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弘匡
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1 變更淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) 書擬定機關 : 臺北縣政府中華民國 98 年 3 月

2 變更都市計畫審核摘要表項目說明都市計畫名稱變更淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區管制要點部分通盤檢討 ) 變更法令依據都市計畫法第 26 條變更都市計畫機關本案公開展覽起訖日期臺北縣政府公告徵求意見公開展覽臺北縣政府 95 年 7 月 6 日北府城規字第公告, 公告期間自民國 95 年 7 月 12 日至 95 年 8 月 10 日止 ( 刊登於民國 95 年 7 月 14 日民眾日報 ) 公開說明會人民團體陳情意見本案提交各級都市計畫委員縣級會審核結果

3 目錄壹緣起與目的... 1 貳法令依據... 1 參現行計畫說明... 2 肆計畫範圍... 2 伍變更內容及理由... 4 表目錄表 1 淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫土地使用分區管制要點發布歷程一覽表... 2 表 2 土地使用分區管制要點變更內容及理由表... 4 圖目錄圖 1 現行淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫範圍示意圖... 3

4 壹緣起與目的臺北縣三重板橋中和新莊永和新店蘆洲土城 ( 頂埔地區 ) 汐止樹林淡水泰山五股八里瑞芳八里( 龍形地區 ) 澳底等 17 處都市計畫, 為因應法令規定全面實施容積管制, 於民國 86 年 8 月 15 日發布實施土地使用分區管制要點, 故前述 17 處都市計畫之土地使用分區管制要點條文具共通性另淡水 ( 竹圍地區 ) 第二次通盤檢討案及樹林 ( 三多里地區 ) 都市計畫 ( 土地使用分區管制要點通盤檢討 ) 案亦參據前揭共通性土地使用分區管制要點分別於 91 年 5 月 30 日及 92 年 9 月 15 日修正發布土地使用分區管制要點 ; 樹林 ( 山佳地區 ) 細部計畫於 75 年 1 月 4 日發布, 惟僅訂定相關土地使用分區之建蔽率及容積率規定由前三重等 20 處都市計畫區因都市發展程度類同, 隨時空環境變遷, 原有之土地使用分區管制條文規定於適時性與合理性實有檢討之必要本次通盤檢討範圍係三重等 20 處都市計畫土地使用分區管制要點, 並參酌前開臺北縣都市計畫土地使用分區管制要點共通性條款草案 ( 既有都市計畫地區 ) 進行全面性通盤檢討本次檢討已將各都市計畫區歷次修訂之土地使管制要點進行彙整, 並將各類專案通盤檢討之內容加以整合考量 ; 歷次都市計畫委員會亦針對土地使用管制要點進行部份討論並決議, 本次通盤檢討亦將決議內容納入訂定臺北縣政府刻正擬定都市更新獎勵草案, 本次通盤檢討將視適用性, 將部份都市更新獎勵草案條文加以整併至土地使用管制要點 ; 考量都市發展相關趨勢理念的產生, 本次通盤檢討亦將相關理念導入訂定土地使用管制要點貳法令依據都市計畫法第 26 條 1

5 參現行計畫說明本府於 73 年 6 月 15 日發布實施淡水 ( 竹圍地區 ) 細部計畫訂定土地使用分區管制要點 ( 以下簡稱本要點 ), 至 86 年 11 月 10 日年土地使用分區管制要點通盤檢討, 至民國 89 年 8 月 8 日工業區分類專案通盤檢討發布實施, 至 91 年 5 月 30 日淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫 ( 第二次通盤檢討 ) 發布實施, 共計檢討修訂 3 次另依都市計畫法第 22 條規定土地使用分區管制係屬細部計畫內容, 爰辦理本土地使用分區管制要點通盤檢討表 1 淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫土地使用分區管制要點發布歷程一覽表編號變更案名內政部或省政府縣政府發布實施核定日期文號日期文號一擬定淡水鎮 ( 竹圍北府工三字第地區 ) 細部計畫案號自起發布實施變更淡水 ( 竹圍地臺灣省政府府北府工都字第二區 ) 都市計畫 ( 土建四字第號號自地使用分區管制要起發布實施點通盤檢討 ) 案三工業區分類專案通北府城規字第盤檢討號函四變更淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫 ( 第二次通盤檢討 ) 案內政部台內中營字第號北府城規字第號自起發布實施肆計畫範圍本計畫區範圍東以捷運系統北淡線, 西迄捷運系統北淡線, 北鄰淡水都市計畫, 南至臺北縣市交界處, 全區均為淡水鎮轄區, 計畫面積公頃 2

