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2 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告 发行主体主体信用等级评级展望中期票据信用等级注册额度本期规模发行期限偿还方式发行目的 概况数据 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 AAA 稳定 AAA 150 亿元 30 亿元 5 年 每年付息一次, 到期还本付息 偿还银行借款和补充项目建设资金 保利地产 总资产 ( 亿元 ) 1, , , , 所有者权益 ( 含少数股东权益 )( 亿元 ) 总负债 ( 亿元 ) 1, , , , 总债务 ( 亿元 ) , 营业总收入 ( 亿元 ) EBIT( 亿元 ) EBITDA( 亿元 ) 经营活动净现金流 ( 亿元 ) 营业毛利率 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 总资产收益率 (%) * 资产负债率 (%) 总资本化比率 (%) 总债务 /EBITDA(X) EBITDA 利息倍数 (X) 注 : 公司财务报表均依照新会计准则编制 ; 加 * 指标已经年化 ;2014 年前三季度财务报表未经审计 ; 因缺乏相关数据, 未计算 2014 年前三季度 EBITDA 相关指标 分析师 项目负责人 : 葛飞 fge@ccxi.com.cn 项目组成员 : 王宝宁 bnwang@ccxi.com.cn 电话 :(010) 传真 :(010) 年 4 月 8 日 基本观点 中诚信国际评定保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 ( 以下简称 保利地产 或 公司 ) 的主体信用等级为 AAA, 评级展望为稳定 ; 评定 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据 的债项信用等级为 AAA 中诚信国际肯定了公司股东中国保利集团公司 ( 以下简称 保利集团 ) 给予公司在业务拓展 资金安排等方面的有力支持 公司行业领先地位不断巩固 业务布局进一步完善 土地储备持续增长 公司业务多元化拓展 产业协同效应显著和公司畅通的融资渠道等优势 同时, 中诚信国际也关注房地产市场竞争加剧以及公司在建 拟建项目投资支出较大等因素对公司经营及整体信用状况的影响 优势 业务实力逐步提升, 行业领先地位不断巩固 近年来公司业务快速发展, 综合竞争实力不断提升 2013 年公司实现签约销售面积 1, 万平方米, 签约销售额 1, 亿元, 销售额占全国房地产市场销售额的 1.54%, 位居全国房地产企业综合实力排名第二位 股东的有力支持 公司实际控制人保利集团是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一, 也是 16 家以房地产为主业的央企之一, 在业务拓展 项目获取 资金安排以及资本运营等方面均可为公司提供有力支持 业务布局进一步完善, 持续发展能力显著提升 截至 2014 年 9 月末, 公司的业务已拓展至 54 个城市, 覆盖主要中心城市及省会城市 广阔的业务布局在一定程度上分散了业务风险并提高公司的持续发展能力 土地储备持续增长, 项目储备充足 公司坚持聚焦一二线城市和供需关系良好的三线城市, 通过多种拿地方式合理补充货量, 总待开发面积由 2011 年的 3,795 万平方米增长至 2014 年 9 月末的 4,905 万平方米, 且 76% 的土地储备分布在一二线城市 充足的土地储备 完善的布局为公司未来业务规模的持续扩张提供有力支持 业务多元化稳步拓展, 产业链协同效应显著 公司在商业地产 房地产基金和养老地产等领域进行多元化拓展 截至 2014 年 6 月末, 公司持有集中商业物业约 89 万平方米,2013 年公司商业租赁及经营实现收入近 11 亿元 在房地产基金方面, 截至 2014 年 9 月末公司旗下房地产基金资金管理规模突破 270 亿元, 连续两年被清科集团评为 中国房地产基金十强 第一名 畅通的融资渠道 公司与多家金融机构保持了良好合作关系, 截至 2014 年 9 月末, 公司共获得银行授信 2,199 亿元, 未使用授信额度 1,052 亿元, 充足的授信额度有利于提升公司的财务弹性 ; 且公司作为上市公司, 权益融资渠道畅通 2 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

3 关注 房地产市场竞争不断加剧 在宏观经济增速放缓 房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下, 房地产行业竞争日益加剧 公司在建 拟建项目面临较大投资支出 公司在建及拟建项目数量较多 投资规模较大, 公司仍面临一定的资本支出压力 3 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

4 声明 一 本次评级为发行人委托评级 除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外, 中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立 客观 公正的关联关系 ; 本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立 客观 公正的关联关系 二 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息, 相关信息的合法性 真实性 完整性 准确性由评级对象负责 中诚信国际按照相关性 及时性 可靠性的原则对评级信息进行审慎分析, 但对于评级对象提供信息的合法性 真实性 完整性 准确性不作任何保证 三 本次评级中, 中诚信国际及项目人员遵照相关法律 法规及监管部门相关要求, 按照中诚信国际的评级流程及评级标准, 充分履行了勤勉尽责和诚信义务, 有充分理由保证本次评级遵循了真实 客观 公正的原则 四 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法, 遵循内部评级程序做出的独立判断, 未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响 五 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用, 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资 借贷等交易行为, 也不能作为使用人购买 出售或持有相关金融产品的依据 六 本次评级结果本期债务融资工具发行之日起生效, 有效期为一年 债券存续期内, 中诚信国际将按照 跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象进行跟踪评级, 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持 变更 暂停或中止, 并及时对外公布 4 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

5 发行主体概况 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司的前身为广州保利房地产开发公司, 是由保利集团的全资子公司保利南方集团有限公司 ( 原名为 保利科技南方公司, 以下简称 保利南方 ) 于 1992 年 9 月 14 日在广州市注册成立的全民所有制企业, 成立时注册资本为 0.10 亿元人民币 2002 年 8 月 22 日, 经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改 [2002]616 号文批准, 由保利南方作为主发起人, 联合广东华美国际投资集团有限公司 ( 原名为 广东华美教育产业集团有限公司, 以下简称 华美集团 ) 和张克强等 16 位自然人, 公司改制为股份有限公司, 名称变更为 保利房地产股份有限公司 2002 年 7 月 2 日, 经财政部 财企 [2002]256 号 文批复确认, 保利南方占总股本的 75.06%, 华美集团占总股本的 15.19%, 自然人出资占总股本的 9.75% 截至 2014 年 9 月末, 公司的注册资本为 亿元, 公司的第一大股东为保利南方, 截至 2014 年 9 月末持有公司 42.06% 的股权, 保利集团持有保利南方 100% 股权, 并直接持有保利地产 1.97% 的股权, 是保利地产的实际控制人, 公司的最终控制人是国务院国有资产监督管理委员会 截至 2013 年末, 公司总资产为 3, 亿元, 所有者权益为 亿元 ;2013 年公司实现营业总收入 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 截至 2014 年 9 月末, 公司总资产为 3, 亿元, 所有者权益为 亿元 ;2014 年 1~9 月, 公司实现营业总收入 亿元, 净利润 亿元, 经营活动净现金流 亿元 本期中期票据概况 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据拟发行 30 亿元, 期限 5 年 公司计划此次发债资金中 25 亿元用于偿还银行借款,5 亿元用于补充普通商品住房项目建设资金 宏观经济和政策环境 2014 年, 受世界经济复苏疲弱 我国增长周期调整 房地产市场降温 产能过剩依然严重等多重因素影响, 中国经济增长步伐较去年同期有所放缓,3 月份以来, 随着加快高铁等基础设施建设 大力支持棚户区改造 进一步扩大小微企业减税力度以及定向降准等一系列微刺激政策的实施, 宏观经济由一季度的明显下滑逐步趋于稳定 2014 年全年 GDP 增长 7.4%, 增速较上年低 0.3 个百分点 亿元 资料来源 : 国家统计局 图 1: 中国 GDP 及增长 GDP 总量 增速 P 从需求角度来看, 需求结构呈现投资增长趋缓, 消费及出口相对稳定的特点, 最终消费需求对经济增长的贡献较上年同期有所上升 受房地产调整 制造业需求疲弱等影响, 房地产投资 制造业投资增速下降带动整体投资增速基本逐月递减 ; 而网络购物 电子商务等新兴消费业态带动消费平稳增长 ; 随着美国等主要贸易伙伴经济有所改善, 出口有所恢复, 而受国内需求不足影响, 进口贸易状况低于预期, 进出口贸易顺差增速有所改善 从产业来看, 受到需求放缓 价格下跌和产能过剩等因素的影响, 工业生产总体呈回落态势 从先行指标来看, 下半年以来 PMI 指数虽然运行在 50% 荣枯线以上, 但基本连续回落, 工业仍将面临较大下行压力 服务业持续保持高于第二产业的速度发展, 产业结构持续优化 ; 通胀水平稳中趋降, 各领域价格持续分化 消费者价格指数涨幅明显回落, 生产领域价格持续低迷 货币政策方面,2014 年央行坚持稳中求进的总基调, 实施稳健的货币政策, 创新调控思路和方式, % 5 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

