钢铁行业整体趋势尚未明朗，企业信用差别有所加大

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梯耕云
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1 中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTD 2016 年 12 月 30 日全国房地产市场研究报告编号 :CCXR 西安市作者许世博分析师庞珊珊高级分析师联系人龚天璇房地产行业负责人邵津宏副总裁品牌与宣传周莺燕品牌经理电话公司网站西安市房地产市场研究西安市房地产市场发展缓慢, 人口集聚能力偏弱, 房地产市场景气度一般 2016 年以来西安市房地产市场总体维持去库存策略, 同时政府放缓供地速度, 对土地市场进行一定控制受益于此, 西安市 2016 年以来房地产市场成交量价均有所提升, 市场库存量亦有较大下滑西安市为陕西省省会, 地处关中平原中部, 为西北地区重要的中心城市, 国家重要的科研教育和工业基地 ; 但西安外来人口占比逐年下滑, 城市吸附力较弱, 市场自住消费需求较为有限基于较大的库存压力,2016 年 6 月西安市出台楼十条, 包括全面推行公积金异地贷款放开公积金组合贷款加大农民工购房信贷支持允许购房落户收购存量房作为保障房等政策, 进一步推动房地产市场去库存尽管近年来西安市土地供应规模持续缩减, 但整体仍处于较高水平, 同时受到房地产市场发展缓慢等因素的影响,2016 年西安市土地市场亦出现了一定数量的流拍受益于政策促进作用,2016 年西安市房地产部分月份成交量增幅明显, 10 月商品住宅供求比达到西安市本年度最高, 成交均价亦持续攀升 ; 受去库存政策影响,2016 年以来整体待售商品住宅量处于不断下滑趋势近年来西安市房地产市场集中度有所提升, 且销售排名前十的房企多为外地房企, 其中万科中海地产持续处于领先地位, 同时中海万科融创等房企近期持续通过公开市场获取土地, 能为未来发展提供一定支持

2 引言受限于人口增速放缓以及市场供应规模过大等因素, 近年来西安市房地产市场发展较为缓慢, 房地产市场去库存压力较大, 土地市场亦多次发生流拍为此, 西安市政府于 2016 年出台楼十条, 以推动房地产市场去库存受益于政策促进, 西安市 2016 年以来部分月住宅成交量增幅明显, 住宅存量亦有较大下降本报告从西安市城市概况, 区域房地产政策土地市场和房地产市场等方面进行分析, 试图对短期内区域房地产发展趋势进行判断城市概况西安市为陕西省省会, 地处关中平原中部, 为西北地区重要的中心城市, 国家重要的科研教育和工业基地近年来, 西安外来人口占比逐年下滑, 城市吸附力较弱, 未来自住消费型需求相对有限城市西安市为陕西省省会, 为西北地区重要的工业科技文化教育商贸金融中心以及国际旅游城市, 具有承东启西连接南北的重要战略地位, 其在航空航天兵器机械电子通讯仪表光学轻纺电力设备等应用技术领域处于领先地位 2014 年以来, 国家开始推进一带一路战略, 西安作为丝绸之路经济带上重要的交通枢纽商贸物流和文化科教中心, 未来将对其经济发展和基础设施建设带来较好的发展人口方面, 尽管作为西北重要的教育经济中心城市, 西安市普通高校数量众多, 高校毕业生成为西安人口流入的重要支撑 ; 但由于西安市大量就业企业以国企军工单位和中低端第三产业为主, 西安市人才流失较为严重, 常住人口增速放缓,2015 年仅为 1%, 相较于其他省会级二线城市, 西安总体人口吸纳能力较为有限面积 ( 万平方米 ) 表 1:2015 年部分二线城市经济人口指标对比人口 ( 万人 ) 常住人口比例 (%) GDP( 亿元 ) 人均 GDP( 元 ) GDP 增速 (%) 西安 10, , , 合肥 11, , , 福州 11, , , 昆明 21, , , 厦门 1, , , 南昌 7, , , 资料来源 : 各市统计公报, 中诚信证评整理表 2:2011~2015 年部分二线城市人口构成情况城市指标合肥西安常住人口外来人口比例 6% 6% 7% 7% 8% 常住人口增速 1% 1% 1% 1% 1% 常住人口外来人口比例 7% 7% 6% 6% 6% 常住人口增速 4% 1% 1% 1% 1% 单位 : 万人 2 / 11