6 圖 1 現行淡水 ( 竹圍地區 ) 都市計畫範圍示意圖 3

7 伍變更內容及理由表 2 土地使用分區管制要點變更內容及理由表原條文新條文變更理由一為提高淡水竹圍地區生活品質, 創造良好都市景觀, 並依都市計劃法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 35 條規定, 訂定本管制要點民國 73 年擬定淡水鎮 ( 竹圍地區 ) 細部計畫案 : 一本要點依都市計畫法條及都市計畫法臺灣省施行細則 31 條規定訂定之未規定二本要點用語, 定義如下 : ( 一 ) 基地線 : 建築基地範圍之界線 ( 二 ) 前面基地線 : 基地臨接較寬道路之基地線, 臨接道路同寬者, 應配合相鄰基地指定之 ( 三 ) 後面基地線 : 基地線與前面基地線不相交且其延長線與前面基地線 ( 或其延長線 ) 形成之內角未滿 45 度者, 內角在 45 度以上時, 以 45 度線為準 ( 四 ) 側面基地線 : 基地線之不屬前面基地線或後面基地線者 ( 五 ) 角地 : 位於二條以上交叉道路口之基地 ( 六 ) 庭院 : 一宗建築基地上, 非屬建築面積之空地 ( 七 ) 前院 : 沿前面基地線留設之庭院 ( 八 ) 後院 : 沿後面基地線留設之庭院 ( 九 ) 側院 : 沿側面基地線留設而不屬前院或後院之庭院 ( 十 ) 前院深度 : 建築物前牆或前柱中心線與前面基地線間之前院平均水平距離法定陽台或露台突出 1 公尺範圍內得計入前院深度 ( 十一 ) 側院深度 : 建築物側牆或側柱中心線與該側面基地線間之側院平均水平距離一本要點依都市計畫法第 22 條及同法臺灣省施行細則第 33 條及 35 條之規定訂定之二建築基地屬已發布細部計畫範圍內之土地, 已訂定容積管制地區, 其土地及建築物之使用, 悉依該細部計畫之規定辦理, 不適用本要點 ; 細部計畫未訂定容積管制地區, 除該細部計畫已有規定事項從其規定外, 未規定事項仍應依本要點管制之三本要點用語, 定義如下 : ( 一 ) 基地線 : 建築基地範圍之界線 ( 二 ) 前面基地線 : 基地臨接較寬道路之境界線但屬於角地, 其基地深度不合規定且臨接土地業已建築完成或基地長寬比超過 2:1 者, 不限臨接較寬道路之境界線 ( 三 ) 後面基地線 : 基地線與前面基地線不相交且其延長線與前面基地線 ( 或其延長線 ) 形成之內角未滿 45 度者, 內角在 45 度以上時, 以 45 度線為準 ( 四 ) 側面基地線 : 基地線之不屬前面基地線或後面基地線者 ( 五 ) 角地 : 位於二條以上交叉道路口之基地 ( 六 ) 前院 : 沿前面基地線留設之庭院 ( 七 ) 後院 : 沿後面基地線留設之庭院 ( 八 ) 側院 : 沿側面基地線留設而不屬前院或後院之庭院 ( 九 ) 前院深度 : 建築物前牆或前柱中心線與前面基地線間之前院平均水平距離法定陽台或露台突出 1 公尺範圍內得計入前院深度 ( 十 ) 側院深度 : 建築物側牆或側柱中心線與該側面基地線間之側院平均水平距離 ( 十一 ) 基準容積率 : 都市計畫規定之容積率, 不含獎勵容積 ( 十二 ) 基準容積 : 基地面積與基準容積率之乗積 4 配合內政部民國 93 年 3 月 22 日臺內營字第號令修正發布之都市計畫法臺灣省施行細則修正法令依據為避免適用疑義, 發布細部計畫 ( 臺北縣約計 42 處 ) 且實施容積管制地區, 悉依該細部計畫之規定辦理, 不適用本要點 1. 增訂角地特殊情形之處理方式 2. 刪除庭院之用語定義, 其後編號配合調整 3. 增訂基準容積率及基準容積用語定義, 以資明確 4. 增訂捷運車站或火車站週邊地區之認定標準

8 原條文新條文變更理由三住宅區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下列規定 : ( 一 ) 第一種住宅區 : 建蔽率 40%, 容積率 120% ( 二 ) 第二種住宅區 : 建蔽率 50%, 容積率 225% ( 三 ) 第三種住宅區 : 建蔽率 60%, 容積率 360% ( 四 ) 第四種住宅區 : 建蔽率 60%, 容積率 240% 建築基地於申請建築時, 其建築樓地板面積在 100 平方公尺以下者, 應留設一部停車空間, 如超過 100 平方公尺者, 則超過部分每超過 150 平方公尺或其零數應留設 1 部停車空間四商業區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下列規定 : ( 一 ) 第一種商業區 : 建蔽率 80%, 容積率 360% ( 二 ) 第二種商業區 : 建蔽率 80%, 容積率 400% 建築基地於申請建築時, 其建築樓地板面積在 100 平方公尺以下者, 應留設一部停車空間, 如超過 100 平方公尺者, 則超過部分每超過 150 平方公尺或其零數應留設一部停車空間五乙種工業區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下列規定 : 建蔽率 70%, 容積率 210% ( 十三 ) 捷運車站或火車站週邊地區 : 1. 捷運車站或火車站係指捷運或鐵路主管機關辦理捷運或鐵路工程之都市計畫個案變更或配合通盤檢討所劃定之各類捷運車站或火車站用地 ( 包含捷運用地捷運系統用地鐵路用地 ), 或道路用地其他公共設施用地並實際供作捷運車站或火車站出入口使用者 ; 但僅作捷運或火車機廠緊急出入口通風口等相關設施者則不予適用 2. 其週邊地區係指本要點規定之距離, 按各現行都市計畫劃定之捷運車站或火車站用地區界線為起算基準 ; 設置於道路用地或公共設施用地者, 為已實際作為捷運車站或火車站出入口之結構體外緣為起算基準 ; 捷運車站火車站用地或機廠用地辦理聯合開發者, 應依該用地實際作為車站出入口之結構體為起算基準四本計畫區內之住宅區商業區及其他土地使用分區, 其建蔽率及容積率不得大於下列規定 : 土地使用分區種類建蔽率容積率住宅區 ( 一 ) 40% 120% 住宅區 ( 二 ) 50% 225% 住宅區 ( 三 ) 50% 360% 住宅區 ( 四 ) 50% 240% 商業區 ( 一 ) 70% 360% 商業區 ( 二 ) 70% 400% 乙種工業區 60% 210% 文教區 50% 50% 醫院專用區 50% 360% 依指定現有巷道建築者及面臨計畫道路寬度未達 8 公尺 ( 不含 ) 者, 其住宅區容積率不得大於 200%, 商業區容積率不得大於 320%; 惟依指定現有巷道建築者, 該現有巷道之最小寬度達 8 公尺 ( 含 ) 以上且可連通 8 公尺 ( 含 ) 以上已開闢計畫道路得不受此限 1. 為提高建築基地透水率, 增進都市環境品質並追求都市永續發展, 建議依縣府政策, 住宅區商業區及工業區 ( 含甲種乙種特種及零星工業區 ) 建蔽率依都市計畫法臺灣省施行細則訂定者均調降 10% 2. 其他使用分區依實際需要增列 3. 考量現有巷道狀況, 適度放寬原容積限制 4. 納入民國年間板橋等 16 處都市計畫 ( 工業區分類專案通盤檢討 ) 案對工業區建蔽率與容積率之規定 5. 增列依指定 5

