 價 課 稅 方 案, 如 表 3-2-2; 20

29 表 財 政 部 2015 年 1 月 公 布 房 地 合 一 實 價 課 稅 方 案 ( 草 案 ) 項 目 內 容 課 徵 方 式 稅 基 範 圍 房 屋 及 土 地 的 實 際 售 價 減 土 地 漲 價 數 額 新 制 施 行 前 五 年 取 得 的 不 動 產 稅 率 17% 獎 勵 措 施 長 期 持 有 二 年 以 上 減 徵 稅 率 分 年 遞 增, 最 高 達 80% 自 用 住 宅 一 屋 免 稅 本 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 名 下 僅 有 一 戶 房 產, 持 有 滿 五 年, 出 售 獲 利 在 4000 萬 元 以 內 不 課 稅 換 屋 賣 大 換 大 賣 高 換 高 賣 大 換 小 賣 高 換 低 全 額 退 稅 比 例 退 稅 配 套 措 施 奢 侈 稅 土 地 增 值 稅 同 屬 不 動 產 部 分 同 步 停 徵 維 持 現 制 資 料 來 源 : 財 政 部 自 行 整 理 ( ) 由 於 本 方 案 課 徵 稅 率 僅 17% 且 出 售 住 宅 獲 利 在 4000 萬 元 以 內 不 課 稅, 受 到 學 者 與 民 眾 抨 擊, 咸 認 財 政 部 圖 利 財 團 與 炒 房 投 機 客 財 政 部 遂 在 2015 年 3 月 至 4 月 分 北 中 南 三 區 各 辦 理 一 場 公 聽 會, 參 考 學 術 界 與 產 業 及 地 方 人 士 意 見 後, 於 2015 年 05 月 14 日 公 布 房 地 合 一 課 徵 所 得 稅 制 度 ( 草 案 ), 如 表 3-2-3; 本 草 案 於 2015 年 6 月 5 日 經 立 法 院 三 讀 通 過, 並 自 2016 年 起 施 行, 為 避 免 影 響 特 殊 自 住 者, 新 制 另 訂 房 錯 殺 條 款 ;1. 非 自 願 售 屋 : 因 財 政 部 公 告 調 職 非 自 願 離 職 或 其 他 非 自 願 性 因 素, 持 有 期 間 在 二 年 以 下 房 地, 稅 率 20% 2. 合 建 分 售 : 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 作 興 建 房 屋, 自 土 地 取 得 日 起 算 二 年 內 完 成 銷 售, 稅 率 20% 3. 繼 承 取 得 : 繼 承 或 受 遺 贈 取 得 者, 得 將 被 繼 承 人 或 遺 贈 人 持 有 期 間 合 併 計 算 21

30 表 房 地 合 一 課 徵 所 得 稅 制 度 ( 草 案 )(2015 年 6 月 5 日 立 法 院 三 讀 通 過 ) 一 個 人 部 分 : 項 目 課 稅 範 圍 ( 含 日 出 條 款 ) 內 容 出 售 房 屋 房 屋 及 其 座 落 基 地 或 依 法 得 核 發 建 照 執 照 之 土 地 105 年 1 月 1 日 起 交 易 下 列 房 屋 土 地 者 : 105 年 1 月 1 日 以 後 取 得 103 年 1 月 1 日 之 次 日 以 後 取 得 且 持 有 期 間 在 2 年 以 內 課 稅 稅 基 房 地 收 入 - 成 本 - 費 用 - 依 土 地 稅 法 計 算 之 漲 價 總 數 額 課 稅 稅 率 境 內 居 住 者 註 1 持 有 1 年 以 內 45% 持 有 2 年 以 內 超 過 1 年 35% 持 有 10 年 以 內 超 過 2 年 20% 持 有 超 過 10 年 15% 非 境 內 居 住 者 註 2 1. 持 有 1 年 以 內 45% 2. 持 有 超 過 1 年 35% 境 內 居 住 者 自 住 房 地 減 免 重 購 退 稅 1. 個 人 或 其 配 偶 未 成 年 子 女 設 有 戶 籍 : 持 有 並 實 際 居 住 連 續 滿 6 年 且 無 公 營 業 使 用 或 出 租 2. 按 前 開 課 稅 稅 基 ( 即 課 稅 所 得 ) 計 算 在 4 百 萬 元 以 下 免 稅 : 超 過 4 百 萬 元 部 分, 按 10% 稅 率 課 徵 3.6 年 內 已 1 次 為 限 換 大 屋 : 全 額 退 稅 ( 與 限 制 同 ) 換 小 屋 : 比 例 退 稅 重 購 後 5 年 內 不 得 改 做 其 他 用 途 或 再 行 移 轉 課 稅 方 式 分 離 課 稅, 所 有 權 完 成 移 轉 登 記 之 次 日 起 算 30 天 內 申 報 納 稅 盈 虧 互 抵 虧 損 得 後 抵 3 年 ( 與 現 制 類 同 ) 註 1 境 內 居 住 者 係 指 符 合 下 列 條 件 之 一 者 : (1) 在 中 華 民 國 境 內 有 住 所 並 經 常 居 住 中 華 民 國 境 內 者 (2) 在 中 華 民 國 境 內 無 住 所 而 於 一 課 稅 年 度 內 在 中 華 民 國 境 內 居 留 合 計 滿 183 天 者 註 2 非 境 內 居 住 者 係 指 上 述 規 定 以 外 之 個 人 資 料 來 源 : 財 政 部 自 行 整 理 22

31 表 房 地 合 一 課 徵 所 得 稅 制 度 ( 草 案 )( 續 ) 二 營 利 事 業 部 分 : 項 目 內 容 課 稅 範 圍 同 個 人 課 稅 稅 基 房 地 收 入 - 成 本 - 費 用 - 依 土 地 稅 法 計 算 之 漲 價 總 數 額 課 稅 稅 率 1.17%( 與 現 制 同 ) 2. 總 機 構 在 中 華 民 國 境 外 之 營 利 事 業 : (1) 持 有 1 年 以 內 課 稅 45% (2) 持 有 超 過 1 年 課 稅 35% 課 稅 方 式 併 入 年 度 結 算 申 報 課 稅 ( 與 現 制 同 ) 盈 虧 互 抵 虧 損 得 後 抵 10 年 ( 與 現 制 同 ) 資 料 來 源 : 財 政 部 自 行 整 理 針 對 財 政 部 此 次 房 地 合 一 稅 制 度, 多 位 具 有 實 務 經 驗 學 者 都 撰 文 評 論 4 鄭 博 文 主 張 政 府 停 止 標 售 土 地 含 市 地 重 劃 與 區 段 徵 收 抵 費 ( 價 ) 地, 將 這 些 土 地 由 政 府 出 面, 運 用 公 司 合 夥 關 係 來 興 建 國 民 住 宅 合 宜 住 宅 及 社 會 住 宅 規 定 不 得 轉 售 或 轉 租, 只 能 由 政 府 照 原 價 買 回, 或 收 回 再 出 租 規 定 國 人 持 有 房 屋 不 得 超 過 一 定 數 量, 使 住 宅 迴 歸 消 費 需 求, 對 超 過 部 分 將 課 重 稅, 讓 持 有 人 無 利 可 圖 政 府 於 民 國 九 十 四 年 將 原 40% 50% 60% 土 地 增 值 稅 修 訂 為 20% 30% 40%, 是 十 多 年 來 炒 房 元 兇, 也 讓 原 本 屬 於 國 家 稅 收 淪 入 私 人 與 財 團 口 袋 並 呼 籲 將 目 前 平 均 地 權 條 例 第 40 條 及 土 地 稅 法 第 33 條 20% 30% 40% 之 稅 率, 調 整 回 40% 50% 60% 來 打 房 與 增 加 稅 收, 實 現 一 部 分 居 住 正 義 惟 5 張 金 鶚 指 摘 台 灣 房 市 長 期 不 合 理, 空 屋 過 多 房 價 過 高, 一 般 人 拼 命 努 力 也 很 難 買 屋 換 屋, 進 而 造 成 嚴 重 的 貧 富 差 距 不 合 理 房 地 產 稅 負 相 當 關 鍵 居 住 正 義 的 內 涵 至 少 包 括 三 部 分 ; 第 一 是 健 全 房 市, 確 保 市 場 機 制 健 全, 透 明 房 市 資 訊, 避 免 哄 抬 炒 作 ; 第 二 是 居 住 公 平, 擁 有 多 屋 與 豪 宅 者 應 多 負 擔 居 住 成 本, 而 擁 有 一 屋 自 住 者 少 負 擔 居 住 成 本 ; 第 三 是 居 住 保 障, 確 保 每 人 的 居 住 權 利 與 品 質, 特 別 要 保 障 弱 勢 者 確 保 其 租 得 起 適 合 房 屋 居 住 指 摘 財 政 部 並 未 將 目 前 的 房 屋 稅 地 價 稅 與 土 地 增 值 稅 作 整 體 性 檢 討 與 調 整 並 建 議 財 政 部, 當 房 地 4 鄭 博 文 (2015 年 1 月 31 日 ), 追 隨 國 父 平 均 地 權 漲 價 歸 公 聯 合 報,A22 版.(2015 年 3 月 4 日 ), 漲 價 歸 公 扁 拆 招 牌 馬 不 敢 掛 上 聯 合 報,A14 版. 5 張 金 鶚 (2015 年 4 月 13 日 ), 房 屋 稅 漲 太 多? 居 住 正 義 第 一 步 聯 合 報,A14 版. 23

