市场分析报告 2016 年第 09 期 2016 年三季度西安市房地产市场分析报告 报告要点 : 宏观经济 : 中国 2016 年前三季度,GDP 同比增长 6.7%;CPI 同比上涨 2.0% 政策走向 :2016 年三季度, 全国房地产市场呈现去库存与控风险并存的局面, 在此背景下, 西安房地产市场运行平稳, 楼市去化政策效果较为明显, 预计未来市场将保持平稳向好态势 土地市场 :2016 年 9 月份, 西安土地市场呈现供应成交均大幅下降的局面 三季度, 西安土地市场成交量呈现下降局面 住宅市场 :2016 年 9 月份, 新建住宅市场量价齐升 ; 西安市城六区存量住宅均价略有下降 三季度, 新建住宅市场量价齐升 ; 西安市城六区存量住宅均价基本持平 ; 郊区县存量住宅均价温和上涨 新建商业办公市场 :2016 年 9 月份, 新建商业用房市场价涨量跌 ; 办公用房市场价跌量涨 三季度, 新建商业用房市场和办公用房市场均呈现价涨量跌
一 宏观经济和政策 1 2016 年三季度, 全国 GDP 同比增长 6.7%; 前三季度,CPI 同比上涨 2.0% 根据国家统计局信息, 2016 年三季度, 国内生产总值 189334 亿元, 同比增长 6.7% 其中, 第一 第二及第三产业增加值分别同比增长 4.0% 6.1% 和 7.6% 2016 年前三季度, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.0%, 涨幅比上半年回落 0.1 个百分点 其中, 城市上 涨 2.0%, 农村上涨 1.8% 2 住建部发布 法治政府建设实施纲要(2015~2020 年 ) 的实施方案, 继续完善房地产宏观调控 9 月 6 日, 住建部发布贯彻 法治政府建设实施纲要 (2015~2020 年 ) 的实施方案, 要完善房地产宏观调控 根据房地产市场分化的实际, 坚持分类调控, 因城施策 坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进, 使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应 建立全国房地产库存和交易监测平台, 形成常态化房地产市场监测机制 实施住宅用地分类供应管理, 完善和落实差别化税收 信贷政策 建立公开规范的住房公积金制度, 改进住房公积金提取 使用 监管机制, 支持居民合理住房消费 3 西安市发布 关于统购社会房源作为租赁型保障房的指导意见 9 月西安市出台租赁性保障房供给改革措施, 严格租赁型保障房用地管控, 调整房地产 市场供给结构, 助力房地市场产去库存 9 月 8 日, 西安市发布 关于统购社会房源作为租赁型保障房的指导意见, 自 2016 年起, 政府原则上不再集中新建租赁型保障房, 确需新建的, 要将申请轮候数量 新建项目 选址 项目配套基础设施 资金来源等情况报送西安市住房保障工作领导小组研究同意后实 施 统购社会房源作为租赁型保障房应按照政府主导 社会参与 公开公正的原则组织实施, 采取多种方式筹集房源 统购房源选址和配套设施标准应符合 陕西省保障性安居工程项目 规划选址及配套设施建设管理办法 ( 试行 ) ( 陕建发 2013 387 号 ) 的规定, 所在区域应 敬请参阅结尾处的报告说明 1
相对成熟, 生活环境宜居, 交通 商业 教育 医疗 文化等公共服务设施和市政配套设施 齐全, 满足保障对象就业 就医 就学 出行等需要 二 西安市场动态 ( 三季度重要事件 ) 1 三季度西安土地市场成交高位运行 近期, 部分热点二线城市房价涨幅连续数月领跑全国, 高价地频出,9 月至国庆期间, 全国 19 个城市先后出台楼市新政, 收紧楼市调控 然而, 西安楼市始终呈现平稳状态, 房 价未有大的波动 反映到土地市场, 近三个月来, 土地供应量上升至中高位水平, 本月供应 土地 24 宗, 供应面积约 75 万m2, 莲湖 长安为主力供应区 受益于前两月供应量上涨,9 月土地成交量高位运行, 共成交土地 20 宗, 长安 莲湖 为主力成交区域, 住宅用地为绝对成交主力, 成交面积占比全市 99%, 华洲城 智慧美镇 高新 城 隆源国际城 阳光北京城和清凉山公园综合建设项目等多个住宅项目获批土地 2 陕西获批建立自贸区 8 月 31 日, 党中央 国务院决定, 在陕西 辽宁 四川等 7 个省份设立自贸试验区, 陕西成为西北唯一的自贸试验区 陕西是联接 一带一路 国家战略的重要枢纽和 向西开放 的战略前沿 在陕西设立内陆型自由贸易试验区, 有利于西部产业转型升级, 也有利于我国 深入实施西部大开发战略, 为打造中国经济升级版提供更有力的支撑 据陕西推进自贸区的 政策文件所述, 陕西自贸区位于西安, 涵盖了西安高新区 西咸新区空港新城以及西安国际 港务区 这三大区域, 占据产业高地 交通枢纽和特殊政策等多个关键因素 从理论或者发 展角度, 也正是西安未来对外经济贸易的 窗口区域 自贸区的建立势必会在未来增加西安的城市魅力及产业投资吸引力, 资金和人才的流入 敬请参阅结尾处的报告说明 2