9 原條文新條文變更理由六文教區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下列規定 : 建蔽率 50%, 容積率 250 % 七醫院專用區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下列規定 : 建蔽率 50%, 容積率 360% 工業區分類專案通檢案 : 一工業區內建築物之建蔽率不得大於 70 %, 容積率不得大於 210% 民國 73 年擬定淡水鎮 ( 竹圍地區 ) 細部計畫案 : 二低密度住宅區係為提供居民優良之居住環境而劃定, 其土地使用及建築物之使用, 除依都市計畫法臺灣省施行細則有關規定外應符合左列規定 : ( 一 ) 限獨院或雙併式住宅 2 種 ( 二 ) 建蔽率不得大於 40%, 容積率不得大於 80% ( 三 ) 最小基地面積為 200 平方公尺 ( 四 ) 每一基地需設置自有停車空間三中密度住宅區, 以建築一般住宅為主, 其土地即建物之使用, 依都市計畫法臺灣省施行細則 16 條與 30 條之規定管制四本計畫工業區之土地及建築之使用, 依都市計畫法臺灣省施行細則第 18 條與 30 條之規定管制八公共設施用地內建築物之建蔽率容積維持原條文率不得大於下列規定 : ( 一 ) 機關用地 : 建蔽率 50%, 容積率 250 % ( 二 ) 文小用地 : 建蔽率 50%, 容積率 150 % ( 三 ) 文中用地 : 建蔽率 50%, 容積率 150 % ( 四 ) 市場用地 : 建蔽率 50%, 容積率 240 % ( 五 ) 加油站用地 : 建蔽率 40%, 容積率 120 % ( 六 ) 變電所用地 : 建蔽率 50%, 容積率 250 % ( 七 ) 自來水事業用地 : 建蔽率 40%, 容積率 120% ( 八 ) 停車場用地 : 作立體使用時建蔽率 80 %, 容積率依有關規定辦理八之一變電所用地鄰接計畫道路 (12 公尺寬部分 ), 應自建築線退縮 8.6 公尺, 其餘自基地境界線退縮 3.52 公尺植栽綠化, 退縮部分均得計入法定空地 ; 變電所用地需經都市設計審議委員會審議通過, 始得申請建築九本計畫區內各種土地使用分區及公共設六本計畫區內各種土地使用分區及公共設現有巷道建築者及面臨計畫道路寬度未達 8 公尺 ( 不含 ) 者之容積率特別規定, 以維都市品質及安全 1. 依縣都委會 6

10 原條文新條文變更理由施用地之建築物, 應分別設置前院及側院, 規定如下 : ( 一 ) 前院及側院留設深度不得小於左表之規定, 且建築物 ( 含陽台露台 ) 與建築線之最小距離不得小於 1 公尺土地使用種類前院深度 ( 公尺 ) 側院深度 ( 公尺 ) 住宅區 3.00 不予規定商業區 3.00 不予規定乙種工業區臨接道路部分退縮 3.52 市場用地公尺以上建築加油站用地 ( 二 ) 住宅區面臨計畫道路寬度 10 公尺以上商業區 7 公尺以上及依其他相關法令規定應留設騎樓或無遮簷人行道之地區, 建築線與建築物一樓牆面淨距離至少留設 3.52 公尺, 並應依騎樓地相關規定辦理且供公眾通行 ( 三 ) 前項建築基地沿建築線須種植寬 0.8 公尺, 高 0.6 公尺之連續性灌木, 並留設一處寬 2.5 公尺以下 ( 車道除外 ) 通道供行人出入 ( 四 ) 應留設騎樓部分得設置遮雨棚架, 不計入建蔽率及容積九之一左列各種土地使用分區及公共設施用地建築基地於申請建築時, 應依左表規定退縮建築分區及用地別退縮規定備註文教區醫院專用區機關用地文小用地文中用地自來水事業用地自道路境界線至少退縮 4 公尺建築, 如有設置圍牆之必要者, 圍牆應自道路境界線至少退縮 2 公尺退縮部分得計入法定空地九之二鄰接 1 號 40 公尺寬計畫道路之建築基地於申請建築時應自道路境界線至少退縮六公尺建築, 提供公眾通行使用 ( 得作無遮掩人行步道 ), 退縮部分得計入法定空地十本要點有關建築基地設置前側院, 退縮建築及停車空間等規定, 如基地情形特殊或執行窒礙難行部分, 經提臺北縣都市設計審議委員會 ( 或審查小組 ) 審查同意者, 不在此限工業區分類專案通檢案 : 二乙種工業區申請建築時, 應指定建築物施用地之建築物, 應分別設置前院及側院, 規定如下 : ( 一 ) 基地面臨道路, 其樁位成果或現有巷道已開闢, 現況與地籍分割成果及建築線指定成果不符者, 建築物 ( 含陽台露台 ) 與該建築線之最小距離不得小於 1 公尺地下層與地上層之主要柱子之設計結構連貫且不因地下室牆設計而轉折者, 則地下室外牆不受此限 ( 二 ) 前院及側院留設深度不得小於下表之規定, 惟前院臨接道路寬度未達 8 公尺 ( 含 ) 地區, 其前院應依表內規定採最小深度方式留設 : 土地使用種類 7 前院深度 ( 公尺 ) 側院深度 ( 公尺 ) 住宅區 3.00 不予規定商業區 3.00 不予規定乙種工業區市場用地臨接道路部分退縮 3.52 公尺以上建築加油站用地 ( 三 ) 商業區其他建築基地面臨計畫道路寬度 10 公尺以上及依其他相關法令規定應留設騎樓或無遮簷人行道之地區, 建築線與建築物 1 樓牆面淨距離至少留設 3.52 公尺, 並應依騎樓地相關規定辦理且供公眾通行但留設騎樓側免留設該部分之前院或側院 ( 四 ) 應留設騎樓部分得設置遮陽 ( 雨 ) 或太陽能光電系統設施, 且經整體設計, 併同建築執照提出申請者, 則不計入建蔽率 ( 五 ) 基地前側院深度應符合本要點之規定, 惟若因留設前側院致基地內建築物深 ( 寬 ) 度不足臺北縣畸零地使用規則第 3 條規定時, 得依該規則所訂最小深 ( 寬 ) 度為準本點各項規定因基地情況特殊經臺北縣都市設計審議委員會審議通過者不在此限, 惟應留設側院者, 最小側院深度仍不得小於 1 公尺第 355 次大會決議, 修正文字建築物與建築線之最小距離規定, 以符合原防止都市計畫圖都市計畫樁位成果地籍分割成果道路實際開闢位置與建築線指定成果不符造成建物越界問題等目的 2. 考量臨接道路寬度未達 8 公尺 ( 含 ) 地區開放空間透視效果及環境品質及預留未來道路拓寬可能性, 規範其前院最小深度 3. 納入民國年間板橋等 16 處都市計畫 ( 工業區分類專案通盤檢討 ) 案對於乙種工業區研訂之院落規定, 並規範甲種乙種及特種工業區均適用, 且採平均深度方式留設 4. 依縣都委會第 333 次大會決議, 考量景觀延續性及騎樓特色及功能, 依規定留設騎樓者, 免退縮前及側院 5. 原留設騎樓者應沿建築線種植灌木規定, 應有礙人行且亦不符灌木日照需求, 建議刪除 6. 增訂騎樓設

