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亘负伍
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1 ( 附件二 ) 土地使用分區管制要點 ( 桃園市都市計畫委員會 106 年 6 月 2 日第 15 次會議決議修正通過版本 ) 一本要點依都市計畫法第二十二條第三十二條及同法臺灣省施行細則第三十五條規定訂定之二為促進土地合理利用及維護都市計畫區內居住之生活環境品質, 依都市計畫法之規定, 訂定本要點, 其內容如下 : 三本計畫區內各土地使用分區及公共設施用地之建蔽率及容積率不得大於下列之規定 : 項目種類建蔽率容積率備註第一種住宅區 50% 120% 再發展區第二種住宅區 50% 捷運車站半徑公尺 160% 土地使用分區公共設施用地第三種住宅區 50% 180% 範圍內街廓捷運車站半徑 300 公尺範圍內街廓商業區 80% 280% -- 車站專用區 80% 比照商業區容積率, 供桃園 280% 市政府開發使用保存區 60% 依南崁地區都市計畫土地使 160% 用分區管制要點規定河川區公園用地 15% 30% -- 綠地用地若兼供平面停車場使用, 則建蔽率為 10% 容積率為廣場兼停車場 %; 若兼供立體停車場使用地用, 則建蔽率為 70% 容積率為 480% 園林道路用地道路用地道路用地 ( 兼供河川使用 ) 本計畫區辦理區段徵收後, 市府取得第二種住宅區土地供興建社會住宅使用者, 其容積得酌予提高至 300%, 並不得適用相關容積獎勵及容積移轉之規定 1

2 四車站專用區得作捷運相關設施及依都市計畫法台灣省施行細則有關商業區相關規定使用, 並得依大眾捷運法及其他相關規定辦理土地開發五為確保古蹟 ( 德馨堂 ) 及歷史建築 ( 室善居 ) 周圍之環境品質, 保存區內經指定之古蹟 ( 德馨堂 ) 及具歷史價值建築 ( 室善居 ), 應依文化資產保存法維護保存其餘區內未經指定之既存建築物, 僅能維持原有之使用, 並得作維護或修建之建築行為, 且得依相關規定辦理容積移轉六為塑造本計畫區之都市意象, 避免過於細分之建築基地規模造成都市意象混亂, 並促進整體開發, 訂定建築基地最小開發規定如下表建築基地申請開發, 如造成鄰地因未達前述規定無法開發之情形, 應加以合併共同開發 ( 詳附圖 ) 街廓編號建築基地最小開發規模建築基地最小開發規模應不得小於 1,000 平方公尺, 且建築 1 街廓編號 C1~C3 之建築基地基地臨計畫道路之最小面寬應不得小於 20 公尺建築基地最小開發規模應不得小於 500 平方公尺, 且建築基 2 街廓編號 R1~R8 之建築基地地臨計畫道路之最小面寬應不得小於 10 公尺建築基地臨計畫道路之最小面 3 街廓編號 R9~R24 之建築基地寬應不得小於 5 公尺得採個別開發或整體開發, 採 4 R25~R28( 再發展區 ) 整體開發者依都市更新相關規定辦理 5 T1( 車站專用區 ) 採整體開發方式辦理除第 1 至 5 之規定外, 面臨兩建築基地最小開發規模應不得 6 條計畫道路以上之轉角建築小於 300 平方公尺基地七為鼓勵本計畫區內土地大規模開發建設, 建築基地面積大於 1,500 平方公尺以上者, 得增加該基地基準容積之 5%, 建築基地面積 3,000 平方公尺以上者, 得增加該基地基準容積之 8%, 建築基地面積 5,000 平方公尺以上者, 得增加該基地基準容積之 15% 2