常住人口 513 516 518 524 530 南昌外来人口比例 2% 1% 2% 1% 1% 常住人口增速 1% 0% 0% 1% 1% 常住人口 361 367 373 381 386 厦门外来人口比例 49% 48% 47% 47% 45% 常住人口增速 1% 2% 2% 2% 1% 资料来源 : 各市统计公报, 中诚信证评整理西安市总面积 10,108 平方公里, 市区规划面积 865

为国家级开发区, 区划涵盖雁塔区长安区鄠邑区碑林区和新城区, 其在电力机械制冷设备石油设备仪器仪表汽车等领域拥有产业优势西安经济技术开发区 ( 以下简称经开区 ) 成立于 1993 年, 由中央商务区出口加工区泾渭新城草滩生态产业园等四个功能园区组成, 区划涵盖未央区高陵区灞桥区, 区域内拥有商用汽车装备制造食品饮料新材料新能源等主导产业西安曲江新区 (

3 常住人口南昌外来人口比例 2% 1% 2% 1% 1% 常住人口增速 1% 0% 0% 1% 1% 常住人口厦门外来人口比例 49% 48% 47% 47% 45% 常住人口增速 1% 2% 2% 2% 1% 资料来源 : 各市统计公报, 中诚信证评整理西安市总面积 10,108 平方公里, 市区规划面积 865 平方公里, 城市建成区面积 449 平方公里目前西安市现辖 10 区, 包括新城碑林莲湖雁塔灞桥未央阎良临潼长安高陵, 以及蓝田周至户县 3 个县, 以及 17 个经济技术开发区 ( 其中国家级开发区 5 个省级开发区 12 个 ) 其中, 新城区碑林区和莲湖区为西安市中心城区此外, 西安市内开发区众多, 其中西安高新技术产业开发区 ( 以下简称高新区 ) 为国家级开发区, 区划涵盖雁塔区长安区鄠邑区碑林区和新城区, 其在电力机械制冷设备石油设备仪器仪表汽车等领域拥有产业优势西安经济技术开发区 ( 以下简称经开区 ) 成立于 1993 年, 由中央商务区出口加工区泾渭新城草滩生态产业园等四个功能园区组成, 区划涵盖未央区高陵区灞桥区, 区域内拥有商用汽车装备制造食品饮料新材料新能源等主导产业西安曲江新区 ( 以下简称曲江区 ) 位于西安市东南部, 包括雁塔区未央区新城区长安区临潼区, 区内拥有国家 5A 级景区和首批国家级文化和科技融合示范基地, 开发建设区域包括曲江核心区大明宫国家遗址保护区等区域西安浐灞生态区 ( 以下简称浐灞区 ) 区划涵盖灞桥区未央区雁塔区, 位于西安城市东部偏北位置, 拥有西北地区首个国家级湿地公园, 近年来浐灞区主要发展金融旅游和文化教育等第三产业根据西安城市总体规划 ( ), 历史文化核心区 ( 即城市三环以内区域 ) 将打造成为中国传统文化和东方城市营建的展示与教育基地 ; 东部形成集总部经济商贸等功能为主导的城市综合区 ; 东南部结合曲江新区和杜陵保护区发展成旅游文化产业区 ; 南部为文教科研区 ; 西南部拓展成高新技术产业区 ; 西部发展成居住和无污染产业的城市综合区 ; 西北部为汉长安城遗址保护区 ; 北部打造国内一流的以现代化综合交通枢纽为主导的商贸片区 ; 东北部结合浐灞河道整治建设成居住旅游生态区图 1: 西安市行政区划示意图图 2:2015~2030 年西安市大都市区发展规划 3 / 11

