中山市房地产市场 2010 年年报 合富辉煌 ( 中国 ) 西部区域分公司中山市场研究部 2010-1212
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相关数据说明 本报告数据来源 : a) 宏观数据 : 国家统计局 广东省统计局 中山市统计局 b) 房地产数据 : 中山市统计局 中山国土资源局 中山市房地产交易登记管中山国土资源局中山市房地产交易登记管 理所 合富辉煌 ( 西部区域 ) 房地产市场部 c) 土地市场数据 : 中山国土资源局 中山统计局
目录 一. 宏观经济及房地产运行环境 二. 房地产政策面分析 三. 中山市宏观经济环境分析 四. 中山土地市场分析 五. 中山房地产运行环境分析 六. 中山商品房与住宅市场分析 七. 中山非住宅物业与二手房分析 八. 中山报媒投放情况分析 九.2011 年市场预测
Part1 宏观经济及房地产运行环境
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 1-1111 月全国 CPI 及 PPI 增长走势 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 2010 年全国 CPI 增长率 11 月10 月9 月8 月7 月6 月5 月4 月3 月2 月2010 年1 月12 月11 月10 月9 月8 月7 月6 月5 月4 月3 月2 月2009 年1 月CPI PPI 数据来源国家统计局 CPI PPI 数据来源 : 国家统计局 2010 年全年,PPI 波动幅度较大, 上半年大幅上扬,5 月到达年度至高点后, 大幅下滑至 8 9 月最低点,10 月又开始反弹上升 1-8 月 CPI 增幅保持较平稳的增长态势,9 月增速明显加快,11 月为目前年内最高点 预计 12 月仍将保持较大增幅 全年经济增长处于上行阶段
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 全国 GDP 增长走势 ( 前三季度 ) 2006 2010 年全国 GDP 增速 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 季度 GDP ( 亿元 ) 增长率数据来源 : 国家统计局 2010 年第一季度, 中国经济复苏强劲,GDP 增速明显走高, 出现国内经济是否过热的声音, 后随着 信贷收紧等政策的出台,GDP 增速放缓, 但依然保持上升发展趋势 截止至 11 月全年国内生产总值 268660 亿元
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 宏观经济预警指数 宏观经济经历了 09 年的整体复苏, 进入 10 年后, 开始高速发展,1 季度宏观经济预警指数已接近趋 热区间, 并带有较强的上扬趋势 ; 经国家出台多项相关措施后, 宏观经济预警指数保持在稳定区间
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 社会需求与收入指数 2010 年全年,CPI 持续高涨, 物价走高, 社会消费需求和消费收入一转 09 年的高峰, 持续下挫 消费者信心指数开始下滑, 以及信贷的收紧, 后期消费增长后劲不足 ;
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 1-1111 月社会消费品零售总额增长态势 2010 年社会消费品零售总额 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 25 20 15 10 5 0 当月值 ( 亿元 ) 当月同比增长率 (%) 数据来源 : 国家统计局 1-11 月累计社会消费品零售总额 139224.2 亿元, 同比增长 18.4% 创消费品零售总额的新高
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 1-1010 月全国居民消费价格指数态势 103.5 103 102.5 102 101.5 101 100.5 全国居民消费价格指数 100 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 居民消费价格总指数城市农村数据来源 : 国家统计局 全国居民消费价格指数一路上扬, 其中食品类增幅带动作用明显
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 1-1111 月进出口增速态势 100 80 60 40 20 2010 年全国进出口增速趋势图 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 进口当月同比增长率 出口当月同比增长率数据来源 : 国家统计局 2010 年 1-11 月我国对外贸易进出口总值达 26772.8 亿美元, 已超出 09 年全年 4700.1 亿美元 其中出 口 15332.6 亿美元, 比去年全年增加 3316 亿美元 ; 进口 12534.3 亿美元, 比去年全年增加 2478.3 亿 美元, 贸易顺差 2798.3 亿美元
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 国房开发景气指数走势 10 年一季度, 房地产市场成交畅旺, 发展状况一路高歌, 随即, 国家采取各层面调控措施, 开发逐 渐放缓, 至年末, 基本恢复到上年年末的水平 房地产景气指数从 3 月份开始出现连续下跌,2010 年 11 月份, 全国房地产开发景气指数为 103.2
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 房地产开发投资增长率 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2010 年全国房地产开发投资增长率 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 房地产开发投资增长率 住宅开发投资增长率 2010 年, 我国经济增速高位运行, 企业资金宽松, 开始进入高通胀区间, 资金避险保值增值 渠道有限, 房地产开发投资投资增加, 全年保持 30% 以上增速, 到 11 月累计投资完成额 42697.33 亿元 (09 年全年完成 36231.71 亿元 )
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 房地产销售面积增长率对比 2010 年全国商品房销售增长率 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 销售面积增速 (%) 销售额增速 (%) 2010 年第一季度, 销售面积与销售额均大幅度增长, 尤其是销售额, 同比增长率高达 70%, 四月新政后, 猛增的势头得到扼制,9 月后, 增速平稳发展 至 11 月销售面积累计达 82541.2727 万m2 (09 年全年 93713.04 万m2,), 销售额累计达 4.23 万亿元
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 七十个大中城市房屋销售价格指数 115 110 105 100 95 七十个大中城市房屋销售价格指数 90 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 同比 环比 11 月份, 全国 70 个大中城市房屋销售价格指数同比上涨 7.7%, 涨幅比 10 月缩小 0.9 个百分点, 环比上周 0.3%
2010 年全国宏观经济及房地产运行环境分析 结论分析 2010 年中国宏观经济开始全面快速的复苏, 实体经济出现超预期反弹, 通胀预期加剧, 资产价格快速提升, 宏观经济景气快速回升, 外需也开始 回升 总体而言,GDP 全年保持较高上升态势, 但季度同比增速在二 三季度却 呈现出轻微的下滑趋势 一季度, 房地产业发展迅猛, 成交火热, 房价大幅上涨 二 三季度随 着 世上最严厉 比最严厉更严厉的调控措施 的出台, 部分大中城市交 易量下滑, 但房价依然坚挺, 保持上升态势
Part2 房地产政策面分析
2010 年房地产政策面 重点政策节点导读 新春 国十一条 整顿土地 督促央企退市 4 月提首付停三套房贷 9 月限购令遍及全国各地 12 月再次加息 宽松变稳健 10 月加息上调存准率 收紧流动性
