报告正文事件 : 1. 4 月 28 日, 公司发布一季报, 实现营业收入亿元, 同比减少 34.73%; 实现归属净利润 5.47 亿元, 同比增长 1.77% 2. 3 月 27 日, 公司发布年报,2017 年全年实现营业收入亿元, 同比增长 28.54%; 实现

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公司研究公司点评报告证券研究报告 industryid 房地产开发审慎增持 ( 维持 ) relatedreport 相关报告大股东增持巩固控股地位, 彰显强大信心 2017-02-07 金融街 : 业绩稳健增长安全边际充足 2017-01-26 金融街中报点评 : 安邦上半年持续增持物业租赁及经营收入快速增长 2016-08-18 dycompany 金融街 000402

1 公司研究公司点评报告证券研究报告 industryid 房地产开发审慎增持 ( 维持 ) relatedreport 相关报告大股东增持巩固控股地位, 彰显强大信心金融街 : 业绩稳健增长安全边际充足金融街中报点评 : 安邦上半年持续增持物业租赁及经营收入快速增长 dycompany 金融街 #title# 金融街年报及一季报点评 : 业绩稳定增长, 深耕核心城市 #createtime1# 投资要点 summary 近两年业绩增速明显提升金融街 2017 年实现营业收入亿元, 同比增长 28.5% 取得较高增长的主要原因是结算面积的快速提升,2017 年结算面积达到 112 万方, 同比增加了 28.7%; 盈利水平有所提升,2017 年净利率为 16.08%, 同比去年提升了 1.9 个百分点 ; 归母净利润同比增长较快, 实现归母净利润亿元, 同比增加了 7.2%,ROE 为 10.17% 2018 年 05 月 21 日分析师 : 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S assauthor 团队成员 : 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn 核心城市贡献主要销售金融街 2017 年签约销售金额为亿元, 同比降低了 14.6%, 主要受一线城市严格调控政策的影响根据销售城市能级划分, 公司主要集中在广州上海北京等一线城市, 贡献合计达到 66.62%; 其他城市如惠州天津重庆分别占比为 14.52% 10.13% 和 8.72% 步入战略转型期, 拓展土地储备加快周转公司主要布局核心一一二线城市, 土地储备优质截止 2017 年末, 公司未结算土地资源 1203 万平方米, 其中一线城市占 39%, 二线城市占 34% 2017 年, 公司步入战略转型期 : 完善区域布局, 提出深耕五大城市群 ( 京津冀长三角珠三角成渝长江中游 ) 中心城市的区域战略 ; 积极拓展土地储备,2017 年公司新进入项目规划建筑面积 416 万平方米出租物业价值丰厚, 地理区位优渥公司在北京上海天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约万平方米, 其中, 写字楼及配套业态面积约 79.4 万平方米, 商业业态面积约 22.3 万平方米未来在利用优质自持物业资源拓展创新融资渠道方面的发展空间较大融资优势明显, 负债率略有上升截止 2017 年末, 公司的净负债率为 151.5%, 同比提升了 31.6 个百分点公司综合融资成本低于行业平均水平,2017 年发行了两单中期票据, 融资规模合计为 30 亿元, 期限为 3.85 年, 票面成本分别为 4.65% 和 4.75% 投资建议 : 金融街业绩保持稳健增长, 土地储备集中在核心一二线城市, 自持物业价值丰厚, 步入战略转型期我们预计公司 2018/2019 年的 EPS 分别为 1.16 元和 1.29 元, 按 2018 年 5 月 18 日收盘价, 对应的 PE 分别为 8.1 倍和 7.2 倍, 维持审慎增持评级风险提示 : 行业销售不及预期, 融资环境趋紧, 美国贸易战影响较大

报告正文事件 : 1. 4 月 28 日, 公司发布一季报, 实现营业收入 34.27 亿元, 同比减少 34.73%; 实现归属净利润 5.47 亿元, 同比增长 1.77% 2. 3 月 27 日, 公司发布年报,2017 年全年实现营业收入 255.19 亿元, 同比增长 28.54%; 实现归属净利润 30 亿元, 同比增长 7.2%,ROE10.

