案名

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契屈
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1 編號 :P 臺北市政府公告發文日期 : 中華民國 107 年 6 月 7 日發文字號 : 府都規字第號附件 : 計畫書 1 份主旨 : 核定公告本市都市計畫修訂臺北市南港區南港段一小段 366 地號等土地住宅區 ( 特 ) 土地使用分區管制細部計畫案計畫書, 並自 107 年 6 月 8 日零時起生效依據 : 一臺北市都市計畫委員會 107 年 5 月 9 日北市畫會一字第號函二都市計畫法第 23 條公告事項 : 一詳如都市計畫書二公告地點 : 本府公告欄 ( 無附件, 計畫書置於本府市政大樓 1 樓東區都市計畫工作站 ) 臺北市南港區公所刊登本府公報( 無附件 ) 市長柯文哲都市發展局局長林洲民決行

2 臺北市都市計畫書修訂臺北市南港區南港段一小段 366 地號等土地住宅區 ( 特 ) 土地使用分區管制細部計畫案臺北市政府中華民國 107 年 6 月 7 日府都規字第號公告實施

3 案名 : 修訂臺北市南港區南港段一小段 366 地號等土地住宅區 ( 特 ) 土地使用分區管制細部計畫案申請單位 : 臺北市都市更新處辦理單位 : 臺北市政府計畫範圍 : 詳如計畫圖所示類別 : 變更法令依據 : 都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款詳細說明 : 壹計畫緣起本計畫範圍位於 91 年 7 月 12 日府都四字第號公告擬訂南港經貿園區特定專用區 R13 街廓細部計畫案所劃定之更新地區內, 區內建物老舊寙陋未能與鄰近之南港經貿園區配合, 但由於面積較大區內所有權人數眾多, 且現況使用容積高改建誘因不足, 導致重建整合困難本案經檢討符合 104 年 01 月 20 日府都新字第號公告第三次修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫行動計畫一 : 以都市計畫專案變更方式協助更新重建之條件 :1. 本更新單元為都市計畫住宅區 ( 特 );2. 本更新單元面積為 5, 平方公尺, 達 2,000 平方公尺以上 ;3. 本更新單元內皆為 4 層樓建築物, 戶數共計 99 戶, 所占戶數達更新單元總戶數 1/3 以上 ;4. 且不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元, 皆符合申請條件本案實施者首泰建設股份有限公司配合市政府政策, 藉由都市計畫專案辦理細部計畫變更, 期爭取本專案相關容積獎勵, 改善居住及周邊環境, 促進老舊建築社區轉型為節能減碳生態友善的社區, 提升都市整體環境品質, 爰依都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款規定, 辦理本變更計畫 1

4 貳原都市計畫情形一原都市計畫發布情形表 1 歷年都市計畫發布情形整理表編號都市計畫案名稱公告日期文號 1 擬訂本市南港內湖兩地區主要計畫案擬訂南港區三重里附近地區細部計畫案修訂南港區基隆河以南, 臺北縣市界以西, 中南公園以北, 惠民街以東附近地區細部計畫 ( 通盤檢討 ) 案修訂臺北市南港區都市計畫 ( 主要計畫 ) 通盤檢討案擬訂南港經貿園區特定專用區 R 十三街廓細部計畫案修訂臺北市南港經貿園區部分住宅區土地使用分區管制規定案修訂南港經貿園區特定專用區 R13 街廓容積移轉時限規定計畫案修訂臺北市南港經貿園區特定專用區細部計畫通盤檢討案二計畫位置府工二字第號府工二字第號府工二字第號府都二字第號府都四字第號府都規字第號府都規字第號府都規字第號本計畫範圍位於臺北市南港區三重路以西三重路 41 巷以北三重路 67 巷以南所圍街廓範圍內, 鄰近南港展覽館及捷運南港軟體園區站 ( 詳圖 1 ) 三使用分區本計畫區面積為 5, 平方公尺, 使用分區為住宅區 ( 特 ), 建蔽率 45% 容積率 225%( 詳圖 2) 2