32 產 交 易 可 以 實 價 登 錄, 政 府 已 能 掌 握 真 實 地 價, 土 地 增 值 稅 的 徵 收 會 比 過 去 更 能 做 到 漲 價 歸 公 同 時 土 地 增 值 稅 制 度 設 計 就 是 課 增 值 金 額, 並 無 目 前 四 千 萬 或 四 百 萬 交 易 免 稅, 此 項 被 民 眾 指 責 圖 利 有 錢 人 或 只 是 大 台 北 地 區 民 眾 的 問 題 另 有 論 者 指 摘 ; 首 先, 對 於 長 期 持 有 自 住 房 屋 於 交 易 時 仍 應 採 累 進 課 稅 制, 不 應 一 律 改 採 課 稅 17% 其 次 開 徵 豪 宅 稅 囤 房 稅 加 重 第 三 戶 以 上 非 自 住 房 屋 的 稅 率, 可 逐 步 合 理 改 善 炒 房 情 況 ( 該 草 案 於 2015 年 6 月 5 日 經 立 法 院 三 讀 通 過, 並 自 2016 年 起 施 行 ) 依 據 中 央 銀 行 總 裁 彭 淮 南 於 2013 年 12 月 04 日 在 立 法 院 財 政 委 員 會 會 議 專 題 報 告 : 健 全 房 市 租 稅 措 施 不 動 產 授 信 風 險 控 管 之 成 效 及 精 進 作 為 第 一 二 頁 中 指 出 ; 美 國 次 級 房 貸 危 機 引 發 全 球 金 融 風 暴 的 警 示 :97 年 美 國 次 級 房 貸 引 爆 金 融 危 機, 反 映 出 房 貸 疏 於 管 制, 以 致 銀 行 業 對 房 地 產 市 場 曝 險 過 高, 當 房 價 反 轉 下 跌, 借 款 人 違 約 事 件 引 發 金 融 市 場 流 動 性 短 缺, 連 鎖 效 應 造 成 經 濟 重 大 衰 退 因 此, 記 取 全 球 金 融 危 機 教 訓, 加 強 房 貸 授 信 風 險 控 管 極 為 重 要 98 年 下 半 年 間, 本 行 注 意 到 國 內 銀 行 授 信 有 過 度 集 中 現 象, 包 括 銀 行 房 貸 ( 含 購 置 住 宅 房 屋 修 繕 及 建 築 貸 款 ) 占 總 放 款 比 重 高 達 38.3%, 相 對 國 內 生 產 毛 額 比 率 亦 達 52%, 且 新 增 放 款 集 中 在 大 台 北 地 區 ; 此 外, 台 北 大 都 會 區 房 價 漲 幅 較 為 明 顯, 民 眾 購 屋 負 擔 較 重, 房 價 所 得 比 及 貸 款 負 擔 率 均 高 於 其 他 地 區 鑒 於 銀 行 放 款 過 度 集 中 不 利 其 風 險 控 管, 且 金 融 機 構 資 金 主 要 來 自 社 會 大 眾, 為 保 障 民 眾 權 益, 控 管 金 融 機 構 授 信 風 險, 本 行 自 98 年 10 月 起 採 取 漸 進 原 則, 對 不 動 產 放 款 陸 續 採 行 針 對 性 審 慎 措 施 政 府 並 於 99 年 4 月 推 動 健 全 房 屋 市 場 方 案, 以 降 低 不 動 產 景 氣 波 動 對 金 融 體 系 與 總 體 經 濟 之 影 響 彭 淮 南 復 於 2014 年 12 月 08 日 在 該 會 專 題 報 告 ; 美 國 升 息 可 能 對 台 灣 之 影 響 及 因 應 暨 四 波 選 擇 性 信 用 管 制 與 房 貸 風 險 權 數 調 整 之 成 效, 內 容 第 九 頁 至 十 四 頁 中 指 出 ; 為 落 實 政 府 健 全 房 屋 市 場 方 案 之 不 動 產 貸 款 風 險 控 管 項 目, 本 行 自 2010 年 6 月 起 陸 續 訂 定 數 項 不 動 產 貸 款 針 對 性 審 慎 規 範 ( 選 擇 性 信 用 管 制 ), 加 強 金 融 機 構 控 管 不 動 產 授 信 風 險 一 本 行 針 對 性 審 慎 規 範 主 要 內 涵 ( 一 )2010 年 6 月 實 施 特 定 地 區 購 屋 貸 款 規 範 針 對 借 款 人 於 特 定 地 區 ( 臺 北 市 全 區 及 新 北 市 10 個 行 政 區 ) 第 二 戶 以 上 之 購 屋 貸 款, 規 定 最 高 貸 款 成 數 為 7 成, 且 不 得 有 寬 限 期 ( 二 )2010 年 12 月 擴 大 特 定 地 區 範 圍, 並 實 施 土 地 抵 押 貸 款 規 範 24

33 除 擴 大 特 定 地 區 範 圍 ( 新 增 新 北 市 3 個 行 政 區 ) 與 管 制 對 象 ( 納 入 公 司 法 人 ), 以 及 最 高 購 屋 貸 款 成 數 降 為 6 成 外, 並 對 全 國 都 市 計 畫 劃 定 之 住 宅 區 與 商 業 區 土 地 貸 款, 規 定 借 款 人 應 檢 附 抵 押 土 地 具 體 興 建 計 畫, 最 高 貸 款 成 數 為 6.5 成, 其 中 1 成 應 俟 動 工 興 建 始 得 撥 貸 ( 三 )2012 年 6 月 實 施 購 置 高 價 住 宅 貸 款 規 範 對 借 款 人 購 買 臺 北 市 及 新 北 市 8 千 萬 元, 其 餘 地 區 5 千 萬 元 以 上 高 價 住 宅 申 辦 之 購 屋 貸 款, 規 定 最 高 貸 款 成 數 為 6 成, 且 不 得 有 寬 限 期 少 數 銀 行 在 本 行 此 項 規 定 之 前, 承 作 此 類 貸 款 成 數 偏 高 者, 經 本 行 道 義 說 服 後, 承 作 銀 行 已 收 回 部 分 貸 款 金 額, 貸 放 成 數 多 已 降 為 6 成 以 下 ( 四 )2014 年 6 月 增 修 購 置 住 宅 貸 款 相 關 規 範 為 進 一 步 強 化 金 融 機 構 房 貸 風 險 控 管, 並 使 其 辦 理 購 置 住 宅 貸 款 有 一 致 性 的 規 範,2014 年 6 月 本 行 增 修 購 置 住 宅 貸 款 相 關 規 範, 重 點 如 下 : 1 擴 大 特 定 地 區 範 圍 新 增 新 北 市 4 個 行 政 區 及 桃 園 縣 4 個 行 政 區, 自 然 人 申 辦 第 2 戶 特 定 地 區 房 貸 最 高 貸 款 成 數 為 6 成 2 新 增 第 3 戶 以 上 購 屋 貸 款 規 範 自 然 人 於 全 國 第 3 戶 以 上 購 屋 貸 款 納 入 規 範, 限 制 最 高 貸 款 成 數 一 律 為 5 成 3 調 整 高 價 住 宅 貸 款 規 範 調 整 高 價 住 宅 認 定 標 準 ( 臺 北 市 7 千 萬 元 以 上 新 北 市 6 千 萬 元 以 上, 及 其 他 地 區 4 千 萬 元 以 上 ), 並 調 11 降 最 高 貸 款 成 數 為 5 成 4 調 整 公 司 法 人 購 置 住 宅 貸 款 規 範 調 降 公 司 法 人 購 置 住 宅 貸 款 最 高 貸 款 成 數, 全 國 不 分 區 一 律 為 5 成 二 本 行 亦 採 行 下 列 相 關 措 施, 督 促 金 融 機 構 落 實 不 動 產 授 信 風 險 控 管 ( 一 ) 辦 理 不 動 產 貸 款 統 計 及 金 融 檢 查 為 瞭 解 金 融 機 構 辦 理 不 動 產 授 信 情 形, 以 及 是 否 確 實 遵 循 本 行 相 關 規 定, 本 行 請 金 融 機 構 定 期 報 送 貸 款 統 計 資 料, 並 進 行 不 動 產 貸 款 專 案 金 檢 ( 二 ) 提 醒 房 貸 戶 注 意 利 率 變 動 風 險 鑑 於 利 率 變 動 將 影 響 民 眾 貸 款 利 息 負 擔, 本 行 於 2010 年 1 月 函 請 銀 行 公 會 轉 知 會 員 銀 行 辦 理 房 貸 時, 應 以 顯 著 警 語 提 醒 借 款 戶 房 貸 利 率 變 動 風 險 此 外, 由 於 房 貸 支 出 占 家 庭 所 得 比 率 逾 3 成, 本 行 理 事 會 於 2013 年 9 月 會 議 中 重 申, 借 款 人 宜 留 意 利 率 變 25

34 動 之 風 險 ( 三 ) 督 促 銀 行 訂 定 房 貸 自 律 控 管 措 施 鑑 於 特 定 地 區 以 外, 部 分 地 區 房 價 亦 有 高 漲 現 象, 本 行 於 2013 年 3 月 促 請 銀 行 對 特 定 地 區 以 外 房 價 漲 幅 較 大 地 區 之 購 屋 貸 款, 採 取 自 律 審 慎 措 施 不 動 產 貸 款 占 總 放 款 比 重 降 低 如 圖 ; 圖 不 動 產 貸 款 占 總 放 款 比 重 (%)( 資 料 來 源 ;2014 年 央 行 專 題 報 告 ) 從 圖 得 知, 在 房 價 漲 幅 較 大 地 區 調 降 房 貸 成 數, 則 不 動 產 貸 款 占 總 放 款 比 重 (%) 亦 下 降, 不 動 產 貸 款 集 中 度 意 見 改 善 ( 減 少 購 屋 數 量 ), 如 圖 3-2-3; 圖 不 動 產 貸 款 成 數 (%) 貸 款 利 率 (%)( 資 料 來 源 ;2014 年 央 行 專 題 報 告 ) 從 圖 所 示, 自 2010 年 7 月 全 國 不 動 產 交 易 貸 款 額 平 均 63.91%, 至 2014 年 10 月 降 至 55.17%, 貸 款 年 利 率 自 1.97% 漲 升 至 2.17%, 即 房 貸 成 數 下 降 而 房 貸 利 率 上 升, 讓 不 動 產 交 易 數 量 緩 慢 下 降, 房 價 仍 逐 漸 上 漲 如 圖 3-2-4; 26

35 圖 全 國 建 物 2010/7 至 2014/10 買 賣 移 轉 貸 款 成 數 及 利 率 ( 資 料 來 源 ;2014 年 央 行 專 題 報 告 ) 從 圖 全 國 建 物 買 賣 移 轉 成 數, 在 規 範 前 最 高 80%~99%, 即 自 2010 年 7 月 起 至 2014 年 10 月, 平 均 成 數 下 降 至 48.66%, 年 利 率 自 1.84% 調 升 至 2.10% 建 物 移 轉 棟 數, 大 體 而 言 仍 是 呈 下 降 趨 勢 如 圖 3-2-5; 圖 全 國 建 物 買 賣 移 轉 棟 數 之 變 化 ( 資 料 來 源 ;2014 年 央 行 專 題 報 告 ) 27