3 八計畫區內各使用分區及部分公共設施於建築申請時, 應依下列規定退縮建築, 並指定為公共開放空間, 退縮部分得計入法定空地, 不得設置汽車停車空間及圍牆, 且該退縮部分應自道路境界線至少留設 1.5 公尺寬之植栽綠化, 並優先種植喬木, 其餘設置人行步道 ( 一 ) 鄰接未達 15 公尺計畫道路者, 應自道路境界線至少退縮 3.5 公尺建築 ; 臨接 15 公尺以上計畫道路者, 應自道路境界線至少退縮 4 公尺建築 ; 臨接 50 公尺計畫道路者, 應自道路境界線至少退縮 6 公尺建築 ( 二 ) 鄰接公園用地綠地用地廣 ( 停 ) 用地者, 應自建築基地與前述公共設施用地鄰接處至少退縮 5 公尺建築 ( 三 ) 廣 ( 停 ) 用地應自周界至少退縮 5 公尺建築, 臨園道側應自周界至少退縮 6 公尺 ( 四 ) 公 4 用地東側應留設 3.5 公尺通路, 供南側耕地耕作機具通行及水圳灌溉所需 ( 五 ) 保存區北側住一 ( 再發展區 )(R27) 東側應退縮 6 公尺建築, 以供南側保護區建物進出 ( 六 ) 上述建築基地依規定退縮之公共開放空間, 其建築物之建築垂直投影, 不得突出於該退縮空間 ( 七 ) 但基地情形特殊經提都市設計審議同意者, 從其規定九建築基地內之法定空地應留設二分之一以上種植花草樹木, 其植栽種類以原生植物為原則, 且實設空地應留設二分之一以上保有雨水滲透功能十為增加雨水貯留及涵養水分避免開發行為造成下游衝擊, 建築開發行為應設置充足之雨水貯留滯洪及涵養水分相關設施, 有關實施標準送審書件及設置標準, 由桃園市政府另訂之前項增設雨水貯留利用滯洪設施所需樓地板面積, 得不計入容積十一第一二三種住宅區建築基地面積超過 1,500m² 以上者, 地下室開挖率不得超過 70%; 未達 1,500m² 者, 地下開挖率不得超過 80%; 但車專區及商業區地下開挖率不得超過 80% 十二建築基地附屬停車空間之設置, 應依下列規定辦理 : ( 一 ) 建築容積樓地板面積在 250 平方公尺 ( 含 ) 以下者, 應留設乙部汽車停車空間及乙部機車停車空間 ( 二 ) 建築容積樓地板面積超過 250 平方公尺者, 其超過部分, 每增加 150 平方公尺, 應增設乙部汽車停車空間及乙部機車停車空間 ( 三 ) 每部機車停車空間長度應介於 2 至 2.5 公尺, 寬度應介於 1 至 1.5 公尺 3

4 十三第一種住宅區土地開發得採整體開發方式或個別建築開發方式辦理 ( 一 ) 整體開發以完整範圍為原則, 得依都市更新及其他相關規定辦理 ; 為鼓勵其整體開發, 訂定規模獎勵, 規定如下 : 建築基地合併開發規模增加興建容積樓地板面積佔基準容積比例面積達 1,500 m2以上 5% 面積達 3,000 m2以上 8% 面積達 5,000 m2以上 15% ( 二 ) 個別開發則不得適用設置公共開放空間獎勵措施十四為維護既有生態溼地及農水路之紋理, 本計畫劃設於公園內之埤塘劃設於綠地內之水圳應予完整保留十五為塑造本計畫區整體意象及風格, 訂定都市設計相關管制事項及管制原則, 並訂定都市設計審議地區, 以達本計畫都市設計之目標 ( 一 ) 本計畫區之第一種住宅區建築基地面積達 1,500 平方公尺以上第二種住宅區第三種住宅區商業區車站專用區保存區之建築基地及公園用地廣場兼停車場用地等公共設施用地申請開發建築, 應於發照前經都市設計審議通過後, 始得核發建造執照變更建造執照時亦同, 但未變更外觀建物配置及建築面積者, 不在此限 ( 二 ) 本計畫區 15 公尺寬度以上之道路, 未來在規劃設計時須經都市設計審議通過後, 始得興闢 ( 三 ) 本計畫另訂擬定南崁地區都市計畫 ( 配合台灣桃園國際機場聯外捷運系統 A10 站周邊土地開發計畫 ) 細部計畫案都市設計管制準則, 本計畫建築基地於申請建築時, 應依前述規範進行設計 ( 詳附件 ) ( 四 ) 為保留埤塘水圳所劃設之公園綠地, 其設計應兼具綠色生態親水性安全性景觀及居民休憩之機能, 相關設計原則應依都市設計管制準則 ( 五 ) 桃園市都市設計審議委員會應以本要點都市設計管制準則及桃園市相關都市設計審議原則, 以為審議時之依據 4

