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1 Table_Excel1 214A 公 司 跟 踪 房 地 产 开 发 Ⅲ 证 券 研 究 报 告 新 湖 中 宝 (628.SH) Tabl e_title Table_Summary 核 心 观 点 : 地 产 销 售 符 合 预 期, 与 万 得 合 作 更 进 一 步 互 联 网 金 融 持 续 进 展,Wind 市 场 功 能 推 出 公 司 在 互 联 网 金 控 To B 端 专 攻 金 融 信 息 服 务 领 域, 成 立 浙 江 新 湖 金 融 信 息 服 务 公 司, 同 时 与 万 得 进 行 合 资 合 作, 构 建 机 构 投 资 者 之 间 的 金 融 资 产 交 易 的 信 息 服 务 平 台, 依 托 万 得 金 融 信 息 流 / 数 据 流 优 势 以 及 机 构 客 户 积 累 拓 展 业 务 规 模 近 期 Wind 资 讯 客 户 端 新 推 出 市 场 功 能, 主 打 各 类 标 准 资 产 ( 如 债 券 ) 与 非 标 资 产 ( 如 场 外 期 权 ) 的 报 价 信 息 提 供 与 交 易 撮 合 服 务 地 产 业 务 保 持 稳 健, 经 营 性 现 金 流 健 康 根 据 克 尔 瑞 数 据,216 年 上 半 年 公 司 现 地 产 销 售 金 额 74 亿, 同 比 升 69%, 公 司 年 初 提 出 销 售 计 划 172 亿 元, 目 前 完 成 进 度 43% 公 司 开 发 节 奏 稳 定, 截 至 今 年 年 初 总 货 值 ( 不 含 新 增 上 海 项 目 和 一 级 土 地 开 发 ) 保 持 在 1 亿 左 右 的 规 模, 可 售 资 源 十 分 充 沛 215 年 经 营 性 现 金 流 净 流 入 7 亿, 今 年 一 季 度 净 流 入 9 亿 公 司 前 期 在 上 海 新 获 取 三 个 项 目, 其 中 两 个 涉 及 旧 城 改 造 增 加 上 海 地 区 的 土 地 储 备, 有 利 于 进 一 步 做 大 销 售 规 模 财 务 稳 健, 长 期 发 展 信 心 十 足 截 至 216 年 一 季 度 末, 在 手 现 金 完 全 覆 盖 短 期 有 息 负 债, 净 负 债 率 113%, 加 权 平 均 融 资 成 本 8.56% 推 出 新 一 轮 的 股 权 激 励 员 工 持 股 计 划 今 年 9 月 16 日 解 禁, 成 本 5.29 元 / 股 公 司 前 期 还 完 成 了 2 亿 元 的 回 购 考 虑 回 购, 预 计 年 EPS 为 元, 维 持 买 入 评 级 地 产 + 互 联 网 金 控 双 主 业 发 展 战 略 继 续 推 进 地 产 业 务 充 裕 现 金 流 为 互 联 网 金 控 平 台 发 展 打 下 基 础 公 司 金 融 牌 照 齐 全, 互 联 网 平 台 To C 和 To B 均 有 布 局, 与 万 得 在 金 融 信 息 服 务 领 域 合 作 取 得 突 破, 发 展 值 得 期 待 风 险 提 示 下 半 年 销 售 规 模 不 及 预 期 互 联 网 金 融 推 进 速 度 低 于 预 期 盈 利 预 测 : 215A 216E 217E 218E 营 业 收 入 ( 百 万 元 ) 增 长 率 (%) 19.9% 5.4% 38.6% 3.% 27.4% EBITDA( 百 万 元 ) 净 利 润 ( 百 万 元 ) 增 长 率 (%) 1.% 7.3% 33.4% 33.% 34.% EPS( 元 / 股 ) 市 盈 率 (P/E) 市 净 率 (P/B) EV/EBITDA 数 据 来 源 : 公 司 财 务 报 表, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_Grade 公 司 评 级 当 前 价 格 前 次 评 级 买 入 4.35 元 买 入 报 告 日 期 Tabl e_chart 相 对 市 场 表 现 17% -2% -21% Table_Aut hor 分 析 师 : 分 析 师 : 分 析 师 : Table_Report 相 关 研 究 : 乐 加 栋 S lejiadong@gf.com.cn 郭 镇 S guoz@gf.com.cn 金 山 S jinshan@gf.com.cn 战 略 清 晰, 激 励 到 位, 期 待 未 来 发 展 上 海 布 局 再 获 旧 改 项 目, 做 大 做 强 地 产 主 业 回 购 力 度 较 大, 彰 显 长 期 发 展 信 心 Table_Contacter 联 系 人 : 新 湖 中 宝 沪 深 3-4% 李 飞 gflifei@gf.com.cn / 1