4 区划名称区域面积 ( 平方千米 ) 表 3:2015 年西安市各区面积人口及 GDP 情况人口 ( 万人 ) 人口密度 ( 人 / 平方千米 ) GDP( 亿元 ) 增速 (%) 新城区 , 碑林区 , 莲湖区 , 灞桥区 , 未央区 , 雁塔区 ,987 1, 阎良区 , 临潼区长安区 1, 高陵区 , 蓝田县 2, 周至县 2, 户县 1, 经济发展方面,2013~2015 年西安市分别实现地区生产总值 4, 亿元 5, 亿元和 5, 亿元, 年增长速度均高于 8% 从经济排名情况来看,2015 年西安市 GDP 总量在全国 27 个省会城市 4 个直辖市和 5 个计划单列市中排名第 18 位同期, 随着经济的持续发展, 西安市财政收入规模不断提升,2015 年西安市一般预算收入亿元, 其中税收收入占比为 73.84%, 财政收入稳定性较好表 4:2013~2015 年西安市主要经济及财政指标单位 : 亿元项目地区生产总值 4, , , 其中 : 第一产业增加值第二产业增加值 2, , , 第三产业增加值 2, , , 工业增加值 1, , , 全年固定资产投资 5, , , 社会消费品零售总额 2, , , 进出口总额 ( 亿美元 ) * 1, , 一般预算收入其中 : 税收收入一般预算支出资料来源 : 西安市统计公报, 中诚信证评整理房地产市场政策西安市房地产市场库存量较大,2016 年 6 月西安市政府出台了全面推行公积金异地贷款放开公积金组合贷款加大农民工购房信贷支持允许购房落户收购存量房作为保障房等政策, 进一步推动房地产市场去库存西安市自 2009 年起进行大规模城市改造建设, 市场供应持续处于较高水平, 房地产市场 4 / 11

5 发展整体较为缓慢为优化市场库存及结构,2016 年 5 月, 陕西省政府出台陕西省人民政府关于房地产去库存优结构的若干意见, 要求各地政府 6 月底前出台房地产市场去库存具体措施, 具体提出提高棚户区改造货币化支持农民进城购房公租房保障对象扩大到非户籍人口闲置房地产用地可调整用途和提高商品住房品质减轻企业负担等多项措施 2016 年 6 月, 西安市房管局发布西安市人民政府关于化解房地产库存优化房地产结构的意见, 出台了去库存调结构等十条房地产新政 ( 简称楼十条新政 ), 具体包括简化房企办证流程, 可分期缴纳土地出让金, 并可先行办理规划证施工证 ; 同时对于新商品住房项目不再实物配建廉租房, 买房落户政策从 2016 年 12 月 31 日延期至 2017 年 12 月 31 日 ( 延期一年 );90 平方米以上住房 +1 年以上社保即可落户等表 5:2016 年以来西安市房地产市场政策时间部门主要内容陕西省人民政府西安市房管局陕西省人民政府关于房地产去库存优结构的若干意见 1 各地 6 月底前要出台房地产去库存措施 ;2 商品房存量较大地区全部货币化安置, 原则上不再新建棚户区改造安置房 ;3 金融机构适度降低农民贷款买房利率 ;4 家庭首次购买普通商品住房, 贷款利率下限为基准利率 0.7 倍 ;5 房产商不得拒绝使用公积金贷款购房 ;6 个人买卖房的税收优惠政策 ;7 鼓励开发商将其库存向社会出租 ;8 未及时开发及闲置地产用地将被调整 ;9 因地制宜确定商品房及用地供应比例 ;10 大力提高房产开发项目综合配套水平 ; 11 鼓励骨干企业兼并收购重组转型升级西安市房管局发布西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见, 具体全面推行公积金组合贷款, 即当公积金贷款额度不足的时候, 居民可用商业贷款加以补充, 此外还将公积金省内异地贷款放宽至全国异地贷款 ; 同时, 还将农民工个体工商户纳入住房公积金体系 ; 供地政策方面, 对于库存消化周期超过 18 个月的区县开发区, 暂停用地供应 ; 落户政策方面, 将购买 90 平方米 ( 含 90 平方米 ) 以上商品住房和二手住房的落户优惠政策从 2016 年 12 月 31 日延长至 2017 年 12 月 31 日土地市场近年来西安市政府缩减住宅用地供应力度,2016 年 1~10 月住宅供地主要集中于未央区莲湖区和长安区 ; 同时, 受西安市房地产市场发展缓慢等因素影响, 西安市土地流拍较多土地供应方面, 尽管近年来西安市土地供应规模持续缩减, 但整体仍处于较高水平, 2012~2015 年, 住宅用地供应宗数分别为 318 宗 171 宗 165 宗和 141 宗, 供应土地面积分别为 1, 万平方米万平方米万平方米和万平方米 2016 年 1~10 月住宅用地供应 108 宗, 较上年同期减少 5 宗, 合计供应建设用地万平方米, 同比小幅下降 6.82% 分区域来看, 西安市住宅用地供应主要集中于未央区长安区和莲湖区, 供地面积分别为万平方米万平方米和万平方米土地成交方面,2016 年 1~10 月西安市住宅用地合计成交为 93 宗, 合计成交住宅用地建设用地面积亿元, 同比下降 5.26%, 规划建筑面积 1, 万平方米, 同比下降 5.92% 以月份为维度来看, 西安市的住宅用地成交集中在 2 月 4 月和 8 月, 其中 8 月土地成交面积为近 10 个月峰值 5 / 11

