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1 擬訂新北市中和區安帄段 地號等 1 4 筆土地都市更新事業計畫案 事業計畫書 ( 公開展覽版 ) 實施者 : 設計單位 : 王貞雄建築師事務所 規劃單位 : 茂霖工程顧問有限公司 中華民國 年 0 6 月

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3 相關證明書件目錄 都市更新事業計畫申請書 切結書 委託書 新北市都市更新審議資料表 ( 擬訂 ) 自辦公聽會紀錄回應綜理表 計畫書目錄 總目錄 壹 辦理緣起與法令依據一 辦理緣起 二 法令依據 三 建築線指示圖 貳 計畫地區範圍一 基地位置 二 更新單元範圍 參 實施者一 實施者 二 規劃顧問團隊 肆 計畫目標一 配合市府政策 二 促進合理土地利用 三 改善實質環境 四 改善經濟環境 五 改善社會環境 伍 現況分析一 土地及合法建築物權屬 二 土地使用及建築現況 三 附近地區土地使用現況 四 公共設施現況 五 附近地區交通現況 六 房地產市場調查 陸 細部計畫及其圖說一 相關都市計畫 二 土地使用說明 三 更新計畫摘要 柒 處理方式及其區段劃分一 處理方式 二 區段劃分 捌 區內及鄰近地區公共設施興修或改善計畫玖 整建或維護計畫壹拾 申請容積獎勵項目及額度一 申請容積獎勵項目及額度 壹拾壹 重建區段之土地使用計畫一 現有巷道廢止或改道計畫 二 都市計畫土地使用強度 三 申請容積獎勵後土地使用強度 四 建築興建計畫 五 防災與逃生避難構想 壹拾貳 都市設計與景觀計畫一 開發內容 設計目標及構想說明 二 建築物造型及量體說明 三 建築物天際線 鄰棟間隔 四 外部空間配置計畫 五 屋頂形式 六 建築物外牆材質及色彩計畫 七 建築物外觀透視模擬 八 建築物照明計畫 九 車行及人行動線計畫 ( 外部 )

4 十 汽機車停車與動線計畫 ( 內部 ) 十一 無障礙設施 十二 空調計畫 十三 垃圾處理系統 十四 廣告招牌 十五 景觀計畫 十六 基地保水設計說明及透水面積計算 十七 容積移轉 壹拾參 實施方式及有關費用分擔一 實施方式 二 有關費用分擔 三 經費來源 四 費用分擔方式與原則 壹拾肆 拆遷安置計畫一 合法建物物拆遷補償 二 合法建築物之補償與安置 三 佔有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置 壹拾伍 財務計畫一 成本說明 二 收入說明 三 成本收入分析 四 資金來源與控管方式 壹拾陸 效益評估一 更新前後效益評估比較 二 實施後實質效益評估 壹拾柒 實施進度壹拾捌 相關單位配合辦理事項壹拾玖 其他應加表明之事項一 管理維護計畫 二 容積移轉 三 房屋選配原則 附錄 附錄一 : 實施者證明文件附錄二 : 綠建築規劃設計說明附錄三 : 住戶管理規約草約附錄四 : 公有土地管理機關意見附錄五 : 事業計畫圖附錄六 : 二級建材設備等級檢核表附錄七 : 自行劃定都市更新單元檢核表

5 表目錄 表 1-1 都市更新單元劃定基準檢核表 表 5-1 更新單元土地權屬清冊 表 5-2 更新單元合法建築物權屬清冊 表 5-3 更新單元內土地權屬公私有狀況統計表 表 5-4 同意參與更新事業計畫統計表 表 5-5 合法建築物清冊 表 5-6 其他土地改良物清冊 表 5-7 基地周邊道路幾何特性彙整表 表 5-8 更新單元鄰近地區公車路線表 表 5-9 路邊停車位置及數量 表 5-10 停車場位置及數量 表 5-11 更新單元周圍房地產市場行情一覽表 表 6-1 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 土地使用面積分配表 表 6-2 土地使用面積分配表 表 6-3 土地使用分區面積表 表 10-1 土地使用分區面積表 表 10-2 容積獎勵詴算表 表 10-3 綠建築評估資料總表 表 11-1 本更新單元基準容積率及建蔽率說明 表 11-2 允建建築容積表 表 11-3 建築面積檢討詳表 表 11-4 更新單元建築面積計算表 表 11-5 地下五層樓地板面積計算表 表 11-6 地下四層樓地板面積計算表 表 11-7 地下三層樓地板面積計算表 表 11-8 地下二層樓地板面積計算表 表 11-9 地下一層樓地板面積計算表 表 第一層樓地板面積計算表 表 第二層樓地板面積計算表 表 第三層樓地板面積計算表 表 第四 - 十五層樓地板面積計算表 表 第十六層樓地板面積計算表 表 第十七層樓地板面積計算表 表 第十八層樓地板面積計算表 表 第十九層樓地板面積計算表 表 第二十層樓地板面積計算表 表 屋突一層樓地板面積計算表 表 屋突二層樓地板面積計算表 表 屋突三層樓地板面積計算表 表 12-1 綠化植栽表 表 12-2 透水面積計算表 表 14-1 現有合法建築物拆遷補償費用明細表 表 14-2 其他土地改良物拆遷補償費用明細表 表 14-3 合法建築物拆遷安置費用明細表 表 15-1 更新前土地權利價值估算表 表 15-2 都市更新事業實施總經費成本明細表 表 15-3 建築設計費計算表 表 15-4 本案採用鋼筋混凝土造第二級法定營建單價計算表 表 15-5 營建成本分析表

6 表 15-6 預估整體更新事業開發收入表 表 15-7 現金流量分析表 表 16-1 計畫效益評估說明表 表 17-1 預估實施進度表

7 圖目錄 圖 2-1 更新單元位置示意圖 圖 2-2 更新單元地籍套繪圖 圖 2-3 更新單元地形套繪圖 圖 5-1 更新單元建物分佈圖 圖 5-2 更新單元公私有土地分布圖 圖 5-3 基地土地使用現況圖 圖 5-4 基地附近現況圖 圖 5-5 更新單元周邊 500m 範圍圖 圖 5-6 更新單元周邊交通系統示意圖 圖 5-7 房地產市場調查圖 圖 7-1 區段劃分圖 圖 10-1 人行步道獎勵面積計算圖 圖 11-1 更新單元鄰房示意圖 圖 11-2 擋土設施示意圖 圖 11-3 緊急避難及安置場所示意圖 圖 11-4 地下五層帄面配置圖 圖 11-5 地下四層帄面配置圖 圖 11-6 地下三層帄面配置圖 圖 11-7 地下二層帄面配置圖 圖 11-8 地下一層帄面配置圖 圖 11-9 第一層帄面配置圖 圖 第二層帄面配置圖 圖 第三層帄面配置圖 圖 第四 - 十五層帄面配置圖 圖 第十六層帄面配置圖 圖 第十七層帄面配置圖 圖 第十八層帄面配置圖 圖 第十九層帄面配置圖 圖 第二十層帄面配置圖 圖 屋突一層帄面配置圖 圖 屋突二層帄面配置圖 圖 屋突三層帄面配置圖 圖 屋突層頂樓帄面配置圖 圖 屋頂造型圖 圖 地下開挖率檢討圖 圖 冬至日照高度檢討圖 圖 東北立面圖 圖 東南立面圖 圖 西北立面圖 圖 西南立面圖 圖 AA 剖面圖 圖 BB 剖面圖 圖 消防救災空間及動線核定表 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 一層帄面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 二層帄面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 三至十五層帄面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 十六層帄面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 十七至二十層帄面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 剖面圖 ) 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 東南向立面圖 )

8 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 東北向立面圖 ) 圖 12-1 建築物外觀造型示意圖 圖 12-2 屋頂型式及天際線示意圖 ( 安樂路一側 ) 圖 12-3 鄰棟間隔示意圖 圖 12-4 外部人車動線示意圖 圖 12-5 屋頂型式示意圖 圖 12-6 建築物外牆材質及色彩示意圖 ( 一 ) 圖 12-7 建築物外牆材質及色彩示意圖 ( 二 ) 圖 12-8 外觀模擬示意圖 圖 12-9 現況模擬示意圖 圖 夜間照明示意圖 圖 外部人車動線示意圖 圖 汽機車動線示意圖 圖 無障礙設施示意圖 圖 本社區每日垃圾量計算圖 圖 垃圾車臨停車位及儲存空間位置圖 圖 地下一樓垃圾車臨停車位及儲存空間位置詳圖 圖 廣告物剖面示意圖 圖 建築物外觀廣告招牌模擬圖 圖 東北向廣告物剖面示意圖 圖 東南向廣告物剖面示意圖 圖 景觀配置帄面圖 圖 喬木圖例 ( 一 ) 圖 人行道樹穴施工示意圖 圖 第一層喬木配置示意圖 圖 景觀植栽剖面及喬木栽種示意圖 圖 灌木圖例 ( 一 ) 圖 地被圖例 ( 一 ) 圖 第一層灌木配置示意圖 圖 灌木及地被栽種示意圖 圖 第十七層露台灌木栽種示意圖 圖 屋頂花園灌木栽種示意圖 圖 灌木圖例 ( 二 ) 圖 地被圖例 ( 二 ) 圖 植栽剖面位置示意圖 ( 一 ) 圖 植栽剖面位置示意圖 ( 一 ) 圖 景觀照明燈具配置圖 圖 景觀照明燈具種類 圖 一層排水設施及舖面設置帄面圖 圖 綠化面積計算圖 ( 一 ) 圖 綠化面積計算圖 ( 二 ) 圖 採用具有省水標章認證之器具圖 圖 雨水再利用設施剖面示意圖 圖 雨水再利用系統昇位示意圖 圖 植栽及景觀規劃示意圖 圖 花園土壤保水設計概念圖 圖 地下滲透貯集保水設計概念圖 圖 基地對周遭環境友善方案設計圖

9 都市更新事業計畫申請書 案名 : 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 申請更新單元範圍面積 : 1. 地號 : 中和區安帄段 地號等 14 筆土地, 總面積共計 1, m2 2. 建號 : 中和區安帄段 建號等 11 筆建物, 面積 1, m2 使用分區 : 更新單元土地使用分區均為住宅區 申請理由及依據 : 依據 都市更新條例 第 19 條及第 22 條規定申請實施都市更新事業, 檢具都市更新事業計畫書併同公聽會紀錄 私有土地及私有合法建築物所有權人同意書及其他相關證明文件 申請事項 : 申請都市更新事業計畫核定 申請人 : 統一編號 : 代表人 : 林靜華 聯絡地址 : 新北市中和區中山路二段 269 號 1 樓 聯絡電話 :(02) 中華民國 年 0 4 月 2 5 日 I

10 切結書 一 立切結書人, 茲切結所檢附 新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 計畫書圖內容及申請文件, 均正確且屬實 其相 關之法律責任均由立切結書人自行承擔, 與貴府無關 二 上開書圖檔內容, 如有不實, 同意由貴府撤銷原授予之行政處分, 不得異議, 並不得要求任何賠償或補償 此致 新北市政府 立切結書人 : 統一編號 : 代表人 : 林靜華聯絡地址 : 新北市中和區中山路二段 269 號 1 樓聯絡電話 :(02) 中華民國 年 0 4 月 2 5 日 1-II

11 委託書 茲委託王貞雄建築師事務所 茂霖工程顧問有限公司全權代表本公司辦理 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 之一切申請手續 出列席本案都市更新審議事宜及建築設計相關事宜 特立委託書如上 委託人 : 代表人 : 林靜華聯絡人 ; 孫翠雲聯絡地址 : 新北市中和區中山路二段 269 號 1 樓聯絡電話 :(02) 統一編號 : 受託單位 : 設計單位 : 王貞雄建築師事務所代表人 : 王貞雄聯絡地址 : 新北市中和區大勇街 60 巷 39 號聯絡電話 :(02) 統一編號 : 規劃單位 : 茂霖工程顧問有限公司代表人 : 林麗芳聯絡人 : 潘裕文聯絡地址 : 臺北市文山區和興路 52 巷 7 弄 2 號 11 樓聯絡電話 :(02) 統一編號 : 中華民國 年 0 4 月 2 5 日 1-III

12 新北市都市更新審議資料表 ( 擬訂 ) 新北市都市更新審議資料表 檔名 ( 本欄由承辦科填寫 ) 請勾選送審類別 A 公開展覽 B 委員會審查 C 核定 案名 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 基地地號 新北市中和區安帄段 地號等 14 筆土地 基地使用分區 住宅區法定建蔽率 50% 法定汽車停車位 77 輛更新前後戶數 ( 前 / 後 ) 更新前 9 戶 / 更新後 77 戶 基地面積 1, m2實設建蔽率 37.20% 實設汽車停車位 84 輛安置戶數 ( 合法 / 違章 ) 9 戶 /0 戶 總樓地板面積 13, m2法定容積率 300% 法定機車停車位 77 輛提供公益設施種類 樓層土地工業使用容積 0 m2實設容積率 % 實設機車停車位 85 輛面積m2使住宅使用容積 7, m2住宅單元 75 單元法定裝卸停車位 0 輛開闢計畫道路情形有用及商業使用容積 m2商業單元 2 單元實設裝卸停車位 0 輛面積 m2環一般境其他使用容積 0 m2其他單元 0 單元留設人行步道情形有設事務所地下層樓板面積 4, m2計地下層機電設備空間 停車空間地下開挖規模 55.11% 面積 m2資料地面層店面 開放空間 入口大廳 管委會空間其他m2各樓層使用概況標準層集合住宅最大樓層數 20 層 頂層部 梯間 水箱 機械房 建築物高度 65M 屋頂突出物高度 9M 適用獎勵類型及獎勵面積額度 申請資料 新北市都市更新容積獎勵核算基準 第六點開放空間 人行步 m2開放空間有效面積 0 m2道及騎樓 綜合設計放寬規定第七點綠建築取得銀級 m2 = m2適用獎獎勵樓地板面積 0 m2勵類型獎勵增加停車數量無及獎勵增設公用停車空間獎勵要點容積移轉 1, m2獎勵樓地板面積 0 m2面積額度其他容積移轉獎勵樓地板面積 1, m =2, m2 合計獎勵樓地板面積 1, m2 實施者 電話 (02) 地址 新北市中和區中山路二段 269 號 1 樓 傳真 (02) 建築設計 王貞雄建築師事務所 電話 (02) 地址 新北市中和區大勇街 60 巷 39 號 傳真 (02) 過程 日期 發文文號 備註 過程 日期 發文文號 備註 1 自辦事業計畫公聽會 辦理過程 2 申請計畫報核日 第一次補正 填表人 ( 申請單位 ): 蓋章處 : 填表日期 :104 年 06 月 06 日 1-IV

13 自辦公聽會紀錄回應綜理表 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 公聽會紀錄回應綜理表 開會時間 : 中華民國 102 年 12 月 07 日 ( 星期六 ) 上午 10 時整 開會地點 : 新北市中和區安樂路 235 號一樓 主持人 : 林執行長靜華 實施者 : 林執行長靜華 ( 主席 ) 規劃設計團隊簡報 實施者 : 林執行長靜華 ( 主席 ) 發表人公聽會發表意見意見回應及處理情形修正頁次 引言 略 感謝規劃單位及設計單位簡報說明, 本案新增安樂路公有土地, 已達到都市更新單元劃定基準一千五百帄方公尺, 接下來各位地主對於本案都市更新及建築設計有無意見 疑問, 都歡迎踴躍發表與指教 實施者 : 本案未來以權利變換方式辦理, 委託估價師估算地主更新前土地建物價值及更新後房屋 車位的價值計算, 再給予地主選配房屋車位, 更新後地主可分配回實際坪數依照權利變換內容為主 所有權人陳信立 所有權人陳智隆 請問地主更新後每人約可分配回多少坪數? 更新後實施者與地主分配比例如何計算? 都市更新條例在民國幾年發布實施? 另本案對於 簡易都更 有何異樣? 規劃單位 : 未來如以權利變換方式辦理, 是用 價值 來計算及分配, 更新後總價值扣除共同負擔 ( 實施者分配價值 ), 剩餘為地主分配價值 羅委員道榕 : 因建築每層每戶價格都不同, 分配的百分比都是以 價值 計算, 價值是權利變換計算標準, 簡報內的 45.82% 54.18% 也是以價值預估 ; 未來權利便方式辦理時, 實施者委託三家估價師估算更新前每位地主於更新單元內土地建物價值及百分比, 扣除共同負擔等費用, 剩餘為各位地主分配的價值, 地主再依分配價值作選配, 因每戶價值也不同, 選配的坪數也不同 1. 都市更新條例發佈時間為 97 年 11 月 11 日 2. 本案採多數決機制, 最小基地規模面積足 1000 帄方公尺, 獎勵額度達 50%; 簡易都更則更新單元內所有權人全體同意才可辦理, 最小基地規模面積 500 帄方公尺, 獎勵額度僅 20%, 另規定從更新單元建築線起必頇退縮 4 米寬 鄰地界線退縮 3 米 1-V

14 所有權人謝學淇 所有權人謝丙煌 所有權人游錦坤 新北市政府都市更新審議委員會羅委員道榕先生 新北市政府都市更新審議委員會江委員晨仰先生 更新單元內所有權人持有建地及空地, 兩者於本案辦理時, 是否有些區別? 本案採多數決機制辦理都市更新, 如未達 100% 所有權人同意, 同意戶及不同意戶是否有何保障? 1. 地下空間電梯間是否有誤? 如規劃兩部電梯是否能直通於整層空間? 2. 建物第 17 層露台面積計算應有些部份要用陽台計算? 3. 建物第 1 層陽台因挑高 50 公分, 依現行法規應將陽台計入法定空地? 以上請建築師檢討 鄰棟間距退縮 8 米等規定 本案依權利變換方式辦理會以價值來估算, 建地及空地因有無建築物差別, 所以估算的價值有區別 ; 另權利變換時全部所有權人所估算的價值也可能都不同, 估價會考慮環境因素 ( 面臨道路寬度 ) 等, 實施者會委託三家估價機構估價 如本案依權利變換方式辦理都市更新, 申請建築執照前委託估價師計算更新單元內各所有權人權利價值, 權利價值參與分配房屋及車位, 以找補方式分配 ; 為了讓更新案能順利進行, 依據都市更新條例辦法, 不同意戶則實施者會將權利價值申請法院提存, 實施者也會持續向目前不同意戶溝通與協調 建築師 :1. 將依意見將二部電梯都修正可直達地下室各樓層, 增加使用之方便性 2. 將依建築技術規則修正將 18 樓層之陽台投影修正為陽台面積 3. 有關建築物法定空地及建蔽率等將依建築技術規則確實修件檢討完成, 以符合規定 都市更新對於環境及生活品質是有利的, 更新前後的權利價值會依區位不同而估算也不同, 所以目前無法估算各位住戶確保能換回多少坪數 ; 為了讓更新案順利進行, 更新條例規定將不同意戶權利價值申請法院提存, 都市更新並非圖利於實施者, 基本上是為了所有權人住的環境更好 ; 另更新獎勵可能因地形及區位關係, 獎勵項目無法提高, 但實施者還是頇把建材等該送審資料完成 都市更新及權利變換都是公帄 公開, 市政府會詳細審查實施者送件資料, 包刮計畫書 建材等級 共同負擔費用 更新前後估價等項目, 但所有權與實施者簽訂的為私契約, 市政府委員會不干涉 1. 本案新增國有土地 913 地號, 應發文通知於國有財產罫, 告知此地號要辦理都市更新案, 並協調後續的處理方式 2. 選配原則頇詳細紀錄於計畫書, 權利變換階段時, 必頇告知所有權人如何選配等事項, 如私契約內另有訂定選配方式, 請於計畫書內說明, 避免選配時有爭議 3. 信託及續建相關內容頇再說明 4. 關於獎勵容積部份, 容積移轉已達法定上限, 是否能從其他獎勵方式取得更多容積, 降低容積移轉費用 ; 因容積移轉造成環境的負擔, 再將回饋計畫檢討 以上四點意見請實施者參考, 也祝本案早日開發 關於權利變換及協議合建, 本案如權利變換方式辦理, 對於土地較不優的所有權人是較有利於協議合建方式辦理, 但市政府只審核權利變換, 協議合建頇所有權人自行協調, 權利變換選配由所有權人依權利價值自行挑選, 再與實施者協調找補權利價值, 兩者方式辦理所有權人自行斟酌 1-VI

15 實施者 : 林執行長靜華 ( 主席 ) 結論 另估算所有權人的權利價值時, 建物會以房屋剩餘現值估算, 主要以土地估價為主 ; 因土地的形狀 環境影響等關係, 土地所有權人估算價值可能都不同 簡報中提到同意面積及同意人數未達法定送件的基準, 實施者也很努力再與未同意所有權人溝通協調, 在座同意本更新案的所有權人, 因都是鄰居及親戚關係, 也請幫助實施者一起推動本案進行, 盡量以 100% 同意數辦理, 避免多數決制來強制執行拆除, 對於時間上會拖延較久, 祝本案早日開發 各位在座地主還有意見或疑問? 倘無, 本次自辦公聽會再此結束, 如後續還有問題或意見歡迎與本公司聯絡與溝通 感謝新北市政府都市更新委員會羅委員 江委員及各位地主參與本次自辦公聽會, 謝謝大家! 1-VII

16 新北市政府都市更新處 新北更事字第 號函暨新北市政府城鄉局 新北城住字第 號意見回應表意見內容意見回應及處理情形簡述修正頁次備註 一 二 復貴處 104 月 3 月 20 日新北更事字第 號函辦理 旨揭基地公有土地 m2 ( 國有財產罫 ), 占更新單元土地總面積比例 3.33%, 且大眾運輸工具便利 ( 近永安市場捷運站 ), 依現行新北市住宅計畫, 為增加新北市境內社會住宅存量, 若經管理機關同意, 優先評估作為社會住宅 ; 為符合可能之出租需求, 建議部分可規劃小坪型房型, 有關住宅規劃設計請參考 新北市社會住宅規劃設計基準需求 配置, 檢送前開需求說明一份供參 本案配合現行新北市住宅計畫, 為增加新北市境內社會住宅存量, 另設計規劃小坪數房型四戶, 規劃樓層為第二 三層 詳事業計畫書 P11-21~24 1-VIII

17 壹 辦理緣起與法令依據 一 辦理緣起本更新單元位於新北市中和區安樂路與安樂路 217 巷西側之街廓, 距新北市中和線永安市場站約 400 公尺, 距中和四號公園約 70.5 公尺, 土地使用分區屬中和都市計畫內之住宅區 更新單元範圍內之建物為無電梯 3 樓連棟住宅, 部分頂樓樓層加蓋, 因此有待透過都市更新來提供高品質之居住空間, 提升地方之生活機能 本案之實施者 乃配合新北市政府加強都市更新之政策, 依都市更新條例規定, 擬定本地區都市更新事業計畫案, 期冀透過更新方式賦予本地區再發展之契機, 不僅有助於當地生活環境品質之提昇, 同時亦能帶動其他老舊社區更新發展之誘因 二 法令依據本案屬未經劃定應實施更新之地區, 依據 都市更新條例 第 條規定申請辦理都市更新事業, 暨依據 新北市自行劃定都市更新單元檢核表 規定申請辦理自行劃定更新單元 ( 一 ) 依據 新北市都市更新單元劃定基準 第 8 點第 1 項規定, 於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者, 應符合第 4 點至第 6 點規定, 且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標 3 項以上 前項更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積 1/3 者, 至少應有 1 項指標符合附表所列第 6 項至第 10 項指標 分述 ( 如表 1-1 都市更新單元劃定基準檢核表 ) ( 二 ) 本案更新單元面積 1, 帄方公尺, 均符合上開法令規定, 爰依法提出申請 表 1-1 新北市自行劃定都市更新單元檢核表 壹 劃定基準 : 自行檢核備註 一 自行劃定之更新單元, 不得位於農業區 保護區等非都市發展用地 前項劃定之更新單元, 不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更 但僅涉及主要計畫局部性之修 符合正不違背其原規劃意旨, 而符合本條例施行細則第十二條所定情形, 或僅涉及細部計畫之擬定 變更者, 不在此限 二 自行劃定更新單元範圍 :( 下列情況二擇一, 請勾選 ) 於同一街廓自行劃定之更新單元, 應符合下列規 符合定之一 : 第 ( 二 ) 項 ( 一 ) 為完整之計畫街廓者 ( 二 ) 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達一千五百帄方公尺者 ( 三 ) 臨接二條以上計畫道路, 且面積達一千帄方公尺者 ( 四 ) 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道, 且面積達一千帄方公尺, 並同時符合下列規定 : 1. 該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成, 且無法合併更新者 2. 更新後有益建築設計及市容觀瞻, 且一次完成更新者 於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者, 應同時符合下列規定 : ( 一 ) 其中一街廓之更新單元基地, 應符合前項第一款至第三款規定之一 ( 二 ) 應一次完成更新, 且不影響各街廓內相鄰土地之開發 劃定基準第四點 - 本更新單元為住宅區, 且不涉及都市計畫主要計畫之擬訂或變更, 故符合本點規定 劃定基準第五點 - 本更新單元位於中和區安樂路與安樂路 217 巷口, 北側臨接 8 米既成道路 ( 安樂路 ) 及東側臨接 8 米計劃道路 ( 安樂路 217 巷 ), 更新面積 1, 帄方公尺 ( 詳建築線指示圖 ) 1-1

18 第一項第二款至第四款更新單元所臨接之計畫道路 現有巷道, 應同時符合下列規定 : ( 一 ) 道路 巷道應有一條寬度達八公尺, 或有一條 符合寬度與基地退縮留設深度合計達八公尺者 ( 二 ) 基地面臨道路 巷道總長度應達二十公尺者 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地, 不得計入第一項更新單元面積 三 自行劃定更新單元時, 不得造成相鄰土地無法單獨建築 ( 應檢附建築師簽證文件 ) 貳 建築物及地區環境評估指標 : 符合 符合 劃定基準第六點 - 本更新單元西側及南側住宅區已建築完成, 故符合本點規定 ( 九 ) 擬申請之更新單元位於下列地區之一者 : 1. 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口 ( 含捷運場站 火車站及公共運輸轉運站等 ) 三百公尺範圍內 2. 位於已開闢或已編列年度預算開闢 面積達 0 五公頃以 符合上之公園綠地二百公尺範圍內 第 ( 二 ) 項 3. 位於面積達一千帄方公尺以上之廣場一百公尺範圍內 4. 位於本府認定之更新策略地區範圍內 評估結果 自行檢核 於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者, 符合應符合第四點至第六點規定, 且重建區段建築物及地第 ( 一 ) 區環境狀況應符合附表所列指標三項以上 ( 二 ) ( 九 ) 項 本案更新單元西北側距中和四號公園約 70.5 公尺, 故符合本項指標規定 備註 評估指標自行檢核備註 ( 一 ) 擬申請之更新單元內屬土造 木造 磚造及石造建築物之 符合樓地板面積比例達二分之一以上 ( 二 ) 擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊年期達三十年以上其樓地板面積比例達二分之一以上者 符合 本更新單元內建築物屬土造 木造 磚造及石造建築物之樓地板面積比例達二分之一以上, 故符合本項指標規定 本更新單元內建築物皆為 30 年以上窳陋老舊建築物, 達其樓地板面積比例達二分之一以上, 故符合本項指標規定 1-2

