市场分析报告 2017 年第 8 期 2017 年 8 月西安市房地产市场分析报告 报告要点 : 宏观经济 : 2017 年 8 月, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.4%, 同比上涨 1.4%; 西安市居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.4%, 同比上涨 2.9% 政策走向 : 陕西省国土资源厅明确规定各地新增用地计划指标将与流量计划 存量计划使用相挂钩 土地市场 :8 月份, 西安市成交土地用地 25 宗, 成交土地总面积 95.21 万平方米, 环比下降 2.50% 住宅市场 : 2017 年 8 月, 新建商品住宅成交面积环比下降 21.82%, 成交均价 7916 元 / 平方米, 环比下降 3.43%; 存量住宅市场均价 7387 元 / 平方米, 环比上涨 3.17%, 成交套数 4907 套, 环比上涨 14.25% 商业办公市场 : 新建商业用房 :8 月份, 新建商业用房成交均价为 20312/ 平方米, 环比下降 9.23%, 成交面积环比下降 23.27%; 新建办公用房 :8 月份, 新建办公用房成交均价为 11078 元 / 平方米, 环比上涨 3.02%, 成交面积环比上涨 2.70% 数据来源 : 存量住房均价 : 根据天正 V 估价智能评估系统监测的西安市城六区 42 个住宅板块 + 郊区县 13 个住宅板块, 共计 6713 个存量住宅小区均价, 采用定基定权重的方式计算得出, 以保证各期价格的可比性 天正 V 估价智能评估系统是由中估联行研发的在线批量评估系统 该系统充分集成信息技术与估价师经验, 为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持
一 宏观经济与政策 1 2017 年 8 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.4%; 同比 上涨 1.4%; 西安市居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.4%, 同比上涨 2.9% 根据国家统计局信息,2017 年 8 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.4%, 同比上涨 1.4% 8 月份, 西安 CPI 同环比均涨 其中,CPI 同比上涨 2.9%, 为 2014 年 2 月份以来新 高 环比上涨 0.4%, 较上月涨幅扩大 0.3 个百分点 2 陕西省国土资源厅明确规定各地新增用地计划指标将与流量计划 存量 计划使用相挂钩 8 月 29 日, 陕西省国土资源厅表示, 日前下发的 关于进一步加强和改进建设用地计划 管理工作的意见, 明确规定今后各地新增用地计划指标将与流量计划 存量计划使用相挂 钩, 对未按挂钩比例使用计划的地市, 将暂停受理和审批新增建设用地 ; 反之, 则给予新增计划 奖励 3 阿里巴巴将在西安设立西北总部 8 月 19 日西安举办首届世界西商大会上, 阿里巴巴集团董事局主席马云表示, 将在西 安设立阿里巴巴西北总部, 更好地支持 一带一路 建设和西部大开发 与此同时, 阿里云将 同西安交通大学共建大数据学院, 面向 一带一路 培养高端人才 西安市还和蚂蚁金服签署 战略合作协议, 宣布共同推进西安 移动智慧城市 建设, 推动 互联网 + 政务 服务升级 二 土地市场分析 8 月份, 西安市成交土地 25 宗, 成交土地总面积 95.21 万平方米, 环比下降 2.50%, 同比上涨 4.65% 敬请参阅结尾处的报告说明 1
8 月份, 西安市成交土地 25 宗, 其中住宅用地 8 宗, 商业 / 办公用地 15 宗, 其他用地 2 宗 成交土地总面积为 95.21 万平方米, 环比下降 2.05%, 较去年同期上涨 1.65%, 规划 总建筑面积 318.50 万平方米 表 1 2017 年 8 月份西安市土地出让情况 用地性质 宗地数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 平均溢价 率 (%) 住宅用地 8 554390.8 1856408.75 1536.91 20.50% 商业 / 办公用地 15 379232.1 1287505.78 1502.53 0% 工业用地 0 0 0 0 0% 其他用地 2 18500.03 41096.1 885.73 0% 合计 25 952122.9 3185010.63 1514.61 9.45% 图 1 西安市成交地块分布图 敬请参阅结尾处的报告说明 2
表 2 2017 年 8 月西安市土地市场部分成交信息一览表 宗地名称 土地面积 规划面积 (m 2 ) 规划 用途 成交总价 ( 万元 ) 楼面单价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 受让单位 浐灞生态区广运潭西路以西 浐 4906.11 3133.09 西安中固石油销售有 灞二路以南 商服用地 2615 8346.36 6.5% 限公司 CB2-7-953 CB2-7-955 沣东新城镐京大道以北 沣东八 76899.18 3523.73 佛山市顺德区碧桂园 路以西 居住 商业 104300 153798.4 49% 物业发展有限公司 FD4-5-1 西安曲江大明宫遗址区凤城四路 78116.04 住宅 商 2410.05 绿地集团西安盛都置 以南 御井路以东 44600 185058.3 业 科教 0% 业有限公司 QJ10-6-481 482 西安曲江大明宫遗址区, 西临太 13934.83 4081.86 保亿置业 ( 西安 ) 有限公 华路 南临太元路 商服用地 14220 34837.07 0% 司 QJ10-9-258 曲江新区南三环路以南 七号路 以西 植物园东路以北 金花路 147028.6 3444.9 西安华欣荣盛置业有 商服用地 101300 以东 294057.2 0% 限公司 QJ6-4-25 敬请参阅结尾处的报告说明 3
