第一, 定增如期过会, 再发力新契机 10 月 14 日, 经修正后的公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过, 意味着公司 43.1 亿再融资方案即将成行 我们认为此次定增对于公司意义明确, 将成为公司再发力的新起点 :1 改善负债结构 由于 14 年以来公司低位加杠杆, 目前杠杆率处于历史较

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1 14/10/15 14/11/15 14/12/15 15/1/15 15/2/15 15/3/15 15/4/15 15/5/15 15/6/15 15/7/15 15/8/15 15/9/15 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 证券研究报告 上市公司动态 房地产 定增如期过会弹性一触即发 定增如期过会, 再发力新契机 : 公司今晚公告非公开发行股票申 请获得中国证监会审核通过, 我们认为此次定增对于公司意义明 确, 也将成为公司再发力的新起点 :1 定增叠加公司债推进, 将大幅改善公司去年低位加杠杆后的资产负债表, 为新战略思路 的落实奠定安全基础 ;2 华发集团承诺按 24.87% 至 40.00% 比例 认购, 实现深度利益协同 ;3 结合国企改革风口出于做大做强 上市公司以及解决同业竞争问题, 在此次定增落地后, 相关资产 整合值得期待 公司 14 年以来在上海 广州 珠海等主流城市 项目的发力充分受益于此轮周期复苏, 为公司业绩增长速度和质 量带来保障, 提示市场不应囿于短期业绩的摊薄 A 股地产公司中唯一兼具国改优势 + 成长弹性的标的 : 三季度开 始公司核心项目进入去化阶段, 预计四季度销售额有望超过 60 亿, 全年 120 亿销售目标完成是大概率事件, 同比增长 40% 以上, 至年底公司将拥有 亿货值, 明年预计销售有望冲击 300 亿, 将成为 A 股地产公司中唯一具备国企改革和成长弹性的品 种 10 月 9 日媒体报道中国大陆在研究振兴澳门特区经济的措施, 我们认为随着中澳合作进一步升级, 地理位置与澳门一河之隔的 横琴岛将率先受益, 公司作为在横琴拥有最充裕储备的上市房 企, 将优先受益于横琴开发建设所带来的价值提升, 同时大股东 潜在注入预期将进一步夯实公司在横琴自贸区的王者地位 上海项目渐入佳境, 助推明年跨越成长 : 公司上海项目将在明年 逐步入市, 其中张江华发四季预计明年 3-4 月份开盘 杨浦华发 公馆预计在明年 9 月底至 10 月初开盘 闸北项目预计分别于明 年 9 月和 11 月开盘 我们估算公司上海区域总权益可售货值在 200 亿以上, 该数字未来仍存在继续上调空间 盈利预测与投资评级 : 我们预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 预测和比率 2014A 2015F 2016F 2017F 营业收入 ( 百万 ) 7,104 7,420 9,304 10,551 净利润 ( 百万 ) ,035.9 净利润增长率 20.1% 5.4% 22.9% 23.7% EPS( 元 ) P/E (600325) [table_invest] 维持 苏雪晶 suxuejing@csc.com.cn 执业证书编号 :S 陈慎 chenshen@csc.com.cn 执业证书编号 :S 发布日期 : 2015 年 10 月 15 日 当前股价 : 元目标价格 6 个月 : 30 元 主要数据 股票价格绝对 / 相对市场表现 (%) 买入 1 个月 3 个月 12 个月 14.76/ / / 月最高 / 最低价 ( 元 ) 24.38/7.05 总股本 ( 万股 ) 流通 A 股 ( 万股 ) 总市值 ( 亿元 ) 流通市值 ( 亿元 ) 近 3 月日均成交量 ( 万 ) 主要股东 珠海华发集团有限公司 21.91% 股价表现 [table_stocktrend] 241% 191% 141% 91% 41% -9% 沪深 300 相关研究报告 [table_report] 中流击楫趁势而行 激励恰到其时合力护航未来 矗立风口踔厉奋发