2010 年房地产政策面 宏观金融政策 ( 针对购房者 ) 颁布时间政策标题政策要点 关于完善差别 4 月 14 日化住房信贷政策有关问题的通知 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款不得低于 50% 对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 通知指出, 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区, 商 业银行可根据风险状况, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地 居民暂停发放购买住房贷款 在房价过高 上涨过快 供应紧张的城市, 要在一定时间内限定 居民家庭购房套数. 完善差别化的住房信贷政策, 对贷款购买商品 9 月 29 日新国五条住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 各商业银行暂停发放居民 家庭购买第三套及以上住房贷款, 要加强对消费性贷款的管理, 禁止用于购买住房 ; 切实增加住房有效供给
2010 年房地产政策面 宏观金融政策 ( 针对开发商 ) 颁布时间政策标题政策要点 2 月 11 日 关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 一 商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的, 理财客户应符合 信托公司集合资金信托计划管理办法 中有关合格投资者的规定 二 信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的, 其优先和劣后受益权配比比例不得高于 3:1 三 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款 6 月 13 日 国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知 通知要求, 为有效防范财政金融风险, 地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范, 进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理, 坚决制止地方政府违规担保承诺行为
2010 年房地产政策面 宏观金融政策 ( 加息 上调存款准备金率 ) 颁布时间政策标题政策要点 1 月 12 日 存款准备 金率上调 从 1 月 18 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 为增强支农资金实力, 支持春耕备耕, 农村信用社等小型金融机构暂不 上调 2 月 12 日 存款准备 从 2 月 25 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 金率上调 这是 2010 年以来的第二次上调, 调整后的存款准备金率将达到 16.5% 10 月 19 日加息 自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点, 由现行的 2.25% 提高到 2.50%; 一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点, 由现行的 5.31% 提高到 5.56%; 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 11 月 10 日上调存准率自 11 月 16 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 05 0.5 个百分点 11 月 19 日上调存准率从 11 月 29 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 12 月 10 日上调存准率从 12 月 20 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 05 0.5 个百分点 12 月 25 日加息自 2010 年 12 月 26 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25 个百分点
2010 年房地产政策面 宏观土地政策 颁布时间政策标题政策要点 关于加强房地产 3 月 10 日用地供应和监管有关问题的通知 4 月 15 日国土资源部 将在房价过高 上涨过快的城市, 选择部分地块进行试点, 探索坚持和完善招拍挂制度 有效控制房价地价的政策和措施 国土资源部公布 2010 年住房供地计划, 拟计划供应住房用地总量为 180,000 公顷, 高于去年的 76461 公顷, 同比增长逾 130%, 超过去年全国实际住房用地总量, 保障性住房 棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的 70% 以上 9 月 27 日国土资源部 国土资源部称, 将严格土地竞买人资格审查, 土地闲置一年以 上竞买人及其控股股东将被禁止拿地
2010 年房地产政策面 宏观土地政策 颁布时间政策标题政策要点 12 月 19 日 关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知 一 未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务, 年底前不得出让大户高档商品住宅用地 二 对招拍挂出让中溢价率超过 50% 成交总价或单价创历史新高的地块, 上报国土资源部和省 ( 区 市 ) 国土资源主管部门 三 对超面积出让 捆绑出让 毛地 出让 住宅用地容积率小于 1 出让主体不合法等违反政策规定的出让公告, 及时责令市 县国土资源主管部门撤销公告, 重新拟定出让方案
2010 年房地产政策面 宏观税收政策 颁布时间政策标题政策要点 3 月 9 日 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 首套房契税优惠政策收紧 对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房, 其中一人或多人已有购房记录的, 该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 关于土地增值税 5 月 26 日清算有关问题的通知 明确土地增值税清算过程中的若干计税问题 通知指出, 土地增值税清算时, 已全额开具商品房销售发票的, 要按照发票额来确认收入 ; 未开具发票或未全额开具发票的, 以销售合同的售房金额及其他收益确认收入 9 月 29 日 关于调整房地产 要求从 10 月 1 日起, 对个人购买普通住房, 且该住房属于家庭 交易环节契税 个 唯一住房, 减半征收契税 对个人购买 90 平方米及以下普通住 人所得税优惠政策 房, 且属于家庭唯一住房, 按 1% 征收契税 个人购买的普通住 的通知 房, 凡不符合上述规定的, 不得享受上述优惠政策
2010 年房地产政策面 中山本地政策 颁布时间政策标题政策要点 1 月 5 日 2 月 11 日 9 月 2 日 中山市廉租住房保障暂行办法关于中山市工业用地招标拍卖挂牌出让的意见印发中山市 三旧 改造实施细则的通 知 一 申请人具有本市城镇非农业户口 8 年以上, 且在本市工作并居住, 二 家庭常住人口人均住房建筑面积低于 10 平方米 三 申请人家庭在 5 年内没有发生任何房地产交易或转移行为 一 属于农村集体建设用地的, 流转底价不得低于同一区域国有工业用地招拍挂出让最低标准, 且必须经过本集体经济组织的村民会议 2/3 以上成员或 2/3 以上村民代表表决同意 二 市土地储备中心应于每年 12 月底前上报下一年度拟储备的工业用地数量 一 三旧 是指在 2007 年 6 月 30 日之前土地利用现状图或卫星影像图 ( 或航片 正射影像图 ) 上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地, 包括旧城镇 旧厂房 旧村庄 二 在控制片区整体容积率的前提下, 鼓励增加公共用地 降低建筑密度, 提高净地块的容积率 三 完善历史用地手续应当在 2012 年前完成