2 报告正文事件 : 1. 4 月 28 日, 公司发布一季报, 实现营业收入亿元, 同比减少 34.73%; 实现归属净利润 5.47 亿元, 同比增长 1.77% 2. 3 月 27 日, 公司发布年报,2017 年全年实现营业收入亿元, 同比增长 28.54%; 实现归属净利润 30 亿元, 同比增长 7.2%,ROE10.56% 点评 : 近两年业绩增速明显提升金融街年营业收入实现正增长, 增速较快, 2017 年实现营业收入历史新高年分别实现营业收入亿元和亿元, 同比分别增长 27.5% 和 28.5% 营业收入按结构划分, 房地产开发业务占比较高, 达到 91%; 其次是物业租赁业务, 占比达到 6% 2017 年营业收入取得较高增长的主要原因是 : 结算面积的快速提升, 结算面积达到 112 万方, 同比增加了 28.7%, 结算均价基本稳定在 2.2 万元 / 平方米 ;2016 年营业收入的高增长主要原因是 : 结算方面的量价齐升,2016 年结算均价为 2.2 万元 / 平方米, 同比提高了 15.8%, 结算面积为 87 万方, 同比小幅增长 10.1% 归母净利润同比增长也较快, 年分别实现归母净利润亿元和亿元, 同比分别增加了 24.5% 和 7.2% 图年营业收入同比增长 28.54% 图年归母净利润同比增长 7.2% 资料来源 :wind, 兴业证券经济与金融研究院整理核心城市贡献主要销售金融街 2017 年签约销售金额为亿元, 同比降低了 14.6%, 主要受一线城市调控政策影响其中, 商务产品销售金额为 80.7 亿元, 同比降低了 34.4%; 住宅产品的销售金额为 155 亿元, 同比增加了 1.3% 根据销售城市能级划分, 公司主要集中在广州上海北京等一线城市, 合计占比达到 66.62%; 其他城市如惠州天津重庆分别占比为 14.52% 10.13% 和 8.72% 图 3 近 3 年销售金额保持较快增长图 4 销售主要分布在核心城市 - 2 -

资料来源 :wind, 兴业证券经济与金融研究院整理步入战略转型期, 拓展土地储备加快周转公司主要布局核心一一二线城市, 土地储备优质截止 2017 年末, 公司未结算土地资源 1203 万平方米, 其中一线城市 (

深耕五大城市群 ( 京津冀长三角珠三角成渝长江中游 ) 中心城市的区域战略 ; 积极拓展土地储备,2017 年公司新进入项目规划建筑面积 416 万平方米图 5 土储优质主要分布在核心城市资料来源 : 公司公告,

3 资料来源 :wind, 兴业证券经济与金融研究院整理步入战略转型期, 拓展土地储备加快周转公司主要布局核心一一二线城市, 土地储备优质截止 2017 年末, 公司未结算土地资源 1203 万平方米, 其中一线城市 ( 北京上海广州 ) 占 39%, 二线城市 ( 天津重庆武汉成都苏州 ) 占 34%, 三线城市 ( 惠州佛山廊坊 ) 占比为 27% 年, 公司步入战略转型期 : 完善区域布局, 提出深耕五大城市群 ( 京津冀长三角珠三角成渝长江中游 ) 中心城市的区域战略 ; 积极拓展土地储备,2017 年公司新进入项目规划建筑面积 416 万平方米图 5 土储优质主要分布在核心城市资料来源 : 公司公告, 兴业证券经济与金融研究院整理出租物业价值丰厚, 地理区位优渥公司在北京上海天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约万平方米, 其中, 写字楼及配套业态面积约 79.4 万平方米, 商业业态面积约 22.3 万平方米, 出租物业面积继续增加, 自持结构持续优化 2017 年公司新增天津金融街南开中心金融街万科丰科中心写字楼项目未来在利用自持物业资源拓展创新融资渠道方面的发展空间较大融资优势明显, 负债率略有上升截止 2017 年末, 公司的净负债率为 151.5%, 同比提升了 31.6 个百分点, 主要系公司拓展土地资源, 增加有息负债所致, 整体负债水平可控公司综合融资成本低于行业平均水平,2017 年公司发行了两单中 - 3 -

4 期票据, 融资规模合计为 30 亿元, 期限为 3.85 年, 票面成本分别为 4.65% 和 4.75% 表 1 金融街各项融资成本融资途径融资期限 2017 年末融资余额 2017 年末融资融资余额 ( 万元 ) 成本区间占比 (%) 公司债 3~10 年 1,828, %-4.24% 29.3% 中期票据 5 年 850, %-4.99% 13.6% 海外人民币债 3 年 149, % 2.4% 银行贷款 2~15 年 1,049, %-6.00% 16.8% 保险贷款 5 年 1,066, %-7.25% 17.1% 信托贷款 8 个月 -12 年 1,295, %-6.50% 20.8% 数据来源 : 公司公告兴业证券经济与金融研究院整理投资建议 : 金融街业绩保持稳健增长, 土地储备集中在核心一二线城市, 自持物业价值丰厚, 步入战略转型期我们预计公司 2018/2019 年的 EPS 分别为 1.16 元和 1.29 元, 按 2018 年 5 月 18 日收盘价, 对应的 PE 分别为 8.1 倍和 7.2 倍, 维持审慎增持评级风险提示 : 行业销售不及预期, 融资环境趋紧, 美国贸易战影响较大 - 4 -