5 十六增額容積相關規定 ( 一 ) 位於捷運車站中心點半徑 500 公尺範圍之完整細部計畫街廓, 或涵蓋面積達該街廓 1/2 面積以上之細部計畫街廓, 使用分區為住宅區商業區者, 得申請增額容積, 但前述街廓臨接計畫道路路寬皆未達 8 公尺和細部計畫街廓面積未超過 1,000 平方公尺, 不予適用 ( 二 ) 增額容積最高以住宅區基準容積率之 10% 為限, 商業區基準容積率之 20% 為限 ( 三 ) 有關增額容積申請方式容積價金及送審書件等相關規定, 由桃園市政府另訂之十七本要點未規定事項, 依其他法令規定辦理 5

6 6 圖 1 建築基地最小開發規模管制示意圖 ( 土地使用分區管制要點附圖 1)

7 7 圖 2 建築退縮管制示意圖 ( 土地使用分區管制要點附圖 2)

8 註 : 上圖係依現行土地使用分區範圍繪製, 僅供參考, 實際應以各都市計畫發布實施內容為準增額容積實施範圍車站周邊半徑 500 公尺範圍註 : 後續如都市計畫變更, 則依土管內容文字認定圖 3 增額容積示意圖 ( 土地使用分區管制要點附圖 3) 8

9 9 圖 4 開發方式示意圖

10 10 圖 5 安置街廓示意圖

11 附件一擬定南崁地區都市計畫 ( 配合桃園國際機場聯外捷運系統 A10 站周邊土地開發計畫 ) 細部計畫都市設計管制準則為塑造本計畫新增地區整體意象及風格, 訂定都市設計管制準則如下 : 一公共開放空間系統 ( 一 ) 本計畫區指定留設之公共開放空間系統包含下列, 其位置及規範應按附圖 1 辦理 ( 二 ) 綠化 1. 帶狀式公共開放空間 : 指定退縮建築後所形成之開放空間, 除可串連都市計畫公共設施外, 並提供舒適之人行行走空間 2. 廣場式公共開放空間 : 為形塑良好出入口意象, 紓解商業活動可能之人群聚集, 並引導人行通往公園等開放空間, 於重要街角地區規範建築基地應配合留設街角廣場訂定商業區及臨園道之住宅區街廓街角規範留設最小 100 平方公尺街角廣場 ;15 公尺以上道路相交處街角原則規範留設最小 50 平方公尺街角廣場街角廣場留設分布情形詳見附圖 1 1. 綠化及綠覆率計算依據桃園市建築基地綠化自治條例辦理 2. 綠化植栽樹種以原生植物為優先, 並依據桃園市都市設計審議案件建議與不建議植樹種整理表辦理 ( 三 ) 規劃原則 1. 都市計畫公共設施 (1) 公園用地內應保留地面水體之原有面積, 並確保生物棲息之多孔質護岸, 以不改變生物棲息地環境條件為原則 (2) 公園用地之設計應兼具生態環境與居民休憩機能以生態濕地水池草原密林區等多種方式, 多層次混種植栽, 建立整體性之生態綠網 ; 配置適當親水休閒設施, 並於埤塘周界配設適當護欄, 使公園保有親水性安全性及休憩機能 (3) 帶狀綠地空間應完整保留既有水圳, 融合整體水路系統並視實際規劃需要留設人行步道自行車道及植栽帶 2. 帶狀式公共開放空間沿街式退縮建築空間, 應自道路境界線留設 2 公尺寬之連續附件一 -1