2010 年房地产政策面 中山本地政策 颁布时间政策标题政策要点 10 月 11 日 10 月 7 日 空地买卖税费项目及标准二手房地产买卖税费项目及标准 明确土地交易各环节征税项目及标准 通知要求, 为有效防范财政金融风险, 地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范, 进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理, 坚决制止地方政府违规担保承诺行为 关于印发中山市土 10 月 26 日 地使用权公开交易 土地使用权公开交易方式 程序 成交标准等规定重申 管理办法的通知 11 月 25 日 中山市住房公积金 管理办法 包括 中山市住房公积金一手房个人住房贷款管理办法 手房个人住房贷款管理办法 中山市住房公积金二手房个人住房贷款管理办法 中山 市住房公积金自建房个人住房贷款管理办法, 许多条款都是 该中心一直以来的准则, 只是 管理办法 再次明确了贷款对 象和条件 贷款的一些细则等
Part3 中山市宏观经济环境分析
中山市宏观经济环境分析 中山市国民经济增长情况 亿元 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2007 2010 年中山市 GDP 走势 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 生产总值 增长率 中山 1-9 月, 全市实现生产总值 (GDP)1293 亿元, 同比增长 11.2%, 总量直逼去年全年 (2009 年中山市实现生产总值 1564 亿元 ) 第二产业对经济增长的贡献率为 85.04%, 拉动 GDP 增长 9.5 个百分点
中山市宏观经济环境分析 2010 年全国与中山市 CPI 增幅对比 6 5 4 3 2 1 2010 年全国与中山 CPI 走势对比 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 全国 CPI 走势 中山 CPI 走势 2010 年全年, 全国经济高速发展,CPI 与同期相比持续走高, 中山市 CPI 与全国相比, 增幅平稳, 甚至 拉开了一定的距离, 说明全年中山面临通货紧缩的压力小于全国平均通货紧缩压力 整体呈良性发展状 态
中山市宏观经济环境分析 04-10 年中山市人均可支配收入变化 ( 元 ) 04 10 年中山市城镇居民人均可支配收入 30000 25000 23088 21560 20317 18897 20000 17255 15836 15000 26123 10000 5000 0 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 注 :2010 年数据为根据 9 月数据 (19592 元 ) 推算, 仅供参考 2010 年 1-9 月中山市人均可支配收入达 19592 元, 增长 10.7%, 全年预计可超过 2.5 万元 在城市人均可支配收入节节走高的形势下, 对于房地产的发展也将带来巨大的促进作用
中山市宏观经济环境分析 04-10 年中山市社会消费品零售总额变化 ( 亿元 ) 04 10 年社会消费品零售总额发展态势 600 549.76 534.08 397.74 480.29 500 400 332.23 277.08 300 234.61 200 100 0 25 20 15 10 5 0 社会消费品零售总额 增长率 2010 年 1-10 月中山市社会消费品实际零售总额已逼近 09 年全年社会消费品零售总额 这说明 中山市城市消费力逐步加强, 保持高增长的消费势态, 总额在增长, 增速稍有放缓, 城市消费 力将进一步加强
中山市宏观经济环境分析 04-0909 年中山市常住人口及城镇职工平均工资走势 04-09 年, 中山市常驻人口基本保持逐步增长, 但 07-09 年, 增幅低于全国平均增长率, 说明中山在城市 竞争力以及对外来人口吸引力方面仍需增强优势 城镇职工人均工资增幅明显, 连续三年保持两位数以上增幅
中山市宏观经济环境分析 中山市宏观经济小结 2010 年中山市的国民经济平稳发展, 实现了较快增长 随着社会经 济发展, 人民生活水平和质量不断提高, 全市消费模式已基本实现转型, 未来城市消费能力逐渐增强, 为城市经济增加了消费活力 中山产业结构仍在逐渐调整, 传统的特色产业聚集产生特色经济, 从 制造 走向 创造, 文化 金融等第三产业得到大力扶持, 也得到 较快的发展 ; 而出口 消费 投资这三个经济 马车, 亦得到了较快 的发展
Part4 中山土地市场分析
中山市土地市场分析 06-10 年土地市场供应走势 ( 万方 ) 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 06 10 年土地招拍挂走势 362 240 123 150 107 281.88 511.92 591.84 801.64 1411.31 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 面积 宗数 ( 宗 ) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 年全市招拍挂土地 362 宗, 面积 1411.31 万平米, 出让面积与宗数较往年增幅明显, 上半 年出让土地宗数较少, 下半年尤其是 10 月后供应规模大增 今年中山市国有建设用地供应计划 1984.95 万平方米, 其中招标 拍卖 挂牌出让的普通商品住 宅用地面积为 430.7 万平方米 全年已超额完成商住用地出让指标
中山市土地市场分析 06-10 年土地市场成交走势 ( 万方 ) 1200 06 10 年土地成交走势 265 ( 宗 ) 300 1000 800 193 250 200 600 400 106 89 90 150 100 200 0 232.66 392.11 337.28 739.55 1038.96 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 面积 宗数 50 0 2010 年全市成交土地 265 宗, 面积 1038.96 万平米, 成交面积与宗数同样增长明显 10 年的土 地成交市场与往年相比, 外来开发商占据的份额越来越多, 年内仅中海 保利 越秀城建 盛 世游艇会四家开发商共成交 3415 多亩商住用地, 占据商住总成交土地面积三分之一强
中山市土地市场分析 06-10 年土地市场成交均价走势 ( 万元 / 亩 ) 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 06 10 年土地成交均价 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 成交均价 2010 年全市土地成交金额 113.57 亿元, 成交均价 77.96 万每亩 综观全年土地市场, 总价地王 由保利神涌地块 19 亿夺得, 单价地王则屡创新高, 年初的中海的台湾仔 303 万每亩 华鸿库充地 块 306 万每亩 雅居乐五桂山秀丽湖地块 302 万每亩 石岐一小旁地块最终以 385 万每亩夺得商 住用地单价地王 商业地块单价地王为紫马岭 12 亩商业地块 581.8 万每亩
中山市土地市场分析 2010 年土地市场成交分类情况 2010 年土地成交 ( 按使用性质 ) 工业 商住 商业 住宅 办公 仓储 医疗卫生 成交宗数 160 80 8 17 1 1 1 成交面积 ( 亩 ) 6448.71 9187.51 196.17 49.40 5.31 61.44 12.74 2010 年商住土地成交按区域分布 城区近郊三镇北部板块南部板块远郊板块小古板块 成交宗数 16 17 18 15 15 21 成交面积 ( 亩 ) 714.53 4692.72 363.73 2191.02 988.60 482.68 注 : 城区指东区 西区 石岐区 南区近郊三镇指火炬开发区 港口镇 沙溪镇北部板块指南头镇 黄圃镇 三角镇 阜沙镇南部板块 : 坦洲镇 三乡镇 神湾镇 南朗镇小古板块 : 小榄镇 古镇镇 横栏镇 东凤镇镇远郊板块 : 东升镇 板芙镇 民众镇 五桂山镇 大涌镇
