证券研究报告 / 公司点评报告 213 年 9 月 4 日 房地产开发署名人 : 李少明 S9651181 1-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人 : 陈舒静 S9651372 1-63222915 chenshujing@china-invs.cn 6-12 个月目标价 : 12.5 元 当前股价 : 评级调整 : 基本资料 9.63 元 维持 上证综合指数 2123.11 总股本 ( 百万 ) 1114 流通股本 ( 百万 ) 9675 流通市值 ( 亿 ) 932 EPS.41 每股净资产 ( 元 ) 6.5 资产负债率 79.6% 股价表现 (%) 1M 3M 6M 万科 A -3.51% -18.8-9.73% 房地产 3.78% -7.58% -4.81% 上证指数 4.62% -7.66% -1.2% 6 48% 36% 24% 12% -12% 万科 A 上证指数 房地产 212/9 212/12 213/3 213/6 相关报告 万科 A- 积极扩张, 持续增长, 有望受益 融资放开 213-8-7 万科 A- 成交平稳, 售价回升增强盈利能 力 213-7-4 万科 A- 推盘增加, 成交持续增长 213-6-4 万科 A 2 推荐 成交向好, 环比持续增长 公司公告披露,8 月公司销售面积 133 万平, 销售金额 152.8 亿元 单月销售均价 11489 元 / 平米, 同比升 5.7%, 环比降 2.8% 新拓展项目 7 个 投资要点 : 成交向好, 环比大幅增长 8 月实现销售面积 133. 万平米, 销售金额 152.8 亿元, 销售面积和金额同比分别上升 27.4% 和 34.6%, 环比分别上升 12.5% 和 9.4% 销售均价 11489 元, 同比升 5.7%, 环比降 2.8% 1-8 月销售继续创新高, 实现销售面积 967.6 万平米, 同比增 2.5%; 实现销售金额 1129.2 亿元, 同比升 34.; 销售均价 1167 元 / 平, 同比升 11.2%, 预计毛利率将持续回升 预计 13 年可售量约 24 亿元, 若去化 7 成以上, 则销售额约 17 亿元 (+2), 前 8 月已完成全年预计销售额的 66% 新增 7 个项目, 共获取权益建面 117.2 万平米 需支付权益地价 54.1 亿元, 平均楼面地价 4613 元, 新增北京 上海 东莞 苏州等一二线城市稀缺地块, 楼面地价较 12 年平均拿地成本高 57% 1-8 月新增 66 个项目, 共获取权益建面 1491 万平米, 远超销售面积, 奠定持续增长基础 国内项目平均楼面地价 312 元, 较 12 年平均拿地成本略高 5.6%, 成本仍具有优势 公司产品以普通住宅为主, 符合政策导向 特别是在房企融资放开有条件向建设安居房 普通性住房的房企倾斜背景下, 公司具有较强的融资优势 公司自身也积极寻求海外融资机会, 拓宽融资渠道 预计 13-15 年 EPS1.48 1.86 和 2.33 元, 对应 PE 分别为 7/5/4 倍 预计下半年流动性收缩促升资金成本, 或将抑制板块估值, 但我们仍看好公司中长期投资价值 同时若 B 转 H 股顺利实施, 将显著提升估值, 维持 推荐 评级 风险提示 : 流动性趋紧 政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险 主要财务指标 单位 : 百万元 212 213E 214E 215E 营业收入 13116 13451 167564 24428 收入同比 (%) 44% 3 25% 22% 归属母公司净利润 12551 16284 2387 25527 净利润同比 (%) 3 3 25% 25% 毛利率 (%) 36.6% 37. 37. 36. ROE(%) 19.7% 21. 2.8% 21.2% 每股收益 ( 元 ) 1.14 1.48 1.85 2.32 P/E 8.44 6.5 5.19 4.15 P/B 1.66 1.36 1.8.88 EV/EBITDA 6 5 4 3 资料来源 : 中投证券研究总部 请务必阅读正文之后的免责条款部分
附 : 公司 13 年 1-8 月销售情况 图 1: 万科月度销售面积 销售金额与销售均价 图 2: 万科月度销售均价与累计销售均价 单月销售面积 ( 万平米 ) 单月销售金额 ( 亿元 ) 单月销售均价 ( 元 / 平 ) 25 16, 14, 2 12, 15 1, 8, 1 6, 4, 5 2, - 9-19-69-111-41-911-211-711-1212-512-113-313-8 14 13 12 11 1 9 8 7 6 5 9-1 单月销售均价 ( 元 / 平米 ) 累计销售均价 ( 元 / 平米 ) 9-6 9-11 1-4 1-9 11-2 11-7 11-12 12-5 12-1 13-3 13-8 图 3: 万科各年月度销售均价 图 4: 万科各年累计销售均价 14 13 12 11 1 9 8 销售均价 ( 元 / 平 ) 29 