36 由 上 述 圖 示 可 知, 中 央 銀 行 要 求 全 國 金 融 行 庫 要 自 律, 即 針 對 六 院 轄 市 ( 特 定 地 區 ) 房 地 產 上 漲, 自 2010 年 7 月 至 2014 年 10 月 期 間, 採 取 房 貸 成 數 下 降 與 利 率 調 升, 確 實 有 降 低 房 地 產 買 賣 移 轉 數 量 房 地 產 售 價 稍 微 下 降 3% 至 5% 台 北 市 土 地 面 積 公 頃,2012 至 2014 人 口 數 為 萬 人,2014 年 我 國 人 均 所 得 21,902 美 元 約 新 台 幣 678,960 元 而 台 北 市 人 均 所 得 更 高 達 865,669 元 台 北 市 2010 至 2014 年 房 屋 興 建 數 量 逐 漸 減 少, 如 圖 3-2-6; 圖 台 北 市 2010 至 2014 年 核 發 建 照 使 用 數 ( 資 料 來 源 ; 台 北 市 政 府 主 計 處 自 行 整 理 ) 台 北 市 2010 至 2014 年 建 物 興 建 數 量 逐 年 下 降, 住 宅 數 量 稍 有 緩 慢 下 降 長 期 趨 勢 判 讀, 房 價 是 處 於 上 漲 的, 如 圖 3-3-7; 圖 大 台 北 地 區 房 價 指 數 (% 2009/01 至 2015/01) 資 料 來 源 ; 信 義 房 屋 網 (2015/4): 28

37 大 台 北 地 區 2009 年 1 月 至 2015 年 1 月 房 價 走 勢 如 圖 3-2-7, 期 間 房 價 上 漲 將 近 100%, 大 台 北 地 區 房 價 逐 年 向 上 漲 升, 但 是,2014 年 10 月 受 到 政 府 將 實 施 房 地 合 一 稅 制 影 響, 房 價 指 數 約 向 下 修 正 3% 至 5%, 雖 然 有 回 升, 但 是 自 2015 年 1 月 起 有 緩 步 下 降 趨 勢 尤 其 是, 房 地 合 一 課 稅 在 2015 年 6 月 5 日 立 法 通 過 自 2016 年 起 實 施, 營 建 業 與 房 仲 業 皆 預 估 2015 年 下 半 年 房 地 產 價 格 將 向 下 調 降 5% 至 10% 圖 大 台 北 地 區 歷 年 房 價 指 數 走 勢 (%)( 資 料 來 源 ; 信 義 房 屋 網 (2015/4): 房 價 指 數 係 指 上 漲 百 分 率 %, 假 如 2003 年 第 一 季 台 北 市 房 價 指 數 100%, 價 格 為 每 坪 20 萬 元,2015 年 第 一 季 房 價 指 數 300%, 則 價 格 為 每 坪 60 萬 元, 顯 市 上 漲 200% 財 政 部 房 地 合 一 稅 制 讓 大 部 分 不 動 產 投 資 者 認 為 稅 制 改 革 對 房 市 來 說 是 短 空 長 多, 畢 竟 台 灣 的 不 動 產 有 永 久 所 有 權, 土 地 資 源 有 限, 因 為 台 灣 永 遠 無 法 進 口 土 地, 好 地 段 好 地 點 只 要 買 進 擁 有, 就 能 永 久 傳 世 在 此 情 況 下, 長 線 看 來, 房 價 大 多 是 有 增 值 空 間 依 據 內 政 部 營 建 署 於 2015 年 05 月 公 布 2014Q4 住 宅 資 訊 統 計 彙 報 資 料, 到 2014Q4 我 國 人 口 數 23,433,753 人, 人 口 年 成 長 僅 0.26%, 如 表 3-2-4; 29

38 表 民 國 103 年 第 4 季 全 國 住 宅 資 訊 統 計 摘 要 表 類 別 指 標 名 稱 102Q4 103Q1 103Q2 103Q3 103Q4 相 對 上 季 % 相 對 去 年 同 季 % 人 口 家 戶 人 口 數 ( 人 ) 戶 籍 登 記 戶 數 ( 戶 ) 普 通 家 戶 數 ( 戶 ) 住 宅 供 給 住 宅 存 量 ( 宅 數 ) 住 宅 家 戶 比 (%) 核 發 住 宅 建 照 執 照 宅 數 ( 宅 ) 核 發 住 宅 使 用 執 照 宅 數 ( 宅 ) 住 宅 開 工 宅 數 ( 宅 ) 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 (2015),2014Q4 住 宅 資 訊 統 計 彙 報 自 行 整 理 迄 2013 年 國 人 住 宅 自 有 率 已 達 到 85.34%, 平 均 每 戶 建 坪 坪 平 均 每 人 居 住 面 積 坪 即 平 方 公 尺, 如 表 3-2-5; 表 民 國 102 年 全 國 住 宅 資 訊 統 計 年 資 料 摘 要 表 類 別 指 標 名 稱 98 年 99 年 100 年 101 年 102 年 住 宅 權 屬 住 宅 自 有 率 (%) 住 宅 居 住 水 準 平 均 每 戶 建 坪 ( 坪 ) 平 均 每 戶 人 數 ( 人 ) 平 均 每 人 居 住 面 積 ( 坪 ) 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 (2015),2014Q4 住 宅 資 訊 統 計 彙 報 台 北 區 在 103 年 第 三 季 房 價 負 擔 能 力 及 貸 款 負 擔 率, 如 表 3-2-6; 30

39 表 民 國 103 年 第 三 季 房 價 負 擔 能 力 變 動 表 類 別 房 價 所 得 比 ( 倍 ) 貸 款 負 擔 率 區 域 別 本 季 相 對 上 季 相 對 去 年 同 季 本 季 (%) 相 對 上 季 (%) 去 年 同 季 (%) 全 國 新 北 市 台 北 市 基 隆 市 宜 蘭 縣 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 2015 年 2014Q4 住 宅 資 訊 統 計 彙 報 從 表 統 計 資 料 記 載, 台 北 市 房 價 所 得 比 倍 貸 款 負 擔 率 64.36%, 新 北 市 房 價 所 得 比 倍 貸 款 負 擔 率 54.30%, 與 表 房 價 負 擔 能 力 指 標 對 照 可 得 知, 台 北 市 與 新 北 市 人 民 背 負 房 價 相 當 沉 重 圖 台 北 市 房 價 所 得 比 趨 勢 圖 藍 線 ( 倍 )( 斜 率 紅 線 )( 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 ) 31

40 圖 台 北 市 房 價 貸 款 負 擔 率 趨 勢 圖 藍 線 ( 斜 率 紅 線 )( 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 ) 從 圖 台 北 市 房 價 所 得 比 趨 勢 圖 圖 台 北 市 房 價 貸 款 負 擔 率 趨 勢 圖 中, 可 看 出 台 北 市 房 價 逐 年 往 上 攀 升 人 民 負 擔 也 隨 之 逐 年 加 重 被 形 容 為 房 奴 表 民 國 102 年 五 都 家 庭 所 得 年 報 表 ( 單 位 : 所 得 新 台 幣 元 資 料 來 源 : 內 政 部 ) 區 域 別 平 均 每 戶 就 平 均 每 戶 平 均 每 戶 可 平 均 每 戶 消 消 費 支 出 儲 蓄 率 (c) 業 人 數 ( 人 ) 收 入 所 得 支 配 所 得 (a) 費 支 出 (b) 比 率 b/a c=(a-b)/a 總 計 ,140, , , % 20.62% 新 北 市 ,129, , , % 19.39% 台 北 市 ,545,415 1,279,195 1,001, % 21.69% 台 中 市 ,126, , , % 15.83% 台 南 市 , , , % 21.15% 高 雄 市 ,107, , , % 22.45% 就 表 資 料 獲 知, 台 北 市 新 北 市 台 中 市 台 南 市 及 高 雄 市 等 院 轄 市, 平 均 每 戶 家 庭 所 得 年 收 入 百 萬 元, 消 費 支 出 超 過 77%, 儲 蓄 率 約 21%, 台 中 市 儲 蓄 率 比 較 低 約 15.8%, 可 見 人 民 主 要 支 出 仍 以 房 價 貸 款 占 高 比 率, 房 貸 支 出 負 擔 過 重, 確 實 排 擠 生 活 品 質 表 統 計 資 料 中 ;103 年 第 3 季 全 國 房 價 所 得 比 8.39 倍, 較 上 季 增 加 0.05 倍, 較 去 年 同 季 降 低 0.57 倍 ; 貸 款 負 擔 率 為 35.56%, 較 上 季 增 加 0.21 個 百 分 點, 較 去 年 同 季 降 低 2.29 個 百 分 點 全 國 房 價 負 擔 能 力 較 上 季 呈 現 降 低 趨 勢, 屬 房 價 負 擔 能 力 略 低 程 度 臺 北 市 房 價 所 得 比 倍, 較 上 季 增 加 0.93 倍, 較 去 年 同 季 增 加 0.31 倍 ; 32

41 貸 款 負 擔 率 為 64.36%, 較 上 季 增 加 3.99 個 百 分 點, 較 去 年 同 季 亦 增 加 1.48 個 百 分 點 臺 北 市 房 價 負 擔 能 力 較 上 季 呈 現 降 低 趨 勢, 屬 房 價 負 擔 能 力 過 低 程 度 就 內 政 部 戶 政 司 統 計 最 近 四 十 年 人 口 與 住 宅 述 資 料, 如 表 所 示 ; 民 國 99 年 底 臺 閩 地 區 住 宅 計 807 萬 5 千 宅,10 年 間 增 加 108 萬 1 千 宅 或 15.5%, 平 均 年 成 長 率 1.4 %; 與 歷 次 普 查 住 宅 數 之 成 長 情 形 比 較,69 至 89 年 各 次 普 查 之 平 均 年 成 長 率 均 在 3.2 % 至 3.4% 之 間,89 至 99 年 10 年 間 減 為 1.4%, 顯 示 隨 著 人 口 成 長 趨 緩, 住 宅 數 成 長 速 度 亦 同 步 減 緩 表 歷 次 普 查 住 宅 數 之 變 動 住 宅 數 ( 宅 ) 平 均 年 成 長 率 (%) 與 上 次 普 查 比 較 增 減 數 ( 宅 ) 增 減 率 (%) 民 國 69 年 底 3,677, 民 國 79 年 底 5,088, 民 國 89 年 底 6,993, 民 國 99 年 底 8,074, 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 及 戶 政 司 自 行 整 理 另 從 圖 所 示 ; 民 國 89 年 至 99 年 十 年 期 間, 住 宅 增 加 數 量 漸 漸 減 少 減 緩 現 象 圖 住 宅 數 量 十 年 間 之 變 動 ( 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 ) 自 行 整 理 33

