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旨桐
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股票代码 :600223 债券代码 :135205 股票简称 : 鲁商置业债券简称 :16

1 股票代码 : 债券代码 : 股票简称 : 鲁商置业债券简称 :16 鲁商债鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 ) 受托管理事务报告 (2016 年度 ) 债券受托管理人 ( 住所 : 深圳市福田区中心区中心广场香港中旅大厦第五层 (01A ) 17A 18A 24A 25A 26A) 二零一七年五月

2 目录重要提示... 1 第一章本次债券概况... 2 第二章发行人 2016 年度经营和财务状况... 4 第三章募集资金使用情况... 8 第四章本次债券付息情况... 9 第五章债券持有人会议召开情况第六章本次债券跟踪评级情况第七章发行人负责本次债券事务的专人变动情况第八章其他事项... 13

3 重要提示华泰联合证券有限责任公司 ( 以下简称华泰联合证券 ) 编制本报告的内容及信息均来源于鲁商置业股份有限公司 ( 以下简称鲁商置业发行人或公司 ) 对外公布的鲁商置业股份有限公司 2016 年年度报告等相关公开信息披露文件发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见华泰联合证券对报告中所包含的相关引述内容和信息未进行独立验证, 也不就该等引述内容和信息的真实性准确性和完整性做出任何保证或承担任何责任本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见, 投资者应对相关事宜做出独立判断, 而不应将本报告中的任何内容据以作为华泰联合证券所作的承诺或声明在任何情况下, 投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为, 华泰联合证券不承担任何责任 1

4 第一章本次债券概况一债券名称鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 ) 二核准文件及核准规模 2015 年 12 月 17 日, 上海证券交易所出具上证 [2015]2539 号关于对鲁商置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函, 接受公司非公开发行不超过人民币 20 亿元 ( 含 20 亿元 ) 公司债券的挂牌转让申请其中 2016 年鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 )( 简称本次债券 ) 发行规模为人民币 8 亿元, 可超额配售不超过人民币 12 亿元 ( 含 12 亿元 ) 三本次债券的主要条款 1 债券名称: 鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 ) 2 债券代码及简称: 债券代码为 , 债券简称为 16 鲁商债 3 发行规模: 本次债券的发行规模为 20 亿元 4 本次债券的期限本次债券的期限为 3 年 5 债券年利率计息方式和还本付息方式: 本次债券的票面利率为 6.00% 本次债券采用单利按年计息, 不计复利每年付息一次, 到期一次还本, 最后一期利息随本金的兑付一起支付本次债券的付息日为 2017 年至 2019 年每年的 2 月 2 日 ( 如遇法定节假日或休息日, 则顺延至其后的第 1 个工作日 ) 6 起息日: 本次债券的起息日为 2016 年 2 月 2 日 7 兑付日: 本次债券的兑付日为 2019 年 2 月 2 日 ( 如遇法定节假日或休息日, 则顺延至其后的第 1 个工作日 ) 8 担保人及担保方式: 2

5 山东省商业集团有限公司为本次债券的还本付息出具了担保函, 担保人承担保证的方式为无条件不可撤销的连带责任保证担保 9 信用等级: 经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定, 发行人的主体信用等级为 AA, 本次债券的信用等级为 AA+ 10 债券受托管理人: 发行人聘请华泰联合证券有限责任公司担任本次债券的债券受托管理人, 2016 年度未发生变更 3

6 第二章发行人 2016 年度经营和财务状况一发行人基本情况公司法定中文名称 : 公司法定英文名称 : 法定代表人 : 公司首次注册登记日期 : 上市日期股票简称 : 鲁商置业股份有限公司 Lushang Property Co., Ltd. 李彦勇 1993 年 4 月 21 日 1999 年 9 月 13 日鲁商置业股票代码 : 注册地址 : 办公地址 : 山东省博山经济开发区山东省济南市经十路 9777 号邮政编码 : 互联网网址 : 经营范围 : 房地产开发与经营管理, 物业管理 ; 建筑安装及建筑装饰 ( 以上凭资质经营 ); 房地产销售代理及咨询 ; 工程管理服务 ; 日用品服装鞋帽纺织品五金交电工艺美术品家具电子设备办公用品皮革制品建材销售 ( 依法须经批准的项目, 经相关部门批准后方可开展经营活动 ) 目前, 发行人主要从事房地产开发与经营管理物业管理等业务, 累计地产开发项目 30 余个, 发行人坚持深耕山东, 并积极实施全国化战略省内以济南青岛为核心, 重点布局临沂泰安济宁菏泽等城市, 省外已布局至北京上海重庆哈尔滨等城市, 开发业态涵盖了大型购物广场商业步行街住宅 4