5 圖 1 計畫範圍位置示意圖 3

6 圖 2 現行都市計畫示意圖 4

7 參基地發展現況一土地使用現況本計畫範圍內建物以住宅使用為主, 計有 13 棟合法建築物, 皆為四層樓鋼筋混凝土造建築物, 合計 99 戶, 四層樓戶數佔區內總戶數比例為 100 %, 屋齡均逾 30 年以上, 建築物老舊窳陋且缺乏電梯及停車空間, 耐震及防火安全堪慮, 亟待更新改建二土地權屬本計畫區內土地為臺北市南港區南港段一小段地號等共計 21 筆土地, 土地面積 5, m2, 其中 373 地號 ( 權利範圍 : 全部 ) 及地號 ( 權利範圍 :1/5) 為臺北市所有 ( 管理者 : 臺北市政府財政局 ), 其餘均為私有 ( 土地權屬如表 2 及圖 3 所示 ) 表 2 土地權屬面積人數統計表土地權屬 ( 管理機關 ) 臺北市 ( 管理者 : 臺北市政府財政局 ) 土地面積 ( m2 ) 比例 (%) 人數 ( 人 ) 比例 (%) % % 私有土地 4, % % 合計 5, % % 5

8 圖 3 土地權屬示意圖 6

9 肆地區發展現況一附近地區重大建設近年來南港地區推動多項重大產業及交通建設, 周邊相關重大建設包括 : 捷運南港線東延段鐵路地下化林蔭廊帶南港車站 BOT 南港高鐵站沿線新生地暨周邊土地整體再開發計畫北部流行音樂中心經貿園區之南軟一至三期南港展覽館國家會展中心中國信託商業銀行企業總部等 ( 詳圖 4) 本區在三鐵共構等相關重大建設之投入, 有助於加速帶動南港地區之整體發展, 創造產業居住交通休閒生態保育機能均衡之臺北東區新都心二交通系統 ( 一 ) 主要道路本計畫範圍東側三重路 (50 公尺 ) 北側重陽路 (20 公尺 ) 及經貿二路 (50 公尺 ), 向北可達內湖地區, 南接南港路向西至松山區 ; 南港路一段 (30 公尺 ), 向西可至松山區及信義區, 向東通往汐止及基隆等 ( 二 ) 次要道路本計畫範圍周邊之次要道路為園區街 (15 公尺 ) 新民街 (12 公尺 ) 及惠民街 (12 公尺 ), 其中基地南側的園區街目前已開闢完成, 區域內交通更為便捷 ( 三 ) 大眾運輸 1. 公共汽車路線本計畫範圍周邊現況大眾運輸系統以市區公車為主, 公車行駛路線多集中三重路重陽路及園區街, 主要服務南港經貿園區往來之乘客 2. 捷運系統東側沿三重路有捷運文湖線, 銜接內湖南港文山木柵等區, 其中南港軟體園區站距離本計畫範圍約 150 公尺內 ( 四 ) 人行及自行車系統本計畫範圍周邊區域主要道路系統中, 包括經貿一路經貿二路三重路經貿二路 157 巷重陽路及園區街等路段皆設置有寬度不等之專用人行步道本計畫範圍內現況多以寬度在 2 公尺以下之人行步道系統為主, 步行空間較不友善 7

10 鄰近本計畫範圍周邊共設置有四處 YouBike 微笑單車租借站, 包括有捷運南港展覽館站 (5 號出口 ) 南港世貿公園南港國小(R16 停車場 ) 以及捷運南港軟體園區站 (2 號出口 ), 供周邊居民及一般民眾使用, 並分別於三重路經貿二路南港路一段及市民大道八段等路段規劃有自行車道系統本計畫範圍周邊之人行及自行車系統現況 ( 詳圖 5 及圖 6) 三附近公共設施現況 ( 一 ) 公共設施現況本計畫區附近周圍 500 公尺之公共設施包括 : 南港高工南港國小捷運文湖線南港軟體園區站南港展覽館站後港公園經貿公園經貿園區 P1 公園及南港 65 號綠地等 ( 詳圖 7) ( 二 ) 公共設施服務水準檢討本計畫區鄰近南港高工南港國小等, 學校體系相當完整, 以及有系統規劃的公園綠地 ( 如經貿園區 P1 公園 ), 公共設施可謂相當完備在此機能完善的區域內, 本計畫區所在的 R13 街廓所扮演的為住宅區, 以滿足區內就業人口的居住需求為目標, 提供優質住宅, 並規劃留設合宜的開放空間與周邊環境串聯, 形塑舒適的生活場域 8

