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1 中 國 文 化 大 學 環 境 設 計 學 院 建 築 及 都 市 計 畫 研 究 所 博 士 論 文 Doctoral program, Department of Architecture and Urban Design College of Environmental Design Chinese Culture University 台 北 市 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 之 研 究 The Urban Renewal Strategy in MRT Station Area of Taipei City 指 導 教 授 : 廖 慶 隆 教 授 Advisor: Professor Ching-Lung Liao 研 究 生 : 方 定 安 Graduate Student: Ting-An Fang 中 華 民 國 100 年 1 月 January 2011

2 謝 誌 經 歷 七 年 半 的 歲 月, 總 算 順 利 完 成 論 文, 首 先 歸 功 於 恩 師 廖 慶 隆 教 授 的 指 導, 在 撰 寫 論 文 的 過 程 不 時 的 勉 勵 我, 讓 學 生 在 專 業 思 考 以 及 做 人 做 事 的 態 度 獲 益 良 多, 廖 老 師 也 不 時 提 醒 我, 論 文 的 過 程 比 結 果 更 重 要 未 來 將 秉 持 謙 卑 學 習 的 態 度, 在 生 活 中 追 求 成 長 與 卓 越 能 夠 在 公 職 生 涯 中 取 得 博 士 學 位, 首 先 感 謝 台 北 市 政 府 都 市 發 展 局 現 任 丁 局 長 育 群 以 及 前 二 任 局 長 現 任 台 北 市 陳 副 市 長 威 仁 與 新 北 市 許 副 市 長 志 堅 的 支 持 與 鼓 勵 ; 也 感 謝 台 北 市 都 市 更 新 處 現 任 林 處 長 崇 傑 以 及 前 任 邊 處 長 子 樹 的 包 容 與 關 心, 在 業 務 繁 忙 的 工 作 下, 一 起 共 事 的 長 官 與 同 事 們 有 時 不 得 不 情 意 相 挺, 滿 心 的 虧 欠 與 感 激, 未 來 只 有 更 努 力 的 工 作 予 以 回 報 在 博 士 生 修 課 期 間, 感 謝 蔡 添 璧 教 授 陳 錦 賜 教 授 林 元 興 教 授 黃 健 二 教 授 錢 學 陶 教 授 李 永 展 教 授 在 專 業 知 識 邏 輯 思 考 以 及 研 究 方 法 上 的 啟 發 此 外, 環 設 學 院 郭 院 長 瓊 瑩 建 都 所 陳 明 竺 所 長 張 世 典 教 授 溫 琇 玲 教 授 李 正 庸 教 授 張 效 通 教 授 詹 添 全 教 授 邱 英 浩 教 授 郭 中 人 教 授 的 教 導, 獲 益 良 多 在 論 文 口 試 期 間, 感 謝 馮 正 民 教 授 徐 淵 靜 教 授 張 學 孔 教 授 陳 錦 賜 教 授 的 細 心 指 正, 使 得 論 文 更 加 完 備, 審 查 過 程 中 黃 健 二 教 授 林 峰 田 教 授 給 予 指 正, 心 中 有 萬 分 的 感 念 在 求 學 的 過 程 中, 特 別 是 進 入 成 大 取 得 學 士 及 碩 士 以 來, 很 幸 運 地 總 有 許 多 師 長 的 提 攜, 讓 各 個 階 段 得 以 順 利 完 成, 也 使 得 人 生 更 加 精 采, 其 中 施 鴻 志 校 長 中 華 大 學 解 鴻 年 教 授 北 科 大 蘇 瑛 敏 教 授 政 大 白 仁 德 教 授 等 等 適 時 的 給 予 鼓 勵, 終 能 渡 過 求 學 艱 辛 的 過 程 其 他 要 感 謝 的 人 實 在 太 多 了, 包 括 博 士 班 的 學 長 謙 柔 乙 勇, 同 學 士 堅 玲 玲 正 茂 亙 榮 以 及 博 士 班 學 弟 妹 們 的 彼 此 互 相 勉 勵, 還 有 研 究 室 的 學 弟 妹 們 的 協 助 與 相 挺, 昔 日 辭 修 高 中 難 兄 難 弟 以 至 於 成 大 研 究 所 同 學 們 的 打 氣 與 喝 采, 讓 博 士 班 生 活 更 加 多 采 多 姿 當 然 還 有 一 群 無 名 英 雄 以 及 曾 經 協 助 提 供 資 料 整 理 資 料 的 同 學 及 好 朋 友 們, 在 此 一 併 致 謝 取 得 這 個 學 位 雖 然 有 點 晚, 希 望 能 將 這 份 榮 耀 獻 給 自 己 最 親 愛 的 家 人, 這 段 時 間, 犧 牲 了 很 多 的 家 庭 日, 謝 謝 親 愛 的 老 婆 對 家 庭 與 女 兒 的 悉 心 照 顧 定 安 謹 誌 於 台 北. 艋 舺

3 摘 要 捷 運 系 統 的 發 展, 已 證 實 會 帶 動 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 的 開 發, 而 毗 鄰 地 區 的 土 地 開 發 也 帶 動 了 都 市 發 展, 由 於 台 北 市 捷 運 系 統 建 設 規 劃 之 初, 主 要 考 慮 可 服 務 人 口 數, 因 此 路 線 規 劃 大 多 選 擇 較 密 集 的 老 舊 地 區, 因 此, 捷 運 車 站 毗 鄰 老 舊 地 區 的 都 市 更 新, 是 一 個 值 得 研 究 的 課 題 捷 運 系 統 建 設 對 於 毗 鄰 土 地 的 開 發 有 正 面 的 效 益, 對 於 都 市 發 展 有 重 要 的 影 響, 由 於 捷 運 系 統 建 設 通 常 為 高 成 本 的 投 資, 此 種 高 成 本 的 投 資 是 否 可 藉 由 都 市 更 新 推 動 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 以 創 造 更 大 的 效 益, 有 賴 於 建 構 一 套 有 效 的 捷 運 系 統 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 文 獻 回 顧 探 討 了 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 的 關 係 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 的 關 係, 其 次 探 討 都 市 更 新 對 老 舊 地 區 土 地 開 發 的 影 響, 進 而 說 明 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 分 析 方 式, 作 為 本 研 究 重 要 變 數 選 取 分 析 以 及 策 略 研 擬 依 據 本 研 究 利 用 因 子 分 析 法, 提 出 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 的 影 響 因 子, 進 而 利 用 群 落 分 析 法 區 分 捷 運 車 站 地 區 類 型, 並 以 個 案 研 究 方 式 針 對 不 同 類 型 捷 運 車 站 地 區 選 擇 最 具 代 表 車 站 地 區 案 例, 研 擬 不 同 都 市 更 新 策 略 方 向 及 建 議, 本 研 究 得 到 兩 個 重 要 結 論 如 下 : 一 不 同 車 站 地 區 應 有 不 同 的 都 市 更 新 策 略 方 向 :( 一 ) 依 照 各 車 站 地 區 因 子 分 析 結 果, 針 對 交 通 因 子 公 共 設 施 因 子 商 業 價 值 因 子 參 與 意 願 因 子 之 因 子 得 點 強 弱 區 分 不 同 的 策 略 方 向 ;( 二 ) 依 照 群 落 分 析 結 果 所 區 分 不 同 車 站 類 型, 可 提 出 不 同 的 策 略 方 向, 例 如 群 落 一 公 設 缺 乏 車 站 ( 代 表 個 案 中 山 國 中 ): 增 加 公 共 設 施 及 強 化 公 共 空 間 運 用 群 落 二 都 更 活 絡 車 站 ( 代 表 個 案 古 亭 ): 順 應 民 間 參 與 都 更 意 願 並 考 慮 增 加 都 市 活 動 人 口 項 目 及 強 度 群 落 三 郊 區 型 車 站 ( 代 表 個 案 奇 岩 站 ): 積 極 鼓 勵, 應 增 加 都 市 活 動 性 質 與 強 度 並 增 加 民 間 參 與 都 市 更 新 誘 因 獲 獎 勵 措 施 群 落 四 商 業 活 絡 車 站 ( 代 表 個 案 國 父 紀 念 館 ): 考 慮 增 加 符 合 公 共 利 益 之 都 更 獎 勵 措 施 以 強 化 公 共 空 間 運 用 群 落 五 重 要 轉 運 車 站 ( 代 表 個 案 台 北 車 站 ): 樂 觀 其 成, 對 於 有 超 額 利 潤 者 建 立 利 潤 分 享 機 制 二 建 構 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 變 數 的 相 關 矩 陣 及 關 係 圖, 可 作 為 策 略 分 析 及 改 善 方 向 參 考 關 鍵 詞 : 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 都 市 發 展 都 市 更 新 因 子 分 析 群 落 分 析 都 市 更 新 策 略 1

4 ABSTRACT The development of MRT system has proved to stimulate land re-assessment and development in the surrounding area, henceforth the overall urban development. Given the initial of MRT system mainly considered the served population in the early planning phase, the MRT route often cross dense and aged areas. Hence the urban redevelopment of aged area surrounding MRT station requires further research. MRT system infrastructure benefits its surrounding area, and is significant to urban development, but the initial costs of MRT infrastructure is extreme high. To what extent the input of high cost public investment can create further public benefits through land development in the surrounding area would require systematic and effective strategies for urban redevelopment in the MRT surrounding areas. The literature review firstly investigates the relationships between MRT station and land development in the surrounding area, as well as the relationship between land development and urban development. Secondly, it interrogates the impacts of urban redevelopment on aged and derelict area, which is deployed as a strategic analysis method for MRT surrounding area redevelopment and constitutes the main part of research variation, analyses and strategy framing. The research methodology employs factor analysis method and selects variation factors of urban redevelopment in MRT surrounding area, and cluster analysis to identify types of MRT station areas. Furthermore, case study method selects representative case in each category of MRT station and develops different proposals and suggestion for urban redevelopment strategies. Two significant conclusions of research are shown as below. First, different station area should have different urban redevelopment strategies and directions. A. Strategies should based on the result of factors analysis of station area with variation of traffic factor, public infrastructure factor, commercial value factor, willingness for participation factor and etc. B. Redevelopment strategies can be proposed according to the result of cluster analysis of different station types. For instance, cluster I lacked station (representative case Chungsan junior school MRT station):to increase infrastructure and enhance public space. Cluster II prosperous redevelopment area (representative case Gouting MRT station):to follow the trend of local development and consider to increase urban diversity and density. Cluster III suburban station (representative case Chiyen MRT station) : to encourage redevelopment while diversify urban activities and initiative for redevelopment. Cluster IV prosperous commercial area (representative case Dr. Sun Yat-Sen memorial hall MRT station):to reinforce pubic realm through redevelopment initiative. Cluster V interchange station (representation case Taipei main station):to be optimistic of the outcomes and have mechanism for benefit distribution to all stakeholders. Secondly, the research constructs matrix and relationship figures of MRT station and surrounding areas. These can be employed to strategic analyses and further research. Keyword: MRT station, surrounding area development, urban development, urban redevelopment, factor analysis, cluster analysis, urban redevelopment strategy 2

5 目 錄 第 一 章 緒 論... 1 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的...2 第 二 節 研 究 課 題...5 第 三 節 研 究 範 圍 與 內 容...6 第 四 節 研 究 方 法...8 第 五 節 研 究 流 程...11 第 二 章 文 獻 回 顧 第 一 節 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 之 土 地 開 發 的 關 係...14 第 二 節 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 的 關 係...15 第 三 節 都 市 更 新 對 老 舊 地 區 土 地 開 發 之 影 響...22 第 四 節 綜 合 評 析...30 第 三 章 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 法 之 建 立 第 一 節 捷 運 車 站 影 響 都 市 更 新 之 範 圍 界 定...34 第 二 節 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 之 變 數 選 取 及 因 子 分 析...35 第 三 節 捷 運 車 站 地 區 的 分 類 方 式...36 第 四 節 策 略 選 取 的 原 則 及 研 擬 方 向...37 第 四 章 台 北 市 捷 運 車 站 地 區 與 都 市 更 新 個 案 調 查 分 析 第 一 節 捷 運 車 站 相 關 資 料 調 查 分 析...41 第 二 節 捷 運 車 站 地 區 社 經 背 景 資 料 調 查 分 析...52 第 三 節 車 站 地 區 土 地 使 用 及 重 要 吸 引 點 調 查...54 第 四 節 台 北 市 都 市 更 新 個 案 調 查 與 分 析...57 第 五 節 都 市 更 新 單 元 區 位 分 布...61 第 六 節 都 市 更 新 單 元 之 市 場 範 圍 模 擬 分 析...72 第 七 節 綜 合 分 析...77 第 五 章 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 之 策 略 分 析 第 一 節 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 影 響 變 數 之 因 子 分 析...79 第 三 節 以 群 落 分 析 法 進 行 捷 運 車 站 地 區 之 分 類...96 第 三 節 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 選 項 及 工 具...106

6 第 四 節 依 照 各 車 站 各 因 子 之 因 子 得 點 區 分 策 略 方 向 第 五 節 依 照 群 落 分 析 結 果 針 對 不 同 捷 運 車 站 類 型 區 分 第 六 節 不 同 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 之 個 案 研 究 第 六 章 結 論 與 建 議 第 一 節 結 論 第 二 節 建 議 第 三 節 後 續 研 究 建 議 附 錄 一 各 車 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 附 錄 二 捷 運 車 站 服 務 圈 都 市 更 新 相 關 屬 性