11 原條文新條文變更理由前後院及兩側均須退縮建築 ( 前院深度至少為 6 公尺, 側院深度 2 公尺 ), 退縮部分得計入法定空地, 並應規定法定空地中至少 50% 須綠化植栽, 以為安全隔離, 並提升景觀品質未規定七本計畫區內汽機車停車位設置規定如下, 如基地情況特殊者, 經臺北縣都市設計委員會同意, 得比照建築技術規則或臺北縣建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法等規定辦理 ( 一 ) 住宅區及商業區附屬小汽車停車空間應依下表規定設置 : 總樓地板面積停車設置標準 250( 含 ) 平方公尺以下設置 1 部 250 以上 ~400( 含 ) 平設置 2 部方公尺以下 400 以上 ~550( 含 ) 平設置 3 部方公尺以下以下類推 ( 二 ) 建築物設置機車停車位應依以下規定設置 : 1. 規劃作為住宅使用需以 1 戶 1 機車位為原則 ; 規劃作為商業使用以 100 平方公尺設置 1 機車位為原則 2. 其他使用則不得低於法定汽車停車位等輛數 ( 三 ) 為引導大眾運輸導向發展, 捷運車站或火車站毗鄰地區範圍內之建築物得減少小汽車停車位之提供或設置, 將該空間作為機車及自行車停車位之用, 其實施範圍及設置標準, 由臺北縣政府訂定之 ( 四 ) 若依規定須辦理交通影響評估作業者, 依其審查結果辦理刪除置遮陽 ( 雨 ) 或太陽能光電系統設施得不計容積規定以獎勵節能減碳 7 配合臺北縣畸零地使用規則 92 年 3 月訂定修正 8. 增訂特殊狀況之處理, 惟側院仍維持最小 1 公尺之規定以維採光通風 1. 依原共通性土管第 8 條建築技術規則交通局建議 ( 依臺北市不同土地使用停車產生率計算調查研究 ) 及北縣近 5 年每戶汽機車持有率檢視試算停車位設置 2. 增訂捷運車站或火車站毗鄰地區停車位之特殊設置提供規定十一本計畫區內公共設施用地除停車場用地不得作多目標使用外, 其餘得依都市計畫公共設施用地多目標使用方案作多目標使用配合都市計畫法第 30 條及都市計畫公共設施用地多目標使用辦法, 刪除原條文十二為鼓勵整體更新, 對於依都市計劃法刪除配合都市更新 8

12 原條文新條文變更理由第 66 條辦理舊市區更新者, 得視實際需要及發展情形酌予調整容積率其調整後各種住宅區及商業區所訂容積率之平均值以不超過依第 3 4 點規定容積率之 150% 為限十三為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施, 得於計畫書訂定左列獎勵措施 : ( 一 ) 建築基地設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法規定辦理 ( 二 ) 建築物提供部分樓地板面積供左列使用者, 得增加所提供之樓地板面積但以不超過基地面積乘以該基地容積率之 30% 為限 1. 私人捐獻或設置圖書館博物館藝術中心兒童青少年勞工老人等活動中心景觀公共設施等供公眾使用, 其集中留設之面積在 100 平方公尺以上, 並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者 2. 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用, 經交通主管機關核准者 ( 三 ) 凡建築物增設停車空間, 且提供公眾使用者, 得依臺灣省建築物增設停車空間鼓勵要點規定增加興建樓地板面積未規定八為鼓勵基地設置或捐贈公益性設施, 建築物提供部分樓地板面積供下列公眾使用者, 經都市設計委員會審議通過得增加所提供之樓地板面積但以不超過基準容積之 30% 為限 : ( 一 ) 私人經主管機關及受贈單位同意捐贈消防警政交通衛生醫療教育文化社會福利等設施或設備之樓地板面積, 除不計容積外, 並得依其實際設置面積增加容積, 惟不得超過實際設置面積之 100% ( 二 ) 私人設置或捐贈圖書館博物館藝術中心活動中心景觀公共設施等供公眾使用, 其集中留設之面積在 100 平方公尺以上, 並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者, 除不計容積外, 並得依其實際設置面積增加容積, 惟不得超過實際設置面積之 50% ( 三 ) 建築物留設空間或設施與天橋地下道捷運設施地下街及水岸連接且供公眾使用, 經都市設計委員會核准者, 其實際設置面積得不計容積九本計畫區內公共設施已完竣地區之建築基地在未開發建築使用前應予植栽綠化或美化, 並由縣府相關機關組成考評小組辦理空地維護管理與環境改善考評若土地所有權人未善盡下列管理維護之責任, 經臺北縣政府通知限期改善 2 次仍未改善者, 經提臺北縣都市設計審議委員會審議通過及臺北縣政府核定後, 扣減該建築基地基準容積 1% 之獎勵容積, 且經核定扣減獎勵容積者, 得連續扣減之 : ( 一 ) 不得任其生長雜草堆置廢土廢棄物或其他有礙觀瞻衛生或妨礙公共安全之物品 ( 二 ) 維持原地形地貌, 非經申請同意不得擅自變更設置圍牆或其他阻隔性設施物前項建築基地植栽綠化或美化如提供公眾使用, 且其使用管理計畫經臺北縣都市設計審議委員會審議通過並與臺北縣政府簽訂協議者, 自核准使用起每屆滿一年給予增加基準容積 1% 為獎勵容積, 惟最高不得超過 5% 條例發布施行, 刪除原條文 1. 檢討私人捐贈公益性設施項目, 其獎勵標準比照臺北縣都市更新捐贈公益設施計算基準計算 2. 本縣已另訂臺北縣境內大眾運輸系統設施移設及連通獎勵自治條例, 其中未對連通訂定特殊容積規定, 爰參照與天橋或地下道連通於此處增列 ; 另考量都市親水性, 增列對水岸連通空間或設施之規定 1. 參酌臺北市執行經驗, 由縣府相關機關組成考評小組辦理空地維護管理與環境改善考評事宜 2. 參酌其他縣市執行經驗, 依實際執行合理性規範扣減獎勵容積 9