11 圖 4 周邊相關重大建設示意圖 9

12 圖 5 基地周邊人行及自行車系統現況示意圖 10

13 圖 6 計畫範圍周邊人車動線示意圖 11

14 圖 7 周邊公共設施分布示意圖 12

15 伍周邊都市更新辦理情形本計畫區位於本府 91 年 7 月 12 日以府都四字第號函公告劃定之更新地區 ( 擬訂南港經貿園區特定專用區 R13 街廓細部計畫案 ) 範圍内本計畫區周邊 R13 R14 街廓內, 含本計畫區在內, 共有 12 處民間自行劃定之更新單元, 詳見下表 3 及圖 8 表 3 計畫區周邊辦理都市更新情形一覽表編號都市更新單元名稱辦理情形 A 南港區南港段一小段 619 地號等 6 筆土地都市更新事業計畫案 99 年 4 月 19 日完工取得使照 B 南港區南港段一小段 560 地號等 18 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 98 年 5 月 11 日完工取得使照 C 南港區南港段一小段地號及 537 地號等 2 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 100 年 4 月 12 日完工取得使照 D 南港區南港段一小段地號等 18 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 100 年 4 月 14 日完工取得使照 E 南港區南港段一小段 384 地號等 11 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 101 年 1 月 19 日完工取得使照 F 南港區南港段一小段 527 地號等 4 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 102 年 5 月 21 日完工取得使照 G 南港區南港段一小段地號等 48 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案 99 年 5 月 11 日取得建照 H 南港區南港段一小段 366 地號等 21 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案報核審議中 I 南港區南港段一小段 531 地號等 2 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案事業計畫及權利變換計畫核定 J 南港區南港段一小段 561 地號等 5 筆土地都市更新事業計畫案業已辦理公開展覽 K 南港區南港段一小段 522 地號等 45 筆土地都市更新事業計畫案業申請審議會審議 L 南港區南港段一小段地號等 44 筆土地都市更新事業計畫案業經審議會審議通過 13

16 圖 8 R13 R14 街廓都市更新辦理情形示意圖 14

17 陸地區願景及目標一配合政策目標, 改善窳陋市容本計畫配合本府修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫之政策目標, 藉由都市更新機制, 改善窳陋市容及建築生活機能, 誘導建物結構改進, 改善基盤設施, 以促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的優質社區, 提升本地區都市整體環境品質, 符合周邊國際化之發展方向二整備開放空間系統, 塑造宜人都市環境本計畫區屬老舊社區, 鄰棟間隔狹窄巷道空間多遭 1 樓住戶佔用, 且缺乏對行人友善的步道系統, 無法與鄰近的軟體園區捷運站等重大建設相銜接未來透過整體規劃, 有效利用開放空間, 並以友善的人行動線串接居住產業及休閒活動, 兼顧空間適居性便利性, 塑造宜人都市環境三透過整體更新重建, 提升老舊社區防災能力本計畫區內建物屋齡全數超過三十年以上, 消防設施不完備, 耐震設計與現行規範有所差距, 期透過整體更新重建, 解決自身消防救災耐震問題, 並配合開放空間的留設, 提供緊急避難動線和都市防災需求, 以強化本區都市救災條件 15

18 柒基地規劃構想一量體與環境衝擊 ( 一 ) 基地整體建築設計與量體應考量周邊都市紋理之調整南港經貿園區位處台北東端, 整體區域因蜿蜒基隆河而形成街廓非水平正交之方正街廓, 建築物座落及方位皆依循面前道路為基準線, 雖各街廓及各建築物座落不一但因本區整體為重劃區, 建築物以外之外部空間及街道指定留設帶狀開放空間完整, 適當的以綠意填補街廓, 亦創造蜿蜒有趣的都市空間二開放空間 ( 一 ) 建築基地所留設之公共開放空間需具可視性可及性及開放性, 並應和基地周邊原有開放空間系統進行有效之連結本案皆設置沿街型開放空間, 具有最佳之公共可視性可及性及開放性, 東側臨 50 公尺三重路, 依都市計畫規定留設 10 公尺人行步道, 但順應東向臨三重路側基地線之轉彎弧度, 並將建物量體退縮配置, 故最寬留設 22 公尺之開放空間 ; 南側臨 8 公尺三重路 41 巷, 依都市計畫規定留設 4 公尺人行步道, 並依都更檢討人行步道留設加寬至 6 公尺, 提升社區鄰里更寬闊更舒適的開放空間 ( 二 ) 開放空間應集中設置且連續, 並鄰接面前道路本案依規定開放空間集中設置於臨面前道路側, 依規定留設之帶狀式開放空間連續設置於基地東南側, 並與北西側鄰地留設之帶狀式開放空間作串聯三交通及動線規劃 ( 一 ) 建築基地交通動線應考量地區交通系統及停車出入口之設置本案交通動線已考量周邊交通系統, 將停車出入口設置於南側 8 公尺次寬道路, 減緩對周邊交通之衝擊 ( 二 ) 地面層開放空間應維持人行動線之延續, 車道出入口以留設一處為原則本案依規定設置一處車道入口, 並維持人行動線之延續 16