42 表 十 年 間 空 閒 住 宅 數 之 變 動 ( 資 料 來 源 : 內 政 部 營 建 署 自 行 整 理 ) 縣 市 地 區 民 國 99 年 底 民 國 89 年 底 空 閒 住 宅 空 閒 住 宅 數 空 閒 住 宅 率 (%) 空 閒 住 宅 數 空 閒 住 宅 率 (%) 率 增 減 (%) 總 計 台 灣 地 區 新 北 市 台 北 市 基 隆 市 新 竹 市 宜 蘭 縣 桃 園 縣 新 竹 縣 台 中 市 苗 栗 縣 彰 化 縣 南 投 縣 雲 林 縣 台 南 市 高 雄 市 嘉 義 市 嘉 義 縣 屏 東 縣 澎 湖 縣 台 東 縣 花 蓮 縣 金 門 縣 連 江 縣 註 :1. 空 閒 住 宅, 係 指 該 住 宅 無 人 經 常 居 住, 並 且 未 供 其 他 用 途 使 用, 包 括 待 租 待 售 已 售 或 已 租, 有 第 2 棟 以 上 經 常 居 住 住 宅 因 工 作 等 原 因 居 住 他 處 而 未 經 常 居 住 住 宅 等 2. 空 閒 住 宅 率 =( 空 閒 住 宅 數 / 住 宅 數 ) 100%. 34

43 從 表 十 年 間 空 閒 住 宅 數 之 變 動 ( 民 國 89 年 底 至 99 年 底 ), 除 了 桃 園 縣 減 少 2.2% 連 江 縣 減 少 12.7%, 其 他 市 縣 均 顯 現 增 加, 全 台 灣 地 區 空 閒 住 宅 率 平 均 增 加 1.7%, 即 空 閒 住 宅 數 到 民 國 99 年 時 達 1,559,604 間 表 住 宅 數 成 長 率 ( 民 國 69 年 至 99 年 ) 是 3.4% 至 1.4% 表 人 口 數 年 成 長 率 (102 年 至 103 年 ) 僅 有 0.26% 圖 大 台 北 地 區 (2003 年 至 2015 年 ) 房 價 指 數 從 100% 漲 至 300% 空 閒 住 宅 成 長 率 是 人 口 成 長 率 的 6 倍 以 上, 且 十 年 來 住 宅 價 格 成 長 2 倍 這 說 明 房 屋 供 給 量 比 率 比 人 口 ( 假 設 為 需 求 人 數 ) 成 長 率 高 出 6 倍 空 閒 住 宅 數 比 率 也 比 人 口 成 長 比 率 高 出 6 倍 以 上 而 住 宅 價 格 沒 減 少 卻 也 成 長 2 倍, 這 和 供 給 與 需 求 法 則 相 扞 格 但 是, 從 圖 得 知 ; 從 2010 年 7 月 至 2014 年 10 月 不 動 產 貸 款 成 數 平 均 從 63.91% 逐 漸 降 至 55.17% 而 貸 款 利 率 從 1.97% 逐 漸 升 至 2.17%, 對 照 圖 建 物 買 賣 移 轉 棟 數 變 化 圖,2010 年 至 2014 年 10 月 建 物 移 轉 棟 數 從 萬 棟 萬 棟 萬 棟 至 萬 棟 遞 減 再 從 圖 大 台 北 地 區 歷 年 房 價 指 數 走 勢 可 得 知, 因 財 政 部 宣 布 已 研 擬 兩 稅 合 一 草 案 導 致 2014 年 10 月 房 價 指 數 走 跌 約 5% 另 外, 引 用 歸 納 法 之 歸 納 普 遍 化 類 推 論 證 分 析 說 明 ; ( 一 ) 歸 納 普 遍 化 又 稱 普 遍 化, 是 從 關 於 樣 本 的 前 提 到 關 於 總 體 的 結 論 的 過 程 1. 比 例 為 Q 的 樣 本 有 性 質 A( 假 設 A ㄈ q 即 A 包 含 於 q,q 為 q 的 總 體 樣 本 ) 2. 結 論 : 比 例 為 Q 的 總 體 樣 本 有 性 質 A( 則 A ㄈ Q 即 A 包 含 於 Q,Q 有 性 質 A) 前 提 提 供 給 結 論 的 支 持 依 賴 於 樣 本 群 體 中 的 個 體 數 目, 可 比 較 於 全 體 中 的 成 員 的 數 目, 和 樣 本 的 隨 機 性 就 表 中, 新 北 市 台 北 市 台 中 市 台 南 市 及 高 雄 市 等 5 都, 在 民 國 99 年 底 空 閒 住 宅 率 分 別 為 ;22.0% 13.4% 21.1% 19.6% 17.6%, 平 均 為 18.74% 89 年 底 空 閒 住 宅 率 分 別 為 ;17.4% 12.2% 20.9% 16.2% 15.9%, 平 均 為 16.52% 空 閒 住 宅 率 增 加 2.22%,5 都 為 比 例 q 的 樣 本, 性 質 A 係 空 閒 住 宅 率 0.2% 至 4.6% 而 台 灣 地 區 空 閒 住 宅 率 ( 比 例 為 Q 的 總 體 樣 本 ) 平 均 增 加 1.7%, 係 空 閒 住 宅 率 負 2.2% 至 4.6% 涵 蓋 0.2% 至 4.6% ( 二 ) 類 推 論 證 (Argument from analogy) 指 歸 納 的 類 推, 是 從 已 知 的 在 兩 個 事 物 之 間 的 類 似 性, 到 關 於 在 這 兩 個 事 物 之 間 公 共 的 一 個 額 外 性 質 的 結 論 的 過 程 : 1. 事 物 P 類 似 於 事 物 Q ( 即 P~Q P 類 似 Q) 2. 事 物 P 有 性 質 A ( 即 A ㄈ P A 包 含 於 P) 3. 結 論 : 事 物 Q 有 性 質 A ( 即 A ㄈ Q A 包 含 於 Q) 35

44 類 推 依 賴 於 已 知 共 享 的 性 質 ( 類 似 性 ) 蘊 含 A 也 是 共 享 的 性 質 的 推 論 前 提 提 供 給 結 論 的 支 持 依 賴 於 相 關 性 和 在 P 和 Q 的 類 似 性 就 圖 台 北 市 房 價 所 得 比 趨 勢 ( 如 事 物 P) 與 圖 台 北 市 房 價 貸 款 負 擔 率 趨 勢 ( 如 事 物 Q), 相 當 類 似 而 圖 不 動 產 貸 款 成 數 (%) 與 貸 款 利 率 (%)( 如 性 質 A) 所 示 ;2010 年 7 月 至 2014 年 10 月 貸 款 成 數 平 均 63.91% 調 降 至 55.17% 而 貸 款 利 率 則 從 1.97% 年 利 率 調 升 至 2.17%, 相 對 應 房 價 貸 款 負 擔 率 升 高, 再 從 圖 全 國 建 物 買 賣 移 轉 棟 數 變 化 比 較 可 知, 建 物 買 賣 移 轉 數 量 減 少 綜 合 上 述 論 證, 歸 納 現 階 段 台 灣 住 宅 問 題 的 產 生 主 要 有 下 列 幾 點 ; 第 一 建 商 與 財 團 在 房 地 產 市 場 炒 地 和 囤 房 產, 使 得 房 地 產 飆 升 且 居 高 不 下 第 二 住 宅 供 給 與 需 求 嚴 重 失 衡 和 房 價 高 漲, 民 眾 數 年 所 得 比 不 上 房 價 一 夕 飆 漲 第 三 徵 收 與 開 發 土 地 涉 及 人 民 財 產 損 失 而 導 致 圖 利 建 商 問 題 第 四 都 市 土 地 資 源 有 限 條 件 下, 土 地 開 發 朝 向 郊 區 發 展, 使 得 都 市 向 外 擴 張, 逐 漸 蠶 食 鯨 吞 周 遭 農 地 與 自 然 資 源, 形 成 都 市 郊 區 化 或 蔓 延 發 展 第 五 都 市 郊 區 化 或 蔓 延, 具 運 用 都 市 邊 緣 土 地 而 徵 收 與 開 發 土 地 成 為 住 宅 或 商 業 用 地, 此 強 制 手 段 是 否 符 合 公 益 性 公 平 性 及 必 要 性, 值 得 商 榷 第 六 郊 區 新 社 區 的 環 境 與 都 市 舊 社 區 的 環 境 形 成 強 烈 對 比, 尤 其 在 公 共 設 施 規 劃 方 面, 新 社 區 朝 正 面 發 展, 舊 社 區 則 朝 負 面 發 展 甚 至 沒 落, 造 成 當 地 孳 生 治 安 死 角 例 如 ; 台 北 市 東 區 與 西 門 町 高 雄 市 新 左 營 與 鹽 埕 區 第 七 政 府 公 開 標 售 公 有 土 地, 造 成 財 團 或 金 控 公 司 搶 標, 促 使 土 地 價 格 飆 升, 以 致 房 屋 價 格 屢 次 飆 破 歷 史 高 點, 中 低 收 入 戶 與 初 就 業 人 員 購 屋 困 難, 人 民 安 居 不 易 例 如 ; 高 雄 市 政 府 在 104 年 03 月 09 日 聯 合 報 A9 版 公 告 標 售 抵 費 地 17 筆 國 防 部 於 104 年 5 月 初 先 後 在 各 大 報 分 別 公 告 標 售 48 筆 土 地 第 八 房 地 產 貸 款 成 數 高 而 利 率 相 對 偏 低, 導 致 炒 房 利 潤 遠 高 於 支 付 利 息 第 九 全 國 房 價 所 得 比 8.39 倍, 貸 款 負 擔 率 35.56%, 台 北 房 價 所 得 比 倍 而 貸 款 負 擔 率 為 64.36%, 超 過 一 般 評 定 負 擔 率 30% 上 限, 嚴 重 影 響 居 民 生 活 品 質 36