图 3:2016 年 1~10 月西安市住宅类土地成交情况宗图 4:2016 年 1~10 月西安市各区域土地成交情况分区域来看,2016 年 1~10 月, 未央区和长安区累计成交土地建筑面积分列第一名和第二名, 分别成交了 106.14 万平方米和 63.68 万平方米 ; 其次为灞桥区, 成交面积为 42.

6 图 3:2016 年 1~10 月西安市住宅类土地成交情况宗图 4:2016 年 1~10 月西安市各区域土地成交情况分区域来看,2016 年 1~10 月, 未央区和长安区累计成交土地建筑面积分列第一名和第二名, 分别成交了万平方米和万平方米 ; 其次为灞桥区, 成交面积为万平方米 ; 而中心内城区新城区由于大部分城市建设已完成, 剩余土地供应有限,2016 年 1~10 月期间均无土地成交 ; 此外阎良区蓝田县及周至县均没有土地推出图 5:2016 年 1~10 月西安市住宅用地成交价格情况单位 : 元 / 平方米图 6:2016 年 1~10 月西安市土地成交分性质情况我们注意到西安市发生了一定数量的土地流拍,2016 年 1~10 月, 西安市土地市场住宅用地流拍土地共 10 宗, 主要为地块达高价限价原因而产生的撤牌 ; 从流拍土地区位来看, 多分布于土地供应量较高的高陵区未央区和长安区, 其中未央区发生 6 宗高陵区发生 2 宗长安区与周至县分别发生 1 宗此外,2016 年 12 月 14 日, 融创以 18.5 亿元竞得新城区一宗地块, 该地块占地面积 9.16 万平方米, 楼面地价 7,212 元 / 平方米, 溢价率高达 %, 此次竞拍中铁建融创碧桂园万科金地恒大龙湖中海等大型房企均有参加表 6:2016 年 1~10 月西安市流拍住宅土地情况单位 : 平方米时间地块名称区域土地面积规划建筑面积 1.11 高陵区泾渭新城渭阳路以西泾朴路以南高陵区 15, , 高陵区泾渭新城渭华路以西高陵区 29, , / 11

1.13 未央区文景路与北二环十字东北角未央区 2,504.40 18,900.71 1.13 经济技术开发区凤城六路北侧开元路西侧未央区 20,706.26 122,166.90 1.13 经济技术开发区开元路以东凤城八路以南 * 未央区 5,427.39 8,466.73 3.29 西安经济技术开发区朱宏路东侧凤城八路北侧 * 未央区 42,046.69 159,777.40 4.

8 未央区东前进小学西安新城城市建设投资管理有限责任公司以南, 马旗寨路以北 * 为商业用地未央区 67,431.19 334,458.70 房地产市场得益于西安市出台促进去化政策,2016 年部分月份成交量增幅明显,10 月商品住宅供求比达到本年度最高, 成交均价持续攀升, 商品住宅存量亦不断下滑成交量方面,2016 年 1~10 月西安市商品住宅累计成交面积为 1,510.