13 原條文新條文變更理由十四為鼓勵都市老舊地區及窳陋地區之改建, 凡基地符合下列各項規定, 且其開發計畫送經縣府都市設計審查委員會審查通過者, 得增加之樓地板面積為基地面積乘以該基地容積率之 20% ( 一 ) 建築基地為一完整街廓或面積在商業區達 1,000 平方公尺, 在住宅區社教用地及機關用地面積達百平方公尺以上, 或依都市計畫所劃定之市場用地且整體改建者建築基地跨越兩種以上使用分區或用地時, 各分區或用地所佔面積與前項規定較小面積之比率合計值應大於 1 ( 二 ) 基地面臨道路寬度及臨街最小長度規定 : 道路寬度 W ( 公尺 ) W=8 8<W 12 12<W 20 W>20 臨街長度 ( 公尺 ) ( 三 ) 基地內現有合法建物其總樓地板面積與總基地面積之比達 120% 以上者原點次為第點十為鼓勵都市老舊地區或窳陋地區之改建, 凡基地符合下列各項規定, 且其開發計畫送經縣府都市設計審查委員會審查通過者, 得增加之樓地板面積為基地面積乘以該基地容積率之 20% ( 一 ) 面積在商業區達 1,000 平方公尺住宅區及工業區面積達 1,500 平方公尺, 或依都市計畫所劃定之市場用地且整體改建者建築基地跨越兩種以上使用分區或公共設施用地時, 各分區或用地所佔面積與前項規定最小面積之比率合計值應大於 1 ( 二 ) 基地面臨前面基地線道路寬度及臨接最小長度規定 : 道路寬度 W ( 公尺 ) 10 W=8 8<W 12<W W>20 臨接長度 ( 公尺 ) ( 三 ) 基地內現有合法建物其總樓地板面積與總基地面積之比達 120% 以上者 ( 四 ) 申請基地之最大建蔽率應依本要點第 4 點與第 5 點規定扣減 10% 核算, 地下開挖率仍依本要點第 4 點第 5 點及第 15 點規定核算 ( 五 ) 申請基地應沿前面基地線至少退縮 6 公尺建築外, 法定空地並應集中留設於沿街面, 惟基地情形特殊並經都市設計審查委員會同意者不在此限依本條辦理之基地, 不得同時適用都市更新條例之規定十一為加速公共設施用地取得及增進都市環境品質, 凡基地面積超過 1,000 平方公尺自願無償捐贈公共設施用地者, 得增加興建之樓地板面積 ( 一 ) 捐贈土地屬都市計畫公共設施用地且與申請建築基地銜接者, 得增加之樓地板面積為所捐贈土地面積之 2 倍 ( 二 ) 捐贈土地屬同一都市計畫區內之公共設施用地, 但未與申請建築基地銜接者, 得增加之樓地板面積為所捐贈土地面積之 2 倍乘以捐贈土地平均公告現值與申請建築基地平均公告現值之比 ( 三 ) 捐贈申請建築基地最近距離 300 公尺內之可建築用地作為公共設施, 供公眾使用, 其建築計畫送經臺北縣都市設計審議委員會審查通過者, 得依下列規定予以獎勵 1. 所捐贈之公共設施應興闢完成之項目 1. 考量都市更新辦理時程及程序繁複, 為鼓勵都市老舊地區或窳陋地區之改建, 並考量鼓勵改建之空間, 訂定適用範圍包括商業區及住宅區另為提高私有市場用地更新改建誘因, 亦納入改建獎勵 2. 考量容積獎勵後都市環境品質, 訂定簡易更新基地臨路寬度與長度規定 ; 考量合法建物容積率使用需求應達一定規模, 訂定使用容積率應達一定規模方得申請 3. 申請基地未來應調降基地建蔽率提高法定空地植栽綠化比率, 以提高地區環境品質