6 在坚持区间调控的基础上, 实施定向调控, 出台了系列 微刺激 政策以及不对称降息, 尤其是在流动性紧张的年末, 实施了 SLO 不完全 MLF 续作并对存款口径进行调整, 有效应对多种因素引起的资金波动 2014 年, 全社会融资总额 万亿元, 其中, 新增人民币贷款 企业债融资以及非金融企业境内股票融资占比年内不断提升, 继续加大金融体系服务实体经济力度 预计 2015 年货币政策稳中趋松, 调控工具将以总量工具为主, 综合考虑中国目前的通胀水平以及经济增长情况, 年内预计将有 1-2 次降息, 若干次降准以及 SLF SLO 等 此外, 资本市场将延续反弹, 而随着利率市场化进程推进, 人民币汇率双向波动机制将进一步健全 财政政策方面, 受经济增长趋缓 结构性减税 房地产调整等因素综合影响,2014 年我国财政收入增长有所减慢, 增速由年初的 13% 迅速回落至一季度的 9.3%, 二季度以来稳定至 8.3% 左右 与此同时, 财政支出保持刚性增长,11 月中央财政支出增长 10.1%, 虽然增速有所放慢, 但持续高于财政收入增长, 财政收支压力不减 2015 年, 预计采取积极的财政政策, 加大稳增长力度, 财政赤字略有扩大, 财政支出结构更加侧重铁路 保障房建设 农村基础设施 生态环境保护和节能减排等民生和重点领域, 进一步发挥政府投资的引领作用 2015 年, 房地产市场调整 财政金融风险 地方政府债务累积以及产能过剩等对宏观经济 金融稳定带来了一定的压力 中诚信国际认为, 在 低增长 低通胀 背景下, 基于 稳增长 的需要, 社会经济仍然面临较大的调整和再平衡的压力 改革的不断深入有利于实现社会资源的合理配置, 协调稳增长与调结构之间的关系, 使得社会经济进入新的平衡期 中央管理层的经济治理更看重增长质量, 以去杠杆化 结构性改革为调控核心 而 2015 年是 十二五 规划的收官之年, 也是全面推进依法治国的开局之年, 更是全面深化改革的关键之年 随着改革路线图的推出, 全方位的体制机制改革将不断展开, 改革已经迈入落地攻坚期 中诚信国际认为, 围绕缩小收入差距和要素价格 两大核心 改革, 土地征地制度改革 财税金融体制改革 国退民进 国有企业改革 政府职能转变 资本市场等重点领域的改革工作都将不断推动 阻碍市场发挥作用的壁垒将进一步打破, 垄断行业 特许经营 对外投资等领域的改革将加快推进, 市场机制将会进一步发挥作用 全面深化改革将释放新的动力和活力, 更大限度地激发发展的内生动力, 为实现新常态下经济社会科学发展提供动力 中诚信国际认为, 宏观调控和改革将对我国经济面临的下行压力起到缓解作用, 总体上 2015 年中国经济增长将进一步趋缓 行业及区域经济环境房地产开发行业 房地产销售 2010 年, 为遏制房价的快速上涨和投资性需求, 政府相继出台了差别化信贷 限购 上调公积金贷款利率等调控政策, 抑制了房地产过快的增长势头, 导致当年全国商品房销售面积和金额同比增速大幅下降至 11.35% 和 18.30% 2011 年随着调控政策的进一步严厉以及调控的深入, 全国商品房销售面积和金额增速分别下滑至 4.90% 和 12.10% 2012 年, 中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向,2012 年前 2 个月, 全国商品房销售面积同比增速触及当年最低点, 同比下降 20.9% 在中央继续保持从紧政策的同时, 地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求, 随着市场逐步消化前期调控政策的影响, 前期积压的置业需求开始逐步释放, 商品房销售面积增速自 2012 年 3 月开始逐步回升,2012 年全国商品房销售面积 亿平米, 同比增长 1.8%; 同年全国实现商品房销售额 6.45 万亿元, 同比增长 10.0% 2013 年房地产市场延续了 2012 年下半年的上升势头, 全年商品房销售面积和销售金额均创出新高, 增速较 2012 年有显著提升 2013 年, 商品房销售面积 亿平方米, 同比增长 17.3%, 增幅较 2012 年增加 15.5 个百分点 ; 商品房销售额 8.14 万亿元, 同比增长 6 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

7 26.3%, 比 2012 年提高 16.3 个百分点 资料来源 : 国家统计局 图 2:2010 年以来全国商品房销售情况 ( 单位 : 亿元 百万平米 %) 商品房销售价格方面, 伴随着房地产市场的调控,2011 年以来住宅价格月度环比涨幅开始逐步收窄, 中国指数研究院发布的中国房地产指数系统百城价格指数 ( 以下简称 百城指数 ) 显示, 百城指数环比涨幅由 2011 年 1 月的 1.41% 下降至 2011 年 8 月的 0.07%,2011 年 9 月至 2012 年 5 月, 百城指数环比连续下降, 自 2012 年 6 月, 房地产市场在达成新的供求平衡后价格持续回升 2013 年, 房地产市场延续回暖趋势, 住宅价格上涨速度较 2012 年下半年明显加快, 但上涨的势头在年末有所衰减, 截至 2013 年 12 月, 百城指数较 2012 年 12 月上涨 11.51%, 自 2012 年 6 月起已连续第 19 个月环比上涨 图 3: 近年来全国百城住宅价格指数 降幅开始收窄 2014 年, 全国商品房销售面积和销售额分别为 亿平方米和 7.63 万亿元, 同比分别下降 7.6% 和 6.3% 在销售下滑和高库存的双重压力下, 住房价格涨幅趋缓,2014 年 1~4 月, 百城住宅价格指数环比虽有增长, 但涨幅亦逐步缩小, 2014 年 5~12 月, 百城指数环比已经连续下降 8 个月 2014 年以来, 随着房地产市场短期供大于求, 导致库存量连续攀升 截至 2014 年 12 月末, 全国商品房待售面积 6.22 亿平方米, 较 2013 年末增加 1.29 亿平方米 其中, 住宅待售面积 4.07 亿平方米, 较 2013 年末增加 0.83 亿平方米 根据中国指数研究院的数据显示, 主要代表城市的出清周期明显延长 资料来源 : 国家统计局 图 4: 近年来全国商品房待售情况 ( 单位 : 万平方米 ) 房地产投资和施工 资料来源 : 中国指数研究院, 中诚信国际整理 2014 年前三季度, 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响, 全国商品房销售面积和销售额同比持续下降, 且降幅呈现扩大趋势, 前三季度同比下降分别为 8.6% 和 8.9% 2014 年 9 月底以来, 伴随着央行对个人住房贷款政策的松绑以及降息, 2014 年四季度, 全国商品房销售面积和销售额同比 2011 年, 全国房地产累计投资增速一直保持在高位运行, 但投资增速伴随房地产调控出现逐步下降 房地产累计投资增速由 2011 年 1~2 月的 35.2% 下降至 2011 年 1~12 月的 27.9% 尤其是 2011 年下半年以来房地产调控政策不断深化与严厉, 导致商品房销售增速放缓, 因此房地产企业收到的订金及预收款和个人按揭贷款增速出现下滑 ; 同时, 房地产企业国内贷款增速的放缓也在一定程度上增加了房地产企业现金流压力 受上述因素影响, 全国房地产累计投资增速继续下降到 2012 年 1~10 月的 15.4% 随着商品房销售形势的回暖, 自 2012 年 10 月, 全国房地产累计投资增速开始回升,2013 年 7 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

