行业研究行业投资策略报告证券研究报告 industryid 房地产推荐 ( 维持 ) 重点公司重点公司 18E 19E 评级保利地产买入新城控股买入万科 A 买入招商蛇口买入世联行

Size: px

Start display at page:

Download "行业研究行业投资策略报告证券研究报告 industryid 房地产推荐 ( 维持 ) 重点公司重点公司 18E 19E 评级保利地产买入新城控股买入万科 A 买入招商蛇口买入世联行"

劈慈杜
5 years ago
Views:

行业研究证券研究报告 industryid 房地产推荐 ( 维持 ) 重点公司重点公司 18E 19E 评级保利地产 1.65 2.00 买入新城控股 4.05 5.73 买入万科 A 3.29 4.24 买入招商蛇口 2.15 2.78 买入世联行 0.67 0.92 买入 relatedreport 相关报告房地产行业周报 (9.1-9.

1 行业研究证券研究报告 industryid 房地产推荐 ( 维持 ) 重点公司重点公司 18E 19E 评级保利地产买入新城控股买入万科 A 买入招商蛇口买入世联行买入 relatedreport 相关报告房地产行业周报 ( ): 市场短期波动不改一二线长期趋势居民杠杆率国际比较研究系列二 : 日本篇房地产行业周报 ( ): 未来主要看一二线城市分析师 : 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S assauthor 研究助理 : 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn title 11 月一二线城市房价租金报告 : 二手房市场持续下行, 新房加速入市投资要点 summary 一线城市二手房市场加速调整据贝壳研究院 Real Data 数据显示,11 月北京成交均价环比下跌 2.8%, 上海下跌 3.2%, 深圳下跌 4.5%, 单月下跌幅度明显, 是本轮楼市调整期波动较大的月份 11 月份成交均价的加速下跌, 既是三季度楼市先行指标走弱的结果 ( 带看量走弱挂牌价持续调降 ), 同时也会影响业主和购房者的预期自本轮楼市调整, 北京成交均价最大回撤约 11%, 上海约 19%, 深圳约 8% 楼市下行期成交量萎缩, 仅为 2016 年的 1/2 北京一二手房合计成交 2016 年 33 万套 2017 年 17 万套 2018 年至今 16 万套, 其中新房占比约 20%, 上海一二手房合计成交 2016 年 48 万套 2017 年 20 万套 2018 至今 18 万套, 新房占比约 25%, 深圳一二手房合计成交 2016 年 14 万套 2017 年 9 万套 2018 至今 8 万套, 新房占比约 30% 一线城市新房批准入市套数同比增长较快, 短期分流购房需求 11 月北京商品房住宅批准上市套数累计同比增长 170%, 上海 70%, 深圳 10%( 前值 -17%) 随着楼市的下行, 预售证的管控逐渐放松, 房企面对当前的市场环境, 无论是看淡后市主动推盘, 还是现金流压力被动推盘, 最佳策略均是加速销售加速现金回款短期新房放量, 新房大量入市短期对二手房市场产生影响一线城市销售回升, 但是销售 / 批准入市的比值快速降低, 销售难度加大虽然近期销售量随着预售证加速发放有所回升, 但市场遇冷销售难度加大, 至 11 月北京销售 / 批准入市的比值降至 50%, 类似与 2014 年市场环境, 历史低位上海为 90%, 库存开始回升深圳为 120%, 今年整体库存仍然持续降低, 但近期销售难度加大, 销售 / 批准入市开始走弱二线城市房价全面走弱二线城市二手房成交价自最高点回调比较明显, 平均议价空间上升, 价格调涨占比降低, 业主成交周期上升,11 月份仍然延续下跌趋势一线城市租金小幅下降, 二线城市租金分化 11 月北京平均每月整租租金 83.1 元 / 平米, 环比下降 1.2%; 上海平均每月整租租金 67.4 元 / 平米, 环比下降 0.9%; 深圳平均每月整租租金 77.1 元 / 平米, 环比上升 0.3% 今年以来, 天津苏州合肥长沙惠州租金涨幅较明显, 大连无锡郑州的租金有一定下降, 其余城市租金相对平稳投资建议 : 居民杠杆率趋势难以改变, 长期看好一二线城市基本面, 地产公司集中度提升趋势延续, 地产股便宜的特征明显, 增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情持续推荐万科 a 新城控股绿地控股保利地产招商蛇口, 受益标的还有华夏幸福风险提示 : 货币政策大幅收紧, 房产税出台超预期 2018 年 12 月 06 日