45 第 三 節 台 灣 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 台 灣 經 濟 發 展 的 依 賴 特 性 與 國 家 住 宅 政 策 正 當 性 發 展 的 特 性, 潛 藏 現 代 化 的 意 識 形 態, 以 致 未 能 認 清 " 開 發 中 " 的 階 段 性 特 質, 不 能 對 攻 策 的 有 效 性 提 供 有 力 的 支 持, 政 策 擬 定 者 與 普 羅 大 眾 又 將 興 建 國 民 住 宅 品 質 因 偷 工 減 料 或 住 民 收 入 低 而 視 為 類 似 貧 民 窟, 甚 且 自 力 營 建 的 住 宅 為 中 低 收 入 者 落 後 的 住 宅, 此 種 標 籤 烙 印 被 視 為 現 代 社 會 的 恥 辱 例 如 ;2015 年 3 月 8 日 聯 合 報 A3 版 刊 登 ; 臺 北 市 政 府 將 已 建 造 完 成 捷 運 聯 開 宅 公 開 辦 理 出 租 予 無 住 宅 之 低 收 入 戶, 卻 遭 受 鄰 近 住 宅 民 眾 抗 議 貶 低 其 房 地 產 價 值, 甚 至 批 評 承 租 者 是 低 收 入 戶 素 質 低 等 學 者 張 金 鶚 ( 前 台 北 市 副 市 長 ) 則 公 開 表 示 說 : 這 是 居 住 歧 視, 非 常 不 道 德! 若 暗 示 弱 勢 或 或 買 不 起 房 的 人 行 為 就 不 好, 這 是 歧 視 居 住 是 基 本 人 權, 應 揚 棄 國 宅 就 是 居 住 品 質 差 的 刻 版 印 象, 況 且 居 住 行 為 跟 經 濟 狀 況 沒 有 關 係, 就 像 開 賓 士 車 也 有 人 會 吐 檳 榔 汁 在 過 度 濫 用 住 者 有 其 屋 的 口 號 為 國 家 正 當 性 的 來 源, 而 忽 略 了 長 期 以 來 的 住 宅 政 策, 在 模 仿 已 開 發 國 家 住 宅 政 策 的 同 時, 政 策 制 定 目 的 與 實 際 施 行 已 有 質 變, 如 習 慣 性 地 將 國 家 對 不 動 產 市 場 的 干 預 等 同 於 國 家 對 住 宅 市 場 的 干 預 結 果 在 即 將 步 入 已 開 發 國 家 之 林, 人 民 平 均 國 民 所 得 即 將 超 過 2.5 萬 美 元 之 際, 長 期 放 縱 住 宅 市 場 的 投 機 與 波 動, 此 即 阻 礙 台 灣 住 宅 政 策 的 推 展 簡 單 地 說, 長 期 以 來 住 宅 政 策 的 擬 定 者 在 無 意 中 忽 略 了 國 宅 政 策 執 行 的 偏 差, 過 度 熱 衷 於 " 以 資 金 市 場 來 控 制 不 動 產 景 氣 " 的 情 形 下, 無 法 釐 清 政 策 與 施 行 之 間 的 關 係 抱 著 以 國 家 興 亡 為 己 任 之 豪 情 壯 志 的 學 者 與 專 家 紛 紛 發 表 論 述, 提 供 興 革 政 策 方 針 ; 張 金 鶚 6 (1990) 主 張 住 宅 政 策 應 整 體 具 長 期 性 規 劃, 並 整 合 都 市 計 劃 財 政 金 融 地 政 營 建 等 部 門 配 合 住 宅 問 題 關 鍵 在 ;1. 利 率 寬 鬆 貸 款 成 數 高 2. 房 地 閒 置 資 訊 欠 缺 3. 住 宅 補 貼 制 度 不 健 全 4. 缺 乏 專 責 機 構 治 理 針 對 住 宅 問 題 之 因 應 對 策 ;1. 打 擊 非 法 投 機 炒 作 2. 嚴 格 限 制 保 險 業 投 資 不 動 產 資 金 比 例 3. 重 新 調 整 土 7 地 稅 房 屋 稅 之 比 例 4. 限 制 購 地 營 建 融 資 及 第 二 棟 以 上 住 宅 購 屋 貸 款 華 昌 宜 等 九 人 (1996) 體 檢 出 台 北 市 政 府 十 二 項 住 宅 問 題 其 中 四 項 問 題 優 先 處 理 ;1. 興 建 國 民 住 宅 出 售 之 現 行 方 式 不 公 平 又 浪 費 資 源 2. 低 收 入 戶 與 弱 勢 團 體 的 住 宅 問 題 補 貼 對 6 張 金 鶚 (1990), 台 灣 地 區 住 宅 政 策 綱 領 與 實 施 方 向, 都 市 與 計 畫, 中 華 民 國 區 域 科 學 與 都 市 計 畫 學 會, 華 昌 宜 (1996), 台 北 市 住 宅 政 策 總 體 檢 問 題 與 建 議, 住 宅 學 報,4,

46 象 順 序 被 忽 視 3. 市 政 府 內 涉 及 市 民 住 宅 機 構 眾 多, 事 權 分 散 又 與 都 市 發 展 無 關 聯 國 宅 處 無 力 統 合 與 推 動 事 關 全 民 福 利 的 住 宅 發 展 4. 市 府 過 去 國 宅 推 動 績 效 有 限, 加 上 其 他 部 門 預 算 需 求, 導 致 國 宅 基 金 成 長 停 頓, 使 資 金 不 足 以 進 一 步 推 動 台 北 市 住 宅 4 發 展 與 補 貼 林 祖 嘉 等 十 人 (1999) 推 動 政 府 部 門 著 手 進 行 制 定 住 宅 法 之 研 擬 工 作, 經 由 住 宅 法 的 建 立, 使 得 住 宅 政 策 的 方 向 與 目 標 有 所 依 據, 中 央 與 地 方 有 專 責 的 主 管 機 構 住 宅 政 策 總 目 標 住 者 適 其 屋, 依 據 當 前 住 宅 問 題 類 型, 整 理 為 十 五 項 政 策 綱 領 與 十 二 項 政 策 議 題 堪 稱 概 括 住 宅 所 有 住 宅 政 策 問 題 與 因 應 對 策 我 國 住 宅 法 於 2011 年 12 月 30 日 公 布 2012 年 12 月 30 日 起 施 行 住 宅 法 第 1 條 規 定 : 為 健 全 住 宅 市 場, 提 升 居 住 品 質, 使 全 體 國 民 居 住 於 適 宜 之 住 宅 且 享 有 尊 嚴 之 居 住 環 境, 特 制 定 本 法 同 法 第 4 條 第 3 項 規 定 : 主 管 機 關 應 於 本 法 施 行 後 二 年 內, 完 成 相 關 價 格 租 金 資 料 蒐 集 負 擔 標 準 與 合 理 補 貼 金 額 計 算 方 式 之 建 立 行 政 院 亦 於 2013 年 12 月 發 布 興 建 社 會 住 宅 計 畫 案 政 府 積 極 推 動 住 宅 政 策 就 是 為 健 全 住 宅 市 場 和 提 升 居 住 品 質, 但 是, 住 宅 法 仍 有 諸 多 缺 點 待 修 正 之 處 ; 住 宅 法 第 7 條 規 定 得 設 置 住 宅 基 金 迄 今 未 詳 細 律 定 或 可 參 考 美 國 新 加 坡 或 大 陸 制 訂 方 式 設 置 住 宅 公 積 金 第 二 章 住 宅 補 貼 第 8 條 ; 承 租 住 宅 戶 之 住 宅 因 故 須 修 繕 是 否 須 補 貼 亦 未 制 定, 應 該 可 以 比 照 民 法 債 權 篇 租 賃 章 節 規 定 修 繕 負 擔 同 法 第 12 條 自 建 住 宅 未 依 建 築 主 關 機 關 核 定 建 築 期 限 完 工 者, 有 關 因 天 然 災 害 如 地 震 或 暴 風 雨 造 成 土 石 流 等, 導 致 無 法 如 期 完 工 時, 應 如 何 補 救 亦 無 規 定, 若 依 照 規 定 核 予 處 罰 則 有 失 公 平 因 此, 緣 將 在 第 伍 章 分 析 闡 明 修 法 芻 議, 俾 盡 野 人 獻 曝 之 力 38

47 第 肆 章 大 陸 住 宅 政 策 與 法 律 保 障 第 一 節 大 陸 住 宅 政 策 沿 革 與 分 析 大 陸 特 別 是 1998 年 後, 國 家 深 化 住 房 ( 即 住 宅 ) 制 度 改 革, 推 行 住 宅 商 品 化 由 此 使 得 房 地 產 發 展 的 活 力 得 到 根 本 性 的 釋 放, 在 此 形 勢 下, 房 地 產 業 高 速 增 長 為 城 鎮 居 民 改 善 居 住 條 件, 從 而 使 得 城 市 居 民 的 住 宅 有 了 很 大 的 改 善 經 濟 快 速 發 展 和 城 市 化 進 程 的 加 快, 每 年 還 會 有 約 1000 多 萬 農 村 人 口 遷 移 到 城 鎮 落 戶 同 時 在 城 鎮 擴 建 的 過 程 中, 出 現 部 分 地 區 政 府 盲 目 徵 收 農 民 土 地 的 現 象, 產 生 了 大 量 的 失 地 農 民, 而 這 些 農 民 為 了 生 存 迫 不 得 已 湧 入 成 市 謀 求 發 展 城 鎮 人 口 不 斷 上 升, 城 市 每 年 新 增 家 庭 數 量 不 斷 加 大, 住 宅 巨 大 需 求 不 斷 攀 升, 加 上 土 地 供 給 缺 乏 彈 性, 房 地 產 市 場 的 住 宅 供 給 相 對 不 足 在 房 地 產 市 場 大 量 投 機 因 素 的 推 動 下, 全 國 大 部 分 房 地 產 價 格 持 續 上 漲, 而 其 上 漲 速 度 遠 遠 超 過 人 民 年 平 均 收 入 的 增 長 速 度, 在 住 宅 供 給 及 分 配 全 面 市 場 化 社 會 化 的 過 程 中, 虛 高 的 住 宅 價 格 水 平 與 普 通 居 民 的 購 買 力 嚴 重 脫 節 的 現 象 越 來 越 嚴 重, 高 額 房 價 將 大 多 數 中 低 收 入 家 庭 以 及 新 就 業 人 員 等 排 斥 在 住 宅 市 場 之 外 同 時, 房 地 產 開 發 商 與 地 方 政 府 對 利 益 的 過 度 追 求 使 得 房 地 產 市 場 供 給 與 需 求 結 構 嚴 重 失 衡 住 宅 壓 力 的 擴 大 使 處 於 中 低 收 入 人 群 的 住 宅 問 題 引 起 國 家 的 重 視 政 府 ( 當 局 ) 在 第 十 七 大 人 代 會 上 提 出 ; 要 抓 緊 建 立 住 房 保 障 體 系, 讓 人 民 群 眾 安 居 樂 業 住 房 種 類 8 主 要 區 分 為 ; 一 商 品 房 : 是 指 由 房 地 產 開 發 商 統 一 設 計, 批 量 建 造 後, 作 為 商 品 出 售 的 房 屋, 通 常 是 作 為 居 民 住 宅, 擁 有 齊 全 的 配 套 設 施, 如 供 水 電 綠 化 停 車 位 等 商 品 房 的 建 設 和 交 易 通 常 需 要 經 過 政 府 部 門 的 審 批 商 品 房 是 經 濟 較 富 裕 的 社 會 階 級 居 住 二 保 障 性 住 房 : 是 指 政 府 爲 中 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 實 行 分 類 保 障 過 程 中 所 提 供 的 限 定 供 應 對 象 標 準 限 定 價 格 或 租 金 的 具 有 社 會 保 障 性 質 的 住 房, 由 廉 租 住 房 經 濟 適 用 住 房 和 政 策 性 租 賃 住 房 構 成 三 廉 租 住 房 : 是 政 府 或 機 構 擁 有, 用 政 府 核 定 的 低 租 金 租 賃 給 低 收 入 家 庭 低 收 入 家 庭 對 廉 租 住 房 沒 有 產 權, 是 非 產 權 的 保 障 性 住 房 8 資 料 來 源 ; 維 基 百 科 自 行 整 理 39