14 原條文新條文變更理由十五為加速公共設施用地取得及增進都市環境品質, 凡基地面積超過 1,000 平方公尺自願無償捐贈公共設施用地者, 得增加興建之樓地板面積 ( 一 ) 捐贈土地屬都市計畫公共設施用地且與申請建築基地銜接者, 得增加之樓地板面積為所捐贈土地面積之 2 倍 ( 二 ) 捐贈土地屬同一都市計畫區內之公共設施用地, 但未與申請建築基地銜接者, 得增加之樓地板面積為所捐贈土地面積之 2 倍乘以捐贈土地平均公告現值與申請建築基地平均公告現值之比 ( 三 ) 捐贈申請建築基地最近距離 300 公尺內之可建築用地作為公共設施, 供公眾使用, 其建築計畫送經縣府都市設計審議委員會審查通過者, 得依下列規定予以獎勵 1. 所捐贈之公共設施應興闢完成之項目及內容, 由本縣都市設計審議委員會及內容, 由本縣都市設計審議委員會審查通過者為準, 並由該會決議得委由捐贈人或該社區管理委員會代為管理維護 2. 所捐贈之土地不得計入法定空地 3. 獎勵標準捐贈項目捐贈最小規模獎勵樓地板面積 1. 面積 800 平方公尺以上鄰里性公且有聯外道路捐贈土地面積容園兒童遊 2. 形狀方整且非屬畸零地積率 150% 樂場綠地或裡地 3. 應興闢完成 1. 面積 300 平方公尺以上社區活動 2. 基地面臨 12 公尺以上中心派出道路, 臨接長度 15 公尺捐贈土地面積容所消防以上積率 150% 隊社教機 3. 無須興闢構 4. 須經目的事業主管機關同意上述土地之捐贈, 應於申請建築執照時, 檢附自願捐贈同意書, 並於建築開工前完成土地捐贈手續 ; 而公共設施部分, 應於申請核發建築使用執照前, 興建完竣經縣府工務局勘驗合格並移轉登記為各該主管機關所有, 始得核發建築使用執照本點已於 96 年 10 月公告之土地使用分區管制要點 ( 第一階段 ) 中刪除, 惟配合縣議會審議容積移轉審查許可自治條例, 實施日期另訂調整為增修條文第 11 點 11

15 原條文新條文變更理由審查通過者為準, 並由該會決議得委由捐贈人或該社區管理委員會代為管理維護 2. 所捐贈之土地不得計入法定空地 3. 獎勵標準捐贈項目捐贈最小規模獎勵樓地板面積 1. 面積 800 平方公尺以上鄰里性公且有聯外道路捐贈土地面積容園兒童遊 2. 形狀方整且非屬畸零地積率 150% 樂場綠地或裡地 3. 應興闢完成 1. 面積 300 平方公尺以上社區活動 2. 基地面臨 12 公尺以上中心派出道路, 臨接長度 15 公尺捐贈土地面積容所消防以上積率 150% 隊社教機 3. 無須興闢構 4. 須經目的事業主管機關同意 4. 上述土地之捐贈, 應於申請建築執照時, 檢附自願捐贈同意書, 並於建築開工前完成土地捐贈手續 ; 而公共設施部分, 應於申請核發建築使用執照前, 興建完竣經縣府工務局勘驗合格並移轉登記為各該主管機關所有, 始得核發建築使用執照未規定未規定十二申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者, 給予基準容積 6% 之獎勵, 取得黃金級以上者, 給予基準容積 8% 之獎勵, 取得鑽石級以上者, 給予基準容積 10% 之獎勵申請者並應與臺北縣政府簽訂協議書, 保證於使用執照核發後 2 年內, 取得綠建築標章, 且申請使用執照時, 應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之 5 倍保證金前項保證金退還依下列規定 : ( 一 ) 依限取得該等級綠建築標章者, 保證金無息退還 ( 二 ) 未依限取得銀級以上綠建築標章者, 保證金不予退還 ( 三 ) 依限取得銀級以上但未達原申請等級者, 保證金於扣除原申請等級與實際取得等級之獎勵容積差額之樓地板面積法定工程造價 5 倍之金額後無息退還十三為提升都市防災性, 建築基地符合下列規定者, 獎勵基準容積 5%: ( 一 ) 與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於 4 公尺, 且平均達 8 公尺增訂綠建築獎勵規定以鼓勵以綠建築進行開發為增加都市救災逃生或防止火災沿燒空間, 參考臺北 12

16 未規定未規定未規定原條文新條文變更理由 ( 二 ) 基地如設置兩幢以上之建築物, 其鄰幢間隔淨寬應達 8 公尺 ( 三 ) 依內政部劃設消防車輛救災活動空間指導原則, 各戶配置均在消防救災半徑範圍內, 以達消防救災可及化十四屬地震火災水災風災高氯離子混凝土建築物輻射污染建築物或其他重大事變遭受損壞, 經臺北縣政府判定為危險建築物有立即拆除重建必要者, 依下列公式核計獎勵容積但高氯離子混凝土建築物已依都市計畫法臺灣省施行細則第 40 條提高容積或輻射污染建築物已依放射性污染建築物事件防範及處理辦法第 14 條提高容積者, 不適用本點 A=B 10% A: 獎勵容積 B: 該棟 ( 幢 ) 危險建築物所座落基地之法定容積十五為提升都市綠化及保水性, 建築基地符合下列規定, 增加樓地板面積但以不超過基準容積之 15% 為限 : ( 一 ) 設計建蔽率 : 1. 設計建蔽率 : 建築面積 /( 基地面積 - 現有巷道面積 ) 2. 綠覆率 : 依本要點第 19 點核算之種植花草樹木面積 /( 實設空地面積 - 騎樓 - 迴廊 - 私設通路 - 基地內通路 - 無遮簷人行道 ) 100%, 綠覆率應大於 60% 3. 獎勵標準 : 法定建蔽率 - 獎勵額度設計建蔽率 10% 基準容積之 3% 15% 基準容積之 5% 20% 基準容積之 7% 25% 基準容積之 9% ( 二 ) 實際開挖率 : 法定開挖率 - 獎勵額度實際開挖率 10% 基準容積之 6% 15% 基準容積之 8% 20% 基準容積之 10% 25% 基準容積之 12% 25% 基準容積之 15% 十六應經臺北縣都市設計審議委員會審議之建築基地, 非因基地條件限制, 建築物主體造型創新, 具地標性前瞻性未來性, 或採新技術新工法, 對於都縣都市更新建築容積獎勵核算基準草案規定訂定為避免都市災害發生, 參考臺北縣都市更新建築容積獎勵核算基準草案規定訂定為增加都市綠化及保水性增列訂定參考臺北縣都市更新建築容積獎勵核算基準草案規定, 13