7 圖 目 錄 圖 1-1 捷 運 系 統 發 展 與 毗 鄰 土 地 開 發 關 係 圖...3 圖 1-2 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 都 市 發 展 與 都 市 更 新 互 動 關 係 示 意 圖 4 圖 1-3 研 究 流 程...11 圖 2-1 文 獻 回 顧 的 重 點 與 提 供 本 研 究 的 參 考 方 向...13 圖 2-2 都 市 更 新 目 標 與 西 方 國 家 都 市 更 新 策 略 關 聯 分 析...23 圖 2-3 台 灣 推 動 都 市 更 新 之 目 標 體 系 ( 目 標 標 的 與 準 則 )...24 圖 3-1 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 項 目 及 重 點...33 圖 3-2 以 外 部 效 益 內 部 化 考 量 下 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略...39 圖 3-3 公 部 門 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 模 擬 示 意 圖...40 圖 4-1 台 北 捷 運 路 網 規 劃 圖...42 圖 4-2 台 北 捷 運 系 統 85~97 年 間 各 線 營 運 量 統 計 圖...42 圖 4-3 民 國 89~97 年 捷 運 中 山 站 進 站 總 運 量...43 圖 4-4 民 國 89~97 年 捷 運 中 山 站 出 站 總 運 量...43 圖 4-5 民 國 89~97 年 捷 運 中 山 站 進 站 - 出 站 總 運 量...44 圖 4-6 捷 運 中 山 站 出 站 運 量 之 頻 率 強 度...45 圖 4-7 捷 運 中 山 站 進 站 運 量 之 頻 率 強 度...45 圖 4-8 民 國 89~97 年 中 山 站 出 站 運 量 雷 達 圖...47 圖 4-9 民 國 89~97 年 中 山 站 出 站 運 量 週 趨 勢 圖...48 圖 4-10 民 國 89~97 年 中 山 站 出 站 運 量 之 週 期 特 徵 圖...49 圖 4-11 依 服 務 圈 人 口 數 別 車 站 個 數 直 方 圖...53 圖 4-12 依 投 資 意 願 指 數 別 車 站 個 數 直 方 圖...53 圖 4-13 依 車 站 地 區 更 新 單 元 數 之 車 站 個 數 直 方 圖...59 圖 4-14 依 車 站 地 區 更 新 單 元 總 面 積 別 車 站 個 數 直 方 圖...59 圖 4-15 依 更 新 單 元 至 車 站 平 均 距 離 之 車 站 地 區 數 直 方 圖...60 圖 4-16 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 分 布 情 形...63 圖 4-17 更 新 單 元 發 生 或 然 率 與 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 關 係 圖...63 圖 4-18 某 區 段 距 離 的 都 市 更 新 單 元 發 生 或 然 率...63 圖 4-19 已 通 車 之 車 站 地 區 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 分 布 情 形...64 圖 4-20 興 建 中 之 車 站 地 區 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 分 布 情 形...65 圖 4-21 規 劃 中 之 車 站 地 區 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 分 布 情 形...65 圖 4-22 土 地 使 用 分 區 與 車 站 距 離 的 關 係...66 圖 4-23 土 地 使 用 分 區 與 車 站 距 離 的 關 係 分 布 情 形...66 圖 4-24 住 宅 區 更 新 單 元 分 布 圖...67 圖 4-25 商 業 區 更 新 單 元 分 布 圖...67 圖 4-26 非 住 宅 或 商 業 之 其 他 土 地 使 用 分 區 更 新 單 元 分 布 圖...67 圖 4-27 更 新 單 元 容 積 率 至 車 站 距 離 分 布 圖...68

8 圖 4-28 更 新 單 元 投 資 意 願 指 數 分 布 圖...69 圖 4-29 至 車 站 各 區 段 投 資 意 願 指 數...70 圖 4-30 至 車 站 各 區 段 距 離 之 各 變 數 分 析...70 圖 4-31 更 新 單 元 發 生 或 然 率 與 更 新 單 元 至 車 站 距 離 模 擬 分 布...73 圖 4-32 都 市 更 新 發 生 密 度 指 數 與 更 新 單 元 至 車 站 距 離 的 模 擬 分 布...75 圖 5-1 相 關 係 數 大 於 0.3 的 變 數 關 係...81 圖 5-2 因 素 陡 坡 圖...84 圖 5-3 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 影 響 因 子...86 圖 5-4 各 車 站 交 通 因 子 得 點 分 布...89 圖 5-5 各 車 站 公 共 設 施 因 子 得 點 分 布...90 圖 5-6 各 車 站 商 業 價 值 因 子 得 點 分 布...91 圖 5-7 各 車 站 參 與 意 願 因 子 得 點 分 布...92 圖 5-8 各 車 站 群 落 分 布 圖 圖 5-9 車 站 地 區 都 市 更 新 影 響 因 子 主 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-10 交 通 因 子 組 成 變 數 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-11 公 共 設 施 因 子 組 成 變 數 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-12 商 業 價 值 因 子 組 成 變 數 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-13 參 與 意 願 因 子 組 成 變 數 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-14 捷 運 中 山 國 中 站 車 站 地 區 都 市 計 畫 圖 圖 5-15 中 山 國 中 站 需 改 善 因 子 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-16 中 山 國 中 站 需 改 善 變 數 主 要 影 響 及 次 要 影 響 圖 5-17 捷 運 古 亭 站 車 站 地 區 都 市 計 畫 圖 圖 5-18 古 亭 站 需 改 善 因 子 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-19 古 亭 站 需 改 善 變 數 主 要 影 響 及 次 要 影 響 圖 5-20 捷 運 奇 岩 站 車 站 地 區 都 市 計 畫 圖 圖 5-21 奇 岩 站 需 改 善 因 子 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-22 奇 岩 站 需 改 善 變 數 主 要 影 響 及 次 要 影 響 圖 5-23 捷 運 國 父 紀 念 館 站 車 站 地 區 都 市 計 畫 圖 圖 5-24 國 父 紀 念 館 站 需 改 善 因 子 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-25 國 父 紀 念 館 站 需 改 善 變 數 主 要 影 響 及 次 要 影 響 圖 5-26 捷 運 台 北 車 站 車 站 地 區 都 市 計 畫 圖 圖 5-27 台 北 車 站 需 改 善 因 子 主 要 及 次 要 策 略 選 項 及 策 略 工 具 圖 5-28 台 北 車 站 需 改 善 變 數 主 要 影 響 及 次 要 影 響 圖 6-1 各 變 數 間 相 關 程 度 與 都 市 更 新 策 略 改 善 方 向...161

9 表 目 錄 表 2-1 大 眾 運 輸 導 向 發 展 之 相 關 理 念 內 涵 與 目 標...18 表 2-2 大 眾 運 輸 導 向 3D 理 念 的 論 述...20 表 2-3 大 眾 運 輸 導 向 5D 與 國 內 都 市 計 畫 項 目 之 對 應 表...21 表 2-4 以 績 效 指 標 納 入 都 市 更 新 之 核 心 問 題 與 改 善 方 式...26 表 4-1 捷 運 車 站 地 區 社 經 變 數...52 表 4-2 捷 運 車 站 地 區 社 經 背 景 資 料 的 敘 述 性 統 計 分 析...52 表 4-3 捷 運 淡 水 線 中 山 站 服 務 圈 旅 次 吸 引 點 分 布...55 表 4-4 捷 運 車 站 都 市 更 新 變 數 選 取 與 衡 量 方 式...57 表 4-5 所 有 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 平 均 值...61 表 4-6 各 距 離 區 間 都 市 更 新 單 元 數 與 發 生 或 然 率...62 表 4-7 捷 運 系 統 已 通 車 興 建 中 規 劃 中 別 更 新 單 元 平 均 距 離...64 表 4-8 各 土 地 使 用 分 區 平 均 值 與 變 異 數...65 表 4-9 各 距 離 區 間 容 積 率 情 形...68 表 4-10 各 區 段 距 離 之 投 資 意 願 指 數...69 表 4-11 區 段 距 離 之 更 新 單 元 屬 性 變 數 與 其 他 變 數 之 相 關 分 析...71 表 4-12 更 新 單 元 發 生 或 然 率 與 更 新 單 元 至 車 站 距 離 之 相 關 分 析...72 表 4-13 更 新 單 元 至 車 站 距 離 與 都 市 更 新 發 生 密 度 指 數 之 相 關 分 析...74 表 5-1 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 影 響 變 數 相 關 矩 陣...80 表 5-2 轉 軸 後 的 成 份 矩 陣...82 表 5-3 解 說 總 變 異 量...83 表 5-4 各 車 站 地 區 因 子 得 點 及 排 序...87 表 5-5 最 後 集 群 中 心 點 之 因 子 得 點...96 表 5-6 群 落 一 車 站 各 變 數 基 本 數 據 與 排 序...97 表 5-7 群 落 一 各 車 站 與 群 落 中 心 點 距 離...98 表 5-8 群 落 二 車 站 各 變 數 基 本 數 據 與 排 序...99 表 5-9 群 落 二 各 車 站 與 群 落 中 心 點 距 離 表 5-10 群 落 三 車 站 各 變 數 基 本 數 據 與 排 序 表 5-11 群 落 三 各 車 站 與 群 落 中 心 點 距 離 表 5-12 群 落 四 車 站 各 變 數 基 本 數 據 與 排 序 表 5-13 群 落 四 各 車 站 與 群 落 中 心 點 距 離 表 5-14 群 落 五 車 站 各 變 數 基 本 數 據 與 排 序 表 5-15 群 落 五 各 車 站 與 群 落 中 心 點 距 離 表 5-16 交 通 因 子 得 點 前 五 名 及 後 五 名 之 組 成 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-17 各 車 站 依 交 通 因 子 大 小 的 都 市 更 新 策 略 方 向 表 5-18 公 共 設 施 因 子 得 點 前 五 名 及 最 後 五 名 之 組 成 變 數 基 本 數 據 及 排 序 114 表 5-19 各 車 站 依 公 共 設 施 因 子 大 小 的 都 市 更 新 策 略 方 向...116

10 表 5-20 商 業 價 值 因 子 得 點 前 五 名 及 最 後 五 名 之 組 成 變 數 基 本 數 據 及 排 序 118 表 5-21 各 車 站 依 商 業 價 值 因 子 大 小 的 都 市 更 新 策 略 方 向 表 5-22 參 與 意 願 因 子 得 點 前 五 名 及 最 後 五 名 之 組 成 變 數 基 本 數 據 及 排 序 120 表 5-23 各 車 站 依 參 與 意 願 因 子 大 小 的 都 市 更 新 策 略 方 向 表 5-24 以 群 落 分 析 區 分 各 車 站 類 型 之 具 潛 力 與 需 改 善 的 因 子 項 目 表 5-25 各 因 子 最 優 先 及 次 優 先 改 善 群 落 表 5-26 各 群 落 最 優 先 及 次 優 先 改 善 因 子 表 5-27 群 落 一 代 表 案 例 中 山 國 中 站 因 子 得 點 表 5-28 群 落 一 代 表 案 例 中 山 國 中 站 各 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-29 捷 運 中 山 國 中 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 及 都 市 計 劃 情 形 表 5-30 群 落 二 代 表 案 例 古 亭 站 因 子 得 點 表 5-31 群 落 二 代 表 案 例 古 亭 站 因 子 得 點 各 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-32 捷 運 古 亭 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 及 都 市 計 劃 情 形 表 5-33 群 落 三 代 表 案 例 奇 岩 站 因 子 得 點 表 5-34 群 落 三 代 表 案 例 奇 岩 站 各 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-35 捷 運 奇 岩 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 及 都 市 計 劃 情 形 表 5-36 群 落 四 代 表 案 例 國 父 紀 念 館 站 因 子 得 點 表 5-37 群 落 四 代 表 案 例 國 父 紀 念 館 站 各 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-38 捷 運 國 父 紀 念 館 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 及 都 市 計 劃 情 形 表 5-39 群 落 五 代 表 案 例 台 北 車 站 因 子 得 點 表 5-40 群 落 五 代 表 案 例 台 北 車 站 各 變 數 基 本 數 據 及 排 序 表 5-41 捷 運 台 北 車 站 運 量 脈 動 土 地 使 用 及 都 市 計 劃 情 形 表 5-42 不 同 捷 運 車 站 地 區 之 都 市 更 新 策 略 方 向 表 6-1 以 群 落 分 析 區 分 各 車 站 類 型 之 具 潛 力 與 需 改 善 的 因 子 項 目 表 6-2 與 車 站 年 進 出 站 運 量 間 相 關 程 度 較 高 的 共 同 變 數...159