2 第一, 定增如期过会, 再发力新契机 10 月 14 日, 经修正后的公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过, 意味着公司 43.1 亿再融资方案即将成行 我们认为此次定增对于公司意义明确, 将成为公司再发力的新起点 :1 改善负债结构 由于 14 年以来公司低位加杠杆, 目前杠杆率处于历史较高水平, 此次定增过会将大幅改善公司资产负债表, 同时公司债也正同步推进, 整体公司今年将迎来财务结构明显改善, 为新战略思路的落实奠定安全基础 ;2 华发集团承诺按不超过拟募集资金总额 24.87% 至 40.00% 比例认购, 大股东实现利益协同 ;3 全国国企改革风头正劲, 大股东华发集团旗下仍拥有丰富存量地产项目, 大部分位于珠海和横琴核心区域, 我们认为出于做大做强上市公司以及解决同业竞争问题, 在此次定增落地后, 相关资产整合进程值得期待 此次定增的落地会对公司短期业绩产生一定摊薄, 但我们认为更应该关注公司长期价值, 尤其公司 14 年以来在上海 广州 珠海等主流城市项目的发力充分受益于此轮周期复苏, 这些都会在未来为公司业绩增长速度和质量带来保障, 再次提示市场不应囿于短期业绩的波动 图 : 净负债率 图 : 公司定增前后资产负债率计算 净负债率 83% 350% 82% 300% 81% 250% 200% 150% 80% 79% 100% 78% 50% 77% 0% 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 H1 76% 定增前 定增后 表 : 公司非公开发行预案修正 类型发行对象发行量 ( 亿股 ) 发行价 ( 元 / 股 ) 计划募集金额 ( 亿元 ) 资金用途 5 个地产项目及修正前 2015 年 1 月华发集团在内的 非公开发行新偿还银行贷款不超过十名特定股修正后 2015 年 9 月投资者 个地产项目 第二,A 股地产公司中唯一兼具国改优势 + 成长弹性的标的 进入三季度, 公司核心项目将逐步进入推货阶段, 其中珠海华发峰景湾于 10 月份正式开盘, 目前签约金额 已经超过 20 亿, 四季度接下来将有华发山庄 横琴首府二期进入推货阶段, 其中横琴首府二期可售货值超过 70 亿, 将是四季度主要销售贡献来源, 我们预计公司四季度销售额有望超过 60 亿, 全年 120 亿销售目标完成 1

3 是大概率事件, 比去年同期增长约 40%, 展望明年, 公司到年底将拥有 亿的总可售货值, 预计 2016 年销售将冲击 300 亿, 将成为 A 股地产公司中唯一同时具备国企改革和高成长弹性的企业! 扩张方面, 三季度公司扩张节奏略有放缓, 主要通过并购广东客商汇实业 100% 股权获取了其对应的横琴土地储备 万方, 土地成本合理, 为横琴布局再添砝码 10 月 9 日媒体报道中国大陆在研究振兴澳门特区经济的措施, 中央可能批准扩大澳门海域管辖范围, 将有助于海运和旅游业, 我们认为随着中澳合作进一步升级, 地理位置与澳门一河之隔的横琴岛将率先受益, 其有望吸引更多的外部资本参与横琴实体经济建设, 公司作为在横琴拥有最充裕储备的上市房企, 将优先受益于横琴开发建设所带来的价值提升, 同时公司大股东华发集团在横琴积累丰富一二级开发项目储备, 潜在注入预期将进一步夯实公司在横琴自贸区的王者地位 图 : 公司 2014 年以来拿地 日期 区域 权益 业态 占地面积 建筑面积 土地出让金 配建安置房 2015 年 8 月 珠海 60% 年 6 月 武汉 100% 居住 公园 年 6 月 武汉 100% 商住 公园 年 6 月 南宁 100% 居住 年 6 月 上海 50% 居住 年 3 月 上海 50% 居住 年 1 月 珠海 100% 居住 年 11 月 上海 100% 居住 年 10 月 珠海 100% 居住 年 10 月 珠海 100% 办公 商住 年 9 月 上海 52.63% 居住 年 7 月 武汉 100% 住宅 商服 年 2 月 武汉 100% 住宅 年 2 月 广州 100% 住宅 年 1 月 广州 100% 商住 年 1 月 广州 100% 住宅 第三, 上海项目渐入佳境, 助推明年跨越成长 公司从货值角度实质上已经成为一线城市布局的房企, 其中上海区域尤为关键, 今年以来上海市场的量价齐升 ( 全国仅次于深圳 ) 也印证了公司去年果决的前瞻 据我们跟踪, 公司上海项目将在明年逐步入市, 将成为明年跨越式成长的核心动力, 其中项目进展梳理如下 :1 张江华发四季: 预计明年 3-4 月份开盘, 原项目高层产品预计开盘价 4 万多 / 平米, 鉴于目前较好的行情, 有望冲到 5 万 / 平米 2 杨浦华发公馆:9 月已开工, 项目位于市区, 预计在明年 9 月底至 10 月初开盘 ;3 闸北大宁项目:10 号地 9 月已开工, 预计明年 8 月开盘 9 号地已开工, 预计明年 11 月开盘 据媒体报道, 上海静安闸北 撤二建一 将于国庆节后正式实施, 全部撤并工作将于明年 3 月底前全部完成, 公司闸北项目将受益于闸北和静安区合并带来的价格和去化预期 我们估算公司上海区域总权益可售货值在 200 亿以上, 该数字未来仍存在继续上调空间 2