8 1~12 月 全国房地产开发投资增速为 19.8% 2014 年以来 商品房销售的下降导致房地产开发投资增 速逐步回落 2014 年增速为 10.5% 较 2013 年投 资增速下降 9.3 个百分点 图 年以来全国房地产开发投资情况 资料来源 国家统计局 2014 年以来 房地产销售形势急转直下 使得 房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度 有 意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支 出 2014 年 1~12 月房地产新开工面积为 179,592 万平方米 累计增速为-10.7% 资料来源 国家统计局 图 年以来房地产开发企业购置面积及金额 2011 年全国房屋新开工面积同比增速开始放 缓 主要系在房地产调控背景下 商品房销售增速 出现下滑所致 尽管房地产开发累积投资增速及规 模保持在较高水平 但主要是基于在建项目 因此 2011 年以来 全国房屋竣工面积及竣工面积增速出 现上升 受 2011 年 8 月以来房地产投资增速不断 下滑的影响 2012 年全国房屋新开工面积增速大幅 下滑 并出现负增长 2012 年 7 月新开工面积累计 增速跌至 9.80% 触及年内最低点 2012 年下半年 随着商品房销售的回暖 新开工面积开始逐步趋于 稳定 但全年增速仍显著回落 2012 年全国房屋新 开工面积 177,334 万平方米 下降 7.3% 2013 年市 场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加 强 房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升 2013 年全国房屋新开工面积 201,208 万平方米 较 2012 年增长 13.5% 增幅提高 2 个百分点 图 年以来全国房屋新开工和竣工面积 资料来源 国家统计局 土地成交方面 受调控政策影响 2011 年全国 房地产开发企业土地购置面积 4.10 亿平方米 同比 增长 2.6% 增速较 2010 年回落 22.6 个百分点 土 地成交价款 8,049 亿元 同比下降 1.9% 增速较 2010 年大幅回落 57.4 个百分点 2012 年 房地产开发 企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗 资金 面压力依然较大等多方面因素作用下 减少了土地 购置活动和支出 2012 年 房地产开发企业土地购 置面积 35,667 万平方米 较 2011 年下降 19.5% 土地成交价款 7,410 亿元 同比下降 16.7% 降幅 较 2011 年扩大 6.4 个百分点 2013 年 房地产开 发企业补库存需求加强 土地购置支出较调控影响 最为显著的时期有了大幅增加 同时 2013 年地方 政府面临较大的债务压力 土地出让积极性较高 供求双方作用下 土地市场交易明显较 2012 年活 8 保利房地产 集团 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

9 跃 2013 年, 房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米, 较 2012 年增长 8.8%, 土地成交价款 9,918 亿元, 增长 33.9%, 增速较 2012 年提高 2.4 个百分点 2014 年以来, 伴随着房地产销售情况的下滑, 房地产开发企业购置面积同比出现下降,2014 年 1~12 月份, 房地产开发企业土地购置面积 33,383 万平方米, 同比下降 14.0%; 但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一二线城市, 同期土地成交价款为 10,020 亿元, 同比增长 1.0% 中诚信国际认为, 在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下, 房地产新开工面积以及土地购置面积同比下降将在一定程度上抑制未来几年的新增供给量, 有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间 房地产融资从房地产企业资金来源看,2013 年, 房地产开发企业到位资金 122,122 亿元, 比 2012 年增长 26.5%, 增速上升了 个百分点 结构上看, 自筹资金 订金及预售款和个人按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位置, 这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过 70% 自 2012 年以来, 房地产国内贷款增速呈不断上升态势, 并在 2013 年四季度超过其他资金增速 2013 年, 房地产国内贷款同比增速达 33.12%, 增速较 2012 年提升 个百分点, 国内贷款在房地产开发投资资金来源合计中的占比亦回升至 16.11% 2013 年房地产市场销售端的超预期表现为房地产行业资金面改善形成有力支撑, 同时国内贷款同比快速增长为进一步改善房地产开发企业资金链状况起到了积极作用, 缓解了房地产开发企业融资的压力, 房企自筹资金占比也出现小幅下降 2013 年, 房地产自筹资金的占比为 38.83%, 较 2012 年下降了 1.65 个百分点 同比增长率 其中 : 自筹资金 34,093 39,083 47,425 50,420 占比 同比增长 国内贷款 12,564 14,778 19,673 21,243 占比 同比增长率 利用外资 占比 同比增长率 其他来源 35,775 42,275 54,491 49,690 占比 同比增长率 资料来源 : 国家统计局 2014 年, 房地产到位资金同比微服下降 0.1%, 增速较 2013 年出现大幅下降, 企业资金仍承压 其中, 受房地产销售下降影响,2014 年其他来源资金 ( 个人按揭贷款 定金与预收款等 ) 同比下降 8.8%, 该类资金占比也下降至 40.73%; 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3% 和 8.0%, 占比分别提高至 42.13% 和 17.69% 从房地产贷款余额的结构看, 个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分, 在房地产贷款中的占比一直保持在 60% 以上 截至 2014 年末, 全国个人购房贷款余额为 万亿元, 个人购房贷款占房地产贷款总额的 67.17% 另外, 在抑制房地产投资性需求的同时, 政府也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群体的住房需求, 近年来金融机构加大了对于保障性住房项目的信贷支持力度 根据央行的统计数据, 2011~2014 年, 保障性住房开发贷款余额同比增速分别为 31.7% 46.6% 26.7% 和 57.2%, 连续保持高速增长 截至 2014 年末, 保障性住房开发贷款余额达 1.14 万亿元 图 8:2011~2014 年末房地产贷款构成 ( 单位 : 万亿元 ) 表 1:2011~2014 年末房地产开发投资资金来源 ( 单位 : 亿元 %) 指标 资金来源合计 83,246 96, , ,991 9 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

10 近年来, 商业地产开发投资维持较快增长, 商业地产供应呈现快速扩张态势, 使得部分地区风险有所加剧 资料来源 : 中国人民银行, 中诚信国际整理 行业关注 2014 年以来, 房地产市场持续分化, 在 双向调控 的政策基调下, 部分城市限购政策出现松绑, 但短期内依旧难以扭转库存加大的局面, 去库存将为房地产市场的主基调 2014 年以来, 我国房地产市场出现分化, 部分城市商品房价格下降, 库存压力加大, 去化周期明显延长 为此, 住建部在 2014 年坚持 双向调控 的政策基调, 根据不同地区 不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段 对一线城市继续增加供应, 抑制 遏制投资投机性需求, 限购政策不退出 而对于库存量比较大的城市, 要控制今年住宅用地的规模, 调整新建商品住房上市结构, 通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求, 消化库存 截至目前,46 个限购城市中仅有北京 上海 广州 深圳 三亚 5 个城市仍在执行限购政策, 其他城市均在不同程度上解除或放松了限购政策, 且部分城市已经放松了限贷政策 总体来看,2014 年以来全国商品房销售面积和销售金额持续下降, 需求未见明显好转 放松限购城市的增加, 虽然在短期内有助于引导市场预期, 带动需求释放 但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡, 库存量加大的局面, 未来市场仍将以去库存为主基调 房地产市场调控方面, 在继续坚持 双向调控 政策基调的同时, 未来将着重建立房地产调控长效机制, 包括金融 信贷 财税 土地 普通商品住房供给等多方面 2011 年以来, 全国商业地产 ( 办公楼和商业营业用房 ) 的投资额呈逐年递增态势, 并且投资增速超过住宅开发投资增速 同时, 商业地产开发投资在房地产开发投资中的占比亦不断提升, 由 2011 年的 16.06% 上升至 2014 年的 21.03% 2013 年, 在房地产政策面整体较为平稳 货币环境较为宽松的背景下, 商业地产开发投资快速增长 2013 年全国办公楼投资 4, 亿元, 同比增长 38.19%; 商业营业用房投资 11, 亿元, 同比增长 28.27% 2014 年, 全国办公楼投资 5,641 亿元, 同比增长 21.3%; 商业营业用房投资 14,346 亿元, 同比增长 20.1% 图 9:2011 年以来我国商业地产投资情况 ( 亿元 ) 资料来源 : 国家统计局 中诚信国际整理 2013 年, 全国办公楼施工面积达 24,577 万平方米, 同比增长 26.5%; 其中, 新开工面积 6,887 万平方米, 同比增长 15.0% 商业营业用房施工面积 80,627 万平方米, 同比增长 22.5%; 其中, 新开工面积 25,902 万平方米, 同比增长 17.7% 2014 年, 全国办公楼和商业营用房施工面积继续保持了较快的增长速度, 当年施工面积分别为 29,928 万平方米和 94,320 万平方米, 同比增长 21.8% 和 17.0% 而受房地产市场调整影响, 当年新开工面积同比增速均出现明显回落, 商业营用房新开工面积甚至出现负增长, 其中当年办公楼新开工面积为 7,349 万平方米, 同比增长 6.7%; 商业营业用房新开工面积 25,048 万平方米, 同比下降 3.3% 10 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