图 2 8 月重点成交地块分析 宗地介绍 : 本月重点或交地块由碧桂园摘得 此次挂牌通过网上挂牌出让与现场竞配相结合的方 式进行, 当报价超过最高限价后首先竞住宅现虏销售面积, 住宅现虏销售面积达到上限后转为 竞配速廉租房易地配速费 该亲地挂牌起始价为人民币 70000 万元, 增价幅度为人民币 1000 万元, 最高限价为人民币 104300 万元, 报价超过最高限价后转为竞住宅现房销售面积 三 住宅市场分析 8 月份新建商品住宅供大于求, 去库存量开始上升 1 8 月份新建商品住宅供大于求, 比值 1.89, 比上月高 0.16 图 3 8 月供求比情况 2.00 供求比 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.64 0.68 0.60 0.36 0.40 0.20 0.00 0.69 0.63 0.68 0.31 0.56 0.68 0.57 1.17 1.73 1.89 敬请参阅结尾处的报告说明 4
2 8 月份新建商品住宅去化时间为 4.6, 与上月去化周期一致 图 4 8 月去化时间比较 12 9.9 去化时间 10 8.6 7.8 8 7.4 6.8 6.8 6.5 6.3 5.6 6 5.1 4.6 4.6 4 4 2 0 3 8 月份新建商品住宅成交面积环比下降 21.82%, 同比下降 58.33% 8 月份, 全市新建商品房成交面积和套数分别为 93.89 万平方米和 11047 套, 环比分 别下降 16.77% 和上涨 2.82%, 同比分别下降 33.30% 和上涨 17.76%; 其中, 新建商品住宅 成交面积和套数分别为 51.85 万平方米和 4832 套, 环比分别下降 21.82% 和 20.30%, 同比 分别下降 58.33% 和 58.46% 图 5 去年同期以来全市新建批准商品房和商品住宅成交面积 万平方米 300 250 新建商品住宅成交面积 新建商品房成交面积 246.00 228.40 214.06 267.08 200 150 100 140.78 177.86 180.19 111.20 145.95 146.37 157.37 112.81 93.89 50 0 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 敬请参阅结尾处的报告说明 5
图 6 西安市商品住宅 8 月成交面积热力图 4 8 月份新建商品住宅加权均价环比下降 3.43%, 同比上涨 13.65% 8 月份, 全市新建商品住宅加权均价为 7916 元 / 平方米, 环比上月的 8197 元 / 平方米下 降 3.43%, 比去年同期的 6965 元 / 平方米上涨 13.65% 图 7 新建商品住宅加权平均价格 10000 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 7729 7781 8003 8180 8197 7573 7617 7757 7916 7339 7188 7318 6965 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 敬请参阅结尾处的报告说明 6
图 8 西安市商品住宅 8 月成交单价热力图 5 8 月份存量住宅成交套数为 4907 套, 环比上涨 14.25 % 2017 年 8 月存量住宅成交套数为 4907 套, 环比上涨 14.25 %, 同比上涨 54.41% 8 月西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 天正 V 估价智能评估系统监测均价为 7387 元 / 平 方米, 环比上涨 3.17%, 同比上涨 19.13% 图 9 去年同期以来全市存量住宅成交套数和成交价格 7000 6000 5000 4000 3000 均价 6201 6199 6202 6204 6206 6208 6216 6350 6470 6541 成交套数 ( 套 ) 价格 ( 元 / 平方米 ) 4461 4459 3178 3230 3504 3324 2910 7501 6897 5966 7007 6781 7161 7387 4295 4907 9000 6000 3000 2000 1000 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 0 数据来源 : 天正 V 估价智能评估系统 敬请参阅结尾处的报告说明 7
趋势 6 8 月天正 V 估价智能评估系统监测西安市城六区存量住宅均价呈现上涨 8 月份西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 7387 元 / 平方米, 环比上涨 3.17% 其中城六区天正 V 估价智能评估系统监测均价最高的是曲江新区, 监测均价为 11083 元 / 平方米, 环比上涨 3.92%; 其次是高新区, 监测均价为 10036 元 / 平方米, 环比上涨 3.14%; 雁塔区监测均价为 7815 元 / 平方米, 环比下降 0.83%; 经开区监测均价为 7154 元 / 平方米, 环比上涨 2.39%; 碑林区监测均价为 7033 元 / 平方米, 环比下降 2.12%; 莲湖区监测均价 为 6511 元 / 平方米, 环比上涨 0.84%; 新城区监测均价为 6114 元 / 平方米, 环比上涨 1.98%; 未央区监测均价为 6048 元 / 平方米, 环比上涨 1.78%; 灞桥区监测均价为 5695 元 / 平方米, 环比上涨 1.30% 图 10 西安市城六区存量住宅天正 V 估价智能评估系统均价 12000 8 月存量住宅均价环比 10036 11083 10.00% 8.00% 9000 6000 3000 7033 6114 1.98% 2.12% 6511 0.84% 6048 1.78% 7154 2.39% 5695 7815 1.30% 0.83% 3.14% 3.92% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 0 新城区碑林区莲湖区未央区经开区灞桥区雁塔区高新区曲江新区 -2.00% 0.14% 四 商业办公分析 1 商业价格 :8 月份新建商业用房成交均价环比下降 9.22%, 同比下降 敬请参阅结尾处的报告说明 8