5 资产负债表单位 : 百万元利润表单位 : 百万元会计年度 E 2019E 2020E 会计年度 E 2019E 2020E 流动资产营业收入货币资金营业成本交易性金融资产营业税金及附加应收账款销售费用其他应收款管理费用存货财务费用非流动资产资产减值损失可供出售金融资产公允价值变动长期股权投资投资收益投资性房地产营业利润固定资产营业外收入在建工程营业外支出油气资产利润总额无形资产所得税资产总计净利润流动负债少数股东损益归属母公司净利短期借款润应付票据 EPS( 元 ) 应付账款其他主要财务比率非流动负债会计年度 E 2019E 2020E 长期借款成长性其他营业收入增长率 28.5% 14.6% 20.7% 7.2% 负债合计营业利润增长率 31.6% -2.0% 18.2% 7.3% 股本净利润增长率 7.2% 15.1% 11.3% 11.6% 资本公积未分配利润盈利能力少数股东权益毛利率 29.4% 25.0% 26.3% 26.5% 股东权益合计净利率 11.8% 11.8% 10.9% 11.4% 负债及权益合计 ROE 10.2% 9.8% 9.7% 9.6% 现金流量表单位 : 百万元偿债能力会计年度 E 2019E 2020E 资产负债率 73.1% 70.4% 70.3% 68.3% 净利润流动比率折旧和摊销速动比率资产减值准备无形资产摊销营运能力公允价值变动损失资产周转率 21.4% 22.5% 24.6% 24.1% 财务费用应收帐款周转率 % % % % 投资损失少数股东损益每股资料 ( 元 ) 营运资金的变动每股收益

6 经营活动产生现金流量每股经营现金投资活动产生现金流量每股净资产融资活动产生现金流量现金净变动估值比率 ( 倍 ) 现金的期初余额 PE 现金的期末余额 PB 分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级 ( 另有说明的除外 ) 买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 15% 审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%~15% 之间评级标准为报告发布日后的 12 个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 -5%~5% 之间股票评级公司股价 ( 或行业指数 ) 相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于 -5% 证券市场代表性指数的涨跌幅其中 : A 股市场以上证综指或深圳成指为基准, 香港市场以恒生指数为基准 ; 美国市场以标普 500 或纳斯达克综合指数为基准行业评级无评级推荐中性回避由于我们无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使我们无法给出明确的投资评级相对表现优于同期相关证券市场代表性指数相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用, 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考, 不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求, 必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果, 本公司及 / 或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的, 但本公司不保证其准确性或完整性, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌, 过往表现不应作为日后的表现依据 ; 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告 ; 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时, 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明, 本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证, 任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 / 或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民, 包括但不限于美国及美国公民 (1934 年美国证券交易所第 15a-6 条例定义为本主要美国机构投资者除外 ) 本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载, 本公司不承担任何转载责任 - 6 -

7 特别声明在法律许可的情况下, 兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此, 投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及 / 或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址 : 上海浦东新区长柳路 36 号兴业证券大厦 15 层邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn 地址 : 北京西城区锦什坊街 35 号北楼邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn 地址 : 深圳福田区中心四路一号嘉里建设广场第一座 701 邮编 : 邮箱 :research@xyzq.com.cn - 7 -

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

报告正文事件 : 1. 4 月 28 日, 公司发布一季报, 实现营业收入 亿元, 同比减少 34.73%; 实现归属净利润 5.47 亿元, 同比增长 1.77% 2. 3 月 27 日, 公司发布年报,2017 年全年实现营业收入 亿元, 同比增长 28.54%; 实现

报告正文事件 : 1. 4 月 28 日, 公司发布一季报, 实现营业收入亿元, 同比减少 34.73%; 实现归属净利润 5.47 亿元, 同比增长 1.77% 2. 3 月 27 日, 公司发布年报,2017 年全年实现营业收入亿元, 同比增长 28.54%; 实现