2 互 联 网 金 融 持 续 进 展,Wind 市 场 功 能 推 出 新 湖 中 宝 布 局 互 联 网 金 融 已 经 有 两 年 多, 截 至 目 前 已 拥 有 银 行 证 券 期 货 保 险 等 相 对 较 齐 全 的 金 融 牌 照 资 源 更 重 要 的 是, 公 司 持 有 的 新 湖 控 股 ( 旗 下 新 湖 期 货 )48% 股 权 盛 京 银 行 (266.HK)5.18% 股 权 以 及 温 州 银 行 13.96% 股 权, 在 新 湖 中 宝 的 利 润 表 中 均 体 现 为 以 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资, 给 公 司 带 来 稳 定 可 靠 的 投 资 收 益 图 1: 新 湖 中 宝 来 自 按 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资 收 益 ( 亿 元 ) (1) (2) 盛 京 银 行 新 湖 控 股 温 州 银 行 212 年 213 年 214 年 215 年 此 外, 阳 光 保 险 集 团 4.24% 股 权 在 今 年 年 初 过 户 完 毕 后, 以 及 中 信 银 行 4.68% 股 份 的 相 关 收 益 权, 未 来 若 确 认 以 权 益 法 计 量 长 期 股 权 投 资 入 账, 将 显 著 增 厚 公 司 的 投 资 收 益 以 及 业 绩 (215 年, 阳 光 保 险 集 团 旗 下 两 个 近 全 资 子 公 司 的 归 属 净 利 润 合 计 约 34 亿 元, 中 信 银 行 归 属 净 利 润 412 亿 元 ) 图 2: 阳 光 保 险 集 团 归 属 净 利 润 ( 亿 元 ) 图 3: 中 信 银 行 归 属 净 利 润 阳 光 产 险 阳 光 人 寿 归 属 净 利 润 ( 亿 元 ) 数 据 来 源 : 公 司 网 站, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 2 / 1

3 表 1: 新 湖 中 宝 对 盛 京 银 行 温 州 银 行 以 权 益 法 核 算 长 期 股 权 投 资 的 依 据 长 期 股 权 投 资 持 股 比 例 以 权 益 法 核 算 长 期 股 权 投 资 的 依 据 ( 共 同 控 制 或 重 大 影 响 ) 盛 京 银 行 5.18% 新 湖 中 宝 为 盛 京 银 行 第 三 大 股 东, 且 在 盛 京 银 行 董 事 会 中 派 有 1 名 董 事 赵 伟 卿 ( 现 任 新 湖 中 宝 董 事 总 裁 ) 温 州 银 行 13.96% 新 湖 中 宝 为 温 州 银 行 单 一 第 一 大 股 东, 且 在 温 州 银 行 董 事 会 中 派 有 1 名 董 事 林 俊 波 ( 现 任 新 湖 中 宝 董 事 长 ) 阳 光 保 险 集 团 * 4.24% 新 湖 中 宝 为 阳 光 保 险 集 团 第 六 大 股 东 ( 截 至 213 年 年 末 的 股 东 信 息 ) 中 信 银 行 * 4.68% 新 湖 中 宝 关 联 方 持 有 中 信 银 行 H 股 亿 股, 且 在 中 信 银 行 董 事 会 中 派 有 1 名 董 事 黄 芳 ( 现 任 新 湖 中 宝 董 事 ),* 尚 未 明 确 是 否 以 权 益 法 对 长 期 股 权 投 资 进 行 后 续 计 量 互 联 网 的 布 局 分 为 To C 和 To B To C 方 面, 新 湖 中 宝 已 经 拥 有 了 51 信 用 卡 (6 余 万 注 册 用 户, 管 理 中 国 2% 的 信 用 卡 账 单, 阳 光 保 险 集 团 承 保 )14.29% 股 权 星 美 文 化 (2366.HK)4.93% 股 权 以 及 歌 华 有 线 (637.SH)1.46% 股 权 结 合 51 信 用 卡 以 及 大 智 慧 ( 与 湘 财 证 券 合 作 ) 的 C 端 用 户 流 量, 公 司 在 金 融 领 域 多 牌 照 将 在 C 端 用 户 流 量 变 现 方 面 发 挥 优 势 截 至 目 前, 已 有 的 流 量 变 现 模 式 包 括 : 51 信 用 卡 的 互 联 网 小 贷 服 务 ( 由 阳 光 保 险 集 团 承 保 ) 大 智 慧 用 户 在 湘 财 证 券 开 户 优 惠 的 活 动 等 To B 方 面, 新 湖 中 宝 专 攻 金 融 信 息 服 务 领 域, 成 立 浙 江 新 湖 金 融 信 息 服 务 有 限 公 司 同 时, 新 湖 中 宝 与 上 海 万 得 信 息 技 术 股 份 有 