48 四 經 濟 適 用 住 房 : 是 政 府 以 劃 撥 方 式 提 供 土 地, 免 收 城 市 基 礎 設 施 配 套 費 等 各 種 行 政 事 業 性 收 費 和 政 府 性 基 金, 實 行 税 收 優 惠 政 策, 以 政 府 指 導 價 出 售 給 有 一 定 支 付 能 力 的 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 這 類 低 收 入 家 庭 有 一 定 的 支 付 能 力 或 者 有 預 期 的 支 付 能 力, 購 房 人 擁 有 有 限 產 權 所 謂 經 濟 性, 是 指 住 房 的 價 格 相 對 同 期 市 場 價 格 來 說 是 適 中 的, 適 合 中 等 及 低 收 入 家 庭 的 負 擔 能 力 ; 所 謂 適 用 性, 是 指 在 房 屋 的 建 築 標 準 上 不 能 削 減 和 降 低, 要 達 到 一 定 的 使 用 效 果, 是 政 府 為 低 收 入 人 群 解 決 住 房 問 題 所 作 的 政 策 性 安 排, 如 同 台 灣 的 國 民 住 宅 五 政 策 性 租 賃 住 房 : 政 策 性 租 賃 住 房 是 以 低 于 市 場 的 租 金 给 既 不 符 合 廉 租 住 房 和 經 濟 適 用 住 房 政 策 範 圍 且 家 庭 收 入 低 于 當 地 城 鎮 居 民 平 均 工 資 水 平 的 城 鎮 中 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 城 鎮 房 屋 拆 遷 户 引 進 的 高 级 技 術 人 員 異 地 調 動 的 機 關 幹 部, 解 决 其 過 渡 性 居 住 問 題 表 大 陸 住 房 種 類 與 性 質 比 較 ; 名 稱 商 品 房 保 障 性 住 房 ( 限 定 五 年 內 不 得 移 轉 ) 性 質 營 利 性 廉 租 住 房 經 濟 適 用 住 房 政 策 租 賃 住 房 推 動 主 體 開 發 商 興 建 政 府 興 建 且 具 有 公 益 性 社 會 福 利 性 定 義 及 適 由 房 地 產 開 用 政 府 核 政 府 以 劃 撥 方 式 提 供 土 以 低 于 市 場 的 合 對 象 與 發 商 統 一 設 定 的 低 租 地, 免 收 城 市 基 礎 設 施 租 金 给 既 不 符 目 的 計, 批 量 建 造 金 租 賃 給 配 套 費 等 各 種 行 政 事 業 合 廉 租 住 房 和 後, 作 為 商 品 低 收 入 家 性 收 費 和 政 府 性 基 金, 經 濟 適 用 住 房 出 售 的 房 屋 庭, 低 收 實 行 税 收 優 惠 政 策, 以 政 策 範 圍 且 收 且 通 常 是 作 入 家 庭 對 政 府 指 導 價 出 售 給 有 一 入 低 的 困 難 家 為 居 民 自 購 廉 租 住 房 定 支 付 能 力 的 低 收 入 住 庭 自 住 房 無 產 權 房 困 難 家 庭 資 料 來 源 : 自 行 整 理 隨 著 人 口 快 速 增 長 住 房 建 設 的 緩 慢 增 長 城 市 土 地 的 建 築 密 度 增 加, 都 使 得 中 國 城 市 的 居 住 狀 況 面 臨 越 來 越 嚴 重 的 問 題, 中 共 中 央 及 國 務 院 於 1980 年 6 月 正 式 宣 布 將 實 行 住 房 商 品 化 政 策, 到 1993 年 房 屋 在 全 國 範 圍 內 實 行 銷 售 到 了 1994 年 7 月 中 共 國 務 院 發 布 關 於 深 化 城 鎮 住 房 制 度 改 革 的 決 定, 提 出 將 城 鎮 住 房 制 度 改 革 作 為 經 濟 體 制 改 革 的 重 要 組 成 部 分, 實 現 住 房 商 品 化 社 會 化, 建 構 完 善 的 住 房 市 場 40

49 第 二 節 大 陸 住 宅 問 題 與 法 律 保 障 做 好 住 房 保 障 的 重 要 意 義 是 加 快 解 決 中 低 收 入 困 難 家 庭 的 住 房 問 題, 使 他 們 享 有 與 經 濟 社 會 發 展 水 平 相 適 應 的 基 本 住 房 條 件, 實 現 全 體 人 民 住 有 所 居 是 住 房 保 障 工 作 的 目 標 對 實 現 全 面 建 設 小 康 社 會 目 標 具 有 十 分 重 要 的 意 義 ; 1. 增 進 公 平 促 進 社 會 和 諧 穩 定 基 本 住 房 保 障 解 決 人 民 最 關 心 最 直 接 最 現 實 的 利 益 問 題, 使 中 低 收 入 家 庭 擺 脫 惡 劣 居 住 環 境 和 社 會 環 境 2. 擴 大 內 需 保 持 經 濟 平 穩 發 展 保 障 性 住 房 建 設 既 可 以 直 接 擴 大 住 房 投 資, 又 可 以 拉 動 相 關 產 業 發 展, 改 善 投 資 和 消 費 的 比 例 關 係 3. 改 善 民 生 共 享 改 革 發 展 成 果 基 本 住 房 保 障 可 以 合 理 配 置 公 共 資 源, 優 化 社 會 結 構, 提 高 社 會 總 體 福 利 水 平, 促 進 居 民 安 居 樂 業 房 地 產 法 體 系 是 指 由 現 行 有 效 的 房 地 產 法 律 行 政 法 規 部 門 規 章 地 方 性 法 規 地 方 政 府 規 章 構 成 的, 用 於 調 整 和 規 範 住 房 保 障 與 房 地 產 業 各 種 活 動 的 一 整 套 有 機 的 統 一 的 完 整 的 法 律 法 規 體 系 房 地 產 的 法 律 法 規 框 架 基 本 建 立, 為 住 房 保 障 和 房 地 產 業 的 健 康 發 展 創 造 了 良 好 的 法 制 環 境, 以 建 立 正 常 的 市 場 秩 序 規 範 市 場 行 為 維 護 房 地 產 權 利 人 的 正 當 權 益 ( 一 ) 主 要 常 用 房 地 產 法 律 : 1. 城 市 房 地 產 管 理 法 : 於 1994 年 頒 布,1995 年 1 月 1 日 施 行 立 法 目 的 是 為 了 加 強 對 城 市 房 地 產 的 管 哩, 維 護 房 地 產 市 場 秩 序, 保 障 房 地 產 權 利 人 的 合 法 權 益, 促 進 房 地 產 業 的 健 康 發 展 以 城 市 規 劃 為 依 據, 對 如 何 取 得 國 有 土 地 使 用 權, 如 何 進 行 房 地 產 開 發 房 地 產 交 易 和 房 地 產 權 屬 登 記 管 理 等 作 出 了 具 體 規 定 是 ( 大 陸 ) 第 一 部 全 面 規 範 房 地 產 開 發 用 地 房 地 產 開 發 建 設 房 地 產 交 易 房 地 產 權 屬 登 記 管 理 的 大 法, 是 房 地 產 業 立 法 執 法 和 管 理 的 主 要 依 據 2. 與 房 地 產 相 關 的 法 律 : (1) 物 權 法 : 於 2007 年 3 月 16 日 頒 布,2007 年 10 月 1 日 起 施 行 立 法 目 的 是 為 了 維 護 國 家 基 本 經 濟 制 度, 維 護 社 會 主 義 市 場 經 濟 秩 序, 明 確 物 的 歸 屬, 發 揮 物 的 效 用, 保 戶 權 利 人 的 物 權 使 房 地 產 領 域 涉 及 的 權 屬 界 定 物 權 保 護 有 了 明 確 的 法 律 依 據, 是 保 障 房 地 產 市 場 健 康 運 行 的 重 要 法 律 依 據 (2) 土 地 管 理 法 : 立 法 目 的 是 為 了 加 強 土 地 管 理, 維 護 土 地 的 社 會 主 義 公 有 制 保 護 開 發 土 地 資 源, 合 理 利 用 土 地, 切 實 保 護 耕 地, 促 進 社 會 經 濟 的 可 持 續 發 展 是 解 決 土 地 資 源 的 保 護 利 用 和 配 置, 規 範 土 地 徵 收 徵 用 等 方 面 的 主 要 法 律 依 據 41