也会促进当地经济的发展, 从而带动房地产业的发展 3 西安楼市投资增速达近 13 个月最高点 据陕西省统计局数据显示,1-8 月, 全省房地产开发投资 1721.35 亿元, 同比增长 12%, 增速比 1-7 月提高 2.7 个百分点, 高于全国房地产开发投资增速 6.6 个百分点, 高于全省固 定资产投资增速 2.3 个百分点, 增速达到近 26 个月以来的最高点 西安市房地产开发投资 1-8 月同比增长 8.1%, 比 1-7 月提高 4 个百分点, 增速为近 13 个月以来的最高点 三 西安房地产市场运行情况 1 9 月份全市成交土地 62.79 万平方米, 环比下降 30.99%; 三季度累计成交土地 181.85 万平方米, 同比下降 5.6% 据中国指数研究院公布的数据,9 月份, 西安市共成交各类土地 20 宗, 比上月减少 9 宗, 成交面积 62.79 万平方米, 环比下降 30.99%; 其中住宅用地 18 宗, 商业 / 办公用地 1 宗, 工业用地 1 宗, 本月无其他用地成交 9 月份西安市土地成交楼面均价 898.64 元 / 平方米, 环比下降 33.81% 三季度累计成交各类土地 59 宗, 成交面积 181.84 万平方米, 同比下降 5.60%; 其中 住宅用地 40 宗, 商业 / 办公用地 12 宗, 工业用地 7 宗, 三季度无其他用地成交 三季度西 安市土地成交楼面均价 1189.26 元 / 平方米, 同比上涨 30.66% 表 1 2016 年 9 月份全市土地成交情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 18 623741.33 2048985.04 899.6 0% 商业 / 办公用地 1 2503.29 6258.23 575.24 0% 工业用地 1 1631.97 1631.97 931.39 0% 敬请参阅结尾处的报告说明 3
其他用地 0 0 0 0 0% 合计 20 627876.59 2056875.24 898.64 0% 表 2 2016 年三季度全市土地累计成交情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 40 1485113.02 4865102.72 1167.16 0% 商业 / 办公用地 12 102114.01 289007.37 2537.88 0% 工业用地 7 231223.09 326538.18 324.95 0% 其他用地 0 0 0 0 0% 合计 59 1818450.12 5480648.27 1189.26 0% 2 9 月份新建商品住宅成交面积环比增长 29.43%, 同比增长 154.33%; 三季 度累计同比增长 10.26% 9 月份, 全市新建商品房成交面积和套数分别为 177.86 万平方米和 16889 套, 环比分 别增长 26.35% 和增长 25.73%, 同比分别增长 103.77% 和增长 107.92%; 其中, 新建商品 住宅成交面积和套数分别为 161.03 万平方米和 14783 套, 环比分别增长 29.43% 和增长 27.09%, 同比分别增长 154.33% 和增长 154.88% 三季度, 新建商品房累计成交面积和套数分别为 486.62 万平方米和 47045 套, 同比分 别增长 9.19% 和增长 11.76%; 其中, 新建商品住宅累计成交面积和套数分别为 424.64 万 平方米和 39364 套, 同比分别增长 10.26% 和增长 13.51% 图 1 去年同期以来全市新批准商品房和商品住宅成交面积 敬请参阅结尾处的报告说明 4