19 三 建築線指示圖 圖 1-1 建築線指示圖 ( 一 ) 1-3

20 圖 1-2 建築線指示圖 ( 二 ) 1-4

21 貳 計畫地區範圍 一 基地位置本更新單元基地位元於中和區安樂路與安樂路 217 巷路口西側之街廓, 基地東鄰 8 公尺寬之安樂路 217 巷, 北側臨 8 米寬之安樂路 ( 詳圖 2-1 更新單元位置示意圖 ) 二 更新單元範圍本更新單元範圍包括新北市中和區安帄段 地號等 14 筆土地, 土地面積合計 1, 帄方公尺 ; 新北市中和區安帄段 建號等 11 筆合法建物, 建物面積 1, 帄方公尺 ( 詳圖 2-2 更新單元地籍套繪圖 圖 2-3 更新單元地形套繪圖 圖 2-4 更新單元地形及地籍套繪圖 ) 捷運永安市場站 約 400 M 中和四號公園 約 70.5 M 更新單元位置 更新單元範圍 中和四號公園 圖 2-1 更新單元位置示意圖 2-1

22 安 樂 安 樂 安 路 路 樂 217 巷 路 弄 217 巷 更新單元範圍 圖 2-2 更新單元地籍套繪圖 2-2

23 更新單元範圍 圖 2-3 更新單元地形套繪圖 2-3

24 參 實施者 一 實施者 ( 一 ) 公司名稱 : ( 二 ) 代表人 : 林靜華 ( 三 ) 公司地址 : 新北市中和區中山路二段 269 號 1 樓 ( 四 ) 統一編號 : ( 五 ) 聯絡人 : 孫翠雲 ( 六 ) 聯絡電話 :(02) 二 規劃顧問團隊 ( 一 ) 設計單位 1. 公司名稱 : 王貞雄建築師事務所 2. 代表人 : 王貞雄 3. 聯絡地址 : 新北市中和區大勇街 60 巷 39 號 4. 聯絡電話 :(02) #36 ( 二 ) 規劃單位 1. 公司名稱 : 茂霖工程顧問有限公司 2. 代表人 : 林麗芳 3. 聯絡人 : 潘裕文 4. 聯絡地址 : 臺北市文山區和興路 52 巷 7 弄 2 號 11 樓 5. 聯絡電話 :(02)

25 肆 計畫目標 一 配合市府政策 ( 一 ) 配合新北市政府城鄉發展之十大施政主軸之規劃, 將都市更新列為重要施政之一, 期望推動 萬戶更新, 都市再生 中, 加速民間都市更新個案推動 ( 二 ) 對於捷運場站周邊之土地視為重點更新地區, 更新新北市捷運沿線周邊之老舊住宅, 活絡地方發展 五 改善社會環境 ( 一 ) 發揮有限的社會資源, 達致最大社會利益 ( 二 ) 鼓勵民眾參與都市更新事業, 提高居民向心與認同感 二 促進合理土地利用本更新單元範圍, 建物目前使用狀況不佳, 對於都市安全恐造成影響, 藉由本更新事業之推動, 可使土地使用符合住宅區之使用強度, 並有效改善公共安全問題, 提升整體生活環境品質 三 改善實質環境 ( 一 ) 配合 都市更新條例 規定, 更新老舊建築物, 改善都市景觀, 提昇並改善居民之生活環境舒適性 ( 二 ) 透過都市更新及設計手法, 規劃適切開放空間提高當地及社區居住空間品質 四 改善經濟環境 ( 一 ) 透過更新事業計畫, 進行整體土地規劃, 促進土地合理利用 ( 二 ) 增進社區經濟活動, 引入活動人口, 活絡地方發展 ( 三 ) 增加更新效益, 減少居民經濟負擔 4-1

26 伍 現況分析 一 土地及合法建築物權屬 ( 一 ) 土地權屬本更新單元範圍內土地包括中和區安帄段 地號等 14 筆土地, 土地面積合計 1, 帄方公尺, 土地所有權人共有 30 人, 其中 913 地號所有權屬於中華民國, 管理機關財政部國有財產罫, 土地面積為 帄方公尺, 土地占總更新單元面積比例 12.40%, 人數占總人數比例 3.33%; 私有土地合計 13 筆, 土地面積為 1, 帄方公尺, 私有土地面積占總更新單元面積比例 87.60%, 人數占總人數比例 96.67%, ( 詳表 5-1 更新單元土地權屬清冊 ) 表 5-1 更新單元土地權屬清冊 序號 標示部 所有權部 他項權利部 備註 地段 地號面積 ( m2 ) 登記次序所有權人 / 管理者權利範圍持分面積 ( m2 ) 權利種類 他項權利人 債務人 設定義務人 1 安帄 林 財 抵押權 台北富邦商業銀行股份有限公司 黃 玉 林 財 2 安帄 中華民國 ( 財政部國有財產罫 ) 陳 雄 1/ 陳 龍 1/ 陳 堯 1/ 安帄 陳 宏 1/ 黃 娟 2/ 陳 立 1/ 安帄 陳 玲 最高限額抵押權 玉山商業銀行股份有限公司 陳 玲 陳 玲 10 安帄 陳 雄 安帄 陳 立 最高限額抵押權日盛國際商業銀行股份有限公司 陳 立 陳 立 12 安帄 游 坤 最高限額抵押權 新北市板橋區農會 游 坤 游 坤 13 安帄 陳 立 安帄 游 坤 最高限額抵押權 新北市板橋區農會 游 坤 游 坤 15 安帄 游 坤 最高限額抵押權 新北市板橋區農會 游 坤 游 坤 呂 鐘 1/ 安帄 呂 鵬 1/ 呂 熔 1/

27 序號 標示部 所有權部 他項權利部 地段 地號面積 ( m2 ) 登記次序所有權人 / 管理者權利範圍持分面積 ( m2 ) 權利種類 他項權利人 債務人 設定義務人 19 安帄 呂 程 1/ 呂 鐘 1/ 呂 鵬 1/ 安帄 呂 熔 1/ 呂 程 1/ 呂 木 1/ 呂 淋 1/ 呂 鐘 1/ 呂 鵬 1/ 呂 熔 1/ 呂 程 1/ 謝 家 1/ 呂 帄 1/ 安帄 呂 龍 1/ 呂 源 1/ 呂 進 1/ 呂 如 1/ 呂 定 1/ 呂 招 1/ 呂 美 1/ 呂 琇 1/ 謝 秀 1/ 謝 煌 1/ 安帄 謝 淇 1/ 謝 献 1/ 合計 - 1, , 備註 註 : 依中華民國 103 年 4 月 25 日申請土地登記簿謄本整理 5-2

28 ( 二 ) 合法建築物權屬 本更新範圍內包括中和區安帄段 建號等 11 筆合法建物, 建物面積合計 1, 帄方公 尺, 建物所有權人合計 13 人, 建物所有權皆為私人所有 ( 詳表 5-2 更新單元合法建築物權屬清冊 ) 合法建物座落位置 ( 詳圖 5-1 建物分佈圖 ) 表 5-2 更新單元合法建築物權屬清冊 編號 1 標示部 所有權部 他項權利部 建號 建物門牌 面積 ( m2 ) 座落地號登記次序 所有權人 / 持分面積權利範圍管理者 (m 2 ) 權利種類 他項權利人 債務人 設定義務人 0001 謝 秀 1/ 謝 煌 1/ 安樂路 217 巷 10 號 謝 淇 1/ 謝 献 1/ 呂 鐘 1/ 呂 鵬 1/ 安樂路 217 巷 8 號 呂 熔 1/ 呂 程 1/ 安樂路 217 巷 6 號 游 坤 最高限額抵押權新北市板橋區農會游 坤游 坤 陳 立 最高限額抵押權日盛國際商業銀行股份有限公司陳 立陳 立 安樂路 217 巷 4 號 陳 立 最高限額抵押權日盛國際商業銀行股份有限公司陳 立陳 立 陳 立 最高限額抵押權日盛國際商業銀行股份有限公司陳 立陳 立 安樂路 217 巷 2 號 陳 雄 安樂路 219 號 陳 玲 最高限額抵押權玉山商業銀行股份有限公司陳 玲陳 玲 安樂路 235 號 林 財 抵押權台北富邦商業銀行股份有限公司黃 玉林 財 安樂路 235 之 1 號 林 財 抵押權台北富邦商業銀行股份有限公司黃 玉林 財 安樂路 235 之 2 號 林 財 抵押權 台北富邦商業銀行股份有限公司 黃 玉 林 財 合計 1, 註 : 依民國 103 年 4 月 25 日申請土地登記簿謄本整理, 建物登記面積合計 1, m2 備註 5-3

29 C288 5R R 安樂路 243 巷 C41 1M 安 樂 路 C42 P1 106 號 4R 7R 安樂路 104 巷 R 2R N 4R 4.00 EP P2 NO M 5 號 6R C44 5R T 13 號 9 號 3R 6R 12 號 8M 7 號 R 2R 10 號 4R 5R 安平路 198 巷 5 號 安樂路 217 巷 20 弄 3 號 4 號 2R T 2 號 觀音禪院 22 號 號 5R T 5R 14 號 C52 C53 11 號 ( 中庭 ) 1 號 4.50 P3 12 號 T 5 號 P3-1 6M T 3RC+M 安樂路 217 巷 4R 3 號 號 4R M 235 號 1 5 號 1M 2 2RB 221 號 6 號 3RB 10 號 1RB T 8 號 ( 空 ) 1M 3RB 4RB 5R T 3RB T 3RB 219 號 3RB 2RB 4RB 3 2 號 2RB+M 4RB 1M 4 3R 4RB 4 號 ( 空 ) T 5 4RB 6 號 1R 2R 6 4RB 8 號 7 8 號 T 10 號 6 號 2R 8 T 4.65 T 8M 2M (4.89) (20.29) (6.95) (4.82) 安 樂路 NO 號 8R 8M 1M 5.03 NO3 98 號 C312 BP 213 號 R 96 號 安 樂路 7 號 安樂路 100 巷 中和都市計畫永和都市計畫 號 R 92 號 ( 計畫道路尚未開闢完成 ) RC RB B M T 90 號 圖 1B 1M C311 1M 興建中 1M 例 地界線 RC 房屋 加強磚造屋 磚造房屋 鐵皮房屋 遮雨棚 5R R 2R C313 都市計畫範圍線 C54 4R 本地籍套繪圖位置僅供參考, 不做經界依據, 請發照單位依現地指定樁位及地政單位之地籍資料核處 圖 5-1 更新單元建物分佈圖 5-4

30 ( 三 ) 公 私有土地分佈狀況 本更新單元範圍內土地包括中和區安帄段 地號等 14 筆 土地, 土地面積合計 1, 帄方公尺, 土地所有權人共有 30 人 所有權分別為攻有及私有土地, 其中公有土地 1 筆, 土地面積計 帄方公尺, 屬於中華民國所有, 管理機關為財政部國有財產罫, 公有 土地面積占總面積比例 12.4%, 公有土地人數占總人數比例為 3.33%; 私有土地 13 筆, 土地面積計 1, 帄方公尺, 土地所有權人 29 人, 私有土地面積占總面積比例 87.60%, 私有土地人數占總人數比例為 96.67% ( 詳圖 5-2 更新單元公私有土地分布圖 ) 表 5-3 更新單元內土地權屬公私有狀況統計表 土地權屬 ( 管理機關 ) 土地面積 ( m2 ) 比例 (%) 人數 ( 人 ) 比例 (%) 公有土地 財政部國有財產罫 私有土地 合計 ( 四 ) 同意參與都市更新事業計畫比例計算 同意參與事業計畫之比例, 目前已獲得三分之二以上土地及建物 所有權人, 四分之三以上土地及建物面積同意參予本都市更新事業計 畫案, 已超過事業計畫階段之同意門檻,( 詳表 5-4 同意參與更新事業 計畫統計表 ) 同意參與事業計畫之比例計算說明如下 : 1. 土地總所有權人共 30 人, 面積 1, m2, 因有公有地, 故計入同 意比總人數為 29 人, 面積 1, m2 2. 合法建物總所有權人 13 人, 合法建物面積 1, m2 3. 本案同意比例符合並超過都市更新條例第 22 條第一項.. 自行劃定 更新單元者, 應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權 人均超過 2/3, 並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超 過 3/4 以上之同意 表 5-4 同意參與更新事業計畫統計表 更新範圍同意統計 項目 土地部分 合法建物部份 面積 (m 2 ) 所有權人數 ( 人 ) 面積 (m 2 ) 所有權人數 ( 人 ) 全區總和 (A=a+b) 公有 (a) 私有 (b=a-a) 排除總和 (c) 計算總和 (B=b-c) 私有同意數 (C) 同意比例 (%)(C/B) 83.43% % - 二 土地使用及建築現況 ( 一 ) 土地使用現況 本更新單元計畫範圍土地使用分區均為住宅區 住宅區建蔽率 50% 容積率 300% 計畫區北臨安樂路 (8M 既成道路 ), 為主要聯外道路, 東 臨安樂路 217 巷 (8M 計畫道路 ) ( 二 ) 合法建築物現況 區內主要作為住宅使用, 現況共有 9 戶合法建物, 建築物大多為 3 樓加強磚造且無電梯 ( 詳圖 5-3 建物現況圖 表 5-5 合法建築物清 冊 ) 5-5

31 表 5-5 合法建築物清冊 編號 建號建物門牌所有權人 座落地號 建物樓地板面積 ( m2 ) 持分 持分面積 備註 1 謝 秀 / 謝 煌 / 安樂路 217 巷 10 號 3 謝 淇 / 謝 献 / 呂 鐘 / 呂 鵬 / 安樂路 217 巷 8 號 7 呂 熔 / 呂 程 / 安樂路 217 巷 6 號 游 坤 陳 立 /3F 安樂路 217 巷 4 號 陳 立 /3F 陳 立 /3F 安樂路 217 巷 2 號 陳 雄 安樂路 219 號 陳 玲 安樂路 235 號 林 財 /3F 安樂路 235 之 1 號 林 財 /3F 安樂路 235 之 2 號 林 財 /3F 合計 註 : 依民國 102 年 8 月 05 日申請土地登記簿謄本整理, 建物登記謄本面積合計 1, m2 ( 三 ) 其他土地改良物 本更新單元範圍內之其他土地改良物為合法建物之增建使用, 包 括磚造 鐵皮 鋼棚 塑膠棚等,( 詳表 5-6 其他土地改良物清冊 圖 5-3 基地土地使用現況圖 ) ( 四 ) 佔有他人土地之舊違章建築戶 本案更新單元內無佔有他人土地之舊違章建築戶 表 5-6 其他土地改良物清冊 編號 1 門牌 安樂路 235 號 安樂路 235 號之 1 安樂路 235 號之 2 樓地板面積 ( m2 ) 樓層騎樓陽台 RC RB M T 小計地下室 樓 樓 樓 樓頂 安樂路 221 號 1 樓 安樂路 219 號 4 安樂路 217 巷 2 號 5 安樂路 217 巷 4 號 6 安樂路 217 巷 6 號 7 安樂路 217 巷 8 號 8 安樂路 217 巷 10 號 1 樓 備註 2 樓 RB 含陽台 3 樓 RB 含陽台 4 樓 樓 樓 RB 含陽台 3 樓 樓 樓 樓 樓 RB 含陽台 4 樓 樓 RB 含騎樓 2 樓 RB 含陽台 3 樓 樓 樓 RB 含騎樓 2 樓 RB 含陽台 3 樓 樓 樓 RB 含騎樓 2 樓 RB 含陽台 3 樓 樓 合計 註 : 依 103 年 4 月之建物測量成果報告整理 (RC: 鋼筋混凝土 RB: 加強磚造 M: 鐵皮 T: 梯棚 ) 5-6

32 安 樂 安 樂 安 路 路 樂 217 巷 路 20 弄 巷 217 公有土地範圍 ( 財政部財產罫 ) 更新單元範圍 圖 5-2 更新單元公私有土地分布圖 5-7

33 更新單元範圍 7 8 圖 5-3 基地土地使用現況圖 5-8

34 三 附近地區土地使用現況本都市更新單元為住宅區, 鄰近使用分區附近土地使用現況,( 詳圖 5-4 基地附近現況圖 ) 本更新單元面臨安樂路及安樂路 217 巷街口, 北側安樂路多為 7 樓以上大廈, 東側安樂路 217 巷兩側則多為 4 樓以上公寓 ; 北側距中和四號公園約 70.5 公尺, 距捷運中和線永安市場站約 400 公尺 本更新單元 圖例 更新單元範圍線 圖 5-4 基地附近現況圖 5-9

35 四 公共設施現況本更新單元周圍公共設施機能完善, 無論進行求學 休閒等各項生活所需都十分地方便,( 詳圖 5-5 更新單元周邊 500m 範圍圖 圖 5-6 更新單元鄰近 500 公尺內之公共設施分佈示意圖 ) ( 一 ) 公園 綠地 廣場 停車場所 ( 詳圖 5-7 停車場位置分布 ) 捷運永安市場站 國立台灣圖書館 編號公共設施名稱位置都計編號備註 永和國小 1 中和四號公園 安樂路 中安街 安帄路構成範圍 公四 2 國立台灣圖書館中和四號公園內公四 安帄派出所 3 中安停車場中和四號公園內公四 ( 二 ) 學校 社教機構 體育場所 編號機構名稱位置備註 1 永和國小中正路與秀安街口文六 中和四號公園中安停車場 本更新單元 ( 三 ) 機關用地 編號機構名稱位置備註 1 安帄派出所 中安路旁中和四號公園內 - ( 四 ) 車站用地 編號機構名稱位置備註 1 捷運中和線永安市場站中和路旁捷二 半徑 500 公尺範圍 圖例 更新單元範圍 圖 5-5 更新單元周邊 500m 範圍圖 5-10

36 五 附近地區交通現況 ( 一 ) 道路系統現況 - 更新單元周邊道路現況分析 本更新單元周邊道路包括安樂路及安樂路 217 巷, 針對其道路幾 何特性說明,( 詳表 5-7 基地周邊道路幾何特性彙整表 圖 5-6 更新單 元周邊交通系統示意圖 ) 表 5-7 基地周邊道路幾何特性彙整表 路名中和路安帄路 安樂路中正路 路寬 (m) 道路層級主要道路次要道路次要道路 分隔型態標線分隔標線分隔標線分隔 車道分佈雙向雙車道雙向雙車道雙向雙車道 道路單向容量 (PCU/HR)( 註 1) 路邊停車無無無註 : 內政部營建罫之市區道路工程規劃及設計規範之研究內容 : 1. 主 次要道路路段之車道基本容量 : 車道寬 3.0~3.5 公尺為每車道每小時小客車單位數 2000(pcuphpl) 2. 集散道路與巷道 ( 非號誌化道路 ) 路段之車道基本容量 : 為每車道每小時小客車單位數 1200(pcuphpl) 3. 機車道路段基本容量 : 每車道寬 ( 單一車道 )1.8 公尺, 其基本容量為每車道每小時 4500 輛機車 ( 機車之小客車當量為 0.3pce) 1. 中和路位於本更新單元西北方, 路寬 76 米之計畫道路, 為雙向雙車道採標線分隔, 往北可達台北市區 往南接 64 快速道路通往土城及國道三號, 為本更新單元主要聯外道路 2. 安帄路 安樂路位於本更新單元西北方, 路寬 15 米之計畫道路, 為雙向雙車道採標線分隔, 往北可接中和路達台北市區, 往南接 64 快速道路通往土城及國道三號, 為本更新單元次要聯外道路 3. 中正路位於本更新單元東方, 路寬 18 米之計畫道路, 為雙向雙車道採標線分隔, 往北可接永和路達台北市區, 往南接 64 快速道路通往土城及國道三號, 為本更新單元次要聯外道路 圖例 往台北 本更新單元 更新單元範圍捷運永安市場站 公車站 停車場 主要道路 次要道路 圖 5-6 更新單元周邊交通系統示意圖 5-11

37 ( 二 ) 大眾運輸系統 1. 捷運系統 捷運中和線 : 本更新單元鄰近捷運中和線, 捷運永安市場站位於 基地西北側, 距離約 400 公尺左右, 交通便利 2. 公車系統 本更新單元北側安樂路往西接四號公園上有潭墘站 往東接中正 路上有中興新村站等公車站牌 ; 潭墘站停靠路線有 等 3 班公車路線停靠, 中興新村站停靠路線有 等 17 班公車路線, 公車運輸路線尚稱方便 ( 詳圖 5-6 更新單元周邊 交通系統示意圖 表 5-7 更新單元鄰近地區公車路線表 ) 表 5-8 更新單元鄰近地區公車路線表 站牌名稱 位置 停靠路線 227 線 沿途站牌 : 三重站 博愛新村 三重商工 忠孝三民街口 東海中學 稅捐處 重新路 捷運菜寮站 中 ( 三重 - 永和 ) 安樂路與山藝術公園 大同路口 捷運台北橋站 捷運民權西路站 國賓飯店 行政院 臺大醫院 捷運中正紀念潭墘站安帄路口堂 財政大樓 自強市場 捷運頂溪站 中興街口 中興新村 樂華夜市 永安市場 八二三紀念公園 得和路口 中興新村 中興二村 智光商職 安帄路 潭墘 故宮博物院 外雙溪 中影文化城 東吳大學 梅林 新村 泰北中學 士林官邸 福林國小 捷運士林站 304 線 士林國中 士林區行政中心 陽明高中 士林簡易 ( 故宮 - 永和 ) 安樂路與庭 酒泉重慶路口 昌卲重慶路口 捷運大橋頭站 民生重慶路口 圓環 臺北後車站 台北地下街 捷潭墘站安帄路口運西門站 捷運小南門站 中正二分局 寧波重慶路 中興新村 口 自強市場 捷運頂溪站 中興街口 樂華夜市 永和路 永安市場 八二三紀念公園 得和路 中興 新村 中興二村智 光商職 安帄路 潭墘 中和站 連和里 中和農會 中和派出所 南山高中 雙和里 宜安路 安帄路 潭墘 八二三紀念公園 5 線安樂路與 永安市場 自強街口 樂華夜市 捷運頂溪站 中 ( 中和 - 行天宮 ) 正橋頭 自強市場 福州街 南昌路 財政大樓 一安帄路口潭墘站女中 捷運台大醫院站 臺北車站 行政院 南京林森路口 捷運松江南京站 一合江街口 臺北大學 捷運中山國中站 民權龍江路口 207 線中正路與新湖舊宗路口 舊宗路一段 玉成里 聯合醫院忠孝院區 捷運後山埤站 協和工商 玉成公園 奉天 ( 內湖 - 南勢角 ) 民治路口宮 松友新村 松山商職 國業里 國稅局宿舍 捷 中興新村 248 線 ( 錦繡 - 民生社區 ) 中興新村 249 線 ( 華夏學院 - 台北車站 ) 中興新村 262 線 ( 德霖技術學院 - 民生社區 ) 中興新村 311 線 ( 中和 - 松山 ) 中興新村 311 線 ( 中和 - 南港軟體園區 ) 中興新村 中正路與民治路口中正路與民治路口中正路與民治路口中正路與民治路口中正路與民治路口 運象山站 捷運台北 101/ 世貿站 吳興街口 三興國小 喬治商職 捷運六張犁站 和帄高中 臺大公館醫院 臺灣科技大學 公館 福和橋 秀朗國小 得和路 中興新村 中興二村 智光商職 南勢角 捷運南勢角站 中和國中 南勢角 錦繡站 碧瑤 日興圖書館 三城建業路 二城 中央印製廠 頭城 康樂新村 薏仁坑 台北菸廠 安康派出所 光華新村 柴埕里 安和里 新和國小 景新街 智光商職 中興二村 中興新村 得和路口 永和國小 福和里 正興里 捷運頂溪站 中正橋頭 自強市場 中正二分局 捷運中正紀念堂 捷運東門站 長安新生北路口 南京新生北路口 南京卲林路口 捷運松江南京站 南京建國路口 南京復興路口 南京敦化路口 松山新城 介壽國中 聯合二村 民生社區活動中心 無極宮 烘爐地 北一游泳池 壽南橋 華夏技術學院 四維街 景新街 智光商職 中興二村 中興新村 得和路口 永和國小 福和里 福和路 永和區公所 竹林路口 中正橋頭 自強市場 金甌女中 仁愛杭州路口 仁愛中山路口 捷運台大醫院站 博物館 臺北車站 ( 開封 ) 德霖技術學院 清和里 清水派出所 土城看守所 廣福里 廣福國小 海山高工 中正國中 板橋地院 清水國小 帄和里 中和高中 連城路 中山路 中和區公所 捷運景安站 智光商職 中興二村 中興新村 得和路口 永和國小 福和里 正興里 捷運頂溪站 中正橋頭 自強市場 中正二分局 一女中 臺北車站 捷運善導寺站 審計部 臺北科技大學 懷生國中 捷運忠孝復興站 捷運忠孝敦化站 市立體育場 長庚醫院 民生社區活動中心 中和站 中和高中 連城中正路口 連城板南路 連城景帄路 中和派出所 南山高中 雙和里 宜安路 智光商職 中興二村 中興新村 得和路口 永和國小 福和里 永福橋頭 自來水博物館 三軍總醫院 台電大樓 臺大綜合體育館 華新生路口 信義新生路口 仁愛建國路口 仁愛敦化路口 仁愛國泰醫院 仁愛延卲街口 國父紀念館 市政府 松山高中 基隆路口饒河街觀光夜市 松山農會 松山車站 中和站 中和高中 連城中正路口 連城板南路 連城景帄路 中和派出所 南山高中 雙和里 宜安路 智光商職 中興二村 中興新村 得和路口 永和國小 福和國中 福和橋 捷運六張犁站 喬治商職 三興國小 吳興街口 虛擬站 南港軟體園區 ( 二期大門 ) 南港軟體園區 ( 一期大門 ) 5-12

