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1 RESEARCH REPORT

2 I

3 II

4 1

5 2

6 REITs REITs REITs 1 REITs REITs REITs REITs REITs REITs REITs REITs 3

7 REITs REITs REITs Listed Property Funds-LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 4

8 REITs REITs 1. REITs Real Estate Investment Trusts, REITs REITs REITs 2000 REITs The Monetary Authority of Singapore, MAS Guidelines for Property Funds in Singapore 2001 Securities and Futures Act 2001 REITs REITs S-REITs TSE REITs REITs J-REITs TSE REITs REITs REITs 5

9 4 REITs REITs REITs REITs 80 REITs REITs 1995 REITs 70 REITs Listed Property Funds 46 ALPT REITs 1 6

10 REITs 1 Equity 2 Mortgage MBS3 Hybrid REITs REITs REITs 95.3% 2 2. REITs REITs REITs 1 REITs REITs 2 REITs 3 7

11 REITs REITs 4 REITs REITs REITs 3 5 REITs REITs REITs 6 REITs 4 REITs REITs 8

12 5 REITs REITs REITs REITs REITs REITs REITs REITs % 5% REITs 75% 10% 9

13 75% 70% 75% 70% 90% 90% 90% 90% 90% 90% % 35% 35% CR REITs : Asia Law, 2003, June REITs 1. 6 REITs % 37.8% % % % , 10

14 , , 45% %, % % 67% % 62% 11

15 % [2003]

16 REITs REITs REITs REITs REITs REITs REITs 11 REITs REITs 1. REITs REITs 13

17 REITs REITs REITs REITs 1 REITs REITs REITs REITs REITs 12 14

18 REITs 2. REITs REITs REITs 2 REITs REITs REITs REITs 13 REITs REITs REITs 15

19 REITs REITs REITs REITs % 16

20 3. REITs REITs 3 REITs 14 REITs REITs REITs () REITs 17

21 REITs REITs REITs REITs REITs REITs 15 REITs REITs REITs REITs 18

22 REITs REITs REITs REITs REITs 1. REITs 4 REITs REITs REITs REITs REITs REITs 19

23 90% REITs REITs REITs REITs NAREIT Handbook of Unit Trust REITs 1 REITs REITs 2. REITs 5 REITs REITs 20

24 REITs REITs ;

25 REITs REITs REITs REITs REITs REITs 17 REITs 1 REITs 22

26 Listed Property Funds-LPFs 23

27 LPFs REITs REITs Listed Property Funds LPFs LPFs LPFs LPFs REITs 4 LPFs LPFs REITs 1 LPFs LPFs LPFs LPFs 2 24

28 REITs 18 LPFs LPFs REITs LPFs REITs LPFs REITs REITs REITs 19 LPFs LPFs LPFs LPFs 18 REITs REITs Pass Through

29 LPFs LPFs 4 LPFs LPFs LPFs 4 26

30 LPFs 4 LPFs 20 LPFs 4 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs

31 1. LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 28

32 LPFs LPFs LPFs 23 LPFs LPFs 24 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 3. LPFs LPFs 1 LPFs 3 LPFs LPFs LPFs LPFs 5 LPFs 6 LPFs 7 29

33 4. LPFs LPFs LPFs 5. LPFs LPFs 75% LPFs 6. LPTs LPFs 90% 30

34 7. LPFs LPFs LPFs 8. LPFs LPFs LPFs 25 LPFs 9. LPFs 31

35 LPFs LPFs LPFs 4 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPTs LPFs 32

36 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs REITs 5 33

37 1 LPFs Handbook of Unit Trust LPFs 34

38 LPFs LPFs LPFs 2. LPFs 28 LPFs LPFs 1 LPFs

39 3. LPFs LPFs 75% 4. LPFs LPFs LPFs LPFs REITs REITs REITs 36

40 5. LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 30 LPFs LPFs LPFs REITs REITs 37

41 2003 Handbook of Unit Trust2001 LPFs 38

42 LPFs REITs LPFs 2 LPFs,, 3 LPFs 4 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 9 39

43 2003 Handbook of Unit Trust

44 1. LPFs REITs REITs REITs REITs 32 REITs, REITs REITs REITs REITs 33 LPFs 41

45 LPFs 2. LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 90 70% LPFs REIT 10% 3. LPFs LPFs REITs REITs REITs REITs 42

46 / 74% 2 REITs 6 REITs LPFs LPFs REITs 43

47 4. LPFs REITs REITs REITs REITs 90% REITs REITs REITs REITs REITs 2004 REITs REITs REITs 11 35% 35% REITs REITs 34 LPFs LPFs LPFs 44