限 公 司 进 行 合 资 合 作, 构 建 机 构 投 资 者 之 间 的 金 融 资 产 交 易 的 信 息 服 务 平 台, 充 分 依 托 于 Wind 资 讯 的 金 融 信 息 流 和 数 据 流 的 优 势 以 及 机 构 客 户 的 积 累, 拓 展 业 务 规 模 近 期,Wind 资 讯 客 户 端 升 级 后 新 推 出 了 市 场 功 能, 主 打 各 类 标 准 资 产 ( 如 债 券 ) 与 非 标 资 产 ( 如 场 外 期 权 ) 的 报 价 信 息 提 供 与 交 易 撮 合 服 务 图 4:Wind 资 讯 市 场 功 能 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 综 合 来 看, 新 湖 中 宝 的 互 联 网 金 控 平 台 已 初 具 雏 形 公 司 将 积 极 把 握 行 业 爆 发 的 有 利 时 机, 增 加 与 万 得 等 金 融 互 联 网 公 司 的 合 作, 不 断 整 合 互 联 网 金 融 资 源, 并 深 化 互 联 网 金 融 业 务 创 新, 利 用 互 联 网 大 数 据 和 云 计 算 等 进 一 步 增 强 各 金 融 版 块 的 协 同 性, 力 求 在 互 联 网 金 融 领 域 打 造 核 心 竞 争 力 3 / 1

4 表 2: 新 湖 中 宝 互 联 网 金 控 平 台 整 体 布 局 情 况 被 投 资 对 象 ( 金 融 牌 照 + 互 联 网 平 台 ) 占 被 投 资 对 象 权 益 比 例 投 资 金 额 / 初 始 投 资 成 本 会 计 科 目 和 计 量 方 式 温 州 银 行 13.96% --- 长 期 股 权 投 资, 权 益 法 核 算 盛 京 银 行 (266.HK) 5.18% --- 长 期 股 权 投 资, 权 益 法 核 算 中 信 银 行 (998.HK).6% 1.11 亿 元 按 公 允 价 值 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 国 投 瑞 银 - 新 湖 中 宝 境 外 投 资 资 产 管 理 计 划 6.43 亿 元, 中 信 银 行 4.69% 股 份 的 相 关 收 益 权 按 公 允 价 值 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 湘 财 证 券 3.44% --- 按 成 本 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 长 城 证 券.53% --- 按 成 本 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 新 湖 控 股 ( 旗 下 新 湖 期 货 ) 48.% --- 长 期 股 权 投 资, 权 益 法 核 算 阳 光 保 险 集 团 4.24% 18.9 亿 元 216 年 2 月 股 权 过 户 完 成 U51.COM INC.(51 信 用 卡 ) 14.29% 3.25 亿 元 按 成 本 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 星 美 文 化 (2366.HK) 4.93% 1.19 亿 元 按 公 允 价 值 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 歌 华 有 线 (637.SH) 1.46% 3. 亿 元 按 公 允 价 值 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 上 海 万 得 信 息 技 术 股 份 有 限 公 司 (Wind 资 讯 ) 1.% 6. 亿 元 未 知 图 5: 新 湖 中 宝 互 联 网 金 控 生 态 系 统 1.% 2% 8% 连 接 个 人 的 互 联 网 流 量 平 台 金 融 牌 照 资 源 服 务 于 机 构 投 资 者 的 金 融 资 产 信 息 平 台 获 取 优 先 股 14.29% 覆 盖 9% 参 股 4.93%.53% 3.44% 91.67% 中 国 证 券 公 司 基 金 管 理 公 司 商 业 银 行 投 资 公 司 参 与 定 增 1.44% 5.18%,H 上 市 13.96% 4.69%,A+H 上 市 覆 盖 75% QFII 客 户 境 外 资 产 配 置 8.5 亿 美 元 + 人 民 币 4 亿 元 ( 最 高 限 额 ) 4.24%, 股 权 过 户 完 成 覆 盖 多 数 知 名 学 术 机 构 权 威 监 管 机 构 4 / 1