7 1.13 未央区文景路与北二环十字东北角未央区 2, , 经济技术开发区凤城六路北侧开元路西侧未央区 20, , 经济技术开发区开元路以东凤城八路以南 * 未央区 5, , 西安经济技术开发区朱宏路东侧凤城八路北侧 * 未央区 42, , 长安区韦斗路以南西沣路以西 * 长安区 46, , 周至县云塔南路以东, 仙游路以南周至县 33, , 未央区陕西省军队离退休干部活动中心以东, 马旗寨路以北未央区 85, , 未央区东前进小学西安新城城市建设投资管理有限责任公司以南, 马旗寨路以北 * 为商业用地未央区 67, , 房地产市场得益于西安市出台促进去化政策,2016 年部分月份成交量增幅明显,10 月商品住宅供求比达到本年度最高, 成交均价持续攀升, 商品住宅存量亦不断下滑成交量方面,2016 年 1~10 月西安市商品住宅累计成交面积为 1, 万平方米, 同比上升 34.23%;1~10 月西安市成交价格累计涨幅 9.35%, 较其他省会及二线城市相对较小 2016 年 3 月销售面积达到万平方米, 较上月增长 1.24 倍 6 月西安市房地产市场有所放缓, 销售面积下滑,9 月与 10 月成交量回升, 并在 10 月达到峰值万平方米图 7:2016 年 1~10 月西安市每月供销情况图 8:2016 年 1~10 月西安市每月商品住宅待售情况图 9: 2016 年 1~10 月西安市商品住宅成交均价情况单位 : 元 / 平方米图 10: 2016 年 1~10 月西安市商品住宅供应同比情况 7 / 11

分区来看, 成交面积方面,2016 年 1~10 月西安市商品住宅成交主要集中于高新浐灞与曲江三区, 成交量分别为 217.41 万平方米 270.75 万平方米和 271.

8 分区来看, 成交面积方面,2016 年 1~10 月西安市商品住宅成交主要集中于高新浐灞与曲江三区, 成交量分别为万平方米万平方米和万平方米, 占总成交面积的 50%;2016 年 10 月, 三区成交价格分别为 8,338 元 / 平方米 6,862 元 / 平方米和 8,418 元 / 平方米, 其中曲江区与高新区分别为西安市目前成交价最高的区域从销售面积段来看,2016 年 1~10 月西安市住宅销售主要以改善性住房为主,90~120 平方米住宅销售面积最高为万平方米, 其次为 120~140 平方米住宅为万平方米图 11:2016 年 10 月西安市各区成交价格与同比情况单位 : 元 / 平方米图 12:2016 年 1~10 月西安市各区商品住宅成交情况市场存量方面, 截至 2016 年 10 月末西安市商品房可售面积约万平方米, 根据西安市 1~10 月的平均商品房交易数量估算, 西安市剩余可售商品房出清周期约为 7.18 个月, 较上年个月下降明显从销售楼盘来看,2016 年 1~10 月销售情况较好的楼盘大部分均位于浐灞曲江和高新区, 其中销售排名前三的楼盘分别为金地西泮公元御锦园和天浩上元郡, 其销售金额分别为亿元亿元和 8.98 亿元,2016 年 1~10 月销售均价分别为 7437 元 / 平方米 6112 元 / 平方米和 3702 元 / 平方米表 7:2016 年 1 月至 10 月西安市楼盘成交排名情况单位 : 万元元 / 平方米排行楼盘区位开发商金额单价 1 金地西泮公元高新金地集团 183, ,437 2 御锦园浐灞盛恒地产 119, ,112 3 天浩上元郡城南天浩置业 89, ,702 4 高科麓湾国际社区浐灞高科房产 99, ,731 5 中海城曲江中海地产 166, ,970 6 龙湖弗莱明戈浐灞龙湖地产 140, ,937 7 华府西城港湾城西志华置业 114, ,669 8 金辉世界城曲江金辉集团 162, ,163 9 华远海蓝城浐灞华远地产 113, , 万科金色悦城城西万科集团 98, ,006 8 / 11