19 ( 三 ) 應配合依 97 年修訂臺北市南港經貿園區特定專用區細部計畫通盤檢討案辦理, 指認留設自行車道公車彎公車亭等設施本案依基地周邊人行道依本市人行道路型配置無障礙斜坡道設置準則檢討, 並依規定留設 2 公尺自行車道, 且於自行車道兩側留設雙排植栽種植大型喬木, 形成自然綠蔭調整微氣候, 另於綠帶週邊設置人行座椅, 提供休憩停留之空間圖 9 基地配置示意圖 17

20 圖 10 南港經貿園區特定專用區開放空間留設與人車動線系統示意圖 18

21 圖 11 R13 R14 街廓開放空間留設示意圖 19

22 捌變更計畫內容一土地使用分區管制 ( 一 ) 使用強度本計畫區依本府 91 年 7 月 12 日府都四字第號公告擬定南港經貿園區特定專用區 R13 街廓細部計畫案規定 : 1. 建蔽率不得超過 45%, 以提供更寬廣空地作為人行活動及綠地休閒等空間, 但建築基地依上述建蔽率而無法依更新事業計畫書核准容積率之建築樓地板面積建築者, 其建蔽率得放寬為 50% 2. 基準容積率不得超過 225% 3. 容積遞減規定 : 本計畫區自 91 年 7 月 15 日起 5 年內未進行開發之基地 ( 依都市更新條例第 10 條規定申請實施都市更新事業, 或申請建造執照為準 ), 自第 6 年起逐年減少基準容積率 10%, 逐年減少至容積率為 200% 為止本計畫範圍係於 96 年 6 月 25 日向本府申請都市更新事業概要, 故本案土地容積率為 225%, 毋須遞減 ( 二 ) 本計畫區使用項目依本府 97 年 11 月 20 日府都規字第號公告修訂臺北市南港經貿園區特定專用區細部計畫通盤檢討案中 R13 街廓規定, 比照本市土地使用分區管制自治條例第三種住宅區使用 ( 三 ) 本計畫區得適用 104 年 1 月 20 日府都新字第號公告第三次修訂之修訂臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫之容積獎勵 ( 詳附件一 ), 其總容積上限不得超過建築基地 2 倍法定容積 ( 四 ) 本計畫地區獎勵容積核給額度, 依本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會及都市更新及爭議處理審議會審議結果辦理有關本案本都市更新及爭議處理審議會及都市設計及土地使用開發許可審議委員會預審之容積獎勵推薦值如下 : 1. 都市更新幹事會 : 都市更新容積獎勵建議上限為 55.54% ( 含都更部分容積獎勵 36.80%, 老舊中低層建築社區專案部分獎勵 18.74%) 2. 都市設計審議委員會 : 老舊中低層建築社區專案獎勵值同意給予獎勵合計為 11.05% 20

23 3. 本案容積獎勵上限同意依臺北市都市更新及爭議處理幹事會與臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會試算提出之推薦值即為法定容積之 66.59% 玖都市設計準則本計畫範圍除依本府 97 年 11 月 20 日府都規字第號公告修訂臺北市南港經貿園區特定專用區細部計畫通盤檢討案所訂之南港經貿園區特定專用區土地使用分區與都市設計管制要點規定辦理外, 配合修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專案計畫塑造良好都市景觀, 並形塑街區整體建築風貌, 應符合本都市設計準則規定一建築物造型量體與色彩設計 ( 一 ) 為塑造地區風貌, 建築物外觀色彩應與地區山水景緻及相鄰周邊建築物協調配合, 以中高明度中低彩度為原則 ( 二 ) 本計畫區建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統, 取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上, 並取得綠建築標章 ( 三 ) 為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施, 居住環境以臺北市居住空間通用設計指南為設計原則, 營造基地完善之無障礙空間環境二景觀及開放空間 ( 一 ) 為配合周邊地區開放空間系統, 本計畫臨三重路側退縮留設寬達 10 公尺之帶狀式開放空間, 另三重路 41 巷側退縮留設 4 公尺以上之帶狀式開放空間, 與鄰接人行步道順平, 供人行通道使用, 使周邊整體綠帶及開放空間系統得以串聯, 臨綠地側之開放空間應配合綠地整體規劃, 詳見圖 10 及圖 11 另臨三重路側留設淨寬 3 公尺以上人行道及 2 公尺以上自行車道, 三重路 41 巷側留設淨寬 2 公尺以上人行道及 2 公尺以上自行車道 ( 二 ) 本計畫應依臺北市建築物及法定空地綠化實施要點檢討, 增加綠覆率及綠化面積 21