11 第 一 章 第 一 章 緒 論 為 提 昇 城 市 競 爭 力, 都 市 再 生 已 成 為 都 市 發 展 重 要 思 考 方 向, 許 多 國 家 將 都 市 再 生 作 為 施 政 重 點 之 一 都 市 再 生 的 面 向 相 當 廣 泛, 包 括 經 濟 面 環 境 面 及 社 會 面 等 策 略 目 標 Carmon(1999) 過 去 談 論 都 市 再 生 ( 在 英 國 稱 為 Urban Regeneration, 在 美 國 稱 為 Urban Redevelopment or Urban Revitalization), 已 歷 經 數 個 階 段 的 變 遷, 從 最 早 的 貧 民 窟 清 除 (the era of the bulldozer), 其 次 是 里 鄰 重 建 (neighborhood rehabilitation), 近 年 來 又 轉 變 為 都 市 復 甦 (urban revitalization) 台 灣 正 式 將 都 市 更 新 納 入 法 制 化 始 於 1983 年 9 月 12 日 臺 北 市 政 府 頒 布 臺 北 市 都 市 更 新 實 施 辦 法, 其 法 令 目 標 : 第 一 條 : 臺 北 市 政 府 為 辦 理 都 市 更 新, 以 促 進 土 地 利 用, 改 善 生 活 環 境 更 新 都 市 機 能 及 增 進 公 共 福 利 訂 定 本 辦 法,1995 年 臺 灣 面 臨 內 需 經 濟 市 場 萎 縮 之 危 機, 全 國 營 建 業 景 氣 降 至 谷 底, 中 央 政 府 行 政 院 經 建 會 遂 提 出 以 都 市 更 新 方 式 刺 激 不 動 產 市 場 1, 同 年 7 月 完 成 推 動 都 市 更 新, 刺 激 營 建 發 展 方 案, 宣 示 都 市 更 新 作 為 刺 激 營 建 業 市 場 1998 年 11 月 11 日 台 灣 頒 布 都 市 更 新 條 例, 都 市 更 新 成 為 中 央 與 地 方 政 府 共 同 重 視 的 都 市 發 展 ( 都 市 再 生 ) 策 略 手 段 之 一, 依 照 都 市 更 新 條 例 第 一 條, 說 明 了 都 市 更 新 目 標 包 括 促 進 都 市 土 地 有 計 畫 之 再 開 發 利 用 復 甦 都 市 機 能 改 善 居 住 環 境 促 進 公 共 利 益 2005 年 8 月 24 日 內 政 部 與 行 政 院 經 濟 建 設 委 員 會 共 同 研 提 之 加 速 推 動 都 市 更 新 方 案 經 行 政 院 於 第 2954 次 院 會 准 予 備 查, 並 初 步 於 台 北 市 高 雄 市 及 16 個 縣 市 ( 包 含 21 個 鄉 鎮 市 ) 選 定 50 處 優 先 推 動 更 新 地 區 都 市 更 新 成 為 中 央 與 地 方 政 府 施 政 的 方 向 經 建 會 於 2009 年 3 月 日 二 天 召 開 國 土 空 間 發 展 策 略 規 劃 全 國 會 議, 其 中 都 市 再 生 為 大 會 五 大 議 題 - 城 鄉 永 續 發 展 下 之 推 動 地 盡 其 利 的 空 間 再 生 策 略 發 展 策 略 之 一 所 謂 推 動 地 盡 其 利 的 空 間 再 生 策 略, 即 強 調 都 市 更 新 的 推 動 策 略 台 北 市 推 動 都 市 更 新 的 相 關 法 令 制 定 較 早, 推 動 經 驗 也 較 為 豐 富, 但 在 推 動 過 程 中, 有 許 多 都 市 更 新 的 議 題 值 得 探 討 研 究 例 如 臺 北 市 劃 定 臺 北 市 都 市 更 新 地 區 案 中 的 法 定 計 畫 書 內 提 到 : 以 區 段 徵 收 方 式 推 動 本 市 之 都 市 更 新, 限 於 更 新 地 區 民 眾 認 知 不 一 環 境 價 值 觀 差 異 剩 餘 財 產 評 價 不 同 暨 市 府 人 力 和 經 費 負 擔 過 於 龐 大, 效 率 不 佳 為 加 速 推 動 本 市 都 市 更 新, 本 府 遂 於 民 國 八 十 二 年 於 臺 北 市 都 市 更 新 實 施 辦 法 中 增 列 獎 勵 私 人 或 團 體 興 辦 都 市 更 新 建 設 事 業 專 章, 改 採 以 容 積 獎 勵 方 式 誘 導 民 間 投 資 興 辦 都 市 更 新 建 設 事 業 鼓 勵 私 人 或 團 體, 申 辦 都 市 更 新 建 設 事 業 2, 按 目 前 都 市 更 新 的 機 制, 都 市 更 新 推 動 仍 以 獎 勵 民 間 參 與 方 式 為 主, 因 為 有 獎 勵 的 誘 因, 已 促 使 民 間 申 辦 都 市 更 新 事 業 有 逐 年 成 長 的 趨 勢, 更 新 地 區 完 工 後, 居 住 環 境 品 質 已 有 顯 著 的 改 善, 然 而, 就 目 前 推 動 成 果 而 言, 都 市 更 新 往 往 在 都 市 精 華 1 參 見 工 商 時 報 自 由 時 報 經 濟 日 報 2 詳 見 臺 北 市 政 府 都 市 發 展 局 民 國 89 年 出 版 年 報 1

12 第 一 章 地 區 推 動, 對 於 所 關 心 的 窳 陋 亟 需 更 新 改 善 的 地 區 反 而 民 間 意 願 較 低, 且 更 新 單 元 規 模 較 小, 僅 止 於 小 規 模 零 星 的 重 建, 都 市 更 新 成 效 不 甚 理 想 以 民 間 申 請 自 劃 更 新 單 元 為 例, 經 統 計 98 年 至 99 年 5 月 通 過 都 市 更 新 單 元 案 件 數, 屬 於 都 市 精 華 地 段 的 大 安 區 高 達 42 件, 屬 於 急 迫 需 更 新 的 老 舊 社 區 的 萬 華 區 更 新 單 元 僅 有 3 件, 大 同 區 僅 有 4 件, 突 顯 了 在 現 行 都 市 更 新 機 制 下, 民 間 投 資 意 向 與 公 部 門 原 本 推 動 都 市 更 新 的 本 意, 產 生 了 極 大 的 落 差 台 北 市 捷 運 系 統 自 1996 年 開 通 以 來, 對 於 紓 解 交 通 問 題 已 展 現 實 際 成 效, 每 日 搭 乘 捷 運 系 統 的 運 量 由 16 萬 6 千 人 次, 到 了 2010 年 為 126 萬 7 千 人 次, 可 見 台 北 市 民 交 通 工 具 的 選 擇 行 為 逐 漸 改 變, 對 於 捷 運 系 統 的 依 賴 性 逐 漸 增 加 雖 然 捷 運 系 統 的 快 速 便 捷, 提 升 了 都 市 的 可 及 性, 對 於 都 市 發 展 有 極 大 的 助 益, 但 是 對 於 部 分 車 站 地 區 而 言, 服 務 人 口 數 偏 低, 捷 運 系 統 車 站 設 計 容 量 3, 對 於 捷 運 系 統 建 設 發 展 而 言, 似 乎 尚 未 充 分 發 揮 林 楨 家 等 (2007) 也 提 到 捷 運 系 統 運 量 雖 逐 年 增 加, 但 從 每 小 時 運 量 來 看, 會 發 現 目 前 臺 北 捷 運 系 統 平 日 運 量 集 中 於 特 定 時 段 之 現 象 頗 為 明 顯 ; 而 捷 運 運 量 發 生 時 間 之 集 中, 可 能 導 致 系 統 使 用 品 質 的 降 低, 與 非 尖 峰 時 段 系 統 營 運 之 不 經 濟 究 其 原 因, 或 許 是 源 於 目 前 捷 運 系 統 主 要 以 解 決 都 市 之 交 通 問 題 為 主, 並 不 具 有 主 導 整 體 運 輸 系 統 及 都 市 發 展 之 功 能 與 企 圖, 導 致 捷 運 沿 線 與 場 站 周 邊 地 區 之 都 市 設 計 土 地 使 用 與 開 發 型 態 未 與 大 眾 運 輸 系 統 結 合 另 一 方 面, 由 於 捷 運 系 統 車 站 周 邊 地 區 吸 引 了 都 市 活 動 人 口 的 進 出, 使 得 車 站 周 邊 地 區 產 生 了 幾 個 現 象, 例 如 都 市 活 動 型 態 產 生 了 改 變 土 地 的 增 值 零 售 商 業 活 動 的 增 加 房 地 產 市 場 熱 絡 民 間 對 於 車 站 地 區 的 都 市 更 新 產 生 較 高 的 意 願. 等 等, 由 於 車 站 地 區 的 都 市 更 新 潛 力 增 加, 對 於 公 部 門 推 動 都 市 更 新 應 有 極 大 的 幫 助, 但 是 有 些 都 市 環 境 老 舊 寙 陋 建 物 密 集, 都 市 環 境 品 質 差 的 車 站 地 區, 尚 未 因 捷 運 系 統 通 車 的 刺 激 而 有 所 改 變, 民 間 參 與 都 市 更 新 意 願 低, 都 市 更 新 成 效 仍 然 有 限 捷 運 系 統 的 開 發 對 於 車 站 地 區 的 土 地 使 用 應 可 能 產 生 改 變, 也 有 機 會 帶 動 車 站 地 區 的 都 市 更 新, 捷 運 車 站 地 區 與 都 市 更 新 之 間 應 存 在 某 種 程 度 的 關 聯, 有 機 會 形 成 良 好 的 互 動, 以 提 升 都 市 更 新 的 成 效 但 在 現 有 都 市 更 新 機 制 下, 捷 運 車 站 地 區 的 都 市 更 新 成 效 是 否 有 預 期 的 效 益? 公 部 門 對 於 捷 運 車 站 都 市 更 新 的 發 展 目 標 應 為 何? 如 何 可 以 加 速 而 有 效 的 推 動 推 動 都 市 更 新, 成 為 本 研 究 的 緣 起 第 一 節 研 究 動 機 與 目 的 一 研 究 動 機 捷 運 系 統 的 發 展, 已 證 實 會 帶 動 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 的 開 發, 而 毗 鄰 地 區 的 土 地 開 發 也 帶 動 了 都 市 發 展, 由 於 台 北 市 捷 運 系 統 建 設 規 劃 之 初, 主 要 考 慮 可 3 依 照 台 北 大 眾 捷 運 股 份 有 限 公 司 統 計 資 料 顯 示, 重 運 量 捷 運 系 統 每 小 時 單 向 載 客 量 可 達 2-5 萬 人 次 以 上, 中 運 量 捷 運 系 統 也 可 載 客 達 萬 人 次 2

13 第 一 章 服 務 人 口 數, 因 此 路 線 規 劃 大 多 選 擇 較 密 集 的 老 舊 地 區, 因 此, 捷 運 車 站 毗 鄰 老 舊 地 區 的 都 市 更 新, 是 一 個 值 得 研 究 的 課 題 捷 運 系 統 發 展 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 之 間 存 在 密 切 的 互 動 關 係,( 詳 見 圖 1-1 及 圖 1-2) 然 而, 依 照 現 有 的 互 動 趨 勢, 是 否 符 合 公 私 部 門 以 及 社 會 大 眾 對 於 捷 運 系 統 發 展 以 及 毗 鄰 地 區 開 發 的 期 待, 是 否 可 找 出 捷 運 系 統 的 發 展 與 老 舊 地 區 都 市 更 新 的 關 聯, 以 推 動 捷 運 系 統 毗 鄰 老 舊 地 區 都 市 之 更 新, 成 為 本 研 究 的 動 機 人 流 物 流 資 訊 流 環 境 經 濟 社 會 道 路 交 通 發 展 都 市 發 展 建 設 土 地 交 通 開 發 設 施 捷 運 都 市 更 新 車 站 圖 1-1 捷 運 系 統 發 展 與 毗 鄰 土 地 開 發 關 係 圖 3

14 第 一 章 都 市 發 展 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 都 市 更 新 圖 1-2 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 都 市 發 展 與 都 市 更 新 互 動 關 係 示 意 圖 二 研 究 目 的 基 於 上 述 研 究 動 機, 瞭 解 捷 運 車 站 地 區 土 地 開 發 影 響 了 都 市 發 展, 而 都 市 更 新 為 都 市 發 展 的 重 要 手 段 之 ㄧ, 透 過 都 市 更 新 策 略 有 效 加 速 捷 運 車 站 地 區 土 地 開 發, 使 得 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 都 市 發 展 與 都 市 更 新 間 成 為 良 性 的 循 環, 為 本 研 究 的 目 的, 本 研 究 提 出 以 下 二 個 研 究 目 的 如 下 : ( 一 ) 瞭 解 台 北 市 捷 運 車 站 對 毗 鄰 老 舊 地 區 土 地 開 發 的 影 響 因 子 以 及 關 係, 以 作 為 策 略 研 擬 的 參 考 ( 二 ) 針 對 台 北 市 不 同 類 型 捷 運 車 站 地 區 及 發 展 背 景, 研 擬 有 效 的 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 及 可 操 作 的 策 略 工 具, 以 加 速 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 都 市 更 新 之 推 動 4

15 第 一 章 第 二 節 研 究 課 題 本 研 究 之 研 究 課 題 說 明 如 下 : ( 一 ) 捷 運 車 站 地 區 的 都 市 更 新 考 慮 的 參 數 及 影 響 因 子 為 何? ( 二 ) 捷 運 系 統 的 發 展 對 於 車 站 地 區 有 不 同 面 向 與 不 同 程 度 的 影 響, 是 否 可 利 用 分 析 方 法 找 出 其 間 關 係 因 子 及 影 響 程 度? ( 三 ) 以 都 市 更 新 的 方 式 推 動 捷 運 車 站 地 區 的 發 展, 應 有 的 策 略 選 項 為 何? 可 操 作 的 工 具 為 何? ( 四 ) 如 何 利 用 捷 運 車 站 地 區 的 優 勢, 改 善 車 站 地 區 的 劣 勢, 推 動 地 區 發 展? ( 五 ) 不 同 捷 運 車 站 地 區 應 有 不 同 的 策 略 選 項, 然 而, 有 哪 些 方 法 可 區 分 捷 運 車 站 地 區 類 型? ( 六 ) 如 何 利 用 代 表 性 個 案 具 體 說 明 不 同 類 型 的 捷 運 車 站 都 市 更 新 策 略? 5

16 第 一 章 第 三 節 研 究 範 圍 與 內 容 本 研 究 主 要 在 於 提 出 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 之 論 述 與 調 查 分 析, 研 究 內 容 大 致 可 成 四 個 部 分 : 一 研 究 範 圍 ( 一 ) 空 間 範 圍 台 北 市 行 政 區 範 圍 ( 二 ) 時 間 範 圍 民 國 87 年 至 97 年 12 月 ( 三 ) 研 究 對 象 1. 自 民 國 87 年 至 97 年 12 月 捷 運 通 車 以 來 47 個 通 車 車 站 以 及 位 於 台 北 市 捷 運 長 期 路 網 規 劃 107 個 車 站 ( 包 括 已 通 車 車 站 ) 2. 自 民 國 87 年 都 市 更 新 條 例 公 布 至 97 年 12 月, 台 北 市 合 計 386 件 民 間 申 辦 都 市 更 新 事 業 二 研 究 內 容 本 研 究 主 要 乃 整 合 捷 運 車 站 地 區 有 關 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 的 論 述, 並 嘗 試 以 都 市 更 新 的 基 本 思 維, 提 出 捷 運 車 站 地 區 的 都 市 更 新 策 略, 因 此 針 對 過 去 學 者 與 本 研 究 目 的 之 相 關 研 究, 有 必 要 先 與 以 歸 納, 並 建 立 基 礎 論 述, 以 作 為 本 研 究 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 的 基 本 思 維 之 參 考, 大 致 區 分 以 下 三 個 部 分 進 行 探 討 : ( 一 ) 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 法 之 建 立 主 要 說 明 本 研 究 捷 運 車 站 地 區 分 析 項 目 與 分 析 重 點, 並 探 討 如 何 藉 由 分 析 方 法 提 出 不 同 捷 運 車 站 地 區 的 都 市 更 新 策 略 ( 二 ) 影 響 捷 運 車 站 地 區 與 都 市 更 新 個 案 之 調 查 分 析 有 關 捷 運 車 站 地 區 的 探 討, 除 了 針 對 車 站 路 網 及 運 量 資 料 進 行 調 查 分 析, 並 針 對 社 經 背 景 資 料 土 地 使 用 及 重 要 吸 引 點 進 行 調 查 分 析 ; 本 研 究 另 外 針 對 捷 運 車 站 地 區 內 都 市 更 新 事 業 與 捷 運 車 站 的 關 係 進 行 調 查 與 分 析, 了 解 都 市 更 新 單 元 的 區 位 分 布 以 及 市 場 範 圍 模 擬 分 析 ( 三 ) 捷 運 車 地 區 都 市 更 新 影 響 因 素 之 探 討 1. 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 變 數 分 析 6