50 (3) 城 鄉 規 劃 法 : 於 2007 年 10 月 28 日 頒 布,2008 年 1 月 1 日 起 施 行 立 法 目 的 是 為 了 加 強 城 鄉 規 劃 管 哩, 協 調 城 鄉 空 間 布 局, 改 善 人 居 環 境, 促 進 城 鄉 經 濟 社 會 全 面 協 調 可 持 續 發 展 是 規 範 城 鄉 規 劃 的 編 制 實 施 等 方 面 的 重 要 法 律 依 據 ( 二 ) 房 地 產 行 政 法 規 : 房 地 產 行 政 法 規 是 以 國 務 院 令 形 式 頒 布 的 主 要 有 ; 1. 城 市 房 地 產 開 發 經 營 管 理 條 例 2. 國 有 土 地 上 房 屋 徵 收 與 補 償 條 例 3. 物 業 管 理 條 例 4. 住 房 公 積 金 管 理 條 例 5. 中 華 人 民 共 和 國 土 地 管 理 法 實 施 條 例 6. 城 鎮 國 有 土 地 使 用 權 出 讓 和 轉 讓 暫 行 條 例 等 ( 三 ) 房 地 產 部 門 規 章 和 規 範 性 文 件 : 房 地 產 部 門 規 章 是 以 住 房 和 城 鄉 建 設 部 部 長 令 形 式 頒 布 的, 主 要 有 ; 房 地 產 開 發 企 業 資 質 管 理 規 定 城 市 商 品 房 預 售 管 理 辦 法 商 品 房 租 賃 管 理 辦 法 等 規 範 性 文 件 是 指 行 政 機 關 依 法 制 定 具 有 普 片 約 束 力 的 文 件, 房 地 產 規 範 性 文 件 主 要 有 ; 國 務 院 辦 公 廳 關 於 促 進 房 地 產 市 場 平 穩 健 康 發 展 的 通 知, 國 發 2010 年 4 號 關 於 規 範 商 業 性 個 人 住 房 貸 款 中 第 二 套 住 房 認 定 標 準 的 通 知, 建 房 2010 年 83 號 關 於 調 整 個 人 住 房 轉 讓 營 業 稅 政 策 的 通 知, 財 稅 2011 年 12 號 等 42

51 第 三 節 大 陸 住 宅 政 策 適 用 與 發 展 住 房 保 障 是 政 府 公 共 住 房 政 策 的 重 要 組 成 部 分, 主 要 針 對 無 法 依 靠 自 身 能 力 解 決 住 房 家 庭 或 社 會 群 體, 設 計 的 一 系 列 制 度 安 排 和 制 度, 為 中 低 收 入 住 房 困 難 群 體 提 供 適 當 的 住 房 救 濟 或 援 助, 幫 助 其 解 決 居 住 問 題, 實 現 住 有 所 居 其 實 是 政 府 利 用 國 家 與 社 會 力 量, 解 決 弱 勢 群 體 的 住 房 問 題 住 房 公 積 金 是 指 國 家 機 關 國 有 企 業 城 鎮 企 業 外 商 投 資 企 業 事 業 單 位 民 辦 非 企 業 單 位 社 會 團 體 等 及 其 在 職 職 工 繳 存 的 長 期 住 房 儲 金 住 房 公 積 金 歸 職 工 個 人 所 有, 計 入 職 工 個 人 住 房 公 積 金 帳 戶, 定 向 用 於 職 工 建 造 購 買 翻 建 大 修 自 住 住 房 宏 觀 調 控 是 指 政 府 為 實 現 宏 觀 經 濟 總 量 平 衡, 保 證 經 濟 持 續 穩 定 協 調 增 長, 而 對 貨 幣 收 支 總 量 財 政 收 支 總 量 和 外 幣 收 支 總 量 的 調 節 與 控 制 2003 年 由 國 務 院 關 於 促 進 房 地 產 市 場 持 續 健 康 發 展 提 出 了 房 地 產 市 場 總 量 基 本 平 衡 結 構 基 本 合 理 價 格 基 本 穩 定 的 調 控 目 標 在 大 陸 計 畫 性 經 濟 制 度 下, 住 房 制 度 主 要 特 點 是 ; 第 一, 住 房 建 設 管 理 和 維 護 均 由 政 府 或 者 單 位 負 責 第 二, 住 房 產 權 公 有, 以 租 賃 方 式 向 職 工 提 供 第 三, 職 工 僅 支 付 很 低 的 租 金 此 種 制 度 雖 發 揮 計 畫 性 經 濟 制 度 和 快 速 工 業 化 要 求 的 積 極 性, 但 是, 由 於 資 源 分 配 效 率 低 加 上 經 濟 水 平 快 速 成 長 與 舒 適 生 活 擁 有 自 有 住 房 思 想 的 影 響 及 城 鎮 人 口 日 益 增 加, 住 房 不 足 問 題 更 顯 突 出 為 了 促 進 城 鎮 住 房 建 設 改 善 居 民 住 房 生 活 條 件, 大 陸 國 務 院 遂 於 2003 年 8 月 對 住 房 政 策 改 採 深 化 改 革 即 針 對 房 地 產 市 場 發 展 不 平 衡 房 地 產 投 資 增 長 過 快 供 應 結 構 不 合 理 房 價 漲 幅 過 大 和 市 場 秩 序 混 亂 等 問 題, 採 取 加 強 房 地 產 調 控 政 策 措 施 所 提 出 四 項 措 施 為 ; 堅 持 住 房 市 場 化 的 基 本 方 向, 更 大 程 度 地 發 揮 市 場 配 置 資 源 的 基 礎 性 作 用 ; 以 需 求 為 導 向, 調 整 供 應 結 構, 滿 足 不 同 收 入 家 庭 的 住 房 需 要 ; 堅 持 深 化 改 革, 不 斷 消 除 影 響 居 民 住 房 消 費 的 體 制 性 和 政 策 性 障 礙, 加 快 建 立 和 完 善 適 合 我 國 國 情 的 住 房 保 障 制 度 ; 堅 持 加 強 宏 觀 調 控, 努 力 實 現 房 地 產 市 場 總 量 基 本 平 衡, 結 構 基 本 合 理, 價 格 基 本 穩 定 的 目 標 並 要 求 地 方 政 府 切 實 負 起 穩 定 住 房 價 格 的 責 任, 採 取 有 區 別 的 稅 收 信 貸 和 土 地 政 策, 以 及 法 律 和 必 要 的 行 政 手 段, 穩 定 住 房 價 格, 調 整 供 應 結 構, 防 止 房 地 產 市 場 大 起 大 落 鑒 於 2008 年 美 國 房 利 美 房 地 美 之 次 級 房 貸 金 融 危 機 造 成 世 界 性 經 濟 景 氣 低 迷 不 振, 中 共 中 央 將 保 障 性 安 居 工 程 納 入 應 對 世 界 金 融 危 機 的 重 大 措 施, 決 定 大 規 模 實 43

52 施 保 障 性 安 居 工 程 2011 年 發 展 第 十 二 個 五 年 規 劃 綱 要 提 出 堅 持 政 府 調 控 和 市 場 調 節 相 結 合, 加 快 完 善 符 合 國 情 的 住 房 體 制 機 制 和 政 策 體 系, 逐 步 形 成 總 量 基 本 平 衡 結 構 基 本 合 理 房 價 與 消 費 能 力 基 本 適 應 的 住 房 供 需 格 局, 實 現 廣 大 群 眾 住 有 所 居, 要 求 加 快 構 建 以 政 府 為 主 提 供 基 本 保 障 以 市 場 為 主 滿 足 多 層 次 需 求 的 住 房 供 應 體 系, 指 明 了 十 二 五 期 間 城 鎮 住 房 政 策 制 度 改 革 的 方 向 9 住 房 保 障 工 作 需 要 一 系 列 政 策 措 施 予 以 保 障, 主 要 在 財 政 用 地 稅 收 融 資 技 術 等 方 面 為 基 本 政 策 支 撐 體 系 ; ( 一 ) 財 政 政 策 : 國 家 對 住 房 保 障 工 作 的 財 政 支 持 主 要 是 財 政 投 入 國 務 院 提 出 要 強 化 政 府 住 房 保 障 職 能, 形 成 以 財 政 預 算 資 金 為 主, 穩 定 規 範 的 住 房 保 障 資 金 來 源 公 共 財 政 投 入 的 方 式 主 要 包 括 向 保 障 對 象 提 供 租 賃 住 房 補 貼 ; 向 保 障 性 住 房 建 設 單 位 和 購 買 家 庭 提 供 貸 款 貼 息 ; 政 府 直 接 投 資 建 設 保 障 性 住 房 或 者 給 予 保 障 性 住 房 項 目 投 資 補 助 等 ( 二 ) 稅 費 政 策 : 為 引 導 和 鼓 勵 社 會 機 構 參 予 保 障 性 住 房 建 設, 有 關 部 門 從 廉 租 住 房 經 濟 適 用 住 房 公 共 租 賃 住 房 及 棚 戶 區 改 造 等 給 予 稅 費 優 惠 政 策 ( 三 ) 用 地 政 策 : 對 保 障 性 安 居 工 程 建 設 用 地 實 行 優 先 安 排 的 原 則, 大 部 分 保 障 性 住 房 以 劃 撥 的 方 式 供 地 合 理 確 定 各 類 房 地 產 用 地 的 布 局 和 比 例, 優 先 落 實 經 濟 適 用 住 房 普 通 商 品 住 房 危 險 房 改 造 和 城 市 基 礎 設 施 建 設 中 的 拆 遷 安 置 用 房 建 設 項 目 從 用 地 計 畫 制 定 計 畫 落 實 以 及 後 續 監 督 檢 查 等 方 面, 進 一 步 強 化 了 保 障 性 住 房 用 地 管 哩, 以 確 保 保 障 性 住 房 建 設 用 地 的 有 效 供 應 ( 四 ) 融 資 政 策 : 自 2011 實 施 十 二 五 期 間, 建 設 保 障 性 住 房 和 各 類 棚 戶 區 改 造 住 房 3600 萬 套, 估 計 需 投 入 五 萬 億 元 政 府 投 入 只 是 杯 水 車 薪, 必 須 鼓 勵 和 引 導 社 會 資 金 參 與 保 障 性 安 居 工 程 建 設, 提 供 銷 售 類 保 障 性 住 房 和 租 賃 類 保 障 性 住 房 融 資 ( 五 ) 技 術 政 策 : 保 障 性 住 房 是 重 要 民 生 工 程, 必 須 確 保 房 屋 的 品 質 和 規 劃 設 計 水 平, 滿 足 群 眾 基 本 住 房 需 求, 確 保 群 眾 住 得 安 心 加 強 質 量 管 哩, 做 到 靈 活 性 功 能 性 實 用 性 耐 久 性 環 保 性 的 有 效 結 合 9 彭 小 華 甘 軍 萍 (2012), 住 房 保 障 與 房 地 產 業 法 規 知 識 讀 本, 一 版, 北 京 知 識 產 權 出 版 社