中山市土地市场分析 2010 年重点商住地成交明细表 编号面积亩镇区用途容积率成交价 ( 元 ) 成交单价 ( 万 / 亩 ) 竞得人 楼面地价 ( 元 / 方 ) P21-10-9333 12.29 东区商业 2 71500000 581.84 吴金泽 4364 G21-10-9125 104.42 东区商住 2 320000000 306.47 何建华 陈映川 ( 华鸿水云 2298 轩 ) 13 25 G23-10-9002 127.13 石岐区商业住宅 2.5 386000000 303.63 中山市中海房地产开发有限公 1822 地司 G29-10-0361 166.59 五桂山商业住宅 0.6 504000000 302.54 中山雅居乐雍景园房地产有限 7563 公司 G29-10-0360 163.90 五桂山商业住宅 0.6 410000000 250.16 重庆伟卓投资管理有限公司 6254 G20-10-0244 29.78 西区商业住宅 2.5 73000000 245.17 中山领美房地产有限公司 1471 商业金融 G21-10-0217 206.64 东区 3 416000000 201.31 中山市越秀地产开发有限公司 1007 业 商住 G26-10-0290 20.97 南区商业 3 41000000 195.48 中山市金丰房地产开发有限公 977 司 G03-10-0132 22.46 东凤镇商业 5 40314046 179.47 韦润枝 538 G03-10-0182 30.26 东凤镇商住 3.5 51400000 169.84 邓柱标 于明强 728 G15-09-0397 0397 27.99 火炬开发区 商住 25 2.5 47000000 167.94 中山市新地创建房地产开发有限公司 G11-10-0335 12.11 港口镇商业住宅 2.5 18000000 148.62 中山市港穗房地产有限公司 892 G30-10-0088 33.10 板芙镇商住 3 49100000 148.35 中山市志洪房地产开发有限公 742 司 0151 49 G09-10-0151 77.30 东升镇商业住宅 114000000 147.49 佛山市顺德区锦业房产有限公司 G15-10-0126 123.21 火炬开发商住 2.5 171000000 138.78 中山市华商房地产有限公司 833 1008 商业地块单价地王
中山市土地市场分析 2010 年重点商住地成交明细表 编号面积亩镇区用途容积率成交价 ( 元 ) 成交单价楼面地价竞得人 ( 万 / 亩 ) ( 元 / 方 ) G27-09-0420 51.82 大涌镇商业 2.5 68400000 132.01 中山市新联展览有限公司 792 火炬开 G15-10-9062 1456.96 商住 1900000000 130.41 保利广州房地产开发有限公司发区 G01-10-0101 26.14 黄圃镇商住 2 32070180 122.67 梁庆德 920 总价地王 G24-10-0023 25.65 沙溪镇商住 3 31080540 121.17 中山市泓基置业有限公司 606 G11-10-0270 G11-10-0271 G11-10-0268 179.19 港口镇 243.15 港口镇 216.05 港口镇 商住 商业商住 商业商住 公共设施 211444200 118.00 286917000 118.00 254939000 118.00 保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司保利房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 G24-10-0179 0179 15.51 沙溪镇商住 2.5 18000000 116.04 杨威严 周健宁 696 G26-10-9231 104.83 南区 商住 商品住宅 1.5 113000000 107.79 阮进尤 1078 G01-09-0382 16.92 黄圃镇商住 3 17300000 102.22 中山市汇佳实业发展有限公司 511 P24-10-0129 32.71 沙溪镇商住 2.4 32707600 100.00 黄广流 625 G32-10-0017 50.49 神湾镇商住 3 49800000 98.64 李常 493 G15-10-0012 487.21 火炬开发区 商住 2 462854820 95.00 中山市君华房地产开发有限公司 713 G24-10-9140 22.26 沙溪镇商住 1.5 18923295 85.00 杨锦荣 850 G29-10-0210 192.65 五桂山商业住宅 2 163751565 85.00 中山市雅建房地产发展有限公 638
中山市土地市场环境分析 2010 年重点商住地成交明细表 编号 面积亩 镇区 用途 容积率 成交价 ( 元 ) 成交单价楼面地价竞得人 ( 万 / 亩 ) ( 元 / 方 ) G09-10-9195 27.88 东升镇 商业住宅 1.5 23412000 83.97 中山市博盈房地产开发有限公司 840 G02-10-9147 22.50 南头镇 商住 1.5 18600000 82.65 陈富爱 827 G09-10-9138 30.00 东升镇商住 1.5 24000000 80.00 中山市星际数码游乐设备研发有限公司 800 G30-10-0097 51.85 板芙镇商业住宅 2.5 41484080 80.00 龙锦洪 龙玉婵 480 G02-10-9156 36.33 南头镇商住 2.5 27380000 75.37 胡志芬 452 G30-10-9152 45.83 板芙镇商住 1.5 33000000 72.01 龙锦洪 龙玉婵 720 G15-09-0396 0396 101.0808 火炬开发区 商住 2 72140737 71.37 中山市东河实业有限公司 535 G03-10-0192 20.06 东凤镇商住 2 14239263 71.00 中山市泰峰电气有限公司 533 G06-10-0162 39.68 阜沙镇商业 3.5 27671512 69.73 中山市小榄汽车运输有限公司 299 G15-10-9030 35.52 火炬开发区 商住 2 23600000 66.44 中山佳益房地产开发有限公司 498 G30-10-9044 124.64 板芙镇商住 1.5 76500000 61.38 中山领美房地产有限公司 614 GN-10-9076 1675.64 1003740000 59.90 G06-10-0078 60.92 阜沙镇商住 2.9 35400000 58.10 中山市城市建设投资集团有限公司中山市盈逸房地产实业有限公司 301
中山市土地市场环境分析 2010 年重点商住地成交明细表 编号面积亩镇区用途容积率成交价 ( 元 ) G03-10-9003 补充公告 成交单价楼面地价竞得人 ( 万 / 亩 ) ( 元 / 方 ) 20.76 东凤镇住宅 11764000 56.67 苏杏贤 苏锦华 苏鸿华 G24-10-0180 36.65 沙溪镇商业 3 15600000 42.56 胡结慈 梁承飞 213 G25-10-0172 72.28 南朗镇商住 27031561 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G25-10-0136 176.64 南朗镇商业住宅 1.5 66064090 37.40 中山市翠亨地产开发公司 374 G25-10-0135 131.70 南朗镇商业住宅 1.5 49254959 37.40 中山市翠亨地产开发公司 374 G25-10-0174 60.26 南朗镇商住 22535819 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G04-10-0173 168.81 南朗镇商住 63136904 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G25-10-0176 195.84 南朗镇商住 73243375 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G25-10-0171 164.37 南朗镇商住 61476456 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G25-10-0175 180.67 南朗镇商住 67570655 37.40 中山市翠亨地产开发公司 G32-10-0208 0208 165.00 神湾镇商住 1.7 50050000 30.33 盛世游艇会 ( 中山 ) 有限公司 268 G32-10-0207 208.62 神湾镇商住 1.7 63283220 30.33 盛世游艇会 ( 中山 ) 有限公司 268 G32-10-0211 208.50 神湾镇商住 1.7 63245045.5 30.33 盛世游艇会 ( 中山 ) 有限公司 268 G32-10-0209 0209 208.0000 神湾镇商住 17 1.7 63093940 30.3333 盛世游艇会 ( 中山 ) 有限公司 268 G32-10-0212 196.50 神湾镇商住 1.7 59605045.5 30.33 盛世游艇会 ( 中山 ) 有限公司 268