5 地 产 业 务 保 持 稳 健, 经 营 性 现 金 流 健 康 根 据 克 尔 瑞 的 数 据,216 年 上 半 年, 新 湖 中 宝 实 现 地 产 销 售 金 额 74 亿 元, 同 比 上 升 69%, 公 司 年 初 提 出 全 年 销 售 计 划 172 亿 元, 目 前 完 成 进 度 为 43% 除 了 近 期 上 海 新 增 的 三 个 项 目 外, 新 湖 其 他 项 目 的 取 得 时 间 都 在 215 年 6 月 及 其 以 前, 公 司 近 年 来 开 发 节 奏 稳 定, 截 至 今 年 年 初 总 货 值 ( 不 含 新 增 上 海 项 目 和 一 级 土 地 开 发 ) 保 持 在 1 亿 元 左 右 的 规 模, 可 售 资 源 十 分 充 沛 从 可 售 资 源 的 城 市 分 布 看, 浙 江 地 区 占 1/3, 其 他 项 目 分 布 在 江 苏 ( 南 京 苏 州 南 通 ) 天 津 辽 宁 ( 沈 阳 ) 等, 城 市 基 本 面 均 十 分 扎 实, 有 利 于 公 司 项 目 去 化 图 6: 新 湖 中 宝 销 售 金 额 及 其 同 比 图 7: 新 湖 中 宝 近 年 来 新 开 工 面 积 % 25% 2% 15% 1% 5% % -5% H1-1% E 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 同 比 新 开 工 面 积 ( 万 平 米 ) 图 8: 新 湖 中 宝 总 可 售 货 值 的 区 域 分 布 27% 29% 上 海 南 京 苏 州 南 通 杭 州 嘉 兴 沈 阳 7% 天 津 11% 其 他 9% 17% 从 现 金 流 的 角 度 来 看, 公 司 在 前 期 已 经 积 累 了 量 大 质 优 的 二 级 土 地 资 源, 同 时 还 有 大 量 一 级 土 地 资 源 分 布 在 江 苏 启 东 ( 预 期 建 面 192 万 平 米 ) 和 温 州 平 阳 ( 预 期 建 面 299 万 平 米 ) 因 此, 公 司 在 土 地 市 场 竞 争 日 益 激 烈 的 环 境 下 很 少 拿 招 拍 挂 的 高 价 地 一 方 面 减 少 了 经 营 性 现 金 流 的 大 规 模 流 出,215 年 经 营 性 现 金 流 净 流 入 7 亿 元, 今 年 一 季 度 净 流 入 9 亿 元 ; 另 一 方 面 公 司 综 合 土 地 成 本 较 低 从 而 利 润 率 较 高 5 / 1

6 图 9: 新 湖 中 宝 经 营 性 现 金 流 净 额 图 1: 新 湖 中 宝 房 地 产 业 务 结 算 毛 利 率 % 5% 4% 3% 5% 49% 38% 39% 33% Q1 2% 1% % 经 营 性 现 金 流 净 额 ( 亿 元 ) 地 产 结 算 毛 利 率 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 并 且, 去 年 年 底 今 年 年 初, 公 司 在 上 海 新 获 取 了 三 个 项 目, 其 中 两 个 项 目 涉 及 旧 城 改 造 公 司 在 旧 改 方 面 颇 有 经 验 和 积 累, 前 期 在 上 海 的 青 蓝 国 际 和 新 湖 明 珠 城 项 目 取 得 了 较 好 的 销 售 和 业 绩 增 加 上 海 地 区 的 土 地 储 备, 有 利 于 公 司 进 一 步 做 大 销 售 规 模, 实 现 可 持 续 发 展 表 3: 新 湖 中 宝 近 期 获 取 的 上 海 项 目 情 况 项 目 名 称 获 取 时 间 获 取 方 式 类 型 区 域 土 地 面 积 ( 万 平 米 ) 建 筑 面 积 ( 万 平 米 ) 权 益 虹 桥 绿 谷 广 场 C 幢 215 年 12 月 项 目 收 购 写 字 楼 上 海 闵 行 % 虹 口 区 青 云 路 167 弄 地 块 (222 街 坊 ) 215 年 12 月 股 权 收 购 + 承 债 旧 城 改 造 上 海 虹 口 % 黄 浦 区 58 号 街 坊 地 块 216 年 3 月 股 权 收 购 + 承 债 旧 城 改 造 上 海 黄 埔 % 财 务 稳 健, 长 期 发 展 信 心 十 足 截 至 216 年 一 季 度 末, 新 湖 中 宝 在 手 货 币 资 金 189 亿 元, 完 全 覆 盖 短 期 借 款 加 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 余 额 合 计 182 亿 元 ; 公 司 净 负 债 率 为 113%, 基 本 处 于 行 业 平 均 水 平 融 资 方 面 拓 展 了 以 公 司 债 为 主 的 债 券 融 资 渠 道, 公 司 目 前 各 类 融 资 加 权 平 均 融 资 成 本 8.56%, 其 中 银 行 借 款 平 均 融 资 成 本 7.1% 表 4: 新 湖 中 宝 公 司 债 发 行 情 况 发 行 日 期 债 券 类 型 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 期 限 票 面 利 率 公 司 债 年 5.2% 公 司 债 5 4 年 6.99% 公 司 债 35 5 年 5.5% 6 / 1