11 2013 年, 商业地产市场表现较为活跃, 销售额和销售面积创出新高 2013 年, 全国办公楼销售面积 2,883 万平方米, 同比增长 27.9%; 商业营业用房销售面积 8,469 万平方米, 同比增长 9.1% 同期办公楼销售额达 3,747 亿元, 同比增长 35.1%; 商业营业用房销售额达 8,280 亿元, 同比增长 18.3% 但 2014 年以来, 伴随着住宅市场的调整, 商业地产市场成交也受到冲击 2014 年, 办公楼销售面积和金额分别为 2,498 万平方米和 2,944 亿元, 同比下降 13.4% 和 21.4%; 商业营业用房销售面积和金额分别为 9,075 万平方米和 8,906 亿元, 同比增长 7.2% 和 7.6%, 但增速较 2013 年全年也有所下降 租赁市场表现方面, 根据睿意德发布的 中国商业地产季度报告 2014Q3, 中国写字楼和商用物业租赁市场区域分化较为明显 从空置率来看, 2014 年三季度一线和三线城市商业物业空置率较低, 分别为 5.9% 和 7.6%, 二线城市商用物业空置率为 15.1%, 处于较高水平 ; 写字楼物业方面,2014 年三季度一线城市空置率为 6.3%, 二线和三线城市空置率则分别高达 25.5% 和 16.5%, 区域之间分化更为显著 中诚信国际认为, 近年来商业地产投资增速维持在较高水平, 商业地产供应量呈现快速扩张态势 但结构性供求矛盾已经开始显现, 部分经济欠发达 居民消费能力不强的二 三城市商业地产供应增长过快, 使得区域性的风险快速积聚 2014 年 9 月末以来, 政策面不断出台新规, 主要内容涉及调整首套房贷款的认定 降低二套房首付比例 公积金贷款优惠以及调整营业税全额征收的免征期等 此外, 连续降息也有助于购房者预期的转变, 降低购房成本, 促进短期内的需求释放自 2014 年 9 月末以来, 政策面对房地产的支持力度日渐增强 2014 年 9 月 30 日, 中国人民银行网站发布 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ( 以下简称 通知 ) 该通知从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持 供给端 层面, 拓宽保障性安居工程和普通商品住房的融资渠道, 进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用, 支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具, 积极稳妥开展房地产投资信托基金 (REITs) 试点 需求层面, 一方面要求金融机构积极支持居民家庭合理的住房贷款需求 其中, 针对贷款购买首套普通自住房的家庭, 房贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍 ; 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策 ; 在已取消或未实施 限购 措施的城市, 对拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭, 又申请贷款购买住房, 银行业金融机构应根据借款人偿付能力 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平 另一方面, 鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券 (MBS) 发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金, 专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放, 增强金融机构个人住房贷款投放能力 2015 年 3 月 30 日, 中国人民银行 住建部与银监会联合下发 关于个人住房贷款政策有关问题的通知, 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房, 最低首付款比例调整为不低于 40% 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房, 最低首付 20%; 拥有一套住房并已结清贷款的家庭, 再次申请住房公积金购房, 最低首付 30% 同日, 财政部下发 财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知, 通知指出, 对个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税 此外, 央行分别于 2014 年 11 月和 2015 年 2 月和下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 中诚信国际认为, 放松首套房贷认定 降低二 11 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

12 套房首付比例 公积金贷款优惠 调整营业税全额征收的免征期以及降息等举措, 在稳定购房者预期的同时, 能够有效降低置业门槛, 减轻二手房交易的税费负担, 有助于改善型需求在短期内的释放 同时, 随着货币政策进入降息周期, 购房成本和房地产企业资金成本也将不同程度回落 总的来看, 政策面从过去的 严格调控 向 正常化 的回归, 将对房地产市场和行业带来积极影响, 但在房地产市场结构性供求矛盾凸显的环境下, 政策效果仍有待观察, 中诚信国际将对此保持持续关注 竞争优势及抗风险能力 股东的有力支持公司实际控制人中国保利集团公司是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一, 也是 16 家以房地产为主业的央企之一 保利集团的前身为保利科技有限公司, 于 1984 年建立 目前, 保利集团已发展成为一家从事贸易 地产 文化艺术 能源 民用爆破等业务的多元化集团 截至 2013 年末, 保利集团总资产为 4, 亿元, 所有者权益合计 1, 亿元, 资产负债率为 76.82%;2013 年, 保利集团的营业总收入达 1, 亿元, 经营活动净现金流为 亿元 房地产开发是保利集团的主业之一, 作为保利集团房地产业务的主要平台和载体, 保利地产在业务拓展 项目取得 开发资金等方面都得到了保利集团的重点扶持 保利集团对公司的支持主要体现在两个方面, 一是资金的支持, 通过集团借贷 担保等方式给予公司较为有力的支持 ; 二是品牌优势, 在公司扩张阶段, 借助保利集团的品牌和社会影响力有利于快速扩张 此外, 由于保利集团有较高的信誉度, 还可以在项目合作方面促进公司房地产业务的发展 公司在全国市场占有率逐步提升, 已成为全国最大房地产开发企业之一, 行业地位突出目前我国的房地产行业具有企业数量众多, 行业集中度低, 客户需求的地域差异显著以及行业充分竞争等特点, 全国最大的房地产开发企业万科企 业股份有限公司在 2013 年按销售金额计算的全国市场占有率亦仅为 2.10% 左右 近三年来保利地产的市场占有率快速上升, 按商品房销售面积计算公司的全国市场占有率由 2011 年的 0.59% 上升至 2013 年的 0.82%,2014 年前三季度进一步增至 0.93%; 按商品房销售金额计算的全国市场占有率则由 2011 年的 1.24% 上升至 2013 年的 1.54%,2014 年前三季度进一步升至 1.86%, 保利地产已成长为全国规模最大的房地产开发企业之一 另一方面, 从销售增速看,2012 年全国房地产市场较为低迷, 成交量萎缩, 房屋销售量与销售额有所下滑的环境下, 公司实施的 以销定产 快速开发 快速销售 的策略仍使其当年的销售面积和销售金额同比增长 30% 以上, 突破千亿元大关 ; 2013 年房地产市场有所回暖, 公司销售金额仍保持 20% 以上的增速 表 2:2011~2014 年前三季度公司经营状况与全国平均水平比较指标 公司合同销售面积 ( 万 , 平米 ) 全国商品房销售面积 ( 万 109, , ,551 77,132 平米 ) 公司商品房销售面积占 0.59% 0.81% 0.82% 0.93% 比 (%) 公司合同销售金额 ( 亿 , , 元 ) 全国商品房销售金额 ( 亿元 ) 59,119 64,456 81,428 49,227 公司商品房销售金额占比 (%) 1.24% 1.58% 1.54% 1.86% 公司合同销售面积同比增速 -5.53% 38.57% 18.11% -9.18% 全国商品房销售面积同比增速 4.90% 1.80% 17.29% -8.6% 公司合同销售面积增速倍数 公司合同销售金额同比增速 10.69% 38.91% 23.15% 3.52% 全国商品房销售金额同比增速 12.10% 10.00% 26.33% -8.9% 公司合同销售金额增速倍数 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

13 资料来源 : 国家统计局 公司提供 公司坚持一二线中心城市及刚需产品定位, 土地储备丰富, 具备较强的可持续发展能力公司坚持一二线中心城市为主的 3+2+X 1 区域布局战略, 实施等量拓展 截至 2014 年 9 月末, 公司的业务已拓展至 54 个城市, 土地储备的总待开发面积为 4,905 万平方米, 区域布局更加完善 在区域布局方面, 截至 2014 年 9 月末, 公司 76% 左右的待开发资源位于一二线城市, 且公司的项目定位以中小户型刚需产品为主, 具备较强的抗风险能力 在政府此轮调控政策影响下, 刚性购房需求成为市场主流 且房地产市场区域供求出现明显分化, 土地稀缺的一二线城市成为商品房成交的主流市场, 三四线城市则视其供求关系的不同出现了或面临着较大的分化风险 公司继续坚持一二线中心城市为主, 同时适度布局发展潜力较大的三四线城市, 能够在一定程度上分散调控政策对公司业务带来的风险, 并且三四线城市较大的市场潜力也能够提高公司的持续发展能力 公司在商业地产 房地产基金和养老地产等领域稳步拓展, 产业链协同效应显著在住宅开发之外, 公司积极在商业地产 房地产基金和养老地产等领域进行多元化拓展 在商业地产方面, 截至 2014 年 6 月末, 公司持有已运营集中商业物业约 89 万平方米, 包括 2 个写字楼 5 家酒店 2 个购物中心 1 个展馆 2013 年实现商业租赁及经营收入约 11 亿元 在房地产基金方面,2010 年, 公司联合中信证券成立信保 ( 天津 ) 股权投资基金管理有限公司 ( 以下简称 信保基金 ), 专注于房地产产业投资 截至 2014 年 9 月末, 信保基金的注册资本为 1.00 亿元, 保利地产持有 40% 的股权 公司房地产基金业务继续保持高速增长, 截至 2014 年 9 月末, 信保基金资金管理规模突破 270 亿元, 连续两年被基金排名权威机构清科集团评为 中国房地产基金十强 第一名 信保基金的大部分资金均投入到公司自己的项目, 为公司拓宽了资金来源 未来信保基金将作为公司开展房地产金融业务的重要平台为公司提供稳定的资金来源 在养老地产方面, 公司推行 以全产业链方式进军养老产业, 打造机构养老 社区养老和居家养老 三位一体 的中国式养老体系 的养老产业战略 公司已经在北京 上海 广州 成都等多个城市规划及建设了养老地产项目, 未来随着我国步入老龄化社会, 对养老地产的需求将不断提升, 养老地产业务将为公司带来新的盈利增长点 整体来看, 目前调控政策将促使行业进行新一轮的并购整合, 保利地产有力的股东支持 领先的市场占有率 完善的区域布局和多元化的拓展思路将使公司在此轮整合中处于较有利的位置, 公司的行业地位有望得到进一步提升, 公司具备极强的竞争实力和抗风险能力 业务运营 作为一家全国性的房地产公司, 公司以开发商品住宅为主, 同时稳步推动商业地产 房地产基金和养老地产等业务发展 2011~2013 年, 公司分别实现营业总收入 亿元 亿元和 亿元, 年均复合增长率为 40.13% 从收入构成来看, 房产开发销售业务为公司主要收入来源, 近年来占营业总收入的比重一直保持在 95% 以上 ; 商业物业管理 租赁等收入占比虽然不大, 但能够为公司提供稳定的利润和现金流 2013 年, 公司实现房地产开发销售收入 亿元, 租赁 物业管理 展览 酒店等其他业务收入 亿元 2014 年 1~9 月, 公司实现营业总收入 亿元, 同比增长 17.95% 图 10:2013 年公司主营业务收入构成情况 X 战略中, 3 指长三角 珠三角和环渤海地区, 2 指中部和成渝, X 指其它有潜力的城市群 13 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