中山市土地市场环境分析 2010 年重点商住地成交明细表 编号面积亩镇区用途容积率成交价 ( 元 ) 成交单价 ( 万 / 亩 ) 楼面地价 ( 元 / 方 ) G02-10-0338 P23-10-9362 137.70 南头镇商业住宅 44.35 石岐区商业住宅 3.5 3 386000000 171000000 280.31 385.60 中山市伟骏达房地产开发有 1201 商限公司住广州市中常裕企业投资咨询 1928 地有限公司块 G03-10-0389 108.70 东凤镇商业住宅 3.5 95651776 88.00 万科企业股份有限公司 377 单价 地 G03-10-0393 186.00 东凤镇商业住宅 3.5 163676832 88.00 万科企业股份有限公司 377 王 竞得人 G03-10-0394 60.71 东凤镇商业住宅 3.5 53428232 88.00 万科企业股份有限公司 377 G20-10-9402 39.90 西区 商业住宅 商业服 1.5 75810570 190.00 中山市隆泰房地产开发有限公司 1900
中山市土地市场分析 小结 虽然全年各种调控政策不断, 但全国各地仍然是地王频出, 中山土地 市场也呈现出总体火热的成交局面 无论是挂牌出让还是交易总量均同 比大幅攀升 全年城区及近郊地区上规模地块几乎被外来豪强囊括, 其中不乏量身 定制的暧昧, 保利全年储备土地超 2100 亩, 火炬区神涌地块成全年总 价地王 成交单价同比同样大幅攀升, 中山楼面地价首次进入 7 字头时代 ( 雅居 乐五桂山地块 )
Part5 中山房地产运行环境分析
中山市房地产运行环境分析 2010 年房地产开发投资情况 09 10 年中山市固定资产投资与房地产开发投资走势 ( 亿元 ) 600 500 400 300 200 100 0 % 50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 500% 5.00% 0.00% 20 009 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 20 010 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 固定资产投资额房地产开发投资房地产开发所占比例 中山市 2010 年 1-1010 月全社会固定资产投资额达 525.5858 亿元 (09 年全年为 545.61 亿元 ), 房地产开发投资 1-10 月累计 203.38 亿元 (09 年全年为 192.37), 房地产开发占比较上年有明显增幅
中山市房地产运行环境分析 09-10 年房地产开发投资 / 全社会固定资产投资走势 0.5 045 0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 09 10 年房地产开发投资 / 全社会固定资产投资走势 20 009 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 20 010 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 10 年全市房地产开发投资额 / 固定资产投资额指数运行在 0.39-0.45 之间, 较 09 年稍高 指标比值 : 正常区间 0.22-0.28, 该指标仍高于正常范围, 说明中山市房地产开发投资占全社会固定次产投 产比重较大
中山市房地产运行环境分析 09-10 年房地产投资增速 /GDP 投资增速指标分析 2009 年一季度二季度 三季度 四季度 2010 年一季度二季度 三季度 GDP 增速 6.27 7.29 8.85 10.2 15 13.6 11.17 房地产开发投资增速 -45.45-17.06-6.75 0.39 76.49 41.58 33.12 房地产投资增速 /GDP 增速 -7.25-2.34-0.76 0.04 5.10 3.06 2.97 6.00 4.00 房地产投资增速 /GDP 增速 截止至 10 年第三季度, 中 山市房地产投资增速为 200 2.00 33.12,GDP 增长速度为 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 2009 年一季度二季度三季度四季度 2010 年一季度二季度三季度 11.17, 房地产投资增速 /GDP 增速指数为 2.97, 指标比值: 正常区间 1.50-2.00, 高于正常区间
中山市房地产运行环境分析 2010 年 1-1010 月房地产施工竣工面积对比 2500 2000 1500 1000 500 0 09 10 年商品房建设施工 竣工面积走势 80 60 40 20 0 20 40 60 商品房施工面积 ( 万平方米 ) 商品房竣工面积 ( 万平方米 ) 商品房施工面积增长率 商品房竣工面积增长率 中山市 2010 年 1-10 月累计施工面积 2117.19 万方,1-10 月累计竣工面积 294.25 万方, 竣工面积基本与上年持平, 施工面积增幅明显
中山市房地产运行环境分析 09-10 年商品房施工面积 / 竣工面积指数变化 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 09 10 年商品房施工面积 / 商品房竣工面积指数变化 20 009 年 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 20 010 年 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 09-10 年中山市商品房施工面积 / 商品房竣工面积指标远超正常区间, 指标比值 : 正常区间 300-400 3.00 4.00, 整体施工进度较慢, 竣工量相对不足 ;
中山市房地产运行环境分析 09-10 年空置情况 万方 300 09 10 年空置面积 / 空置率 6.00 250 500 5.00 200 4.00 150 3.00 100 2.00 50 1.00 0 0.00 商品房空置面积 ( 万平方米 ) 空置率 空置率 = 空置面积 / 竣工面积 中山市 2010 年商品房空置面积 224.33 万平米, 空置率明显低于正常指标 指标比值 : 正常区间 40-4.0-5.0 ;
中山市房地产运行环境分析 05-10 年房价收入比走势分析 居民年均可支配收入 / 商品房销售价格 指标统计 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 居民年均可支配收入 ( 元 ) 17255 18897 20317 21560 23088 26123 商品房销售均价 ( 元 / m2 ) 3048 3191 4021 4402 4438 5264 居民年均可支配收入 / 商品房销售均价 5.66 5.92 5.05 4.90 5.20 4.96 房价收入比 6.48 6.19 7.26 7.49 7.05 7.39 注 :2010 年人均可支配收入为根据 1-9 月推算所得 房价收入比按户均 3 人 每套住房 110 平米计算 8.00 6.00 4.00 05 10 年房价收入比走势 10 年居民年均可支配收入年均 / 商品房销售价格指标为 4.96, 房价收入比为 7.39, 指标比值 : 正常区间 6.00-8.00, 根据中国房价收入标准值为 7.5 计算, 中山的房价水平为正常区间 2.00 0.00 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 房价收入比
Part6 中山商品房与住宅市场分析 全市成交概况
中山市商品房与住宅市场分析 05-10 年商品房销售走势分析 05 10 年商品房市场销售走势 ( 万方 ) ( 亿元 ) 800.00 350.00 700.00 316.21 318.97 300.00 600.00 264.36 250.00 500.00 200.00 400.00 186.19 166.95 150.00 300.00 120.38 200.00 100.00 100.00 394.93 523.25 657.43 422.93 712.55 668.00 50.00 0.00 0.00 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 成交面积 ( 万方 ) 成交金额 ( 亿元 ) 注 :2010 年销售金额只统计至 11 月 中山市 2010 年商品房销售面积达 668 万平方米, 受政策影响, 销售面积同比下降 625% 6.25% 1-1111 月销售金额达 318.97 亿元, 已超 09 年全年