7 图 11: 新 湖 中 宝 短 期 偿 债 压 力 ( 亿 元 ) 图 12: 新 湖 中 宝 负 债 率 情 况 Q1 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Q1 货 币 资 金 短 期 有 息 负 债 覆 盖 率 净 负 债 率 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 13: 新 湖 中 宝 融 资 成 本 分 析 12% 11.28% 1% 1.15% 8% 8.56% 7.95% 8.67% 7.1% 6% 各 类 融 资 加 权 平 均 融 资 成 本 银 行 借 款 平 均 融 资 成 本 在 激 励 机 制 方 面, 公 司 同 时 推 出 股 权 激 励 计 划 和 员 工 持 股 计 划 215 年 12 月, 公 司 拟 向 核 心 高 管 和 员 工 等 激 励 对 象 授 予 4319 万 份 股 票 期 权, 占 激 励 计 划 签 署 时 公 司 总 股 本 的 4.75%, 行 权 价 格 为 5.58 元 / 股, 三 期 行 权 条 件 为 年 度 归 属 净 利 润 分 别 不 低 于 亿 元 215 年 9 月, 公 司 公 告 员 工 持 股 计 划 专 用 账 户 新 湖 灿 鸿 集 合 资 产 管 理 计 划 完 成 购 入 公 司 股 票 1.6 亿 股, 占 总 股 本 的 1.31%, 成 交 均 价 5.29 元 / 股, 锁 定 期 自 215 年 9 月 16 日 起 12 个 月 此 外, 公 司 在 216 年 1 月 推 出 股 份 回 购 计 划, 回 购 价 格 不 超 过 5.2 元 / 股, 回 购 总 金 额 1-2 亿 元, 截 至 216 年 6 月 27 日, 公 司 累 计 已 回 购 股 份 数 量 为 5 亿 股, 成 交 均 价 3.93 元 / 股, 回 购 金 额 亿 元, 达 到 回 购 要 求, 实 施 完 毕 激 励 到 位 与 股 份 回 购 充 分 彰 显 了 管 理 层 对 公 司 长 期 发 展 的 信 心 7 / 1

8 图 14: 新 湖 中 宝 股 权 激 励 行 权 条 件 对 应 归 属 净 利 润 水 平 E 217E 218E 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 归 属 净 利 润 ( 亿 元 ) 同 比 盈 利 预 测 与 投 资 评 级 新 湖 中 宝 地 产 + 互 联 网 金 控 双 主 业 发 展 战 略 继 续 推 进 地 产 资 源 量 大 质 优, 新 获 取 的 三 个 上 海 项 目 进 一 步 优 化 了 土 地 储 备 结 构, 同 时, 地 产 业 务 充 裕 的 现 金 流 流 入 为 互 联 网 金 控 平 台 发 展 打 下 扎 实 的 资 金 基 础 公 司 互 联 网 金 控 平 台 不 断 推 进, 金 融 牌 照 较 为 齐 全, 互 联 网 平 台 中 To C 和 To B 端 均 有 较 深 布 局, 特 别 是 与 Wind 资 讯 在 金 融 信 息 服 务 领 域 的 合 作 取 得 较 大 突 破, 未 来 发 展 值 得 期 待 按 回 购 股 份 注 销 后 的 总 股 本 计 算, 我 们 预 计, 公 司 年 EPS 分 别 为 元, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 下 半 年 销 售 规 模 不 及 预 期 互 联 网 金 融 推 进 速 度 低 于 预 期 8 / 1