17 第 一 章 2. 都 市 更 新 影 響 因 素 之 萃 取 ( 四 ) 不 同 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 潛 力 分 析 1. 以 因 子 分 析 法 因 子 得 點 說 明 各 個 車 站 地 區 的 都 市 更 新 潛 力 與 劣 勢 2. 以 群 落 分 析 法 說 明 不 同 類 型 車 站 地 區 的 都 市 更 新 潛 力 與 劣 勢 ( 五 ) 捷 運 車 站 地 區 的 分 類 及 策 略 方 向 1. 依 照 各 車 站 因 子 得 點 區 分 2. 依 照 群 落 分 析 法 各 車 站 類 型 各 因 子 之 因 子 得 點 區 分 ( 六 ) 不 同 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 分 析 之 探 討 1. 都 市 更 新 的 策 略 選 項 及 策 略 工 具 2. 透 過 個 案 研 究 說 明 不 同 類 類 型 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 方 向 與 建 議 7

18 第 一 章 第 四 節 研 究 方 法 本 研 究 之 研 究 方 法 主 要 可 分 成 兩 個 部 分 說 明, 第 一 個 部 分 在 於 基 本 觀 念 架 構 之 建 立, 第 二 個 部 分 為 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 變 數 的 選 取, 第 三 部 分 為 台 北 市 都 市 更 新 個 案 調 查 研 究, 說 明 如 下 : 一 文 獻 回 顧 法 系 統 分 析 法 及 比 較 分 析 法 ( 一 ) 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 式 之 建 立 在 第 二 章 文 獻 回 顧 中 將 由 國 外 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 的 思 潮 以 及 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 推 動 要 項, 並 收 集 國 外 捷 運 車 站 地 區 推 動 都 市 更 新 之 相 關 案 例, 以 作 為 本 研 究 的 借 鏡 經 過 比 較 分 析 以 建 立 捷 運 車 站 地 區 推 動 都 市 更 新 分 析 方 式 ( 二 ) 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 變 數 的 選 取 將 由 文 獻 回 顧 收 集 國 內 外 相 關 文 獻 中 找 出 可 參 考 的 變 數, 或 藉 由 先 驗 知 識 選 取 變 數 在 變 數 的 選 取 仍 考 慮 資 料 取 得 以 及 其 有 效 性 二 調 查 分 析 法 及 量 化 分 析 法 在 進 行 實 證 研 究 前, 必 須 先 建 構 本 研 究 資 料 庫, 主 要 乃 針 對 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 相 關 變 數 的 資 料 收 集 並 建 構 數 個 資 料 檔 以 形 成 完 整 的 資 料 庫, 本 研 究 所 建 立 的 資 料 庫 為 本 研 究 實 證 分 析 重 要 分 析 依 據 外, 未 來 可 提 供 後 續 研 究 的 參 考 為 便 利 實 證 分 析, 必 須 先 將 捷 運 車 站 與 都 市 更 新 案 件 分 布 標 示 在 圖 形 上, 並 進 行 相 關 屬 性 資 料 的 收 集, 由 於 過 去 並 無 此 項 資 料 庫, 因 此 必 須 先 建 立 基 礎 資 料 庫 以 利 後 續 實 證 分 析, 綜 合 說 明 如 下 : ( 一 ) 更 新 事 業 資 料 : 收 集 目 前 已 申 辦 都 市 更 新 事 業 的 屬 性 資 料, 並 利 用 空 間 資 訊 系 統 將 更 新 單 元 標 示 於 地 圖 上 ( 二 ) 捷 運 系 統 與 車 站 屬 性 資 料 : 首 先 收 集 捷 運 車 站 長 期 路 網 屬 性 資 料, 利 用 空 間 資 訊 系 統 將 將 車 站 位 置 路 線 標 示 於 地 圖 上 ( 三 ) 其 他 分 析 資 料 建 構 相 關 分 析 資 料, 並 以 SPSS 統 計 套 裝 軟 體 進 行 統 計 分 析 8

19 第 一 章 三 捷 運 車 站 地 區 與 都 市 更 新 個 案 的 調 查 分 析 ( 一 ) 捷 運 車 站 地 區 變 數 分 析 主 要 針 對 交 通 系 統 發 展 社 經 及 人 口 土 地 使 用 及 公 共 設 施 等 相 關 變 數 將 以 敘 述 性 統 計 方 法 分 析 車 站 地 區 之 相 關 變 數 ( 二 ) 更 新 單 元 區 位 分 布 及 模 擬 (1) 所 有 更 新 單 元 之 相 關 變 數 與 至 車 站 距 離 之 關 係 將 以 敘 述 性 統 計 方 法 分 析 相 關 變 數 與 至 車 站 距 離 的 分 布 情 形 (2) 都 市 更 新 發 生 或 然 率 與 捷 運 車 站 距 離 之 關 係 將 以 pearson 相 關 分 析 並 進 行 統 計 檢 定, 另 外 進 行 模 型 校 估 建 構 配 適 曲 線 作 為 區 間 估 計 (3) 都 市 更 新 發 生 密 度 指 數 與 更 新 單 元 至 車 站 距 離 的 關 係 將 以 pearson 相 關 分 析 並 進 行 統 計 檢 定, 另 外 進 行 模 型 校 估 建 構 配 適 曲 線 作 為 區 間 估 計 四 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 之 因 子 分 析 本 研 究 嘗 試 透 過 因 子 分 析 說 明 車 站 地 區 都 市 更 新 變 數 的 關 係 因 子 分 析 主 要 可 將 都 市 發 展 過 程 中 許 多 的 獨 立 變 數 減 縮 成 幾 個 少 數 的 因 子, 可 建 立 出 一 組 相 互 獨 立 的 因 子 用 以 處 理 共 線 性 問 題 經 由 分 析 各 個 不 同 變 數 間 的 相 互 關 係, 可 簡 化 成 較 少 因 子, 據 以 描 述 原 來 較 多 變 數 的 關 係, 且 因 素 間 相 互 獨 立, 彼 此 間 相 關 係 數 應 趨 近 於 0 本 研 究 參 考 一 般 進 行 因 子 分 析 的 步 驟, 說 明 如 下 : ( 一 ) 選 擇 所 欲 分 析 的 變 數 : 收 集 影 響 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 開 發 的 相 關 變 數, 通 常 在 因 子 分 析 前 須 將 各 項 變 數 標 準 化 成 Z 分 數 ( 二 ) 決 定 抽 取 因 子 方 法 : 一 般 抽 取 共 同 因 素 的 方 法 有 許 多 種, 而 每 一 種 方 法 均 有 其 基 本 假 定, 如 一 般 常 用 之 主 要 成 份 解 (principal components soulution) 和 影 像 解 (image soulution) 等 前 者 採 相 關 矩 陣 (correlation matrix), 而 後 者 採 共 變 數 矩 陣 (covariance matrix) 這 兩 種 因 子 分 析 法 的 結 果 代 表 最 大 的 差 異 (Daviees, 1983, p.80), 若 它 們 所 得 的 結 果 相 似, 則 取 較 常 用 的 主 要 成 份 解 的 結 果 即 可 ; 相 反 的, 若 有 較 大 差 異 產 生, 則 需 從 方 法 論 上 再 加 斟 酌, 避 免 技 術 問 題 的 困 難 ( 三 ) 決 定 因 子 數 的 方 法 : 9

20 第 一 章 在 此 主 要 從 兩 方 面 進 行 考 量 : 一 般 保 留 特 徵 值 λ 大 於 1 的 共 同 因 子 及 利 用 陡 坡 考 驗 法, 將 每 一 因 素 的 特 徵 值 由 大 至 小 畫 在 圖 上, 將 各 點 連 線, 把 陡 降 後 曲 線 走 勢 趨 於 平 坦 之 因 素 捨 棄 不 用 ( 四 ) 因 子 轉 軸 : 因 子 轉 軸 的 目 的 在 於 將 初 步 矩 陣 變 成 更 容 易 解 釋 的 矩 陣 換 言 之, 轉 軸 的 目 的 在 簡 化 結 構, 以 利 於 解 釋 現 行 的 轉 軸 法 也 有 許 多 種, 包 括 直 角 旋 轉 法 (variamx method) 和 斜 角 旋 轉 法 (obligue method) 等 在 本 研 究 中 採 用 直 角 旋 轉 法 比 較 ( 五 ) 結 果 之 解 釋 : 共 同 因 子 之 命 名, 是 由 因 子 中 包 括 那 些 重 要 變 數 來 決 定 茲 將 已 通 車 捷 運 車 站 的 9 個 變 數 資 料 輸 入 電 腦 進 行 分 析, 在 因 子 的 萃 取 原 則 上, 選 擇 特 徵 值 大 於 1 之 因 子, 並 依 照 各 個 車 站 的 因 子 得 點 判 斷 各 車 站 在 各 因 子 的 表 現 五 捷 運 車 站 地 區 之 群 落 分 析 群 落 分 析 被 認 為 是 用 來 整 合 不 同 因 子 得 點 (factor scores) 成 為 單 一 組 類 別 的 通 用 程 序, 在 學 術 上 廣 被 使 用 的 分 類 技 術 本 研 究 群 落 分 析 分 為 階 層 群 落 分 析 (hierachical cluster anaylsis) 和 非 階 層 群 落 分 析 (nonhierachical cluster analysis) 兩 種 階 層 群 落 分 析 在 形 成 過 過 程 中 不 外 兩 種 方 式, 一 種 是 集 結 的 (agglomerative) 方 式, 即 所 有 的 分 析 個 案 組 成 愈 來 愈 大 的 群 落, 直 到 最 後 組 成 一 個 大 群 落 為 止 ; 另 一 種 是 細 分 的 (divisive) 方 式, 即 是 由 一 個 大 群 落 分 裂 成 許 多 小 群 落 在 群 落 分 析 中, 這 是 最 普 遍 受 到 採 用 的, 也 是 本 研 究 所 採 取 的 方 法 它 的 組 成 主 要 是 根 據 類 似 性 量 數 (measure of similarity), 如 歐 幾 里 德 距 離 (Euc-lideean distance) 不 過 它 的 缺 點 是 個 案 當 組 成 一 個 小 群 落, 在 集 結 過 程 中, 即 不 會 再 被 分 到 別 的 小 群 落 六 不 同 捷 運 車 站 地 區 類 型 之 都 市 更 新 策 略 方 向 經 過 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 法 之 建 立, 依 照 分 析 方 法 的 步 驟, 可 提 出 不 同 捷 運 車 站 地 區 類 型 之 都 市 更 新 策 略 方 向 10

21 第 一 章 第 五 節 研 究 流 程 ( 參 見 圖 1-3) 研 究 動 機 與 目 的 研 究 方 法 研 究 範 圍 與 內 容 文 獻 回 顧 與 評 析 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 之 土 地 開 發 運 輸 系 統 與 土 地 使 用 捷 運 系 統 對 土 地 使 用 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 大 眾 運 輸 導 向 發 展 車 站 地 區 應 克 服 議 題 市 場 潛 力 評 估 準 則 捷 運 車 站 地 區 發 展 策 略 都 市 更 新 對 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 的 影 響 市 場 干 預 都 市 更 新 目 標 與 策 略 手 段 績 效 獎 勵 策 略 更 新 外 部 效 益 都 市 更 新 內 部 效 益 公 私 合 作 的 關 鍵 因 素 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 式 捷 運 車 站 影 響 範 圍 變 數 選 取 都 市 更 新 影 響 因 子 策 略 選 項 選 擇 方 式 車 站 地 區 之 分 類 不 同 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 方 向 台 北 市 捷 運 車 站 地 區 與 都 市 更 新 個 案 調 查 分 析 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 因 子 分 析 車 站 地 區 分 類 因 子 潛 力 分 類 群 落 分 析 分 類 不 同 車 站 類 型 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 結 論 與 建 議 圖 1-3 研 究 流 程 11

22 第 二 章 第 二 章 文 獻 回 顧 為 瞭 解 捷 運 車 站 與 都 市 更 新 之 間 的 互 動 關 係 本 章 文 獻 回 顧 將 第 一 個 部 份 收 集 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 之 相 關 文 獻, 主 要 將 探 討 捷 運 系 統 車 站 與 毗 鄰 地 區 開 發 的 關 係, 此 部 分 文 獻 中 將 分 成 兩 個 重 點 探 討, 包 括 運 輸 系 統 與 土 地 使 用 的 因 果 關 係, 其 次 為 捷 運 系 統 對 土 地 使 用 的 影 響 第 二 個 部 份 針 對 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 探 討, 此 部 分 文 獻 分 成 四 個 重 點 探 討, 包 括 捷 運 車 站 地 區 應 克 服 的 議 題 市 場 評 估 準 則 規 劃 理 念 以 及 都 市 發 展 策 略 此 部 分 的 文 獻 回 顧 將 有 助 於 本 研 究 在 方 法 上 變 數 選 取 或 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 分 析 方 式 建 立 的 參 考 由 於 本 研 究 主 題 聚 焦 於 都 市 更 新 策 略, 因 此 第 三 個 部 份 綜 合 整 理 國 內 外 文 獻 都 市 更 新 對 土 地 開 發 地 區 的 影 響 方 式, 主 要 說 明 國 內 外 文 獻 對 於 都 市 更 新 的 精 神 目 標 與 策 略 等 論 述, 其 次 說 明 當 前 的 都 市 更 新 機 制 與 策 略 手 段 ; 基 於 公 部 門 與 民 間 ( 土 地 權 利 關 係 人 或 建 商 ) 對 於 都 市 更 新 的 基 本 目 標 不 一 致, 因 此 文 獻 中 將 了 解 公 部 門 與 私 部 門 而 有 何 差 異, 而 公 私 合 作 的 關 鍵 因 素 為 何? 如 何 透 過 都 市 更 新 調 和 公 私 部 門 的 利 益, 為 此 部 分 的 重 點 此 部 分 文 獻 回 顧 有 助 於 本 研 究 提 出 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 的 理 念 及 規 劃 策 略 選 項 最 後 歸 納 說 明 國 內 外 文 獻 值 得 參 考 檢 討 或 啟 發 之 處, 並 說 明 本 研 究 論 述 主 題 與 其 他 文 獻 的 差 異 有 關 文 獻 回 顧 的 重 點 歸 納 如 圖 2-1 所 示 12