中山市商品房与住宅市场分析 05-10 年住宅销售走势分析 万方 700.00 05 10 年住宅销售走势 亿元 278.07 278.81 300.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 215.44 155.48 124.02 87.24 315.03 418.74 555.69 360.12 632.78 590.09 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 成交面积 ( 万方 ) 成交金额 ( 亿元 ) 250.00 200.00 150.0000 100.00 50.00 0.00 注 :2010 年销售金额只统计至 11 月 中山市 2010 年 1-1212 月住宅销售面积达 590.0909 万平方米, 受政策影响, 销售面积同比下降 675% 6.75% 1-1111 月销售金额达 278.81 亿元, 已超 09 年全年
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 中山市商品房与住宅市场分析 05-10 年住宅成交走势分析 05 10 年住宅成交面积走势 月均 40 万平方 2005 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2006 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2007 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2008 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2009 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2010 年 1 月 4 月 7 月 10 月
中山市商品房与住宅市场分析 05-10 年住宅销售走势分析 05 10 年商品房与住宅成交均价走势 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 4402 4438 5264 5214 4021 4317 4394 3048 3191 3877 2769 2962 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 商品房成交均价 ( 元 / 方 ) 住宅成交均价 ( 元 / 方 ) 中山市 2010 年 1-1111 月商品房与住宅成交均价分别为 5264 元 / 方 5214 元 / 方, 相比 09 年, 增幅明显
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年 1-1212 月商品房销售走势分析 万方 90.00 80.00 70.00 60.00 50.0000 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 2010 年 1 11 月商品房销售走势 5445 5369 5310 5228 5197 5133 5075 5054 4979 元 / 方 5509 5600 5408 5500 5400 5300 5200 5100 5000 4900 84.02 57.01 68.29 68.60 37.79 32.78 27.46 39.35 57.89 70.48 62.29 62.03 4800 4700 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 商品房销售面积 商品房销售均价 中山市 2010 年 1-12 月商品房销售面积达 668.00 万平方米, 略低于 09 年, 主要原因为年中受政策影响, 成交急剧下滑, 下半年在经济运行良好及通胀超预期的双重作用下, 成交即快速反弹
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年珠三角重点城市住宅成交面积情况 万方 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 年珠三角重点城市住宅销售面积对比 637.5 680.57 590.09 508.43 320.2 220 277.35 85.65 广州 深圳 东莞 珠海 佛山 惠州 汕头 中山 注 : 佛山与珠海数据为 1 11 月累计数据 珠三角城市中佛山市 11 月住宅市场累计成交 680 万方, 已稳居第一, 广州市 1-12 月累计成交 637.5 万方, 占据亚军宝座, 中山市 1-12 月累计成交 590 万方, 排行第三
中山市商品房与住宅市场分析 09-10 年商品房及住宅成交均价对比情况 2009 年 2010 年 (1- 同比增长率 2010 年 1 月 2010 年 11 月环比年初增长 11 月 ) 率 城区商品房 4913 6322 28.68% 6486 6322-2.53% 城区住宅 4848 6312 30.19% 6162 6312 2.44% 镇区商品房 4292 4867 13.39% 4929 4867-1.25% 镇区住宅 4271 4824 12.96% 4849 4824-0.51% 2010 年, 整体成交面积相比 09 年有少量下滑, 成交金额累计至 11 月已超过 09 年全年, 成交均价方面 城区方面同比 09 年增幅近 30%, 上升幅度较大 ; 而镇区方面成交均价增速正常, 约为 13% 环比年初, 成交均价增速除城区住宅外其余增幅为负, 城区住宅在政策调控下均价环比仍上升, 很大程 度上是由于年中非住宅成交量锐减 以及年内城区多个高价住宅项目入市 ( 白朗峰 滨江一号 熹玥 豪逸御华庭等 ) 拉升所致
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年普通住宅与非普通住宅成交均价对比 元 / 方 9000 2010 年 1 11 月普通住宅与非普通住宅成交均价走势 8000 7000 6000 5000 4000 3000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 城区建筑面积 144 平方米 城区建筑面积 >144 平方米 镇区建筑面积 144 平方米 镇区建筑面积 >144 平方米 2010 年, 城镇区 144 方以下普通住宅全年均价变化幅度不大, 镇区 >144 方产品在 6 月逆市有一个小 高潮后, 回落至之前水平并保持平稳上升, 城区 >144 方产品是受政策影响最大, 走势动荡, 但仍保持 走高的大趋势
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年各镇区网签情况 镇区 网签套数网签面积 ( 万方 ) 网签套均面积 ( m2 ) 镇区 网签套数网签面积 ( 万方 ) 网签套均面积 ( m2 ) 沙溪镇 7684 75.30 98 坦洲镇 8014 68.01 85 东区 5120 62.49 122 火炬开发区 4740 57.20 121 三乡镇 3945 45.79 116 南朗镇 2527 27.42 109 石岐区 3117 27.38 88 西区 2460 27.37 111 古镇镇 1890 26.82 142 东凤镇 1298 13.75 106 五桂山镇 874 13.44 154 横栏镇 1309 13.34 102 三角镇 1508 12.50 83 神湾镇 965 781 7.81 81 板芙镇 560 6.26 112 民众镇 534 5.94 111 大涌镇 453 4.31 95 阜沙镇 366 3.66 100 东升镇 2485 26.05 105 港口镇 2532 23.88 94 小榄镇 846 16.06 190 黄圃镇 1431 15.70 110 南区 1586 14.99 95 南头镇 1355 14.13 104