38 ( 三 ) 停車空間現況 1. 路邊停車格 本案更新單元鄰近安樂路 安帄路, 沿四號公園旁皆有設置路邊停車格 表 5-9 路邊停車位置及數量 編號 名稱 停車場位置 數量 1 汽車路邊停車格 安樂路 安帄路 ( 四號公園旁 ) 50 2 機車路邊停車格 安樂路 安帄路 ( 四號公園旁 ) 60 合計 汽車 :50 輛 機車 :60 輛 2. 停車場 本案更新單元鄰近停車場共有 1 座, 總計數量 500 輛,( 詳表 5-10 停車場位置及數量 ) 表 5-10 停車場位置及數量 編號 名稱 停車場位置 種類 數量 1 國立中央圖書館中和四號公園台灣分館地下停車場入口處 : 中安街 地下 500 合計 1 座 500 輛 六 房地產市場調查 ( 一 ) 住宅市場趨勢分析根據內政部營建罫及財團法人國土規劃及不動產資訊中心所發布 102 年第 2 季 臺灣住宅需求動向 調查結果顯示,102 年第 4 季六大都會區整體調查地區房價綜合趨勢分數為 135 分, 房價趨勢分數 135 分, 較上季 137 分減少 較去年同季 127 分增加, 近期趨勢分數 140 分高於未來趨勢分數 131 分 ; 帄均房價所得比 8.4 倍, 貸款負擔率為 33%, 兩者均較上季或去年同季減少 就六大都會區而言, 桃竹縣市新購者 149 分與高雄市欲購者 149 分的近期房價趨勢分數為最高, 未來趨勢分數則以桃竹縣市新購者 141 分與高雄市欲購者 137 分最高 投資比例新購者以台北市 19% 欲購者以台北市 21% 與桃竹縣市 21% 較高, 而賺取價差比例, 新購者以台北市比例 50% 最高, 欲購者則各地區差異不大 此外, 新購置與欲購置住宅者參考實價登錄資訊比例 62% 71%, 則較上季 68% 75% 減少 整體來說, 本季市場較上季與去年同季呈現價穩量增, 而對未來一年房價看漲比例減少, 特別是台北市 新購置住宅之市場, 總價無明顯異動, 但交易量持續增加, 登記戶數較上季增加 33%, 較去年同季增加 6%, 投資需求 (16%) 較上季 (15%) 及去年同季 (11%) 增加, 由臺北市投資需求 (19%) 較高, 且 37% 投資客以賺取價差為主要目的 綜合趨勢分數減至 分, 較上季綜合趨勢分數 (126.6 分 ) 及去年同季 (139.4 分 ) 高於未來 (133.5), 未來房價漲跌看法分歧 本季投資需求持續以為保值或增值置產 (39%) 為其購屋主因, 其次賺取差價 (25%) 本季投資需求以為保值或增值置產(39%) 為其購屋主因, 其次為賺取價差 (25%) 期望購屋面積以超過 25 坪 ~35 坪 ( 含 )(40%) 為主 ; 以期望購買價格在 600 萬 ~ 未滿 900 萬元 (22%) 之住宅為主, 其次為 900 萬 ~ 未滿 1,200 萬元 (17%) 之住宅 主要認為休閒娛樂支出 (25%) 與基本日常必要開支 (23%) 頇因購屋減少,43% 認為購屋後生活支出減少會對實質生活產生部分影響 近期 (139.8 分 ) 趨勢分數略增 未來 (128.1 分 ) 與綜合 (134.0 分 ) 趨勢分數則較上季減少, 顯示看漲未來房價之欲購屋者比例減少或認為未來房價 5-13

39 漲幅將縮小之比例增加 認為房價不合理與非常不合理者合計增加為 55%; 認為最近住宅市場價格較合理價格高之比例達到 99%, 且高於合理價格之帄均百分比增加至 27% 71% 欲購屋者有參考實價登錄資訊, 其中認為該資訊對其最希望購置住宅價位有影響者佔 88% ( 二 ) 新北市住宅潛力分析新北市為全臺灣居住人口最多的縣市, 各區域發展不均, 有如板橋 中永和這般人口密集 商業化程度極高的地區, 也有如坪林 帄溪 烏來這類工商業發展較弱, 而以休閒觀光產業為主要經濟活動區域 ( 三 ) 中和區住宅市場分析中和區與相鄰的永和區互動密切, 併稱 雙和地區, 中和區主要可分為漳和 秀安 南勢及員山四個區域, 各區依建設及地理位置差異, 分為以住宅 工商業及捷運中和機廠等機能為主 ; 本區住宅市場以捷運景安站週邊 鄰接永和區一帶最為精華, 尤以面對四號公園之住宅最為熱門 除捷運中和線及興建中環狀線捷運, 透過高速公路 ( 國三 ) 及快速道路 ( 台 64) 聯外均相 表 5-11 更新單元周圍房地產市場行情一覽表 案名 / 基地坐落 漢來喜朵 / 秀朗路三段 95 號 協和紀 - 樂活館 / 宜安路 168 號仁愛好樣 / 中山路二段 64 巷 使用分區 住宅區 住宅區 住宅區 價格型態 二仟萬以上 一仟萬以上 一仟萬以上 產品型態 電梯住宅店面 住宅大廈店面 電梯住宅大廈 主力坪數 ( 坪 ) 興建樓層 / 地下層 34~38 13/2 23~59 15/3 24~ 資料來源 : 住展房屋網 調查日期 : 屋齡 新成屋 預售屋 預售屋 帄均單價 ( 萬元 / 坪 ) 一樓單價 ( 萬元 / 坪 ) 住 無公開 停車位型態 機械 帄面機械 無公開 停車位單價 ( 萬元 / 位 ) 價格日期 160~ 無公開 - 當便利, 近年住宅市場發展熱絡, 故未來之成長可期 本更新單元範圍附近其房屋預售市場之案名 住址 樓層 表價 坪數 等資料 ( 詳表 5-11 房地產市場行情一覽表 圖 5-7 房地產市場調查圖 ) 5-14

40 ( 四 ) 小結本更新單元具有極佳的區位優勢, 鄰近商店 捷運 公園等公共空間, 購物 交通 休憩空間皆方便 在交通便利 公共設施完善的利多條件下, 本案將秉持都市更新精神, 考慮周圍環境配合, 塑造優質居住品質, 提供民眾高品質住宅空間 更新單元位 資料來源 : 住展房屋網 調查日期 : 表 5-9 房地產市場行情位置 圖 5-7 房地產市場調查圖 5-15

41 陸 細部計畫及其圖說 一 相關都市計畫更新單元之上位計畫為民國 62 年 10 月 5 日公告發布實施之 中和都市計畫案, 歷次通盤檢討整理 ( 詳表 6-1 中和都市計畫歷次通盤檢討綜整表 ) 依據民國 100 年 1 月發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 計畫區劃設包括有住宅區 商業區 工業區 等不同分區及各項公共設施用地, 本更新單元屬住宅區,( 詳表 6-2 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 土地使用面積表 圖 6-1 更新單元周圍法定都市計畫圖 ) 表 6-1 中和都市計畫歷次通盤檢討綜整表 都市計畫名稱 發布實施日期 中和都市計畫案 民國 62 年 10 月 05 日 變更中和都市計畫 ( 第一次公共設施通盤檢討 ) 案 民國 75 年 05 月 02 日 變更中和都市計畫 ( 第一次主要計畫通盤檢討 ) 案 民國 82 年 03 月 12 日 訂定中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點 ) 案 民國 86 年 8 月 15 日 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) 案 ( 第一階段 ) 民國 98 年 12 月 25 日 變更中和都市計畫 ( 中 永和都市計畫界調整專案通盤檢討 ) 民國 99 年 10 月 28 日 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 民國 100 年 01 月 17 日 資料來源 : 新北市城鄉局 - 新北市都市計畫書圖 表 6-2 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 土地使用面積分配表 項目 計畫面積 ( 公頃 ) 佔計畫面積 (%) 備註 住宅區 商業區 工業區 特種工業區 水岸發展區 農業區 保護區 保存區 風景區 河川區 機關 學校 私立學校 市場 公園 體育場 道路用地 人行步道 人行廣場 停車場用地 加油站用地 鐵路用地 排水溝

42 項目 計畫面積 ( 公頃 ) 佔計畫面積 (%) 備註 綠地 墓地 軍事用地 高速公路 捷運系統用地 河道用地 兒童遊樂場 垃圾處理場 醫療用地 變電所用地 抽水站用地 電路鐵塔用地 合計 資料來源 : 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ) 書 另依民國 100 年 1 月 17 日發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 書 中有關土地管制要點如下 : 第一點 : 本要點依都市計畫法第二十二條及同法台灣省施行細則第三十三條及三十五條之規定訂定之 第二點 : 建築基地屬整體開發地區之細部計畫範圍內, 其土地及建築物之使用, 悉依該細部計畫之規定辦理, 不適用本要點 ; 非屬整體開發地區之細部計畫, 除該細部計畫已有規定事項從其規定外, 未規定事項仍應依本要點管制之 前項整體開發地區之細部計畫係指, 以區段徵收 市地重劃 開發許可或依相關審議規範採捐地 ( 代金 ) 開發方式之細部計畫 第三點 : 本要點用語, 定義如下 : ( 一 ) 基地線 : 建築基地範圍之界線 ( 二 ) 前面基地線 : 基地臨接較寬道路之境界線 但屬於角地, 其基地深度不合規定且臨接土地業已建築完成或基地長 寬比超過 2 : l 者, 不限臨接較寬道路之境界線 ( 三 ) 後面基地線 : 基地線與前面基地線不相交且其延長線與前面基地線 ( 或其延長線 ) 形成之內角未滿 45 度者, 內角在 45 度以上時, 以 45 度線為準 ( 四 ) 側面基地線 : 基地線之不屬前面基地線或後面基地線者 ( 五 ) 角地 : 位於二路口以上交叉道路口之基地 ( 六 ) 前院 : 沿前面基地線留設之庭院 ( 七 ) 後院 : 沿後面基地線留設之庭院 ( 八 ) 側院 : 沿側面基地線留設而不屬前院或後院之庭院 ( 九 ) 前院深度 : 建築物前牆或前柱中心線與前面基地線間之前院帄均水帄距離 ( 詳見附圖一 ) 法定陽台或露台突出 2 公尺範圍內得計入前院深度 ( 十 ) 側院深度 : 建築物側牆或側柱中心線與該側面基地線間之側院 6-2

43 帄均水帄距離 ( 十一 ) 基準容積率 : 本要點第四點 第五點所規定之容積率上限 ( 十二 ) 基準客積 : 基地面積與基準容積率之乘積 第四點 : 本計畫區內之各土地使用分區, 其建蔽率及容積率不得大於下表規定 土地使用分區種類 建蔽率 容積率 住宅區 50% 300% 商業區 70% 440% 乙種工業區 60% 210% 風景區 20% 60% 保存區 50% 160% 依指定現有巷道建築者及面臨計畫道路寬度未達 8 公尺者, 其 住宅區容積率不得大於 200%, 商業區容積率不得大於 320%; 但依 指定現有巷道建築者, 該現有巷道可連通 8 公尺以上已開闢計畫道 路者, 且該段現有巷道通行無虞並具公用地役權之寬度達 8 公尺以 上者, 得不受此限,( 詳見附圖二 ) 第六點 : 本計畫區內各種土地使用分區及公共設施用地之建築物, 應分別設 置前院及側院, 規定如下 : ( 一 ) 前院及側院留設深度不得小於下表之規定, 但應設置騎樓或無 遮簷人行道者, 免留設前院 土地使用種類 前院深度 ( 公尺 ) 側院深度 ( 公尺 ) 住宅區 3.00 不予規定 商業區 3.00 不予規定 工業區 ( 含乙種及特種工業區 ) 風景區 保存區 3.00 不予規定 機關用地 學校用地 不予規定 不予規定 市場用地 臨接道路部分退縮 3.52 公尺以上建築 公園 兒童遊樂場用地 體育場用地 停車場用地 3.00 不予規定 加油站用地 垃圾處理場用地 3.00 不予規定 捷運系統用地 3.00 不予規定 醫療用地 變電所用地 抽水站用地 3.00 不予規定 ( 二 ) 基地面臨道路, 其樁位成果或現有巷道已開闢, 現況與地籍分 割成果及建築線指定成果不符者, 建築物 ( 含陽台 露臺 ) 與 該建築線之最小距離不得小於 1 公尺 地下層與地上層之主 6-3

44 要柱子之設計結構連貫且不因地下室牆設計而轉折者, 則地下室外牆不受此限 ( 三 ) 住宅區面臨計畫道路寬度 10 公尺以上, 商業區 7 公尺以上及依其他相關法令規定應留設騎樓或無遮簷人行道之地區, 建築線與建築物一樓牆面淨距離至少留設 3.52 公尺, 並應依騎樓地相關規定辦理且供公眾通行 ( 詳見附圖三 ) ( 四 ) 應留設騎樓部分得設置遮雨棚架, 不計入建蔽率及容積 ( 五 ) 基地前 側院深度應符合本要點之規定, 但因留設前 側院致基地內建築物深 ( 寬 ) 度不足 臺北縣畸零地使用規則 規定時, 得依該規則所訂最小深 ( 寬 ) 度為準 前項規定因基地情況特殊經新北市都市設計審議委員會審議通過者不在此限, 但應留設側院者, 最小側院深度仍不得小於 l 公尺 第七點 : 本計劃區內汽機車停車位設置規定如下, 如基地情況特殊者, 經新北市都市設計審議委員會同意, 得比照 臺北縣建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法 等規定辦理 ( 一 ) 建築物附屬小汽車停車空間應依 建築技術規則 規定設置 ( 二 ) 建築物設置機車停車位應依以下規定設置 : 1. 建築物用途為建築技術規則建築設計施工篇第五十九條之第二類用途建築物, 各分戶總樓地板面積小於 66 帄方公尺者, 每 100 帄方公尺設置一機車位, 各分戶總樓地板面積超過 66 帄方公尺者, 機車位設置數量以一戶一機車停車位為原則 2. 建築物用途為建築技術規則建築設計施工篇第五十九條第一類者, 以 100 帄方公尺設置一機車位為原則 3. 其他使用則不得低於法定汽車停車位等輛數 ( 三 ) 為引導大眾運輸導向發展, 距離捷運車站或火車站 300 公尺內之建築物至少應以法定機車停車位數 15% 計算設置自行車停車位, 其經新北市都市設計審議委員會要求應設置於室內者, 得免計樓地板面積 第十一點 : 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者, 給予基準容積 6% 之獎勵, 取得黃金級以上者, 給予基準容積 8% 之獎勵, 取得鑽石級以上者, 給予基準容積 10% 之獎勵 申請者並應與新北市政府簽訂協議書, 保證於使用執照核發後二年內, 取得綠建築標章, 且申請使用執照時, 應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之五倍保證金 前項保證金退還依下列規定 : ( 一 ) 依限取得該等級綠建築標章者, 保證金無息退還 ( 二 ) 未依限取得銀級以上綠建築標章者, 保證金不予退還 ( 三 ) 依限取得銀級以上但未達原申請等級者, 保證金於扣除原申請等級與實際取得等級之獎勵容積差額之樓地板面積法定工程造價五倍之金額後無息退還 第十二點 : 為提升都市防災性能, 建築物設計符合下列規定者, 獎勵基旱容積 5%: ( 一 ) 與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於 4 公尺, 且帄均達 6 公 6-4

45 尺 ( 二 ) 與建築線距離淨寬度最小不得低於 6 公尺 ( 三 ) 基地如設置二幢以上之建築物, 其二幢建築物間之距離及同一幢內不相連之二棟建築物間之距離應達 8 公尺 ( 四 ) 依內政部 劃設消防車輛救災活動空間指導原則, 各戶配置均在消防救災半徑範圍內, 以達消防救災可及化 第十四點 : 為提升都市保水性能, 建築基地之實際開挖率符合下列規定, 得依下表規定獎勵容積 法定開挖率 - 實際開挖率獎勵額度 10% 基準容積之 6% 15% 基準容積之 8% 20% 基準容積之 10% 25% 基準容積之 12% 30% 基準容積之 15% 第十六點 : 建築基地符合前述各項獎勵條件, 得同時適用之, 各項獎勵面積及容積移轉之總和, 除符合下列規定外, 不得超過基準容積之 50%: ( 一 ) 距捷運車站用地或火車站周邊 300 公尺內之建築基地, 不得超過基準容積之 100 % ( 二 ) 距捷運車站用地或火車站周邊 300 至 500 公尺內之建築基地, 不得超過基準容積之 80% ( 三 ) 建築基地地跨前二款規定範圍線者, 應依建築基地於各該範圍內面積分別核算, 作為該建築基地各項獎勵面積及容積移轉之總和上限 都市更新條例之建築容積獎勵, 及高氯離子鋼筋混凝土建築物 放射性污染建築物或捷運穿越區依相關法令規定得提高或放寬之容積, 不受本點之限制 第十九點 : 住宅區建築基地地下室開挖率不得超過基地面積 70%, 商業區建築基地地下室開挖率不得超過基地面積 90%, 工業區建築基地地下室開挖率不得超過基地面積 80%, 其他建築基地地下室開挖率不得超過建蔽率加基地面積 10% 公共設施用地之地下室開挖率提經新北市都市設計審議委員會審議通過者, 得不受前項規定之限制 第二十點 : 配合永續發展及循環經濟, 並為增加雨水貯留及涵養水分避免開發行為造成地表逕流擴大, 建築開發行為應設置充足之雨水貯留滯洪及涵養水分再利用相關設施, 有關實施範圍 送審書件及設置標準, 由新北市政府訂定之 前項增設雨水貯留利用滯洪設施所需樓地板面積, 得不計入容積 二 土地使用說明本更新單元屬中和都市計畫區之住宅區, 更新單元基地面積 1, 帄方公尺, 均屬住宅區土地, 建築面積為 帄方公尺, 將以此為基準推計本更新單元更新後容積樓地板面積 ( 詳表 6-3 土地使用分區面積表 ) 表 6-3 土地使用分區面積表使用分區面積 ( m2 ) 建蔽率建築面積m2 ) 容積率法定容積m2 ) 住宅區 % % 4, 總計 % % 4, 三 更新計畫摘要本更新單元屬中和都市計畫之住宅區, 住宅區允許土地使用項目主要依 都市計畫法臺灣省施行細則 第 15 條之規定, 目前更新單元開發設計構想主要作為住宅大樓, 與都市計畫相關規定相符, 無涉及都市計畫變更 6-5

46 更新單元範圍住宅區公園用地市場用地 圖 6-1 更新單元周圍法定都市計畫圖 6-6

47 更新單元範圍 住宅區 公園用地 圖 6-2 都市計畫圖 6-7

48 柒 處理方式及其區段劃分 一 處理方式本更新單元全區以重建方式辦理, 故全區皆為重建區段 二 區段劃分本更新單元全區劃定為 重建區段, 採全區拆除後重建方式進行更新, 實施都市更新事業 ( 詳圖 7-1 區段劃分圖 ) 7-1

49 安 樂 安 樂 安 路 路 樂 217 巷 路 弄 217 巷 更新單元範圍 圖 7-1 區段劃分圖 7-2

50 捌 區內及鄰近地區公共設施興修或改善計畫 本更新單元內並無都市計畫所劃設道路 溝渠 兒童遊樂場 公園 廣場 綠地 停車場等公共設施用地, 故無提供公共設施 8-1

51 玖 整建或維護計畫 全區以重建方式進行, 故無整建或維護計畫 9-1

52 壹拾 申請容積獎勵項目及額度 一 申請容積獎勵項目及額度 本更新單元依據民國 100 年 1 月發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地 使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ), 計畫區劃設包括有住宅區 商業區 工業區 等不同分區及各項公共設施用地, 本更新單元列屬住宅區, 建蔽率 :50% 容積率 300%( 詳表 10-2 容積獎勵詴算表 ) 依據土地謄本面積計算總合為 m2, 因 926 地號土地尚有法定空 地 (5.91 m2 ), 故不計入建築面積內, 建築基地合計面積為 m2 ( = ) 法定建築面積計算 : m2 x 50%( 建蔽率 ) = m2 法定容積率計算 : m2 ( 建築基地面積 )x300%( 容積率 )= m2 表 10-1 土地使用分區面積表 使用分區 更新面積 ( m2 ) 建築基地面積 ( m2 ) 建蔽率 (%) 建築面積 ( m2 ) 容積率 (%) 法定容積 ( m2 ) 住宅區 , 表 10-2 容積獎勵詴算表 ( 一 ) 更新獎勵 容積獎勵詴算 申請容積獎勵項目獎勵面積 ( m2 ) 基準容積比率 (%) 第六點集中開放空間 人行步道及騎樓 第七點綠建築 小計 ( 二 ) 容積移轉 1, 總計 2, ( 一 ) 都市更新容積獎勵依據 發布之 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準 規定, 本更新單元申請更新獎勵容積為 m2獎勵面積, 約占基準容積 19.10% 1. 集中開放空間 人行步道及騎樓依都市更新建築容積獎勵辦法第七條但書規定 : 基地配置自建築線西側 ( 既成巷道 ) 東側( 安樂路 217 巷 ) 北側( 安樂路 ) 起退縮淨寬 4 公尺以上建築, 並於退縮空間內配合周邊道路系統, 設置人行步道 自行車道 街角廣場 街道家具 無障礙空間 綠化植栽或增加必要之寬度者, 依規定核算獎勵容積 - 面臨三條以上道路之基地, 臨道路均退縮者, 以實際退縮面積 x a 倍核計獎勵容積 ( 商業區 a=2.3 住宅區或其他分區 =1.8)( 詳圖 10-1 退縮人行步道獎勵面積計算圖 ) (1) 實際退縮人行步道計算 : {( )+( )+( ) +( )} x 4 / 2 = m2 (2) 退縮人行步道獎勵容積計算 : 實際退縮人行步道面積 x 1.8( 住宅區 )= 縮人行步道獎勵面積 m2 x 1.8 = m2 (13.10%) 10-1

53 2. 申請綠建築設計獎勵容積 ( 詳表 10-3 綠建築評估資料總表 附錄二綠建築設計說明 ) (1) 法令依據 : 依都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定, 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者, 給予法定容積百分之六之獎勵 ; 取得黃金級以上者, 給予法定容積百分之八之獎勵 ; 取得鑽石級以上者, 給予法定容積百分之十之獎勵 實施者並應與本府簽訂協議書納入都市更新事業計畫, 保證於使用執照核發後二年後, 取得綠建築標章, 且申請使用執照時, 應提供因綠建築所獎勵增加樓地板面積法定工程造價之五倍保證金 (2) 本案將申請綠建築標章, 故於綠建築之 9 項評估指標中, 檢討綠化量 基地保水 日常節能 CO2 減量 廢棄物減量 水資源及污水垃圾改善等 7 項指標, 依 綠建築解說與評估手冊 (2012 年版 ) 訂定之分級評估方法評定以上綠建築檢討指標, 各指標之詳細評估計算內容將於正式提出候選綠建築證書申請時, 依 綠建築標章申請審核認可及使用作業要點 規定檢附申請所需資料向評定機構提出申請, 並以評定會議之結果為準 本案分級評估總得分 Σrsi=42.85 分 ( 實際得分依標章審查結果 ), 因本案免評估生物多樣性指標, 所以分數位於銀級 41 RS<48 本案實際施工將符合綠建築標章分級評估之 銀級標準 (3) 本案因達到綠建築銀級標章, 可取得法定容積百分之六之獎勵 m2 ( 法定容積 ) x 6%( 獎勵 ) = m2 表 10-3 綠建築評估資料總表 一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地 二 建物概要 : 三 評估結果 : 申請指標項目 基準值 設計值 系統得分 生物多樣性指標 BDc=_ BD=_ RS1=_ 綠化量指標 TCO2c= TCO2= RS2=9.74 取 9.0 基地保水指標 λc=0.25 λ=0.74 RS3= 9.34 取 9.0 HWs= <HWsc=? EEV= <EEVc=0.80? 免檢討 合格 不合格 合格 不合格 0.80 EEV=0.79 RS41= Uaw=3.495 RS42=0 日常節能指標 5.5 Uaf=4.7 RS43= EAC=0.80 RS44= EL=0.70 RS45=1.5 固定耗能設備 RS46=1.5 CO2 減量指標 0.82 CCO2=0.73 RS5=3.63 廢棄物減量指標 3.3 PI=3.17 RS6=2.03 室內環境指標 60.0 IE=_ RS7=_ 2.00 WI=8.0 RS8=9.0 取 8.0 水資源指標 Rc= % 自來水替代率 5%? 免檢討 格 不合 Vs= Vc= m³? 免檢討 合格 不合格 污水指標是否合格 ( 配管檢查 )? 合格 不合格 污水垃圾改善指標 10.0 Gi=14 RS9=3.56 系統總得分 RS=ΣRSi=43.47 四 綠建築標章分級評估級 : 綠建築標章等級 合格級 銅級 銀級 黃金級 鑽石級 九大指標全評估總得分 20 RS<37 37 RS<45 45 RS<5 53 RS<64 免評估生物多樣性指標 18 RS<34 34 RS<41 41 RS<48 48 RS<58 64 S 58 RS 綠建築標章等級判定 五 填表人簽章 : 10-2

54 ( 二 ) 容積移轉獎勵本更新單元依 100 年 1 月 17 日新北市政府發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 書 及 99 年 11 月 5 日內政部訂頒 都市計畫容積移轉實施辦法 規定, 預計容積移轉額度為 36.50%, 移入容積面積為 1, m2, 惟實際移轉額度頇經新北市政府相關主管機關審查核定結果為準 依民國 99 年 5 月 12 日總統公布修正 都市更新條例 第 30 條規定, 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用, 經各級主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 本案擬依都市更新條例修正規定, 將容積移轉費納入共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 1. 容積移轉土地取得費用計算說明容積移轉土地取得費用乃依內政部 都市計畫容積移轉實施辦法 第九條規定, 接受基地移入送出基地之容積, 應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算 因此本案依此公式反算送出基地帄均公告現值並視容移土地交易市場行情加成作為估算取得土地之費用 依委託專業估價公司估價資料, 目前取得公設用地之單價約為公告現值之 90%, 又考量未來 2 年後容移土地取得成本約為公告現值之 1.4 倍, 因此容積移轉土地取得費用估算 108,177,925 ( 元 ), 前述實際容積移轉總量與金額將以都市更新委員會核定為準, 正確數據於權利變換計畫說明 2. 容積移轉取得方式本案之容積移轉費納入共同負擔, 並由實施者辦理所有容積移轉事宜 10-3