9 房企表现外地房企近年来进入西安市房地产市场, 逐渐占据销售排名前十, 万科中海地产持续处于领先地位, 本土房企仅占两席 ; 同时中海万科融创等房企土地储备较为充裕, 并采用收购方式拿地, 能为未来发展提供一定支持近年来, 由于西安市中小本地房企多采取杠杆开发模式, 受到房地产市场低迷影响, 本地房企难以独立运营, 大型房地产商纷纷收购本地房企项目, 其中已经拆迁完毕的优质项目逐渐成为大型开发商选择的对象 2013 年以来, 西安市房地产市场销售排名前十房企的市场占有率合计逐年上升, 集中度有所提高市场格局方面, 近年外地房企纷纷进入西安市房地产市场, 并取得较好的业绩, 万科中海金地恒大集团近年来持续处于领先地位, 至 2016 年 10 月末其在西安市在售项目分别为 12 个 9 个 4 个和 6 个 ; 本地房企方面, 于 2016 年 10 月末, 海荣集团与高科集团在售项目分别为 4 个和 3 个,2016 年 1~10 月销售排名分别为第 7 位与第 9 位表 8:2013~2016 年 1~10 月西安市房企销售额排名情况单位 : 亿元 % 排行 ~10 开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率 1 天朗控股万科万科万科中海地产中海地产中海地产中海地产龙湖地产天朗控股天朗控股金地集团华南城龙湖地产金地集团龙湖地产万科金辉集团中国恒大金辉集团绿地控股海荣集团恒基兆业绿地控股海荣集团华远地产金辉集团海荣集团金辉集团首创置业保利地产恒基兆业花园地产高科房产陕西宝天高科房产首创置业中国恒大陕西富源中国恒大合计具体从房企表现来看, 据不完全统计, 恒大融创以及万科等房企均在西安市积极布局其中, 万科 2015 年末西安市土地储备共 14 宗, 土地面积合计万平方米, 占其总土地储备的 2.16%, 其在西安市项目主要通过收购方式获得此外, 融创于 2015 年首次进入西安并持续保持较高的拿地积极性,2016 年以来融创在西安共新增 7 宗地块, 拿地成本合计为亿元, 土地储备为万平方米结论近年来西安外来人口占比逐年下滑, 城市吸附力较弱 2016 年西安市政府出台楼十条, 全面推行公积金异地贷款放开公积金组合贷款加大农民工购房信贷支持允许购房落户收购存量房作为保障房等政策, 进一步推动房地产市场去库存, 受益于此, 西安市房地产成 9 / 11

10 交量价有所提升但同时,2016 年以来西安市土地市场流拍情况较多, 房地产市场仍然处于去化阶段近年来外地各大房企逐渐进入西安, 并取得较快发展, 占据销售与拿地排名前十榜单 10 / 11

11 中诚信证评和 / 或其被许可人版权所有本文件包含的所有信息受法律保护, 未经中诚信证评事先书面许可, 任何人不得复制拷贝重构转让传播转售或进一步扩散, 或为上述目的存储本文件包含的信息本文件中包含的信息由中诚信证评从其认为可靠准确的渠道获得, 因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响, 上述信息以提供时现状为准特别地, 中诚信证评对于其准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下, 中诚信证评不对任何人或任何实体就 a) 中诚信证评或其董事经理雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中可以控制或不能控制的错误意外事件或其他情形引起的或与上述错误意外事件或其他情形有关的部分或全部损失或损害, 或 b) 即使中诚信证评事先被通知该等损失的可能性, 任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失承担任何责任本文件所包含信息组成部分中信用级别财务报告分析观察, 如有的话, 应该而且只能解释为一种意见, 而不能解释为事实陈述或购买出售持有任何证券的建议中诚信证评对上述信用级别意见或信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的担保信息中的评级及其他意见只能作为信息使用者投资决策时考虑的一个因素相应地, 投资者购买持有出售证券时应该对每一只证券每一个发行人保证人信用支持人等做出自己的研究和评估中诚信证券评估有限公司地址 : 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼邮编 : 电话 :(8621) 传真 :(8621) 网址 : 11 / 11

上海市城市总体规划（）报告（草案公示版)

上海市城市总体规划（）报告（草案公示版) S t r i v i n g f o r t h e E x c e l l e n t G l o b a l C i t y Foreword Overview of Shanghai 2040 Striving for the Excellent Global City Smart Growth under Resource and Environment Constraining A