23 第 二 章 文 獻 回 顧 重 點 文 獻 回 顧 的 目 的 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 一 捷 運 車 站 對 毗 鄰 土 地 開 發 的 影 響 二 土 地 開 發 對 捷 運 系 統 發 展 的 影 響 一 瞭 解 捷 運 系 統 發 展 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 的 交 互 關 係 及 影 響 二 捷 運 車 站 地 區 之 影 響 變 數 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 一 應 克 服 的 議 題 二 市 場 潛 力 評 估 準 則 三 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 理 念 四 可 參 考 之 策 略 構 想 及 方 向 一 歸 納 捷 運 車 站 毗 鄰 地 區 的 都 市 發 展 ( 大 眾 運 輸 導 向 發 展 ) 的 理 念 與 策 略 二 瞭 解 策 略 構 想 與 分 析 方 法 可 作 為 本 研 究 都 市 更 新 推 動 參 考 都 市 更 新 對 車 站 毗 臨 老 舊 地 區 土 地 開 發 之 影 響 方 式 一 都 市 更 新 影 響 老 舊 地 區 土 地 開 發 二 都 市 更 新 的 精 神 目 標 與 策 略 手 段 一 歸 納 都 市 更 新 的 重 要 理 念 二 瞭 解 都 市 更 新 的 策 略 方 法 三 瞭 解 公 部 門 強 調 外 部 效 益, 私 部 門 追 求 內 部 效 益 四 瞭 解 公 私 合 作 都 市 更 新 機 制 綜 合 評 析 一 值 得 本 研 究 參 考 之 論 述 與 啟 發 二 對 其 他 文 獻 論 述 的 檢 討 三 本 研 究 與 其 他 文 獻 論 述 主 題 的 差 異 一 可 作 為 本 研 究 觀 念 架 構 以 及 策 略 方 法 論 的 參 考 二 瞭 解 其 他 研 究 的 闕 漏 或 借 鏡 三 提 出 本 研 究 的 價 值 與 貢 獻 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 分 析 方 法 論 圖 2-1 文 獻 回 顧 的 重 點 與 提 供 本 研 究 的 參 考 方 向 13

24 第 二 章 第 一 節 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 之 土 地 開 發 的 關 係 一 捷 運 車 站 對 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 的 影 響 李 家 儂 (2006) 1 交 通 運 輸 係 用 來 完 成 各 種 土 地 使 用 之 間 的 旅 次, 則 交 通 運 輸 越 發 達 完 善, 增 加 地 區 間 的 可 及 性 越 高, 進 而 促 使 地 方 土 地 使 用 強 度 增 加, 引 進 更 多 人 口 及 產 業, 更 需 要 加 入 新 的 運 輸 設 施 來 負 擔 文 獻 中 歸 納 國 外 學 者 的 論 述 : 國 外 自 從 Lowry(1964) 提 出 運 輸 設 施 塑 造 土 地 使 用 的 觀 念 之 後,Goldner(1971) 等 學 者, 亦 都 認 為 運 輸 規 劃 也 應 注 重 運 輸 系 統 對 土 地 使 用 的 影 響 劉 錚 錚 (1974) 認 為 引 進 新 運 輸 系 統, 也 將 影 響 原 有 的 人 口 及 產 業 分 布, 而 增 加 新 的 人 口 及 產 業, 造 成 人 口 與 活 動 之 區 位 變 更, 將 導 致 新 的 運 輸 需 求 狀 態 于 明 誠 (1989) 指 出 實 際 上 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 的 關 係 宛 如 經 濟 學 上 之 景 氣 循 環 之 現 象 假 設 運 輸 設 施 越 發 達, 旅 次 的 移 動 性 越 高, 則 都 市 之 活 動 機 能 愈 能 多 樣 化, 必 能 促 成 都 市 土 地 使 用 復 甦, 甚 至 更 繁 榮 的 現 象 ; 反 之 運 輸 愈 不 發 達, 旅 次 之 移 動 性 越 低, 則 都 市 之 活 動 機 能 愈 不 好, 將 可 能 促 進 都 市 土 地 使 用 衰 退 甚 至 蕭 條 之 現 象 馮 正 民 (1979) 探 討 捷 運 系 統 建 設 完 成 後, 對 於 都 市 土 地 產 生 影 響, 由 國 外 先 例 ( 美 國 舊 金 山 San Francisco 加 拿 大 多 倫 多 Toronto 瑞 典 斯 德 哥 爾 摩 Stockholm) 的 實 證 結 果 可 知, 大 眾 捷 運 系 統 之 引 進 對 於 土 地 發 展 的 影 響, 都 市 活 動 將 集 中 在 捷 運 站 與 走 廊 附 近, 高 層 公 寓 與 辦 公 大 樓 紛 紛 興 起,CBD 商 業 活 動 機 能 增 加, 且 刺 激 衛 星 市 鎮 之 建 立 此 表 示 土 地 不 但 向 高 處 發 展, 增 加 土 地 使 用 強 度, 亦 向 平 面 擴 張, 促 使 郊 區 發 展 由 此 可 知, 捷 運 系 統 對 於 都 市 土 地 使 用 有 朝 更 緊 密 發 展 的 趨 勢 藍 武 王 (1981) 運 輸 設 施 對 地 價 的 改 變 對 土 地 使 用 的 種 類 強 度 (intensity) 區 位 (location) 及 環 境 之 衝 擊 (impact) 二 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 對 捷 運 車 站 的 影 響 劉 錚 錚 (1974) 馮 正 民 (1979) 藍 武 王 (1981) 李 家 儂 (2006) 等 均 談 到 新 的 人 口 及 產 業, 造 成 人 口 與 活 動 之 區 位 變 更, 將 導 致 新 的 運 輸 需 求 狀 態 因 此 兩 者 之 間 存 在 互 動 關 係 1 李 家 儂 (2006) 之 論 述 詳 見 於 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 整 合 規 劃 之 演 變 ~ 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 都 市 發 展 模 式, 土 地 問 題 研 究 季 刊, 第 5 卷, 第 3 期,

25 第 二 章 第 二 節 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 的 關 係 經 瞭 解 捷 運 車 站 對 毗 鄰 地 區 之 土 地 開 發 有 影 響, 而 車 站 毗 鄰 地 區 的 土 地 開 發, 如 何 透 過 都 市 發 展 使 得 土 地 開 發 更 為 有 效 而 合 理 一 直 是 國 內 外 研 究 的 課 題 李 家 儂 (2007) 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 相 互 作 用 在 當 今 都 市 發 展 中 愈 來 愈 明 顯 也 趨 於 複 雜, 相 關 之 規 劃 策 略 也 相 繼 提 出, 其 中 又 以 大 眾 運 輸 為 主 軸, 係 因 大 眾 運 輸 的 興 建 與 都 市 發 展 呈 現 因 果 關 係, 大 眾 運 輸 系 統 的 興 建 會 增 加 其 服 務 地 區 空 間 的 可 及 性, 而 可 及 性 的 增 加 會 導 致 都 市 空 間 結 構 的 改 變 及 都 市 規 模 的 擴 大, 相 對 地 也 會 增 加 更 多 的 旅 運 需 求 本 節 則 綜 合 整 理 捷 運 車 站 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 的 相 關 文 獻, 包 括 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 應 克 服 的 議 題, 並 瞭 解 捷 運 車 站 地 區 的 市 場 潛 力 評 估 準 則, 最 後 探 討 國 內 外 文 獻 提 到 可 參 考 之 策 略 構 想 及 方 向 一 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 應 克 服 的 議 題 吳 綱 立 等 (2010) 歸 納 近 年 來 地 理 交 通 規 劃 及 都 市 規 劃 等 領 域 相 關 文 獻, 提 出 共 同 關 心 的 大 眾 運 輸 導 向 發 展 及 大 眾 運 輸 村 規 劃 議 題, 主 要 切 入 面 向 包 括 :(1) 大 眾 運 輸 與 都 市 發 展 ;(2) 大 眾 運 輸 村 規 劃 及 相 關 技 術 分 析 ;(3) 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 財 務 面 向 或 TOD 與 土 地 開 發 ;(4) 大 眾 運 輸 導 向 發 展 與 都 市 土 地 使 用 規 劃 與 評 估 ;(5) 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 人 行 環 境 營 造 及 都 市 設 計 ; Nelson(1999) 則 提 出 執 行 大 眾 運 輸 導 向 發 展 所 面 臨 的 挑 戰 與 障 礙, 其 範 疇 如 下 : ( 一 ) 地 區 計 畫 使 用 分 區 與 用 地 規 則 1. 在 緊 密 發 展 的 大 眾 運 輸 導 向 發 展 目 標 中 以 及 增 加 大 眾 運 輸 使 用, 停 車 場 用 地 是 不 被 支 持 的 2. 大 眾 運 輸 是 一 個 區 域 規 劃 的 議 題, 然 而 大 眾 運 輸 導 向 發 展 是 一 個 地 區 規 劃 的 議 題 支 持 大 眾 運 輸 (transit supportive) 的 計 畫 並 非 在 鐵 路 車 站 或 主 要 巴 士 停 靠 站 的 地 方 3. 開 發 規 則 ( 例 如 充 分 的 公 共 設 施 條 例 ) 可 能 造 成 非 計 畫 性 的 限 制 大 眾 運 輸 鄰 近 地 區 發 展 15

26 第 二 章 ( 二 ) 開 發 者 的 成 本 與 風 險 1. 開 發 者 與 借 貸 者 可 能 察 覺 在 大 眾 運 輸 導 向 發 展 地 區 比 替 代 的 投 資 風 險 較 高 2. 財 務 的 獎 勵 的 需 求 是 在 大 眾 運 輸 導 向 發 展 地 區 的 停 車 給 予 財 務 獎 勵 3. 不 動 產 市 場 通 常 堅 持 在 填 入 (infill) 或 城 內 區 位 ( 三 ) 區 位 與 市 場 議 題 1. 社 區 對 大 眾 運 輸 導 向 發 展 設 計 敏 感 性 的 需 求 挑 戰 開 發 者 的 實 務 經 驗 2. 大 眾 運 輸 場 站 區 位 通 常 以 發 展 觀 點 而 言 是 不 適 合 的 3. 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 效 率 端 視 起 點 與 終 點 是 否 有 效 率 的 連 結, 因 此 大 眾 運 輸 導 向 發 展 需 要 有 系 統 觀 點 的 承 諾 保 證 4. 當 前 郊 區 化 的 人 口 與 就 業 無 法 支 持 大 眾 運 輸 導 向 發 展 發 展 5. 大 眾 運 輸 導 向 發 展 模 型 很 少 可 以 反 應 所 得 與 人 口 的 多 樣 性 ( 四 ) 公 共 的 看 法 與 接 受 度 1. 關 於 大 眾 運 輸 導 向 發 展 密 度 與 交 通 的 議 題 可 能 造 成 社 區 的 反 對 2. 通 常 很 難 克 服 社 區 對 於 大 眾 運 輸 導 向 發 展 有 更 多 發 展 的 認 知, 也 很 難 讓 社 區 認 同 大 眾 運 輸 導 向 發 展 可 以 提 昇 安 全 與 具 備 活 力 生 氣 的 利 益 ( 五 ) 政 府 機 構 與 政 策 議 題 1. 對 大 眾 運 輸 導 向 發 展 財 務 補 助 的 單 位 尚 未 建 立 2. 缺 乏 明 確 的 管 理 機 構 介 入 大 眾 運 輸 導 向 發 展 3. 稅 增 財 務 制 度 (tax increment financing) 的 管 理 機 構 對 於 支 持 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 態 度 並 不 充 分 4. 基 盤 設 施 發 展 實 務 並 無 獎 勵 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 建 設 5. 大 眾 運 輸 服 務 品 質 因 州 而 異 6. 大 眾 運 輸 導 向 發 展 規 劃 需 要 以 區 域 觀 點, 但 大 眾 運 輸 導 向 發 展 規 劃 與 發 展 通 常 很 規 則 性 的 發 生 在 地 方 尺 度 二 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 的 市 場 潛 力 評 估 準 則 Cervero(1994) 以 大 眾 運 輸 導 向 發 展 為 例, 提 出 了 市 場 潛 力 評 估 的 基 本 規 則, 包 括 : 16