9 Tabl e_excel2 资 产 负 债 表 单 位 : 百 万 元 现 金 流 量 表 单 位 : 百 万 元 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 214A 215A 216E 217E 218E 流 动 资 产 6,33 71,39 69,834 79,745 89,66 经 营 活 动 现 金 流 -5, 货 币 资 金 12,752 15,932 8,96 11,52 14,72 净 利 润 1,146 1,42 1,564 2,8 2,845 应 收 及 预 付 1,973 1,461 2,958 3,855 5,273 折 旧 摊 销 存 货 42,79 49,96 53,558 6,11 65,255 营 运 资 金 变 动 -7,672-4,295-2,825-3,374-2,648 其 他 流 动 资 产 2,519 4,55 4,358 4,358 4,358 其 它 1,467 3,93 1, 非 流 动 资 产 1,816 18,29 2,235 22,765 25,816 投 资 活 动 现 金 流 413-9, ,153 长 期 股 权 投 资 6,533 7,333 8,744 1,274 12,72 资 本 支 出 固 定 资 产 投 资 变 动 -93-7, ,25 在 建 工 程 其 他 1,379-1,155 无 形 资 产 筹 资 活 动 现 金 流 6,541 11,27-6,692 4,297 3,535 其 他 长 期 资 产 3,772 1,192 1,929 11,87 13,64 银 行 借 款 23,747 17,17 11,753 15,58 17,44 资 产 总 计 7,849 89,67 9,69 12,51 115,422 债 券 融 资 -19,295-5,753-16,43-9,174-11,45 流 动 负 债 31,78 35,665 31,544 37,796 43,8 股 权 融 资 5,437 5,514 短 期 借 款 3,83 2,972 4,71 6,23 6,976 其 他 -3,348-5,571-2,15-2,37-2,455 应 付 及 预 收 12,95 14,411 17,545 21,521 25,535 现 金 净 增 加 额 1,946 2,514-6,972 2,56 3,2 其 他 流 动 负 债 15,792 18,282 9,298 1,71 11,289 期 初 现 金 余 额 7,34 9,286 11,799 4,828 7,388 非 流 动 负 债 18,563 28,1 3,615 34,723 38,786 期 末 现 金 余 额 9,286 11,799 4,828 7,388 1,588 长 期 借 款 13,39 14,91 17,489 21,547 25,547 应 付 债 券 1,467 11,254 11,254 11,254 11,254 其 他 非 流 动 负 债 3,76 1,837 1,872 1,921 1,985 负 债 合 计 5,343 63,667 62,159 72,519 82,586 股 本 8,33 9,1 8,599 8,599 8,599 资 本 公 积 4,427 8,851 8,851 8,851 8,851 主 要 财 务 比 率 留 存 收 益 6,414 7,119 9,167 11,227 13,987 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 归 属 母 公 司 股 东 权 益 少 数 股 东 权 益 1,286 1,277 1,292 1,313 1,399 营 业 收 入 增 长 19.9% 5.4% 38.6% 3.% 27.4% 负 债 和 股 东 权 益 7,849 89,67 9,69 12,51 115,422 营 业 利 润 增 长 17.4% 1.5% 37.1% 36.2% 36.3% 利 润 表 19,221 24,124 26,618 28,677 31,437 成 长 能 力 (%) 单 位 : 百 万 元 归 属 母 公 司 净 利 润 增 长 1.% 7.3% 33.4% 33.% 34.% 获 利 能 力 (%) 毛 利 率 22.1% 25.7% 28.8% 3.4% 31.3% 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 净 利 率 1.4% 9.% 9.7% 9.9% 1.7% 营 业 收 入 11,38 11,636 16,123 2,965 26,717 ROE 5.6% 4.8% 5.8% 7.2% 8.8% 营 业 成 本 8,596 8,646 11,477 14,585 18,353 ROIC 2.8% 2.2% 3.1% 4.2% 5.4% 营 业 税 金 及 附 加 ,87 2,379 3,9 偿 债 能 力 销 售 费 用 资 产 负 债 率 (%) 71.1% 71.5% 69.% 7.7% 71.6% 管 理 费 用 净 负 债 比 率 77.2% 15.