12 人行步道, 臨接公園用地廣場兼停車場用地者, 需自退縮空間內留設 2 公尺寬之人行步道 3. 廣場式公共開放空間與退縮建築空間整體規劃, 並以軟式排水層施工, 以減低基地開發對保水性能之影響二自行車道及人行步道系統 ( 一 ) 自行車道系統 1. 本計畫區自行車道系統詳附圖 2 自行車道視實際規劃需要規劃於道路範圍或綠地用地內其中園道以雙側各 3 公尺寬設計 ; 寬度 15 公尺道路以雙側各 2.5 公尺寬設計 ( 同時兼供人行步道使用 ); 號道路配合既有水圳, 於水圳外兩側留設雙向 2 公尺寬自行車道 ; 另部分綠地用地配合道路自行車道系統留設 1.5 公尺自行車道 2. 為建構完整自行車道系統, 臨坑子溪旁 10 公尺道路採單側留設 1.5 公尺自行車道方式設計 3. 都市計畫公共設施及廣場式公共開放空間應配合設置自行車休憩停留區, 設置適量之自行車停放架 ( 二 ) 人行步道系統 1. 住宅區商業區及廣 ( 停 ) 用地街廓皆應於周界退縮空間內留設至少 2 公尺人行步道 2. 公園用地及廣場兼停車場用地應配合周邊土地人行步道系統規劃留設人行步道 3. 退縮建築空間留設之人行步道需配合道路範圍內之人行道整體規劃設計 4. 人行步道為無遮簷, 供公眾通行, 並應保持行走之安全順暢, 且不得設置圍牆及任何障礙物 5. 退縮建築空間所留設之人行步道應與相鄰建築基地之人行步道地坪高程齊平人行步道與所臨接之開放空間或人行步道高程不同時應以坡道相連接, 且坡度不得大於 1/12 6. 退縮建築空間所留設之人行步道應為連續舖面除車道外, 車道穿越時, 其舖面仍應連續附件一 -2

13 7. 步道舖面材質與施工以連鎖磚舖面基層舖砂為宜, 以維持基地保水性能三建築物設計 ( 一 ) 建築物外牆與立面 1. 本地區建築物外牆以採 2 種以上材質與色彩予以設計施築為原則, 臨街道之立面外牆不得採用反光玻璃惟幕 2. 本地區建築物各向立面之邊緣窗台陽台露台冷氣口及主次要入口應予以細部設計處理, 其鐵窗及冷氣機設置應予統一設計 3. 建築物廢氣排出口通風口與冷氣機設置不得面對集中式及廣場式公共開放空間 ( 二 ) 建築物造型 1. 立體停車場之建築設計應考量與周圍建築物協調, 並避免龐大量體所造成壓迫感, 以緩和景觀視覺衝擊 2. 本計畫區六層樓以上或供公眾使用之建築物, 其頂層部應配合各棟建築物造型予以美化設計, 以形成本計畫區之特殊建築風格及優美之天際線 3. 本計畫區五層樓以下之建築物之頂層及屋頂突出物以設置斜屋頂為原則, 以形成本計畫區之特殊建築風格 4. 本區建築物之窗台陽台露台或遮陽及雨庇等附屬設施, 不可突出至該建築基地指定最小退縮範圍, 並配合建築物造型予以景觀美化處理 ( 三 ) 本計畫區公共建築物應採自動化節約能源設計, 並符合綠建築之規範 ( 四 ) 本計畫區建築物屋頂層應鼓勵設置太陽能發電系統設備 ( 五 ) 本計畫區建築物屋頂層及露陽台應鼓勵植栽綠化四圍牆 ( 一 ) 圍籬應儘量採用綠化植栽來形塑綠籬, 其高度不得大於 180 公分 ( 二 ) 其他型式之圍牆, 其高度不得高於 150 公分, 其透空部分不少於圍牆面積 60% 其透空率不得小於 70%, 圍牆總高度不得大於 180 公分, 牆基高度不得大於 60 公分且不納入透空率檢討範圍附件一 -3

14 五其他 ( 一 ) 本計畫區各建築基地鼓勵透過預先規劃社區網路系統, 以連接社區內外部的網路服務業者, 讓電腦網路與社區生活機能合而為一 ( 二 ) 本計畫區各建築基地應鼓勵設置兼具水景之雨水滲透調節池附件一 -4

15 附件一 -5 附圖 1 公共開放空間示意圖

16 附件一 -6 附圖 2 自行車道系統示意圖

17 附件一 -7 附圖 3 人行步道系統示意圖

18 附件三 -1

壹、緒論

壹、緒論七土地使用分區管制要點依據未來實際發展及需求, 增 ( 修 ) 訂現行之土地使用分區管制要點條文如下表及附錄所示表 13 土地使用分區管制要點修正內容對照表原條文 ( 訂定南崁新市鎮都市計畫 ( 土地使用分區管制要點 )) 第一點 : 本要點依據都市計畫法第二十二條及同法台灣省施行細則第三十二條規定訂定之第二點 : 商業區內建築物之建蔽率及容積率不得大於下表之規定 : 使用建蔽率容積率分區商業區