7 写字楼酒店等报告期内, 发行人的房地产开发的销售收入占总收入的比例保持在 90% 以上二发行人 2016 年度经营状况 2016 年, 公司积极应对市场变化, 落实改革创新年的要求, 全体成员共同努力, 坚定信心振奋精神解放思想创新增效, 完成了全年的目标任务发行人现下设 41 家权属公司, 开发项目 30 余个, 已初步形成了根植济青双核驱动聚焦省内重点突破的战略格局, 分布在山东北京上海重庆黑龙江等省市, 产品涵盖大型购物广场商业步行街住宅写字楼酒店等报告期内, 公司实现营业收入亿元, 实现利润总额 2.32 亿元, 实现归属于母公司所有者的净利润 0.92 亿元 ; 截至 2016 年 12 月 31 日, 公司总资产亿元, 净资产亿元, 分别比 2015 年底增长 22.34% 和 4.21% 2016 年度, 从收入构成上看, 发行人房地产销售业务是最主要的板块, 在营业收入中占比为 96.26% 另外物业管理板块酒店板块建材销售板块和其他业务分别占营业收入的 2.20% 0.85% 0.04% 和 0.65% 下表为 2016 年和 2015 年发行人的营业收入构成情况 : 单位 : 万元 2016 年 2015 年营业收入收入占比收入占比房地产销售 736, % 560, % 物业管理 16, % 13, % 酒店 6, % 6, % 建材销售 % 2, % 其他 4, % 3, % 合计 764, % 586, % 房地产开发为发行人核心业务板块, 是收入和利润的最主要来源,2013 年以来, 发行人房地产销售收入占营业收入的比例均在 95% 以上 2016 年, 公司深入把握市场脉搏, 按照去库存增销售快回款创效益的总体思路, 想方设法加快销售和回款, 抓住市场量价齐升行情, 调整价格, 把握市场回暖机遇 2016 年, 发行人实现合同销售额亿元, 销售面积万平方米, 分别同比增加 34.46% 和 36.59%, 实现了年初制定的销售目标房地产销售收入为亿元, 较去年增长幅度为 31.23%, 主要原因系哈尔滨松江新城青岛蓝岸丽舍等项目交 5

8 房增加影响所致 2016 年末, 发行人房地产销售毛利率为 14.12%, 较去年下降了 4.97 个百分点, 主要原因为 : 一是本期商业及高档住宅收入占比下降, 而毛利较低的普通住宅收入占比上升了个百分点 ; 二是本期普通住宅的毛利率相比去年同期下降了 6.95 个百分点截止 2016 年底, 公司在建面积达 285 万平方米,2016 年全年实现新开工面积万平方米, 竣工面积万平方米, 分别同比增加 40.56% 和 88.92% 报告期内发行人新开工面积较去年同期有所增加, 主要原因系新获取项目泰安鲁商中心济宁运河公馆新开工影响所致同时, 发行人考察新项目近百个, 获取土地储备 50 余万平方米积极推进健康产业转型, 完善适老化产品线及相关标准, 形成鲁商置业大健康综合体健康社区颐养中心等标准产品和服务系列推动嵌入式养老落地, 完成临沂知春湖泰安国际社区鲁商国奥城三处健康小屋建设推进物业管理创新, 积极拓展项目代建招商运营等业务, 延伸公司产业链除房地产业务板块外, 随着发行人开发项目的增加, 发行人物业管理的经营收入稳步上升,2016 年增加 3, 万元, 同比增长 27.92% 酒店业务收入增加万元, 同比上升 1.87% 三发行人 2016 年度财务状况根据发行人 2016 年年度报告, 截至 2016 年 12 月 31 日, 发行人资产总计为 4,252, 万元, 负债合计为 3,997, 万元, 归属于母公司所有者权益合计为 254, 万元 2016 年, 发行人实现营业收入 764, 万元, 利润总额 23, 万元, 归属于母公司所有者的净利润 9, 万元发行人 2016 年主要财务数据如下 : 1 合并资产负债表主要数据单位 : 万元项目 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日资产总计 4,252, ,476, 负债合计 3,997, ,235, 归属于母公司所有者权益合计 222, , 所有者权益合计 254, ,