250 235.53 200 150 139.65 184.14 173.93160.63 155.46 195.23 186.17 167.98 140.78 177.86 100 50 87.29 68.86 0 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 新建住宅成交面积 ( 万平方米 ) 新建商品房成交面积 ( 万平方米 ) 3 9 月份新建商品住宅加权均价环比上涨 3.20%, 同比上涨 8.30%; 三季度累 计加权平均价格同比上涨 3.11% 9 月份, 全市新建商品住宅加权均价为 7188/ 平方米, 环比上月的 6965 元 / 平方米上涨 3.20%, 比去年同期的 6637 元 / 平方米上涨 8.30% 三季度, 全市新建商品住宅累计加权均价为 7027 元 / 平方米, 比去年同期的 6815 元 / 平方米上涨 3.11% 图 2 新建商品住宅加权平均价格 4 9 月份西安市城六区存量住宅均价略有下降 ; 三季度西安市城六区存量住宅 均价基本持平, 郊区县存量住宅均价温和上涨 敬请参阅结尾处的报告说明 5 6
根据对西安市 ( 城六区 + 郊区县 ) 55 个住宅板块 ( 城六区 42 个板块, 郊区县 13 个板 块 ), 共计 6632 个存量住宅小区的监测 9 月份西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价 为 6199 元 / 平方米, 环比下降 0.04% 三季度西安市城六区存量住宅均价基本持平, 郊区 县存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 3887 元 / 平方米, 较第二季度上涨 0.01% 其中,9 月份城六区 VISS 监测均价最高的是曲江新区, 监测均价为 7847 元 / 平方米, 环比上涨 0.06%; 其次是高新区, 监测均价为 7788 元 / 平方米, 环比上涨 0.01%; 雁塔区 监测均价为 6788 元 / 平方米, 环比下降 0.05%; 碑林区监测均价为 6393 元 / 平方米, 环比 下降 0.03%; 经开区监测均价为 6190 元 / 平方米, 环比上涨 0.01%; 莲湖区监测均价为 5976 元 / 平方米, 环比下降 0.15%; 新城区监测均价为 5466 元 / 平方米, 环比下降 0.04%; 未央 区监测均价为 5187 元 / 平方米, 环比下降 0.08%; 灞桥区监测均价为 4823 元 / 平方米, 环 比上涨 0.02% 三季度郊区县均价最高的是长安区, 监测均价为 5111 元 / 平方米, 与第二季度持平 ; 其 次是高陵区, 监测均价为 3608 元 / 平方米, 较第二季度下降 0.04%; 临潼区监测均价为 3419 元 / 平方米, 较第二季度上涨 0.16%; 阎良区监测均价为 3400 元 / 平方米, 与第二季度持平 ; 户县监测均价为 2870 元 / 平方米, 较第二季度下降 0.01%; 蓝田县监测均价为 2745 元 / 平 方米, 与第二季度持平 ; 周至县监测均价为 2386 元 / 平方米, 与第二季度持平 图 3 2016 年 9 月西安市城六区存量住宅均价 敬请参阅结尾处的报告说明 6
图 4 2016 年三季度郊区县存量住宅均价 四 商业办公分析 1 新房成交价格 :9 月份新建商业用房成交均价环比上涨 5.61%, 同比上涨 64.66%; 三季度累计同比上涨 31.15% 9 月份, 全市新建商业用房成交均价为 21482 元 / 平方米, 环比上月的 20341 元 / 平方米 上涨 5.61%, 比去年同期的 13046 元 / 平方米上涨 64.66% 8 三季度, 新建商业用房累计成交均价为 21420 元 / 平方米, 同比上涨 31.15% 图 5 去年同期以来全市新建商业用房成交均价 40000 35000 30000 元 / 平方米 32952 25000 20000 15000 13046 17973 20958 20452 18665 20527 22049 19435 20537 22128 20341 21482 10000 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 2 新房市场成交 :9 月份新建商业用房成交面积环比下降 25.84%, 同比下降 敬请参阅结尾处的报告说明 7