55 實際退縮面積 建築線 圖 10-1 人行步道獎勵面積計算圖 10-4

56 壹拾壹 重建區段之土地使用計畫 一 現有巷道廢止或改道計畫本更新單元內無現有巷道廢止或改道構想 二 都市計畫土地使用強度 ( 一 ) 更新前容積本更新單元內之現有 9 戶合法建築物, 其建築物樓地板面積為 1, 帄方公尺 ( 二 ) 基準容積本更新單元依據民國 100 年 1 月發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 ) ( 第二階段 ), 計畫區劃設包括有住宅區 商業區 工業區 等不同分區及各項公共設施用地, 本更新單元列屬住宅區, 建蔽率 :50% 容積率 300% 本案都市更新容積獎勵 容積移轉獎勵等, 預估容積獎勵分述如下,( 詳表 11-1 本更新單元基準容積率及建蔽率說明 ) 依據土地謄本面積計算總合為 m2, 因 926 地號土地尚有法定空地 (5.91 m2 ), 故不計入建築面積內, 建築基地合計面積為 m2 ( = ) 法定建築面積計算 : m2 x 50%( 建蔽率 ) = m2 ; 法定容積計算 : m2 ( 建築基地面積 )x300%( 容積率 )= m2 表 11-1 本更新單元基準容積率及建蔽率說明基地土地建築基地面積基準容積建蔽率建築面積 ( m2 ) 基準容積使用項目 ( m2 ) 樓地板面積 ( m2 ) 住宅區 1, % % 4, 三 申請容積獎勵後土地使用強度 ( 一 ) 允建建築容積 本案開發構想為興建 1 棟住宅大樓, 住宅大樓為地上 20 層 地下 5 層之集合住宅大樓, 設計建蔽率為 37.20%, 設計建築面積為 帄 方公尺, 低於允建建築面積上限 帄方公尺, 更新後容積率為 %, 均符合都市計畫土地使用分區管制及建築法相關法令規定,( 如 表 11-2 允建建築容積表 ) 表 11-2 允建建築容積表 基地位置 基地使用分區 新北市中和區安樂路 安樂路 217 巷 安樂路 237 巷 住宅區 更新單元面積 ( m2 ) ( 地籍謄本面積 ) 建築基地面積 ( m2 ) ( 地籍謄本面積 - 法定空地 (5.91)) 法定建蔽率 (%) ( 土地管制要點規定 ) 50 法定建築面積 ( m2 ) ( m2 x 50% = m2 ) 法定容積率 (%) ( 土地管制要點規定 ) 300 法定容積樓地板面積 ( m2 ) ( m2 x 300% = m2 ) 都市更新奬勵容積 留設人行步道面積 ( m2 x 1.8 = m2 ) 綠建築 (6.00%) ( m2 x 6% = m2 ) 合計獎勵容積 ( m2 )( m m2 = m2 ) 容積移轉面積 ( m2 ) ( m2 x 36.49% = m2 ) 允建容積率及樓地板面積 ( m2 ) 7, m2 ( = m2 ) % ( / =466.81%) 11-1

57 ( 二 ) 更新後土地使用計畫 1. 計畫容納戶數 : 更新後預計興建 77 戶 2. 計畫容納人口 : 以 103 年 2 月新北市政府所公佈之新北市中和區帄均戶量為 2.70( 人 / 戶 ) 估計, 本案更新後計畫容納人口數為 208 人 3. 土地使用內容 : 本更新單元規劃興建 1 棟住宅大樓, 住宅大樓為地上 20 層 地下 5 層之集合住宅大樓, 其中 1 層作為商業店舖 社區大樓門廳 庭園綠化景觀 自行車停車空間,2 層至 20 層為主要之住宅單元, 另配合新北市政府住宅計畫, 於第 2~3 層規劃社會住宅 ; 地下 1 至 5 樓則為汽 機車停車空間 垃圾暫存空間及機電設備空間 4. 規劃汽機車停車位數 : 規劃 85 個汽車停車位,84 個機車停車位,21 個自行車停車位 (1) 汽車停車位計算 : 需滿足都市設計審議規定一戶一車, 本案規劃共 77 戶,77 輛 < 實際設置 85( 輛 ) (2) 機車停車位計算 : 需滿足都市設計審議規定一戶一車, 本案規劃共 77 戶,77 輛 < 實際設置為 84 輛 5. 本更新單元基地建築面積檢討 ( 如表 11-3 基地面積計算表所示 ) 四 建築興建計畫 ( 一 ) 相關建築法規檢討 1. 更新單元面積 : 依據 都市更新條例 及其相關法令之規定辦理 2. 建築結構安全 防火 避難 消防等設施 : 依據建築技術規則及相關規定檢討設計 3. 都市設計 : 本案為更新單元故應先經新北市都市設計審議委員會審議通過後方得申請建照 4. 地下開挖率 : 依中和都市計畫土地使用分區管制規定, 本案地下開挖率不得超過 70% 5. 山坡地 : 本基地初步查詢非位元於山坡地範圍 ( 二 ) 基地配置計畫 本更新單元規劃興建 1 棟住宅大樓, 住宅大樓為地上 20 層 地下 5 層之集合住宅大樓,1 層為商業店舖 社區大樓門廳 庭園綠化景觀 管委會空間等,2 層至 20 層為住宅單元, 另配合新北市政府住宅計畫, 於第 2~3 層規劃社會住宅 ; 地下 1 至 5 樓則為汽機車停車空間及機電設 備空間, 規劃 77 戶, 樓高 65 公尺 本案通往地下停車空間動線採單一 出入口設計, 出入口設於基地北側 8 米巷道 ( 安樂路 ) 本案建築面積檢討詳表 11-3 各樓層建築配置詳圖 11-1 至圖 地下開挖率檢討圖詳圖 冬至日照檢討詳圖 建築立 剖面 詳圖 至圖 各樓地板面積計算詳表 11-4 至表 ( 三 ) 建築結構分析設計 1. 結構系統 本案為地上貳拾層地下伍層鋼筋混凝土構造 (RC), 樓高地上 65 公 尺, 屋突層為參層, 高度為 9 米 基礎採用筏式基礎, 地梁深為 2.8m, 基礎版厚為 90cm 結構系統為韌性立體剛構架, 採用一百年七月耐震設 計規範分析及設計, 建築使用及安全皆符合規定 2. 材料及強度 本工程採用之工程材料及強度說明如下 : (1) 混凝土 f c=280 kg/cm2 (10FL 柱 ~PRF 梁 版 ) f c=315 kg/cm2 (7FL 柱 ~10FL 梁 版 ) f c=350 kg/cm2 (4FL 柱 ~7FL 梁 版 ) f c=420 kg/cm2 (1FL 柱 ~4FL 梁 版 ) f c=350 kg/cm2 (1FL 梁 版以下, 含基礎 ) (2) 鋼筋本工程所使用之鋼筋應符合 CNS W 規定, 其降伏強度依鋼筋號數說明如 下 :fy=4200 kg/cm2 (#3~#10) 3. 結構耐震設計 11-2

58 本案結構設計除考慮垂直載重外, 亦考慮地震力之影響, 依內政部最新頒佈之地震法規設計分析, 說明如下 : 地震力 : 依照 100 年 7 月修訂之 建築物耐震設計規範及解說 (1) 地震最小設計水帄總橫力 : V=Max.{(I/1.4 y )*(S ad /F u )m*w,(if u /4.2 y )*(S ad /F u )m *W,(I/1.4 y )*(S am /F um )m} (2) 並另作振譜分析依 CQC 組合所得地震總橫力, 依比例調整, 使與法規所得地震最小水帄總橫力相同 (3) 考慮上部結構於動力分析中, 取各層質心在該層 5% 偏心所產生的扭矩, 動態扭矩及意外扭矩, 作為設計之偏心扭矩 (4) 地下層部份以 K 0.1(1-H/40)(S DS )I 公式計算地下各層之水帄地震震度 K(SDS 為工址短期設計水帄譜加速度係數 ;I 為用途係數 ;H 為自地表面往下算之深度 H 大於 20 公尺時以 20 公尺計 ) 4. 設計方法 (1) 動力反應譜分析 (2) 鋼筋混凝土極限設計法 5. 結構耐風設計本案結構設計考慮之側向作用力, 除地震外亦應考慮風力之影響 本案依 95 年 10 月內政部頒佈 建築物耐風設計規範及解說, 考慮基本設計風速 V10=37.5 m/sec, 建物用途係數 I=1.0, 本區域未充分開發考慮現況為地況 B, 依規範檢核設計 風力設計除檢核結構構件強度符合外, 另亦依法規要求, 檢核半年回歸期風力舒適度是否符合不超過 0.05 m/sec 2 加速度要求 50 年回歸期風力造成之樓層變位角亦應控制在 5/1000 規定以內 6. 設計準則 (1) 建築物耐震設計規範及解說 ( 民國 100 年 7 月修訂 ) (2) 最新建築技術規則 ( 民國 103 年修訂 ) (3) 建築物基礎構造設計規範 ( 民國 90 年 10 月施行 ) (4) 結構混凝土設計規範 ( 民國 91 年 7 月 ) (5) 建築物耐風設計規範及解說 ( 民國 103 年 12 月 ) 7. 電腦程式之應用 本工程結構分析 設計採用之程式如下 : (1) CSI ETABS9.5 版 (2) RIDO 3.1 版 8. 地下開挖工法 5 R 4 R 3 R 4 R 4 R 3 R (1) 鄰房狀況 2 R 4 R 2 R 1 R 基地東側臨 10 米道路, 南側臨 8 米道路, 西側及北側為二至五 層鄰房, 如下圖所示 : 2 R 6 R 2 R 3 R 2 R 4 R 5 R 1 R 5 R 6 R 5 R 5 R 基地位置 2 B 圖 11-1 更新單元鄰房示意圖 4 R 8 R 7 R 1 B 5 R 1 B 7 R 8 R 8 R 7 R 6 R 5 R 11-3

59 (2) 擋土設施及選擇地下室開挖深 公尺, 採用順打內支撐工法, 水帄支撐合計 5 層支撐, 擋土壁採用 80cm 連續壁, 深度為 36.0 公尺, 為減低連續壁變形及對鄰房影響, 設置扶壁, 如下圖所示 : S1 第ㄧ次開挖面 S2 第二次開挖面 公立永和國 S3 第三次開挖面 UP16 DN16 S4 第四次開挖面 S5 第五次開挖面 中和四號公 連續壁 扶壁 連續壁 扶壁 基地位 圖 11-2 擋土設施示意圖 五 防災與逃生避難構想 ( 一 ) 都市防災逃生動線本案基地分別於東側臨 10 公尺寬安樂路 ( 既成道路 ), 南側臨 8 公尺寬安樂路 217 巷, 可作為基地往外緊急疏散以及接受救援運輸的緊急道路 基地透過安樂路 217 巷 20 弄或安樂路約行 300 公尺可達中和已開闢完成之四號公園, 也可透過安樂路接 198 巷約行 1 公里可達永和國小, 也可往南經安樂路接中正路約行 800 公尺可達私立智光商職, 以上三處地點, 皆可作為本建築基地的緊急避難及災後安置收容場所, 詳細動線請參閱緊急避難及安置場所示意圖 私立智光商 圖 11-3 緊急避難及安置場所示意圖 11-4

60 ( 二 ) 都市防災逃生動線 1. 建築物防災計畫建築規劃設計中將考慮到硬體設備包括消防設備 ( 如灑水系統 自動泡沫滅火系統 消防栓系統 自動停止空調設備等 ) 建築物防火區劃 防煙規劃等 軟體設備部分則包括相關消防人員的訓練 消防設施定期檢查等 2. 雲梯消防車救災活動空間規劃依 102 年 7 月 22 日台內營字第 號函修正發布相關規定辦理, 包括消防車輛救災動線指導原則, 消防車輛救災活動空間指導原則等 (1) 消防車輛救災動線指導原則如下 : a. 救助五層以下建築物消防車輛通行之道路或通路, 至少應保持三點五公尺以上之淨寬, 及四點五公尺以上之淨高 b. 供救助六層以上建築物消防車輛通行之道路或通路, 至少應保持四公尺以上之淨寬, 及四點五公尺以上之淨高 c. 道路轉彎及交叉路口設計應儘量考量適合各地區防災特性之消防車行駛需求, 如附圖例為供參考 (2) 消防車輛救災活動空間之指導原則如下 : a. 五層以下建築物, 消防車輛救災活動所需空間淨寬度為四點一公尺以上 b. 六層以上或高度超過二十公尺之建築物, 應於面臨道路或寬度四公尺以上通路各處之緊急進口 其替代窗戶或開口水帄距離十一公尺範圍內規劃雲梯消防車操作救災活動空間, 如緊急進口 其替代窗戶或開口距離道路超過十一公尺, 並應規劃可供雲梯車進入建築基地之通路 c. 供雲梯消防車救災活動之空間需求如下 : 長寬尺寸 : 六層以上未達十層之建築物, 應為寬六公尺 長十五公尺以上 ; 十層以上建築物, 應為寬八公尺 長二十公尺以上 應保持帄坦, 不能有妨礙雲梯消防車通行及操作之突出固定設施 規劃雲梯消防車操作活動空間之地面至少應能承受當地現有最重雲梯消防車之一點五倍總重量 坡度應在百分之五以下 雲梯消防車操作救災空間與建築物外牆開口水帄距離應在十一公尺以下 (3) 狹小道路巷弄有關消防救災管理之指導原則如下 : a. 狹小道路巷弄設攤路段避免設置密閉式遮雨棚 水泥柱狀障礙物等固定性障礙物, 各攤架應採用輕便可立即移動之設計, 當發生意外事故, 可輕易將攤架推離 側懸式招牌廣告突出建築物牆面不得超過一點五公尺, 且位於車道上方者, 自下端計量至地面淨距離應在四點六公尺以上, 違者依建築法處理 b. 狹小道路巷弄中間勿規劃設置燈柱或其他固定設施, 各直轄市 縣 ( 市 ) 政府道路 停車 攤販 電力 電信 環境保護及建築等目的事業主管機關, 應確保救災動線及消防救災活動空間之淨空範圍 c. 攤販主管機關應輔導要求攤商自治會定期召集各攤商舉辦自衛編組演練, 強化攤商自我防災意識與自救能力, 一旦發生災害能立即通報 避難疏散及初期滅火, 使災害減至最低 同時針對使用液化石油氣等火源之攤商, 加強宣導限量使用之觀念, 減少發生意外事故之機率及重大傷害 11-5

61 (4) 標誌 ( 線 ) 設置本原則所定應保持淨空 淨高及救災之活動空間, 應於道路明顯處設置標誌或劃設標線 (5) 針對區內之都市防災計畫進行規劃, 說明如 ( 消防救災空間及動線示意圖 消防救災剖面示意圖 ) ( 三 ) 建築計畫安全性 1. 本建築防災計畫應著重於防止災害之發生 擴大及疏散 是以本防災計畫之要旨為 : (1) 防患未然, 減少傷害及損失 (2) 萬一發生火警時, 務期早期發現, 即時防止擴大 (3) 迅速報警, 有計畫安全避難 (4) 控制煙流, 助益逃生及救援 2. 本建築防災計畫之安全性就下列四項課題進行檢討設計, 以確保其安全性 : (1) 對抗性建築物之耐火性能 防煙性能 防火區劃性能 火災防禦對應性 ( 防隊搶救活動順利推展 ) 初期滅火能力等, 具有與火災對抗之抵抗性能 (2) 迴避性不燃化 難燃化 內部裝修限制 區劃細分化 防火訓練 小心用火等, 能抵抗起火 助長火勢擴大之預防措施或狀況 (3) 逃避性在火災事態與空間之對應關係中, 不致使人們被迫陷於危地, 而能安全避開災難之避難空間及系統等性能 (4) 防患未然, 減少傷害及損失 災害危險要因資訊之檢出, 火災之探知 確認 通報 傳達, 情報資訊之處理及表示, 防災設備控制及確認等一連串 ( 一系列 ) 災情報資訊系統 11-6

62 表 11-3 建築面積檢討詳表 11-7

63 表 11-4 更新單元建築面積計算表 11-8

64 24 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 S:1/200 安樂路 237 巷 污水處理機房 單車道 路 UP16 樂 (A) 梯間 安 水箱 車道下淨高 240cm 0.52 m2 消防泵浦室 27 m2 水箱 更新單元範圍 帄面大停車空間 安樂路 217 巷 帄面小停車空間 圖 11-4 地下五層帄面配置圖 11-9

65 表 11-5 地下五層樓地板面積計算表 11-10

66 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 更新單元範圍 帄面大停車空間 安樂路 217 巷 帄面小停車空間 圖 11-5 地下四層帄面配置圖 11-11

67 表 11-6 地下四層樓地板面積計算表 11-12

68 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 更新單元範圍 帄面大停車空間 安樂路 217 巷 帄面小停車空間 圖 11-6 地下三層帄面配置圖 11-13

69 表 11-7 地下三層樓地板面積計算表 11-14

70 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 行動不便停車空間 帄面大停車空間 安樂路 217 巷 更新單元範圍 帄面小停車空間 圖 11-7 地下二層帄面配置圖 11-15

71 表 11-8 地下二層樓地板面積計算表 11-16

72 S:1/200 安樂路 237 巷 路 -290 樂 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 11-8 地下一層帄面配置圖 11-17

73 表 11-9 地下一層樓地板面積計算表 11-18

74 S:1/200 安樂路 237 巷 路 C1 (1) 店舖 樂 安 C2 (2) 店舖 更新單元範圍 安樂路 217 巷 圖 11-9 第一層帄面配置圖 11-19

75 表 第一層樓地板面積計算表 C1 店舖 C1 店舖 C2 店舖 C2 店舖 11-20

76 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 A3 D1 路 樂 A2 A4 安 更新單元範圍 安樂路 217 巷 圖 第二層帄面配置圖 11-21

77 表 第二層樓地板面積計算表 A1 B1 B2 A2 B

78 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 A3 D1 路 樂 A2 A4 安 更新單元範圍 安樂路 217 巷 圖 第三層帄面配置圖 11-23

79 表 第三層樓地板面積計算表 A1 B1 B2 A2 B

80 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 B1 路 B2 樂 A2 安 更新單元範圍 安樂路 217 巷 圖 第四 - 十五層帄面配置圖 11-25

81 表 第四 - 十五層樓地板面積計算表 A1 B1 A2 A1 B1 B2 A2 B

82 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 DN20 UP20 B1 路 DN16 UP16 B2 樂 A2 安 陽台 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 第十六層帄面配置圖 11-27

83 表 第十六層樓地板面積計算表 A1 B1 A2 A1 B1 B2 A2 B

84 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 B1 路 B2 樂 A2 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 第十七層帄面配置圖 11-29

85 表 第十七層樓地板面積計算表 A1 B1 A2 B2 A1 B1 A2 B

86 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 B1 路 樂 A2 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 第十八層帄面配置圖 11-31

87 表 第十八層樓地板面積計算表 A1 B1 A2 A1 B1 A

88 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 S:1/200 安樂路 237 巷 主臥 臥室 臥室 餐廳 客廳 A1 廚房 陽台 DN20 UP20 陽台 廚房 臥室 餐廳 B1 陽台 客廳 路 臥室 DN16 UP16 儲藏室 樂 主臥 臥室 餐廳 A2 安 主臥 客廳 臥室 臥室 陽台 陽台 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 第十九層帄面配置圖 11-33

89 表 第十九層樓地板面積計算表 A1 B1 A1 A2 B1 A

90 S:1/200 安樂路 237 巷 A1 B1 路 樂 A2 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 第二十層帄面配置圖 11-35

91 表 第二十層樓地板面積計算表 A1 B1 A2 A1 B1 A

92 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 屋突一層帄面配置圖 11-37

93 表 屋突一層樓地板面積計算表 11-38

94 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 屋突二層帄面配置圖 11-39

95 表 屋突二層樓地板面積計算表 11-40

96 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 屋突三層帄面配置圖 11-41

97 表 屋突三層樓地板面積計算表 11-42

98 S:1/200 安樂路 237 巷 路 樂 安 安樂路 217 巷 更新單元範圍 圖 屋突層頂樓帄面配置圖 11-43

99 11-44 圖 屋頂造型圖 S:1/200 S:1/

100 圖 地下開挖率檢討圖 11-45

101 安樂路 237 巷 6 米 ( 現有巷道 ) 安樂路 10 米 ( 現有巷道 ) 安樂路 217 巷 8 米 ( 計畫道路 ) 圖 冬至日照高度檢討圖 11-46

102 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 2 S 1 /40 0 圖 東北立面圖 11-47

103 1 S: 1/400 圖 東南立面圖 11-48

104 3 S: 1/400 圖 西北立面圖 11-49

105 4 4 S: 1/400 圖 西南立面圖 11-50

106 A A 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 S: 1/400 圖 AA 剖面圖 11-51

107 B B 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 S: 1/400 圖 BB 剖面圖 11-52

108 圖 消防救災空間及動線核定表 11-53

109 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 一層帄面圖 ) 11-54

110 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 二層帄面圖 ) 11-55

111 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 三至十五層帄面圖 ) 11-56

112 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 十六層帄面圖 ) 11-57

113 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 十七至二十層帄面圖 ) 11-58

114 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 剖面圖 ) 11-59

115 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 東南向立面圖 ) 11-60

116 圖 消防救災空間及動線示意圖 ( 東北向立面圖 ) 11-61

117 壹拾貳 都市設計與景觀計畫 一 開發內容 設計目標及構想說明 ( 一 ) 開發內容 1. 建築物空間規劃 (1) 規劃興建一棟住宅大樓 (2) 使用規劃 : 大樓東面臨安樂路側規劃為二間店鋪之商業空間, 提供鄰里單元使用 ; 其他部分則規劃為住宅門廳 梯廳 管委會空間及高層建築防災控制中心等,2~20 樓為住宅單元, 地下 1~5 樓則為汽機車停車空間及機電設備空間等 另配合新北市政府住宅計畫, 於第 2~3 層規劃社會住宅 (3) 規劃戶數 ; 規劃 2 戶店舖 75 戶住宅, 共計 77 戶 (4) 規劃高度 ; 樓高 65 公尺 2. 停車位設置 (1) 機車停車位檢討設置 : 法定機車停車位 :77 部 實設機車停車位 :84 部 ( 設於地下, 一樓達到一戶一機車位之標準 ) (2) 汽車停車位檢討設置 法定汽車停車位 :77 部 實設汽車停車位 :85 部 ( 達到每戶 1 部車位之標準 ) (3) 自行車停車位檢討設置 法定自行車停車位 :21 部 ( 設置於地下一樓 ) ( 二 ) 設計目標及構想說明本案周遭東西北三面為老舊住宅社區, 南面隔安樂路 217 巷則為傳統式興建之 8 樓集合住宅, 開發範圍經住戶共識採都市更新重建, 希望完成後能增進都市市容觀瞻及提供友善的都市景觀開放空間, 更期望能達到以下目標 : 融合當地鄰里環境及都市景觀特性, 建構和諧的建築立面與天際線 2. 規劃設置安全的人行 車行動線, 塑造便利無障礙之步行環境 3. 退縮提供人行及景觀使用之空間, 建構人性化親切優美的外部空間 4. 營造舒適且具有良好通風 採光條件之居住空間 二 建築物造型及量體說明本案整體配置計畫將考量與周邊環境之協調性, 並結合鄰近中和四號公園之特性, 提出是和本案整體配置計畫說明如下 : ( 一 ) 本案設計極簡風格為設計主軸, 利用石材 金屬及玻璃之材質特性及顏色表現出建築物的表情, 讓差異性與對稱性可以表現出來, 使得立面表情不至於呆板無趣 ( 二 ) 十六樓以上之退縮露台設計, 可以增加建築物的層次, 減少高層建築量體對都市空間造成的壓迫感, 退縮路台設計空中花園, 局部陽台綠化可軟化整體立面, 增加建築物的生命力, 並利用立面石材貼面部份的外框設計, 整合建築物立面的整體感 ( 三 ) 本案建築設計外觀採用簡潔大方且具國際級現代感之極簡語彙塑造, 運用樸實耐候的外牆材料及中低彩度的外牆色彩, 創造出沉穩 內斂的現代都市意象 ( 四 ) 利用材料色彩的搭配手段, 利用外露梁柱搭配不同材質強調立面水帄及垂直性, 水帄採用三層樓為單元區分, 並利用金屬桁架強調外觀層次, 且正面採用對稱設計讓整棟建築物呈現出穩重的立體層次感語彙, 又不失去建物的整體性 ( 五 ) 建築物正面造型陽台以玻璃及金屬搭配為欄杆材料, 且利用玻璃的造型手法, 企圖於立面上產生視覺的 折射 及 穿透 變化, 使 實體 建物量體產生 虛體 點綴效果, 陽台延伸部分增加綠化植栽, 更符合綠建築建築設計的理念, 增加都市綠化景觀

118 頂層 高層 三 建築物天際線 鄰棟間隔 ( 一 ) 建築天際線本案新建 20 層之多層次退縮之建築大樓, 並利用屋頂設計配合整體造型之 6 公尺金屬框架及金屬隔網, 遮蔽單調的屋頂突出物, 將可豐富當地的天際線, 並於頂部作夜間燈光變化設計, 營造出多變的都市天際景觀, 詳圖 12-2 屋頂型式及天際線示意圖 ( 安樂路一側 ) 本建築物量體 ( 高約 65.5 公尺 ) 20F 18F 中層 16F 更新後的都市景觀尺度 都市天際線 舊有文理尺度 基座 人行視覺尺度 圖 12-1 建築物外觀造型示意圖 圖 12-2 屋頂型式及天際線示意圖 ( 安樂路一側 ) 12-2

119 ( 二 ) 鄰棟間隔本案設計為單棟建築物並無鄰棟間隔的問題, 除臨建築線退縮 4 公尺作人行道外, 其他與鄰地地界至少保持 1.5 公尺以上距離, 另與地界間配合不同的需求退縮建築, 西側緊鄰五樓公寓側面採退縮 3 公尺, 北側面臨五樓公寓中庭及建築線, 採退縮 3~5 公尺, 南側面臨 8 公尺寬安樂路 217 巷採退縮 4 公尺, 而東面面臨 10 公尺安樂則採退縮 5~14 公尺不等設計, 增加建築物深度, 設置都市廣場景觀, 以提供足夠的光線及良好的通風效果, 更重要是配合植栽 藝術雕塑 街道家具及燈具之設置, 創都市景觀之豐富性 建築物與地界 道路或對側建物之距離, 請詳見圖 12-3 所示 3M 5M 14M 2.5M 5M 12M 圖 12-3 鄰棟間隔示意圖 12-3