21 211 212 213 销售均价 ( 元 / 平 ) 13 12 11 1 9 8 29 21 211 212 213 7 6 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec 7 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 图 5: 万科各年月度销售面积 图 6: 万科各年月度销售金额 2 15 1 5 29 21 211 212 213 29 年单月销售面积同比 21 年单月销售面积同比 211 年单月销售面积同比 212 年单月销售面积同比 213 年单月销售面积同比 万平 25 2 15 1 5-5 25 2 15 1 5 29 21 211 212 213 29 年单月销售金额同比 21 年单月销售金额同比 211 年单月销售金额同比 212 年单月销售金额同比 213 年单月销售金额同比 亿元 25 2 15 1 5-5 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec -1 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec -1 图 7: 万科各年累计销售面积 29 21 211 212 213 29 年累计销售面积同比 21 年累计销售面积同比 211 年累计销售面积同比 212 年累计销售面积同比 213 年累计销售面积同比 14 万平 25 12 1 8 6 4 2 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 2 15 1 5-5 图 8: 万科累计销售金额各年同期比较 29 21 211 212 213 29 年累计销售金额同比 21 年累计销售金额同比 211 年累计销售金额同比 212 年累计销售金额同比 213 年累计销售金额同比 16 25 14 亿元 2 12 1 8 6 4 2 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-1 1-11 1-12 15 1 5-5 -1 数据来源 : 上市公司公告, 中投证券研究总部 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/7
表 1: 公司 13 年 8 月新增项目情况 ( 单位 : 万平, 亿元 ) 所处 公司 占地 计容积率 需支付交易 楼面地价 项目 城市 权益 面积 建面 权益面积 价款 ( 元 / 平 ) 1-7 月合计 653.4 1791.6 1373.9 48.4 2973 1 东莞莞城东城大道项目 东莞 55%.9 2.9 1.6 1. 6313 2 宁波市鄞州区凤起路项目 宁波 1 4.3 1.1 9.9 4.5 458 3 苏州相城区安元路项目 苏州 1 13.9 41.6 41.7 2.8 4988 4 上海浦东张江百业路西侧项目 上海 9 2.5 7.4 6.8 14.4 21363 5 烟台开发区北于家项目 烟台 51% 24.1 62.8 32..9 285 6 北京通州台湖 7 商业金融地块项目 北京 1 3.5 1.4 1.5 1.2 9714 7 西安莲湖区 LH9-2-95 地块 西安 1 3.7 14.7 14.8 2.2 1486 8 月合计 52.9 149.9 117.2 54.1 4613 1-8 月合计 76.3 1941.5 1491. 462.5 312 数据来源 : 上市公司公告, 中投证券研究总部 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/7
附 : 财务预测表 资产负债表 利润表 会计年度 212 213E 214E 215E 会计年度 212 213E 214E 215E 流动资产 362774 453147 572399 67712 营业收入 13116 13451 167564 24428 现金 52292 64345 8431 98125 营业成本 65422 84452 15565 13834 应收账款 1887 258 339 3816 营业税金及附加 1916 1429 17594 18399 其它应收款 258 2368 2368 2368 营业费用 356 3887 4692 552 预付账款 33374 33374 33374 33374 管理费用 278 3619 4357 5111 存货 255164 332481 435186 521434 财务费用 765 1182 172 2199 其他 1 2 资产减值损失 84 非流动资产 1628 15653 15496 15339 公允价值变动收益 -9 长期投资 74 74 74 74 投资净收益 929 9 9 9 固定资产 1612 1482 1352 1222 营业利润 2113 276 34554 43267 无形资产 427 427 427 427 营业外收入 145 其他 6948 