2 报告正文 1 一线城市二手房持续调整北京二手房市场继续调整北京 2018 年 11 月新增挂牌房源均价 6.34 万元 / 平米, 较上月下降 272 元, 自最高点回撤 13.2%; 成交均价 5.94 万元 / 平米, 较上月下降 1680 元, 环比下降 2.8%, 自最高点回撤 11.2% 本月业主成交周期由 74 天上升至 80 天, 议价空间由 4.6% 进一步提升至 5.2% 近几月北京新房集中入市, 市场供应加大, 对二手房市场产生挤出效应随着近期预售证集中获批, 预计北京二手房市场将继续调整图表 1 北京成交均价 11 月环比下跌 2.8%, 自高点最大回撤 13.2% 2018Mar 2018Jun 2018Oct 2018Nov 成交均价 ( 万元 ) 成交均价同比 -11.7% -0.5% 2.0% -0.5% 成交均价环比 1.3% -0.4% -1.3% -2.8% 挂牌价 ( 万元 ) 挂牌价同比 -9.7% -7.2% -3.3% -3.4% 挂牌价环比 -0.5% -0.1% -0.3% -0.4% 议价空间 -4.2% -3.5% -4.6% -5.2% 注 :2015/2016/2017 年月均成交均价分别为 3.61/4.73/6.23 万元, 挂牌价分别为 3.83/5.33/6.84 万元成交均价最高点日期 2017 年 3 月成交均价自高点回撤 -11.7% -6.5% -8.7% -11.2% 挂牌价最高点日期 2017 年 4 月挂牌价自高点回撤 -11.6% -11.2% -12.8% -13.2% 挂牌价格调涨占比 19% 27% 10% 10% 挂牌价格整体调价幅度 -2.5% -1.5% -3.0% -3.0% 注 :2015/2016/2017 年月均挂牌价格调涨占比分别为 32%/59%/26% 业主成交周期 ( 天 ) 新增客源量 / 挂牌房源量注 :2015/2016/2017 年月均业主成交周期分别为 80/49/49 天, 客房比分别为 4.7/5.0/4.4 整租租金均值 ( 元 ) 租金回报率 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 注 :2015/2016/2017 年月均租金分别为 63.5/69.4/75.8 元, 租金回报率分别为 2.1%/1.8%/1.5% 来源 : 贝壳研究院 Real Data 数据库, 兴业证券经济与金融研究院 - 2 -

3 图表 2 北京二手房成交均价显著下跌图表 3 北京降价小区占比持续走高,% 图表 4 北京整体调价幅度 -3% 图表 5 北京业主成交周期持续上升, 天 - 3 -

4 图表 6 北京客房比小幅回升,% 图表 7 北京议价空间下行,% 议价空间 =( 成交价 - 最后一次挂牌价 )/ 最后一次挂牌价图表 8 北京批准上市楼盘显著增多,% 图表 9 北京销售 / 批准入市比值处于历史低位,% 资料来源 : 中指数据库, 兴业证券经济与金融研究院整理图 10 北京租金近期稳定略有下降, 元 / 平米月图表 11 北京租金回报率约 1.7% - 4 -