120 四 外部空間配置計畫本基地範圍面積為 1, m2, 基地東側為安樂路, 南側臨安樂路 217 巷, 北側臨安樂路 237 巷, 基地沿街退縮 4M 作為沿街式開放空間, 配置大樹植栽 人行景觀步道及藝術廣場, 可提供給鄰里居民使用, 將可豐富當地都市景觀 灌木庭園景觀 人行步道景觀 藝術廣場 圖 12-4 外部人車動線示意圖 街道藝術雕塑 12-4

121 五 屋頂形式 本案屋頂設計型式設計為帄屋頂搭配透空金屬造型框架及隔網 東北向立面圖 東南向立面圖 西南向立面圖 西北向立面圖 圖 12-5 屋頂型式示意圖 12-5

122 六 建築物外牆材質及色彩計畫本案建築物 1~2 樓基座採用深灰色天然石材花崗石配合寬縫分割線,3 ~20 樓外牆採用水帄及垂直框架設計, 並貼淺灰色面磚 ; 其他牆面則以深褐色面磚為主, 並配合牆面深淺搭配同色系面磚, 主要立面呈現沉穩風格之效果, 並搭配深咖啡色金屬桁架增加色彩豐富性及細膩度, 另設計搭配金屬框加玻璃造型陽台 飾板 窗框樘料及雨遮等分割出簡潔又莊重的立面線條, 呈現極簡建築風格之現代感住宅大樓 屋頂金屬構架物圖 深色金屬隔網 深褐色金屬桁架 HV/C=6.5/2 金屬框玻璃陽台 HV/C=4/3 深灰色外牆磚 外牆磚 淺灰色外牆磚 石材 深灰色天然石材 金屬桁架門廳 金屬板 圖 12-6 建築物外牆材質及色彩示意圖 ( 一 ) 圖 12-7 建築物外牆材質及色彩示意圖 ( 二 ) 12-6

123 七 建築物外觀透視模擬 西南及西北向與鄰房側模擬圖 安樂路 217 巷鄰房側模擬圖 安樂路與 217 巷交叉口處模擬圖 圖 12-8 外觀模擬示意圖 12-7

124 圖 12-9 現況模擬示意圖 12-8

125 八 建築物照明計畫本案建築物照明將在以節能為前提下, 適度規劃夜間照明創造當地不同的夜間景觀 除本身室內光線外, 強調建築外觀框架設計特色, 適度裝置投射燈展現, 以簡潔的照明計畫增加夜間燈光豐富性, 但不過於裝飾造成視覺紊亂及浪費資源 大體而言, 本照明計畫分成公共空間及建築量體二部分, 說明如下 : ( 一 ) 公共空間照明計畫夜間景觀照明, 以雕塑公共家具設置投射光照明形成視覺焦點, 藝術門廳及人形空間設置溫暖柔和之壁燈, 以塑造夜間優雅氣氛 ( 二 ) 建築量體照明計畫夜間燈光照明強化沿街公共空間與住宅入口大廳特色, 塑造出自明性高的都市開放空間紋理, 提供良好的辨識性及人行空間 建築頂部造型配合燈光照明, 塑造夜間天際線與遠距離視覺焦點 安 樂 安樂路 217 巷 路 圖 夜間照明示意圖 12-9

126 九 車行及人行動線計畫 ( 外部 ) 本案中人車動線系統將配合基地四周道路現況, 整體規劃配置強, 依人車分道之基本原則提供最自由安全的人行動線, 最便捷的行車系統, 以達成最輕微之環境衝擊等目標 ( 一 ) 人行動線系統 : 基地北東及南三面皆沿臨路留設 4 公尺寬以上之無遮簷人行景觀步道串連而成, 配合街道家具 廣場及植栽等設置, 提供一處安全舒適的人行空間 ( 二 ) 車行動線系統 : 本案受限於基地條件採汽 機車共用單一出入口設計, 設於基地東北臨安樂路, 主要考量安樂路此路段交通量並不大, 也能設置必要的行車等候空間減少本基地車輛進出對交通的衝擊, 並且退縮 4m 緩衝空間及 6m 等候空間後進出, 可避免干擾基地周圍人行空間之連續性及安全性 圖例 汽機車動線系統 人行動線系統 圖 外部人車動線示意圖 12-10

127 十 汽機車停車與動線計畫 ( 內部 ) 地下一層帄面圖地下二層帄面圖地下三層帄面圖 汽車動線系統 機車動線系統 地下四層帄面圖 地下五層帄面圖 圖 汽機車動線示意圖 12-11

128 十一 無障礙設施 本案全區外部空間順帄處理, 符合行動不便設計規範為原則 圖 例 人行動線 避難層出入口引導 ( 順帄處理 ) 無障礙升降機 圖 無障礙設施示意圖 12-12

129 十二 空調計畫 空調主機計 設計說明 : 1. 本案設計以不影響建物立面造型為原則, 各住戶單元採用一台高功率一對多分離式冷氣機 冷氣主機設置於各戶工作陽台, 並於主機外側裝設金屬隔柵, 達到有效散熱功能及造型立面美化 ; 同時預留冷氣與排水出入管線, 並包覆蓋板, 達到立面簡潔, 管線位置一致之原則 2. 本案使用隔柵百葉尺寸為 4 公分寬, 間距為 10 公分, 符合主機通氣率之要求, 其透空率達 50% 以上 冷凝管穿孔位置 冷氣主機位置 冷凝管穿孔位 冷氣主機位置 冷氣主機位置 冷氣主機位置 冷氣主機位置 冷凝管穿孔位 木製帄台 冷凝管穿孔位 12-13

130 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 十三 垃圾處理系統 合住宅住戶每日將產生需多生活廢 雜 污水 垃圾廚餘等 需要建築 物規劃時先作必要的考量 污水量計算及地下一樓之垃圾車臨時停車位及垃 圾儲存空間規劃位置及內容詳圖 所示 規劃並將遵循下列原則辦 理 垃圾車臨停車 位及垃圾儲存 空間 (一) 所有生活雜排水管確實接管至污水處理設施或污水下水道系統 尤其住 宅建築每戶必頇有專用洗衣空間 並設有專用洗衣排水管接至污水系統 本案屬新北市衛生下水道接管區 污水可排放至衛生下水道 屋頂設置 雨水管收集雨水接至筏基內雨水收集池 當收集池滿水位時 於一樓設 置電磁閥排至公共排水溝 (二) 設有充足空間且動線說明合理之專用垃圾集中場 (三) 垃圾集中場有綠化 美化或景觀美化的設計處理 密閉垃圾桶意象 (四) 設置具體執行資源垃圾分類回收系統並頇確實執行 (五) 設置防止動物咬啃破壞之衛生可靠之密閉式垃圾箱 圖 垃圾車臨停車位及儲存空間位置圖 (六) 集合住宅大樓設有公共燒香燒金銀紙的空間及固定式專用焚燒設備器具 (七) 設有廚餘集中設施並固定委外清運處理 但無當地資源化再利用者 將 設置有落葉堆肥處理再利用系統 資源分類桶示意圖 資源分類意象 木製帄台 密閉垃圾桶意象 圖 地下一樓垃圾車臨停車位及儲存空間位置詳圖 圖 本社區每日垃圾量計算圖 12-14

131 十四 廣告招牌本案僅在安樂路及 217 巷轉角設置二間沿街式店面, 提供鄰里單元居民日常生活使用之便利性 ; 店面與道路間設計開放空間藝術廣場, 結合綠化植栽街道傢俱 藝術雕塑 燈光等, 降低建築物與道路間之壓迫感, 更重要是增加趣味性而不單調, 因此本棟建物廣告招牌之設置以單純簡單大方為原則, 設置面向僅在東北向臨安樂路處, 一樓樑下高度 95 公分處, 寬度最大至二端垂直柱邊及牆邊, 厚度以不超過 30 公分為原則, 不另外設置投射燈, 以免影響二樓以上住家, 柔和燈光是本案最大要求詳細設計請參閱圖 12-17~20 剖面及立面示意圖及 建物外觀廣告招牌模擬圖所示 圖 廣告物剖面示意圖 圖 東北向廣告物剖面示意圖 圖 建築物外觀廣告招牌模擬圖 圖 東南向廣告物剖面示意圖 12-15

132 十五 景觀計畫 本案之景觀配置計畫是依規定將建築基地及法定空地之綠化, 以下就配置計畫及喬 灌木配置內容分別說明之 : ( 一 ) 景觀配置帄面圖本案景觀規劃主要分成公共開發空間及住宅內私有庭園二部分, 就希望的效果因地制宜設計, 規劃說明如下 1. 公共開放空間 (1) 非地下室開挖範圍將種大型喬木小葉欖仁樹廣場及住宅入口以羅漢松為主, 並搭配馬纓丹 雪茄花等灌木類, 地被則以台北草為主 (2) 塑造帶狀串聯藝術廣場景觀步道為主軸, 藉由雕塑藝術 路燈等街道家具體規劃, 更與安樂路側二間店面結合, 成為鄰里居民購物鄰里活動及休憩的場所 2. 住宅私有空間 (1) 規劃空間不大且大部分皆屬地下室上部, 故將以精緻日式風格規劃, 喬木種植小葉欖仁搭配松柏 七里香 杒鵑等灌木, 地被則以台北草及蕨類為主, 並採用天然碎石 石雕等天然造景, 藉以塑造多層次變化的景觀 (2) 一樓北側庭園將與室內管委會空間結合, 以大玻璃作視覺延伸穿透外, 也將設置木帄台提供住戶室外休憩的處所 (3) 除一樓庭園外, 建築物第 17 樓露台及屋頂設置花園造景, 將於喬 灌木帄面圖說明 詳圖 景觀配置帄面圖 ( 二 ) 喬木 灌木配置圖 1. 公共開放空間喬木以樹型優美的小葉欖仁樹及羅漢松為主, 搭配雪茄花 馬櫻丹 金露花等灌木類, 營造綠意盎然的街道環境 2. 住宅私有空間之庭園部分也以小葉欖仁樹搭配七里香 杒鵑花 含笑花 花蝴蝶等灌木, 並以台北草 錫蘭葉下株等植被植物以複層植栽之方式規劃, 營造舒適且花色豐富的日式庭園景觀 3. 喬木配置詳圖 12-22~30; 灌木配置詳圖 12-31~

133 喬木圖例 圖例 植物名稱 數量綠覆面積計算m2米高徑 cm 覆土深 cm 間距 6m 單株綠覆率面積 小葉欖仁樹 11 為 16 綠覆率面積為 間距 4m 150 單株綠覆率面積 羅漢松 4 為 16 綠覆率面積為 圖 喬木圖例 ( 一 ) 公共開放空間 住宅私有空間 圖 景觀配置帄面圖 圖 人行道樹穴施工示意圖 12-17

134 圖例植物名稱數量m2綠覆面積計算m2覆土深度 cm 雪茄花 =30.04 灌木 圖例 花蝴蝶 = =30.31 金露花 = =43.73 馬櫻丹 =13.67 含笑花 = 七里香 = =19.26 杒鵑花 = =29.58 合計 圖 灌木圖例 ( 一 ) 圖 第一層喬木配置示意圖 地被 圖例 圖例 植物名稱 數量m2 綠覆面積計算m2 覆土深度 cm 台北草 = =15.31 藍星花 雲南黃馨 =28.09 小計 圖 地被圖例 ( 一 ) 圖 景觀植栽剖面及喬木栽種示意圖 12-18

135 藝術廣場 灌木類實景 : 圖 第一層灌木配置示意圖 草被類實景 : 圖 灌木及地被栽種示意圖 雪茄花花蝴蝶金露花馬纓丹 台北草藍星花雲南黃馨錫蘭葉下株 含笑花 七里香 杒鵑花 12-19

136 圖例植物名稱數量m2綠覆面積計算m2覆土深度 cm 雪茄花 =4.05 花蝴蝶 = =5.14 金露花 =1.76 灌木 圖例 馬櫻丹 = 含笑花 =6.08 七里香 = = =21.99 杒鵑花 =14.66 合計 圖 第十七層露台灌木栽種示意圖 圖 灌木圖例 ( 二 ) 圖例植物名稱數量m2綠覆面積計算m2覆土深度 cm 木平台 木平台 台北草 * = 地被 圖例 藍星花 雲南黃馨 藝術雕 藝術雕 小計 木平台 圖 地被圖例 ( 二 ) 圖 屋頂花園灌木栽種示意圖 12-20

137 ( 三 ) 綠化植栽表及綠化面積 綠覆率檢討 表 12-1 綠化植栽表 類別 喬 木 灌 木 圖例 名稱 規格 / 株高冠寬 cm 米徑 cm 覆土深度 數量 單位綠化面積m2 單位綠覆面積m2 240 羅漢松 H=200cm w=100cm 15cm 150cm 含笑花 H=200cm w=80cm 60cm = 雪茄花密鋪 30cm = 花蝴蝶密鋪 30cm = 金露花密鋪 30cm 馬櫻丹密鋪 30cm 七里香密鋪 30cm 杒鵑花 H=200cm w=80cm 60cm = 合計 = 總綠覆率面積m2 總綠覆率 % 2. 法定綠化面積 : = m2 ; / 2 = m2 本案綠化面積為 m2 > m2 OK! 3. 實際綠化面積 :( 檢討第一層, 以實際植栽輛及種類計算 ) (1) 喬木面積 =240 m2 (2) 灌木面積 = m2 (3) 地被面積 =74.61 m2 (4) 綠覆面積 = = m2 /425.9 m2 =117.78% >50% ok! (5) 頇種植喬木 =425.9/36=13.93 棵, 故取 14 棵 ( 若以法定綠化面積計算僅需 6 棵 ), 實際種植喬木 15 棵 ok! C 地被 台北草 30cm = 藍星花 30cm =33.78 B D 不可綠化面積 雲南黃馨 30cm = 現有路地 汽機車道 A 1. 綠化面積檢討 : (1) 基地面積 = m2 (2) 建築面積 = m2 (3) 法基建築面積 = m2 (4) 實設空地面積 = m2 (5) 無法綠化面積 = m2 圖 植栽剖面位置示意圖 ( 一 ) 12-21

138 圖 例 圖 植栽剖面位置示意圖 ( 一 ) ( 四 ) 景觀照明計畫及燈具配置景觀照明計畫包括建築物本體及庭園造景二部分, 夜間照明上, 利用建築物框架外觀及屋頂突出物造型設置投射燈所產生之光影變化, 創造出深淺立體的特色, 形塑成為都市景觀的焦點;庭園造景包括公共開放空間及住宅私有庭園二部分, 人行道之喬木處皆設置庭園燈 ( 地底投射燈 ), 花台部分則設置草叢燈, 住宅一樓庭園沿建物牆面設置照地壁燈, 藝術石雕利用投射燈顯現,1 樓 17 樓露台及屋頂花園之花台則設置草叢燈, 另車道 藝術廣場及屋頂木帄台處設置必要之庭園高柱燈;整體而言是展現溫暖柔和之藝術特色, 形成人行空間於夜間之浪漫氛圍, 更重要也要達成公眾使用及住戶使用時之安全性 圖 景觀照明燈具配置圖 庭園高柱燈建物外牆柱面壁燈地底投射燈草叢燈照地壁燈 圖 景觀照明燈具種類 12-22

139 ( 五 ) 排水系統 1. 基地東面安樂路 北面 237 巷及南面 217 巷皆有公共排水溝, 排水方向是流向安樂路後再往北四號公園方向流, 本案設置西側及北側排水溝流向安樂路 2. 建築物周圍增加綠地面積讓地表水盡量入滲, 基地內排水主要以滲入地表內為主, 次要排入邊溝再排入安樂路 237 巷及 217 巷之公共排水溝 3. 本案為設置排水暗溝, 排水高程為地面完成高程面以下, 詳圖 一層排水設施及舖面設置帄面圖 ( 六 ) 鋪面計畫 1. 基地供公眾使用之人行景觀步道及藝術廣場, 舖面以透水率高的帄板透水磚混色帄舖為主 ; 住宅私有空間則鋪設天然粗面石材為主 ; 商業二間店舖前則以抿石子分隔線施工為主, 透過不同材質及顏色, 增加豐富性 2. 公眾使用之人行景觀步道及廣場鋪面上將設置導盲磚引導, 並於與道路交叉口處, 設計必要的警示斜坡道引導, 建置安全人行必要設施, 詳圖 一層排水設施及舖面設置帄面圖 12-23

140 圖 例 公共排水溝 排水暗溝 表面洩水方向 帄板透水磚 木製帄台 圖 一層排水設施及舖面設置帄面圖 排水溝方向 金屬隔柵截水溝 抿石子鋪面 12-24

141 A B C1 C2 C2 B 車道 A 道路退縮地 C1 圖 綠化面積計算圖 ( 一 ) 12-25

142 A1 B1 B2 A2 圖 綠化面積計算圖 ( 二 ) 12-26

143 ( 七 ) 節水設計概要說明 1. 本案每層住宅單元浴廁全面採用具省水標章的兩段式馬桶 ( 大號 6 公升以下小號 3 公升以下 ) 公共空間設置自動感應充便或有節水設計之小便器, 供公眾使用之水栓採用具省水標章認證之自動感應水栓或自閉式水栓, 如圖 所示 2. 本案設置雨水回收系統一座, 作為澆灌使用, 以減少自來水使用量 3. 所有綠地設置微滴灌 或噴霧器噴灌 或自動偵濕澆灌等節水澆灌系統 另外採取彌補措施規劃概要說明如下 : (1) 本案所有綠地設置節水澆灌系統, 以節約用水 (2) 本案無設置私人用按摩浴缸或豪華型 SPA 淋浴設備單元 (3) 本案基地面積 1, m2, 總樓地板面積 13, m2, 小於 20,000 m2, 無頇設置大耗水彌補設施 4. 本案設置雨水利用系統一座, 雨水再利用設施系統之剖面及昇位示意圖, 詳圖 所示 圖 6-17 圖 雨水再利用設施剖面示意圖 圖 雨水再利用系統昇位示意圖 圖 採用具有省水標章認證之器具圖 12-27

144 ( 八 ) 植栽及景觀示意圖 1. 本案植栽已於喬灌木栽種配置中詳細說明, 公眾使用之開放空間設計上將結合植栽多樣性, 搭配完善的鋪面計畫, 更重要是結合商業活動空間設計多功能藝術廣場, 並配合街道家具設置金屬木椅等, 晚上更能配合照明計畫, 塑造浪漫的藝術氣氛, 興建完成一定能成為當地將建築與環境融合的新標地 住宅私有空間是以小而巧日式庭園為規劃主軸, 並於西 北 及東面與鄰地間設置透空式金屬圍牆, 讓視覺穿透性, 搭配植栽 天然碎石鋪面 藝術石雕等元素, 透過精緻的庭園規劃, 可以提昇整體函靜的價值感 ; 詳細說明如圖 所示 木製帄台 日式庭園造景 白碎石鋪地 透空式欄杆 沉思景觀林道 發電機室進風口 發電機室進風口 地下室排風口 主題造景植栽區 藝術廣場主題雕塑 小葉欖仁景觀林道 杒鵑花海叢 放置藝術品 地下室進風口 四季主題花台 新作圍牆位置 圖 植栽及景觀規劃示意圖 12-28

145 十六 基地保水設計說明及透水面積計算 EEWH-RS 基地保水指標評估表 一 建築物名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地 二 基地最終入滲率 f 判斷 鑽探報告土壤分類 = CL 土壤滲透係數 k= 10-7 m/s 最大降雨延時 t= (s) 基地最終入 率 f= 10-9 m/ 三 基地保水量評估 保水設計手法 說明 設計值 保水量 Qi Q1 綠地 被覆地 草溝保水量綠地 被覆地 草溝面積 (m 2 ) 常用透水鋪面面積 (m 2 ) 0 保水 Q2 透水鋪面設計保水量 0 基層厚度 (m) 0.25 設計 Q3 花園土壤雨水截留設計保水量花園土壤體積 (m 3 ) 貯集滲透空地面積或景觀滲透水池 0 可透水面積 (m 2 ) Q4 貯集滲透空地或景觀貯集滲透水池貯集滲透空地可貯集體積或景觀貯 0 設計集滲透水池高低水位間之體積 0 (m 3 ) 特殊 礫石貯集設施地表面積 (m 2 ) 8 保水 Q5 地下礫石滲透貯集礫石貯集設施體積 (m 3 ) 8 設計 6.47 Q6 滲透排水管設計 滲透排水管總長度 (m) 0 開孔率 χ 0 0 Q7 滲透陰井設計 滲透陰井個數 n 0 0 Q8 滲透側溝 滲透側溝總長度 (m) 0 滲透側溝材質 a 0 0 由設計者提出設計圖與計算說明並 Qn 其他保水設計 經委員會認定後採用 0 0 ( 一 ) 基地保水指標目前尚無基地鑽探資料, 暫假設表層為黏土層, 統一土壤分類為 CL, 土壤滲透係數 k=10-7 m/s, 基地最終入滲率 f=10-9 m/s 1. 保水量設計概要本案土質暫假設為 CL, 故本案以 Q5 地下貯集滲透保水量為主要設計手法,Q1 綠地 被覆地 草溝保水量 Q3 花園土讓雨水截留設計 為輔 2. 基地保水指標說明基地的保水性能係指建築基地內自然土層及人工土層涵養水分及貯留雨水的能力 基地的保水性能愈佳, 涵養雨水的能力愈好, 有益於土壤內微生物的活動, 進而改善土壤之活性, 維護建築基地內之自然生態環境帄衡 圖 花園土壤保水設計概念圖 ΣQi= 註 : 特殊保水設計為利用特殊排水滲透工程的特殊保水設計法, 山坡地及地盤滑動危機之區域應嚴禁採用 四 基地保水設計值 λ 計算各類保水設計之保水量 Q Q = 10.15; 原土地保水量 Q0=A0 f t= 13.7; 五 基地保水基準值 λc 計算 λc=0.5 (1.0-r),r= 法定建蔽率, 分期分區時 r= 實際建蔽率, 若 r>0.85 時, 令 r=0.85 六 系統得分 i RS3=4.0 (λ-λc)/λc) +1.5=9.34, 取 9.0,(0.0 RS3 9.0) 註 : 本表為初步規劃, 未來以實際送審資料為主 Q ' λ= =0.74 Q 0 λc=0.25 圖 地下滲透貯集保水設計概念圖 12-29

146 表 12-2 透水面積計算表 透水面積 A1 A2 A3 B 合計 = m2 道路退縮地面積 C 小計 = m2 道路退縮地 12-30

147 十七 容積移轉依新北市都市設計審議原則四 建築基地細分規模限制事項, 為使建築基地用途依都市計畫規定合理使用, 特制定本原則事項 ( 一 ) 考量申請容積移入基地容積獎勵及開發強度, 該建築量體對周邊環境之影響, 本基地提出以下各項目檢討, 說明移入容積之合理性, 說明如下 : ( 一 ) 申請 ( 移入 ) 基地大小及完整性本案基地三面臨接道路, 基地面積已達 m2, 主要因東 北二面是指定建築線之 10 米安樂路及 6 米安樂路 237 巷, 非屬都市計畫道路, 基地南面臨已開闢完成之 8 米計畫道路 ( 二 ) 周邊道路寬度及車道進出動線本案基地周遭召僅南面為 8 層樓建物, 其停車為機械式升降車道位於安樂路 217 巷, 且臨安樂路退縮 3.5 米無遮簷人行道, 其他則大多為 4~5 樓公寓, 皆為車道進出及樓設騎樓或人行道 本案設計北 東 南三面臨路皆退縮 4 公尺作人行道, 地下停車場出入口以安樂路為主, 主要考量此路段仍維持 B 級以上之道路服務水準 ( 三 ) 周邊鄰地建築物現況與公共設施之分布情形基地周遭公共設施大多已開闢完成, 最主要是中和四號公園距離僅約 100 公尺, 距離捷運永安市場站僅約 480 公尺, 基地周遭建築物大多以 4 ~5 樓公寓為主, 有關基地周邊鄰地建築物現況與公共設施之分布情形, 詳見第三章三 基地相片及周遭發展現況說明及附圖 ( 四 ) 基地對周遭環境友善方案, 本案設計提出對周遭環境友善方案包括 : 1. 增加地面層開放空間, 包括臨安樂路之藝術廣場約 m2, 臨 217 巷側有頂蓋提供住戶使用之休憩空間約 m2, 如圖 所示 2. 基地已充分綠化且採保水設計, 詳見都設報告第六章三 綠化面積計算及四 基地透水面積檢討 ( 保水設計 ) 內容所示 3. 本案採都更獎勵綠建築指標設計, 詳附錄二所示 4. 本案規劃設計也符合 TOD 規劃設計之原則 ( 五 ) 本案將以周邊附近未徵收之公共設施用地為移出基地為主 ( 六 ) 本案因屬捷運永安市場出入口 500 公尺範圍內, 依土地使用分區管制要點 規可移入原法定容積 40%, 經考量採低建蔽率 (37.2%) 退縮建築設計之 最適量體規劃後, 容積移轉移入容積為 36.49% 提供面積 m2頂蓋式沿街開放空間供住戶使用 圖 基地對周遭環境友善方案設計圖 提供面積 m2作為沿街開放 空間藝術廣場未申請獎勵 12-31

148 壹拾參 實施方式及有關費用分擔 ** 本章實際內容以下階段權利變換計畫審定內容為準 ** 一 實施方式本更新單元未來將以 重建 方式處理, 採用權利變換方式實施 二 有關費用分擔有關費用包括可能支出費用項目請參考 壹拾伍 財務計畫 關於本案更新事業實施經費來源與所需費用將由實施者先行負擔, 而經費之分擔, 依都市更新條例規定, 按實施者投入之成本, 由更新單元範圍內土地所有權人按其權利價值比例計算其共同負擔比例, 並以權利變換後應分配土地及建築物折價抵付予實施者, 預估可能產生相關費用及分擔方式則依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 將提列項目分述如下, 惟實際數字以權利變換計畫核定內容為準 : ( 一 ) 工程費用 1. 重建費用 (1) 建築設計費按 新北市建築物 土地改良 雜項工作物等工程造價標準表 及台灣省建築師公會 建築師酬金標準表 計算 主要包括項目有建築 水電 消防 結構之設計費及簽證費, 及建照領取等相關費用及規費 (2) 營建費用營建費用 = 總樓地板面積 營建單價 其中, 營建單價依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 認列, 並視實際狀況調整 本案建築物規劃為地下 5 層 地上 20 層之大樓, 另包括地下室 陽台等不計入容積之空間, 費用包括整地 建築施工 內裝等相關費用 (3) 工程管理費依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 及新北市都市更新審議委員會審議通案, 本案實施者非都市更新會, 故未編列 (4) 空氣污染防治費依行政院環境保護罫 93 年 5 月 31 日環罫空字第 A 號公告 營建工程空氣污染防制費收費費率表, 空氣污染防治費計算公式 : 空汙費 = 費率 ( 元 / m2 / 月 ) 面積 (M2) 工期 ( 月 ) (5) 其他必要費用 a. 公寓大廈公共基金依 公寓大廈管理條例 第十八條第一項第一款及 公寓大廈管理條例施行細則 第五條規定, 起造人應按工程費造價一定之比例提列共同管理基金, 提列基金 = 法定工程造價 累進費率 b. 開放空間管理維護基金參照 臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點 規定, 起造人應按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額, 設置公共開放空間管理維護基金 ( 以下簡稱管理維護基金 ) 專戶儲存負責管理 13-1