14 资料来源 : 公司提供 住宅开发新开工面积方面, 公司本着以销定产的原则 为保障销售规模的持续稳定增长, 新开工水平整体较为稳定, 但受近年来房地产行业调控影响亦存在阶段性波动 其中 2012 年由于市场的不确定及资金面偏紧, 房地产行业整体投资意愿有所下降, 受此影响, 公司当年新开工面积小幅下滑至 1,410 万平方米 2013 年行业有所回暖, 房地产行业投资增速有所恢复, 公司新开工面积回升至 1,692 万平方米, 较上年增长 19.94% 随着前期项目逐渐完工, 近年来公司竣工面积逐年增长,2013 年公司竣工面积由 2011 年的 565 万平方米增长至 1,264 万平方米, 年均复合增长率达 49.57% 2014 年以来, 随着调控力度的缓和, 公司前三季度新开工面积达 1, 万平方米 合同销售方面,2012 年公司应对调控积极促进销售, 加大中小户型产品的推售力度, 当期实现合同销售面积 万平方米, 同比增长 38.57%, 实现合同销售金额 1, 亿元, 同比增长 38.91% 2013 年, 公司继续坚持普通住宅产品定位和快速周转的开发策略, 抓住上半年供应偏紧而销售形势良好的窗口期, 加大产品推售力度, 当年实现合同销售面积 1, 万平方米, 同比增长 18.11%, 实现合同销售金额 1, 亿元, 同比增长 23.15% 2014 年前三季度, 公司积极营销, 全力去库存, 实现合同销售面积 万平方米, 同比减少 9.18%, 合同销售金额 亿元, 同比增长 3.52% 合同销售额的区域分布方面, 公司的销售以一 二线城市为主 其中 2013 年, 广州 北京和上海三个一线城市的合同销售金额占比分别为 13.59% 8.48% 和 6.90%; 另外, 公司在天津 江苏和重庆三地的销售金额均超过 50 亿元 从公司 2013 年合同销售额的区域分布看, 公司 3+2+X 的城市群战略得到有效贯彻和落实, 区域规模效应进一步显现 2014 年前三季度, 公司在广东 北京 上海等地的销售额均突破 100 亿元, 在成都 武汉等地的销售额分别突破 80 亿元和 60 亿元 在销售均价方面, 尽管近年来房地产市场整体出现一定波动, 但公司的平均售价稳定上升, 由 2011 年的 11,263 元 / 平方米上升至 2013 年的 11,771 元 / 平方米, 显示出公司布局一二线城市核心区域的战略得到较好落实 ;2014 年前三季度公司楼盘销售均价进一步上升至 12,834 元 / 平方米 表 3: 近年来公司房地产开发运营情况指标 新开工面积 ( 万平方米 ) 1,503 1,410 1,692 1, 竣工面积 ( 万平方米 ) , 合同销售面积 ( 万平方米 ) , 合同销售金额 ( 亿元 ) , , 销售签约均价 ( 元 / 平方 11,263 11,290 11,771 12,834 米 ) 结算面积 ( 万平方米 ) 结算金额 ( 亿元 ) 资料来源 : 公司提供总体来看, 近年来房地产行业受宏观调控影响呈现一定的波动态势, 但公司刚需产品定位清晰 区域分布合理, 去化策略精准, 住宅开发业务保持了稳定增长, 规模优势突出 土地储备近年来, 公司坚持一二线城市为主的 3+2+X 区域布局战略, 实施等量拓展, 除了通过招 拍 挂获取项目外, 公司还通过旧城改造 棚户区改造 概念地产 合作开发等灵活方式低成本获取项目 2011~2013 年公司新增土地储备的权益容积率面积分别为 933 万平方米 1,319 万平方米和 1,827 万平方米, 年均复合增长率达 39.94%; 相应的土地购置 14 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

15 支出亦快速上升, 近三年分别为 241 亿元 447 亿元和 568 亿元, 年均复合增长率达 53.52%; 公司所购土地的楼面均价由 2011 年的 2,582 元 / 平方米升至 2013 年的 3,111 元 / 平方米, 年均复合增长率为 9.77%, 高于近三年公司销售均价的平均增速, 显示出公司的土地储备进一步向核心区域集中 2014 年前三季度, 基于市场波动及公司充足的土地储备现状, 公司对土地获取更加谨慎, 拓展更具针对性, 公司充分发挥旧城改造的经验优势, 以完善布局和补充货量为拓展目标, 新增 万平方米的权益容积率面积, 土地购置支出 亿元, 同时因公司进一步加大对核心区域的土地储备力度, 所购土地楼面均价上升至 3,879 元 / 平方米 表 4: 保利地产新增土地储备情况 新拓展项目 ( 个 ) 新增土地容积率面积 ( 万平方米 ) 933 1,319 1, 新增土地总地价 ( 亿元 ) 新增土地楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 2,582 3,386 3,111 3,879 规划总建筑面积 ( 万平方米 ) 7,568 9,238 11,217 11,798 待开发面积 ( 万平方米 ) 3,795 4,278 4,925 4,905 资料来源 : 公司提供 在土地储备的区域分布方面, 截至 2014 年 9 月末, 公司项目总待开发面积为 4,905 万平方米, 分布在全国 54 个城市, 一二线城市占比约为 76% 其中广州 北京和上海三个一线城市的待开发面积占比分别为 6.08%,1.24% 和 0.71% 公司土地储备面积前 5 名的佛山 重庆 武汉和沈阳均属二线城市, 公司在这 4 个城市的待开发面积占总建筑面积的 25.23% 公司目前土地储备的区域分布显示公司 出租物业类型 项目名称 坚持聚焦一二线城市, 进行审慎拓展, 保障可持续发展能力 公司在建拟建项目较多, 计划投资规模较高 2014 年, 公司计划完成房地产直接投资 1,166 亿元, 计划新开工面积约 1,750 万平方米, 计划竣工面积约 1,350 万平方米 随着公司在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目, 公司未来面临一定资金支出压力 2014 年以来房地产行业步入调整期, 公司流动性压力有所上升 中诚信国际将对公司在建项目销售金额和销售价格的变化及其对公司信用水平的影响保持关注 总体来看, 充足的土地储备为未来业务发展提供了有力支持, 且储备项目多位于重点城市核心地段, 项目预期盈利能力强 同时中诚信国际注意到, 目前公司在建拟建房地产开发项目数量较多 投资规模较大, 随着房地产市场环境的变化, 未来销售回款和流动性或将面临一定的不确定性 持有物业运营 表 5: 截至 2014 年 6 月末公司主要持有经营和出租的物业情况 总建筑面可供出租面积 ( 平方米 )/ 客积房数 ( 套 ) ( 平方米 ) 以住宅开发为主, 有计划地增持国家中心城市的商业地产 是公司的发展战略之一, 近年来公司逐步加大商业地产经营力度 公司商业物业类型包括酒店 购物中心 展馆 写字楼等多种形态, 其定位是城市地标性商用物业 区域分布方面, 公司已投入运营的商业物业主要集中在广州 佛山两地, 同时在阳江 重庆和成都等地发展业务 截至 2014 年 6 月末, 公司共持有 10 幢已投入运营商业物业, 持有物业建筑面积为 万平方米, 主要物业的出租率或入住率维持在较高水平 出租率 / 入住率 (%) 平均租金 ( 元 / 平方米 / 年 )/ 平均房价 ( 元 / 间 / 夜 ) 酒店佛山保利洲际酒店 63, 套 成都保利公园皇冠 假日酒店 59, 套 广州保利山庄酒店 8, 套 阳江海陵岛保利皇 冠假日酒店 73, 套 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