55.04%; 三季度累计同比下降 3.93% 9 月份, 全市新建商业用房成交面积和套数分别为 5.21 万平方米和 465 套, 分别环比 下降 25.84% 和增长 50.49%, 分别同比下降 55.04% 和增长 51.47% 同期全市新建商品房 成交面积为 177.86 万平方米, 新建商业用房成交面积占其比重为 2.93% 三季度, 新建商业用房累计成交面积和套数分别为 22.48 万平方米和 1087 套, 同比分 别下降 3.93% 和 14.61%, 累计成交面积占商品房成交量比重为 4.62% 图 6 去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比 35 30 25 20 15 10 5 0 13.27% 2.79% 6.84% 新建商业用房成交面积 占新建商品房成交面积比重 12.13% ( 右 10.18% 轴, 带数据标签 ) 4.99% 4.56% 5.72% 3.19% 3.08% 6.11% 4.99% 2.93% 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 3 新房成交价格 :9 月份新建办公楼成交均价环比下降 2.90%, 同比下降 1.84%; 三季度累计同比增长 6.22% 9 月份, 全市新建办公楼成交均价为 11077 元 / 平方米, 环比上月的 11408 元 / 平方米 下降 2.90%, 比去年同期的 11285 元 / 平方米下降 1.84% 三季度, 新建办公楼累计成交均价为 10604 元 / 平方米, 同比增长 6.22% 敬请参阅结尾处的报告说明 8
图 7 去年同期以来全市新建办公楼成交均价 18000 16000 元 / 平方米 14000 12000 10000 11285 9818 9314 9548 12552 8133 10472 9769 10987 10228 9670 11408 11077 8000 6000 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 4 新房市场成交 :9 月份新建办公楼成交面积环比增长 34.80%, 同比上涨 7.85%; 三季度累计同比下降 0.08% 9 月份, 全市新建办公楼成交面积和套数分别为 8.71 万平方米和 1027 套, 环比分别增 长 34.80% 和 57.27%, 同比分别上涨 7.85% 和上涨 68.64% 同期全市新建商品房成交面积 为 177.86 万平方米, 新建办公楼成交面积占其比重为 4.90% 三季度, 新建办公楼累计成交面积和套数分别为 25.16 万平方米和 2605 套, 同比分别 下降 0.08% 和下降 19.77%, 累计成交面积占商品房成交量比重为 5.17% 图 8 去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 9.26% 5.00% 3.16% 6.72% 11.22% 4.81% 新建办公楼成交面积 占新建商品房成交面积比重 ( 右轴, 带数据标签 ) 3.27% 2.98% 5.68% 5.32% 5.94% 4.59% 4.90% 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 敬请参阅结尾处的报告说明 9
五 市场走势分析 2016 年三季度, 房地产行业政策环境相对稳定, 去库存 基调贯穿始终, 信贷支持宽松, 全国房价出现了一轮快速上涨, 进入 9 月之后, 楼市调控风声渐起, 不少热门城市也相继出台了收紧政策, 市场热度明显下降 相比之下, 西安房地产市场运行相对平稳, 房地产政策及相关信贷政策无较大变化, 库存压力持续减轻 四季度西安楼市仍将保持平稳向好态势 三季度西安市新建住宅市场量价齐升, 商 品住宅成交面积和套数同比分别增长 10.26% 和 13.51%; 存量住宅均价保持平稳 9 月份 全市新建住宅的去化周期为 8.6 个月, 相比上月继续缩短 国庆期间, 北京 南京 深圳等 多个热点城市出台限购政策, 为四季度全国房地产市场进入调整期奠定了基调 西安虽未出 台相关限购政策, 但周边地区限购政策的出台也易在购房者中形成房价上涨预期, 从而推高 房价及成交量 三季度末西安楼市中频频出现来自郑州等地的外地购房者, 从一个侧面显示 出西安房地产成为二线城市中的价值洼地, 未来仍有巨大的上升空间 在信贷支持方面, 除 个别银行微调房贷审批资格外, 房贷政策保持平稳 鉴于当前西安市新建住宅的去化周期已 降至 8.6 个月, 且未来仍将继续维持 去库存 的市场基调, 出台限购和限贷政策的几率较小, 预期四季度西安房地产市场将保持平稳向好态势, 部分区域会因地铁 3 号线开通及 5 6 号 线施工而成为成交热点, 出现一定程度竞价 本报告版权属于西安天正房地产价格评估咨询有限公司所有 如需了解详情请联系我们, 联 系电话 :029-87639977 敬请参阅结尾处的报告说明 10