27 第 二 章 ( 一 ) 定 義 大 眾 運 輸 導 向 發 展 目 標 ( 二 ) 瞭 解 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 負 責 單 位 ( 三 ) 對 每 個 車 站 定 出 務 實 的 期 待 ( 四 ) 瞭 解 開 發 者 對 不 動 產 市 場 的 決 定 方 向 ( 五 ) 公 部 門 對 私 部 門 投 資 的 看 法 ( 六 ) 考 慮 具 市 場 潛 力 的 主 要 區 位 三 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 的 規 劃 理 念 - 大 眾 運 輸 導 向 發 展 透 過 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 設 計 理 念, 有 計 畫 性 地 整 合 土 地 使 用 和 配 置 大 眾 運 輸 系 統, 可 提 高 房 地 產 價 值 提 高 交 通 可 及 性 保 護 開 放 空 間 或 是 環 境 保 護, 將 對 都 市 發 展 及 結 構 產 生 如 下 之 影 響 :1. 改 變 都 市 內 部 空 間 結 構, 將 都 市 內 部 人 口 產 業 活 動 及 地 價 再 結 構, 呈 現 朝 向 大 眾 運 輸 節 點 集 中 的 傾 向 ;2. 引 導 都 市 發 展, 使 都 市 發 展 更 緊 密 更 向 市 中 心 回 流 ;3. 可 以 抑 制 都 市 的 蔓 延 及 惡 質 的 發 展, 具 有 改 變 都 市 發 展 型 態 的 功 能 ;4. 都 市 以 大 眾 運 輸 發 展 為 主 軸, 將 提 升 土 地 利 用 效 率 減 少 交 通 擁 塞 節 省 社 會 與 國 家 財 政 成 本 及 降 低 環 境 污 染 ( 李 家 儂,2006) 本 研 究 參 考 李 君 的 文 獻 歸 納 大 眾 運 輸 導 向 發 展 之 相 關 理 念 內 涵 與 目 標 整 理 如 表 2-1 本 研 究 所 提 出 的 捷 運 車 站 地 區 之 都 市 更 新, 就 是 參 考 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 理 念 運 用 於 都 市 更 新, 因 此, 針 對 國 外 大 眾 運 輸 導 向 發 展 理 念 研 析, 以 作 為 本 研 究 的 參 考 國 外 文 獻 大 眾 運 輸 導 向 發 展 主 要 強 調 3D 元 素, 在 3D 的 基 礎 下, Cervero 和 Murakami(2008) 提 出 應 將 3D 擴 展 到 5D, 增 加 了 至 大 眾 運 輸 系 統 的 距 離 ( distance to transit ) 及 至 目 的 旅 次 訖 點 的 可 及 性 ( destination accessibility) 吳 綱 立 (2009) 則 增 加 了 另 一 個 D (Difference) 營 造 運 站 地 區 差 異 性 與 自 明 性 的 6D TOD 的 概 念, 希 望 藉 此 創 造 出 各 場 站 地 區 不 同 的 特 性 及 空 間 風 貌 17

28 第 二 章 表 2-1 大 眾 運 輸 導 向 發 展 之 相 關 理 念 內 涵 與 目 標 3D 相 關 內 涵 目 標 元 素 理 念 經 社 環 濟 會 境 密 度 緊 密 城 市 鼓 勵 都 市 中 心 之 交 通 運 輸 場 站 的 周 邊 地 區 進 行 適 當 的 高 密 度 發 展 ( 徐 國 城,2006,Shinbein, 1997;Gordon,1997); 其 特 性 包 括 (1) 都 市 核 心 地 區 的 機 能 強 化 ;(2) 大 眾 運 輸 系 統 導 向 發 展 的 都 市 架 構 ;(3) 友 善 環 保 的 都 市 系 統 (4) 綠 地 空 間 的 保 護 與 增 設 (Pemer(2001) 多 樣 化 土 地 使 用 混 合 土 地 使 用 混 合 土 地 使 用 是 指 : 為 滿 足 人 類 使 用 之 居 住 工 作 購 物 等 需 求, 多 種 使 用 用 途 集 中 利 用 的 土 地 利 用 型 態 又 依 據 ULI(1987) 之 定 義 :(1) 包 括 三 種 以 上 獲 益 性 質 的 土 地 使 用 之 大 規 模 房 地 產 計 畫, 這 些 計 畫 須 能 相 互 支 援 彼 此 開 發 ;(2) 實 質 環 境 與 機 能 的 整 合 ;(3) 應 具 備 土 地 使 用 計 畫 與 準 則 規 範 而 其 特 性 為 :(1) 高 度 發 展 ;(2) 發 揮 基 地 利 用 之 最 大 潛 力 ;(3) 整 體 發 展 效 益 下, 相 容 使 用 類 別 之 混 合 ;(4) 基 礎 設 施 之 使 用 效 率 最 大 ( 錢 學 陶,1995) 混 合 使 用 的 效 益 : 混 合 使 用 是 一 種 較 能 符 合 人 類 群 聚 生 活 的 土 地 使 用 方 式, 使 得 生 活 舒 適 便 利, 更 能 在 住 商 互 惠 的 條 件 下 獲 利 ( 吳 美 觀,2000) 多 樣 化 住 宅 型 態 土 地 發 展 平 面 與 立 體 為 混 合 使 用, 居 住 的 建 物 型 態 則 為 多 樣 性, 如 年 輕 老 人 小 家 庭 或 豪 宅 與 貧 戶 等 所 需 要 的 各 種 住 宅 型 態, 都 需 要 在 一 個 都 市 中 被 滿 足, 以 達 到 社 會 公 平 的 概 念 都 市 新 都 市 主 義 由 於 市 中 心 的 不 當 投 資 規 劃, 造 成 都 市 在 收 入 種 族 年 齡 的 隔 離 與 都 市 蔓 延, 環 境 歷 史 設 計 與 社 會 軌 跡 皆 遭 受 到 破 壞, 而 發 展 出 新 都 市 主 義, 其 概 念 源 自 於 1961 年 Jane Jacobs 的 The Death and Life of Great American Cities", 首 先 從 人 的 日 常 行 為 出 發, 藉 由 簡 單 的 觀 察 中 發 現 步 行 世 人 最 常 使 用 的 方 式, 安 全 多 樣 適 和 小 孩 的 步 道 及 鄰 里 是 最 佳 的 住 宅 社 區 (Jacobs, 1961; 鄭 凱 仁,2001) 簡 言 之, 新 都 市 主 義 即 是 利 用 建 築 與 開 放 空 間 的 配 置 來 強 調 空 間 的 尺 度 與 密 度 空 間 的 層 次 與 聯 繫 性, 並 認 為 整 個 區 域 可 以 相 似 的 原 則 來 設 計 (Katz, 1992) 都 市 設 計 都 市 設 計 乃 在 處 理 空 間 與 人 類 活 動 的 課 題, 它 是 一 種 以 人 為 本 總 體 環 境 觀 與 公 共 設 計, 並 可 以 達 到 如 下 之 功 能 ( 施 鴻 志,1997): 1. 清 晰 易 辨 的 都 市 空 間 結 構 2. 便 利 與 完 善 的 交 通 聯 繫 系 統 3. 完 整 而 高 效 率 的 公 共 服 務 及 舒 適 的 生 活 環 境 4. 能 反 映 都 市 文 化 歷 史 意 義 5. 能 創 造 都 市 社 會 意 識 與 經 濟 價 值 傳 統 鄰 里 發 展 傳 統 鄰 里 發 展 與 新 傳 統 發 展 概 念 相 似, 其 內 涵 與 特 性 如 下 ( 莊 翰 華,2000): 通 過 性 之 交 通 路 線 不 可 穿 越 鄰 里 單 元 內 部, 以 作 為 劃 分 鄰 里 單 元 的 界 線 ; 內 部 街 道 系 統 之 設 計 需 能 阻 止 穿 越 性 之 交 通 進 入, 以 維 鄰 里 單 元 之 寧 適 新 傳 統 發 展 1. 鄰 里 單 元 的 人 口 規 模 應 能 足 以 支 持 一 所 小 學 的 存 在 2. 鄰 里 性 服 務 機 構 應 適 當 的 規 劃 於 鄰 里 單 元 的 中 心 3. 鄰 里 單 元 的 範 圍 應 不 超 過 國 小 學 生 的 徒 步 距 離 800 公 尺 4. 鄰 里 性 服 務 設 施 如 學 校 及 遊 憩 設 施 適 當 分 配 鄰 里 單 元 內 行 人 導 向 發 展 在 人 行 道 旁 設 置 車 站 入 口, 可 吸 引 人 來 此 地, 且 可 創 造 活 力, 使 行 人 可 以 感 受 到 舒 服 的 環 境 加 強 設 計 沿 路 商 店 櫥 窗 也 可 增 加 道 路 趣 味 性, 以 吸 引 行 人, 而 靠 近 車 站 之 零 售 業 的 目 標 是 增 加 人 們 使 用 大 眾 運 輸 的 動 機 (Davis et al.,1999) 資 料 來 源 : 自 李 家 儂 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 整 合 規 劃 之 演 變 一 文 中 重 新 整 理 18

29 第 二 章 綜 合 國 內 外 學 者 的 論 述 發 現, 不 論 是 3D 以 至 於 後 續 發 展 出 的 5D 或 6D 的 理 念, 事 實 上 都 是 以 3D 概 念 作 為 核 心 加 以 發 展 ( 參 見 表 2-2) ( 一 ) 密 度 (Density): 1. 強 調 車 站 中 心 以 更 高 的 密 度 發 展, 而 高 密 度 發 展 並 不 代 表 車 站 提 區 居 住 密 度 的 提 高, 而 是 更 多 的 活 動 密 度, 以 提 高 土 地 使 用 的 效 率 2. 在 車 站 服 務 圈 範 圍 內 (distance to transit), 至 車 站 距 離 越 大, 其 密 度 應 隨 之 越 小, 主 要 在 於 強 調 車 站 周 邊 可 及 性 (destination accessibility) 較 高 的 地 區 允 許 較 高 強 度 的 開 發 活 動 ( 二 ) 多 樣 化 的 土 地 使 用 (Diversity): 1. 強 調 車 站 地 區 可 及 性 較 高 的 地 區 應 有 多 樣 化 的 土 地 使 用, 增 加 產 業 的 導 入 或 服 務 性 設 施 的 增 加, 使 車 站 地 區 不 僅 活 動 密 度 增 加, 多 樣 化 的 土 地 使 用 增 加 了 選 擇 性 2. 在 車 站 服 務 圈 範 圍 內 (distance to transit), 距 離 車 站 越 遠 可 及 性 較 低 的 區 位 (destination accessibility), 土 地 使 用 應 更 單 純, 以 台 北 市 為 例, 位 於 都 市 邊 緣 的 低 密 度 住 宅 區 ( 三 ) 都 市 設 計 (Design): 1. 一 般 強 調 友 善 以 人 為 本 的 步 行 道 路, 友 善 的 人 行 系 統 應 考 慮 與 週 邊 建 築 騎 樓 無 遮 沿 人 行 道 結 合, 並 與 密 度 土 地 使 用 併 同 考 慮 進 行 都 市 設 計 2. 在 車 站 服 務 圈 範 圍 內 (distance to transit), 針 對 距 離 車 站 的 遠 近 (destination accessibility), 因 考 慮 不 同 的 都 市 設 計, 車 站 地 區 將 呈 現 不 同 的 特 性 及 空 間 風 貌 (Difference) 19

30 第 二 章 密 度 (Density) 表 2-2 大 眾 運 輸 導 向 3D 理 念 的 論 述 有 相 當 的 人 口 密 度 來 支 持 大 眾 運 輸 系 Corbett et al(1999) 統 張 學 孔 等 (2000) 站 區 周 圍 儘 量 高 密 度 發 展, 引 入 商 業 活 動 鼓 勵 高 密 度 發 展, 住 宅 工 作 零 售 商 店 分 布 在 運 輸 系 統 沿 線 多 樣 化 的 土 地 使 用 離 車 站 半 徑 1/4 英 哩 的 範 圍 內 密 度 最 (Diversity) 高, 以 商 業 活 動 為 主,1/4~1/2 英 哩 範 圍 內 則 以 住 宅 為 主 鼓 勵 混 合 使 用, 將 工 作 居 住 以 及 休 閒 娛 樂 等 機 能 緊 密 地 集 中 於 同 一 地 區 Corbett et al(1999) 杜 雲 龍 (2000) 張 學 孔 等 (2000) Corbett et al(1999) Shinbein and Adler (1997) 都 市 設 計 (Design) 藉 由 高 度 便 捷 的 大 眾 運 輸 系 統 聯 繫 網 Shinbein and Adler 路, 創 造 友 善 行 人 社 區 (1997) (Pedestrian-Friendly Community) 徐 國 城 (2006) 的 都 市 型 態 在 車 站 周 圍, 應 該 要 配 置 學 校 醫 院 Transportation 公 園 等 大 型 公 共 設 施 並 強 化 公 共 空 間 Research Board 的 運 用 (1996) 杜 雲 龍 (2000) 陳 勝 智 (2001) Renne(2005) 認 為 大 眾 運 輸 導 向 發 展 已 成 為 一 個 好 的 規 劃 策 略 作 為 降 低 對 小 汽 車 的 依 賴 性, 主 要 是 因 為 場 站 週 邊 混 合 使 用 活 動 的 節 點 鼓 勵 使 用 大 眾 運 輸 步 行 以 及 自 行 車, 而 成 為 優 質 成 長 的 重 要 工 具 之 一, 以 紐 澤 西 為 例, 為 解 決 市 場 壓 力 以 及 政 府 的 政 策 導 向, 提 出 紐 澤 西 捷 運 村 獎 勵 措 施 (Jersey Transit Village Initiative) 鼓 勵 在 大 眾 運 輸 車 站 地 區 導 向 更 緊 密 地 並 提 出 可 負 擔 的 住 宅 (affordable housing), 案 例 顯 示 以 州 為 尺 度 的 政 策 突 顯 了 政 府 在 規 劃 與 執 行 面, 藉 由 市 場 力 量 驅 使 更 緊 密 的 住 宅 建 設 鄰 近 場 站 地 區, 然 而, 除 了 加 州 之 外, 多 數 州 政 府 都 忽 略 了 在 車 站 地 區 提 供 可 負 擔 的 住 宅, 如 果 車 站 地 區 對 於 住 宅 的 需 求 大 於 供 給, 未 來 住 宅 的 價 格 可 能 會 使 白 領 階 級 以 及 低 收 入 住 戶 無 法 負 擔 經 回 顧 國 外 相 關 案 例 發 現, 由 於 時 空 背 景 不 同, 各 國 所 面 對 都 市 發 展 的 問 題 不 同, 則 其 車 站 地 區 都 市 發 展 有 不 同 的 發 展 策 略, 當 台 灣 城 市 面 對 20