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年年底存量情况 2010 年年底存量统计 ( 按面积 ) 2010 年年底存量统计 ( 按房型 ) 复式 其它 7% 别墅 0% >180m2 5% 五房 12% <60m2一房 3% 144m2 11% 13%60m2 ~80 ~180m2m2 7% 四房 8% 9% 120m2 80m2 ~90 ~144m2m2 18% 12% 100 m2 ~120 m2 17% 90 m2 ~100 m2 13% 三房 41% 二房 24%
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年年底存量情况 5543 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2010 年年底存量统计 ( 按区域 ) 3635 3778 2587 2665 石岐岐区坦洲洲镇五桂山山镇西区小榄榄镇 板芙芙镇大涌涌镇东凤凤镇东区东升升镇阜沙沙镇港口口镇古镇镇镇横栏栏镇黄圃圃镇火炬开发发区民众众镇南朗朗镇南区南头头镇三角角镇三乡乡镇沙溪溪镇神湾湾镇
Part6 中山商品房与住宅市场分析 城区及泛城区供求情况
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年东区商品房供求走势分析 ( 套 ) 1200 1000 800 600 400 200 2010 年东区商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 东区新增 455 101 272 212 264 414 509 110 1011 516 403 1060 东区签约 579 233 393 356 219 238 257 372 554 596 686 637 东区成交均价 7243 6256 8109 7320 6914 7748 6347 6619 8464 7663 7531 10 年东区商品房累计签约 5120 套, 面积 62.49 万方, 新增供应 5327 套, 供求比为 104/100, 00, 全年供需基本平衡 整体销量位居全市第三 东区供应充足 各类型楼盘云集, 成交均价全市最高的情况下, 成交量仍然为城区第一, 数据反映, 东区仍是城区及泛城区置业的首选区域
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年石岐区商品房供求走势分析 ( 套 ) 450 2010 年石岐区商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 7000 400 6000 350 300 5000 250 4000 200 3000 150 2000 100 50 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 石岐区新增 0 344 353 204 58 0 0 375 316 329 20 28 石岐区签约 331 143 405 311 140 91 200 277 220 326 366 307 石岐区成交均价 5755 5445 5113 6037 5191 3592 5252 5646 6086 5704 6058 10 年石岐区商品房累计签约 3117 套, 面积 27.38 万方, 新增供应 2027 套, 供求比为 65/100, 全年供需 呈现供不应求局面 石岐区今年多个项目供应不足, 公寓项目莲兴大厦的热销将整个石岐区的套均面积 拉低明显
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年西区商品房供求走势分析 ( 套 ) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2010 年西区商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 西区新增 0 214 0 357 208 80 284 316 375 191 388 227 西区签约 92 57 92 90 159 172 89 265 296 395 339 414 西区成交均价 4979 4445 6383 6933 4953 5302 5010 5873 5668 5986 5526 10 年西区商品房累计签约 2460 套, 面积 27.37 万方, 新增供应 2640 套, 供求比为 107/100, 00, 全年供需 基本平衡 西区年内供应与销售主要集中在彩虹片区及沙朗片区, 富华道沿线基本无新增供应
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年南区商品房供求走势分析 ( 套 ) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2010 年南区商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 南区新增 0 9 112 386 252 267 7 0 252 164 0 9 南区签约 50 13 30 106 41 250 156 289 251 116 119 165 南区成交均价 7278 6603 6549 5814 3803 6711 5766 5314 5758 5943 7496 10 年南区商品房累计签约 1586 套, 面积 14.99 万方, 新增供应 1458 套, 供求比为 92/100, 全年供需基 本平衡 南区项目较少, 供应量较集中, 月度成交受万科城市风景个盘影响明显
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年火炬开发区商品房供求走势分析 ( 套 ) 1200 1000 800 600 400 200 2010 年火炬开发区商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 火炬区新增 168 201 0 149 0 162 1062 949 97 440 727 火炬区签约 523 371 437 438 169 142 160 381 633 448 416 622 火炬区成交均价 5238 5554 5185 5897 5578 6397 5848 5387 4871 5805 4854 0 10 年火炬开发区商品房累计签约 4740 套, 面积 57.20 万方, 新增供应 3955 套, 供求比为 83/100, 全年 供应量稍显不足, 上半年, 多个项目无新货供应,9 月后, 金华园 健康花城 尚城新增集中入市
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年沙溪镇商品房供求走势分析 ( 套 ) 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2010 年沙溪镇商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 沙溪镇新增 970 120 0 1277 277 1161 14 432 747 337 395 0 沙溪镇签约 838 514 738 458 418 352 310 682 545 649 1660 520 沙溪镇成交均价 4463 4973 5079 5515 5040 5528 5282 4802 5065 5009 4473 10 年沙溪镇商品房累计签约 7684 套, 面积 75.30 万方, 新增供应 5730 套, 全市销售排行第一 供求比 为 75/100, 全年供应量稍显不足, 沙溪镇成交量及均价受博爱一路板块拉动作用明显
中山市商品房与住宅市场分析 2010 年港口镇商品房供求走势分析 ( 套 ) 600 2010 年港口镇商品房供求走势 ( 元 / 方 ) 6000 500 5000 400 4000 300 3000 200 2000 100 1000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 港口镇新增 0 332 0 510 159 0 64 64 184 0 100 0 港口镇签约 301 87 244 182 145 87 56 164 416 327 402 121 港口镇成交均价 4180 4075 4677 5201 5255 5389 4774 4205 4130 4652 3947 0 10 年港口镇商品房累计签约 2532 套, 面积 23.88 万方, 新增供应 1413 套, 供求比为 56/100, 全年供应 紧张, 下半年成交均价有明显下滑