8 月份, 全市新建商业用房成交均价为 20312 元 / 平方米, 环比上月的 22375 元 / 平方米 下降 9.22%, 比去年同期的 20341 元 / 平方米下降 0.14% 图 11 去年同期以来全市新建商业用房成交均价 40000 元 / 平方米 35000 30000 25000 20341 21482 21118 23902 23003 22121 25601 25428 24044 22668 22375 20312 20000 16734 15000 10000 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 图 12 西安市商业 8 月成交单价热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 9
2 新房市场成交 :8 月份新建商业用房成交面积环比下降 23.27%, 同比上 涨 147.31% 8 月份, 全市新建商业用房成交面积和套数分别为 17.36 万平方米和 1097 套, 环比分 别下降 23.27% 和上涨 48.85%, 同比分别上涨 147.31% 和上涨 255.02% 去年同期全市新 建商品房成交面积为 7.02 万平方米, 新建商业用房成交面积占其比重为 18.5% 图 13 去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比 25 新建商业用房成交面积 22.63 25.0% 20 15 10 5 0 7.02 5.0% 5.21 2.9% 10.8 4.4% 5.54 2.4% 占新建商品房成交面积比重 ( 右轴, 带数据标签 ) 9.97 6.63 4.8 7.23 10.04 4.7% 3.7% 4.3% 5.0% 3.8% 7.87 5.4% 11.23 7.1% 20.1% 17.36 18.5% 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 图 14 西安市商业 8 月成交面积热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 10
2.89% 3 办公楼价格 :8 月份新建办公楼成交均价环比上涨 3.02%, 同比下降 8 月份, 全市新建办公楼成交均价为 11078 元 / 平方米, 环比上月的 10753 元 / 平方米上 涨 3.02%, 比去年同期的 11408 元 / 平方米下降 2.89% 图 15 去年同期以来全市新建办公楼成交均价 18000 元 / 平方米 16651 16000 14000 12000 11408 11077 10200 10882 11373 10950 10922 11634 10927 10837 10753 11078 10000 8000 6000 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 图 16 西安市办公 8 月成交单价热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 11
4 新房市场成交 :8 月份新建办公楼成交面积环比上涨 2.70%, 同比上涨 125.10% 8 月份, 全市新建办公楼成交面积和套数分别为 14.55 万平方米和 1757 套, 环比分别 上涨 2.70% 和上涨 33.11%, 同比分别上涨 125.10% 和 169.07% 同期全市新建商品房成 交面积为 6.46 万平方米, 占其比重为 15.5% 图 17 去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比 35 万平方米 新建办公楼成交面积 占新建商品房成交面积比重 35.0% 30 27.24 30.0% 25 12.65 8.71 8.55 6.46 20.52 18.52 25.0% 20 15 10 5 0 9.6% 10.3% 18.29 15.96 9.79 6.73 10.9% 17.3% 14.17 14.55 15.5% 12.6% 4.6% 4.9% 5.5% 6.1% 6.7% 6.8% 3.5% 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 17.08 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 图 18 西安市办公 8 月成交面积热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 12
五 市场走势分析 2017 年 8 月是传统房地产销售市场中的淡季, 近期部分银行的首套房的首付比例已达 到 40% 在首付提升的情况下, 按揭贷款的利率也有所上浮 随着制度建设的不断完善, 房地产市场平稳健康运行的态势会得到加强 近期房地产市场主要特征有以下几点 : 一 8 月份是传统房地产销售市场中的淡季, 西安市新建商品住宅市场成交量下降 受 传统淡季影响, 市场成交遇冷, 成交量大幅下降, 新建商品住宅成交面积和套数环比分别下 降 21.82% 和 20.30%, 新建商业用房成交面积环比下降 23.27% 二 未来房价趋势 2017 年 8 月西安市新建商品住宅的去化周期为 4.6 个月 近月政 府持续出台调控政策, 部分外地购房者被限购政策限制无法购房, 市场热度有所缓和, 相当 大一部分的外地客户被此条政策挡在门外, 购房者的态度逐渐冷静, 更多人开始保持观望态 度 8 月房地产的投资增速有所回落, 商品房成交面积也有所放缓, 房地产过热的局面得到 了一定程度的降温, 但运行总体还是比较平稳的 本报告版权属于西安天正房地产价格评估咨询有限公司所有 如需了解详情请联系我们, 联 系电话 :029-87639977 敬请参阅结尾处的报告说明 13