31 第 二 章 不 同 面 向 都 市 發 展 的 現 象 與 問 題, 則 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 的 策 略 亦 將 有 所 不 同 從 都 市 發 展 而 言, 通 常 有 兩 個 面 向, 一 為 新 市 區 建 設, 一 為 舊 市 區 更 新, 當 都 市 發 展 到 某 個 程 度, 都 市 已 無 多 餘 腹 地, 新 市 區 建 設 往 往 需 投 入 公 共 設 施 建 設 成 本, 且 就 都 市 生 態 或 都 市 經 濟 或 都 市 財 政 而 言 更 是 一 大 負 擔, 尤 須 審 慎 評 估 其 可 行 性, 因 此 舊 市 區 都 市 更 新 成 為 都 市 發 展 的 重 要 面 向 四 捷 運 車 站 地 區 都 市 發 展 策 略 捷 運 車 站 地 區 的 都 市 發 展 5D 概 念, 落 實 於 策 略 工 具 為 都 市 計 畫, 然 而 都 市 更 新 為 實 踐 都 市 計 畫 的 手 段 之 ㄧ, 李 家 儂 李 欣 庭 朱 珮 芸 黃 運 貴 黃 新 薰 馮 正 民 林 楨 家 (2010) 提 出 大 眾 運 輸 導 向 5D 概 念 與 都 市 計 劃 項 目 的 對 應 表, 可 作 為 本 研 究 後 續 研 擬 都 市 更 新 策 略 的 參 考 ( 如 表 2-3) 表 2-3 大 眾 運 輸 導 向 5D 與 國 內 都 市 計 畫 項 目 之 對 應 表 5D 與 國 內 都 市 計 定 義 都 市 計 畫 項 目 畫 項 目 之 對 應 表 5D Density ( 密 度 ) 密 度, 單 位 面 積 內 的 居 住 或 就 業 人 口 土 地 使 用 強 度 管 制, 如 容 積 率 建 蔽 率 等 Diversity 一 地 區 混 和 多 種 土 地 使 土 地 使 用 分 區 管 制, 如 住 ( 土 地 使 用 多 樣 性 ) 用 類 型 宅 區 商 業 區 等 容 許 使 用 項 目 組 別 Design ( 都 市 設 計 ) 街 道 人 行 道 的 規 劃 設 計 都 市 設 計, 如 人 行 空 間 或 步 道 系 統 動 線 配 置 景 觀 設 計 建 築 退 縮 規 定 等 等 Destination Accessibility 從 住 家 或 主 要 活 動 地 點 到 達 附 近 學 校 銀 行 醫 土 地 使 用 分 區 計 畫 道 路 系 統 規 劃, 如 土 地 使 用 分 ( 公 共 設 施 可 及 性 ) 院 等 公 共 設 施 的 數 量 區 配 置 各 層 級 之 交 通 系 統 規 劃 Distance to transit ( 到 達 大 眾 運 輸 距 離 ) 與 大 眾 運 輸 設 施 之 轉 乘 距 離 道 路 系 統 或 動 線 規 劃, 如 : 火 車 轉 乘 捷 運 公 車 等 距 離 及 路 線 規 劃 的 可 及 性 21

32 第 二 章 第 三 節 都 市 更 新 對 老 舊 地 區 土 地 開 發 之 影 響 一 般 土 地 開 發 的 類 型 包 括 新 市 區 的 土 地 開 發 以 及 老 舊 地 區 的 都 市 更 新, 伴 隨 著 都 市 的 發 展, 台 北 市 都 市 逐 漸 老 化, 使 得 土 地 開 發 型 態 逐 漸 以 都 市 更 新 為 主 軸, 此 外, 台 北 市 捷 運 系 統 建 設 路 線 規 劃 大 多 選 擇 較 密 集 的 老 舊 地 區, 因 此 捷 運 毗 鄰 老 舊 地 區 土 地 開 發 成 為 當 前 即 為 都 市 發 展 重 要 的 課 題 第 一 節 已 說 明 了 毗 鄰 地 區 之 土 地 開 發 與 都 市 發 展 的 關 係, 而 目 前 土 地 的 開 發 均 需 依 照 都 市 計 畫 相 關 的 土 地 使 用 管 制 進 行 然 而, 捷 運 系 統 發 展 的 交 通 計 畫 影 響 了 土 地 使 用 的 改 變, 都 市 計 畫 ( 或 都 市 更 新 計 畫 ) 是 否 能 有 效 的 配 合 交 通 計 畫 的 檢 討, 將 影 響 土 地 開 發 的 成 效 財 團 法 人 國 家 政 策 研 究 基 金 會 研 究 指 出 2, 透 過 大 眾 運 輸 場 站 周 邊 都 市 更 新 計 畫 之 實 施, 加 強 建 立 都 市 大 眾 運 輸 系 統 與 重 要 商 圈 人 行 綠 帶 系 統 及 行 人 徒 步 空 間, 人 車 動 線 分 離, 有 限 度 提 供 外 圍 停 車 場 公 共 空 間 品 質 的 提 昇 不 只 是 政 府 的 責 任, 也 是 私 部 門 開 發 者 之 責 任 對 於 開 放 空 間 的 獎 勵, 應 該 是 提 供 離 街 的 人 行 通 道 室 內 公 共 廣 場 第 二 層 的 人 行 通 道 等 在 鄰 近 大 眾 運 輸 系 統 站 體 附 近, 尤 其 需 要 有 良 好 的 公 共 活 動 空 間 連 繫, 以 鼓 勵 民 眾 使 用 大 眾 運 輸 系 統 政 府 應 有 整 體 系 統 性 的 規 劃, 由 私 人 提 供 並 負 責 維 護 管 理 都 市 更 新 為 都 市 發 展 的 重 要 手 段 之 ㄧ, 當 考 慮 都 市 更 新 進 行 捷 運 車 站 毗 鄰 老 舊 地 區 土 地 開 發, 應 先 瞭 解 都 市 更 新 的 精 神 目 標 及 策 略 手 段 一 強 調 透 過 市 場 的 干 預 以 及 策 略 手 段 以 達 到 都 市 更 新 的 目 標 由 於 民 間 老 舊 地 區 的 土 地 開 發 主 要 考 慮 財 務 效 益, 與 都 市 更 新 強 調 的 公 共 利 益 不 同, 公 私 部 門 的 目 標 往 往 不 一 致, 因 此 透 過 市 場 干 預 達 到 更 新 的 目 標 Jaffee(1977) 提 到 都 市 更 新 (urban renewal) 一 詞, 為 清 除 貧 民 窟 及 老 舊 都 市 地 區 而 演 變 出 的 新 觀 念, 首 見 於 美 國 於 1949 年 國 家 住 宅 法 案, 起 初 被 貼 一 個 都 市 再 發 展 的 標 簽, 作 為 政 府 對 於 住 宅 市 場 的 干 預, 此 法 案 批 准 了 大 量 公 共 住 宅 的 新 建, 然 而 其 資 金 並 不 充 裕 而 且 建 構 目 標 也 不 如 預 期 法 案 的 主 要 目 的 乃 追 求 每 一 個 美 國 家 庭 都 能 擁 有 一 個 體 面 的 住 宅 以 及 適 合 的 生 活 環 境, 其 主 要 實 質 或 非 實 質 的 手 段, 以 重 建 整 建 維 護, 三 種 不 同 的 處 理 方 式, 以 達 到 都 市 機 能 重 整 與 生 活 環 境 改 善 的 目 的, 而 都 市 更 新 主 要 有 三 個 目 標 : 包 括 土 地 使 用 的 效 率 (Efficiency of Land Use) 環 境 衰 敗 與 貧 民 窟 的 問 題 (Efficiency of Land Use) 以 及 改 善 中 心 城 市 的 財 務 問 題 (Improving Central City Finances) 2 參 考 財 團 法 人 國 家 政 策 研 究 基 金 會 官 方 網 站 22

33 第 二 章 根 據 Carmon(1999) 對 世 界 各 國 都 市 更 新 的 研 究, 推 行 成 功 的 策 略, 需 同 時 具 備 下 列 五 項 :(1) 防 止 弱 勢 團 體 被 隔 離,(2) 兼 顧 經 濟 發 展 與 社 會 公 平,(3) 漸 進 與 軟 性 的 解 決 方 式,(4) 促 進 公 私 合 作 關 係,(5) 不 同 的 地 區 需 採 取 差 別 的 處 理 方 法 ( 一 ) 都 市 更 新 的 目 標 體 系 Couch and Dennemann(2000) 提 出 都 市 再 生 與 永 續 發 展 同 為 英 國 重 要 都 市 政 策, 並 且 可 將 兩 者 相 提 並 論, 然 而 兩 者 之 間 缺 乏 整 合, 且 過 度 強 調 經 濟 再 生 的 考 量, 而 缺 乏 永 續 性 的 考 量 透 過 都 市 再 生 將 閒 置 土 地 與 建 物 循 環 利 用 減 少 都 市 邊 緣 土 地 開 發 的 需 求 使 得 都 市 朝 向 更 緊 密 的 發 展 可 作 為 永 續 發 展 的 手 段, 方 定 安 (2006) 以 台 灣 都 市 更 新 為 例, 建 構 一 套 目 標 體 系 作 為 未 來 推 動 都 市 更 新 的 準 則 首 確 立 都 市 更 新 的 目 標, 依 據 都 市 更 新 條 例 第 一 條, 都 市 更 新 目 標 包 括 : 促 進 都 市 土 地 有 計 畫 之 再 開 發 利 用 復 甦 都 市 機 能 改 善 居 住 環 境 促 進 公 共 利 益 由 都 市 更 新 條 例 所 訂 定 的 目 標 與 Carmon(1999) 所 提 出 的 都 市 更 新 策 略 的 關 聯 性 加 以 分 析 其 關 聯 性 並 整 理 如 圖 2-2, 由 其 關 聯 性 可 見 都 市 更 新 的 目 標 仍 側 重 於 公 共 利 益 目 標 促 進 都 市 土 地 有 計 畫 之 再 開 發 利 用 復 甦 都 市 機 能 改 善 居 住 環 境 促 進 公 共 利 益 防 止 弱 勢 團 體 的 隔 離 兼 顧 經 濟 發 展 與 社 會 公 平 促 進 公 私 合 作 關 係 漸 進 與 軟 性 的 解 決 方 式 不 同 的 地 區 需 採 取 差 別 的 處 理 方 法 圖 2-2 都 市 更 新 目 標 與 西 方 國 家 都 市 更 新 策 略 關 聯 分 析 就 前 述 既 定 法 令 架 構 下, 亦 即 視 公 告 實 施 都 市 更 新 條 例 法 令 相 關 內 容, 依 據 目 標 體 系 建 立 之 目 標 標 的, 進 一 步 研 擬 都 市 更 新 地 區 評 估 準 則, 建 立 都 市 更 新 目 標 體 系 如 圖 2-3, 各 項 準 則 著 重 於 都 市 更 新 的 績 效 標 準, 茲 說 明 如 下 : 23

34 第 二 章 圖 2-3 台 灣 推 動 都 市 更 新 之 目 標 體 系 ( 目 標 標 的 與 準 則 ) ( 二 ) 都 市 更 新 機 制 之 調 整 應 朝 向 績 效 獎 勵 策 略 1. 現 行 都 市 更 新 操 作 機 制 中 央 公 佈 之 都 市 更 新 條 例 對 於 多 數 決 強 制 權 利 變 換 方 式 實 施 更 新 公 有 土 地 一 律 參 加 更 新 更 新 獎 勵 建 築 容 積 及 更 新 相 關 稅 賦 減 免 等 突 破 性 規 定, 已 建 立 法 律 之 依 據, 對 於 未 來 民 間 推 動 都 市 更 新, 也 提 供 了 有 效 的 執 行 工 具 及 優 惠 的 獎 勵 措 施 這 些 執 行 工 具 或 獎 勵 措 施 均 屬 齊 一 式 的 規 定 : (1) 擴 大 實 施 機 制 : (2) 多 數 決 強 制 參 與 : (3) 公 有 土 地 及 建 築 物 強 制 參 與 : (4) 建 立 權 利 變 換 制 度 : (5) 保 障 既 有 開 發 量 體, 並 給 予 容 積 獎 勵 : (6) 獎 勵 增 設 公 益 設 施 : (7) 對 期 限 內 實 施 更 新 給 予 獎 勵 : (8) 建 立 建 築 容 積 移 轉 制 度 : (9) 稅 賦 減 免 : (10) 簡 化 更 新 審 議 程 序 : (11) 建 立 監 督 與 管 理 制 度 : 24

35 第 二 章 (12) 納 入 不 動 產 証 券 化 及 土 地 信 託 制 度 : 2. 都 市 更 新 機 制 之 調 整 方 向 方 定 安 (2006) 針 對 台 灣 都 市 更 新 機 制 提 出 看 法, 現 行 都 市 更 新 事 業 機 制 的 績 效 評 估 尚 未 建 立, 僅 於 提 供 地 區 不 足 之 公 益 設 施 協 助 地 方 改 善 公 共 環 境 改 善 鄰 里 公 園 及 提 高 居 住 單 元, 依 目 標 體 系 及 目 前 都 市 更 新 事 業 實 施 機 制, 偏 向 改 善 居 住 環 境, 對 於 都 市 有 計 畫 利 用 復 甦 都 市 機 能 及 增 進 公 共 利 益 方 面, 幾 乎 沒 有 改 善 之 策 略 有 關 以 績 效 指 標 納 入 都 市 更 新 之 核 心 問 題 與 改 善 方 式 整 理 如 表 2-3 所 示 本 研 究 擬 探 討 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 策 略 方 向 及 建 議, 因 此 可 針 對 捷 運 車 站 地 區 都 市 更 新 擬 達 到 的 目 標 提 出 績 效 獎 勵 措 施 25