4 2014 年 8 月 2014 年 9 月 2014 年 10 月 2014 年 11 月 2014 年 12 月 2015 年 1 月 2015 年 2 月 2015 年 3 月 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 7 月 [table_page] 图 : 公司 2014 年以来拿地 占地面 建筑面 楼板 项目 权益 拿地时间 预计开工时间 预计开盘时间 预计售价 积 积 价 张江华发四季 52.63% 2014 年 9 月 已经动工 2016 年 3 月 杨浦华发公园 % 2014 年 年 9 月 2016 年 9 月 月 10 号 50% 2015 年 3 月 2015 年 9 月 2016 年 8 月 闸北市北地块 地 9 号地 50% 2015 年 6 月 2015 年 10 月 2016 年 11 月 图 : 闸北区房价走势 图 : 今年以来闸北区域涨幅排名靠前 新房价格 ( 元 / 平米 ) 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资料来源 : 搜房网, 中信建投研究发展部 资料来源 : 搜房网, 中信建投研究发展部 第四 盈利预测与投资评级 公司作为珠海区域传统龙头, 在顺周期下重新显示成长弹性, 内控实力进一步完善, 新管理层战略思路明确, 全国布局正逐步优化 大股东华发集团作为珠海市主业清晰的国企之一, 将在第三轮国企改革创新中有充分发挥的空间, 公司也将有望受益制度改革带来的竞争力提升, 此次定增落地将成为公司再发力的起点, 公司将成为 A 股地产公司中唯一同时具备国企改革和高成长弹性的标的, 我们预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 3

5 财务报表及指标预测 利润表 资产负债表 指标名称 E 2016E 2017E E 2016E 2017E 营业收入 7,104 7,420 9,304 10,551 货币资金 6,645 2,000 2,320 2,714 减 : 预付账款 8,618 8,663 8,710 8,760 营业成本 4,666 4,921 6,169 6,911 存货 48,027 52,781 56,464 60,210 毛利率 34.3% 33.7% 33.7% 34.5% 其他流动资产 营业税金及附加 ,017 1,182 流动资产 63,926 64,098 68,171 72,388 营业费用 投资性房地产 2,270 2,271 2,272 2,274 营业费用率 3.4% 3.4% 3.7% 3.5% 递延所得税资产 管理费用 非流动资产 3,505 3,681 3,864 4,051 管理费用率 4.8% 4.7% 5.0% 4.9% 资产总计 67,431 67,779 72,035 76,439 财务费用 短期借款 5,770 6,198 5,129 4,698 财务费用率 1.0% 2.5% 1.9% 1.5% 应付账款 2,743 3,054 3,364 3,724 资产减值损失 预收款项 5,137 7,717 10,013 13,034 营业利润 ,146 1,436 应交税费 营业利润率 11.9% 12.5% 12.3% 13.6% 其他流动负债 19,376 13,972 15,026 15,282 营业外收入 流动负债 33,342 31,274 33,783 37,150 营业外支出 长期负债 19,285 22,796 23,651 23,602 利润总额 ,146 1,436 递延所得税负债 所得税费用 非流动性负债 21,103 22,834 23,718 23,698 所得税率 25.2% 24.8% 24.7% 26.4% 负债合计 54,445 54,108 57,501 60,848 净利润 ,057 股本 少数股东损益 少数股东权益 6,072 6,086 6,112 6,133 母公司股东的净利润 ,036 股东权益合计 12,986 13,669 14,532 15,589 负债及权益总计 67,431 67,777 72,033 76,437 现金流量表 主要财务指标 E 2016E 2017E 指标名称 E 2016E 2017E 增长率 (% ) 销售商品 提供劳务收 8,112 9,980 11,577 13,545 营业收入 1.2% 4.4% 25.4% 13.4% 入 减 : 购买商品 接受劳 4,618 7,406 7,634 8,326 营业利润 -0.6% 9.5% 23.9% 25.3% 务支出 职工支出 净利润 20.1% 5.4% 22.9% 23.7% 税费支出 1,518 1,382 1,909 1,960 利润率 (% ) 经营现金流 2, ,781 2,962 毛利率 34.3% 33.7% 33.7% 34.5% 取得借款 28,397 15,494 12,823 11,744 EBIT Margin 12.1% 15.4% 14.7% 15.4% 发行债券 EBITDA Margin 12.1% 14.8% 14.1% 14.9% 偿还债务 11,334 18,758 11,983 11,968 回报率 (%) 融资现金流 19,147-5,406-1,242-2,351 ROE 9.1% 9.2% 10.3% 11.2% 现金及现金等价物净增加额 94-4, ROA 0.9% 1.0% 1.2% 1.4% 4