5 上海二手房市场持续下行上海 11 月新增挂牌房源均价 5.18 万元 / 平米, 较上月下降 989 元, 环比下降 1.9%, 自最高点回撤 8.5%; 成交均价 4.63 万元 / 平米, 较上月下降 1549 元, 环比下降 3.2%, 自最高点回撤 19.3% 本月业主成交周期由 117 天上升至 119 天, 议价空间由 4.6% 进一步提升至 5.0% 上海二手房市场已连续调整一年半有余, 潜在购房者观望情绪较浓图表 22 上海成交均价 11 月环比下跌 3.2%, 自高点最大回撤 19.3% 2018Mar 2018Jun 2018Oct 2018Nov 成交均价 ( 万元 ) 成交均价同比 -6.2% -6.6% -9.6% -11.1% 成交均价环比 -1.5% -1.4% -0.8% -3.2% 挂牌价 ( 万元 ) 挂牌价同比 -2.8% -1.1% -1.9% -3.6% 挂牌价环比 0.0% -0.3% -0.3% -1.9% 议价空间 -3.8% -3.7% -4.6% -5.0% 注 :2015/2016/2017 年月均成交均价分别为 4.05/4.59/5.44 万元, 挂牌价分别为 3.62/4.93/5.49 万元成交均价最高点日期 2017 年 4 月成交均价自高点回撤 -9.3% -10.1% -16.6% -19.3% 挂牌价最高点日期 2017 年 4 月挂牌价自高点回撤 -4.7% -5.3% -6.8% -8.5% 挂牌价格调涨占比 17% 14% 10% 11% 挂牌价格整体调价幅度 -2.1% -2.2% -2.6% -2.5% 业主成交周期 ( 天 ) 新增客源量 / 挂牌房源量注 :2015/2016/2017 年月均客房比分别为 5.2/3.8/3.6 整租租金均值 ( 元 ) 租金回报率 1.5% 1.5% 1.7% 1.7% 注 :2015/2016/2017 年月均租金分别为 76.7/69.0/68.5 元, 租金回报率分别为 2.3%/1.8%/1.5% 来源 : 贝壳研究院 Real Data 数据库, 兴业证券经济与金融研究院 - 5 -

6 图表 13 上海二手房成交价新增挂牌价显著下跌图表 14 上海二手房涨价小区占比维持低位,% 图表 15 上海整体调价幅度 -2.5% 图表 16 上海业主成交周期上升, 天 - 6 -

7 图表 17 上海客房比低位小幅回升,% 图表 18 上海议价空间下行,% 议价空间 =( 成交价 - 最后一次挂牌价 )/ 最后一次挂牌价图表 19 上海批准上市楼盘增多,% 图表 20 上海销售 / 批准入市比值持续降低,% 资料来源 : 中指数据库, 兴业证券经济与金融研究院整理图表 21 上海租金近期稳定略有下降, 元 / 平米月图表 22 上海租金回报率约 1.7% - 7 -

8 深圳二手房市场开始调整深圳 11 月新增挂牌房源均价 6.48 万元 / 平米, 较上月下降 582 元 ; 成交均价 5.40 万元 / 平米, 较上月下降 2535 元, 环比下降 4.5%, 自最高点回撤 8.3% 本月业主成交周期由 102 天上升至 110 天, 议价空间由 4.5% 进一步提升至 5.2% 图表 23 深圳成交均价 11 月环比下跌 4.5%, 自高点最大回撤 8.3% 2018Mar 2018Jun 2018Oct 2018Nov 成交均价 ( 万元 ) 成交均价同比 0.5% 8.9% 3.2% -5.4% 成交均价环比 -4.3% 2.8% 0.5% -4.5% 挂牌价 ( 万元 ) 挂牌价同比 3.2% 9.5% 9.8% 7.0% 挂牌价环比 -2.0% 2.2% 1.8% -0.9% 议价空间 -3.1% -2.5% -4.5% -5.2% 注 :2016/2017 年月均成交均价分别为 5.11/5.45 万元, 挂牌价分别为 5.85/5.92 万元成交均价最高点日期 2018 年 6 月成交均价自高点回撤 -6.2% 0.0% -4.0% -8.3% 挂牌价最高点日期 2018 年 10 月挂牌价自高点回撤 -6.8% -2.1% 0.0% -0.9% 挂牌价格调涨占比 39% 39% 18% 18% 挂牌价格整体调价幅度 -0.4% -0.4% -2.4% -2.4% 注 :2016/2017 年月均挂牌价格调涨占比分别为 40%/33% 业主成交周期 ( 天 ) 新增客源量 / 挂牌房源量注 :2016/2017 年月均业主成交周期分别为 56/88 天, 客房比分别为 1.9/2.3 整租租金均值 ( 元 ) 租金回报率 1.6% 1.6% 1.6% 1.7% 注 :2016/2017 年月均租金分别为 70.2/68.6 元, 租金回报率分别为 1.6%/1.5% 来源 : 贝壳研究院 Real Data 数据库, 兴业证券经济与金融研究院 - 8 -