16 重庆保利皇冠假日 60,855 酒店 326 套 酒店合计 265,834 1,523 套 购物中 115,779 佛山保利水城心 69, 广州保利中环广场 58,741 52, ,544 1,557 展馆 广州保利世贸中心 335, , ,464 2,450 写字楼 广州保利中心 66,370 61, ,100 2,100 广州保利国际广场 55,954 30, ,408 1, 商业物业合计 632, , 资料来源 : 公司提供 分业态来看, 受宏观环境和政策面变化影响, 2013 年高档酒店市场出租率相比上年同期下降明显, 影响了酒店行业整体盈利水平, 但公司旗下酒店并非以商务客源为主, 所受影响不大 2014 年以来各酒店出租率继续上升, 但受季节因素影响, 2014 年上半年酒店的平均房价较 2013 年有所下滑 公司的写字楼和购物中心均处在城市核心区域, 自建成以来始终保持很高的出租率和较为稳定的租金水平 商业物业目前在收入和利润中的占比较小, 但 规定设立了股东大会 董事会和监事会, 建立了各项工作细则, 明确了各方的职责权限 股东大会是公司的最高权力和决策机构 ; 董事会对股东大会负责, 其成员由股东大会选举产生, 董事会下设战略委员会 审计委员会 提名委员会 薪酬与考核委员会四个专业委员会 ; 监事会对公司董事 管理层以及公司的日常运营负有监督义务 ; 公司管理层则负责主持日常经营管理工作 公司与控股股东 实际控制人在业务 人员 资产 机构 财务五方面保持了应有的独立性 是能够为公司贡献稳定的现金流, 且公司所持物业内控管理主要位于城市核心地段, 物业的升值提升了公司的重大投资决策方面, 公司形成了完善的项目决资产质量, 也为公司今后的融资创造了有利条件 策机制, 由各地子公司提交项目拓展报告, 经公司总体来看, 受行业环境影响公司经营物业运营面临总部投资管理中心评估确认, 经公司总经理办公会一定挑战, 但出租物业经营情况良好, 租金收入明审核后提交公司董事会或股东大会审议通过, 然后显增长, 为公司提供较为持续稳定的收入和现金由管理层具体执行 流 同时该业务板块也成为提升公司品牌价值, 延产品开发质量方面, 公司导入房地产企业伸产业链的有益补充 ISO9001 质量管理体系, 结合公司多年房地产项目 管理产权结构 截至 2014 年 9 月末, 保利南方集团有限公司持有公司 42.06% 的股份, 是公司的第一大股东, 公司的实际控制人是中国保利集团公司, 最终控制人是国务院国有资产监督管理委员会 截至 2014 年 9 月末, 公司共有下属子公司 299 家 公司治理保利地产根据 公司法 和 证券法 等有关 开发的经验, 建立了一套专业化 规范化 程序化的房地产运作体系 采购与成本控制方面, 公司开发了成本管理信息系统, 实现对项目运作全过程成本信息的记录和管理 公司建立了规范的招投标制度, 项目开发建设过程中发生的外包及采购业务原则上均须通过招标确定合作单位 公司也建立了合格供应商数据库, 定期对合格供应商进行考评, 确保参加投标者符合公司的要求 销售与收款控制方面, 公司制定了多项规定以 16 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

17 规范房地产项目的认购 折扣 签约 回款等业务, 实现了销售业务的信息化管理 在资金管理方面, 公司实行严格的付款审批程序, 严格限制对外借款 ; 公司严格控制银行账户的开立和撤销, 各公司银行账户的开立和撤销需董事长批准 ; 公司总部严格控制外部融资权限, 各子公司外部融资均需报公司总部同意 ; 公司还通过资金日报 周报和月报表等途径及时掌握和监控总部和下属公司的资金动态 战略规划 保利地产将坚持以房地产为主业, 围绕 三个为主 和 三个结合 的企业经营方针, 打造中国地产长城, 成为中国房地产领军企业和领导品牌 三个为主 方面, 一是以房地产为主业, 拓展相关产业 ; 二是以省会及中心城市为主, 逐步向二三线城市辐射 ; 三是以住宅开发为主, 有计划地增持国家中心城市的商业地产 三个结合 方面, 一是扩大经营规模与提高开发效益相结合 ; 二是开发性收入与经营性收入相结合 ; 三是资产经营与资本运营相结合 公司将按照国家城镇化战略部署, 审慎推进经济发达城市群 城市带的战略布局 ; 做好现有主要区域 尤其是一 二线城市的深耕, 持续优化资源结构 ; 加大库存去化力度, 加速盘活留存资产, 提高资金周转效率 ; 加大商业 养老 旅游 文化等概念地产的研发与投入 ; 稳步推进房地产金融产业的发展 总体来看, 未来公司将继续坚持全国化战略, 扩大经营规模 ; 坚持做强做大区域中心, 努力提高土地储备质量 ; 坚持以住宅滚动开发为主, 适度提高优质持有商业比例 在此基础上, 公司将开拓资本运作方案, 实现向房地产上下游相关行业的专业化发展 未来公司有望通过加强主业发展 推进产业链协同提升其在行业内的领先地位 财务分析 本报告关于公司财务实力的分析主要依据经 大信会计师事务有限公司审计并出具无保留意见 2 的公司 2011 年度财务报告 经立信会计师事务所 审计并出具无保留意见的 2012~2013 年度财务报告以及未经审计的 2014 年前三季度财务报表 公司财务报表均依照新会计准则进行编制 资本结构近年来随着公司生产经营规模的扩大, 公司资产规模快速增长,2011~2013 年末公司的总资产余额分别为 1, 亿元 2, 亿元和 3, 亿元, 年均复合增长率 26.88% 2014 年 9 月末公司的总资产余额进一步上升至 3, 亿元, 较年初增加 16.23% 公司的资产以流动资产为主, 主要由存货 货币资金和预付款项构成, 截至 2013 年末上述三项资产分别为 2, 亿元 亿元和 亿元, 占公司总资产的比例分别为 79.18% 11.14% 和 6.36% 图 11:2011 年末 ~2014 年 9 月末公司资本结构 资料来源 : 公司财务报告 公司的负债以有息负债为主 随着业务的发展, 公司债务水平快速增长,2011~2013 年末公司的总债务余额分别为 亿元 亿元和 亿元, 年均复合增长率达 20.55% 2014 年 9 月末总债务余额进一步增至 1, 亿元 2013 年末公司的总资本化比率为 58.90%,2014 年 9 月末进一步增长至 64.29% 中诚信国际关注到, 由于业务的快速扩张, 目前公司的有息负债水平在行业龙头企业中处于较高水平, 但同时有息负债的上升也 2 截至 2011 年末, 大信会计师事务有限公司已为公司提供了 5 年审计服务, 故 2012 年起公司更换了会计师事务所 17 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