24 三交通動線規劃 ( 一 ) 基地開發所衍生停車臨時停車及裝卸貨停車等需求應於基地內自行滿足 ( 二 ) 車道出入口應集中設置於基地南側一處, 並於車道出入口前方留設 4.5 公尺交通停等之緩衝空間四防災規劃 ( 一 ) 為加強區域防災機能, 於基地內規劃設計雨水貯集滲透槽, 以吸納貯集雨水並再排放或利用 ( 二 ) 為確保地震災害發生時, 計畫道路可維持救災機能, 臨重要道路之建物應提高耐震係數, 以確保建物結構安全無虞, 維持都市救災動線順暢五社區活動延續為延續周邊地區生活脈絡及因應未來生活機能發展, 本計畫區內鄰接計畫道路側設置適當之零售商店, 並加強建築物與外部開放空間之互動, 延續原社區活動氛圍本都市設計準則中部分列為原則性之規定, 如經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過, 得不受該原則性規定限制 22

25 拾計畫效益一配合南港經貿園區, 規劃現代化符合地區特色景觀意象本計畫範圍之建築與景觀設計考量南港經貿園區的現代化意象, 具自明性的設計將成為南港新地標, 將對周邊都市景觀有領銜改善的作用二提供完善之開放空間及人行步道系統因本計畫範圍人行步道不連續, 無法保障行人安全, 故本計畫擬於臨道路側沿街均退縮建築, 提供更安全舒適之步行活動空間三透過綠建築之設計手法, 創造節能低碳的社區環境四居住環境量與質的提升 ( 一 ) 居住環境品質及防災能力之提昇透過整體之開發, 新建房屋在消防建築結構設備服務及空間等軟硬體設施, 均較原有居住環境大幅提昇 ; 並改善生活機能因應高齡化社會趨勢 ( 二 ) 居住空間與價值之提升因本案變更前住戶無法分回原室內面積, 而申請專案獎勵後, 多數住戶可滿足更新後分回原居住面積之原則, 故符合滿足現住戶更新後分回原居住面積之原則之政策目標透過重建的契機, 更新後的建物將更符合現代化無障礙等機能需求, 並促進老舊社區轉型為節能減碳生態友善的社區, 以提昇整體環境品質, 預估更新後所有權人價值可明顯增加, 原住戶居住空間與價值亦大幅提升 23

26 拾壹其它一實施者應於更新事業計畫審議通過後依時程報核, 並自都市更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照以權利變換計畫實施, 且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核者, 申請建造執照時間應自擬定權利變換計畫經核定之日起 1 年內為之未依前述時程辦理者, 依本專案變更之都市計畫則變更回復原都市計畫二本計畫未規定之事項, 悉依原都市計畫及相關法令規定辦理拾貳臺北市都市計畫委員會審議情形本計畫案經提臺北市都市計畫委員會 107 年 4 月 26 日第 724 次委員會會議審議, 決議如下 : 一本案容積獎勵上限同意市府所提為基準容積之 66.59% 二有關委員建議基地南側規劃之車道出入口應配合留設交通停等之緩衝空間等建議, 請補充納入都市設計準則, 餘依公展計畫書及本次會議市府補充會議資料之修正對照表修正通過拾參本案業依臺北市都市計畫委員會審議決議修正完竣 24

27 附件一

金華手冊

金華手冊漫舞花弄巷自主都更拉皮蛻變成環保藝術長廊 100年推廣公共設施用地整頓清理計畫針對國民住宅區鄰棟綠地空間狹窄原有設施老舊凌亂安全堪虞樹木板根隆起雜亂的環境進行花弄草巷綠美化植栽維護公共環境整潔綠美化及社區公共環境安全改善工作 102年將國民住宅區內鄰棟綠地空間剛整頓好非常亮點環境幽雅的花弄草巷賦于新生命以金華ㄟ春天漫舞花弄巷為主題將原有綠建築觀念的庭園景觀功能