Part7 t7 中山非住宅物业与二手房分析
中山非住宅物业与二手房分析 05-10 年非住宅物业销售走势 ( 万方 ) 120.00 05 10 年非住宅市场销售走势 ( 亿元 ) 60.00 100.00 80.00 60.00 33.13 42.93 48.92 30.71 38.14 50.00 40.1640.00 30.00 40.00 20.00 20.0000 79.90 104.52 101.74 62.82 79.77 77.91 0.00 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年成交面积 ( 万方 ) 成交金额 ( 亿元 ) 注 :2010 年销售金额只统计至 11 月 10.0000 0.00 中山市 2010 年 1-1212 月非住宅销售面积达 77.91 万平方米 ( 住宅 590.0909 万平方米 ), 受政策影响, 销售面 积同比下降 2.4%, 下滑幅度明显低于住宅市场 1-11 月销售金额达 40.16 亿元, 已超 09 年全年
中山非住宅物业与二手房分析 05-10 年非住宅物业成交均价走势 05 10 年商品房与非住宅成交均价走势 5500 5000 4809 4889 4782 5155 5264 4500 4000 3500 4147 4108 4021 4402 4438 3000 3191 3048 2500 05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年商品房成交均价 ( 元 / 方 ) 非住宅成交均价 ( 元 / 方 ) 注 :2010 年销售金额只统计至 11 月 中山市 2010 年 1-1111 月非住宅成交均价分别为 5155 元 / 方,6 年来首次低于全市商品房成交均价, 表明 在政策的抑制下, 投资投机需求受到一定的压制, 后期的商业回暖也仅局限于镇区低价位物业市场
中山非住宅物业与二手房分析 08-10 年二手房销售走势 万方 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 08 10 年二手房销售走势 万元 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 0 月 1 月 2 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 0 月 1 月 2 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 0 月 1 月 2008 年 1 1 1 2009 年 面积 1 1 1 2010 年 产价 1 1 中山市 2010 年 1-1111 月二手房销售面积 337.9 万平方米 (09 年全年 329.99 万平方米 ), 成交金额 69.69 亿元, (09 年全年 56.13 亿元 ), 无论是面积还是金额, 均已超过 09 年全年, 表明, 二手房逐渐被更多的置业者接受
中山非住宅物业与二手房分析 05-10 年非住宅物业销售走势 3000 08 10 年二手房成交均价走势 2500 2000 1500 1000 500 0 中山市 2010 年二手房成交均价相比 09 年有小幅上涨,6 月为历史最高价 2689 元 / 方
中山非住宅物业与二手房分析 小结 非住宅物业成交量较上一年度有所减少, 但是成交金额及成交均价均有所 上升, 但增幅低于同期住宅增幅 究其原因主要是结构性的供求所造成的 增速放缓, 并非是价格主动回调所致 首先今年无大型商业和写字楼物业 新增供应, 非住宅物业主要是以社区商铺和车位为主 2010 年, 二手房市场成交量平稳上升, 成交均价增幅明显 表明二手房逐 渐被更多的买家介绍, 价格相对较商品房低则成为人们购买二手房的主要原 因 但由于中山外来人口有限, 以及镇区的房价目前仍处于较低水平, 所以 目前的二手房交易主要集中在城区周边
Part8 t8 中山报媒投放情况分析
中山报媒投放情况分析 各区域媒体投放情况 2010 年 5-12 月报媒投放情况 总投放频次 ( 次 ) 442 总投放项目个数 67 2010 年 5-12 月中山市房地产各区域媒体广告项目总数为 67 个, 总投放频次为 442 2010 年 5 12 月各区域媒体投放情况 次 140 120 100 80 60 40 20 0 66 122 57 8 6 4 6 50 29 16 7 45 18 8 10 年 5-12 月石岐区 东区 西区的媒体报广总投放频次位居前列, 火炬区 沙溪镇 五桂山的投放基本为雅居乐项目贡献 南部镇区投放基本以覆盖中珠两地的南方都市报为主
中山报媒投放情况分析 各媒体投放量以及投放版面情况 2010 年 5 12 月按投放媒体分类 广州日报 22 5% 南方都市报 27 6% 2010 年 5 12 月按发布规格分类 异形版 84 中山日报中山商报 19% 313 80 三分之一版 71% 18% 12 全版 3% 报眼 76 17% 四分之一版 34 8% 其他 29 6% 半版 160 36% 47 11% 中山日报投放 313 次, 中山商报投放 80 次, 南方都市报及广州日报中山版分别投放 27 与 22 次 半版广告与异形板 ( 多为三分之一竖版 ) 两种版幅最受开发商的青睐, 是广告投放形式最多的版幅 整版所占比例 11%, 报眼由于位置醒目 价格便宜, 所以比例也较高
中山报媒投放情况分析 2010 年 5-12 月按内容诉求分类 2010 年 5 12 月按内容诉求分类 热销宣传, 7.50% 区位 / 环境, 3.50% 工程进度, 1.10% 形象宣传, 0.80% 活动信息, 11.20% 招商 / 投资, 3.20% 优惠 / 折扣, 18.60% 开盘信息, 30.20% 认筹信息, 13.30% 产品描述, 10.60% 各项目多以信息告知为广告投放内容, 其次优惠折扣信息告知 中山的媒体广告更多的选择了如销售推 广类的较直接的方式, 证明市场更倾向务实
Part9 t9 2011 年市场预测
2011 年市场预测 市场或将面临更严厉调控政策 1 月 5 日, 恒大地产在全国各大媒体打出广告, 优惠活动遍及其全国各地多 个城市的项目 目前几乎全国所有楼盘都参与了这次 75 折活动 据一个未经证 实的消息称, 在恒大 75 折出台之后, 立即有人向恒大主席许家印进行了询问, 对此许家印的回复是 : 外部因素导致恒大决定尽快降价促销 业内大多数人对许 家印此言的解读是 : 恒大通过一些渠道获知新的调控政策即将出台, 趁着三次调 控还未落实之前赶紧出货回笼资金 尤其是近日盛传的房产税 市场种种迹象均 表明,2011 年或将面临更严厉的调控政策
2011 年市场预测 别墅等低容积率产品未来更具价值空间 10 年 12 月中旬, 国土资源部发布整顿土地市场相关文件, 规定不同规模城市 相应供应地块限制面积, 未来中山不得出让超过 210 亩的地块 以及容积率低 于 1 的地块 此类用地的稀缺, 必将增加别墅等低容积率产品的稀缺性, 别墅 等低容积率产品必将是未来的明星产品, 未来更具价值空间
2011 年市场预测建筑规划要求趋严, 竞争回归产品本质 中山市建筑规划要求变得逐渐严格, 对建筑面积计算的标准将更具细化, 对飘窗 阳台 阁楼等以往容易 偷面积 的空间加强审查, 未来 偷面积 的做法将会越来越难通过审批 未来竞争将会更多的回归产品本身, 开发商只有对设计水平 施工水平, 功能规划 景观规划 建筑材料 配套设施 物业服务等产品本身软硬件精耕细作, 方能立足于不败之地, 因为房子品质的提升才是吸引购房者下手的根本原因
2011 年市场预测 市场或将整体进入中长期博弈 未来 3-5 年, 中山市房地产市场或将进入中长期的供应与消费的博 弈 一方面, 持续走高的房价, 必然对各类消费需求产生压制, 使得成 交缺乏强大的显性支撑 ; 另一方面, 开发商与各利益即得方并不会自动 放弃高额回报追求, 所以未来, 市场或将进入一个长期的博弈通道, 当 政策严厉, 市场疲软时, 开发商会以价格的回调换取一定成交量的回升, 而当市场放量到一定阶段, 价格必会重回上升渠道, 量与价将会呈现长 期的博弈局面
结束语 2010 年已经成为过去,2010 年的中山楼市经历了温暖阳春 浓黑五月 悲情仲夏 年末爆发的冰火两重天, 未来将面对更多不确定因素, 无论是分享区域大城市圈带来的盛宴, 抑或是在调节中变得更加理性, 2011 年的中山楼市终将以市场的方式描绘自己的篇章