673 6676 665 营业外支出 88 资产总计 37882 4688 587895 692459 利润总额 217 276 34554 43267 流动负债 259834 331828 425353 51114 所得税 548 7176 8984 11249 短期借款 9932 36783 69837 966 净利润 15663 2424 2557 3217 应付账款 44861 44861 44861 44861 少数股东损益 3111 414 5183 649 其他 13124 17331 221431 265717 归属母公司净利润 12551 16284 2387 25527 非流动负债 3683 3683 3683 3683 EBITDA 2196 28941 36414 45623 长期借款 3636 3636 3636 3636 EPS( 元 ) 1.14 1.48 1.85 2.32 其他 794 794 794 794 负债合计 296663 368658 462183 537944 主要财务比率 少数股东权益 18313 22453 27636 34126 会计年度 212 213E 214E 215E 股本 1996 1996 1996 1996 成长能力 资本公积 8684 8684 8684 8684 营业收入 43.7% 3. 25. 22. 留存收益 4375 581 78397 171 营业利润 33.3% 31.3% 25.2% 25.2% 归属母公司股东权益 63826 7769 9876 12389 归属于母公司净利润 3.4% 29.7% 25.2% 25.2% 负债和股东权益 37882 4688 587895 692459 获利能力毛利率 36.6% 37. 37. 36. 现金流量表 净利率 12.2% 12.1% 12.2% 12.5% 会计年度 212 213E 214E 215E ROE 19.7% 21. 2.8% 21.2% 经营活动现金流 3726-1258 -16137 28 ROIC 24.1% 23.4% 21.9% 23.1% 净利润 15663 2424 2557 3217 偿债能力 折旧摊销 183 158 158 158 资产负债率 78.3% 78.6% 78.6% 77.7% 财务费用 765 1182 172 2199 净负债比率 投资损失 -929-9 -9-9 流动比率 1.4 1.37 1.35 1.35 营运资金变动 -11324-3284 -42667-31466 速动比率.41.36.32.31 其它 -631-569 - 营运能力 投资活动现金流 -2453 872 871 871 总资产周转率.31.32.32.32 资本支出 151 应收账款周转率 6 6 6 6 长期投资 -488 应付账款周转率 1.75 1.88 2.35 2.92 其他 -2791 872 871 871 每股指标 ( 元 ) 筹资活动现金流 16286 23689 31352 14816 每股收益 ( 最新摊薄 ) 1.14 1.48 1.85 2.32 短期借款 828 26851 3354 2229 每股经营现金流 ( 最新摊薄 ).34-1.14-1.47.18 长期借款 1564 每股净资产 ( 最新摊薄 ) 5.8 7.7 8.92 1.95 普通股增加 估值比率 资本公积增加 -16 P/E 8.44 6.5 5.19 4.15 其他 -6827-3161 -172-5413 P/B 1.66 1.36 1.8.88 现金净增加额 1756 1253 1686 17695 EV/EBITDA 6 5 4 3 资料来源 : 中投证券研究总部, 公司报表, 单位 : 百万元 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/7
相关报告报告日期报告标题 213-8-7 万科 A- 积极扩张, 持续增长, 有望受益融资放开 213-7-4 万科 A- 成交平稳, 售价回升增强盈利能力 213-6-4 万科 A- 推盘增加, 成交持续增长 213-5-6 万科 A- 成交同比大幅增加, 大力度拓展补库存 213-4-22 万科 A- 毛利较去年改善, 业绩持续稳增长 213-4-8 万科 A- 销售再创新高 213-3-4 万科 A- 产品定位全国刚需, 受调控影响小 213-2-28 万科 A- 高周转 带动 高增长 213-2-5 21325 公司研究 - 万科 2- 签约滞后成交大幅增加 - 推荐 ( 中投证券李少明陈舒 静 ) 213-1-2 万科-B 转 H 有利降低融资成本, 提升估值 213-1-7 积极扩张, 奠定未来增长 212-12-5 万科 A- 顺市增长, 持续扩张 212-11-6 万科 A- 供应增加推升成交, 全年增长可期 212-1-24 万科 A- 结算增加, 业绩锁定, 全年增长可期 212-1-1 万科 A- 金九不金, 销售同比小幅下滑 212-9-5 万科 A- 推盘增加带动销售增长 212-8-7 万科 A- 高周转, 