/36139/ : /4/4 2018/5/4 2018/6/4 2018/7/4 2018/8/4 2018/9/4 2018/10/4 2018/11/4 2018/12/4 2019/1/4 2019/2/4 2019/3/4 证券研究报告行业

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匙率卞
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1 2018/4/4 2018/5/4 2018/6/4 2018/7/4 2018/8/4 2018/9/4 2018/10/4 2018/11/4 2018/12/4 2019/1/4 2019/2/4 2019/3/4 证券研究报告行业动态户籍改革东风吹, 核心布局房企当有为户籍制度改革提速 : 目标更为积极覆盖更广泛大城市落户要求显著宽松 : 国家发改委印发了 2019 年新型城镇化建设重点任务的通知, 我们对比此前 2018 年的通知, 变化主要体现在如下几个方面 : 一政策目标上更上台阶 ; 二覆盖群体更为宽泛 ; 三租赁房屋的常住人口落户实质性放开 ; 四细化落实地方政策责任方案, 强化多部门协作 ; 五各分级城市落户口径进一步放宽, 首提超大城市和特大城市大幅增加落户规模各地的人才落户政策放松政策预计将加速推 : 人才引进政策并非首次出现, 其实在年和年行业基本面下行期, 同样有很多城市采取各种手段强化人才引进总体来看,19 年初大中型城市的最新落户政策主要在于对落户群体要求积分标准社保缴纳年限及居住年限等方面放宽条件要求, 陆续放宽的落户政策与 2019 年新型城镇化建设重点任务的要求相吻合在本次文件的指引下, 我们认为城市抢人大战将愈发激烈尤其是人地钱挂钩制度的进一步深化, 人口规模对应土地供给体量以及中央财政力度, 将进一步提升地方提升人口规模的动力落户政策调整将进一步拓宽核心城市市场规模边界 : 在房地产调控一城一策, 一二线城市人才落户政策相继放松的背景下, 2019 年以来一二线城市的成交量价也正在持续复苏当中我们认为未来随着户籍改革力度的不断加码和推进新型城镇化相关政策的持续落地, 超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著, 都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升, 这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑维持刘璐 liulu@csc.com.cn 执业证书编号 :S 发布日期 : 2019 年 04 月 10 日市场表现 15% 5% -5% -15% -25% -35% 相关研究报告买入房地产开发沪深 300 利好板块 BETA 行情延续, 尤其是集中布局核心城市的二线房企 : 本次发改委文件最值得关注的是对特大城市从控规模到宽落户的转变, 对于地产行业而言, 蕴含核心城市的市场规模将迎来进一步拓展空间, 对于主要布局一二线以及强三线城市等重点房企, 市场空间即意味着估值修复的空间而后续需要进一步关注的是人地钱挂钩制度的深化进程板块配置角度, 我们认为户籍改革的推进及核心城市人口的积聚, 将进一步推动板块 BETA 行情, 尤其更有利于集中布局一二线城市更具业绩弹性和低估值的二线房企地产依然具备配置价值, 尤其是二线地产商具备更大的市场弹性建议优选 :1 具备成长弹性 ( 阳光城荣盛发展 );2 低估值且布局一二线城市品种 ( 金地集团等 );3 具备 ROE 突破能力 ( 招商蛇口万科保利华侨城 );4 享受存量价值红利 ( 光大嘉宝中粮地产 ), 以及物业服务板块等