18 使得公司在市场调整中保有大量现金抵御风险 未来公司将控制和改善有息负债水平, 实现资产负债率的逐步下降 表 6:2013 年房地产行业部分上市公司资本结构指标资产负总资本公司债率 (%) 化比率 (%) 万科 A 保利地产 绿地控股 碧桂园 招商地产 金地集团 资料来源 : 公司公告 公司的债务以长期为主, 且随着业务的扩张而呈迅速上升趋势 长期债务余额由 2011 年末的 亿元增至 2013 年末的 亿元,2014 年 9 月末进一步上升至 1, 亿元 2011~2013 年末公司长期债务占总债务的比例分别为 79.58% 68.51% 和 78.81%,2014 年 9 月末该比值为 81.80% 此外, 中诚信国际也关注到为降低项目的运作风险, 缓解资金压力, 公司部分项目以股权合作的方式进行, 随着公司控股及参股的地产项目不断增多, 公司与参股项目公司及控股项目合作方之间的资金往来规模也不断扩大 截至 2014 年 9 月末, 公司其他应收款及其他应付款余额分别为 亿元和 亿元, 其中大部分为公司与关联方之间的往来款项 近年来, 由于利润的积累, 公司所有者权益稳步增长 2011~2013 年末公司的所有者权益余额分别为 亿元 亿元和 亿元,2014 年 9 月末所有者权益进一步上升为 亿元 同时, 公司合资项目中少数股东入股也成为其补充权益资本的重要渠道 截至 2014 年 9 月末, 公司的少数股东权益为 亿元 总体看, 近三年来公司抓住房地产市场快速发展的机遇, 资产和业务规模大幅增长 但公司的财务杠杆较高, 主要以债务融资支撑的业务增长使公司的有息债务负担处于较高水平 未来几年伴随公司全国布局的完成 土地储备的充实, 公司对有息负债的需求或将趋于平稳 中诚信国际将对公司未来资本结构的改善情况保持关注 盈利能力 2011~2013 年公司的营业总收入分别为 亿元 亿元和 亿元, 年均复合增长率达 40.12% 2014 年前三季度公司的营业总收入为 亿元 表 7:2011 年 ~2014 年 9 月公司主营业务板块收入 ( 单位 : 亿元 ) 业务板块 房地产销售 租赁 物管等其他业务 资料来源 : 公司财务报告 从收入构成看, 公司主营业务为商品房的开发销售, 商品房销售收入占公司营业总收入的 95% 以上 近年来随着公司业务规模的增长, 公司的商品房销售收入快速上升 截至 2014 年 9 月末, 公司的预收款项余额为 1, 亿元, 公司的业绩储备丰厚, 为未来两年收入的增长提供有力保障 公司其他业务包括租赁 物业管理 展览 建筑 装饰 销售代理和服务费等收入 近年来随着公司自持收租物业面积的增加以及所销售和管理的商品住宅规模的上升, 公司其他业务的收入规模亦稳定增长 未来随着公司继续增持优质物业以及商品住宅业务规模的提升, 预计该板块收入规模仍将稳定提高 表 8:2011 年 ~2014 年 9 月公司主营业务板块毛利率 业务板块 房地产销售 36.17% 35.24% 31.25% 32.45% 租赁 物管等其他业务 61.70% 60.38% 58.41% 58.13% 资料来源 : 公司财务报告 从盈利能力看, 近年来, 房地产企业毛利率水平整体处于下降趋势, 公司房地产销售业务盈利水平亦呈现与行业相似的变化趋势 一般来说, 由于预售制度的存在, 房地产开发企业的营业收入具有一定的滞后性, 本年的营业收入反映的通常是之前一两年的销售情况 受 2010 年以来国家持续出台针对房地产市场的调控政策 房地产市场 2010 年下半年以来渐趋低迷影响, 公司近年来房地产销售业务的毛利率呈逐年下降趋势,2013 年公司毛利率水平为 31.25%, 比上年下降 3.99 个百分点 但受益于 2012 年下半年以来房地产市场的企稳回升, 2014 年前三季度公司充分发挥旧城改造的项目优 18 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

19 势, 房地产销售业务的毛利率回升至 32.45% 2014 年以来, 房地产市场需求再次呈现低迷状态, 同时新盘供应量增加, 各大房企再次面临较为严峻的销售形势, 预计这将对公司房地产销售业务 2015~2016 年的毛利率带来一定的影响 公司的租赁 物业管理 会展和销售代理等业务的毛利率受折旧成本增加和人力成本上升等因素的影响而呈下降趋势, 但仍保持在 55% 以上的较高水平, 对提升公司整体盈利能力起到一定作用 受房地产行业调整影响, 近年来公司营业毛利率呈下降趋势,2011~2013 年分别为 37.20% 36.19% 和 32.16% 2014 年前三季度公司营业毛利率回升至 33.63% 随着业务的发展, 公司的期间费用也稳步上升 2011~2013 年公司的三费合计金额分别为 亿元 亿元和 亿元, 年均复合增长率为 40.83%, 与营业收入增速基本相当 2011~2013 年三费占营业总收入的比例有所波动, 分别为 5.09% 5.46% 和 5.14%, 与同行业可比企业相比, 公司的三费收入比处于较低水平 ;2014 年 1~9 月公司三费合计金额为 亿元, 占营业总收入的比例为 7.74% 图 12:2011 年 ~2014 年 9 月公司三项费用变化情况 资料来源 : 公司财务报告 公司的销售费用与管理费用随着业务的增长而稳定上升 另一方面, 因公司把绝大部分因借款产生的利息支出都在存货中资本化,2011~2013 年, 公司的财务费用仅为 3.90 亿元 8.92 亿元和 9.86 亿元,2014 年前三季度为 亿元 2011~2013 年公司在存货中资本化的利息支出金额分别为 亿元 亿元和 亿元, 占当年利息 支出总额的 89.47% 85.09% 和 84.15%;2014 年前三季度公司的资本化利息支出金额为 亿元, 占比为 82.38% 2011~2013 年公司实现的利润总额分别为 亿元 亿元和 亿元 ; 公司同期的净利润为 亿元 亿元和 亿元 2014 年前三季度公司的利润总额和净利润分别为 亿元和 亿元 总体来看, 受益于房地产市场的快速发展以及自身业务规模的不断提升, 公司表现出较强的盈利能力 ; 但 2014 年以来房地产市场供需形势的改变或将增加公司未来盈利能力的不确定性 现金流经营活动方面, 公司经营活动净现金流随市场变化及自身经营节奏调整近年来呈现一定波动 其中 2011 年公司购地支出有所下降, 但由于前期获取项目建设支出增长较快, 公司经营活动现金流净流出 亿元 2012 年公司销售回款增长较快, 同时新开工项目同比减少, 当期经营活动净现金流为 亿元 2013 年公司在行业回暖的形势下继续积极拿地, 当期经营活动净现金流为 亿元 2014 年前三季度, 由于市场转入低迷以及银行普遍限贷导致公司房款回收较慢, 同时公司在建项目支出较大, 当期公司经营活动净现金流为 亿元 投资活动方面, 公司 2011~2013 年的投资活动净现金流分别为 亿元 0.06 亿元和 亿元 2013 年公司的投资活动现金净流出较多, 主要是对合营及联营的房地产公司投资支付的现金增加所致 2014 年前三季度, 公司的投资活动净现金流为 亿元 筹资活动方面, 公司 2011~2013 年的筹资活动净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元 公司以债权融资为主, 但也在部分项目上通过引入其他投资者的资金来降低经营风险 公司 2012 年通过积极融资使得其现金及等价物余额保持在较高的水平, 以应对不断扩大的流动资金需求 2014 年前三季度公司筹资活动净现金流为 19 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

20 亿元, 较 2013 年同期增加约 亿元 公司于 2013 年 8 月和 2014 年 4 月各发行了 5 亿美元的债券, 在一定程度上降低了融资成本 表 9:2011 年 ~2014 年 9 月公司现金流状况 ( 单位 : 亿元 ) 指标 经营活动产生现金流入 , 经营活动产生现金流出 , 经营活动净现金流 投资活动产生现金流入 投资活动产生现金流出 投资活动净现金流 筹资活动产生现金流入 其中 : 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金 筹资活动产生现金流出 其中 : 偿还债务支付的现金 筹资活动净现金流 现金及现金等价物净增加额 资料来源 : 公司财务报告 总体上看, 保利地产实施较为积极的经营策略使其经营活动现金流承受较大压力, 公司的发展较依赖大规模的债务融资 偿债能力近年来, 在资产规模不断扩大的同时公司债务规模也持续增长 公司债务以长期债务为主, 截至 2013 年末, 公司总债务余额为 亿元, 其中长期债务 亿元 至 2014 年 9 月末, 公司总债务余额为 1, 亿元, 其中长期债务增至 1, 亿元 中诚信国际也关注到, 近年公司发展迅速, 债务规模上升较快, 资产负债率处于较高水平 表 10: 近年来公司偿债能力指标 指标 EBITDA( 亿元 ) 经营活动净现金流 ( 亿元 ) 经营活动净现金流 / 利息支 出 (X) 经营活动净现金流 / 总债务 (X) * EBITDA 利息倍数 (X) 总债务 /EBITDA(X) 注 : 加 * 指标已经年化 ;2014 年前三季度财务报表未经审计 ; 因缺乏相关数据, 未计算 2014 年前三季度 EBITDA 相关指标 资料来源 : 公司财务报告 从偿债能力指标分析, 近三年来公司经营活动 净现金流分别为 亿元 亿元和 亿元, 因公司经营活动净现金流基本持续为负, 其对债务本息的覆盖能力很弱 公司的 EBITDA 随着业务的增长而快速上升, 由 2011 年的 亿元增至 2013 年的 亿元, 年均复合增长率为 27.30% 因债务规模一直相对较大, 公司 EBITDA 相关的偿债指标近年来有所波动 公司的长期债务包括银行借款和境内外发行的债券, 截至 2014 年 9 月末, 银行长期借款中信用借款占 10.05%, 保证借款占 73.95%, 抵押借款占 16.00%; 公司的短期债务主要是一年内到期的长期借款, 占公司短期债务的 85.23% 从截至 2014 年 9 月末公司债务到期分布来看, 公司的债务以 2~3 年期银行贷款为主, 贷款的滚动释放能够总体满足资金调配需求, 但考虑到境内融资成本依然较高, 而房地产市场整体仍处在调整期, 预计未来一定时期的债务到期将对公司现金流带来一定压力 表 11: 截至 2014 年 9 月末公司债务到期分布 ( 单位 : 亿元 ) 到期期限 金额 1 年以内 235 1~2 年 年以上 431 合计 1,293 资料来源 : 公司财务报告 资产抵质押方面, 截至 2014 年 9 月末, 公司将账面价值 亿元的存货 投资性房地产及固定资产抵押用于向金融机构借款, 抵押资产占其资产总额的 21.09% 或有负债方面, 截至 2014 年 9 月末, 公司对合营 联营企业担保余额为 亿元 ; 公司为下属子公司担保余额为 亿元, 公司担保余额合计为 亿元, 占其净资产的比重为 %, 公司无对外担保, 无尚未结清的重大法律诉讼 公司与金融机构保持良好合作关系, 截至 2014 年 9 月末, 公司共获得各银行综合授信额度 2,199 亿元, 其中未使用额度 1,052 亿元 良好的银企关系为公司经营性资金需求和债务本息支付提供了较有力的保障 ; 且公司作为上市公司, 权益融资渠道畅通 20 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