9 2 合并利润表主要数据单位 : 万元项目 2016 年度 2015 年度营业收入 764, , 营业成本 652, , 营业利润 22, , 利润总额 23, , 净利润 11, , 归属于母公司所有者的净利润 9, , 合并现金流量表主要数据单位 : 万元项目 2016 年度 2015 年度经营活动产生的现金流量净额 -246, , 投资活动产生的现金流量净额 -4, , 筹资活动产生的现金流量净额 436, , 现金及现金等价物净增加额 184, , 期末现金及现金等价物余额 345, ,

10 第三章募集资金使用情况一本次债券募集资金情况本次债券合计发行人民币 20 亿元, 本次债券扣除发行费用之后的净募集资金已于 2016 年 2 月 3 日汇入发行人指定的银行账户根据公开披露的鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 ) 募集说明书,15 亿元将用于偿还银行贷款, 剩余 5 亿元将用于补充公司日常营运资金二本次债券募集资金实际使用情况截至本报告出具日, 本次债券存续期内募集资金 20 亿元已全部使用完毕由于市场原因及自身业务运营需要, 募集资金到账时间与预计的时间不符, 发行人在募集资金到账后, 根据实际资金需求对本次债券偿还借款和补充流动资金的金额进行了调整, 其中偿还发行人及子公司债务 15.5 亿元, 补充流动资金 4.5 亿元 ( 含承销费 ) 募集资金实际使用与募集说明书的约定基本一致发行人募集资金使用运行规范, 资金提取前均履行了公司内部财务制度规定的审批程序 8

11 第四章本次债券付息情况本次债券的付息日为 :2017 年至 2019 年每年的 2 月 2 日 ( 如遇法定节假日或休息日, 则顺延至其后的第 1 个工作日 ) 截至本报告出具日, 本次债券已于 2017 年 2 月 3 日 ( 因遇法定节假日, 顺延至 2017 年 2 月 2 日后的第 1 个工作日 ) 完成 2016 年 2 月 2 日至 2017 年 2 月 1 日期间的利息款兑付, 不存在兑付兑息违约情况 9

12 第五章债券持有人会议召开情况截至本报告出具日, 未发生须召开债券持有人会议的事项, 未召开债券持有人会议 10

13 第六章本次债券跟踪评级情况根据东方金诚国际信用评估有限公司 2017 年 5 月 15 日出具的鲁商置业股份有限公司主体及 16 鲁商债 2017 年跟踪评级报告 ([2017]015 号 ), 东方金诚国际信用评估有限公司评定维持发行人主体信用等级为 AA, 评级展望为稳定 ; 同时维持鲁商置业股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券 ( 第一期 ) 信用等级为 AA+ 11

14 第七章发行人负责本次债券事务的专人变动情况截至本报告出具日, 发行人指定的代表发行人负责本次债券事务的专人未发生变动 12

15 第八章其他事项截至报告出具日, 发行人无重大诉讼仲裁事项 13

2015年德兴市城市建设经营总公司

2015年德兴市城市建设经营总公司 2019 2019 19 6.7 7 3 4567 20% 20%20%20% Shibor 5 www.shibor.org Shibor1Y 37 20% 20%20%20%20% 1001, 1,000 / / AA AAA 2 2019 1 3 2019 1 4 2019 1 2 1 2019 1 3 ... 1... 4... 5... 10... 13... 15... 16... 18...