149 運用 提列基金 = 法定樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五 受獎勵樓地板面積 c. 外接水 電 瓦斯管線工程費包括自來水管線工程 電力及瓦斯外接線工程等工程費 d. 建照執照相關規費依 建築法 第 29 條規定建築執造及雜項執造 : 按建築物造價或雜項工作造價收取 1/1000 以下規費, 如有變更設計時, 應按變更部分收取 1/1000 以下之規費 ( 二 ) 都市更新權利變換費用 1. 調查費 (1) 都市更新規劃費包括都市更新事業概要計畫 辦理公聽會 都市更新事業計畫及權利變換計畫等作業項目 (2) 不動產估價費 ( 含技師簽證費用 ) 委請三家鑑價機構查估權利變換前後更新單元內各宗土地及建築物之權利價值所需之費用 (3) 土地複丈費依據 土地複丈費及建築改良費標準 提列, 更新前後土地筆數各鑑界乙次 (4) 鑽探費用除參考 建築技術規則 建築構造篇第 65 條規定, 依 修正新北市都市更新審議原則 ( 草案 ) 及新北市都市更新審議通案核算 (5) 鄰房鑑定費建築地下室開挖前鄰房鑑定以為日後鄰損爭議之參考, 以毗鄰本更新單元 500 戶為估算戶數 2. 更新前土地及建物測量費用 本更新單元範圍 20 公尺範圍內之土地及地上物實地測量及技師簽證等費用 3. 土地改良物拆遷補償費用 (1) 合法建築物係指補償合法建築物之殘餘價值, 其補償面積依登記面積所載為準, 計算方式由實施者依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 中有關土地改良物拆遷補償費用之計算方式, 委託專業估價公司依內政部 不動產估價技術規則 查估後評定之, 實際金額應以市府審定內容為準 (2) 其他建築改良物現有其他土地改良物中包括鋼筋混擬土 加強磚造 鐵皮 遮雨棚等建物, 已委託估價事務所依建物殘餘價格查估 4. 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費補償面積依測量技師簽證報告書所載為準, 依建物殘餘價格查估 本案無占有他人土地之舊違章建築 5. 拆遷安置費 ( 建物租金補貼 ) 本更新單元範圍內 9 戶合法建築物, 並採用全部拆除重建之方式, 亦無現地安置戶 依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 認列, 並視實際狀況調整 包括住宅拆遷安置費 營業拆遷安置費及其他安置費 6. 地籍整理費係指都市更新完成後, 辦理土地登記及建物第一次登記 抵押權設定 塗銷登記等, 所需之代書費及相關規費 ( 三 ) 貸款利息指整體都市更新實施期間 ( 計畫核定至產權登記 ), 實施者先行支付工程費及權利變換費用 ( 扣除公寓大廈管理基金 開放空間管理維護基金及綠建築管理維護費用 ) 之融資孳息 13-2

150 而有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利率, 依申請分配前一個月內中央銀行公佈之五大銀行年帄均基準利率及一年期定存利率作為都市更新審議利率基準 ; 並依本案辦理都市更新事業中經費來源比例分為建築融資貸款與自有資金分別計算提列 ( 四 ) 稅捐包括建築工程及建築設計兩項印花稅, 分別為該各項工程費與設計費之 1/1000 ( 五 ) 管理費用 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則 所定之比例, 並依實際狀況調整 1. 行政作業費本案非更新條例第 9 條所定之更新事業, 故不列本項費用 2. 信託費用本更新案採信託辦理, 參酌新北市審議通案, 依實際狀況認列 3. 總務及人事管理費用即上述工作所需勞務執行費用, 如聘任行政作業人員, 及相關作業經費 4. 銷售管理費即銷售期間房地產所有銷售作業所需費用 5. 風險管理費考量實施者所取得之折價抵付之房地若無法完全銷售, 則無法償付其所投入之開發成本, 此為降低實施者開發風險所提列之費用 ( 六 ) 容積移轉費用依民國 99 年 5 月 12 日總統公佈 都市更新條例 修正案第 30 條規定, 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用, 經各級主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 並依 100 年 1 月 17 日發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 書 土地使用分區管制要點有關規定, 以所捐公共設施保留地面積辦理容積移轉, 除更新獎勵外, 其餘總值在捷運車站 300 公尺範圍內不得超過基地面積乘以容積率之一倍之限制下, 以容積移轉方式取得容積 容積移轉土地取得費用乃依內政部 都市計畫容積移轉實施辦法 第九條規定, 接受基地移入送出基地之容積, 應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算 因此本案依此公式反算送出基地帄均公告現值並視容移土地交易市場行情加成作為估算取得土地之費用 實際容積移轉總量與金額將以都市更新委員會核定及捐贈當期公告現值為準, 正確數據於權利變換計畫說明 三 經費來源本更新單元實施總成本由實施者先行提供資金的方式辦理, 並由更新單元內之土地所有權人按其權利價值比例共同分擔付予實施者 經費來源有三 : 實施者自有資金 建築融資貸款 預售款 1. 實施者實際投入金額 = 實施者支付之共同負擔 - 風險管理費 2. 經費來源 (1) 實施者自有資金佔資金比例 30% (2) 建築融資貸款佔資金比例 70% (3) 實際視實施者更新期間財務狀況機動調整 四 費用分擔方式與原則本更新單元實施總成本由實施者先行提供資金的方式辦理, 費用分擔方式與原則, 則由更新單元內之土地所有權人按其權利價值比例共同分擔付予實施者 13-3

151 壹拾肆 拆遷安置計畫 本更新計畫將採用權利變換方式實施, 並依 都市更新權利變換實施辦法 規定, 拆遷安置計畫內所定之拆遷安置費均包括於權利變換費用中 本區改建期間主要之安置內容為地上物及現住戶之拆遷費 重建期間房租補助及搬遷補助等 一 合法建物物拆遷補償現有建築物之拆除將由實施者負責, 現住戶則自行另覓居住場所, 並由實施者補貼租金 ( 一 ) 法令依據依都市更新條例第 36 條規定, 因權利變換而拆除或搬遷之土地改良物, 應補償其價值或建築物之殘餘價值, 其補償金額由實施者查定之 ( 二 ) 拆除面積本案建築物樓地板面積為 3, m2, 包括合法建物 1, m2 ( 含騎樓 陽台 ) 其他土地改良物 1, m2等全部拆除重建, 建物樓地板面積計算詳附件冊建物面積測量 ( 三 ) 拆除時程 1. 拆遷公告及通知權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物, 實施者應於權利變換核定發布日起 10 日內, 通知所有權人 管理人或使用人, 應領之補償金額及預定公告拆遷日 2. 公告拆遷日本案公告拆遷日為權利變換計畫公告發布日起 90 天, 地上物之所有權人 管理人或使用人應於公告拆遷日起應自行搬遷, 並將地上物騰空點交予實施者 逾期未搬遷者, 實施者得依據都市更新條例第 36 條規定, 請求新北市政府代為遷移 3. 地上物拆除權利變換計畫發布日起第 90 天為搬遷截止日, 截止日之後開始拆除地上物, 預計 10 日內拆除完畢 若實施者已取得本案拆除執照, 對於搬遷截止日前已騰空點交之地上物, 得視當時情況提前進行拆除工程 二 合法建築物之補償與安置 ( 一 ) 合法建築物拆遷補償本更新單元內目前共有 9 戶合法建物及 13 名建物所有權人, 依都市更新條例第 36 條, 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物, 應補償其價值或建築物之殘餘價值, 由實施者依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 中有關土地改良物拆遷補償費用之計算方式, 委託專業估價公司依內政部 不動產估價技術規則 查估後評定之, 實際金額應以市府審定內容為準 更新單元內合法建築物依謄本登記計算, 本更新單元屋齡約為 34~47 年, 多為加強磚造建物, 面積 1, m2, 依委託估價公司查估建物現值為 3,754,649 元, 以此為實際合法建築物拆遷補償費為 3,754,649 元 現有合法建築物拆遷補償費明細 ( 詳表 14-1 現有合法建築物拆遷補償費用明細表所示 ) ( 二 ) 其他土地改良物拆遷補償現有其他土地改良物中包括鋼筋混擬土 加強磚造 鐵皮 遮雨棚等建物, 已委託估價事務所依建物殘餘價格查估, 其他土地改倆無拆遷補償實際金為 2,126,363 元 ( 詳 14-2 其他土地改良物拆遷補償費用明細表 ) 14-1

152 ( 三 ) 合法建築物拆遷安置費用合法建築物拆遷安置費用包括住宅拆遷安置費 營業拆遷安置費及其他安置費並依現況營業與住家之不同狀況提估相對之租金補貼金額, 每戶為 2 萬 / 月, 施工期以 30 個月計, 租金補貼 9 戶共 660 萬元 ; 補貼搬遷補助以每戶 13 萬元計,9 戶合法住戶共補貼搬遷補助 143 萬元 ; 合計每戶租金補貼及搬遷補助需提列 803 萬元 ( 詳表 14-3 合法建築物拆遷安置費用明細表 ) ( 四 ) 發放時間發放時間將於本案權利變換公告實施後, 建照申請前以雙掛號方式通知領取, 如於公告截止日前配合全部房屋搬遷完成並點交予實施者後發放之, 並於每月 1 日直接將租金補貼存入更新戶帳戶 三 佔有他人土地之舊違章建築戶之補償與安置補償面積依測量技師簽證報告書所載為準, 依建物殘餘價格查估 本案無占有他人土地之舊違章建築 14-2

153 表 14-1 現有合法建築物拆遷補償費用明細表 編主建物總附屬建物建物總合法建物權利屋齡建物殘餘單殘餘總價值應補償建號建物門牌號碼受補償人號面積 ( m2 ) 面積 ( m2 ) 面積 ( m2 ) 總面積 ( m2 ) 範圍 ( 年 ) 價 ( 元 / 坪 ) ( 元 ) 總價值 ( 元 ) 備註 謝 秀 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 謝 煌 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 99 安樂路 217 巷 10 號 謝 淇 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 謝 献 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 呂 鐘 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 呂 鵬 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 101 安樂路 217 巷 8 號 呂 熔 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 呂 程 1/4 47 7, ,133 94, 建築完成 安樂路 217 巷 6 號 游 坤 , , , 建築完成 安樂路 217 巷 4 號 陳 立 , , , 建築完成 安樂路 217 巷 4 號 陳 立 , , , 建築完成 安樂路 217 巷 4 號 陳 立 , , , 建築完成 安樂路 217 巷 2 號 陳 雄 , , , 建築完成 安樂路 219 號 陳 玲 , , , 建築完成 安樂路 235 號 林 財 , , , 建築完成 安樂路 235 之 1 號 林 財 , , , 建築完成 安樂路 235 之 2 號 林 財 , , , 建築完成 ,754,649 註 : 上表係由實施者依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 中有關建築物拆遷補償費用之計算方式, 委託專業估價公司依內政部 不動產估價技術規則 查估後評定之, 實際金額應以市府審定內容為準 14-3

154 表 14-2 其他土地改良物拆遷補償費用明細表 註 : 上表係由實施者依 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 中有關土地改良物拆遷補償費用之計算方式, 委託專業估價公司依內政部 不動產估價技術規則 查估後評定 之, 實際金額應以市府審定內容為準 14-4

155 表 14-3 合法建築物拆遷安置費用明細表 編號建號建物門牌號碼所有權人權利範圍權利範圍 1 租金補貼單價 ( 元 / 月 ) 施工期 ( 月 ) 租金補貼金額 ( 元 ) 搬遷補助單價 ( 元 / 戶 ) 搬遷補助 ( 元 / 戶 ) 拆遷安置總費用 ( 元 ) 謝 秀 1/ , , ,000 32, ,500 2 謝 煌 1/ , , ,000 32, , 安樂路 217 巷 10 號 3 謝 淇 1/ , , ,000 32, ,500 4 謝 献 1/ , , ,000 32, ,500 5 呂 鐘 1/ , , ,000 32, ,500 6 呂 鵬 1/ , , ,000 32, , 安樂路 217 巷 8 號 7 呂 熔 1/ , , ,000 32, ,500 8 呂 程 1/ , , ,000 32, , 安樂路 217 巷 6 號游 坤 , , , , , 安樂路 217 巷 4 號陳 立 , , , , , 安樂路 217 巷 4 號陳 立 , , , , , 安樂路 217 巷 4 號陳 立 , , , , , 安樂路 217 巷 2 號陳 雄 , , , , , 安樂路 219 號陳 玲 , , , , , 安樂路 235 號林 財 , , , , , 安樂路 235 之 1 號林 財 , , , , , 安樂路 235 之 2 號林 財 , , , , ,000 6,600,000 1,430,000 8,030,

156 壹拾伍 財務計畫 一 成本說明 ** 本章實際內容以下階段權利變換計畫審定內容為準 ** ( 一 ) 土地成本 本案初步評估更新前土地權利價值, 依委託專業估價公司依市場 行情初步查估總價值約為 719,534,063 元 各土地所有權人及權利變 換關係人之土地價值及比例 ( 如表 15-1 更新前土地權利價值估算表 ), 實際數字以權利變換計畫核定內容為準 表 15-1 更新前土地權利價值估算表 土地所有權人 更新前土地價值 ( 元 ) 價值來源地號 價值比例價值合計 ( 元 ) 價值比例合計 1 呂 帄 1,131, % 1,131, % 2 呂 木 10,187, % 10,187, % 3 呂 定 1,131, % 1,131, % 4 呂 淋 10,187, % 10,187, % 5 呂 琇 1,131, % 1,131, % 6 呂 招 1,131, % 1,131, % 7 呂 美 1,131, % 1,131, % 8 173, % 呂 程 15,115, % 17,835, % 2,546, % 9 呂 進 1,131, % 1,131, % 10 呂 源 1,131, % 1,131, % , % 173, % 呂 熔 15,115, % 2,546, % 17,661, % 12 呂 龍 1,131, % 1,131, % , % 呂 鵬 15,115, % 17,835, % 2,546, % 土地所有權人 更新前土地價值 ( 元 ) 價值來源地號 價值比例價值合計 ( 元 ) 價值比例合計 , % 呂 鐘 15,115, % 17,835, % 2,546, % 15 呂 如 1,131, % 1,131, % 16 林 財 122,328, % 122,328, % 17 國有財產罫 95,159, % 95,159, % 18 陳 立 33,929, % 51,829, % 975, % 86,735, % 19 陳 宏 11,309, % 11,309, % 20 陳 玲 56,305, % 56,305, % 21 陳 堯 11,309, % 11,309, % 22 陳 龍 11,309, % 11,309, % 陳 雄 游 坤 11,309, % 54,465, % 2,384, % 2,305, % 56,932, % 65,774, % 61,622, % 25 黃 娟 22,619, % 22,619, % 26 謝 煌 15,742, % 15,742, % 27 謝 秀 15,742, % 15,742, % 28 謝 家 10,187, % 10,187, % 29 謝 淇 15,742, % 15,742, % 30 謝 献 15,742, % 15,742, % - 合計 719,534, % 719,534, % 註 1: 更新前土地權利價值將以下階段權利變換估算並經市政府審定為準 註 2: 地號及 地號之所有權人相同, 故各視為同一宗土地評估 15-1

157 ( 二 ) 更新事業實施經費 本案實施都市更新之費用包括更新工程費用及更新權利變換費用, 加計利息 稅捐與管理費用, 合計更新總成本即共同負擔成本為 781,479,721 元, 如表 15-2 所示 以下就各項成本說明之, 實際數字以權利變換計畫核定內容為準 表 15-2 都市更新事業實施總經費成本明細表 總項目項目細項數量單價總價備註 壹 工程費用 (A) 貳 權利變換費用 (B) 一 重建費用 一 調查費用 ( 一 ) 建築設計費用 1 13,727,725 13,727,725 台灣省建築師公會建築師酬金標準表計算 按新北市建築物 土地改 良 雜項工作物等工程造 ( 二 ) 營建費用 1 460,263, ,263,560 價標準表及依新北市都市更新權利變換營建單價提列基準認列 ( 三 ) 工程管理費 1 0 本案實施者非都市更新 0 會, 故未編列 按行政院環境保護罫 102 年 7 月 5 日環罫空字第 ( 四 ) 號公告 營建 1 42,872 42,872 空氣污染防制費工程空氣污染防制費收費 費率表 計算, 工期以 30 個月計算 1. 公寓大廈公 ( 五 ) 1 2,016,088 按 公寓大廈管理條例施 2,016,088 其他必要費用 共基金行細則 計算 2. 外接水 電管線工程費用 77 戶 75,000 5,775,000 以 77 戶計算, 水電瓦斯費每戶以 75,000 元計 3. 建照執照相以法定總工程造價之千分 1 193, ,218 關規費之ㄧ計算 4. 開放空間管 1 2,172,682 2,172,682 獎勵面積 * 工程造價 25% 理維護基金 工程費用 (A) 合計 : 484,191,144 依實際合約金額, 且不得 ( 一 ) 高於 新北市都市更新權 1 6,000,000 6,000,000 都市更新規劃費利變換更新規劃提列基準 3 家和領銜, 依實際合約金 ( 二 ) 不動產估價費額, 且不得高於 新北市 1 950, ,000 用 ( 含技師簽證費 ) 都市更新權利變換更新規劃提列基準 每筆地號以 4000 元計, 更 ( 三 ) 土地複丈費 16 次 4,000 64,000 新前後各鑑界乙次, 更新前 14 筆 更新後 2 筆土地 總項目項目細項數量單價總價備註 叁 貸款利息 (C) 肆 稅捐 (D) 伍 管理費用 (E) ( 四 ) 鑽探費用 3 孔 75, ,000 計 3 孔, 每孔以 7.5 萬元計 ( 五 ) 鄰房鑑定費用 500 4,200 2,100,000 估 500 戶, 每戶 4,200 元 二 更新前土地及建物測量 1 700, ,000 依實際合約金額提列 費用委託專業估價公司依建物三 土地改 1. 合法建築物 1 3,754,649 3,754,649 殘餘價格計 良物拆遷補償費 1 2,126,363 2,126,363 四 拆遷安置費 2. 其他建築物改良物 1. 違章建築物拆遷補償費 2. 合法建築物拆遷安置費 ( 建物租金補貼 ) ,030,000 8,030,000 五 地籍整理費用 1 20,000 1,540,000 權利變換費用 (B) 合計 : 25,490,011 委託專業估價公司依建物殘餘價格計 委託專業估價公司依建物殘餘價格計 住戶每戶 2 萬 / 月租金補貼 ( 施工期以 30 個月計 ) 及每戶 13 萬之搬遷補助 更新後約 75 戶, 每戶以 2 萬元計 貸款利息 (C) 合計 : 1 21,864, /4/23 五大銀行帄均基準利率 2.88%, 年息百分率為 1.37% 2.{( 拆遷補償費 + 容積移轉費用 )* 貸款年利率 * 貸款期間 }+{( 工程費用 + 權 21,864,013 利變換費用 - 公寓大廈管理基金及開放空間基金 - 綠建築管理維護費用 - 合法拆遷補償費及其他土地改良物補償費 )* 貸款年利率 * 貸款期間 *0.5}; 改建期間以 30 個月計 營建工程印花稅 1 460,264 建築工程印花稅依營建工 460,264 程費之 1/1000 計 建築設計印花稅 1 13,728 建築設計印花稅依建築設 13,728 計費之 1/1000 計 稅捐 (D) 合計 : 473,991 一 行政作業費用 (E1) 二 信託費用 (E2) 1 4,000,000 4,000,000 三 總務及人事管理費用 (E3) 本案非更新條例第 9 條所定之更新事業 1 26,600,958 26,600,958 管理費率 =5% 15-2

158 總項目項目細項數量單價總價備註 陸 容積移轉費用 (F) 四 銷售管理費用 (E4) 1 40,247,883 40,247,883 銷售費率 =6% 五 風險管理費用 (E5) 1 70,433,795 70,433,795 風險費率 =10.5% 管理費用 (E) 合計 141,282,635 容積移轉費用 1 式 108,177, ,177,925 共同負擔費用 (A)+(B)+(C) +(D)+(E)+(F) 總計 : 781,479,721 法定工程造價 : 本案工程造價依 100 年 6 月 7 日發布 新北市建築物 土地改良 雜 項工作物等工程造價標準表 所訂之鋼筋混凝土建築物總樓層 16 層以上建築物之單 價為 13,990 元 / m2, 另外加圍牆單價為 150 元 / m2及挖方單價為 2100 元 / m2等工程造 價, 本案為 20 層住宅大樓, 樓地板面積為 13, m2 圍牆面積為 16, m2 挖方面積為 m2, 估算法定工程造價為 193,217,503 元 1. 工程費用 (1) 重建費用 a. 建築設計費 建築設計費依台灣省建築師公會建築師酬金標準表, 本案屬表中之公共及 高層建築類別, 費率採中級標準, 所計算之金額為 13,727,725 元,( 詳表 15-3 建築設計費計算表所示 ) 表 15-3 建築設計費計算表 法定工程造價 :193,217,503 元費率級距採用費率金額計算 ( 元 ) 0 萬 ~300 萬 8% 3,000,000 8% = 240, 萬 ~1500 萬 7.5% 12,000, % = 900, 萬 ~6000 萬 7.25% 45,000, % = 3,262, 萬以上 7% 133,217,503 7% = 9,325,225 合計 193,217,503 13,727,725 b. 營建費用 本案都市更新事業計畫之建築結構類型為鋼筋混凝土造 (RC), 建材設備主 要採用等級表所列第二級建材, 樓層數為 20 層, 樓地板面積為 4, 坪 (13, m2 ), 因增建之地下四層 地下五層法定營建單價分別為 倍, 合併計算本案法定營建總價為 460,263,560 元,( 詳表 15-4 本案採用鋼筋 混凝土造第二級法定營建單價計算表 ) 表 15-4 本案採用鋼筋混凝土造第二級法定營建單價計算表 項目 1~20 層 地下一 ~ 三樓 鋼筋混凝土造第二級法定營建單價 ( 元 / 坪 ) 樓地板面積 ( 坪 ) 營建成本 ( 元 ) 106, ,041,537 地下四樓 138, ,394,449 地下五樓 148, ,194,022 挖填土方 , ,510,072 圍牆 ,480 總計 460,263,560 備註 15-3

159 表 15-5 營建成本分析表 序號 工程項目 單項成本 ( 複價 ) 帄均造價 ( 元 / m2 ) 成本百分比 (%) 壹 建築工程費用 1 假設工程 9,205, % 2 連續壁工程 17,490,015 1, % 3 地下室開挖及安全支撐工程 19,469,149 1, % 4 結構體工程 108,606,190 7, % 5 外部裝修工程 36,729,032 2, % 6 內部裝修工程 81,512,676 5, % 7 門窗工程 ( 內外部 ) 23,473,442 1, % 8 防水隔熱工程 7,962, % 9 雜項工程 4,602, % 10 景觀庭園工程 6,949, % 11 設備工程 ( 電梯 ) 4,372, % 小計 320,373, % 貳 機電工程 15,280,750 1 電氣設備工程 15,188,697 1, % 2 弱電及監控設備工程 2,623,502 1, % 3 發電機設備工程 12,749, % 4 給排水工程 15,234, % 5 生活廢水工程 8,606,929 1, % 6 消防設備工程 10,171, % 7 空調設備工程 79,855, % 小計 400,229, % 叁 合計 ( 壹 + 貳 ) 400,229, % 管理費 ( 含保險 利潤 )10% 40,022,918 2, % 營業稅 5% 20,011,459 1, % 總計 460,263,560 33, % c. 空氣污染防治費依行政院環境保護罫 93 年 5 月 31 日環罫空字第 A 號公告 營建工程空氣污染防制費收費費率表, 新建工程空污費 = 費率 ( 元 / m2 / 月 ) 建築面積 ( m2 ) 工期 ( 月 ), 拆除工程空污費 = 費率 ( 元 / m2 / 月 ) 總樓地板面積 ( m2 ) 工期 ( 月 ), 空氣污染防治費共計 42,872 元,( 如表 15-6 空氣污染防治費計算表所示 ) 表 15-6 空氣污染防治費計算表 費率建築面積 ( m2 ) 工期小計工程類別費基 ( 元 / m2 / 月 ) ( 樓地板面積 ) ( 月 ) ( 元 ) RC 造 ,092 建築 ( 房屋 ) 建築面積 * 工期 S 造 工程拆除 0.49 總樓地板面積 1, 空氣污染防治費合計 42,872 d. 其他必要費用 (a) 公寓大廈公共基金本案依 公寓大廈管理條例施行細則 第 6 條規定辦理, 其中工程造價依 新北市建築物 土地改良 雜項工作物等工程造價標準表 所訂之鋼股鋼筋混凝土建築物總樓層數 16 層以上建築物單位造價為 13,990 元, 另加圍牆及挖方等工程造價, 本案為 20 層大廈 樓地板面積為 13, m 2, 估算法定工程造價為 193,217,503 元, 故公寓大廈公共基金為 2,016,088 元,( 如表 15-7 公寓大廈公共基金估算表所示 ) 表 15-7 公寓大廈公共基金估算表 法定工程造價 : 193,217,503 元 費率級距 費率 金額計算 ( 元 ) 0 萬 ~1000 萬 2% 10,000,000 2% = 200, 萬 ~10000 萬 1.5% 90,000, % = 1,350, 萬 ~ 萬 0.50% 93,217, % = 466,088 合計 2,016,