2 户籍制度改革提速 : 目标更为积极覆盖更广泛大城市落户要求显著宽松 2019 年 4 月 8 日, 国家发改委印发了 2019 年新型城镇化建设重点任务的通知, 文件内容涉及加快农业转移人口市民化优化城镇化布局形态推动城市高质量发展加快推进城市融合发展等内容, 其中最为引人瞩目的无疑是非户籍人口在城市落户政策口径松动的相关政策内容我们对比此前 2018 年发改委发布的推进新型城镇化建设重点任务的通知, 变化主要体现在如下几个方面 : 一政策目标上更上台阶在原先 18 年的 1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展的基础上, 提出了要实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高 1 个百分点以上的新目标二覆盖群体更为宽泛 18 年的通知中推动落户的涉及人群只具体列举了在城镇稳定就业生活的新生代农民工在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口农村学生升学和参军进入城镇人口高校和职业院校毕业生留学归国人员等, 稳定生活居住 5 年升学参军等前提具有一定程度上的隐形要求, 收窄了政策鼓励的落户人群范围而最新的通知中表述为, 以农业转移人口为重点, 兼顾高校和职业院校 ( 技工院校 ) 毕业生城市间转移就业人员, 覆盖群体显然门槛更低, 更为宽泛化三租赁房屋的常住人口落户实质性放开由原先的探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户转变为允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户四细化落实地方政策责任方案, 强化多部门协作在压实地方政府主体责任的基础上, 进一步提出了要强化督促和监测评估, 同时最新的通知中, 每一条政策的正文后都在括弧内标有公安部教育部财政部等政策内容涉及的, 所需协同推进的部门, 强化了多部门协作和各部门的责任落实五各分级城市落户口径进一步放宽, 首提超大城市和特大城市大幅增加落户规模 : 1 对于超大城市, 即城区常住人口 1000 万以上的城市, 如北京上海深圳广州等城市,18 年通知要求区分城区新区和所辖市县, 制定差别化落户条件, 而最新的的发文则要求在调整完善积分落户政策精简积分项目的基础上, 大幅增加落户规模, 同时确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要落户比例 2 对于特大城市, 即城区常住人口 500 万到 1000 万的城市, 如天津武汉南京成都等, 人口落户政策变化与超大城市相同 ; 3 对于 I 型大城市, 即城区常住人口 300 万到 500 万的城市, 如哈尔滨青岛西安合肥等,18 年通知要求实行积分落户的 I 型大城市要大幅提高社保和居住年限的权重, 鼓励取消年度落户数量限制, 而最新的的发文要求全面放开落户条件, 并全面取消重点群体的落户限制 ; 4 对于 II 型大城市, 即城区常住人口 100 万到 500 万的城市, 如宁波石家庄南昌等,18 年通知要求 II 型大城市不得实行积分落户, 有条件城市要进一步降低社保年限要求, 最新的发文则全面取消了落户限制 ; 5 对于中型城市, 即城区常住人口 50 万到 100 万的城市, 如铜川三亚拉萨等, 以及城镇和小城市, 即即城区常住人口 50 万以下的城市, 如海西金昌嘉峪关等,18 年政策要求全面放开落户限制, 而最新的发文则表示城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制 1

3 图表 :2018 年发改委发布的推进新型城镇化建设重点任务与 2019 年新型城镇化建设重点任务对比城市分级关于实施 2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知 2019 年新型城镇化建设重点任务超大特大城市要区分城区新区和所辖市县, 制定差别化落户条件, 探索搭建区域间转积分和转户籍通道要调整完善积分落户政策, 大幅增加落户规模精简积分项目, 确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例 I 型大城市 Ⅰ 型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重, 鼓励取消年度落户数量限制全面放开放宽落户条件, 并全面取消重点群体落户限制 II 型大城市大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过 5 年, 其中 II 型大城市不得实行积分落户, 有条件城市要进一步降低社保年限要求, 全面取消落户限制中型城市全面放开落户限制已陆续取消落户限制小城市及城镇全面放开落户限制已陆续取消落户限制资料来源 : 政府公告, 中信建投证券研究发展部图表 : 国务院发布的关于调整城市规模划分标准的通知中我国城市划分的五个标准分级人口典型城市超大城市人口 1000 万以上重庆上海北京广州深圳特大城市人口 500 万到 1000 万天津武汉成都东莞南京郑州杭州沈阳 I 型大城市人口 300 万到 500 万哈尔滨青岛西安合肥昆明太原长春大连长沙济南厦门南宁苏州乌鲁木齐 II 型大城市人口 100 万到 300 万宁波佛山石家庄兰州无锡南通徐州常州扬州绍兴芜湖吉林中型城市 50 万到 100 万的城市七台河防城港铜川三亚拉萨怒江城镇和小城市人口 50 万以下海西金昌海南州嘉峪关玉树州资料来源 : 政府公告, 中信建投证券研究发展部各地的人才落户政策放松政策预计将加速推进人才引进政策并非首次出现, 其实在年和年行业基本面下行期, 同样有很多城市采取各种手段强化人才引进从具体措施来看, 年期间的人才政策侧重点在于提供补贴和户籍管理, 而年期间的人才政策更为多元化, 推出政策的城市范围更广, 同时在放宽户籍层面的力度要更大一城一策下, 政策边际放松是大势所趋, 我们观察到 19 年初广州深圳南京杭州等城市集中推出 2

