东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 目录 资产评估师声明... 1 资产评估报告书摘要... 3 东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益价值及合同权益评估报告正文... 6 一 委托人 被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者... 6 二 评估目的... 12 三 评估对象和评估范围... 12 四 价值类型... 16 五 评估基准日... 16 六 评估依据... 16 七 评估方法... 19 八 评估程序实施过程和情况... 21 九 评估假设... 23 十 评估结论... 23 十一 特别事项说明... 25 十二 评估报告使用限制的说明... 26 十三 资产评估报告日... 27 十四 评估师签字盖章 评估机构盖章和法定代表人签字... 27 资产评估报告书附件... 28
东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 资产评估报告声明 一 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国 资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制 二 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律 行政法 规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告 ; 委托人 或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的, 本 资产评估机构及资产评估师不承担责任 本资产评估报告仅供委托人 资产评估委托合同中约定的其他资 产评估报告使用人和法律 行政法规规定的资产评估报告使用人使 用 ; 除此之外, 其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正 确理解评估结论, 评估结论不等同于评估对象可实现价格, 评估结论 不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 三 本资产评估机构及资产评估师遵守法律 行政法规和资产评 估准则, 坚持独立 客观和公正的原则, 并对所出具的资产评估报 告依法承担责任 四 评估对象涉及的资产 负债清单由委托人 被评估单位申报 并经其采用签名 盖章或法律允许的其他方式确认 ; 委托人和其他相 关当事人依法对其提供资料的真实性 完整性 合法性负责 五 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象 没有现存或者预期的利益关系 ; 与相关当事人没有现存或者预期的利 1 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司电话 :0591-87820347 传真 :0591-87814517
东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 益关系, 对相关当事人不存在偏见 六 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查 ; 已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验, 对已经发现的问题进行了如实披露, 并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求 七 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析 判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制, 资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设 限制条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 2 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司电话 :0591-87820347 传真 :0591-87814517
东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 资产评估报告书摘要委托人 : 东百瑞兴资本管理有限公司被评估单位 : 东百瑞兴资本管理有限公司委托人以外的其他评估报告使用者 : 被评估单位的股东及与本次评估目的相关的主管部门评估目的 : 由于平潭睿信投资管理合伙企业 ( 有限合伙 ) 拟转让其拥有的东百瑞兴资本管理有限公司 10% 股权给福建东百集团股份有限公司, 需要对东百瑞兴资本管理有限公司的股东全部权益及相关合同权益价值进行评估, 为其股权转让提供价值参考依据 评估对象和范围 : 本次评估对象共有两个, 分别为东百瑞兴资本管理有限公司股东全部权益价值和其下属子公司 -- 平潭睿德资产管理有限公司向东百物流有限公司下属子公司收取的项目退出管理费和超额收益之间的高值 其评估范围包括被评估单位的资产和负债, 以及该合同权益 评估价值类型 : 市场价值评估基准日 : 二〇一八年三月十日 评估方法 : 本次评估采用资产基础法和收益法评估结论 : 根据国家有关资产评估规定, 本着独立 客观 公正的原则及必要的评估程序, 对东百瑞兴资本管理有限公司申报评估的股东全部权益和对东百瑞兴资本管理有限公司申报评估的股东全部权益和其下属子公司 -- 平潭睿德资产管理有限公司向东百物流有限 3 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司电话 :0591-87820347 传真 :0591-87814517
东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 公司下属子公司收取的项目退出管理费和超额收益之间的高值进行 了评估 截止评估基准日二 一八年三月十日, 被评估单位的总资产账面 值为 RMB 1,017.48 万元, 总负债账面值为 RMB 35.00 万元, 股东全 部权益账面值为 RMB 982.48 万元 根据被评估单位下属子公司 -- 平潭睿德资产管理有限公司和东 百物流有限公司下属物流地产项目子公司签订的协议, 在物流地产退 出时, 需要核算项目退出管理费和超额收益, 并取二者中的高值 由 于截止评估基准日, 项目实际未退出, 故被评估单位的账务中未体现 该项收入 采用资产基础法, 被评估单位的总资产评估值为 RMB 2,801.86 万元 ; 总负债评估值为 RMB 35.00 万元 ; 股东全部权益评估结果为 RMB 2,766.86 万元 股东全部权益的评估结论较账面值增加 RMB 1,784.38 万元, 增值率为 182% 具体详见下表 : 项 目 单位 : 人民币万元 账面价值评估价值增减值增值率 A B C=B-A D=C/A 100% 1 流动资产 9.82 9.82 0 0% 2 非流动资产 1007.66 2792.04 1784.38 177% 3 其中 : 长期股权投资 1007.66 2792.04 1784.38 177% 4 资产总计 1,017.48 2,801.86 1784.38 175% 5 流动负债 35.00 35.00 0 0% 6 负债总计 35.00 35.00 0 0% 7 净资产 ( 所有者权益 ) 982.48 2766.86 1784.38 182% 采用资产基础法, 对东百物流有限公司的六个物流地产以 2018 年 3 月 10 日为评估基准日, 进行价值评估, 并按照 合资协议 及 4 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司电话 :0591-87820347 传真 :0591-87814517
东百瑞兴资本管理有限公司股权转让项目涉及的企业股东全部权益及合同权益价值评估报告 补充协议 规定, 计算项目退出管理费和超额收益之间的高值合计 RMB 14,160.53 万元 采用资产基础法, 委评被评估单位的股东全部权益及合同权益的评估值合计为 RMB 16,927.39 万元 采用收益法. 被评估单位股东全部权益及合同权益评估值为 RMB 19,032.37 万元 评估结果比被评估单位股东全部权益的账面值增加了 RMB 18,049.89 万元 增值率为 1837% 考虑到被评估单位系一家为东百物流有限公司提供资产管理服务的企业, 其未来收益受到其服务对象的运作方式的影响 有很强的不确定性 故采用收益法过程中, 对未来收益的预测具有一定的不确定性 而资产基础法以评估基准日的运营情况为基础, 并以评估基准日为时点, 估算物流地产项目退出而收取的退出管理费与超额收益之间的高值 符合本次评估目的涉及的股东退出这个经济行为的特点 故本次评估采用资产基础法得出的 RMB 16,927.39 万元作为评估结论 评估有效期 : 本报告评估结论自评估基准日起一年内有效 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设限定条件, 特别事项说明及其对评估结论的影响 以上内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论, 应当阅读评估报告正文 5 福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司电话 :0591-87820347 传真 :0591-87814517