53 10 供 現 行 城 鎮 住 房 政 策 可 以 分 為 住 房 供 應 政 策 分 配 政 策 以 及 相 關 配 套 政 策 ; ( 一 ) 住 房 供 應 政 策 : 目 前 的 住 房 供 應 政 策 是 以 商 品 性 住 房 供 應 為 主 體, 同 時 對 低 收 入 住 房 困 難 家 庭 以 及 中 等 偏 下 收 入 新 就 業 大 學 生 外 來 務 工 人 員 中 的 住 房 困 難 群 體 提 保 障 1. 商 品 性 住 房 : 商 品 性 住 房 由 房 地 產 開 發 企 業 投 資 建 設, 可 在 市 場 上 自 由 交 易, 並 且 對 其 實 行 社 會 化 生 產 市 場 化 供 應 國 家 綜 合 運 用 規 畫 土 地 稅 收 信 貸 等 手 段, 引 導 商 品 住 房 建 設 與 消 費, 努 力 實 現 房 地 產 市 場 總 量 平 衡 結 構 合 理 價 格 穩 定 2. 保 障 性 住 房 等 享 受 政 策 支 持 的 住 房 : 其 包 括 廉 租 住 房 經 濟 適 用 住 房 棚 改 安 置 住 房 公 共 租 賃 住 房 以 及 限 價 商 品 住 房 (1) 廉 租 住 房 由 政 府 通 過 新 建 改 建 購 置 租 賃 等 方 式 籌 集, 以 低 租 金 出 租 給 符 合 條 件 的 家 庭 新 建 廉 租 住 房, 實 行 土 地 劃 撥 和 稅 費 減 免 廉 租 住 房 單 套 建 築 面 積 控 制 在 50 平 方 米 以 內, 保 證 基 本 居 住 功 能 廉 租 住 房 保 障 也 採 取 發 放 租 賃 補 貼 由 低 收 入 家 庭 在 市 場 上 自 行 承 租 住 房 的 方 式 (2) 經 濟 適 用 住 房 由 政 府 組 織 社 會 投 資 建 設, 實 行 土 地 劃 撥 稅 費 減 免 信 貸 支 持, 按 照 保 本 微 利 原 則 出 售 給 符 合 條 件 的 家 庭 經 濟 適 用 住 房 單 套 建 築 面 積 控 制 在 60 平 方 米 左 右 ; 購 房 人 擁 有 有 限 產 權, 購 房 滿 五 年 可 轉 讓, 但 應 按 照 規 定 交 納 土 地 收 益 等 價 款 ; 政 府 優 先 承 購 (3) 棚 改 安 置 住 房 的 供 應 對 象 是 居 住 在 棚 戶 區 的 居 民, 其 中 多 為 低 收 入 和 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 難 家 庭 採 取 財 政 補 助 銀 行 貸 款 企 業 支 持 群 眾 自 籌 市 場 開 發 等 多 渠 道 籌 集 資 金 對 城 市 和 國 有 工 礦 棚 戶 區 改 造 項 目, 實 行 免 徵 城 市 基 礎 設 施 配 套 費 等 優 惠 政 策 (4) 公 共 租 賃 住 房 的 供 應 對 象 主 要 是 城 鎮 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 難 家 庭 有 條 件 的 地 區, 可 以 將 新 就 業 職 工 和 有 穩 定 職 業 並 在 城 市 居 住 一 定 年 限 的 外 來 務 工 人 員 納 入 供 應 範 圍 公 共 租 賃 住 房 房 源 通 過 新 建 改 建 收 購 在 市 場 上 長 期 租 賃 住 房 等 方 式 多 渠 道 籌 集 租 金 水 平 由 市 縣 人 民 政 府 統 籌 考 慮 市 場 租 金 水 平 和 供 應 對 象 的 住 房 支 付 能 力 合 理 確 定 (5) 限 價 商 品 住 房 通 過 限 定 套 型 結 構 銷 售 價 位, 以 招 標 方 式 確 定 開 發 建 設 單 位 按 照 ( 國 務 院 [2010]10 號 通 知 ) 要 求, 房 價 過 高 上 漲 過 快 的 地 區, 要 大 幅 增 加 限 價 商 品 住 房 等 的 供 應, 其 主 要 銷 售 本 地 戶 籍 的 中 等 及 以 下 收 入 住 房 困 難 家 庭 10 彭 小 華 甘 軍 萍 (2012), 住 房 保 障 與 房 地 產 業 法 規 知 識 讀 本, 一 版, 北 京 知 識 產 權 出 版 社

54 ( 二 ) 住 房 分 配 政 策 : 1. 住 房 公 積 金 : 由 職 工 個 人 和 所 在 單 位 分 別 繳 存, 繳 存 比 例 一 般 為 職 工 上 一 年 度 月 平 均 工 資 的 5%~12% 住 房 公 積 金 屬 於 職 工 個 人 所 有, 用 於 職 工 購 買 建 造 翻 建 大 修 自 住 住 房 2. 住 房 補 貼 : 在 停 止 住 房 實 物 分 配 以 後, 房 價 收 入 比 ( 即 本 地 區 一 套 建 築 面 積 為 60 平 方 米 的 經 濟 適 用 住 房 的 平 均 價 格 與 雙 職 工 家 庭 年 平 均 工 資 之 比 ) 為 4 以 上, 而 且 在 財 政 單 位 原 有 住 房 建 設 基 金 可 轉 化 為 住 房 補 貼 的 地 區, 無 房 和 住 房 面 積 未 達 到 規 定 標 準 的 職 工 可 以 得 到 住 房 補 貼 ( 三 ) 配 套 政 策 : 1. 財 政 政 策 : 市 縣 財 政 將 廉 租 住 房 保 障 資 金 納 入 年 度 預 算 安 排 中 央 財 政 對 廉 租 住 房 公 共 租 賃 住 房 即 棚 戶 區 改 造 住 房 建 設 給 予 資 金 支 持 對 保 障 性 住 房 建 設 減 免 稅 收, 免 收 各 種 行 政 事 業 性 收 費 和 政 府 性 基 金 通 過 稅 率 調 整, 鼓 勵 合 理 性 住 房 費 2. 金 融 政 策 : 與 住 房 消 費 相 關 的 貸 款 主 要 包 括 個 人 住 房 商 業 貸 款 和 住 房 公 積 金 貸 款 國 家 通 過 調 整 貸 款 利 率 和 首 付 比 例 實 行 區 別 利 率 等 方 式, 調 控 住 房 市 場 與 住 房 建 設 相 關 的 貸 款 有 商 業 銀 行 提 供 房 地 產 開 發 貸 款 允 許 利 用 住 房 公 積 金 貸 款 支 持 保 障 性 住 房 建 設 ; 金 融 機 構 對 廉 租 住 房 經 濟 適 用 住 房 等 保 障 性 住 房 建 設, 執 行 優 惠 利 率 並 適 當 延 長 貸 款 期 限 3. 土 地 政 策 : 國 家 對 商 品 住 房 用 地 採 取 招 拍 掛 方 式 出 讓 對 保 障 性 住 房 用 地 實 行 劃 撥 等 多 種 方 式 供 應, 並 優 先 保 證 對 其 的 供 應 北 京 市 面 積 平 方 公 里,2014 年 城 鎮 人 均 收 入 元 農 村 人 民 均 收 入 元 人 民 幣, 若 以 農 村 人 口 約 占 10% 計 城 鎮 人 口 以 90% 計 則 人 均 所 得 43910* *0.1 等 於 人 民 幣 元 人 口 萬 人 2013 年 2012 年 人 口 數 分 別 為 萬 萬 人 依 政 府 十 二 五 計 畫 案, 迄 2014 年 在 北 京 市 已 興 建 約 10.5 萬 套 保 障 性 住 房, 預 計 2015 年 續 興 建 10.5 萬 套 住 房 供 人 民 居 住 達 到 住 者 有 屋 政 策 惟 北 京 市 住 宅 商 品 房 價 格 仍 然 持 續 向 上 增 漲, 如 圖 4-3-1; 46

55 圖 北 京 市 商 品 房 售 價 走 勢 圖 資 料 來 源 ; 維 基 百 科 : 自 行 整 理 由 圖 可 知 北 京 市 住 房 價 格 仍 是 逐 年 向 上 增 漲, 尤 其 是 別 墅 高 檔 公 寓 價 格 飆 漲, 顯 示 經 濟 成 長 與 人 民 重 視 住 房 品 質 而 大 陸 主 要 城 市 居 民 家 庭 2011 年 12 月 住 房 消 費 支 付 能 力, 如 表 4-2-2; 表 大 陸 主 要 城 市 家 庭 2011 年 12 月 住 房 消 費 支 付 能 力 ( 人 民 幣 元 ) 城 市 商 品 房 均 價 住 宅 價 格 人 均 可 支 配 三 口 之 家 年 可 房 價 收 住 宅 30 年 期 限 ( 元 /m 2 ) 90m 2 / 元 收 入 ( 元 ) 支 配 收 入 ( 元 ) 入 比 % 年 金 值 租 ( 元 ) 北 京 上 海 杭 州 深 圳 房 價 收 入 比 台 灣 稱 為 房 價 所 得 比 計 算 方 式 為 ; 房 價 所 得 比 = 中 位 數 房 屋 總 價 / 家 戶 年 可 支 配 所 得 中 位 數 代 表 須 花 多 少 年 的 可 支 配 所 得 才 買 到 一 戶 中 位 數 房 價, 數 值 越 高 表 示 房 價 負 擔 能 力 越 低 資 料 來 源 : 程 大 濤 呂 筱 萍 (2013), 中 國 保 障 性 住 房 建 設 研 究, 中 國 社 會 科 學 出 版 社,6-7 自 行 整 理 從 表 數 據 資 料 中, 北 京 深 圳 上 海 杭 州 等 主 要 城 市 居 民 對 於 房 價 負 擔 能 力 62.87% 至 54.05%, 遠 超 過 一 般 評 定 的 30% 負 擔 能 力 範 圍 內, 同 樣 造 成 居 民 經 濟 壓 力 大 且 嚴 重 排 擠 生 活 品 質 台 灣 與 大 陸 住 宅 政 策 優 缺 點 之 比 較 如 表 4-3-2; 47