160 (b) 開放空間管理維護基金本案參照 臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點 規定, 起造人應按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額, 設置公共開放空間管理維護基金 ( 以下簡稱管理維護基金 ) 專戶儲存負責管理運用 提列管理維護基金 = 13,990 * 0.25 * = 2,172,682 元 (c) 外水 電 瓦斯管線工程費預估興建 77 戶, 自來水部分每戶接管費用以 20,000 元計, 電力部分每戶接管費用以 20,000 元計, 瓦斯部分每戶接管費用以 35,000 元計, 合計每戶費用為 75,000 元 因此預估外水 電 瓦斯管線工程總計費用提列 5,775,000 元 (d) 建照執照相關規費依 建築法 第 29 條規定建築執造及雜項執造 : 按建築物造價或雜項工作造價收取 1/1000 以下規費, 如有變更設計時, 應按變更部分收取 1/1000 以下之規費 本工程預估法定造價為 193,217,503 元, 規費為 193,217 元 2. 權利變換費用 (1) 調查費 a. 都市更新規劃費包括都市更新事業概要計畫 辦理公聽會 都市更新事業計畫及權利變換計畫等作業項目 依委託合約金額並不得高於 新北市都市更新權利變換更新規劃提列基準 提列金額約 6,000,000 元提列 b. 不動產估價費委請三家鑑價機構查估權利變換前後更新單元內各宗土地及建築物之權利價值所需之費用 依合約金額並不得高於 新北市都市更新權利變換更新規劃提列基準 提列金額約 950,000 元提列 c. 土地複丈費 依每筆地號以 4,000 元計, 更新前後各鑑界乙次, 更新前 14 筆 更新後 2 筆土地, 共提列 16 4,000 = 64,000 元 d. 鑽探費用預計鑽探 3 孔, 每孔以 75,000 元計, 共提列 225,000 元 e. 鄰房鑑定費建築地下室開挖前鄰房鑑定以為日後鄰損爭議之參考, 初步估算調查約有 500 戶, 每戶以 4,200 元 (3,500 元另加公會行政費 ) 計算, 預估鄰房現況鑑定費約為 2,100,000 元 (2) 更新前土地及建物測量費用本更新單元範圍內及其毗鄰 20 公尺範圍內之土地及地上物實地測量及技師簽證等費用 依合約金額提列約為 700,000 元 (3) 合法建物拆遷補償費依第拾肆章所估算之合法建築物拆遷補償費提列, 共計約 3,754,649 元 (4) 其他土地改良物拆遷補償費依第拾肆章所估算之其他土地改良物拆遷補償費提列, 共計約 2,126,363 元 (5) 拆遷安置費 a. 合法建築物拆遷安置費 ( 建物租金補貼 搬遷補貼 ) 包括拆遷補助費 拆遷獎勵金, 住戶每戶 2 萬 / 月租金補貼 ( 施工期以 30 個月計 ), 及搬遷補助每戶 13 萬, 合計約需提列 8,030,000 元 b. 違章建築物拆遷補償費本案無違章建築物, 提列金額為 0 元 (6) 地籍整理費係指都市更新完成後, 辦理土地登記及建物第一次登記 抵押權設定 塗銷登記等, 所需之代書費及相關規費以每戶 20,000 元計, 共 77 戶, 費用共 1,540,000 元 15-5

161 3. 貸款利息指整體都市更新實施期間 ( 計畫核定至產權登記 ), 實施者先行支付工程費及權利變換費用 ( 扣除公寓大廈管理基金 開放空間管理維護基金及綠建築管理維護費用 ) 之融資孳息, 費用按 工程費用 + 權利變換費用 計算 而有關都市更新工程費用及權利變換費用貸款利率分建築融資貸款與自有資金, 依申請分配前一個月內中央銀行公佈之五大銀行帄均基準利率及一年期定存利率作為都市更新審議利率基準 本案暫依目前 ( ) 中央銀行公佈之五大銀行帄均基準利率 2.88%, 一年期定存利率 1.36%, 據此做為本案都市更新審議利率基準, 期間則以改建期 30 個月 (2.5 年 ) 計算公式為: (1)( 容積移轉費用 + 拆遷補償費 + 其他土地改良物補償費 )* 貸款年利率 * 貸款期間 =(108,177,925+3,754,649+2,126,363)*1.36%*2.5 年 =3,878,004 元 (2)( 工程費用 + 權利變換費用 - 公寓大廈管理基金 - 開放空間基金 - 合法拆遷補償費 - 其他土地改良物補償費 )* 貸款年利率 * 貸款期間 *0.5 =(484,191, ,490,011-2,016,088-2,172,682-3,754,649-2,126,363 )* 2.88 * 2.5 * 0.5 = 17,986,009 元 (3) 貸款利息 (1)+(2) = 3,878, ,986,009 = 21,864,013 元 4. 稅捐包括營建費用與建築設計印花稅, 印花稅以其費用之千分之ㄧ稅率計算, 總費用為 473,991 元 (1) 建築工程印花稅 : 依營建工程費之 1/1000 計,460,263, = 460,263 元 (2) 建築設計印花稅 : 依建築設計費之 1/1000 計,13,727, = 13,727 元 (3) 稅捐總費用 = 460, ,727 = 473,991 元 5. 管理費用 (1) 行政作業費 本案非更新條例第 9 條所定之更新事業, 故本項費用為 0 元 (2) 信託費用信託費用以合約內容為主, 費用約 4,000,000 元 (3) 總務及人事管理費用係指後勤之工程發包作業事宜等費用 總務及人事管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 ) 總務及人事管理費率 ( 本案採 5% 計算 ), 本項費用為 26,600,958 元 總務及人事管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 ) 5% = (484,191, ,490, ,864, ,991) x 5% = 26,600,958 元 (4) 銷售管理費銷售管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 ) 銷售費率 ( 本案採 6% 計算 ), 本項費用為 40,247,883 元 銷售管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 ) 6% = (484,191, ,490, ,864, ,991) x 6% = 40,247,883 元 (5) 風險管理費風險管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 + 行政作業費 + 信託費用 + 總務及人事管理費 ) 風險費率 ( 本案採 10.5% 計算 ), 本項費用為 70,433,795 元 風險管理費用 =( 工程費用 + 權利變換費用 + 貸款利息 + 稅捐 + 行政作業費 + 信託費用 + 總務及人事管理費 + 容積移轉費用 ) 10.5% =(484,191,144+25,490,011+21,864, , ,000,000+26,600, ,177,825) x 10.5% = 70,433,795 元 (6) 管理費用 = 行政作業費 + 信託費用 + 總務及人事管理費用 + 銷售管理費 + 風險管理費 = 0 + 4,000, ,600, ,247, ,433,795 = 141,282,635 元 15-6

162 6. 容積移轉費容積移轉土地取得費用乃依內政部 都市計畫容積移轉實施辦法 第九條規定, 接受基地移入送出基地之容積, 應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算 因此本案依此公式反算送出基地帄均公告現值並視容移土地交易市場行情加成作為估算取得土地之費用, 約 108,177,925 元 實際容積移轉總量與金額將以都市更新委員會核定及捐贈當期公告現值為準, 正確數據於權利變換計畫說明 二 收入說明本案整體更新事業開發更新後權利價值初步估算, 店面為 63,200,000 元, 住宅為 1,587,060,000 元, 停車位為 120,400,000 元, 預估總價值約為 1,770,660,000 元,( 詳表 15-6 預估整體更新事業開發收入表 ) 表 15-6 預估整體更新事業開發收入表項目面積 ( 坪 ) 帄均單價 ( 元 / 坪 ) 總價 ( 元 ) 店面 ,000,000 63,200,000 住宅 3, ,000 1,587,060,000 停車位 86 1,400, ,400,000 三 成本收入分析 ( 一 ) 整體更新事業財務分析本案現金流量分析 ( 詳表 15-7 現金流量分析表所示 ) ( 二 ) 實施者部分實施者更新損益為共同負擔費用中所列之風險管理費, 計 70,433,795 元 計算式如下 : 實施者損益 = 風險管理費 = 70,433,795 元 ( 三 ) 土地所有權人部分土地所有權人更新後可分配權利價值為更新後總價值扣除共同負擔費用之金額, 合計為 989,180,279 元 計算式如下 : 更新後可分配權利價值 = 更新後總價值 - 共同負擔費用, = 1,770,660,000 元 - 781,479,721 元 = 989,180,279 元 ( 四 ) 實施者與更新戶分配比例實施者 : 更新戶 =781,479,721:989,180,279 = 44.13%:55.87% 有關財務計畫所涉費用 更新前後土地權利價值及比例等項, 由實施者擬定都市更新權利變換計畫書時, 與土地所有權人再行確認, 實際更新後總價值以權利變換計畫書為準 合計 - - 1,770,660,000 註 :1. 本表中數據為委託專業估價公司依市場行情查估, 實際更新後總價值以權利變換計畫書為準 2. 本案地下室停車實際車位產權面積將以核定之地政機關登記為準 15-7

163 四 資金來源與控管方式 ( 一 ) 資金來源經費來源有三 : 實施者自有資金 建築融資貸款 預售款, 說明如下 : 1. 投入金額 711,045,926 元 781,479,721 ( 共同負擔 )- 70,433,795 ( 風險管理費 )= 711,045,926 元 2. 經費來源 (1) 實施者自有資金 213,313,778 元, 佔資金比例 30% (2) 建築融資貸款 497,732,148 元, 佔資金比例 70% 以上比例將視實施者更新期間財務實際狀況機動調整 施工期間若現金不足時, 將由實施者參酌現金流量分析表之各階段所需資金進行機動墊款, 期使更新工程順利完成 ( 二 ) 控管方式本案以權利變換方式實施, 由地主提供土地, 實施者提供資金共同辦理都市更新事業, 故權利變換所頇費用由實施者代為墊付, 並成立專案控管, 資金來源由實施者負責自行籌措或向金融機構融資貸款 為確保所有權人及實施者雙方面權益, 必要時本更新案可採信託機制或建築經理公司, 以使所有權人及實施者雙方面均能安心 15-8

164 表 15-7 現金流量分析表 15-9

165 壹拾陸 效益評估 一 更新前後效益評估比較 本更新單元更新前後效益評估比較說明 ( 如表 17-1 計畫效益評估說明表 ) 表 16-1 計畫效益評估說明表 評估項目更新前更新後 更新單元本身 鄰近地區 公眾 政府 位置區域地段甚佳, 但基地整體環境不佳 鄰近有捷運環狀線之板新站 (Y14 站 ), 但周邊主要仍為舊市區 缺乏社會環境改造之機會 土地立體規劃, 創造現代化企業經營環境 減少居民住宅重建之經濟負擔, 並可提升地段土地之經濟價值及住宅價格 提供企業參與都市改造工程與土地開發之發展管道, 活絡建築產業 配合市府推動都市更新之政策, 結合捷運環狀線之板新站所創造之便捷交通系統, 提升生活環境舒適性, 更新都市機能, 可改善地區環境品質 鼓勵居民參與都市更新事業以有限的社會資源進行都市社會環境改造, 所達到的公眾社會利益相當可觀 提高社區居民的向心力與認同感 土地無法有效利用促進土地之合理利用, 活絡地區性經濟, 增加政府稅收 ( 二 ) 對鄰近地區之效益本更新單元將興建成為一社區型集合住宅大樓, 配合市府推動都市更新之政策, 結合捷運環狀線之 Y14 站所創造之便捷交通系統, 提升生活環境舒適性, 更新都市機能 本更新單元臨街面不僅在都市設計量體 造型上考量周邊環境之協調, 於臨路側皆留設人行空間, 藉以改善地區環境品質 ( 三 ) 對公眾之效益透過本都市更新單元之辦理實施, 市府 都市更新委員會在管理及監督實施者之立場, 以有限的社會資源進行都市社會環境改造, 所達到的公眾社會利益相當可觀 另經由都市更新事業規定之程序, 積極鼓勵居民參與都市更新事業, 共同改善當地環境, 提高社區居民的向心力與認同感 ( 四 ) 對政府之效益更新事業促進土地之合理利用, 刺激地方商機並創造就業機會, 活絡地區性經濟, 增加政府稅收 二 實施後實質效益評估 ( 一 ) 對更新單元本身之效益本更新單元為住宅區, 位置區域地段甚佳, 惟因基地整體環境不佳, 未來透過都市更新事業進行整體土地立體規劃作為住宅大樓, 創造現代化生活環境 對於參與更新事業之居民而言, 都市更新事業之執行除減少居民住宅重建之經濟負擔, 並可提升地段土地之經濟價值及住宅價格 而對實施者而言, 都市更新事業提供企業參與都市改造工程與土地開發之發展管道, 活絡建築產業 16-1

166 壹拾柒 實施進度 表 17-1 預估實施進度表 17-1

167 壹拾捌 相關單位配合辦理事項 本案目前暫無其他相關單位配合辦理事項, 後續視計畫辦理情形再行提列所需相關配合辦理事項 18-1

168 壹拾玖 其他應加表明之事項 一 管理維護計畫社區管理維護內容詳附錄三 住戶管理規約 ( 草約 ) 二 容積移轉依民國 99 年 5 月 12 日總統公布修正 都市更新條例 第 30 條規定, 申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用, 經各級主管機關核定後, 由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 本案擬依都市更新條例修正規定, 將容積移轉費納入共同負擔, 並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 1. 操作機制本更新單元將在符合法令規定可適用獎勵容積之總和, 除更新獎勵外, 其餘總值在捷運車站 300 公尺範圍內不得超過基地面積乘以容積率之一倍之限制下, 以容積移轉方式取得容積, 以使建物開發強度符合地區定位 依據內政部營建罫於 95 年 6 月 26 日邀集相關單位及直轄市 縣 ( 市 ) 政府所召開之會議, 其中, 新北市轄內已循都市計畫法定程序於都市計畫書土地使用管制要點訂有容積移轉相關規定之都市計畫地區, 得就該分區管制要點有關規定或都市計畫容積移轉實施辦法擇一適用申請辦理容積移轉, 故本更新單元將依 100 年 1 月 17 日發布實施之 變更中和都市計畫 ( 土地使用分區管制要點專案通盤檢討 )( 第二階段 ) 書 土地使用分區管制要點有關規定, 以所捐公共設施保留地面積辦理容積移轉, 除更新獎勵外, 其餘總值在捷運車站 300 公尺範圍內不得超過基地面積乘以容積率之一倍之限制下, 以容積移轉方式取得容積 本案將申請 36.54% 之容積移轉獎勵容積, 容積移轉容積為 1, m2 2. 容積移轉土地取得費用計算說明容積移轉土地取得費用乃依內政部 都市計畫容積移轉實施辦法 第九條規定, 接受基地移入送出基地之容積, 應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算 因此本案依此公式反算送出基地帄均公告現值並視容移土地交易市場行情加成作為估算取得土地之費用 依委託專業估價公司估價資料, 目前取得公設用地之單價約為公告現值之 75%, 又考量未來 2 年後容移土地取得成本約為公告現值之 1.4 倍, 因此容積移轉土地取得費用 = 購買公共設施土地面積 * 購買公設用地帄均單價 =( 容移樓地板面積面積 / 容積率 )*( 基地公告現值 / 購地公告現值 )=(113,000 元 / m2 *75%*1.4)*(1, m2 /300%)=109,873,931 ( 元 ), 前述實際容積移轉總量與金額將以都市更新委員會核定為準, 正確數據於權利變換計畫說明 3. 容積移轉取得方式本案之容積移轉費納入共同負擔, 並由實施者辦理所有容積移轉事宜 三 房屋選配原則本案更新後房屋選配原則, 依據都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定 : 實施權利變換後應分配之土地及建築物位置, 應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理 ; 其未表明分配方式者, 得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇 但同一位置有二人以上申請分配時, 應以公開抽籤方式辦理 實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請 ; 未於規定期限內提出申請者, 以公開抽籤方式分配之 其期限不得少於三十日 由實施者先行與更新戶協調優先選定, 若同一戶有 2 人以上申請分配時, 則由實施者協調之, 倘無法協調時, 則改以公開抽籤方式辦理 19-1

169 附錄一 : 實施者證明文件 附錄一 - 1

170 附錄一 - 2

171 附錄二 : 綠建築規劃設計說明 綠建築標章之推動在我國分成候選綠建築證書與綠建築標章, 綠建築標章為取得使用執照或既有合法建築物, 合於綠建築評估指標標準頒授之獎章 候選綠建築證書則為鼓勵取得建造執照但尚未完工領取使用執照之新建建築物, 凡規劃設計合於綠建築評估指標標準之建築物, 即頒授候選綠建築證書, 為一 準 綠建築之代表 本案為一地下 5 樓, 地上 20 樓之集合住宅大樓, 其綠建築規劃評估分別說明如下 : ( 一 ) 銀級綠建築因本案將申請綠建築銀級標章, 故於綠建築之 9 項評估指標中, 檢討綠化量 基地保水 日常節能 CO2 減量 廢棄物減量 水資源及污水垃圾改善等 7 項指標, 依 綠建築解說與評估手冊 (2012 年版 ) 訂定之分級評估方法評定以上綠建築檢討指標, 各指標之詳細評估計算內容將於正式提出候選綠建築證書申請時, 依 綠建築標章申請審核認可及使用作業要點 規定檢附申請所需資料向評定機構提出申請, 並以評定會議之結果為準 本案分級評估總得分 Σrsi=42.85 分 ( 實際得分依標章審查結果 ), 因本案免評估生物多樣性指標, 所以分數位於銀級 41 RS<48 本案實際施工將符合綠建築標章分級評估之 銀級 標準 綠建築評估資料總表 分級評估表 各項指標評估表, 及各項指標簡述如下 : 附錄二表 -1 EEWH-RS 綠建築標章評估總表 一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地 二 建物概要 : 三 評估結果 : 申請指標項目 基準值 設計值 系統得分 生物多樣性指標 BDc=_ BD=_ RS1=_ 綠化量指標 TCO2c= TCO2= RS2=9.40 取 9.0 基地保水指標 λc=0.25 λ=0.55 RS3= 6.38 日常節能指標 HWs= <HWsc=? EEV= <EEVc=0.80? 0.80 EEV= Uaw= Uaf= EAC= EL= 免檢討 合格 不合格 合格 不合格 固定耗能設備 RS46=2.5 CO2 減量指標 0.82 CCO2=0.73 RS5=3.63 廢棄物減量指標 3.3 PI=3.17 RS6=2.03 室內環境指標 60.0 IE=_ RS7=_ 水資源指標 污水垃圾改善指標 2.00 WI=8.0 RS8=9.0 取 8.0 Rc= % 自來水替代率 5%? 免檢討 格 不合 Vs= Vc= m³? 免檢討 合格 不合格 污水指標是否合格 ( 配管檢查 )? 合格 不合格 10.0 Gi=14 RS9=3.56 系統總得分 RS=ΣRSi=42.85 四 綠建築標章分級評估級 : 綠建築標章等級 合格級 銅級 銀級 黃金級 鑽石級 九大指標全評估總得分 20 RS<37 37 RS<45 45 RS<53 53 RS<64 免評估生物多樣性指標 18 RS<34 34 RS<41 41 RS<48 48 RS<58 64 S 58 RS 綠建築標章等級判定 附錄二圖 -1 綠建築標章標誌 五 填表人簽章 : 附錄二 -1

172 . 擬訂新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地都市更新事業計畫案 附錄二表 -2 EEWH-RS 各指標計分法有九大指標無 設計值基準值變距 Rn( 註 ) 分級評估得分 RSi 得分上限 一.生物多樣性指標 BD= _ BDc= _ R1= _ RS1=18.75 R1+1.5= _ 0.0 RS1 9.0 二.綠化量指標 TCO2= TCO2c= R2= 1.16 RS2=6.81 R2+1.5= 9.40 取 RS2 9.0 三.基地保水指標 λ= 0.74 λc= 0.25 R3= 1.22 RS3=4.0 R3+1.5= RS3 9.0 四 日常節能指標 外殼節能 外殼節能 EEVc= 0.80 R41= 0.01 RS41=ei R 連棟住宅類 e1=10.0 其他住宿類 e2= RS RS 外牆隔熱 3.0 R42= 1.24 RS42=4.0 R42= RS RS 玻璃隔熱 5.5 R43= 0 RS43=2.0 R43= RS RS 空調節能 EAC= EACc= 0.80 R44= 0 RS44=10.0 R42+1.5= RS RS 照明節能 EL= ELc= 0.70 R45= 0 RS45=10.5 R43+1.5= RS RS 固定耗能設備 Eqi= Ui= RS46=Σ(Eqi Ui)= RS RS 五. CO2 減量指標 CCO2= 0.73 CCO2c= 0.82 R5= 0.11 RS5=19.40 R5+1.5= RS5 8.0 六.廢棄物減量指標 PI= 3.17 PIc= 3.30 R6= 0.04 RS6=13.13 R6+1.5= RS6 8.0 七.室內環境指標 IE= _ IEc= 60.0 R7= _ RS7=18.67 R7+1.5= _ 0.0 RS 八.水資源指標 WI= 8.0 WIc= 2.0 R8= 3.0 RS8=2.50 R8+1.5= 9.0 取 RS8 8.0 九.污水垃圾改善指標 GI= 14.0 GIc= 10.0 R9= 0.4 RS9=5.15 R9+1.5= RS9 5.0 合計總分 RS=ΣRSi=42.85 註 : 變距 R1~R9 為該指標的設計值與基準值的絕對值差與基準值之比, 依 設計值 - 基準值 基準值 之公式計算 表 3 EEWH-RS 分級評分基準 ( 單位 : 分 ) 綠建築等級 ( 得分概率分佈 ) 合格級 (0~30%) 銅級 (30~60%) 銀級 (60~80%) 黃金級 (80~95%) 鑽石級 (95% 以上 ) 九大指標全評估總得分 RS 範圍 20 RS<37 37 RS<45 45 RS<53 53 RS<64 64 RS 免評估生物多樣性指標 RS 範圍 18 RS<34 34 RS<41 41 RS<48 48 RS<58 58 RS 分級評估歸屬級別 ( 請勾選 ) 附錄二 -2

173 ( 二 ) 綠化量指標 1. 建築基本資料 (1) 基地面積 : m2 (2) 法定建蔽率 :50% (3) 土地使用分區 : 第四種住宅區 2. 綠化量設計概要景觀規劃以人工地盤花園設計為主, 栽植喬木 灌木 草花, 營造綠色生態廊道與斑塊 3. 綠化量指標說明於本案景觀規劃為喬木 灌木 花草密植混種 以本土原生 誘鳥誘蝶植物為主 運用不同高度 色彩 質感之植物營造豐富多層次之植栽設計 以多層次之栽植結合景石, 創造小型生物行動 棲息之空間 植栽選種以耐旱 抗風為主, 避免深根 板根性植栽, 並設置適當之澆灌系統 附錄二圖 3 地面層景觀設計配置圖 附錄二圖 -2 參考台灣原生植物圖鑑以本土原生種 誘鳥誘蝶植栽為主 附錄二 -3

174 附錄二表 -4 綠化量指標評估表 ( 三 ) 基地保水指標 EEWH-RS 綠化量指標評估表一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地二 綠化量評估植栽種類栽種條件固定量 Gi 栽種面 A 計算值 Gi Ai 生態複層 喬木 喬木種植間距 3.5m 大小喬木 灌木 以下且土壤深度 m2 0 kg花草密植混種區 1.0m 以上闊葉大喬木土壤深度 1.0m 以上 m kg 闊葉小喬木 針葉喬木 疏葉喬木 土壤深度 1.0m 以上 m kg 棕櫚類 土壤深度 1.0m 以上 00 0 m2 0 kg 灌木 土壤深度 0.5m 以上 ( 每m2至少栽植 4 株以上 ) kg 多年生蔓藤土壤深 0.5m 以上 kg 草花花圃 自然野草地 草坪 老樹保留 土壤深度 0.3m 以上 kg 米高徑 30cm 以上或樹齡 20 年以上 ΣGi Ai= kg kg kg 目前尚無基地鑽探資料, 暫假設表層為回填層, 統一土壤分類為 SF, 土壤滲透 係數 k=10-5 m/s, 基地最終入滲率 f=10-5 m/s 1. 保水量設計概要 本案土質暫假設為 SF, 故本案以 Q8 滲透側溝保水設計為主要設計手法, Q1 綠地 被覆地 草溝保水量 Q2 透水鋪面設計保水量 Q3 花園土讓雨水截 留設計為輔 2. 基地保水指標說明 基地的保水性能係指建築基地內自然土層及人工土層涵養水分及貯留雨水 的能力 基地的保水性能愈佳, 基地涵養雨水的能力愈好, 有益於土壤內微生 物的活動, 進而改善土壤之活性, 維護建築基地內之自然生態環境帄衡 三 生態綠化優待係數 α 針對有計畫之原生植物 誘鳥誘蝶植物等生態綠化之優惠 無特殊生態綠化者設 α=1.0 此優待必頇提出之整體植栽設計圖與計算表 其中 α= ra;ra= 原生或誘鳥誘蝶植物採用比例 四 綠化設計值 TCO2 計算 TCO2 = ( Σ ( Gi Ai ) ) α 五 綠化基準值 TCO2C 計算 TCO2 c=1.5 (0.5 A β ), A =(A0-Ap) (1- r), 若 A <0.15 A0, 則 A =0.15 A0,r= 法定建蔽率, 分期分區時 r= 實際建蔽率,Ap 為不可綠化之面積,β 為單位綠地 CO2 固定量基準 [kg/ m2 ] ra=1 α=1.3 TCO2= kg TCO2c= kg 六 系統得分 RS2=6.81 (TCO2- TCO2c)/TCO2c +1.5=9.40 取 9.0, (0.0 RS2 9.0) 附錄二圖 4 Q3 花園土壤保水設計概念圖 附錄二圖 5 Q8 滲透側溝保水設計概念圖 附錄二 -4

175 附錄二表 5 基地保水指標評估表 EEWH-RS 基地保水指標評估表一 建築物名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地二 基地最終入滲率 f 判斷鑽探報告土壤分類 = CL 土壤滲透係數 k= 10-5 m/s 最大降雨延時 t= (s) 基地最終入 率 f= 10-5 m/ 三 基地保水量評估 保水設計手法說明設計值保水量 Qi Q1 綠地 被覆地 草溝保水量常用保 Q2 透水鋪面設計保水水設計量 Q3 花園土壤雨水截留設計保水量 綠地 被覆地 草溝面積 (m 2 ) 透水鋪面面積 (m 2 ) 基層厚度 (m) 花園土壤體積 (m 3 ) 貯集滲透空地面積或景觀滲透水池 Q4 貯集滲透空地或景可透水面積 (m 2 ) 0 觀貯集滲透水池設計貯集滲透空地可貯集體積或景觀貯集滲透水池高低水位間之體積 (m 礫石貯集設施地表面積 (m 2 ) 8 特殊保 Q5 地下礫石滲透貯集 6.47 礫石貯集設施體積 (m 3 ) 8 水設計滲透排水管總長度 (m) 0 Q6 滲透排水管設計 0 開孔率 χ 0 Q7 滲透陰井設計 滲透陰井個數 n 0 0 Q8 滲透側溝 滲透側溝總長度 (m) 滲透側溝材質 a Qn 其他保水設計 由設計者提出設計圖與計算說明並經委員會認定後採用 0 0 ΣQi= 註 : 特殊保水設計為利用特殊排水滲透工程的特殊保水設計法, 山坡地及地盤滑動危機之區 域應嚴禁採用 四 基地保水設計值 λ 計算 Q ' 各類保水設計之保水量 Q Qi =758.92; λ= =0.55 Q0 原土地保水量 Q0=A0 f t= 五 基地保水基準值 λc 計算 λc=0.5 (1.0-r),r= 法定建蔽率, 分期分區時 r= 實際建蔽率, 若 r>0.85 時, 令 r=0.85 λc=0.25 ( 四 ) 日常節能指標詳細評估計算內容將於正式提出候選綠建築證書申請時, 依 綠建築標章申請審核認可及使用作業要點 規定檢附申請所需資料向評定機構提出申請, 並以評定會議之結果為準 1. 日常節能評估 (1) 建築外殼節能設計本案位於北部氣候分區, 為地上 20 層樓建築, 主要用途係供住宅使用 柱樑外露輔以陽台 雨遮等深遮陽雕塑亞熱帶建築風格 附錄二圖 8 外觀示意圖 六 系統得分 RS3=4.0 (λ-λc)/λc) +1.5=9.34, 取 9.0,(0.0 RS3 9.0) 附錄二 -5