9 图表 24 深圳成交均价开始下行图表 25 深圳降价小区占比持续走高,% 图表 26 深圳整体调价幅度由正转负至 -2.4% 图表 27 深圳业主成交周期上升, 天 - 9 -

10 图表 28 深圳客房比有所提升,% 图表 29 深圳议价空间下行,% 议价空间 =( 成交价 - 最后一次挂牌价 )/ 最后一次挂牌价图表 30 深圳批准上市楼盘逐渐上升,% 图表 31 深圳销售 / 批准入市比值开始回落,% 资料来源 : 中指数据库, 兴业证券经济与金融研究院整理图表 32 深圳租金近期保持稳定, 元 / 平米月图表 33 深圳租金回报率约 1.7%

11 2 二线城市楼市逐渐走弱二线城市房价全面走弱天津石家庄廊坊济南青岛烟台郑州无锡杭州惠州厦门武汉长沙重庆成都西安二手房成交价自最高点回调比较明显, 沈阳大连南京苏州合肥东莞小幅调整, 但其平均议价空间由 2.3% 上升至 3.1%, 价格调涨占比由 42% 下降至 25%, 业主成交周期由 80 天上升至 89 天, 楼市正逐渐走弱图表 34 二线城市二手房市场全面走弱城市成交均价成交均价挂牌价同比成交价同比议价空间价格调涨占比最高点时间自高点回撤 6 月 10 月 11 月 6 月 10 月 11 月 6 月 10 月 11 月 6 月 10 月 11 月天津 2017 年 3 月 -14% -7% -6% -5% -6% -2% -4% % 11% 10% 石家庄 2017 年 9 月 -9% - -6% -5% - -7% 1% % 9% 11% 廊坊 2017 年 3 月 -46% -19% -10% -11% -23% -21% -16% % 10% 18% 济南 2018 年 5 月 -10% 8% 1% -3% 20% 0% -4% % 11% 11% 青岛 2018 年 5 月 -10% 24% 13% 12% 27% 13% 13% % 10% 10% 烟台 2018 年 10 月 -5% 33% 20% 16% 26% 23% 13% % 17% 17% 郑州 2017 年 11 月 -9% - -7% -6% - -10% -9% % 13% 13% 沈阳 2018 年 5 月 -4% 9% 7% 2% 17% 4% 5% % 40% 37% 大连 2018 年 6 月 -1% 21% 18% 15% 18% 10% 7% % 21% 21% 南京 2018 年 8 月 -3% 11% 4% 3% 8% 4% 1% % 18% 18% 无锡 2017 年 10 月 -19% - 0% -2% - -13% -4% % 15% 14% 苏州 2018 年 7 月 -1% 7% 15% 13% 3% 10% 5% % 41% 37% 杭州 2018 年 8 月 -10% 29% 11% 6% 36% 4% 4% % 11% 10% 合肥 2018 年 6 月 -4% 0% 1% 0% 3% -2% 0% % 15% 14% 惠州 2017 年 10 月 -12% -3% 3% -2% -2% -17% 3% % 24% 24% 东莞 4% 8% 7% 19% 9% 10% % 25% 20% 厦门 2017 年 6 月 -26% -8% -13% -12% -9% -13% -23% % 10% 10% 武汉 2017 年 8 月 -7% 9% 1% 0% 6% 1% 1% % 13% 12% 长沙 2018 年 6 月 -6% 14% 7% 3% 23% 10% 1% % 19% 17% 重庆 2018 年 6 月 -9% 36% 21% 18% 34% 20% 14% % 13% 10% 成都 2018 年 5 月 -18% 27% 1% -2% 36% -3% -6% % 12% 13% 西安 2018 年 5 月 -15% - 27% 22% - 37% 38% % 11% 12%