稳增长, 调控中优势凸显 212-8-5 万科 A- 普宅 高周转, 低成本扩张优势彰显 212-7-5 万科 A- 推盘 促 销售, 业绩创新高 212-6-5 万科 A- 红五月 来临, 政策受益后市稳中有进 212-5-4 万科 A- 受推盘影响销售环比下降 212-4-24 万科 A- 稳步增长, 审慎扩张, 继续受益刚需释放 212-4-6 万科 A- 销售回暖, 领跑行业 212-3-13 万科 A- 业绩符合预期, 逆市增长龙头优势尽显 212-3-6 万科 A- 以价换量, 销售同比逆转回升 212-2-6 万科 A- 销售环比回升, 政策微调利好公司 212-1-5 万科 A- 全年销售稳中有升, 业绩持续增长可期 211-12-6 短期销售受影响, 业绩锁定稳增长 211-1-25 万科 A- 全年业绩高增长成定局, 无需调整盈利与估值 211-1-11 万科 A- 龙头销售逆势上扬, 资源成本下降, 无需下调估值 211-9-6 万科 A- 万科 A- 业绩稳步增长, 扩张优势尽显 211-8-9 万科 A- 销售业绩增幅超 7 成, 高增长无忧 211-8-5 万科 A- 淡季销售增速放缓, 稳健扩张蓄势待发 211-7-5 万科 A-6 月销售业绩增长 3 以上, 龙头实力无人能撼 211-5-4 万科 A-4 月销售放缓, 收入同比涨 1.3% 211-4-21 万科 A- 销售高增长, 业绩符合预期 211-4-7 万科 A- 低成本扩张显优势, 业绩高增长超预期 211-3-9 万科 A- 业绩符合预期, 毛利率大幅提高 211-2-1 万科 A- 开年销售再创历史新高, 优胜劣汰能力持续彰显 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/7
投资评级定义公司评级强烈推荐 : 预期未来 6~12 个月内股价升幅 3 以上推荐 : 预期未来 6~12 个月内股价升幅 1~3 中性 : 预期未来 6~12 个月内股价变动在 ±1 以内回避 : 预期未来 6~12 个月内股价跌幅 1 以上行业评级 看好 : 中性 : 看淡 : 预期未来 6~12 个月内行业指数表现优于市场指数 5% 以上 预期未来 6~12 个月内行业指数表现相对市场指数持平 预期未来 6~12 个月内行业指数表现弱于市场指数 5% 以上 研究团队简介李少明, 中投证券房地产行业首席分析师, 工商管理硕士,16 年证券研究从业经验 主要覆盖公司 : 万科 保利地产 招商地产 北京城建 首开股份 泛海建设 世茂股份 苏宁环球 中南建设 荣盛发展 世联地产 中国国贸 华业地产 滨江集团 华夏幸福 阳光城 金科股份 亿城股份 华发股份 金融街 广宇发展 中华企业 冠城大通等 张岩, 中投证券房地产行业分析师, 毕业于北京大学经济学院金融学专业, 经济学硕士 陈舒静, 中投证券房地产行业分析师, 毕业于中国人民大学商学院财务与金融系, 管理学硕士 免责条款本报告由中国中投证券有限责任公司 ( 以下简称 中投证券 ) 提供, 旨为派发给本公司客户及特定对象使用 中投证券是具备证券投资咨询业务资格的证券公司 未经中投证券事先书面同意, 不得以任何方式复印 传送 转发或出版作任何用途 合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道, 由公司授权机构承担相关刊载或转发责任, 非通过以上渠道获得的报告均为非法, 我公司不承担任何法律责任 本报告基于中投证券认为可靠的公开信息和资料, 但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证 中投证券可随时更改报告中的内容 意见和预测, 且并不承诺提供任何有关变更的通知 本公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 本报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券的买卖出价 投资者应根据个人投资目标 财务状况和需求来判断是否使用报告所载之内容, 独立做出投资决策并自行承担相应风险 我公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或间接损失负任何责任 该研究报告谢绝媒体转载 中国中投证券有限责任公司研究所 公司网站 :http://www.china-invs.cn 深圳市北京市上海市 深圳市福田区益田路 63 号荣超商务 北京市西城区太平桥大街 18 号丰融国际 上海市静安区南京西路 58 号南证大厦 16 楼 中心 A 座 19 楼 大厦 15 层 邮编 :518 邮编 :132 邮编 :241 传真 :(755)8226711 传真 :(1)63222939 传真 :(21)62171434 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6/7
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