4 了新一轮的人才落户政策, 对比前两轮, 新增的内容变化在于 : 深圳杭州广州南京大连等城市对人才的学历范围和年龄范围继续放宽, 来吸引更多重点群体落户, 武汉和深圳更是推行了落户零门槛杭州南京大连等城市取消了社保缴纳年限对于落户的限制 ; 西安大连武汉等城市放宽了投靠落户政策总体来看, 19 年初大中型城市的最新落户政策主要在于对落户群体要求积分标准社保缴纳年限及居住年限等方面放宽条件要求, 陆续放宽的落户政策与 2019 年新型城镇化建设重点任务的要求相吻合在本次文件的指引下, 我们认为城市抢人大战将愈发激烈尤其是人地钱挂钩制度的进一步深化, 人口规模对应土地供给体量以及中央财政力度, 将进一步提升地方提升人口规模的动力我们认为重点城市的人才政策, 对于需求弹性较高的区域, 市场对供给侧端的变化反应较为显著, 人才政策则在另一层面促进市场向好预期的达成 ; 而对于需求弹性偏弱的区域, 人才政策则是结合产业转移等因子在一个相对长的时期内支撑市场复苏图表 : 2018 年 12 月以来各地人才落户政策放松情况城市政策文件发布时间变化 1. 不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件 ; 广州市人民政府关 2. 学历类引进人才入户年龄比之前放宽五岁 ; 广州于加强我市人口调控和服务管理工作的意 2019 年 1 月 9 日 3. 积分制入户统一使用大积分指标体系 ; 4. 将特殊艰苦行业一线从业人员调整至积分制入户范畴 ; 见 5. 原有家庭聚类政策性安置调配类等 6 类入户渠道纳入政策性入户范畴西安西安市人民政府办公厅关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知 2019 年 2 月 13 日 1. 本科 ( 含 ) 以上学历的无年龄限制, 本科以下学历年龄放宽到 45 岁以下 ; 2. 全国高等院校在校学生, 专业人才和技能人才落户两类, 凡符合这两类人才标准的人员可落户 ;3. 新增投资创业落户, 取消了纳税金额和年龄限制 ;4. 新增可申请直系亲属投靠落户 ;5. 取消了对社保年限和购房时间面积的限制 ;6. 新增居住生活并缴纳社保的人员落户常州常州市户籍准入管理若干规定 2019 年 2 月 13 日 1. 放宽重点群体落户条件 ;2. 降低购房和投靠准入门槛 ;3. 放宽租赁房屋准入门槛 ;4. 放宽退休人员回原籍的准入门槛在职人才引进和落放宽人才引进政策, 将落户秒批新政策, 从大学毕业生拓展到在职人深圳户秒批工作方 2019 年 2 月 28 日才引进留学回国人员引进博士后入户及其配偶子女随迁, 实现 4 种人案才引进 1. 放宽房产 ( 面积每满 1 平米计 1 分, 最高不超过 90 分, 原最高不超过南京南京积分落户实施办法 2019 年 3 月 1 日 100 分 ) 年龄( 标准值从原 45 岁调整为 40 岁 ) 社保居住期限条件; 2. 配偶系本市户口, 办理结婚登记一年以上, 且一直维持该婚姻状况的计 10 分 ;3. 变相鼓励落户江宁浦口六合溧水高淳 ( 各区加分调整 ) 3

5 石家庄关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见 2019 年 3 月 18 日取消落户的基本迁入条件限制, 实行以群众申请为主, 不附加任何条件, 按户口登记备案的零门槛准入政策, 实现户口准入一证迁杭州杭州市人民政府关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知 2019 年 4 月 4 日 1. 全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保, 可直接落户, 去除了年龄和社保缴纳年限这两个硬性条件的限制 ;2. 要求强化引才育才保障与服务, 根据纳税规模享受相应人才政策待遇资料来源 : 各地方政府公告, 中信建投证券研究发展部落户政策调整将进一步拓宽核心城市市场规模边界在房地产调控一城一策, 一二线城市人才落户政策相继放松的背景下,2019 年以来一二线城市的成交量价也正在持续复苏当中, 成交量方面, 据我们跟踪的重点城市的数据, 今年 1-3 月, 一线 4 城的成交量分别为和 344 万平, 同比分别增长 4.87% 44.59% 61.81%, 增幅呈逐月扩大趋势 ; 二线 17 城前三个月的成交量分别为和 993 万平, 同比分别降低 3.13% 增长 14.05% 增长 41.37%, 增幅也同样呈抬升态势成交价格方面, 截止今年 2 月,70 大中城市新建商品住宅价格较上月环比增长 0.5%, 其中一线城市新房价格指数环比上涨 0.3%, 二线城市环比上涨 0.7% 我们认为未来随着户籍改革力度的不断加码和推进新型城镇化相关政策的持续落地, 超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著, 都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升, 这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑图表 : 分能级城市商品房销售面积累计增速图表 :70 大中城市新建商品住宅价格涨幅总体 51 城同比一线 4 城同比二线 17 城同比一线城市 : 环比二线城市 : 环比 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源 : 统计局, 中信建投证券研究发展部资料来源 :wind, 中信建投证券研究发展部利好板块 BETA 行情延续, 尤其是集中布局核心城市的房企 4