12 二线城市租金分化今年以来, 天津苏州合肥长沙惠州租金涨幅较明显, 大连无锡郑州的租金有一定下滑, 其余城市租金相对平稳图表 35 二线城市租金分化, 多数城市 11 月环比略有下调城市每平米租金均值 ( 元 /m² 月 ) 2017 年 11 月 2017 年 12 月 2018 年 10 月 2018 年 11 月 11 月同比 11 月环比今年涨幅天津 % -2% 8% 石家庄 % -1% -2% 廊坊 % 0% 2% 沈阳 % 1% 3% 大连 % -3% -24% 南京 % -3% -2% 无锡 % -6% -5% 苏州 % -3% 6% 杭州 % -3% 2% 合肥 % -3% 6% 厦门 % 0% 0% 济南 % -3% 1% 青岛 % -2% -3% 烟台 % 2% 4% 郑州 % -6% -7% 武汉 % 0% -4% 长沙 % 3% 8% 惠州 % 8% 18% 东莞 % -7% -5% 重庆 % -2% -3% 成都 % -5% 0% 西安 % -8% -2% 投资建议 : 居民杠杆率趋势难以改变, 长期看好一二线城市基本面, 地产公司集中度提升趋势延续, 地产股便宜的特征明显, 增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情持续推荐万科 a 新城控股绿地控股保利地产招商蛇口, 受益标的还有华夏幸福风险提示 : 货币政策大幅收紧, 房产税出台超预期

13 分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级 ( 另有说明的除外 ) 买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 15% 审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%~15% 之间评级标准为报告发布日后的 12 个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 -5%~5% 之间股票评级公司股价 ( 或行业指数 ) 相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于 -5% 证券市场代表性指数的涨跌幅其中 : A 股市场以上证综指或深圳成指为基准, 香港市场以恒生指数为基准 ; 美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准行业评级无评级推荐中性回避由于我们无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使我们无法给出明确的投资评级相对表现优于同期相关证券市场代表性指数相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用, 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考, 不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求, 必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果, 本公司及 / 或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的, 但本公司不保证其准确性或完整性, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌, 过往表现不应作为日后的表现依据 ; 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告 ; 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明, 本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证, 任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 / 或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民, 包括但不限于美国及美国公民 (1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例定义为本主要美国机构投资者除外 ) 本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载, 本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下, 兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此, 投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及 / 或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址 : 上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 15 层邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn 地址 : 北京西城区锦什坊街 35 号北楼邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn 地址 : 深圳福田区中心四路一号嘉里建设广场第一座 701 邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn

公司研究证券研究报告 industryid 计算机易华录公司点评报告审慎增持 ( 维持 ) marketdata 市场数据市场数据日期收盘价 ( 元 ) 总股本 ( 百万股 ) 流通股本 ( 百万股 ) 总市值

公司研究证券研究报告 industryid 计算机易华录公司点评报告审慎增持 ( 维持 ) marketdata 市场数据市场数据日期收盘价 ( 元 ) 总股本 ( 百万股 ) 流通股本 ( 百万股 ) 总市值公司研究证券研究报告 industryid 计算机易华录 300212 公司点评报告审慎增持 ( 维持 ) marketdata 市场数据市场数据日期 2019-04-22 收盘价 ( 元 ) 34.41 总股本 ( 百万股 ) 451.90 流通股本 ( 百万股 ) 423.85 总市值 ( 百万元 ) 15549.87 流通市值 ( 百万元 ) 14584.83 净资产 ( 百万元 )

行业研究 行业投资策略报告 证券研究报告 industryid 房地产 推荐 ( 维持 ) 重点公司 重点公司 18E 19E 评级 保利地产 买入 新城控股 买入 万科 A 买入 招商蛇口 买入 世联行

行业研究行业投资策略报告证券研究报告 industryid 房地产推荐 ( 维持 ) 重点公司重点公司 18E 19E 评级保利地产买入新城控股买入万科 A 买入招商蛇口买入世联行