17 原點次為第 19 點原條文新條文變更理由十六左列地區或建築應先經臺北縣都市設計審議委員會審議通過後方得申請建照 ( 一 ) 申請基地面積大於 6,000 平方公尺或總樓地板面積大於 30,000 平方公尺 ( 二 ) 廣場面積達 6,000 平方公尺以上, 公園面積達 10,000 平方公尺以上者 ( 三 ) 其它經縣府認定之建築特定區域公共設施及工程市美學及建築技術提昇深具貢獻, 經臺北縣都市設計審議委員會推薦為創意建築者, 獎勵基準容積 10% 十七建築基地符合各種獎勵條件, 得同時適用之, 各項獎勵面積之總和, 除符合下列規定外, 不得超過基準容積率之 50 %: ( 一 ) 距捷運車站或火車站週邊 300 公尺內之建築基地, 含都市更新規定之獎勵面積總和, 放寬為不得超過基準容積率之 1 倍 ( 二 ) 距捷運車站或火車站週邊 300 至 500 公尺內之建築基地, 含都市更新規定之獎勵面積總和, 放寬為不得超過基準容積率 80% ( 三 ) 辦理都市更新之建築基地, 各獎勵面積總和放寬為不得超過基準容積率 80 % ( 四 ) 都市更新後供大眾使用之公益設施, 不得與本要點第八條提供公眾使用之公益性設施樓地板獎勵同時適用前項捷運車站或火車站週邊地區之建築基地, 部分位於 300 公尺範圍內部分位於範圍外時, 範圍外部分不適用前項第 1 款之規定 ; 建築基地部分位於 500 公尺範圍內部分位於範圍外時, 範圍外部分不適用前項第 2 款之規定高氯離子鋼筋混凝土建築物或放射性污染建築物, 依相關法令規定得提高或放寬之容積率, 不受本點之限制十八下列地區或建築應先經臺北縣都市設計審議委員會審議通過後方得申請建造執照 : ( 一 ) 申請基地面積大於 5,000 平方公尺且總容積大於 10,000 平方公尺 ( 二 ) 廣場面積達 6,000 平方公尺以上, 公園面積達 10,000 平方公尺以上者 ( 三 ) 工程預算 1,000 萬 ( 含 ) 以上之公有建築物 ( 四 ) 都市更新地區及都市更新單元 ( 五 ) 捷運車站或火車站週邊 500 公尺內之建築基地 ; 建築基地跨 500 公尺範圍線者, 其於 500 公尺範圍線內面積大於建築基地總面積之 50% 者, 仍應依本點規定辦理 ( 六 ) 風景區 ( 七 ) 其他經臺北縣都市設計審議委員會認定並由臺北縣政府公告之建築特定區域公共設施或工程 14 授權都設會對於都市美學及建築技術提昇具貢獻之建物能給予獎勵 1. 配合台鐵捷運化趨勢, 將火車站一併納入為高容積節點地區 2. 容積獎勵上限限縮, 並將都市更新獎勵納入考量 3. 明確規範建築基地跨 300 或 500 公尺之容積獎勵計算標準 4. 高氯離子鋼筋混凝土建築物或放射性污染建築物等救濟之提高或放寬容積率, 訂定另行加計規定, 以茲明確 1. 考量公有建築物領先示範及更新地區捷運車站或火車站週邊 500m 範圍內地區環境品質, 增列公有建築物都市更新地區及都市更新單元及捷運車站或火車站週邊 500m 內之建築基地者須經都市設計審議委員會審議 2. 規定有異者, 除該計畫區特別指定地區

18 原條文新條文變更理由十七凡建築基地捐贈距離捷運車站用地 600 公尺範圍且臨接 12 公尺寬以上道路之土地供政府興建停車場或交通相關公共設施, 並符合左列規定者, 得增加樓地板面積為所捐贈土地面積之 2.5 倍 ( 一 ) 原基地面積應大於 1,500 平方公尺, 且捐贈面積不得小於 400 平方公尺 ( 二 ) 捐贈之土地應臨接 12 公尺道路寬度達 20 公尺以上, 其平均深度不得小於 15 公尺 ( 三 ) 前述捐贈土地得參與合建 ; 如係捐贈平面停車場應由捐贈者負責開闢完成十八凡建築基地捐贈距捷運車站用地 600 公尺範圍且臨街 40 公尺道路之土地供政府興建停車場或交通相關公共設施, 並符合左列規定者, 得增加樓地板面積為所捐增土地面積之 3 倍 ( 一 ) 原基地面積應大於 3,000 平方公尺, 且捐贈面積不得小於 750 平方公尺 ( 二 ) 捐贈之土地應臨街 40 公尺道路寬度達 25 公尺以上, 其平均深度不得小於 20 公尺 ( 三 ) 前述捐增土地得參與合建 ; 如係捐贈平面停車場應由捐贈者負責開闢完成十九建築基地符合前述各項獎勵條件, 得同時適用之, 且除本要點第 12 點規定得獎勵面積外, 其餘各項獎勵面積之總和, 不得超過基地面積乘以容積率之 50 %, 惟距捷運車站用地周邊 600 公尺內之建築基地, 其獎勵面積之總和, 不得超過基地面積乘以容積率之 1 倍二十建築基地內之法定空地應留設 1/2 以上植樹綠化植樹綠化係指建築物之起造人, 應於其建築基地內, 依照指定之樹類或花草類自行植樹種草栽花並妥為維護之, 俾加強水土保持, 綠化環境調整為增修條文第 11 點調整為增修條文第 17 點十九機關公園綠地廣場兒童遊樂場等公共設施用地應留設用地總面積 1/2 以上種植花草樹木, 其他建築基地內法定空地扣除依相關法令規定無法綠化之面積後應留設 1/2 以上種植花草樹木惟於地下開挖上方植栽綠化之面積不得計入計算 ; 但因設置無遮簷人行道裝卸位現有道路車道及私設通路, 致實際空地未達應種植花草樹木面積者, 則僅限實際空地須種植花草樹木, 惟應參考建築基地綠化設計技術規範立體綠化規定, 於屋頂陽台等水平人工地盤予以綠化前項應種植花草樹木部分, 其面積未滿 36 平方公尺應種植喬木 1 棵, 面積 36 平方公尺以上每滿 36 平方公尺應再種植外, 餘配合配合統一修正 1. 訂定公共設施用地之綠覆規定 2. 考量部分指定巷道之邊界線退讓土地供公眾通行使用, 無法綠化, 及參照建築技術規則建築設計施工編第 17 章綠建築專章對執行綠化有困難之面積得不計入法定空地面積計算之 15