6 本次发改委文件最值得关注的是对特大城市从控规模到宽落户的转变, 对于地产行业而言, 蕴含核心城市的市场规模将迎来进一步拓展空间, 对于主要布局一二线以及强三线城市等重点房企, 市场空间即意味着估值修复的空间而后续需要进一步关注的是人地钱挂钩制度的深化进程我们在居民杠杆研究报告杠杆深几许? 不忧亦不惧中指明, 重点城市的土地供应相对稀缺, 在人口进一步集聚的预判下, 人地钱挂钩是处理好供需关系的制度基础, 这也是中长期房地产市场健康发展的核心板块配置角度, 我们认为户籍改革的推进及核心城市人口的积聚, 将进一步推动板块 BETA 行情, 尤其更有利于集中布局一二线城市的房企龙头房企成长空间得以改善, 政策红利最为显著, 二线房企成长逻辑不破融资成本进一步下行打破去年以来的估值桎梏目前的时点, 我们继续坚持年初以来的判断, 目前依旧处于政策宽松通道, 全国基本面回温之前, 结合历史上三轮周期的表现, 地产的 BETA 行情还将持续地产依然具备配置价值, 尤其是二线地产商具备更大的市场弹性建议优选 :1 一二线布局龙头房企( 万科保利招商蛇口金地集团 ); 2. 具备成长弹性的二线品种 ( 阳光城 );3 享受存量价值红利( 光大嘉宝中粮地产 ), 以及物业服务板块等 5

7 分析师介绍报告贡献人刘璐 : 毕业于复旦大学, 从事房地产研究 4 年, 所在团队获 2011 年第二届金牛分析师房地产行业第二名,2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名,2012 年第十届新财富房地产最佳分析师第二名,2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名, 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 研究服务保险组张博 zhangbo@csc.com.cn 郭洁 guojie@csc.com.cn 郭畅 guochang@csc.com.cn 张勇 zhangyongzgs@csc.com.cn 高思雨 gaosiyu@csc.com.cn 张宇 zhangyuyf@csc.com.cn 北京公募组朱燕 zhuyan@csc.com.cn 任师蕙 renshihui@csc.com.cn 黄杉 huangshan@csc.com.cn 赵倩 zhaoqian@csc.com.cn 杨济谦 yangjiqian@csc.com.cn 杨洁 yangjiezgs@csc.com.cn 创新业务组高雪 gaoxue@csc.com.cn 杨曦 yangxi@csc.com.cn 黄谦 huangqian@csc.com.cn 王罡 wanggangbj@csc.com.cn 上海销售组李祉瑶 lizhiyao@csc.com.cn 黄方禅 huangfangchan@csc.com.cn 戴悦放 daiyuefang@csc.com.cn 翁起帆 wengqifan@csc.com.cn 李星星 lixingxing@csc.com.cn 范亚楠 fanyanan@csc.com.cn 李绮绮 liqiqi@csc.com.cn 薛姣 xuejiao@csc.com.cn 许敏 xuminzgs@csc.com.cn 深广销售组张苗苗 zhangmiaomiao@csc.com.cn XU SHUFENG xushufeng@csc.com.cn 程一天 chengyitian@csc.com.cn 曹莹 caoyingzgs@csc.com.cn 廖成涛 liaochengtao@csc.com.cn 陈培楷 chenpeikai@csc.com.cn 6

8 评级说明以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准买入 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 15% 以上 ; 增持 : 未来 6 个月内相对超出市场表现 5 15%; 中性 : 未来 6 个月内相对市场表现在 -5 5% 之间 ; 减持 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 5 15%; 卖出 : 未来 6 个月内相对弱于市场表现 15% 以上重要声明本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料, 但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更, 且本报告中的资料意见和预测均仅反映本报告发布时的资料意见和预测, 可能在随后会作出调整我们已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不构成投资者在投资法律会计或税务等方面的最终操作建议本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建议做任何担保, 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险, 据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关在法律允许的情况下, 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或类似的金融服务本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可, 任何机构和 / 或个人不得以任何形式翻版复制和发布本报告任何机构和个人如引用刊发本报告, 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和 / 或修改本公司具备证券投资咨询业务资格, 且本文作者为在中国证券业协会登记注册的证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了作者的研究观点本文作者不曾也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿股市有风险, 入市需谨慎中信建投证券研究发展部北京上海深圳东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 浦东新区浦东南路 528 号上海证券大座 12 层 ( 邮编 :100010) 厦北塔 22 楼 2201 室 ( 邮编 :200120) 福田区益田路 6003 号荣超商务中心 B 座 22 层 ( 邮编 :518035) 电话 :(8610) 电话 :(8621) 电话 :(0755) 传真 :(8610) 传真 :(8621) 传真 :(0755)

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