21 过往债务履约情况 根据公司提供信息, 其近三年债务均按时还本付息, 不存在债务违约情况 评级展望 作为一家拥有领先行业地位的上市公司, 保利地产近年来在业务规模和盈利水平方面均呈现快速增长态势, 完善的业务布局 充足的土地储备和多元化的拓展为公司未来的持续发展提供了有力支持 中诚信国际肯定了公司股东保利集团给予公司在业务拓展 资金安排等方面的有力支持 公司行业领先地位不断巩固 业务布局进一步完善 土地储备持续增长 公司业务多元化拓展 产业协同效应显著和公司畅通的融资渠道等优势 同时, 中诚信国际也关注房地产市场竞争加剧以及公司在建 拟建项目投资支出较大等因素对公司经营及整体信用状况的影响 综上, 中诚信国际认为保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司在未来一定时期内信用水平将保持稳定 结论 中诚信国际评定保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司的主体信用等级为 AAA, 评级展望为稳定, 评定 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据 的债项信用等级为 AAA 21 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

22 中诚信国际关于保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据的跟踪评级安排 根据国际惯例和主管部门的要求, 我公司将在本期票据的存续期内对本期票据每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级 我公司将在票据的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测 我公司将密切关注发行主体公布的季度报告 年度报告及相关信息 如发行主体发生可能影响信用等级的重大事件, 应及时通知我公司, 并提供相关资料, 我公司将就该事项进行实地调查或电话访谈, 及时对该事项进行分析, 确定是否要对信用等级进行调整, 并在中诚信国际公司网站对外公布 中诚信国际信用评级有限责任公司 2015 年 4 月 8 日 22 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

23 附一 : 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司股权结构图 ( 截至 2014 年 9 月末 ) 国务院国有资产监督委员会 100% 中国保利集团公司 100% 保利南方集团有限公司 1.97% 42.06% 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 资料来源 : 公司提供 23 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

24 附二 : 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司组织结构图 ( 截至 2014 年 9 月末 ) 股东大会 战略委员会 监事会 董事会 提名委员会 董事长 审计委员会 总经理 薪酬与考核委员会 财务总监 副总经理 董事会秘书 董事会办公室 办公室 人力资源中心 投资管理中心 成本管理中心 财务管理中心 审计管理中心 品牌管理中心 商业管理经营中心 技术研发中心 工程管理中心 海外事业部 发展研究院 资料来源 : 公司提供 24 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

25 附三 : 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司主要财务数据及指标 ( 合并口径 ) 财务数据 ( 单位 : 万元 ) 货币资金 1,815, ,267, ,375, ,580, 交易性金融资产 应收账款净额 105, , , , 存货净额 15,210, ,964, ,990, ,502, 其他应收款 412, , , ,628, 长期投资 98, , , , 固定资产 ( 合计 ) 574, , , , 总资产 19,501, ,116, ,393, ,488, 其他应付款 789, ,529, ,583, ,954, 短期债务 1,392, ,567, ,099, ,352, 长期债务 5,426, ,585, ,809, ,575, 总债务 6,818, ,152, ,908, ,928, 净债务 5,003, ,884, ,533, ,347, 总负债 15,295, ,638, ,478, ,309, 财务性利息支出 48, , , , 资本化利息支出 408, , , , 所有者权益 ( 含少数股东权益 ) 4,206, ,477, ,915, ,179, 营业总收入 4,703, ,890, ,235, ,221, 三费前利润 1,242, ,681, ,017, ,225, 投资收益 -1, , , , EBIT 1,055, ,432, ,714, ,015, EBITDA 1,078, ,462, ,747, 经营活动产生现金净流量 -792, , , ,811, 投资活动产生现金净流量 -44, , , 筹资活动产生现金净流量 739, ,132, ,250, ,293, 现金及现金等价物净增加额 -97, ,442, , , 资本支出 4, , , , 财务指标 营业毛利率 (%) 三费收入比 (%) EBITDA/ 营业总收入 (%) 总资产收益率 (%) * 流动比率 (X) 速动比率 (X) 存货周转率 (X) * 应收账款周转率 (X) * 资产负债率 (%) 总资本化比率 (%) 短期债务 / 总债务 (%) 经营活动净现金流 / 总债务 (X) * 经营活动净现金流 / 短期债务 (X) * 经营活动净现金流 / 利息支出 (X) 总债务 /EBITDA(X) EBITDA/ 短期债务 (X) EBITDA 利息倍数 (X) 注 : 公司财务报表均依照新会计准则编制 ;2014 年前三季度财务报表未经审计 ; 带 * 指标经年化处理 ; 因缺乏相关数据, 未计算 2014 年前三季度 EBITDA 相关指标 25 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

26 附四 : 基本财务指标的计算公式 长期投资 = 可供出售金融资产 + 持有至到期投资 + 长期股权投资 固定资产合计 = 投资性房地产 + 固定资产 + 在建工程 + 工程物资 + 固定资产清理 + 生产性生物资产 + 油气资产 短期债务 = 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债 长期债务 = 长期借款 + 应付债券 总债务 = 长期债务 + 短期债务 净债务 = 总债务 - 货币资金三费前利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 利息支出 - 手续费及佣金收入 - 退保金 - 赔付支出净额 - 提取保险合同准备金净额 - 保单红利支出 - 分保费用 - 营业税金及附加 EBIT( 息税前盈余 )= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 EBITDA( 息税折旧摊销前盈余 )=EBIT+ 折旧 + 无形资产摊销 + 长期待摊费用摊销 资本支出 = 购建固定资产 无形资产和其他长期资产支付的现金 营业毛利率 =( 营业收入 - 营业成本 )/ 营业收入 三费收入比 =( 财务费用 + 管理费用 + 销售费用 )/ 营业总收入 总资产收益率 = EBIT / 总资产平均余额 流动比率 = 流动资产 / 流动负债 速动比率 =( 流动资产 - 存货 ) / 流动负债 存货周转率 = 营业成本合计 / 存货平均净额 应收账款周转率 = 营业总收入净额 / 应收账款平均净额 资产负债率 = 负债总额 / 资产总额 总资本化比率 = 总债务 /( 总债务 + 所有者权益 ( 含少数股东权益 )) EBITDA 利息倍数 = EBITDA /( 计入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 26 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

27 附五 : 主体信用等级的符号及定义 等级符号 含义 AAA 受评对象偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 受评对象偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 受评对象偿还债务的能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 受评对象偿还债务的能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 受评对象偿还债务的能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 受评对象不能偿还债务 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 27 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告

28 附六 : 中期票据信用等级的符号及定义 等级符号 含义 AAA 票据安全性极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 AA 票据安全性很强, 受不利经济环境的影响较小, 违约风险很低 A 票据安全性较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 票据安全性一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 票据安全性较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 B 票据安全性较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 CCC 票据安全性极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 CC 基本不能保证偿还票据 C 不能偿还票据 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 28 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 2015 年度第二期中期票据信用评级报告