19 未規定原條文新條文變更理由喬木 1 棵, 其樹冠底離地淨高應達 2.5 公尺以上樹穴直徑不得小於 1.5 公尺穴深不得小於 1.5 公尺 ; 惟臺北縣都市設計審議委員會另有決議者, 得依其決議辦理住宅區建築基地地下開挖率不得超過基地面積 70%, 其他建築基地地下開挖率不得超過建蔽率加基地面積 10% 公共設施用地作多目標使用且提經臺北縣都市設計審議委員會審議通過者, 得不受前 3 項規定之限制十九配合永續發展及循環經濟, 並為增加雨水貯留及涵養水分避免開發行為造成地表逕流擴大, 建築開發行為應設置充足之雨水貯留滯洪及涵養水分再利用相關設施, 有關實施範圍送審書件及設置標準, 由縣政府訂定之前項增設雨水貯留利用滯洪設施所需樓地板面積, 得不計入容積精神, 依縣都委會第 333 大會決議修正 3. 增訂植栽綠化規定以提升綠化品質 1. 落實行政院災害防救委員會政策所訂災害管理政策與施政策略執行方案中有關都市型水災管理政策與施政策略之建議之新開發都會地區應將滯洪池或調洪水庫納入都會區規劃或由開發單位負擔開發後所增加逕流之排水改善經費實施要領 2. 縣府水利局已完成建築基地設置雨水貯留滯洪設施計畫, 配合計畫執行已於都市設計審議及建照審查中要求開發者設置雨水貯留滯洪設施, 並已於林口特定區之都市設計審議基於都市防災審議事項管控並於建照審查中要求 3. 為健全法治基礎避免爭議, 故於土地使用分區管制要點明訂雨水貯留滯洪及涵養 16

20 未規定原條文新條文變更理由水分再利用相關設施規劃法源 4. 文字有異者配合統一修正二十工程預算 1000 萬以上 ( 含 ) 之公有建築訂定綠建築基物供公眾使用之建築物及申請基地面本要求規定積大於 5,000 平方公尺且總容積大於 10,000 平方公尺之建築物, 於新建時應參照建築技術規則綠建築專章規定設計建造, 並至少應達建築基地綠化及建築基地保水 2 項標準, 該建築基地位於鄉鎮時, 前 2 項之 1 得為建築物雨水或生活雜排水回收再利用申請基地面積未達 5,000 平方公尺或總容積未達 10,000 平方公尺之新建建物及修建增建改建之既有建物, 應適度參考建築基地綠化或建築基地保水之規定設計施工, 該規定由縣政府另訂之依本點規定辦理, 不得因此排除原須合於建築技術規則綠建築專章規定之適用, 政府如對公有建物申請綠標章相關事宜另有更嚴格之規定時, 從其規定未規定二一公園綠地廣場體育場所兒童遊樂場用地等開放性公共設施用地未達都市計畫定期通盤檢討實施辦法相關標準者, 該類公共設施用地非經縣政府同意不得以多目標使用或其他規定於內新建建物上開都市計畫區執行非道路類之環境景觀改善 ( 造 ) 時, 以非建築物為原則, 且基地保水指標 (λ) 不得小於 0.5, 或其裸露 ( 含植栽綠化 ) 面積不少於總施作面積之半為達節能效果, 本縣各公共 ( 有 ) 建物之所有或管理機關應分年分期將該等建物改採綠屋頂, 其分年分期執行計畫應於本點發布實施之日起 1 年內提送至臺北縣政府未規定二二建築技術規則綠建築專章修改時, 本要點中規定依該等條文辦理者, 繼續適用之未規定二三位於法定山坡地之建築基地, 建築高度應考量建築安全並配合整體環境品質之塑造, 在安全無虞情形下, 高度不得超過 100 公尺, 且不受建築技術規則第 268 條之高度限制前項安全無虞, 應經專業技師簽證, 並經臺北縣政府都市設計審議委員會及臺北增訂開放性公共設施不足地區之公共設施與環境景觀改善工程興闢之規定, 以確保都市開放空間之實質供給訂定建築技術規則之綠建築專章修改時之適用規定配合整體都市環境品質及景觀之塑造, 對位於法定山坡地之建築基地之高度限制訂定特別規定 17

21 未規定原條文新條文變更理由十九本要點未規定事項, 應依其他相關法令辦理之民國 73 年擬定淡水鎮 ( 竹圍地區 ) 細部計畫案 : 五本要點未規定事項適用其他法令之規定縣政府加強山坡地雜項執照審查小組委員聯席審查過二四本要點若執行上有疑義時, 得經臺北縣都市計畫委員會依計畫審議原意討論解釋後據以執行二五本計畫區內土地及建築物之使用應依本要點之規定辦理, 本要點未規定者, 適用其他有關法令規定增訂疑義處理方式點次調整, 文字調整 18

22 建築物最小淨深度 1M 前院深度 ( 平均深度 )=A/B 面積 A 面臨道路長度 B 1M 騎樓線 3.52M 3.52M 騎樓線建築線附圖一圖名 : 前院側院深度規定示意圖 19

壹、緒論

壹、緒論七土地使用分區管制要點依據未來實際發展及需求, 增 ( 修 ) 訂現行之土地使用分區管制要點條文如下表及附錄所示表 13 土地使用分區管制要點修正內容對照表原條文 ( 訂定南崁新市鎮都市計畫 ( 土地使用分區管制要點 )) 第一點 : 本要點依據都市計畫法第二十二條及同法台灣省施行細則第三十二條規定訂定之第二點 : 商業區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下表之規定 : 使用建蔽率容積率分區商業區