% 13.8% 19.1% 18.2% 财 务 费 用 ,31 1,38 流 动 比 率 资 产 减 值 损 失 速 动 比 率 公 允 价 值 变 动 收 益 1 6 营 运 能 力 投 资 净 收 益 1, ,27 总 资 产 周 转 率 营 业 利 润 1,487 1,59 2,69 2,818 3,841 应 收 账 款 周 转 率 营 业 外 收 入 21 1 存 货 周 转 率 营 业 外 支 出 每 股 指 标 ( 元 ) 利 润 总 额 1,496 1,495 2,69 2,818 3,841 每 股 收 益 所 得 税 每 股 经 营 现 金 流 净 利 润 1,146 1,42 1,564 2,8 2,845 每 股 净 资 产 少 数 股 东 损 益 估 值 比 率 归 属 母 公 司 净 利 润 1,82 1,161 1,548 2,6 2,76 P/E EBITDA 1,141 1,48 2,41 3,4 4,192 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 1

10 Table_Research 广 发 房 地 产 行 业 研 究 小 组 乐 加 栋 : 首 席 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 七 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 郭 镇 : 分 析 师, 清 华 大 学 工 学 硕 士, 三 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 金 山 : 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 两 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 李 飞 : 研 究 助 理, 中 国 科 学 技 术 大 学 金 融 工 程 硕 士,215 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_RatingIndustry 广 发 证 券 行 业 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 1% 以 上 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -1%~+1% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 1% 以 上 Table_RatingCompany 广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 15% 以 上 谨 慎 增 持 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 5%-15% 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -5%~+5% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 5% 以 上 Table_Address 联 系 我 们 地 址 广 州 市 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 广 州 市 天 河 区 林 和 西 路 9 号 耀 中 广 场 A 座 141 深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 6 号 免 税 商 务 大 厦 17 楼 北 京 市 西 城 区 月 坛 北 街 2 号 月 坛 大 厦 18 层 邮 政 编 码 客 服 邮 箱 服 务 热 线 Table_Disclaimer 免 责 声 明 gfyf@gf.com.cn 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 只 发 送 给 广 发 证 券 重 点 客 户, 不 对 外 公 开 发 布 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 18 楼 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用, 否 则 由 此 造 成 的 一 切 不 良 后 果 及 法 律 责 任 由 私 自 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用 者 承 担 1 / 1