36 第 二 章 表 2-4 以 績 效 指 標 納 入 都 市 更 新 之 核 心 問 題 與 改 善 方 式 評 估 指 標 現 行 機 納 入 新 核 心 問 題 或 改 善 方 式 短 期 改 善 機 制 制 有 否 納 入 機 制 難 易 度 依 據 都 市 更 新 計 畫 易 擬 定 全 市 地 區 都 市 更 新 計 確 實 落 實 特 定 地 區 作 為 更 新 事 業 審 議 畫 都 市 更 新 計 畫 之 指 導 依 據 都 市 更 新 計 畫 易 擬 定 全 市 地 區 都 市 更 新 計 確 實 落 實 特 定 地 區 研 訂 獎 勵 項 目 畫 都 市 更 新 計 畫 依 據 成 長 管 理 計 畫 難 擬 定 成 長 管 理 計 畫 針 對 限 制 開 發 區 和 推 動 都 市 再 發 展 高 度 開 發 區, 進 行 研 究 提 高 地 區 零 售 租 售 中 建 立 指 標 納 入 擬 定 都 市 更 新 率 取 消 容 積 獎 勵 限 制, 採 績 效 事 業 計 畫 專 章 獎 勵 機 制 提 高 地 區 就 業 率 中 建 立 指 標 納 入 擬 定 都 市 更 新 取 消 容 積 獎 勵 限 制, 採 績 效 事 業 計 畫 專 章 獎 勵 機 制 提 升 地 方 稅 收 難 建 立 指 標 納 入 擬 定 都 市 更 新 取 消 容 積 獎 勵 限 制, 採 績 效 事 業 計 畫 專 章 獎 勵 機 制 補 足 或 提 供 地 區 性 易 地 區 公 益 設 施 服 務 水 準 指 納 入 擬 定 都 市 更 新 公 益 設 施 標 事 業 計 畫 專 章 協 助 地 方 改 善 公 共 易 鼓 勵 地 區 環 境 改 善 納 入 擬 定 都 市 更 新 環 境 事 業 計 畫 專 章 改 善 鄰 里 公 園 易 鼓 勵 改 善 鄰 里 公 園 納 入 擬 定 都 市 更 新 事 業 計 畫 專 章 提 高 居 住 水 準 中 鼓 勵 提 高 居 住 水 準 納 入 擬 定 都 市 更 新 事 業 計 畫 專 章 提 供 中 低 收 入 住 宅 難 取 消 容 積 獎 勵 限 制, 採 績 效 放 寬 法 令 限 制 獎 勵 機 制 提 供 社 會 福 利 設 施 中 取 消 容 積 獎 勵 限 制, 採 績 效 放 寬 法 令 限 制 獎 勵 機 制 資 料 來 源 : 方 定 安 (2006) 26

37 第 二 章 二 都 市 更 新 強 調 如 何 將 外 部 效 益 內 部 化, 促 進 老 舊 地 區 土 地 開 發 推 動 ( 一 ) 公 部 門 強 調 都 市 更 新 的 外 部 效 益 都 市 更 新 績 效 準 則 的 考 量, 主 要 乃 考 慮 都 市 更 新 之 外 部 效 益, 都 市 更 新 需 考 慮 的 面 向 除 了 可 從 環 境 面 經 濟 面 社 會 面 的 目 標 外, 對 於 都 市 更 新 後 的 正 面 與 負 面 的 衝 擊 亦 應 事 前 的 評 估, 在 操 作 上 以 公 私 合 夥 的 方 式 解 決 面 臨 的 衝 突 與 問 題 亦 成 為 當 前 的 一 個 趨 勢, 因 此, 公 部 門 對 於 都 市 更 新 的 投 資 對 未 來 的 產 生 的 影 響 或 效 益 亦 應 納 入 考 量 Weicher(1976) 估 算 了 都 市 更 新 計 畫 對 城 市 的 財 政 收 益, 更 新 被 視 為 城 市 的 投 資, 然 而 當 計 畫 開 始 以 至 於 貧 民 窟 被 拆 除 都 是 負 的 回 收, 當 計 畫 完 成 才 開 始 有 正 的 回 收, 在 1949 到 1974 年 使 用 一 致 性 同 意 (matching grants) 的 基 金 系 統, 就 平 均 而 言, 都 市 更 新 被 視 為 對 城 市 是 有 收 益 的, 但 在 1974 年 建 立 的 利 益 分 擔 (revenue-sharing) 方 案 後 變 成 沒 有 收 益, 然 而, 以 國 家 觀 點 而 言, 此 種 新 的 財 務 方 法 對 於 增 加 經 濟 效 率 為 有 意 義 的 一 步 針 對 住 宅 更 新, 除 了 財 政 收 益 外, 尚 有 其 他 的 外 部 效 益 : 1. 在 更 新 計 畫 鄰 近 地 區 所 產 生 更 高 的 土 地 價 值, 因 而 增 加 城 市 税 的 利 益, 改 善 都 市 更 新 計 畫 的 財 政 收 益 ( 此 乃 外 部 性, 但 量 測 有 實 際 困 難 ) 2. 取 代 老 舊 的 密 集 的 破 爛 的 房 子, 新 的 分 散 的 高 品 質 住 宅 單 元 將 降 低 計 畫 地 區 公 共 服 務 的 提 供 成 本, 而 這 些 利 益 也 會 影 響 更 新 計 畫 的 財 政 收 益 3. 吸 引 中 或 高 所 得 住 戶 回 到 中 心 城 市, 可 以 從 中 心 城 市 累 積 更 多 元 以 及 更 穩 定 社 會 增 加 4. 都 市 更 新 可 以 降 低 貧 民 窟 生 活 的 社 會 成 本 例 如 減 少 犯 罪 較 少 火 災 更 好 的 精 神 與 實 質 的 健 康 環 境 然 而, 財 政 收 益 並 非 評 估 都 市 更 新 計 畫 的 唯 一 標 準 (criterion) 早 期 對 於 都 市 更 新 的 研 究 較 關 心 公 共 設 施 的 投 資 所 扮 演 社 會 與 經 濟 再 發 展 的 角 色, 然 而 並 未 重 視 聯 邦 的 方 案 對 於 都 市 再 發 展 的 影 響,Friedly(1969) 提 出 都 市 更 新 的 公 共 投 資 可 以 透 過 建 立 都 市 更 新 的 福 利 指 標 並 以 成 本 效 益 分 析 估 算 都 市 再 生 的 績 效, 其 中 三 項 都 市 更 新 方 案 的 基 本 目 標 包 括 : 貧 民 窟 的 清 除 中 心 城 市 的 改 善 以 及 市 中 心 區 財 務 能 量 的 強 化 針 對 三 項 基 本 目 標 訂 定 了 各 項 標 的 與 27

38 第 二 章 福 利 指 標, 福 利 指 標 的 範 疇 主 要 包 括 三 方 面 : 計 畫 方 案 在 住 宅 次 市 場 以 及 建 設 產 業 變 動 對 經 濟 的 影 響 計 畫 方 案 在 貧 民 窟 住 宅 的 變 動 對 經 社 會 影 響 以 及 都 會 區 間 再 分 配 的 整 體 效 果 然 而 都 市 再 生 的 效 益 並 無 法 單 就 成 本 效 益 分 析 來 衡 量 績 效, 尤 其 都 市 再 生 的 指 標 乃 多 面 向 的, 仍 需 有 其 他 定 性 的 方 法 加 以 衡 量 其 效 益, 此 部 分 亦 是 本 研 究 必 須 突 破 的 困 難 點 ( 二 ) 私 部 門 追 求 都 市 更 新 的 內 部 效 益 當 民 間 參 與 都 市 更 新, 主 要 仍 考 慮 內 部 效 益,Jaffee(1977) 認 為 在 私 人 或 自 由 市 場 中, 重 建 只 有 在 下 列 條 件 下 才 會 發 生 Vo + Do + Cn < Vn Vo 為 土 地 與 建 物 原 始 使 用 的 價 值 Do 為 拆 除 舊 建 物 的 成 本 Cn 為 建 構 新 建 築 物 的 成 本 Vn 為 土 地 與 新 建 築 物 的 價 值 因 此, 當 增 加 的 價 值 ( 價 差 ) 大 於 支 付 拆 除 與 新 建 的 費 用 則 土 地 使 用 則 會 產 生 轉 換 三 都 市 更 新 強 調 公 私 部 門 合 作, 並 考 慮 財 務 效 益 吸 引 民 間 投 入 都 市 更 新 公 私 合 作 推 動 都 市 更 新 應 考 慮 之 關 鍵 因 素,Ball and Maginn(2005) 以 英 國 的 都 市 更 新 為 例, 針 對 都 市 更 新 所 面 臨 的 改 變 與 衝 突 強 調 以 公 私 合 夥 (Public-Private-Partnership, 3P) 的 方 式 解 決, 提 出 有 三 項 工 作 必 須 面 對 :(1) 合 夥 者 的 合 作 程 度 以 及 一 致 性 必 須 極 大 化 (2) 建 構 一 個 合 夥 關 係 作 用 產 生 的 資 本 化 系 統 (3) 管 理 一 套 合 時 的 及 符 合 成 本 的 建 築 計 畫, 並 可 依 照 其 特 性 區 分 成 不 同 的 子 計 畫 因 此 必 須 由 合 夥 的 結 構 與 機 能 上 尋 求 問 題 的 解 決 透 過 合 夥 PFI 或 其 他 機 制 來 影 響 私 部 門 在 都 市 再 生 的 過 程 中 成 為 關 鍵 的 組 合, 然 而 相 關 研 究 中, 對 於 瞭 解 私 部 門 對 於 推 動 都 市 再 生 財 務 上 困 難 的 理 由 以 及 公 私 部 門 角 色 的 關 係, 仍 然 很 少 學 者 投 入 Adair et al.(2000) 認 為 吸 引 私 部 門 投 資 都 市 更 新 需 考 慮 四 個 關 鍵, 包 括 :1. 投 資 的 合 理 性 ;2. 操 縱 私 部 門 投 資 的 政 策 機 制 ;3. 都 市 再 生 的 財 務 補 貼 ;4. 降 低 風 險 英 國 都 市 工 作 小 組 指 出, 在 七 零 年 代 以 來, 由 於 市 中 心 區 實 質 環 境 面 經 濟 面 與 社 會 面 的 衰 退, 伴 隨 郊 區 持 續 性 的 成 長, 使 得 更 有 效 率 的 都 市 再 生 以 及 改 變 都 市 管 理 的 利 益 成 為 關 注, 無 非 是 能 創 造 28

39 第 二 章 更 具 經 濟 利 益 的 競 爭 性 環 境 假 設 這 些 目 標 均 可 達 成, 則 如 何 增 加 公 私 之 間 的 利 益 變 得 更 為 重 要, 這 些 關 心 的 議 題 可 作 為 本 研 究 所 探 討 的 基 礎 29

40 第 二 章 第 四 節 綜 合 評 析 一 文 獻 值 得 本 研 究 參 考 之 重 要 論 述 與 啟 發 ( 一 ) 捷 運 車 站 與 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 的 關 係 1. 劉 錚 錚 (1974) 馮 正 民 (1979) 藍 武 王 (1981) 李 家 儂 (2006) 等 均 談 到 運 輸 系 統 與 土 地 開 發 之 間 兩 者 之 間 存 在 互 動 關 係 因 此, 土 地 使 用 與 運 輸 規 劃 的 互 補, 兩 者 為 不 可 避 免 的 互 動, 2. 于 明 誠 (1989) 指 出 實 際 上 交 通 運 輸 與 土 地 使 用 的 關 係 宛 如 經 濟 學 上 之 景 氣 循 環 之 現 象 因 此 互 動 關 係 越 好 會 成 為 良 性 循 環 3. 過 去 有 許 多 學 者 透 過 實 證 分 析 運 輸 系 統 與 土 地 開 發 的 影 響, 例 如 馮 正 民 (1979) 藍 武 王 (1981), 因 此 透 過 變 數 的 相 關 分 析 方 法, 可 探 討 旅 運 型 態 與 土 地 使 用 社 經 因 素 的 關 係 ( 二 ) 車 站 毗 鄰 地 區 土 地 開 發 與 都 市 發 展 方 面 1. 針 對 相 關 文 獻 所 探 討 的 議 題 進 行 分 類, 有 助 於 聚 焦 本 研 究 的 主 題, Nelson(1999) 以 及 Cervero(1994) 從 市 場 的 角 度 切 入, 務 實 的 了 解 市 場 潛 力 以 探 討 都 市 發 展 策 略 值 得 參 考 2. 綜 合 國 內 外 學 者 的 論 述 發 現, 不 論 是 3D 以 至 於 後 續 發 展 出 的 5D 或 6D 的 理 念, 事 實 上 都 是 以 3D 概 念 作 為 核 心 加 以 發 展, 考 慮 密 度 (Density) 多 樣 化 的 土 地 使 用 (Diversity) 都 市 設 計 (Design), 然 而 就 針 對 不 同 車 站 地 區 究 應 如 何 考 慮 上 述 三 個 元 素 仍 需 透 過 實 證, 並 探 討 既 有 的 都 市 發 展 操 作 機 制, 以 找 出 明 確 的 策 略 方 向 3. 透 過 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 獎 勵 策 略, 可 紓 解 市 場 壓 力 並 提 出 政 府 的 公 共 利 益 策 略 導 向 例 如 Luciano(2005) 提 出 鼓 勵 在 大 眾 運 輸 車 站 地 區 導 向 更 緊 密 地 並 提 出 可 負 擔 的 住 宅 (affordable housing) 值 得 台 北 市 解 決 高 房 價 課 題 的 參 考 4. 捷 運 系 統 開 發 與 土 地 使 用 規 劃 密 不 可 分, 土 地 使 用 與 運 輸 規 劃 的 整 合 因 地 而 異, 美 國 大 眾 運 輸 導 向 發 展 的 相 關 議 題 及 評 估 方 式 可 作 為 參 考, 但 再 引 用 於 本 研 究 仍 需 考 慮 時 空 背 景 的 差 異 台 北 市 應 考 慮 地 區 特 性 予 以 探 討 ( 三 ) 都 市 更 新 對 老 舊 地 區 土 地 開 發 之 影 響 方 面 1.Jaffee(1977) 認 為 都 市 更 新 是 一 種 市 場 干 預 的 手 段, 因 此 須 透 過 策 略 手 段 以 達 到 都 市 更 新 的 目 標, 而 Carmon(1999) 對 提 出 成 功 都 市 更 新 的 策 略, 需 同 時 具 備 下 列 五 項 :(1) 防 止 弱 勢 團 體 被 隔 離, 30