48 NAREIT Handbook of Unit Trust2001 LPFs REITs 12NAREIT LPFs 12 REITs LPFs 45

49 LPFs LPFs LPFs LPFs 90 LPFs LPFs LPFs LPFs 1. LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 46

50 1 2Fund from Operations, FFO 3 LPFs LPFs LPFs LPFs NAV LPFs LPFs GAAP LPFs GAAP GAAP LPFs LPFs NAREIT 1991 Fund from Operation-FFO FFO 47

51 FFO 1 2 GA EBITDA LPFs LPFs FFO P/ELPFs FFO LPFs LPFs NAV LPTs LPFs LPFs LPFs NAV LPFs LPFs 48

52 LPFs LPFs LPFs NAV NAV NAV franchise value NAV 1 re-lease 2 3 re-development 4 LPFs NAV REITs NAVNAV NAV NAV NAV 30% Poovu, LPFs 14 49

53 2003 Handbook of Unit Trust2001,

54 15 LPTs 1. LPFs LPFs 51

55 LPFs % 36 52

56 75 37 LPFs LPFs LPFs LPFs

57 LPFs 10% LPFs LPFs LPFs 39 54

58 LPFs LPFs REITs REITs LPFs LPFs LPFs LPFs REITs REITs 40 55

59 LPFs LPFs REITs LPFs LPFs 16 REITs REITs REITs MAS MOCT REITs REITs REITs 1) MAS REITs; 3) REITs; 2 5) 75%; 6) 50,000 7) 20 8) ) MoCT 3 2) ) 10% 70%

60 % CRV REITs 4) 70% / 1.5 5% 3 10% 5) 6) 7) :1.NYSEMinimum Quantitative Standards ; 2. REITs REITs NAREIT Handbook of Unit Trust2001 LPFs LPFs 17 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 57

61 LPFs LPFs 17 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 58

62 LPFs LPFs LPFs LPFs 18 59

63 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 19 LPFs NAV

64 41 4 LPFs LPFs 10% LPFs LPFs 41 61

65

66 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 44 63

67 45 LPFs LPFs 46 LPFs 47 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs

68 LPFs LPFs 48 LPFs LPFs 70%, LPFs 49 LPFs LPFs

69 50 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 50 66

70 LPFs LPFs LPFs LPFs 51 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 51 67

71 LPFs 68

72 LPFs REITs REITs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 69

73 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs 70

74 2 LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs LPFs FFO LPFs 71

75 [2002] [2004]

76 [2003] [2002]

77 1 = % 74

78 3 REITs -Asbury Park Properties REITs LPFs REITs Fund from Operation,FFO FFO FFO 1 GA 2 EBITDA REITs Asbury Park Properties 2001 Net Operation Income$91,119 G&A $28,200 FFO FFO= $28,200 +$23,254 =$51,454 FFO AFFO FFO capital expentiture AFFO=FFO $51,454 - $ $259 =$44,563 FFO AFFO FFO AFFO REITs $1.59 FFO 83.21%,Net Income to common shareholdersreturn of capital 5 REITs Asbury Park Properties

79 76

80 4 REITs A UPREIT REITs A REIT () B UPREIT( ) B DOWNREIT REITs REIT () A B 77

81 CStapled REIT () DPaired-share REITs C REIT () (C ) 78

82 EPaperclip REITs C REIT () (C ) A B 79

83 5 REITs 80

84 2001., ,2004 8,, :, :, :., , 2004, 89,.2001., , , , [M]. :, , Brounen, D., and P. Eichholtz, 2001 Capital Stucture Theory, Evidence from European Property Companies Capital offering, Universicy of Amsterdam, Working paper. Cannachan, Scott, 2003 Real Estate Investment Trusts in Asia, Asia Law,2003, June. Chilcote, L., 1998, UPREITS, Down-LPFs and Other REIT Vehicles: Should You Go Along For the Ride?, FindLaw Resources, Arter & Hadden LLP.. Fass, P., M. E. Shaff and D. B. Zief, Real Estate Investment Trusts Handbook, 1999ed., Clark Boardman Callaghan. Freshfields, D. & Napier, 2002, Singapore listed property Trusts a Legal Perspective, 2002, January. Gao, S.,2002, China Stock Market in a Global Perspective, Dow Jones Indexex, 2002, September. 81

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86 Fundamentals, 2001, Jan. 28. Templin, N., 1998, Building Tension: Reit Revolution Hits An Unexpected Bump: Opposition by Clinton, Wall Street Journal, Jan. 30, U.S. Securities and Exchange Commission,

87

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