6 分析师介绍 研究服务 苏雪晶 : 毕业于天津财经大学, 从事房地产研究 8 年 2008 年第六届新财富房地产最佳分析师第六名,2009 年第七届新财富房地产最佳分析师第四名,2010 年第一届金牛分析师房地产行业第一名,2010 年第八届新财富房地产最佳分析师第二名,2011 年第二届金牛分析师房地产行业第二名,2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名, 2012 年第十届新财富房地产最佳分析师第二名,2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名,2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名 陈慎 : 上海财经大学经济学学士, 英国纽卡斯尔大学金融学硕士,3 年房地产研究经验,2013 年加入中信建投房地产研究团队, 所在团队获 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名 社保基金销售经理彭砚苹 pengyanping@csc.com.cn 姜东亚 jiangdongya@csc.com.cn 机构销售负责人赵海兰 zhaohailan@csc.com.cn 北京地区销售经理张博 zhangbo@csc.com.cn 程海艳 chenghaiyan@csc.com.cn 李祉遥 lizhiyao@csc.com.cn 赵倩 zhaoqian@csc.com.cn 朱燕 zhuyan@csc.com.cn 黄杉 huangshan@csc.com.cn 任师蕙 renshihui@csc.com.cn 上海地区销售经理 黄方禅 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 daiyuefang@csc.com.cn 李岚 lilan@csc.com.cn 孙宇 sunyush@csc.com.cn 沈鋮 shencheng@csc.com.cn 何利丽 helili@csc.com.cn 深广地区销售经理 曹加 caojia@csc.com.cn 杨帆 yangfanbj@csc.com.cn 胡倩 huqian@csc.com.cn 券商私募销售经理 任威 renwei@csc.com.cn 李静 lijing@csc.com.cn 5

7 评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准 买入 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 15% 以上 ; 增持 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 5 15%; 中性 : 未来 6 个月内相对市场表现在 -5 5% 之间 ; 减持 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 5 15%; 卖出 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 15% 以上 重要声明 本报告仅供本公司的客户使用, 本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料, 但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料 意见和预测均仅反映本报告发布时的资料 意见和预测, 可能在随后会作出调整 我们已力求报告内容的客观 公正, 但文中的观点 结论和建议仅供参考, 不构成投资者在投资 法律 会计或税务等方面的最终操作建议 本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险, 据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关 在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行 财务顾问或类似的金融服务 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 任何机构和 / 或个人不得以任何形式翻版 复制和发布本报告 任何机构和个人如引用 刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和 / 或修改 本公司具备证券投资咨询业务资格, 且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点 本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 股市有风险, 入市需谨慎 地址 北京 中信建投证券研究发展部 上海 中信建投证券研究发展部 中国 北京 中国 上海 东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 12 层 浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 22 楼 2201 室 电话 :(8610) 电话 :(8621) 传真 :(8610) 传真 :(8621)

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AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

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