176 (2) 計算 外殼節能效率 a. 本棟建築物外殼耗能量指標依據 2012 年 建築節能設計技術規範 檢討計 算住宿類之屋頂帄均熱傳透率 Uar 外牆帄均熱傳透率 Uaw 天窗帄均日射 透過率 HWs 及外殼玻璃可見光反射率 Gri 等價開窗率 Req 附錄二表 6 屋頂帄均熱傳透率 Uar 評估表 ( 參考 ) 構造大樣 厚度 dx [ m ] 熱阻係數 1/kx [ m2 K/W] 熱阻 R [ m2 K/W] 外氣膜 / cm 泡沫混凝土 / 防水隔熱材 / PS 隔熱板 / 鋼筋混凝土 / 附錄二表 7 外牆帄均熱傳透率 Uaw 評估表 ( 參考 ) 構造大樣厚度 dx[ m ] 外氣膜 磁磚 水泥砂漿 鋼筋混凝土 水泥砂漿 內氣膜 水泥砂漿 / 內氣膜 / 熱阻係數 1/kx [m.k/w] 1/ / / / / / 熱傳透率 Ui =1/R [W/( m2 K)] 0.50 熱傳透率 Ui =1/R [W/( m2.k)] 本案無水帄天窗設計, 因此不用從事公式 之評估, 以及天窗帄均日射透過 率 HWs 檢討 外殼玻璃可見光反射率 Gri<0.25 等價開窗率 Req=Aeq/Aen=10.28%<13% b. 依據建築技術規則規定, 進行 EEV 住宿類評估 =0.79< 0.80 (OK) c. EEV 值小於 0.80, 外殼設計十分優良, 因此本項評估通過 (3) 計算 空調系統節能效率 本案為住宿類建築, 無中央空調設計 直接令 EAC=0.80 (OK) (4) 計算 照明系統節能效率 本案照明評估乃是以照明水準較具共同標準之供公眾使用之空間為限, 至於儲藏室 停車場 倉庫 樓梯間 茶水間 廁所等非居室空間及住宅 等私人氣氛空間暫不列入評估 針對供公眾使用之空間設置高效率燈具以 及電子式安定器, 期能有效減少照明耗能, 達到節能減碳之目的 燈具效 率係數 IER= (Σni wi Bi Ci Di)/( Σni wi ri)=0.88 針對本案建築物的主要空間, 計算其面積與 Ai 用電總功率 swj,idr= (Σswj)/(ΣUPDcj* Aj)=0.80 進行 EL 評估 由於本案沒有使用特殊的再 生能源, 因此 β=0 EL=IER IDR (1.0-β1-β2) = (OK) 照明控制反射效率型號規格 ( 參考型號 ) 示意圖功率 (W)wi 安定器係數 Bi 係數 Ci 係數 Di 光源 :T5-14W 1 色溫 :6500K 固定方式 :T-BAR 式高功率電子式安定器 (5) 計算計算 固定耗能設備節能評估 熱水設備得分 : 建築物配有瓦斯管線, 但於初期暫無法取得瓦斯配管圖, 故 Eq1=0 分 熱水管保溫得分 : 熱水管採用節能型保溫材, 故 Eq2=2.0 分 烹飪設備得分 : 建築物配有瓦斯管線, 但於初期暫無法取得瓦斯配管圖, 故 Eq3=0 分 沐浴設備得分 : 本棟建築物均裝設淋浴及淋浴浴缸, 故 Eq4=0.5 分 附錄二 -6

177 固定耗能設備耗能型標準型節能型得分 熱水設備得分 Eq1 熱水管保溫得分 Eq2 烹飪設備得分 Eq3 沐浴設備得分 Eq4 (6) 綜合評估 電熱水爐 0 分瓦斯熱水爐 0.5 分 無保溫 0 分 4.1< 保溫材 U 值 ( 厚約 4~5mm) <4.7W/m 2 K,1.5 分 足量的太陽能熱水器 2.0 分 ( 每戶 )3.6m 2 為滿分, 依比例給分, 與瓦斯熱水爐不能重複計分 保溫材 U 值 ( 厚 6mm 以上 )<4.1W/m 2 K,2.0 分 電熱爐 0 分瓦斯爐 0.5 分 按摩浴缸 0 分淋浴浴缸 0.5 分淋浴 1.0 分 合計 2.5 經過以上 外殼 空調 照明 固定耗能 四種節能的評估後, 空調 免評估, 外殼及照明均小於基準值, 因此 日常節能指標 予以通過 2. 日常節能指標說明 本案檢討外殼節能 建築物立面外遮陽設計, 利用陽台與突出之屋簷作為 深遮陽處理, 降低外遮陽修正係數 Ki 值 且屋頂設置隔熱材, 大幅降低屋頂隔 熱的熱傳透率 Ui 值 本案採減低建築外殼開窗率 開口部外遮陽設計 注意建 築物座向方位 避免全面玻璃外殼設計, 屋頂隔熱處理等設計重點 無中央空 調設置, 免檢討 採用高效率節能燈具以及電子式安定器 所以 : (1) EEV 值均小於 0.80, 外殼設計十分優良 (2) EAC 空調設計免評估 (3) EL 值小於 0.70, 照明設計十分優良 (4) 固定耗能 =2.5 附錄二表 8 日常節能指標評估表 EEWH-RS 日常節能指標評估表 一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地二 日常節能評估項目 A 建築外殼節能評估 1. 水帄透光開窗日射遮蔽 HWs= <HWsc= 合格 不合格 2. 玻璃可見光反射率 合格 不合格 3. 屋頂帄均傳透率 合格 不合格 4. 外牆帄均傳透率 Uw=2.75<3.5(w/m² k) 合格 不合格 5. 外牆帄均傳透率 Uaf=4.7<5.5(w/m² k) 合格 不合格 6. 建築外殼節能效率 EEV=EV/EVc=10.28/13=0.79<EEVc=0.8 合格 不合格 RS41=ei (0.80-EEV)/ =2.15,(0.0 RS41 9.0) 外殼節能連棟住宅 e1 類 =10.0; 其他住宿類 e2=15.0 外牆隔熱 玻璃隔熱 RS42=4.0 (3.0-Uaw)=1.0,(0.0 RS42 4.0) RS43=2.0 (5.5-Uaf)=1.6,(0.0 RS43 4.0) B 空調系統節能 EAC B1 個別空調部分 ( 管理室 大廳 穿堂以外之居室空間不論已裝或未裝個別空調機, 均應視為個別空調空間, 個別空調部分面積 Afc = m²) 1. 個別空調具有節能標章證明時, 採用一級節能標章空調面積比 Ar = ; 二級節能標章空調面積比 Ar = 合格 不合格 EAC=0.8-(0.4 Ar Ar )=1.5 EACc= 無裝設或裝設而無法提供節能標章證明時 : 合格 不合格 EAC=0.8 EACc=0.8 子系統得分 RS44 =10.0 (0.80-EAC)/ =1.5,(0.0 RS44 6.0) B2 中央空調系統部分 ( 唯設有中央空調系統時才進行以下評估 ) 中央空調空調面積 Afc = m² 中央空調主機總容量 = RT a1=prs= Σ(HCi COPci)= Σ(HCi COPi)= b1=σ(hci COPci)/Σ(HCi COPi)= c1=rs= a2=prf= b2=σ(pfi)/σpfci)= c3=rf= a3=prp= b3=σ(ppi)/σ(ppci)= c4=rp= a4=prt= b4=σ(pti)/σ(ptci)= c5=rt= EAC={a1 b1 c1+a2 b2 c2+a3 b3 c3+a4 b4 c4} c5= 0.8 合格 不合格 子系統得分 RS44 =10.0 (0.80-EAC)/ =,(0.0 RS44 6.0) 系統得分 RS44=(RS44 Afc +RS44 Afc ) (Afc +Afc )= 1.5,(0.0 RS44 6.0) 附錄二 -7

178 EEWH-RS 日常節能指標評估表 C 照明系統 EL 1. 住宿單元部分面積 Afi = m², 其他居室部分面積 Afi = m², 令住宿單元部分之子系統得分 RS45 = 其他居室部分之子系統得分 RS45 計算如下 : IER=0.88 IDR=0.80 β1=0 β2=0 β4=0 EL=IER IDR (1.0-β1-β2-β4)=0.70 ELc=0.70 合格 不合格子系統得分 RS45 =7.00 (0.70-EL)/ =1.5,(0.0 RS ) 系統得分 RS45=(1.0 Afi +RS43 Afi ) (Afi +Afi )=1.5,(0.0 RS45 5.0) D 固定耗能設備節能評估耗能設備熱水設備 Eq1=0 熱水管保溫 Eq2=2.0 烹飪設備 Eq3=0 沐浴設備 Eq4=0.5 使用率熱水設備 U1=1 熱水管保溫 U1=1 烹飪設備 U2=1 沐浴設備 U3=1 系統得分 RS46=Σ(Eqi Ui)=2.5,(0.0 RS46 4.0) 三 日常節能指標得分率 RS41=ei (0.80-EEV)/ =2.15,(0.0 RS41 9.0) RS42=4.0 (3.0-Uaw)=1.0,(0.0 RS42 4.0) RS43=2.0 (5.5-Uaf)=1.6,(0.0 RS43 4.0) 總系統得分 RS44=(RS44 Afc +RS44 Afc ) (Afc +Afc )=1.5,(0.0 RS44 6.0) S45=(1.0 Afi +RS43 Afi ) (Afi +Afi )=1.5,(0.0 RS45 5.0) RS46=Σ(Eqi Ui)=2.5,(0.0 RS46 4.0) R R R R S R ( 五 ) 二氧化碳減量指標建築物二氧化碳減量最大影響因素在於 結構合理化 建築輕量化 耐久化 與 再生建材使用 等四大範疇 本案為地上 20 層建築物, 屬高層建築 1. 本案在結構合理化之形狀係數評估如下 : 形狀係數 F=1.2 帄 立面造型略帶變化但不至於過分裝飾 2. 本案在建築輕量化之輕量化因子評估如下 : 輕量化因子 W=1.0 (1) 採 RC 構造,w1=1.0 (2) 隔間牆採用磚牆,w2=0 (3) 外牆為 RC 外牆,w3=0 (4) 無使用整體衛浴,w4=0 3. 本案在建築耐久化之耐久化因子評估如下 : 耐久化因子 D=0.13 (1) 耐震力合於建築物耐震設計規範 (2) 大部分給排水管路與電信線路採明管設計, 設備更新時會傷及裝潢, 但不會傷及結構軀體 (3) 所有機械均有充足搬運路徑及更新維修空間 4. 本案在再生建材使用之非金屬再生建材使用係數評估如下 : 非金屬再生建材使用係數 R=0.3 (1) 本案採用高性能混凝土 附錄二 -8

179 附錄二表 9 二氧化碳減量指標評估表 EEWH-RS 二氧化碳減量指標評估表一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地建築物構造 : 地下 5 樓, 地上 20 樓 RC 構造住宿類建築 ; 屬高層建築二 是否為舊建築物再利用案? 舊結構再利用率 Sr( 舊結構體與總結構體之樓地板面積比 )=, 是 CCO2= Sr=, 進入最後之系統得分計算 否進入以下評估 三 CO2 減量評估項目 A 形狀係數 F D 耐久化係數 D 平面形狀 立面形狀 評估項目 計算值 fi 係數 1. 帄面規則性 a 帄面規則 帄面大略規則 1 帄面不規則 2. 長寬比 b b= 1 3. 樓板挑空率 e e= 1 4. 立面退縮 g g= 立面出挑 h h= 層高均等性 i i= 1 7. 高寬比 j j= 1.05 F=f1 f2 f3 f4 f5 f6 f7 且 F B 輕量化係數 W 評估項目 Wi ri 木構造 鋼構造 輕金屬構造 RC 構造 SRC 構造 主結構體 1 1 磚石構造載隔間牆 輕隔間牆 磚牆 RC 隔間牆 0 1 重項外牆 金屬玻璃帷幕牆 RC 外牆 PC 版帷幕牆 0 1 目衛浴 W4 預鑄整體衛浴 0 0 RC SRC 構造混凝 高性能混凝土設計 預力混凝土設計 其他混凝土減 0 0 土減量設計量設計 W =Σwi ri, 且 W 大項 耐久性 維修性 其他 小項 di 建築物耐震力設計 d1 0 柱樑部位耐久設計 d2 0 樓版部位耐久設計 d3 0 屋頂防水層 d4 0 空調設備管路 d5 0 給排水衛生管路 d 電氣通信線路 d 其他有助於提升耐久性之設計 d D=Σdi, 且 D EEWH-RS 二氧化碳減量指標評估表 C 非金屬建材使用率 R 高爐 高性能 再生面磚 地磚 再生級配其他再生 水泥 混凝土 室內 室外 立面 骨材 材料 再生建材使用率 (Xi) CO2 排放量影響率 (Zi) CCR 0.12 CSER 優待倍數 (Yi) 單項計算 Xi Zi Yi = R=ΣXi Zi Yi, 且 R 四 CO2 減量設計值計算 CCO2=F W (1-D) (1-R)=0.73 五 系統得分 RS5=19.40 (0.82-CCO2)/ =3.63,(0.0 RS5 9.0) 附錄二 -9

180 ( 六 ) 廢棄物減量指標 1. 工程不帄衡土方比例 : PIe=0.5 PIe 1.5,PIe= 施工廢棄物比例 : PIb 0.0,PIb=1 3. 拆除廢棄物比例 : PId 0.0,PId= 施工空氣污染比例 : PIa 0.2,PIa=0.37 廢棄物減量 工程不帄衡土方 PIe 施工廢棄物比例 PIb 拆除廢棄物比例 PId 施工空氣污染比例 PIa PIe=1.5 RC 高性能混凝土 高爐水泥 說明 工地設有專用洗滌車輛與土石機具之清洗措施 工地設有污泥沉澱過濾處理設施 ( 針對車輛污泥 土石機具之清洗污水 地下工程廢水 ) 工地車行路面全面鋪設鋼板或打混凝土 工地車行路面 堆料棄土區 / 傾卸作業 裸露地面灑水噴霧 結構體施工後加裝防塵罩網, 採用網徑 0.5mm, 網距 3mm 為基準 土石運輸車離開工地前覆蓋不透氣防塵罩 工地周界築有高 1.8m 以上之圍籬 附錄二表 10 廢棄物減量指標評估表 EEWH-RS 廢棄物減量指標評估表 一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地 容許開挖土方基準 Mc(m 3 ) 0.65 總樓地板面積 AF( m2 ) _ 工程不帄衡土方量 M(m 3 ) 0 有利於他案土方量 Mr(m 3 ) 0 建築構造別減量係數 α2 0 公害防治係數 β _ 二 是否為舊建築物再利用案? 舊結構再利用率 Sr( 舊結構體與總結構體之樓地板面積比 )=, 是 RS6=10.0 Sr=,(0.0 RS6 9.0) 否進入以下評估 三 廢棄物減量評估項目 A 工程不帄衡土方比例 Pie PIe =(M-Mr)/(AF Mc)= 1.5 ; 且 0.5 PIe 1.5 B 施工廢棄物比例 PIb 營建自動化使用工法 採用率 ri 優待係數 yi 單項計算 ri yi 金屬系統模版 鋼承版系統或木模系統模版 預鑄外牆 預鑄樑柱 預鑄樓版 預鑄浴廁 乾式隔間 其它工法 0-0 營建自動化優待係數 α1=σri yi= 0 PIb= α1-α2= 1 ; 且 PIb 0.0 C 拆除廢棄物比例 PId 高爐水泥高性能混凝土再生混凝土骨材再生面磚其他再生材料 再生建材使用率 (Xi) 加權係數 (Zi) CWR 0.08 CSER 單項計算 Xi Zi = γ=σ Xi Zi= 0.08 PId=1.0-α γ= 0.3 ; 且 PId 0.0 D 施工空氣污染比例 PIa PIa=1.0 Σ(α3i) = 0.37 ; 且 PIa 0.2 四 廢棄物減量設計值計算 PI=PIe+PIb+PId+PIa-β=3.17 五 系統得分 RS6=13.13 (3.30-PI)/ =2.03,(0.0 RS6 9.0) 附錄二 -10

181 ( 七 ) 水資源指標 1. 節水設計概要說明 (1) 本案每層住宅單元浴廁全面採用具省水標章的兩段式馬桶 ( 大號 6 公升以下, 小號 3 公升以下 ) 公共空間設置自動感應充便或有節水設計之小便器, 供公眾使用之水栓採用具省水標章認證之自動感應水栓或自閉式水栓 附錄二圖 10 雨水再利用設施剖面示意圖 附錄二圖 9 採用具有省水標章認證之器具 (2) 本案設置雨水回收系統一座, 作為澆灌使用, 以減少自來水使用量 (3) 所有綠地設置微滴灌 或噴霧器噴灌 或自動偵濕澆灌等節水澆灌系統 2. 彌補措施規劃概要說明 (1) 本案所有綠地設置節水澆灌系統, 以節約用水 (2) 本案無設置私人用按摩浴缸或豪華型 SPA 淋浴設備單元 (3) 本案基地面積 m2, 總樓地板面積小於 m2, 無頇設置大耗水彌補設施 (4) 本案設置雨水利用系統一座 附錄二圖 11 雨水再利用系統昇位示意圖 附錄二 -11

182 附錄二表 11 水資源指標評估表 一 建築名稱 : 朝城中和區安帄段 EEWH-RS 水資源指標評估表 基地所在地區新北市中和區大型耗水設施 有 ; 無 日降雨概率 P 0.37 日帄均雨量 R 6.31 集雨面積 Ar _ 儲水天數 Ns 8.12 二 水資源指標計算式 編號評分項目得分 a 大便器 3.0 b 小便器 1.0 c 供公眾使用之水栓 1.0 d 浴缸或淋浴 0.0 e 雨中水設施或節水澆灌系統 3.0 f 空調節水 _ 三 自來水替代率評估項目 A 自來水替代水量 Ws 日集雨量 Wr = R Ar P = 雨水利用設計量 Wd =ΣRi = B 建築類別總用水量 Wt 評估項目 建築類型 規模類型 水資源指標總得分 WI=a+b+c+d+e+f= 8.0 單位面積用水量 Wf ( 公升 /(m 2. 日 )) Ws = Af 或 Nf(m 2 ) _ (Ws 以 Wr 或 Wd 兩者 全棟建築總用水量 Wt ( 公升 / 日 ) _ C 自來水替代率 Rc = Ws Wt = _ 合格 不合格 D 雨水貯集槽 V S = _ 標準值 VC = _ 合格 不合格 三 水資源設計值計算 WI=a+b+c+d+e+f=8.0 四 系統得分 RS8=2.50 (WI-2.0)/ =9.0 取 8.0,(1.5 RS8 8.0) 附錄二表 12 污水及垃圾改善指標評估表 EEWH-RS 污水垃圾改善指標評估表一 建築名稱 : 朝城建設新北市中和區安帄段 912 地號等 14 筆土地二 污水垃圾改善評估項目 A 污水指標查核污染源查核對象合格條件有無 一般生活雜排水 專用洗衣雜排水 專用廚房雜排水 專用浴室雜排水 所有建築物的浴室 廚房及洗衣空間, 或其他類建築物之一般生活雜排水 所有生活雜排水管確實接管至污水處理設施或污水下水道, 尤其住宅建築每戶必頇有專用洗衣空間並設有專用洗衣水排水管接至污水系統 ( 檢附污水系統圖 ) 寄宿舍 療養院 旅館 必頇設置截留器並定期清理, 同時將排水管醫院 洗衣店等建築物確實接管至污水處理設施或污水下水道 ( 檢的專用洗衣空間附污水系統圖 ) 學校 機關 公共建築 設有油脂截留器並定期清理, 同時將排水管餐館 俱樂部 工廠 確實接管至污水處理設施或污水下水道 ( 檢綜合辦公大樓等設有餐附油脂截留器設計圖與污水系統圖 ) 飲空間 員工餐廳的專用廚房 運動設施 寄宿舍 醫院 療養院 俱樂部等建築物的專用浴室 排水管確實接管至污水處理設施或污水下水道 ( 檢附污水系統圖 ) 註 : 複合建築或機能複雜之建築物所需檢討之生活雜排水項目若不只單一水源, 必頇同時檢查通 過方為及格 B 垃圾指標查核 垃圾處理措施 ( 檢附相關圖說 ) 獎勵得分 Gi 有無 1. 當地政府設有垃圾不落地等清運系統, 無頇設置專用垃圾集中場及 密閉式垃圾箱者 ( 本項與 項不能重複得分 ) 2. 設有廚餘收集處理再利用設施並於基地內確實執行資源化再利用者 ( 必頇有發酵 乾燥處理相關計畫書及設備說明才能給分, 限已完工建築申請 ) G1=8 分 G2=5 分 3. 設有廚餘集中收集設施並定期委外清運處理, 但無當地資源化再利用者 (2. 與 3. 只能任選其一, 限已完工建築申請 ) G3=2 分 4. 設有落葉堆肥處理再利用系統者 ( 必頇有絞碎 翻堆 發酵處理相關計畫書及設備說明才能給分, 限已完工建築申請 ) G4=4 分 5. 設置冷藏 冷凍或壓縮等垃圾前置處理設施者 G5=4 分 6. 設有空間充足且運出動線說明合理之專用垃圾集中場 ( 運出路徑必頇有明確圖示 ) G6=3 分 7. 專用垃圾集中場有綠化 美化或景觀化的設計處理者 G7=3 分 8. 設置具體執行資源垃圾分類回收系統並有確實執行成效者 G8=2 分 9. 設置防止動物咬食且衛生可靠的密閉式垃圾箱者 G9=2 分 10. 垃圾集中場有定期清洗及衛生消毒且現場長期維持良好者 ( 限已完 工建築申請 ) G10=2 分 11. 上述以外之垃圾處理環境改善規劃, 經評估認定有效者 G11= 認定值 三 污水垃圾改善設計值計算 GI=ΣGi=14 四 系統得分 RS9=5.15 (GI-10.0)/ =3.56,(0.0 RS9 5.0) 附錄二 -12

183 ( 八 ) 污水及垃圾改善指標 1. 所有生活雜排水管確實接管至污水處理設施或污水下水道, 尤其住宅建築每戶必頇有專用洗衣空間並設有專用洗衣水排水管接至污水系統 本案為衛生下水道接管區, 污水排放至衛生下水道 屋頂雨水管收集雨水, 至筏基內雨水收集池, 當收集池滿水時, 於壹樓設電磁閥排至公共排水溝 2. 設有充足空間且動線說明合理之專用垃圾集中場 3. 垃圾集中場有綠化 美化或景觀化的設計處理 4. 設置具體執行資源垃圾分類回收系統並有確實執行 5. 設置防止動物咬衛生可靠密閉式垃圾箱 6. 設置冷藏垃圾前置處理設施 7. 設有廚餘集中設施並定期委外清運處理, 但無當地資源化再利用 附錄二圖密閉垃圾桶意象 12 附錄二圖 13 資源分類意象資源分類桶意象 資源分類意象 密閉垃圾桶意象 ( 九 ) 綠建築效益分析本案為響應政府推動生態城市 節能減碳 低碳社區 低碳城市之政策, 進行綠建築設計, 有效減緩建築開發行為對地球環境的衝擊 1. 基地綠化除人行道部分疏植闊葉喬木外, 並以生態複層植栽綠化方式進行綠化, 藉以塑造生態城市環境, 提供生物多樣可能性, 並減緩都市熱島效應與地球暖化之危機 2. 本案以 Q8 滲透側溝保水設計為主要設計手法,Q1 綠地 被覆地 草溝保水量 Q2 透水鋪面設計保水量 Q3 花園土讓雨水截留設計為輔 藉以提升基地保水能力, 減緩都市熱島效應與地球暖化之危機 本案有效貯集保水之作法, 可避免豪暴雨發生時大量徑流排入公共下水溝, 減緩都市洪峰 3. 日常節能指標部分, 進行優良外殼節能設計, 降低日射熱透過率 針對管委會辦公室 梯廳 地下停車場等公共空間, 設置高效率燈具以及電子式安定器, 期能有效減少照明耗能 為提升健康室內空氣環境品質, 增加可開窗總面積以促進自然通風性能, 達到節能減碳之功效 4. 二氧化碳減量部分, 內部採用磚牆, 分戶牆採用 RC 隔間牆 建築帄面對稱, 立面造型略帶變化, 但不至於過分裝飾, 以達二氧化碳減量之效益 5. 廢棄物減量部分, 本案採高性能混凝土 高爐水泥使用設計, 進行施工中空氣污染防治, 以減少營建污染之產生 6. 水資源指標部分, 採用具有省水標章之用水器具, 包括二段式省水馬桶 ( 大號 6 公升 小號 3 公升 ) 供公眾使用之小便器 水栓 並且, 設置雨水回收再利用及節水澆灌系統, 以達到開源節流之綠建築設計目標 7. 污水垃圾改善指標部分, 所有生活雜排水管確實接管至污水處理設施或污水下水道, 尤其住宅建築每戶必頇有專用洗衣空間並設有專用洗衣水排水管接至污水系統 本案並設置垃圾冷藏設備 密閉式垃圾箱 資源回收桶等垃圾減量設施 附錄二圖 14 雨污水分流示意圖 附錄二圖 15 垃圾冷藏設備示意圖 附錄二 -13